ZK2 2023 30 - Ausweisung

Kantonsgericht Schwyz

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**Beschluss vom 28.**August 2023

ZK2 2023 30

Mitwirkend

Kantonsgerichtsvizepräsidentin Daniela Pérez-Steiner, Kantonsrichterinnen Veronika Bürgler Trutmann und Bettina Krienbühl, Gerichtsschreiberin Julia Lüönd.

In Sachen

1.****A.________, Gesuchsgegner und Berufungsführer, 2.****B.________, Gesuchsgegnerin und Berufungsführerin,

gegen

1.****C.________, Gesuchstellerin und Berufungsgegnerin, 2.****D.________, Gesuchsteller und Berufungsgegner, beide vertreten durch Rechtsanwalt E.________,

betreffend

Ausweisung

(Berufung gegen die Verfügung des Einzelrichters am Bezirksgericht Schwyz vom 31. März 2023, ZES 2023 112);-

hat die 2. Zivilkammer,

nachdem sich ergeben und in Erwägung:

1. Die Gesuchsteller und Eigentümer der Liegenschaft Nr. xx (Vi-act. KB 2) reichten beim Einzelrichter am Bezirksgericht Schwyz am 1. März 2023 ein Ausweisungsbegehren gegen die beiden Gesuchsgegner ein mit den folgenden Rechtsbegehren (Vi-act. 1):

1. Den Beklagten sei zu befehlen, die Liegenschaft am F.________weg yy, GB xx, innert 10 Tagen nach Rechtskraft des zu erlassenden Entscheids in geräumtem und gereinigtem Zustand unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel zu verlassen.

2. Den Beklagten sei bei Widerhandlung gegen den richterlichen Befehl gemäss Antrag Ziffer 1 eine Ordnungsbusse von je Fr. 1’000.00 für jeden Tag der Nichterfüllung anzudrohen (Art. 236 Abs. 3 i.V.m. Art. 343 Abs.1 lit. c ZPO).

3. Die Kläger seien berechtigt zu erklären, die Zwangsräumung unter Beizug der Kantonspolizei auf Kosten der Beklagten unter solidarischer Haftbarkeit selbst oder durch Dritte vorzunehmen (Art. 236 Abs. 3 i.V.m. Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO).

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der Beklagten unter solidarischer Haftbarkeit.

Die Gesuchsgegner beantragten am 13. März 2023 die Abweisung des Gesuchs unter Kostenfolge für die Gesuchsteller (Vi-act. 8). Am 31. März 2023 verfügte der Einzelrichter am Bezirksgericht Schwyz was folgt:

1. Den Gesuchsgegnern wird unter Androhung von Busse gemäss Art. 292 StGB im Widerhandlungsfall befohlen, die Liegenschaft am F.________weg yy, GB xx, bis spätestens Freitag, 28. April 2023, zu räumen sowie in gereinigtem Zustand und mit allen Schlüsseln zurückzugeben.

lm Widerhandlungsfall sind die Gesuchsteller berechtigt, die Liegen­schaft auf Kosten der Gesuchsgegner selber zu räumen oder durch Dritte räumen zu lassen und nötigenfalls zum Schutz die Kantonspolizei beizuziehen, welcher der vorliegende Entscheid vorzulegen ist.

2. Die Gerichtskosten von Fr. 900.00 werden den Gesuchsgegnern auferlegt. Sie werden liquidiert, indem sie mit dem von den Gesuchstellern geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 900.00 verrechnet werden. Die Gesuchsgegner werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, den Gesuchstellern den Betrag von Fr. 900.00 zu ersetzen.

3. Die Gesuchsgegner werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, den Gesuchstellern eine Parteientschädigung von pauschal Fr. 3’500.00 zu bezahlen (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer).

