ZK2 2020 79 - Ausweisung

Kantonsgericht Schwyz

1

Beschluss vom 1. April 2021

ZK2 2020 79

Mitwirkend

Kantonsgerichtsvizepräsident Dr. Reto Heizmann, Kantonsrichterinnen Dr. Veronika Bürgler Trutmann und Bettina Krienbühl, Gerichtsschreiberin lic. iur. Cornelia Spörri-Kessler.

In Sachen

A.________, Gesuchsgegner und Berufungsführer, vertreten durch Rechtsanwalt B.________,

gegen

C.________, Gesuchstellerin und Berufungsgegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt D.________,

betreffend

Ausweisung

(Berufung gegen die Verfügung der Einzelrichterin am Bezirksgericht Schwyz vom 6. November 2020, ZES 2020 310);-

hat die 2. Zivilkammer,

nachdem sich ergeben und in Erwägung:

1. a) Die Gesuchstellerin ist die Mutter des Gesuchsgegners und war bis am 9. März 2020 Eigentümerin der Grundstücke Nrn. xx, yy und zz (alle GB Schwyz). Am 9. März 2020 trat sie diese an ihre Kinder I.________ und J.________ ab, unter Einräumung eines lebenslangen Nutzniessungsrechts (Vi-act. 2/8 und 20/3). Gestützt auf eine mündliche Vereinbarung mit der Mutter der Gesuchstellerin, mit deren Tod am ________ das Grundstück samt Miet-/Pachtverhältnis auf die Gesuchstellerin übergegangen war, war der Gesuchsgegner seit dem 1. Januar 1992 Mieter/Pächter des K.________ an der E.________strasse ww und seit dem 15. Dezember 1996 des dazugehörigen Büros im Parterre rechts an der E.________strasse vv (Nr. zz). Der Gesuchsgegner nutzt(e) auch die übrigen Teile des Grundstücks Nr. zz sowie die Grundstücke Nrn. xx und yy, welche Rechtsverhältnisse strittig sind (vgl. u.a. Vi-act. 1 N 3, S. 3; Vi-act. 19 N Zu 3., S. 3; Vi-act. 25 N 4, S. 2; Vi-act. 27 N Zu 4., S. 2; KG-act. 1 N 18, S. vv; KG-act. 7 N 53, S. 14). Mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 kündigte der Gesuchsgegner das Miet-/Pachtverhältnis betreffend das K.________ und das dazugehörige Büro per 30. Juni 2019 (Vi-act. 2/2). Die Gesuchstellerin bestätigte im Schreiben vom 23. Januar 2019 den Erhalt der Kündigung (Vi-act. 2/3). Am 28. Mai 2019 zog der Gesuchsgegner seine Kündigung zurück (Vi-act. 2/4), was die Gesuchstellerin nicht akzeptierte (vgl. Vi-act. 2/5). Eine zweite schriftliche Abmahnung mit Abgabetermin per 30. Juni 2020 erfolgte am 16. Mai 2020 (Vi-act. 2/6). Am 8. Juni 2020 setzte die Gesuchstellerin für die Pacht-/Mietobjekte (K.________ inkl. Büro) sowie die weiteren angeblich unrechtmässig beanspruchten Teile des Grundstücks Nr. zz und die Grundstücke Nrn. yy und xx eine letztmalige Räumungsfrist bis zum 13. Juni 2020 (Vi-act. 2/7).

b) Am 17. Juni 2020 gelangte die Gesuchstellerin mit folgendem Ausweisungsbegehren an das Bezirksgericht Schwyz (Vi-act. 1):

1. Dem Gesuchsgegner sei zu befehlen, innert vv Tagen nach Rechtskraft des zu erlassenden Entscheids das Pacht-/Mietobjekt (K.________, E.________strasse ww und ein dazugehöriges Büro, Parterre rechts, E.________strasse vv, alles auf Grundstück Nr. zz, GB Schwyz) sowie die übrigen Teile des Grundstücks Nr. zz, GB Schwyz, und die Grundstücke Nrn. xx und yy, beide GB Schwyz, zu räumen und zu verlassen.

