ZK2 2023 53 - Mietausweisung

Kantonsgericht Schwyz

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Beschluss vom 21. September 2023

ZK2 2023 53

Mitwirkend

Kantonsgerichtsvizepräsidentin Daniela Pérez-Steiner, Kantonsrichterinnen Veronika Bürgler Trutmann und Bettina Krienbühl, Gerichtsschreiberin Julia Lüönd.

In Sachen

**1.**A.________, Gesuchsgegner und Beschwerdeführer, **2.**B.________ Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin,

vertreten durch A.________,

gegen

C.________, Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin,

betreffend

Mietausweisung

(Beschwerde gegen die Verfügung der Einzelrichterin am Bezirksgericht Schwyz vom 14. Juli 2023, ZES 2023 256);-

hat die 2. Zivilkammer,

nachdem sich ergeben und in Erwägung:

1. Die Gesuchstellerin gelangte am 30. Mai 2023 an die Einzelrichterin am Bezirksgericht Schwyz und ersuchte im Sinne des Rechtsschutzes in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO mit den folgenden Rechtsbegehren um Mietausweisung der beiden Gesuchsgegner (Vi-act. 2):

1. Die Gesuchsgegner haben das Mietobjekt 3.5-Zimmer-Wohnung im 2. OG, D.________ (Strasse) xx per 30. April 2023 ordnungsgemäss zu räumen und zu verlassen.

2. Die Gesuchsteller seien zu ermächtigen, zur Vollstreckung des

Befehls im Weigerungsfall polizeiliche Hilfe auf Kosten der

Gesuchsgegner in Anspruch zu nehmen.

3. Im Hinblick auf den Unterlassungsfall seien den Gesuchsgegnern die Straffolgen nach Art. 292 StGB anzudrohen.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gesuchsgegner.

Am 14. Juli 2023 verfügte die Einzelrichterin am Bezirksgericht Schwyz

Folgendes:

1. Den Gesuchsgegnern wird unter Androhung von Busse gemäss Art. 292 StGB im Widerhandlungsfall befohlen, die 3.5-Zimmer-Mietwohnung in der D.________ (Strasse) xx in E.________, bis spätestens Montag, 31. Juli 2023 zu räumen sowie in gereinigtem Zustand und mit allen Schlüsseln zurückzugeben.

lm Widerhandlungsfall ist die Gesuchstellerin berechtigt, die Wohnung auf Kosten der Gesuchsgegner selber zu räumen oder durch Dritte räumen zu lassen und nötigenfalls zum Schutz die Kantonspolizei beizuziehen, welcher der vorliegende Entscheid vorzulegen ist.

2. Die Gerichtskosten von Fr. 900.00 werden den Gesuchsgegnern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt. Die Gerichtskosten werden liquidiert, indem sie mit dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 900.00 verrechnet werden. Die Gesuchsgegner werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, der Gesuchstellerin den Betrag von Fr. 900.00 direkt zu ersetzen.

3. Die Gesuchsgegner werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, der Gesuchstellerin für notwendige Auslagen eine Parteientschädigung von Fr. 30.00 zu bezahlen (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer).

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Zufertigung]

Gegen diese Verfügung erhoben die Gesuchsgegner am 28. Juli 2023 fristgerecht Beschwerde mit den Anträgen, es sei die angefochtene Verfügung aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Einzelrichterin zurückzuweisen. Allenfalls sei ihnen eine neue grosszügigere Frist zum Verlassen der Wohnung anzusetzen (KG-act. 1, S. 1; KG-act. 4/1: Vollmacht der Gesuchsgegnerin, wonach der Gesuchsgegner sie im Beschwerdeverfahren vertritt). Mit Beschwerdeant­wort vom 10. August 2023 beantragte die Gesuchstellerin die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gesuchsgegner (KG-act. 6).

2. Nach Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Dies erlaubt es der klagenden Partei, bei eindeutiger Sach- und Rechtslage möglichst rasch – ohne ein

ordentliches oder vereinfachtes Verfahren durchlaufen zu müssen – einen rechtskräftigen und vollstreckbaren Entscheid zu erwirken (Hofmann,

in: Spühler/‌Tenchio/‌Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische

Zivilprozessordnung, 3. A. 2017, Art. 257 ZPO N 2; Sutter-Somm/‌Seiler, Handkommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2021,

Art. 257 ZPO N 1; BGE 138 III 620, E. 5.1.1).