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Zufertigung]

Gegen diese Verfügung erhoben die Gesuchsgegner am 17. April 2023 rechtzeitig Berufung beim Kantonsgericht mit dem Antrag auf Aufhebung der angefochtenen Verfügung sowie auf Abweisung des Ausweisungsgesuchs, unter Kostenfolge zulasten der Gesuchsteller (KG-act. 1). Letztere stellten mit Berufungsant­wort vom 28. April 2023 folgende Anträge (KG-act. 8):

1. Die Berufung sei abzuweisen und die Verfügung des Einzelrichters des Bezirksgerichts Schwyz vom 31. März 2023 im Verfahren ZES 2023 112 sei mit der Ergänzung, dass die Berufungskläger die Liegenschaft am F.________weg zz [recte: F.________weg yy], innert 10 Tagen nach Rechtskraft des zu erlassenden Entscheids in geräumtem und gereinigtem Zustand unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel an die Berufungsbeklagten zu verlassen haben, zu bestätigen.

2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der Berufungskläger unter solidarischer Haftbarkeit.

2. Nach Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Dies erlaubt es der klagenden Partei, bei eindeutiger Sach- und Rechtslage möglichst rasch – ohne ein ordentliches oder vereinfachtes Verfahren durchlaufen zu müssen – einen rechtskräftigen und vollstreckbaren Entscheid zu erwirken (Hofmann, in: Spühler/‌Tenchio/‌Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. A. 2017, Art. 257 ZPO N 2; Sutter-Somm/‌Seiler, Handkommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2021, Art. 257 ZPO N 1; BGE 138 III 620, E. 5.1.1).

Ein Sachverhalt ist sofort beweisbar, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Beweis ist in der Regel durch Urkunden zu erbringen (BGE 138 III 620, E. 5.1.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_367/2022 vom 10. November 2022, E. 2.1). Für die anspruchsbegründenden Tatsachen hat die klagende Partei den vollen Beweis zu erbringen (BGE 141 III 23, E. 3.2 = Pra 104 [2015] Nr. 114; BGE 138 III 620, E. 5.1.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_401/2020 vom 30. September 2020, E. 7.1). Trägt die beklagte Partei dagegen substanziierte und schlüssige Einwendungen vor, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern, liegt kein klarer Fall im Sinne dieser Bestimmung vor (BGE 144 III 462, E. 3.1 = Pra 108 [2019] Nr. 41; Urteile des Bundesgerichts 4A_367/2022 vom 10. November 2022, E. 2.1 und 4A_401/2020 vom 30. September 2020, E. 7.1; vgl. Sutter-Somm/‌Seiler, a.a.O., 2021, Art. 257 ZPO N 6). Offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen genügen indessen nicht, um einen klaren Fall auszuschliessen. Demgegenüber ist ein klarer Fall nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu bejahen, wenn das Gericht aufgrund der Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der Anspruch des Klägers sei ausgewiesen und eine eingehende Abklärung der beklagtischen Einwände könne daran nichts ändern (BGE 138 III 620, E. 5.1.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_401/2020 vom 30. September 2020, E. 7.1).

Eine klare Rechtslage ist gegeben, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Dagegen ist die Rechtslage nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert (Urteil des Bundesgerichts 4A_401/2020 vom 30. September 2020, E. 7.1; vgl. BGE 144 III 462, E. 3.1 = Pra 108 [2019] Nr. 41, m.w.H.).

3. a) Der Erstrichter erwog, die Gesuchsteller seien die Eigentümer der Liegenschaft am F.________weg yy. Sie hätten mit dem Gesuchsgegner am 12. August 2021 einen bis zum 31. Mai 2022 befristeten Mietvertrag über das 6.5-Zimmer-Einfamilienhaus am F.________weg yy geschlossen. Am 30. Mai 2022 hätten die Vertragsparteien eine Verlängerung des befristeten Mietvertrags bis zum 31. Dezember 2022 vereinbart. Nebst dem Gesuchsgegner wohne auch dessen Lebenspartnerin, die Gesuchsgegnerin, in der Liegenschaft, ohne dass zwischen ihr und den Gesuchstellern ein Mietvertrag bestehe, was unbestritten geblieben sei (angefochtene Verfügung, E. 3.1). Das Ausweisungsbegehren richte sich gegen den Gesuchsgegner als Mieter gestützt auf dessen obligatorische Rückgabepflicht nach Mietende gemäss Art. 267 Abs. 1 OR. Weil die Lebenspartnerin des Mieters ebenfalls in der Liegenschaft wohne, müsse eine zwangsweise Ausweisung auch gegen sie vollstreckt werden können, weswegen das Ausweisungsbegehren gestützt auf den sachenrechtlichen Vindikationsanspruch nach Art. 641 Abs. 2 ZGB auch gegen sie zu stellen sei. Somit seien sowohl der Gesuchsgegner als auch die Gesuchsgegnerin passivlegitimiert (angefochtene Verfügung, E. 3.2).

