ZK2 2021 18 - Gebührenrechnung

Kantonsgericht Schwyz

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Beschluss vom 16. Dezember 2021

ZK2 2021 18

Mitwirkend

Kantonsgerichtsvizepräsidentin lic. iur. Daniela Pérez-Steiner, Kantonsrichterinnen Dr. Veronika Bürgler Trutmann und Bettina Krienbühl, a.o. Gerichtsschreiberin MLaw Michelle Mettler.

In Sachen

A.________, Beschwerdeführer,

gegen

Notariat und Grundbuchamt Einsiedeln, Postfach 346,

Schwanenstrasse 4, 8840 Einsiedeln, Beschwerdegegner,

betreffend

Gebührenrechnung

(Beschwerde gegen die Verfügung des Notariats und Grundbuchamts Einsiedeln vom 11. März 2021, Rechnung Nr. xx);-

hat die 2. Zivilkammer,

nachdem sich ergeben und in Erwägung:

1. A.________ (Beschwerdeführer) beauftragte das Notariat und Grundbuchamt Einsiedeln (Beschwerdegegnerin) zur Ausfertigung der Urkunde betreffend Verkauf seiner Liegenschaft Nr. yy, Plan Nr. zz Einsiedeln, an seine beiden Töchter (KG-act. 1/1). Die Liegenschaft wurde mit Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde am 17. Februar 2021 übertragen (KG-act. 1/2). Der Kaufpreis betrug Fr. 2'370'000.00 und wurde durch Übernahme der bestehenden Hypothek getilgt (KG-act. 1/1 und 1/2). Ausserdem wurde dem Beschwerdeführer und seiner Ehefrau ein lebenslängliches Nutzniessungsrecht eingeräumt (KG-act. 1/1 und 1/2).

a) Am 4. März 2021 stellte die Beschwerdegegnerin dem Beschwerdeführer für ihre Tätigkeit eine Rechnung in der Höhe von Fr. 7'144.35 inkl. MWST aus (KG-act. 1/3; Rechnung Nr. xx). Mit Schreiben vom 5. März 2021 bat der Beschwerdeführer um Überprüfung und Korrektur der Rechnung, da diese seiner Ansicht nach viel zu hoch sei (KG-act. 1/4). Die Beschwerdegegnerin stellte ihm am 11. März 2021 eine detaillierte Rechnung zu (KG-act. 1/5).

b) Mit Beschwerde vom 16. März 2021 beantragt der Beschwerdeführer, dass die Rechnung Nr. xx anzupassen sei, indem die Notariatskosten auf den effektiven Aufwand (Fr. 1'030.75), eventualiter auf Fr. 1'931.75, unter Kosten und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin zu reduzieren seien (KG-act. 1). Er beanstandet insbesondere, dass neben dem Arbeitsaufwand zusätzlich noch Gebühren in Rechnung gestellt wurden (vgl. Ziff. 7.1) sowie die Positionen „Handänderungen/Dienstbarkei­ten/Personalrechte“ (Ziff. 7.4) und „Wert Begründung Nutzniessung“ (Ziff. 7.5). Mit Beschwerdeantwort vom 19. April 2021 beantragt die Beschwerdegegnerin die Anpassung der Gebührenrechnung, indem die Position „Wert Begründung Nutzniessung“ auf Fr. 1'800.00 (zzgl. MWST) herabzusetzen sei, und im Übrigen die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde (KG-act. 4).

c) Mit Stellungnahme vom 27. April 2021 führt der Beschwerdeführer aus, dass er an seinem Eventualantrag festhalte und eine Gesamtrechnung von Fr. 2'665.75 akzeptiere (KG-act. 6, S. 5). Er macht insbesondere eine Neuberechnung der Position „Wert Begründung Nutzniessung“ geltend (KG-act. 6, S. 3-4). Die Beschwerdegegnerin hält mit Eingabe vom 4. Mai 2021 an ihren Anträgen fest. Eventualiter sei der Betrag „Wert Begründung Nutzniessung“ auf Fr. 1'395.00 (zzgl. MWST) festzusetzen (KG-act. 8).