Ein Sachverhalt ist sofort beweisbar, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Beweis ist in der Regel durch Urkunden zu erbringen (BGE 138 III 620, E. 5.1.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_367/2022 vom 10. November 2022, E. 2.1). Für die anspruchsbegründenden Tatsachen hat die klagende Partei den vollen Beweis zu erbringen (BGE 141 III 23, E. 3.2 = Pra 104 [2015] Nr. 114; BGE 138 III 620, E. 5.1.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_401/2020 vom 30. September 2020, E. 7.1). Trägt die beklagte Partei dagegen substanziierte und schlüssige Einwendungen vor, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern, liegt kein klarer Fall im Sinne dieser Bestimmung vor (BGE 144 III 462, E. 3.1 = Pra 108 [2019] Nr. 41; Urteile des Bundesgerichts 4A_367/2022 vom 10. November 2022, E. 2.1 und 4A_401/2020 vom 30. September 2020, E. 7.1; vgl. Sutter-Somm/‌Seiler, a.a.O., 2021, Art. 257 ZPO N 6). Offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen genügen indessen nicht, um einen klaren Fall auszuschliessen. Demgegenüber ist ein klarer Fall nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu bejahen, wenn das Gericht aufgrund der Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der Anspruch des Klägers sei ausgewiesen und eine eingehende Abklärung der beklagtischen Einwände könne daran nichts ändern (BGE 138 III 620, E. 5.1.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_401/2020 vom 30. September 2020, E. 7.1).

Eine klare Rechtslage ist gegeben, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Dagegen ist die Rechtslage nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert (Urteil des Bundesgerichts 4A_401/2020 vom 30. September 2020, E. 7.1; vgl. BGE 144 III 462, E. 3.1 = Pra 108 [2019] Nr. 41, m.w.H.).

3. a) Die Erstrichterin erwog, die Parteien hätten am 30. März 2020 einen Mietvertrag über eine 3.5-Zimmer-Wohnung im 2. OG links in der Liegenschaft D.________ (Strasse) xx mit Mietbeginn per 1. Juni 2020 abgeschlossen. Der Mietvertrag sei auf unbestimmte Zeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten vereinbart worden und sei jeweils auf das Monatsende (ausser Dezember) kündbar. Der Mietzins sei auf monatlich Fr. 1’190.00 zuzüglich Fr. 280.00

Nebenkosten festgelegt worden. Zudem hätten die Parteien einen „Mietvertrag für das Abstellen von Fahrzeugen“ betreffend einen Autoabstellplatz im 1. UG in der Liegenschaft D.________ (Strasse) yy und xx zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 115.00 ebenfalls mit Mietbeginn per 1. Juni 2020 und mit dreimonatiger Kündigungsfrist auf jedes Monatsende (ausser Dezember) abgeschlossen (angefochtene Verfügung, A; Vi-act. KB1). Mit eingeschriebenem Brief vom 16. Januar 2023 habe die Gesuchstellerin den Gesuchsgegnern je separat eine 30-tägige Zahlungsfrist bezüglich der ausgebliebenen Mietzinszahlungen für den Monat Januar 2023 gesetzt. Gleichzeitig habe sie ihnen angedroht, bei Ausbleiben der fristgerechten Zahlungen die Kündigung gemäss Art. 257d Abs. 2 OR auszusprechen. Die Zahlungen seien innert Frist nicht erfolgt und die Gesuchstellerin habe daraufhin den Gesuchsgegnern je mit separatem eingeschriebenem Brief vom 27. März 2023 gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR das Mietverhältnis betreffend die 3.5-Zimmer-Wohnung mit dem amtlichen Formular per 30. April 2023 gekündigt (angefochtene Verfügung, A; Vi-act. KB2–5).

Zur Begründung der Ausweisung der Gesuchsgegner führte die Erstrichterin weiter aus, die Gesuchsgegner hätten die Schreiben vom 16. Januar 2023, mit denen ihnen eine Zahlungsfrist von 30 Tagen zur Begleichung der offenen Mietzinse für die 3.5-Zimmer-Wohnung und den Autoeinstellplatz für den

Monat Januar 2023 angesetzt und gleichzeitig die Kündigung gestützt auf Art. 257d OR angedroht worden sei, je am 18. Januar 2023 abgeholt. Somit habe die 30-tägige Zahlungsfrist am 19. Januar 2023 zu laufen begonnen und am 17. Februar 2023 geendet (angefochtene Verfügung, E. 2.2;