Die Gesuchsgegner machen dagegen geltend, der Erstrichter stütze sich betreffend die Frage der Passivlegitimation der Gesuchsgegnerin auf Art. 641 Abs. 2 ZGB, welche Bestimmung in einem Mietausweisverfahren keine Anwendung finde (KG-act. 1, N 2). Damit lassen die Gesuchsgegner ausser Acht, dass Ausweisungsbegehren nicht nur vom Vermieter mit einem mietvertraglichen Anspruch (Art. 267 Abs. 1 OR), sondern auch vom Eigentümer mit einem sachenrechtlichen Anspruch (Art. 641 Abs. 2 ZGB) begründet werden können und dass es folglich möglich ist, Personen, die nie Partei des Mietvertrags waren, zum Verlassen bzw. zur Rückgabe von Mietobjekten zu verpflichten (ZK2 2020 36 vom 9. November 2020, E. 3a; Beschluss und Urteil LF190039-O des Obergerichts des Kantons Zürich vom 6. September 2019, E. 5). Insofern ist nicht zu beanstanden, dass der Erstrichter davon ausging, auch die Gesuchsgegnerin sei passivlegitimiert.

b) Der Erstrichter erwog weiter, die Gesuchsteller hätten mit dem Gesuchsgegner am 7. Oktober 2021 einen (öffentlich beurkundeten) Kaufsrechtsvertrag geschlossen, mit welchem dem Gesuchsgegner ein Kaufsrecht bis 31. Mai 2022 für die erwähnte Liegenschaft zu einem Kaufpreis von Fr. 2’480’000.00 eingeräumt worden sei. Sodann hätten die Vertragsparteien am 30. Mai 2022 – nebst der Dauer des Mietvertrags – auch die Frist zur Ausübung des Kaufsrechts bis zum 31. Dezember 2022 verlängert. Der Gesuchsgegner habe das Kaufsrecht nicht ausgeübt. Insoweit sei der Sachverhalt urkundlich erstellt und unbestritten geblieben (angefochtene Verfügung, E. 4.1). Da der Gesuchsgegner das Kaufsrecht nicht ausgeübt habe, seien die Gesuchsteller nach wie vor die Eigentümer der Liegenschaft. Das Mietverhältnis habe aufgrund der Befristung am 31. Dezember 2022 geendet. Es sei unbestritten geblieben, dass den Gesuchsgegnern daraufhin mündlich mitgeteilt worden sei, sie müssten die Liegenschaft verlassen. Zudem sei urkundlich belegt und unbestritten geblieben, dass die Gesuchsgegner am 13. Februar 2023 auch schriftlich aufgefordert worden seien, die Liegenschaft zu verlassen. Die Gesuchsteller hätten die Gesuchsgegner klar innert angemessener Frist nach Beendigung des Mietverhältnisses zum Auszug aufgefordert. Dass die Gesuchsteller zuerst mündlich und schriftlich das Verlassen der Liegenschaft verlangt hätten, bevor sie gerichtlich gegen die Gesuchsgegner vorgegangen seien, könne ihnen entgegen der Argumentation des Gesuchsgegners nicht zum Nachteil gereichen. Es liege ohne Zweifel keine stillschweigende Fortsetzung des (beendeten) Mietverhältnisses über den 31. Dezember 2022 hinaus vor. Damit stehe als Zwischenfazit fest, dass sich die Gesuchsgegner seit dem 1. Januar 2023 ohne Rechtstitel im Mietobjekt aufhalten würden (angefochtene Verfügung, E. 4.2.2).