2. Dem Gesuchsgegner sei bei Widerhandlung gegen den richterlichen Befehl nach Antrag Ziffer 1 eine Ordnungsbusse von CHF 1'000 für jeden Tag der Nichterfüllung anzudrohen (Art. 236 Abs. 3 i.V.m. Art. 343 Abs. 1 lit. c ZPO).

3. Die Gesuchstellerin sei zu ermächtigen, bei Nichtbeachtung des Befehls durch den Gesuchsgegner für die Räumung des im Antrag Ziffer 1 erwähnten Mietobjekts polizeiliche Hilfe in Anspruch zu nehmen (Art. 236 Abs. 3 i.V.m. Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO).

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten des Gesuchsgegners.

Mit Stellungnahme vom 26. August 2020 verlangte der Gesuchsgegner Nichteintreten auf das Gesuch, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gesuchstellerin (Vi-act. 19). Am vv. bzw. 25. September 2020 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest (Vi-act. 25 und 27). Am 1. Oktober 2020 verzichtete die Gesuchstellerin auf eine erneute Stellungnahme (Vi-act. 29).

c) Am 6. November 2020 verfügte die Einzelrichterin was folgt:

1. Dem Beklagten wird unter Androhung von Busse gemäss Art. 292 StGB im Widerhandlungsfall befohlen, das K.________, E.________strasse ww, und ein dazugehöriges Büro, Parterre rechts, E.________strasse vv, (beide auf Grundstück Nr. zz, GB Schwyz) sowie die übrigen Teile des Grundstücks Nr. zz (GB Schwyz) und die Grundstücke Nrn. xx und yy (beide GB Schwyz), ** innert 30 Tagen** ** nach Rechtskraft dieses Entscheids,**zu räumen und zu verlassen.

Im Widerhandlungsfall ist die Klägerin berechtigt, die obgenannten Räumlichkeiten und Grundstücke auf Kosten des Beklagten zu räumen und nötigenfalls zum Schutz die Kantonspolizei beizuziehen, welcher der vorliegende, mit einer Rechtskraftbescheinigung versehene Entscheid vorzulegen ist.

2. Die Gerichtskosten von Fr. 1’500.00 werden dem Beklagten auferlegt. Sie werden liquidiert, indem sie mit dem von der Klägerin geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 1’500.00 verrechnet werden. Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin den Betrag von Fr. 1’500.00 direkt zu ersetzen.

3. Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung von Fr. 4’000.00 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

4. [Rechtsmittel].

5. [Zufertigung].

d) Mit Berufung vom 19. November 2020 beantragte der Gesuchsgegner, die Verfügung der Einzelrichterin sei aufzuheben und auf das Gesuch vom 17. Juni 2020 nicht einzutreten, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gesuchstellerin (KG-act. 1).

In der Berufungsantwort vom 2. Dezember 2020 (KG-act. 7) ersuchte die Gesuchstellerin um Abweisung der Berufung und Bestätigung der angefochtenen Verfügung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Gesuchsgegners. Zudem stellte sie die folgenden Verfahrensanträge:

1. Der Berufungskläger sei zu verpflichten, der Berufungsbeklagten für deren Parteientschädigung eine Sicherheit im Betrag von mindestens CHF 7'000.00 zu leisten.

2. Das vorliegende Berufungsverfahren sei bis zum Entscheid über die Sicherheit für die Parteientschädigung beziehungsweise bis zur Leistung der beantragten Sicherheit zu sistieren.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zu Lasten des Berufungsklägers.

Am 4. Dezember 2020 wies die Verfahrensleitung das Kautionsgesuch ab (KG-act. 8). Weitere Stellungnahmen der Parteien datieren vom 18. Dezember 2020 bzw. 14. Januar 2021 (KG-act. 11 und 13).

2. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur dann zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. vv'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Bei der Ausweisung einer Person aus einer Immobilie entspricht der Streitwert dem durch die Verzögerung mutmasslich entstehenden Schaden bzw. dem in der betreffenden Zeit hypothetisch anfallenden Miet- oder Gebrauchswert (BGer, Urteil 5A_645/2011 vom 17. November 2011 E. 1.1; Staehelin, in: Staehelin/‌Staehelin/‌Grolimund, Zivilprozessrecht, 3. A. 2019, § 15 N 6). In mietrechtlichen Ausweisungsverfahren nach Art. 257 ZPO ist bei der Streitwertberechnung danach zu unterscheiden, ob nur die Ausweisung als solche oder ob vorfrageweise auch die Kündigung streitig ist. Vorliegend ist mit Bezug auf das vom Gesuchsgegner gemietete K.________ (inkl. Büro) lediglich die Ausweisung streitig, weshalb das wirtschaftliche Interesse der Parteien im Mietwert besteht, der durch die Verzögerung infolge des Summarverfahrens selber entsteht. Diesbezüglich ist unabhängig allfälliger kantonaler Unterschiede in der tatsächlichen Bewältigung solcher Verfahren von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen (BGE 144 III 346 E. 1.2.1, S. 347). Dies gilt sowohl für die erst- als auch für die zweitinstanzliche Streitwertberechnung (OGer ZH, Urteil PF110022-O/U vom 15. Juli 2011 E. 6.1). Da sich die Parteien nicht zum Streitwert und zur Mietzinshöhe für das K.________ äusserten, ging die Vorderrichterin gestützt auf den Zahlungsbefehl vom 9. Juni 2020 (Vi-BB 20/4) von monatlich Fr. 5'202.00 aus und verwies zudem auf die ebenso in Betreibung gesetzte Entschädigungsforderung von Fr. 62'240.00 wegen nicht erfolgter Rückgabe des K.________ und des Büros von Juli 2019 – Juli 2020 (angef. Verfügung E. 9, S. vv f.). Daher und mangels Einwänden ist von einem Streitwert von über Fr. vv'000.00 auszugehen.

3. Die Gesuchstellerin macht in ihrer Eingabe vom 14. Januar 2021 einen verspäteten Eingang der unaufgeforderten Stellungnahme des Gesuchsgegners vom 18. Dezember 2020 (KG-act. 11) geltend (KG-act. 13 N 2, S. 2).

Die Berufungsantwort wurde dem Gesuchsgegner am 4. Dezember 2020 zur Kenntnisnahme weitergeleitet (KG-act. 8) und ihm am 7. Dezember 2020 zugestellt. Elf Tage später, am 18. Dezember 2020, überbrachte der Gesuchsgegner dem Gericht besagte Stellungnahme. Will die replikberechtigte Partei zur letzten Eingabe der Gegenpartei Stellung nehmen, muss ihre Rechtsschrift umgehend erfolgen. Welche Frist ausreichend ist, hängt vom Einzelfall ab. Nach der Rechtsprechung ist „umgehend“ so zu verstehen, dass die Rechtsschrift in aller Regel innert zehn Tagen seit Zustellung der Eingabe, auf die repliziert wird, beim Gericht eintreffen muss, um gehört zu werden. Es handelt sich um eine Wartefrist für das Gericht, die auch die Zeit einschliesst, welche die Partei zur Übermittlung ihrer Eingabe benötigt. Will eine Partei eine Berücksichtigung ihrer Replik sicherstellen, hat sie also dafür zu sorgen, dass die Eingabe spätestens am zehnten Tag beim Gericht eintrifft. Die Behörde darf jedenfalls vor Ablauf von zehn Tagen nicht von einem Verzicht auf das Replikrecht ausgehen. Nach Ablauf der zehn Tage, also vom elften Tag an, darf die Behörde ihr Urteil fällen (BGer, Urteil 5D_81/2015 vom 4. April 2016 E. 2.3.3 f. und 2.4.2; KG SZ, Beschluss BEK 2019 145 vom 17. Januar 2020 E. 3a). Aus dem Umstand, dass ein Gericht nach Ablauf dieser Dauer zu urteilen berechtigt ist, ohne sich dem Vorwurf einer Gehörsverletzung auszusetzen, kann aber nicht umgekehrt abgeleitet werden, dass nach dem fraglichen Zeitpunkt, aber vor der Urteilsfällung eintreffende Stellungnahmen generell zufolge Verspätung unberücksichtigt zu bleiben hätten (BGer, Urteil 5A_155/2013 vom 17. April 2013 E. 1.4; BGer, Urteil 4A_61/2017 vom 31. August 2017 E. 6.2.2). Wie es sich darum sowie um die Frage der Substitutionsvollmacht (vgl. KG-act. 13 N 4, S. 3) vorliegend verhält, kann jedoch offenbleiben, weil die Berücksichtigung der genannten Stellungnahme nichts am Ergebnis ändert.