2. Die Bemessung von Gebühren für alle Amtshandlungen, die von den Notariaten und den Grundbuchverwaltern sowie den freiberuflichen Urkundspersonen vorgenommen werden, richten sich nach der Gebührenordnung für die Verwaltung und die Rechtspflege im Kanton Schwyz vom 20. Januar 1975 (GebO; SRSZ 173.111) und dem Gebührentarif für Notare und Grundbuchverwalter sowie freiberufliche Urkundspersonen vom 27. Januar 1975

(GebT; SRSZ 213.512). Darin sind neben den allgemeinen Bestimmungen über die Erhebung von Gebühren auch die Ansätze für die allgemeinen Verwaltungsgebühren (§§ 10 ff. GebO) und die konkreten Notariats- und Grundbuchgebühren enthalten (§ 5 GebT). Gemäss § 8 Abs. 2 GebO i.V.m. § 85 ff. JG kann die Kostenrechnung für sich allein angefochten werden. Das Kantonsgericht übt die Aufsicht über die Notare aus und ist damit für die Beurteilung der Kostenbeschwerde i.S.v. § 8 Abs. 2 GebO i.V.m. § 13 Abs. 1 JG und § 85 Abs. 1 EGzZGB zuständig. Alle Rechtschriften erfolgten vorliegend form- und fristgerecht und liegen im Recht. Die Beschwerdegegnerin wird allerdings darauf hingewiesen, dass die Beschwerdefrist gegen eine Gebührenrechnung seit dem geänderten kantonalen Prozessrecht nicht mehr zehn, sondern 30 Tage beträgt (§ 87 Abs. 1 JG; vgl. auch ZK2 2020 85 Beschluss vom 13. Juli 2021, E. 1).

3. Der Beschwerdeführer rügt in seiner Beschwerde primär, dass neben dem effektiven Zeitaufwand noch zusätzliche Gebühren in Rechnung gestellt wurden, wofür kein Aufwand mehr ausgewiesen sei (KG-act. 1, Ziff. 7.1).

Der Beschwerdeführer verkennt hierbei, dass gemäss § 5 Abs. 1 Nr. 13 GebT explizit „neben den Gebühren“ nach § 5 Abs. 1 Nr. 1, 2, 7, 8, 9 und 10 auch der Arbeitsaufwand, welcher die Dauer von zwei Stunden übersteigt, in Rechnung gestellt wird (vgl. auch ZK2 2020 85 Beschluss vom 13. Juli 2021, E. 4; RK1 2004 47 Beschluss vom 13. Dezember 2004, E. 5). Dieser Arbeitsaufwand wird je nach Schwierigkeit und Verantwortung mit Stundenansätzen von Fr. 50.00 bis Fr. 200.00 berechnet. § 5 Abs. 1 Nr. 13 GebT sieht ausdrücklich vor, dass diese Gebühren auch für Geschäfte und Amtshandlungen, die im Tarif nicht besonders genannt sind, zur Anwendung kommen. Die Beschwerdegegnerin macht geltend, dass sich ihre Rechnung auf die Gebührenordnung (GebO) und den Gebührentarif (GebT) stütze. Für das Geschäft des Beschwerdeführers sei gemäss ausgewiesener Zeiterfassung ein Aufwand von 5 Stunden und 35 Minuten angefallen, wobei für die Arbeit der Notare ein Stundenansatz von Fr. 200.00 und für die Sekretariatsarbeit ein Stundenansatz von Fr. 140.00 verrechnet und tarifkonform nur jene Dauer in Rechnung gestellt worden seien, die zwei Stunden übersteige (§ 5 Abs. 1 Nr. 13 GebT; KG-act. 4, Ziff. 8 f.). Aufgrund des Umfangs und des geringen Schwierigkeitsgrads des Auftrags sowie der ausgewiesenen Zeiterfassung, erscheint diese Bearbeitungszeit angemessen. Die Stundenansätze von Fr. 140.00 und Fr. 200.00 sind tarifkonform (vgl. § 5 Abs. 1 Nr. 13 GebT). Die Beschwerde ist diesbezüglich abzuweisen.