Die Gesuchsgegner setzen sich mit diesen Erwägungen des Erstrichters nicht auseinander, weshalb auf diese auch im Berufungsverfahren abzustellen und mithin davon auszugehen ist, dass keine stillschweigende Fortsetzung des (beendeten) Mietverhältnisses über den 31. Dezember 2022 hinaus vorliegt und sich die Gesuchsgegner mithin seit dem 1. Januar 2023 ohne Rechtstitel im streitgegenständlichen Mietobjekt aufhalten.

c) aa) Die Gesuchsgegner stellten sich im erstinstanzlichen Verfahren auf den Standpunkt, die Gesuchsteller hätten sich im Kaufsrechtsvertrag vom 7. Oktober 2021 zur Auftragserteilung für die Errichtung des Terrassenbelags im 1. UG verpflichtet, diesen Auftrag aber grundlos nicht erteilt. Deshalb hätten sie am 30. Mai 2022 mit Ergänzung zum Kaufsrechtsvertrag erneut festgehalten, der Terrassenbelag fehle, und vereinbart, dass die Ausführung der fehlenden Abdichtung und des Bodenbelags inkl. Entwässerung bis spätestens am 30. September 2022 erfolge. Die Gesuchsteller hätten sich zudem verpflichtet, das Loch in der Decke im Eingangsbereich der Einliegerwohnung bis zum 30. September 2022 fachgerecht schliessen zu lassen. Die Gesuchsteller hätten diese Frist nicht eingehalten und die versprochenen Arbeiten auf der Terrasse nicht ausgeführt, weshalb es zu einem Wasserschaden gekommen sei (Vi-act. 8, N 2–4). Auf Ersuchen der Gesuchsteller habe der Gesuchsgegner die Frist für die Behebung der Mängel bis Ende Oktober 2022 verlängert. Die Gesuchsteller hätten nie mitgeteilt, dass sie die Arbeiten auch innert der verlängerten Frist nicht erledigen würden. Angesichts der nicht eingehaltenen Versprechungen der Gesuchsteller sei deren Beharren auf ein Mietende per Ende Dezember 2022 treuwidrig (Vi-act. 8, N 5–8). Die Kaufrechtsgeber hätten ihr Angebot zum Kauf der Liegenschaft mit der Zusicherung, Mängel am Einfamilienhaus zu beheben, verbunden. Es gehe nicht an, Zusicherungen zu machen, diese nicht ansatzweise umzusetzen, auf der Befristung des Mietvertrags zu beharren, um sie zum Verlassen des Hauses per Ende 2022 zu zwingen (Vi-act. 16/1, N 2).

bb) Diese Vorbringen der Gesuchsgegner betreffend erwog der Erstrichter, deren Verbleib in der streitgegenständlichen Liegenschaft sei nach dem unmissverständlichen Wortlaut der Miet- und Kaufsrechtsverträge an die fixe Dauer des Kaufsrechts bzw. an die fristgerechte Ausübung des Kaufsrechts geknüpft, hingegen nicht von der Ausführung von Reparaturen am Haus oder von dessen Mängelfreiheit abhängig gemacht gewesen. In den Verträgen sei keine Rede davon gewesen, dass sich die Dauer des Mietverhältnisses oder die Frist zur Ausübung des Kaufsrechts bei Vorliegen von Mängeln verlängern würde. Ebenfalls führe das Vorhandensein (allfälliger) Mängel, die den Gesuchsgegner angeblich am Kauf der Liegenschaft bis zum 31. Dezember 2022 gehindert haben sollen, nicht dazu, dass die Befristung des Mietvertrags als treuwidrig zu qualifizieren sei oder dass der Gesuchsgegner einen Anspruch auf Verlängerung des Mietvertrags habe. Die Argumentation, dass allfällige Mängel am Haus zu einer Verlängerung des Mietvertrags führen würden, erweise sich als haltlos. Die Vorbringen der Gesuchsgegner vermöchten somit nichts an der Überzeugung des Gerichts zu ändern, dass das Mietverhältnis am 31. Dezember 2022 geendet habe (angefochtene Verfügung, E. 4.3.2).