4. a) Der Einzelrichter (§ 31 Abs. 2 lit. d JG) gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn (a) der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und (b) die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO).

aa) Ein Sachverhalt ist dann sofort beweisbar, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Beweis ist in der Regel durch Urkunden zu erbringen. Blosses Glaubhaftmachen genügt für die Geltendmachung des Anspruchs nicht, der Kläger hat mithin den vollen Beweis der anspruchsbegründenden Tatsachen zu erbringen. Für die Verneinung eines klaren Falles genügt, dass der Beklagte substantiiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern. Dagegen genügen offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen, über die sofort entschieden werden kann, nicht, um einen klaren Fall auszuschliessen. Ein solcher ist deshalb zu bejahen, wenn das Gericht aufgrund der Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der Anspruch sei ausgewiesen und eine eingehende Abklärung der beklagtischen Einwände könne daran nichts ändern (BGE 138 III 620 E. 5.1.1, S. 621 ff.; BGer, Urteil 4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.1; BGer, Urteil 4A_623/2019 vom 26. Mai 2020 E. 2). Dass der Gesuchsteller die anspruchsbegründenden Tatsachen voll zu beweisen hat und sich der Gesuchsgegner mit substantiierten und schlüssigen Einwendungen begnügen kann, führt dazu, dass der Gesuchsteller auch den Beweis für den Nichtbestand des den Einwendungen zugrunde gelegten Tatsachenfundaments erbringen muss, wenn er liquide Verhältnisse schaffen will. Der Frage der Beweislastverteilung kommt in solchen Verfahren keine entscheiderhebliche Bedeutung zu (BGE 138 III 620 E. 6.2, S. 624 f.; Bachofner, Die Mieterausweisung, Rechtsschutz in klaren und weniger klaren Fällen, 2019, N 448).

bb) Eine klare Rechtslage ist gegeben, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung von Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt bzw. feststeht, welche Rechtssätze anzuwenden sind und die Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Dagegen ist die Rechtslage nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert (BGE 141 III 23 E. 3.2, S. 26 = Pra 104/2015 Nr. 114; BGE 138 III 123 E. 2.1.2, S. 126; BGer, Urteil 4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.1; BGer, Urteil 4A_557/2017 vom 21. Februar 2018 E. 3.1).

b) Der Vermieter oder Verpächter, allenfalls als Nutzniesser (Schmid/Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, 5. A. 2017, N 1340), kann für die Ausweisung eines Mieters oder Pächters über das Verfahren nach Art. 257 ZPO bei liquiden Verhältnissen rasch einen Vollstreckungstitel erlangen (Sutter-Somm/‌Lötscher, in: Sutter-Somm/‌Hasenböhler/‌Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. A. 2016, N 38 zu Art. 257 ZPO; Kaufmann, in: Brunner/‌Gasser/‌Schwander, Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, 2. A. 2016, N 5 zu Art. 248 ZPO; vgl. auch Botschaft, S. 7352). Der Rechtsschutz in klaren Fällen ist indes – abgesehen von Art. 257 Abs. 2 ZPO – nicht auf bestimmte Ansprüche oder Streitigkeiten beschränkt, sondern steht grundsätzlich für sämtliche Anspruchsarten zur Verfügung (Göksu, in: Brunner/‌Gasser/‌Schwander, a.a.O., N 15 zu Art. 257 ZPO). Ein Ausweisungsbegehren kann nicht nur mit einem miet-/pachtrechtlichen (Art. 267 Abs. 1 und 299 Abs. 1 OR), sondern auch mit einem sachenrechtlichen Anspruch (Art. 641 und Art. 926 ff. ZGB) begründet werden (OGer ZH, Urteil LF180010-O/U vom 6. März 2018 E. 5.3). Auf Art. 641 Abs. 2 ZGB kann sich auch der Nutzniesser berufen (Bachofner, a.a.O., N 87).