4. Des Weiteren beanstandet der Beschwerdeführer die Gebühr „Handänderungen/Dienstbarkeiten/Personalrechte“ von Fr. 2'160.00. Es sei fälschlicherweise der Kaufpreis bzw. die Hypothekarbelastung im Beurkundungszeitpunkt als Grundlage zur Wertberechnung benutzt worden (KG-act. 1, Ziff. 7.4).

a) Die Beschwerdegegnerin bringt in ihrer Beschwerdeantwort dem entgegen vor, dass es ihrer gängigen Praxis entspreche, den Kauf- bzw. öffentlich beurkundeten Übernahmepreis, der bei gemischten Schenkungen durch Schuldübernahme getilgt werde, als Basis für die Ermittlung der Wertgebühr zu verwenden (KG-act. 4, Ziff. 12). Es sei so auch zugunsten des Beschwerdeführers nicht der höhere Steuerwert oder der noch zu ermittelnde Verkehrswert als Berechnungsgrundlage genommen worden (KG-act. 4, Ziff. 11).

b) Wie die Beschwerdegegnerin zutreffend feststellte, wird gemäss § 5 Abs. 1 Nr. 1 GebT eine Gebühr erhoben, die sich nach der Höhe des Handänderungswerts bemisst, wobei der Begriff „Handänderungswert“ nicht näher definiert wird. Allerdings erübrigt sich vorliegend eine Definierung, da sich der Beschwerdeführer in seiner Stellungnahme mit dem diesbezüglichen Vorbringen der Beschwerdegegnerin (KG-act. 4, Ziff. 12) nicht konkret auseinandersetzt (KG-act. 6). Die von der Beschwerdegegnerin geltend gemachte, gängige Praxis zur Berechnung des Handänderungswerts (vgl. oben E. 4.a;

KG-act. 4, Ziff. 12) scheint plausibel und ist nicht zu beanstanden. Überdies wird die genaue Berechnung in der Rechnung vom 11. März 2021 veranschaulicht (KG-act. 1/5). Folglich ist die Rechnung betreffend die Gebührenposition von Fr. 2'160.00 zu bestätigen und die Beschwerde diesbezüglich abzuweisen.

5. Ferner beanstandet der Beschwerdeführer die Gebühr „Wert Begründung Nutzniessung“ von Fr. 2'835.00 (KG-act. 1, Ziff. 7.5). Er führt aus, dass diese Gebühr falsch berechnet worden sei, weil der Wert der lebenslänglichen Nutzniessung gemäss Mitteilung der Kantonalen Güterschatzungskommission Fr. 1'980'000.00 betrage (KG-act. 1/7) und nicht Fr. 3'146'747.00, den die Beschwerdegegnerin zur Berechnung benutzt habe (KG-act. 1, Ziff. 7.5).

a) In ihrer Beschwerdeantwort macht die Beschwerdegegnerin geltend, dass sie sich bei der Berechnung der Gebühr „Wert Begründung Nutzniessung“ von Fr. 2'835.00 auf den Eigenmietwert der Liegenschaft gestützt habe, der gemäss Mitteilung der Steuerverwaltung Fr. 150'840.00 betrage

(KG-act. 4, Ziff. 16). Sie habe zur Ermittlung des Barwerts der Nutzniessung die Excel-Tabelle der Steuerverwaltung benutzt und die Nutzniessung auf Basis des Eigenmietwerts kapitalisiert, da der Beschwerdeführer keine anderen Daten, wie z.B. die jährlichen Mieterträge, offenlege. Aufgrund der eingereichten Verkehrswertschätzung der Güterschatzungskommission beantragt die Beschwerdegegnerin, die Gebühr „Wert Begründung Nutzniessung“ dementsprechend auf Fr. 1'800.00 herabzusetzen (KG-act. 4, I. Ziff. 1; III. Ziff. 17 f.).

b) Der Beschwerdeführer macht alsdann in seiner Stellungnahme geltend, dass die Grundlage zur Berechnung der Nutzniessung auf dem Liegenschaftserlös basiere und führt hierzu aus, dass der Nettoertrag des Liegenschaftserlöses im repräsentativen Jahr 2019 Fr. 111'423.00 betragen habe (KG-act. 6, S. 4; 6/1; 6/2). Der Barwert der Nutzniessung läge also damit nicht bei Fr. 1'980'000.00, sondern bei Fr. 1'510'895.00 (KG-act. 6, S. 3 f.).