Vi-act. KB2 f.). Es sei unbestritten geblieben, dass die Gesuchsgegner die ausstehenden Mietzinse für Januar 2023 nicht innerhalb der 30-tägigen

Zahlungsfrist beglichen hätten. Die Gesuchsgegner hätten die je mit Einschreiben vom 27. Februar 2023 [recte: vom 27. März 2023] versandten Kündigungen nicht abgeholt. Gemäss der anwendbaren absoluten Empfangstheorie gälten die Kündigungen an demjenigen Tag als zugegangen, an dem die Sendungen auf dem Postamt erstmals hätten abgeholt werden können, vorliegend also am 29. März 2023. Den Gesuchsgegnern sei bis dahin die gesamte Zahlungsfrist von 30 Tagen zur Verfügung gestanden und es bestünden überdies keine Hinweise, dass die Gesuchstellerin die Gesuchsgegner an der Zahlung der Ausstände gehindert hätte. Damit sei die Kündigung per 30. April 2023 unter Einhaltung der 30-tägigen Kündigungsfrist erfolgt und erweise sich daher als gültig (angefochtene Verfügung, E. 2.5; Vi-act. KB4 f.). An dieser klaren Sachlage vermöchten auch die unsubstanziierten Einwendungen der Gesuchsgegner nichts zu ändern: Der Anspruch der Gesuchstellerin auf Ausweisung der Gesuchsgegner sei aufgrund der Aktenlage ausgewiesen. Die Gesuchstellerin bestreite ausdrücklich, den Gesuchsgegnern „ein vorläufiges Verbleiben in der Wohnung zugesichert“ zu haben. Weil die Gesuchsgegner für ihre Behauptung keinerlei objektive Anhaltspunkte geliefert oder Beweismittel offeriert hätten, könne bei der vorliegenden Ausgangslage auch eine weitergehende Abklärung der gesuchsgegnerischen Behauptung nichts an dem sich aus den Akten ergebenden Anspruch der Gesuchstellerin auf Ausweisung der Gesuchsgegner ändern (angefochtene Verfügung, E. 2.6). Aufgrund der gültig ausgesprochenen Kündigung hätten die Gesuchsgegner die Wohnung spätestens am 30. April 2023 verlassen und der Gesuchstellerin übergeben müssen. Dies hätten sie nicht getan. Somit sei ihre Benützung der Wohnung widerrechtlich. Die Voraussetzungen für die Ausweisung der Gesuchsgegner aus der Mietwohnung seien gegeben (angefochtene Verfügung, E. 2.7).

b) Die Gesuchsgegner stellen diese Erwägungen der Erstrichterin im

Beschwerdeverfahren nicht infrage (vgl. KG-act. 1), weshalb auf diese abzustellen und mithin davon auszugehen ist, dass sich Erstere seit dem 1. Mai 2023 widerrechtlich in der streitgegenständlichen 3.5-Zimmer-Wohnung an der D.________ (Strasse) xx in E.________ aufhalten, dass sowohl die Sach- als auch die Rechtslage eindeutig ist und dass die Voraussetzungen für die Ausweisung der Gesuchsgegner erfüllt sind.

c) Die Erstrichterin erwog weiter, für die Mietausweisung werde üblicherweise eine Frist angesetzt, innert der die Mieträumlichkeiten zu verlassen seien. Bei der Festlegung einer solchen Frist seien die gesamten Umstände des Falls zu berücksichtigen. lm Allgemeinen sei diese von kurzer Dauer. Die Gesuchsgegner wüssten seit Erhalt der Kündigung am 29. März 2023, dass sie die Wohnung räumen müssten. Sie hätten somit reichlich Zeit gehabt, sich eine neue Wohnung zu suchen. Unter Berücksichtigung dieser Umstände sei den Gesuchsgegnern nur eine kurze Räumungsfrist anzusetzen. Den gesamten Umständen entsprechend erscheine eine Räumungsfrist bis spätestens 31. Juli 2023 als angemessen (angefochtene Verfügung, E. 3.2).

d) Dagegen bringen die Gesuchsgegner in ihrer Beschwerdeschrift vor, dass ihnen die Erstrichterin trotz Kenntnis der erfolglosen Suche einer

Ersatzwohnung eine Frist von nur wenigen Tagen gesetzt habe, um die Wohnung zu verlassen. An der Erfolglosigkeit der Suche habe sich bis anhin nichts geändert. Auch im Ausweisungsverfahren gelte der Grundsatz der Verhältnismässigkeit, der durch die Ansetzung einer Frist bis zum 31. Juli 2023 verletzt sei. Die Erstrichterin hätte ihnen unter den gegebenen Umständen eine längere Frist gewähren müssen (KG-act. 1, N 2).