5. Zunächst stellt sich der Gesuchsgegner gegen die Ausweisung aus dem K.________, E.________strasse ww, und das dazugehörige Büro, Parterre rechts, E.________strasse vv.

a) Die Vorderrichterin bejahte einen liquiden Sachverhalt und eine klare Rechtslage. Sie verwies auf das Schreiben vom 29. Juli 2019 (Vi-act. 2/5), in welchem die Gesuchstellerin ausdrücklich an der Räumung des K.________ festgehalten habe, nachdem ihr der Gesuchsgegner seine Gründe für den Rückzug der Kündigung dargelegt habe (Vi-act. 2/4). Sowohl in diesem als auch im Schreiben vom 23. Januar 2019 habe sie den klaren Willen geäussert, an der Räumung der Liegenschaft festzuhalten. Dass sie im August 2019 einen Meinungsumschwung gehabt und mit dem Gesuchsgegner einen neuen Miet-/Pachtvertrag abgeschlossen habe, nur um im Frühjahr 2020 erneut einen Meinungsumschwung zugunsten eines Auszugs zu haben, erscheine nicht schlüssig. Die Gesuchstellerin erwähne nachvollziehbar Hemmungen zu einer gerichtlichen Durchsetzung und habe als Mutter zunächst gehofft, ihr Sohn verlasse das Objekt freiwillig. Erst nach dessen standhafter Weigerung habe sie sich zu diesem Schritt gezwungen gesehen. Vor diesem Hintergrund sei das Argument des Abschlusses eines neuen Miet-/Pachtvertrags als reine Schutzbehauptung zu qualifizieren. Daran würden auch die vom Gesuchsgegner geltend gemachten Unterhaltsarbeiten nichts ändern (vgl. angef. Verfügung E. 4.3.3-4.6, S. 5 f.).

b) Der Gesuchsgegner verneint einen klaren Sachverhalt. Er habe im August 2019 mit der Gesuchstellerin Gespräche über seinen weiteren Verbleib im „K.________‟ geführt und sie hätten sich darauf geeinigt, dass er erst nach dem Abschluss der Renovationsarbeiten am ebenfalls in seinem Eigentum stehenden „F.________‟ ausziehe, womit er im zweiten Semester 2020 gerechnet habe. Die Vorderrichterin hätte die bei der Frage der Gültigkeit der Kündigung vorausgesetzten geringfügigen Zweifel haben müssen, weil die Gesuchstellerin dies nicht habe widerlegen können. Der von der Vorderrichterin gezogene Schluss, die Gesuchstellerin habe im Schreiben vom 29. Juli 2019 trotz Kenntnis der Gründe, welche er ihr für den längeren Verbleib dargelegt habe, ausdrücklich an der Räumung festgehalten, und ein mehrfacher Meinungsumschwung sei unglaubhaft, lasse die Wirkung dieses persönlichen Gesprächs der Parteien von Angesicht zu Angesicht ausser Acht. Er habe dabei seine Situation und insbesondere die weit fortgeschrittene Renovation des F.________, seine Anschlusslösung für das K.________, nochmals einlässlich aufgezeigt. Es sei ohne Weiteres glaubhaft und nachvollziehbar, dass die Gesuchstellerin sich umstimmen lassen habe. Etwas anderes halte die Vorderrichterin nicht fest und beweise auch die Gesuchstellerin nicht. Hätte letztere tatsächlich an ihrem Entscheid festhalten wollen, würden auch ihre angeblichen Hemmungen zu einer gerichtlichen Durchsetzung der Rückgabe der Miet-/Pachtsache nicht erklären, weshalb sie ihn nicht ein einziges Mal wie zuvor zur Räumung aufgefordert habe. Die Umentscheidung im Mai 2020 gründe in seiner fehlenden Akzeptanz der von der Gesuchstellerin ihm gegenüber geltend gemachten Mietzinsforderungen von Fr. 1.7 Mio. Er habe bis Juli 2019 regelmässig Mietzins bezahlt. Etwas anderes habe die Gesuchstellerin erstinstanzlich nicht rechtzeitig behauptet und schon gar nicht bewiesen. Im Übrigen habe er während der gesamten Mietdauer sämtliche Unterhaltsarbeiten und Renovationen am Mietobjekt vorgenommen und die Kosten dafür getragen, was die Gesuchstellerin zumindest implizit anerkenne, indem sie festhalte, nie ihre Zustimmung zu diesen gegeben zu haben. Nicht nur ihre plötzliche Entscheidung im Frühjahr 2020, ihn doch aus dem „K.________‟ zu werfen und offensichtlich nicht haltbare Forderungen gegen ihn in Betreibung zu setzen, sondern auch die unentgeltliche Übertragung ihrer Liegenschaften auf die anderen Kinder zeige, wie sehr ihre Stimmung infolge der Meinungsverschiedenheit gegen ihn umgeschwungen sei. Insgesamt deute alles darauf hin, dass sie sich darauf geeinigt hätten, ab 1. Juli 2019 bis auf Weiteres ein neues, nicht unentgeltliches Mietverhältnis einzugehen, welches mittels Unterhaltsarbeiten abgegolten worden sei (KG-act. 1 N 3 ff., S. 4 ff.).