c) Die Beschwerdegegnerin hält diesem Vorbringen entgegen, dass der Beschwerdeführer mit der neuen Berechnung dem Wert der Nutzniessung von Fr. 1'980'000.00 widerspreche, den er in seiner Beschwerde geltend gemacht habe (KG-act. 8, III.4.). Die Beschwerdegegnerin führt im Wesentlichen aus, dass dem Betrag gemäss Verkehrswertschätzung der Güterschatzungskommission Vorrang zu geben sei, da sich dieser auf über mehrere Jahre hinweg tatsächlich beim Steueramt eingereichte Abschlüsse des Beschwerdeführers stützen würde. Folglich hält sie an ihrer Beschwerdeantwort fest und beantragt die Reduktion der Gebühr „Wert Begründung Nutzniessung“ auf Fr. 1'800.00. Eventualiter macht sie geltend, dass diese Gebühr auf Fr. 1'395.00 festzusetzen sei, sofern das Gericht den Barwert der Nutzniessung von Fr. 1'510'895.00 als vorrangig erachte (KG-act. 8, III.4. und I.).

d) Gemäss Verkehrswertschätzung der Güterschatzungskommission vom 19. November 2020 beträgt der Marktwert einer lebenslänglichen Nutzniessung an der übertragenen Liegenschaft zugunsten des Beschwerdeführers und seiner Ehefrau Fr. 1'980'000.00 (KG-act. 1/7). In Nachachtung der einschlägigen Gesetzesbestimmungen (vgl. § 22 Abs. 3 und § 42 Abs. 3 StG, SR 172.200; § 1 ff. SchätzG, SR 21.41; § 1 ff. ÜbeVNL, SR 172.218; sowie die Schätzungsanleitung und dessen Anhang, Teil III, schätzungstechnische Grundlagen, RRB Nr. 1099/2005 vom 24. August 2005) und aufgrund dessen, dass die Verkehrswertschätzung im Auftrag des Liegenschaftseigentümers und nur rund drei Monate vor der Beurkundung erstellt wurde, gilt dieser Berechnung den Vorrang zu geben. Im Übrigen legte der Beschwerdeführer diese Verkehrswertschätzung selbst ins Recht und stützte seine Beschwerdeanträge darauf (vgl. KG-act. 1 und 1/7). Folglich wird die Gebühr „Wert Begründung Nutzniessung“ von Fr. 2‘835.00 auf Fr. 1'800.00 herabgesetzt

(vgl. KG-act. 4). Die Beschwerde wird insoweit gutgeheissen.

6. Letztlich fällt eine Reduktion infolge „Recht im Unrecht“ (KG-act. 1, Ziff. 8 f.) von Vornherein ausser Betracht, wie dies die Beschwerdegegnerin zutreffend feststellte (KG-act. 4, Ziff. 25; BGE 136 I 65 E. 5.6 S. 78).

7. Zusammenfassend ist die Beschwerde betreffend die Herabsetzung der Gebühr „Wert Begründung Nutzniessung“ von Fr. 2‘835.00 auf Fr. 1‘800.00, mithin im Umfang von Fr. 1‘035.00, gutzuheissen und im Übrigen abzuweisen. Die Kosten von Fr. 600.00 sind infolge dieses Verfahrensausgangs zu

2/3 dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 2 ZPO) und gehen im Übrigen zu Lasten der Staatskasse. Der Beschwerdeführer handelte in eigener Sache und machte keine konkreten Aufwendungen geltend oder anders gesagt, mangels eines begründeten Antrags ist dem nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer keine Entschädigung im Sinne von Art. 95 Abs. 3 lit. a und c ZPO zuzusprechen ist. Davon abgesehen kommt dem Beschwerdeführer vorliegend keine eigentliche Parteistellung zu (vgl. Schmid, in: Geiser/Wolf [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerisches Zivilgesetzbuch II, 6. A, 2019, Art. 956 ZGB N 6; vgl. auch ZK2 2020 85 Beschluss vom 13. Juli 2021, E. 5);-

beschlossen:

1. Die Beschwerde wird insoweit gutgeheissen, als die Gebühr „Wert Begründung Nutzniessung“ auf Fr. 1‘800.00 herabgesetzt wird. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 600.00 werden zu

2/3 dem Beschwerdeführer auferlegt und von seinem Kostenvorschuss bezogen. Im Übrigen werden die Kosten auf die Staatskasse genommen. Dem Beschwerdeführer wird der Restbetrag des Kostenvorschusses (Fr. 400.00) aus der Kantonsgerichtskasse zurückerstattet.

3. Zufertigung an den Beschwerdeführer (1/R), an das Notariat und Grundbuchamt Einsiedeln (1/R, mit den Akten) und an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).

Namens der 2. Zivilkammer

Die Kantonsgerichtsvizepräsidentin

Die a.o. Gerichtsschreiberin

Versand

20. Dezember 2021 kau