cc) In der Berufungsschrift wiederholen die Gesuchsgegner in weiten Teilen ihre erstinstanzlichen Einwände betreffend die von den Gesuchstellern innert vereinbarter Frist nicht behobenen Mängel der streitgegenständlichen Liegenschaft am Terrassenbelag im 1. UG sowie an der Decke im Eingangsbereich im 2. UG (KG-act. 1, N 3.1–4; vgl. vorstehend E. 3c.aa), ohne aber auf die diesbezüglichen Erwägungen in der angefochtenen Verfügung einzugehen und ohne aufzuzeigen, inwiefern die vor­instanzlichen Feststellungen unzutreffend sein sollen, womit sie der Pflicht zur Begründung des Rechtsmittels gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO (vgl. BGE 138 III 374, E. 4.3.1 = Pra 102 [2013] Nr. 4; vgl. Reetz/‌Theiler, in: Sutter-Somm/‌Hasenböhler/‌Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. A. 2016, Art. 311 ZPO N 36; vgl. Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. A. 2017, Art. 311 ZPO N 15) nicht rechtsgenüglich nachkommen. Auf diese blosse Wiederholungen ist folglich nicht einzutreten (vgl. Urteile des Bundesgerichts 5A_350/2019 vom 26. Oktober 2020, E. 4.1 und 5D_65/2014 vom 9. September 2014, E. 5.4.1) und mithin nicht weiter einzugehen.

Mit der angefochtenen Verfügung setzen sich die Gesuchsgegner nur insofern auseinander, als sie vorbringen, der Erstrichter habe ihre Einwände mit der Begründung verworfen, dass der Verbleib in der Liegenschaft unmissverständlich an die fixe Dauer des Kaufsrechts bzw. an die fristgerechte Ausübung des Kaufsrechts geknüpft gewesen und der Verbleib in der Wohnung nicht von der Ausführung von Reparaturen abhängig gemacht gewesen sei (KG-act. 1, N 4.1). Dem sei entgegenzuhalten, dass das mehrmalige Ersuchen der Gesuchsteller um Verlängerung der Frist zur Behebung der Mängel und des Kaufsrechts/‌Miet­vertrags ein unmissverständlicher Beweis dafür sei, dass zwischen dem Mietvertrag und der Mängelbehebung ein enger Zusammenhang bestehe und dass auch aus Sicht der Gesuchsteller die Mietdauer an die Behebung der Mängel gebunden gewesen sei. Es widerspreche dem Grundsatz von Treu und Glauben, vertragswesentliche Zusicherungen zu machen, diese innert Frist nicht zu erfüllen, um Erstreckung der Frist für die Umsetzung der Zusicherungen zu ersuchen und nachher trotz selbstverschuldeter Nichterfüllung auf dem vereinbarten Mietvertragsende zu beharren (KG-act. 1, N 4.2).

dd) Im Berufungsverfahren steht nicht infrage, dass die Gesuchsteller als Eigentümer der streitgegenständlichen Liegenschaft diesbezüglich mit dem Gesuchsgegner am 12. August 2021 einen bis zum 31. Mai 2022 befristeten Mietvertrag geschlossen (Vi-act. KB 5) und am 30. Mai 2022 eine Verlängerung des befristeten Mietvertrags bis zum 31. Dezember 2022 vereinbart hatten (Vi-act. KB 6) und dass keine stillschweigende Fortsetzung des (beendeten) Mietverhältnisses über den 31. Dezember 2022 hinaus vorliegt. Ebenso steht fest, dass der Gesuchsgegner das ihm mit Kaufsrechtsvertrag vom 7. Oktober 2021 bis zum 31. Mai 2022 (Vi-act. KB 7) resp. mit Verlängerung vom 30. Mai 2022 bis zum 31. Dezember 2022 (Vi-act. KB 8) eingeräumte Kaufsrecht nicht ausgeübt hatte (vgl. vorstehend in E. 3a f.). Der Erstrichter erwog, in diesen Verträgen sei keine Rede davon gewesen sei, dass sich die Dauer des Mietverhältnisses oder die Frist zur Ausübung des Kaufsrechts bei Vorliegen von Mängeln verlängern würde (angefochtene Verfügung, E. 4.3.2). Die Gesuchsgegner monieren die Annahme des Fehlens derartiger Vertragsklauseln nicht. Sie machen einzig geltend, das mehrmalige Ersuchen der Gesuchsteller um Verlängerung der Frist zur Behebung der Mängel und des Kaufs­rechts/‌Miet­vertrags sei ein unmissverständlicher Beweis dafür, dass zwischen dem Mietvertrag und der Mängelbehebung ein enger Zusammenhang bestehe und dass auch aus Sicht der Gesuchsteller die Mietdauer an die Behebung der Mängel gebunden gewesen sei (KG-act. 1, N 4.2).