c) Die Gesuchstellerin wendet ein, sie habe einem weiteren Verbleib nie zugestimmt und habe den Gesuchsgegner mehrfach schriftlich und immer wieder auch mündlich aufgefordert, das Pacht-/Mietobjekt zu verlassen. Sie habe nur deshalb nicht umgehend ein Ausweisungsverfahren eingeleitet, weil es sich um ihren Sohn handle und sie gehofft habe, er werde das Objekt, wie immer versprochen, freiwillig verlassen. Die Behauptungen des Gesuchsgegners seien offensichtlich haltlos, unglaubhaft und unlogisch. Bezeichnenderweise nenne er kein einziges Beweismittel, welches seine Ausführungen stützen könnte. Sie bestreite, dass in einem Ausweisungsverfahren geringere Zweifel für einen Nichteintretensentscheid erforderlich seien. Dessen ungeachtet sei die Gültigkeit der Kündigung vorliegend gar nicht zu prüfen. Weiter handle es sich bei den Behauptungen, es habe ein Gespräch „von Angesicht zu Angesicht‟ stattgefunden, in welchem der Gesuchsgegner seine Anschlusslösung „noch einmal einlässlich aufgezeigt‟ habe, um unzulässige Noven. Sie habe sich nie mit einem weiteren Verbleib des Gesuchsgegners im K.________ respektive auf den Grundstücken Nrn. xx, yy und zz einverstanden erklärt. Dagegen spreche auch, dass er schon seit vielen Jahren vor der Kündigung praktisch keine Miet-/Pachtzinsen mehr bezahlt habe. Ebenso seien die angeblichen Gegenforderungen aus Unterhaltsarbeiten irrelevant. Zu solchen habe sie denn auch nie ihre Zustimmung erteilt, welche für Entschädigungsansprüche vorausgesetzt gewesen wäre. Selbst wenn eine Vereinbarung über den weiteren Verbleib getroffen worden wäre, könnte es sich höchstens um eine unentgeltliche Gebrauchsleihe handeln, nachdem der Gesuchsgegner die Bezahlung von Miet-/Pachtzinsen nicht einmal behaupte, geschweige denn belege. Bei einer solchen könnte sie die Sache jederzeit zurückfordern, was sie mit Schreiben vom 8. Juni 2020 gemacht habe (KG-act. 7 N 22 ff., S. 7 ff.).