Es trifft zu, dass beim Vollzug der Ausweisung das Prinzip der Verhältnismässigkeit zu beachten ist (von Uslar, in: Mietrecht für die Praxis, 10. A. 2022, Ziff. 31.9.4; Urteil des Bundesgerichts 4A_39/2018 vom 6. Juni 2018, E. 6, m.w.H.). Den Gesuchsgegnern war aber seit der Kündigungsandrohung wegen Zahlungsrückstands im Januar 2023 resp. seit dem Zustellversuch der Kündigungen Ende März 2023 bzw. spätestens seit der Zustellung des Ausweisungsgesuchs der Gesuchstellerin durch die Erstrichterin im Juni 2023 bekannt, dass sie eine neue Wohngelegenheit suchen müssen. Die Gesuchsgegner führen nicht aus, weshalb ihre angebliche Wohnungssuche erfolglos gewesen sei, machen keinerlei Angaben zur behaupteten Suche und legen keine diesbezüglichen Belege vor. Insbesondere machen sie auch keine Gründe geltend, die ihnen eine erfolgreiche Wohnungssuche verunmöglicht und/‌oder einen weiteren Aufschub der Räumung gerechtfertigt hätten (vgl. KG-act. 1). Die von der Erstrichterin in der Verfügung vom 14. Juli 2023 kurz angesetzte Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2023 ist mithin nicht als

unverhältnismässig zu beurteilen. Weil diese Frist mittlerweile ohnehin ver-strichen ist und weil der Aufschub relativ kurz sein und nicht einer Erstreckung gleichkommen soll (von Uslar, a.a.O., Ziff. 31.9.4), ist die Räumungsfrist (von Amtes wegen) auf zehn Tage ab Rechtskraft dieses Entscheids festzusetzen.

4. Zusammengefasst ist die Beschwerde gegen den angefochtenen Ausweisungsentscheid abzuweisen. Die Räumungsfrist ist im Sinne der vorstehenden Erwägung anzupassen. Im Übrigen ist die Verfügung der Einzelrichterin am Bezirksgericht Schwyz vom 14. Juli 2023 zu bestätigen. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 1’500.00 den unterliegenden Gesuchsgegnern unter solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 und Abs. 3 ZPO). Der nicht anwaltlich vertretenen Gesuchstellerin ist mangels substanziiert begründeten Aufwands keine Umtriebsentschädigung zuzusprechen (vgl. Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO);-

beschlossen:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Dispositiv-Ziffer 1 der Verfügung der Einzelrichterin am Bezirksgericht Schwyz vom 14. Juli 2023 wird im Sinne der Erwägungen aufge-hoben und wie folgt neu festgesetzt:

1. Den Gesuchsgegnern wird unter Androhung von Busse gemäss Art. 292 StGB im Widerhandlungsfall befohlen, die 3.5-Zimmer-Mietwohnung in der D.________ (Strasse) xx in E.________, bis spätestens ** 10****Tage ab Rechtskraft dieses Entscheids**, zu räumen sowie in gereinigtem Zustand und mit allen Schlüsseln zurückzugeben.

lm Widerhandlungsfall ist die Gesuchstellerin berechtigt, die Wohnung auf Kosten der Gesuchsgegner selber zu räumen oder durch Dritte räumen zu lassen und nötigenfalls zum Schutz die Kantonspolizei beizuziehen, welcher der vorliegende Entscheid vorzulegen ist.

3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 1’500.00 werden den Gesuchsgegnern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

4. Eine Umtriebsentschädigung wird nicht zugesprochen.

5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 113 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Verfassungsbeschwerde beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; vorbehalten bleibt die Geltendmachung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung mit Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG, die in der gleichen Rechtsschrift bzw. bei alleiniger Einlegung innert derselben Frist einzureichen ist. Die Beschwerdeschrift muss Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 7’140.00.

6. Zufertigung an den Gesuchsgegner (2/R), die Gesuchstellerin (1/R), die Vor­instanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vor­instanz (1/R, mit den Akten) und an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).

Namens der 2. Zivilkammer

Die KantonsgerichtsvizepräsidentinDie Gerichtsschreiberin

Versand

21. September 2023 rfl