Mit der blossen Behauptung, dass die Gesuchsteller um Fristerstreckung für die Mängelbehebung ersucht hätten, ist indes nicht nachvollziehbar dargetan, dass die Vertragsparteien in den erwähnten Miet- und Kaufsrechtsverträgen für eine allfällige ausbleibende Mängelbehebung eine Verlängerungsoption für die Dauer des Mietverhältnisses oder die Frist zur Ausübung des Kaufsrechts vereinbaren wollten. Hätten die Vertragsparteien dies vereinbaren wollen, wäre vielmehr anzunehmen gewesen, dass sie eine solche Vereinbarung in die erwähnten schriftlichen Verträge aufgenommen hätten, was aber, wie vom Erst­richter unangefochten festgestellt, nicht der Fall war. Abgesehen davon hätte der Gesuchsgegner das ihm eingeräumte Kaufsrecht unabhängig von einem allfälligen Anspruch auf Mängelbeseitigung ausüben können, zumal ein solcher Anspruch ohne Weiteres auch nach der Ausübung des Kaufsrechts noch (weiter) hätte geltend gemacht werden können. Damit hätte er es in der Hand gehabt, eine Ausweisung zu verhindern. Die gesuchsgegnerische Behauptung eines treuwidrigen Verhaltens vonseiten der Gesuchsteller erweist sich somit als unbegründet im Sinne der vorstehenden Ausführungen in E. 2.

ee) In Anbetracht dessen, dass keine stillschweigende Fortsetzung des streitgegenständlichen beendeten Mietverhältnisses über den 31. Dezember 2022 hinaus vorliegt und sich die Gesuchsgegner seit dem 1. Januar 2023 ohne Rechtstitel im Mietobjekt aufhalten (vorstehend E. 3b), ist die erstrichterliche Annahme einer klaren Sach- und Rechtslage nicht zu beanstanden und der Ausweisungsbefehl gegenüber den Gesuchsgegnern gestützt auf Art. 267 Abs. 1 OR resp. Art. 641 Abs. 2 ZGB sowie, nachdem die vom Vorderrichter festgesetzte Frist abgelaufen ist, unter Ansetzung einer neuen Frist zu bestätigen (vgl. angefochtene Verfügung, E. 6.1 und Dispositiv-Ziffer 1).

Der angefochtenen Verfügung lässt sich entnehmen, dass der Gesuchsgegner Eigentümer einer Wohnung in Unterägeri sei, in welche die Gesuchsgegner sofort einziehen könnten, zumal diese weder verkauft noch vermietet sei (angefochtene Verfügung, E. 6.2). Die Gesuchsgegner machen dagegen geltend, dies sei nicht möglich, da sie die Wohnung(en) verkaufen wollen würden und ein Rückzug zu einem finanziellen Engpass führen könnte (KG-act. 1, N 5.1). Weil damit aber nicht infrage steht, dass den Gesuchsgegnern die erwähnte Wohnung in Unterägeri weiterhin zur Verfügung steht, erscheint es angemessen, die Räumungsfrist wie beantragt auf zehn Tage ab Rechtskraft dieses Entscheids festzusetzen. Im Übrigen hätten die Gesuchsgegner allfällige Abklärungen mit Zügel- und Reinigungsfirmen (vgl. KG-act. 1, N 6.0) bereits seit Beendigung des Mietverhältnisses am 31. Dezember 2022 resp. spätestens seit Kenntnis des erstrichterlichen Ausweisungsbefehls vom 31. März 2023 treffen können, weshalb sich insofern keine längere Räumungsfrist rechtfertigt.