d) aa) Der Gesuchsgegner kündigte das mündliche Miet-/Pachtverhältnis über das K.________ und das dazugehörige Büro mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 per 30. Juni 2019 (Vi-act. 2/2). Den Erhalt der Kündigung bestätigte die Gesuchstellerin in ihrem Schreiben vom 23. Januar 2019 (Vi-act. 2/3). Am 28. Mai 2019 teilte der Gesuchsgegner der Gesuchstellerin mit, es sei ihm/ihnen aufgrund unvorhergesehener Umstände nicht möglich, das Haus samt Umschwung wie geplant per 30. Juni 2019 besenrein abzugeben. Namentlich nannte er als Grund die Strafanzeige vom April 2017 wegen G.________ etc. mit Prozess im April 2019, die Notoperation vom 1. April 2019 wegen Darmverschlusses und entzündeten Blinddarms mit langer Rekonvaleszenz (inklusive Tragverbot) sowie die infolge des Strafverfahrens erfolgte Job-Absage auf dem L.________. Er bat die Gesuchstellerin um Verständnis und Akzeptanz des Rückzugs der Kündigung (Vi-act. 2/4). Die Gesuchstellerin lehnte dies unbestrittenermassen bereits bei der persönlichen Übergabe des Schreibens ab (vgl. Vi-act. 1 N 6, S. 3; Vi-act. 19, Zu 6., S. 4). Mit Schreiben vom 29. Juli 2019 erinnerte sie den Gesuchsgegner daran, keine Fristverlängerung gewährt zu haben, und forderte ihn zur Räumung bis am 31. Juli 2019 auf (Vi-act. 2/5). Eine zweite Abmahnung mit Abgabetermin per 30. Juni 2020 erfolgte am 16. Mai 2020 (Vi-act. 2/6). Am 8. Juni 2020 liess die Gesuchstellerin durch ihren Rechtsvertreter eine letztmalige Frist zur Räumung bis am 13. Juni 2020 setzen (Vi-act. 2/7). Insoweit ist der Sachverhalt liquide. Umstritten ist indes, ob die Parteien im August 2019 mündlich ein neues Miet-/Pachtverhältnis vereinbarten.

bb) Die Gültigkeit der Kündigung wird vorliegend wie erwähnt nicht bestritten und ist auch nicht zu prüfen (vgl. auch KG-act. 11, Zu 27-28, S. 4), weshalb geringfügige Zweifel für einen Nichteintretensentscheid nicht ausreichen. Die vom Gesuchsgegner diesbezüglich zitierte Rechtsprechung steht im Zusammenhang mit dem für den mietrechtlichen Kündigungsschutz vorgesehenen vereinfachten Verfahren, in welchem der Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen ist (vgl. ZR 110/2011 Nr. 54 Ingress und E. II./9d; BGer, Urteil 4A_265/2013 vom 8. Juli 2013 E. 6). Weil die Gesuchstellerin einen neuen Mietvertrag bestreitet, hat der Gesuchsgegner seine Einwendungen substantiiert und schlüssig vorzubringen. Seine Einwendungen muss er nicht nur in den Grundzügen, sondern in Einzeltatsachen gegliedert so umfassend und klar darlegen, dass darüber Beweis abgenommen oder dagegen der Gegenbeweis angetreten werden kann (OGer BE, ZK1 2017 53 und 92 vom 13. März 2017 E. IV./2.2).