4. Zusammenfassend ist die Berufung gegen den angefochtenen Ausweisungsentscheid abzuweisen. Die Räumungsfrist ist im Sinne der vorstehenden Erwägung anzupassen. Im Übrigen ist die Verfügung des Einzelrichters am Bezirksgericht Schwyz vom 31. März 2023 zu bestätigen. Auf die nicht nachvollziehbaren Vorbringen der Gesuchsgegner betreffend Schadenersatzforderung und Mietausfall (KG-act. 1, N 5.0 und N 5.2) ist nicht weiter einzugehen, zumal allfällige Geldforderungen der Gesuchsgegner gegenüber den Gesuchstellern nicht Gegenstand des vorliegenden Ausweisungsverfahrens sind.

a) Ausgangsgemäss sind die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 2’000.00 den unterliegenden Gesuchsgegnern unter solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 und Abs. 3 ZPO).

b) Den anwaltlich vertretenen Gesuchstellern steht gestützt auf Art. 106 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 95 Abs. 1 lit. b und Abs. 3 lit. b ZPO eine Parteientschädigung zu. Diese spricht das Gericht gemäss Art. 105 Abs. 2 ZPO nach den Tarifen (Art. 96 ZPO) zu. Gemäss § 10 GebTRA, welche Bestimmung praxisgemäss auch in Berufungsverfahren gilt (Beschluss ZK2 2020 16 vom 3. Dezember 2020, E. 6b), beträgt das Honorar Fr. 300.00 bis Fr. 4’800.00. Innerhalb dieses Tarifrahmens bestimmt sich die Höhe des Honorars nach der Wichtigkeit der Streitsache, ihrer Schwierigkeit, dem Umfang und der Art der Arbeitsleistung sowie dem notwendigen Zeitaufwand (§ 2 GebTRA). Die Gesuchsgegner reichte keine spezifizierte Kostennote ins Recht, weswegen die Vergütung nach pflichtgemässem Ermessen festzusetzen ist (§ 6 Abs. 1 GebTRA). In Berücksichtigung, dass es sich weder um eine speziell schwierige noch besonders wichtige oder aufwendige Streitsache handelt, sowie im Hinblick auf die zehnseitige Berufungs­ant­wort (KG-act. 8), ist die Entschädigung ermessensweise auf pauschal Fr. 1’000.00 festzusetzen (inkl. Auslagen und MWST);-

beschlossen:

1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit auf sie einzutreten ist.

2. Die Dispositiv-Ziffer 1 der Verfügung des Einzelrichters am Bezirksgericht Schwyz vom 31. März 2023 wird im Sinne der Erwägungen aufgehoben und wie folgt neu festgesetzt:

Den Gesuchsgegnern wird unter Androhung von Busse gemäss Art. 292 StGB im Widerhandlungsfall befohlen, die Liegenschaft am F.________weg yy, GB xx, bis spätestens 10****Tage ab Rechtskraft dieses Entscheids, zu räumen sowie in gereinigtem Zustand und mit allen Schlüsseln zurückzugeben.

lm Widerhandlungsfall sind die Gesuchsteller berechtigt, die Liegen­schaft auf Kosten der Gesuchsgegner selber zu räumen oder durch Dritte räumen zu lassen und nötigenfalls zum Schutz die Kantonspolizei beizuziehen, welcher der vorliegende Entscheid vorzulegen ist.

3. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 2’000.00 werden den Gesuchsgegnern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt und von den geleisteten Kostenvorschüssen von je Fr. 1’000.00 bezogen.

4. Die Gesuchsgegner werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, die Gesuchsteller für das Berufungsverfahren mit pauschal Fr. 1’000.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu entschädigen.

5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; die Beschwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert übersteigt Fr. 15’000.00.

6. Zufertigung an den Gesuchsgegner (1/R), die Gesuchsgegnerin (1/R) Rechtsanwalt E.________ (3/R), die Vor­instanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vor­instanz (1/R, mit den Akten) und an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).

Namens der 2. Zivilkammer

Die KantonsgerichtsvizepräsidentinDie Gerichtsschreiberin

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31. August 2023 pku