cc) Der Gesuchsgegner begründete den Kündigungsrückzug mit einem Gerichtsverfahren, der Jobabsage und gesundheitlichen Problemen (Vi-act. 2/4; Vi-act. 19, Zu 7., S. 4). Wie die Vorderrichterin festhielt, vermochten diese Gründe die Gesuchstellerin ihrem Schreiben vom 29. Juli 2019 nach nicht zu einer Weiterführung des bzw. zum Abschluss eines neuen Miet-/‌Pachtverhältnisses zu bewegen (vgl. Vi-act. 2/5). Erst ca. im August 2019 will der Gesuchsgegner sie zu einem (befristeten) Verbleib umgestimmt haben, nachdem er ihr seine Situation nochmals dargelegt und sie über den Fortschritt der Sanierungsarbeiten beim F.________ orientiert habe (Vi-act. 19, Zu 8., S. 4 f.), was die Gesuchstellerin bestreitet (vgl. Vi-act. 25 N 8, S. 3). Der Gesuchsgegner erwähnte die Anschlusslösung (F.________) in seinem Schreiben vom 28. Mai 2019 nicht, obwohl ihm die Jobabsage damals bekannt war. Trotz der unveränderten beruflichen Situation soll die Gesuchstellerin dann auf einmal eingewilligt haben. Die Tatsachenbehauptung, er habe die Gesuchstellerin in einem persönlichen Gespräch *von Angesicht zu Angesicht * umgestimmt, ist neu, nicht nach Art. 317 Abs. 1 ZPO begründet und damit unzulässig. Wie es zur angeblichen mündlichen Zusicherung über seinen Verbleib gekommen sein soll, führt der Gesuchsgegner nicht näher aus. Er macht lediglich geltend, seine neuerliche Darlegung der Situation und Orientierung über den Fortschritt der Sanierungsarbeiten hätten die Gesuchstellerin schliesslich überzeugt (Vi-act. 19, Zu 8., S. 5). Ausführungen zum Ort, genauen Zeitpunkt und den weiteren Umständen der angeblichen mündlichen Vereinbarung fehlen, womit der Einwand unsubstantiiert blieb (vgl. auch OGer ZH, Urteil LF140011-O/U vom 11. April 2014 E. III./7.3 und 7.4). Ebenso wenig nennt der Gesuchsgegner Zeugen oder weitere Indizien, welche seine pauschalen Behauptungen stützen könnten. Er scheint sich zudem selbst nicht im Klaren zu sein, ob der Vertrag nach einem oder mehreren Gesprächen getroffen wurde (vgl. Vi-act. 19, Zu 8., S. 5, und KG-act. 1 N 3, S. 4, und N 8, S. 6).

dd) Verbleibt der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist im Mietobjekt, ohne dass der Vermieter tätig wird, kann unter Umständen eine stillschweigende Fortsetzung des gekündigten Mietverhältnisses bzw. der konkludente Abschluss eines neuen Mietvertrages angenommen werden, sofern der Mieter den Mietzins überweist und der Vermieter diesen vorbehaltlos entgegennimmt (vgl. Bachofner, a.a.O., N 600 f.). Der Gesuchsgegner macht den Abschluss eines Miet-/Pachtvertrags geltend, ohne zu behaupten, der Gesuchstellerin ab Juli 2019 Miet-/Pachtzinsen bezahlt zu haben (vgl. Vi-act. 19, Zu 9., S. 5, und Zu vv., S. 7; KG-act. 1 N vv, S. 7; vgl. auch Vi-act. 1 N vv, S. 4). Zu den angeblichen Unterhaltsarbeiten im Sommer und Herbst 2019 erklärt der Gesuchsgegner in seiner Berufung, er habe aus der Vornahme dieser – entgegen dem falschen Schluss der Vorderrichterin – nicht den Weiterbestand des Mietverhältnisses herleiten wollen, sondern nur (aber immerhin), dass dieses entgeltlich eingegangen worden sei, womit die Ausführungen der Vorderrichterin in E. 4.3.3 in fine irrelevant seien (KG-act. 1 N ww, S. 7 f.). Zumindest soweit sich der Gesuchsgegner hierbei auf das Mietverhältnis über das K.________ (inkl. Büro) bezieht, bezeichnet die Gesuchstellerin diese Argumentation zu Recht als widersprüchlich (vgl. KG-act. 7 N 44, S. 11), weil die Entgeltlichkeit eines Mietverhältnisses den Abschluss eines entsprechenden Vertrags voraussetzt. Jedenfalls erübrigen sich mangels Einwänden seitens des Gesuchsgegners weitere Ausführungen zu den besagten Erwägungen der Vorderrichterin, wonach die Unterhaltsarbeiten nicht auf eine vereinbarte Fortführung des Mietverhältnisses schliessen lassen. Der Gesuchsgegner vermag sodann gegen die vorderrichterliche Ansicht, dass Hemmungen der Gesuchstellerin für eine gerichtliche Durchsetzung der Rückgabe der Miet-/Pachtsache als Mutter gegenüber ihrem Sohn nachvollziehbar seien, nichts vorzubringen bzw. er macht nicht geltend, dass oder weshalb seine Mutter keine entsprechenden Skrupel hatte oder haben konnte. Eine gewisse Zurückhaltung der Gesuchstellerin ist denn auch nachvollziehbar und für sich alleine kein Indiz dafür, dass die Parteien eine Vereinbarung über einen weiteren Verbleib des Gesuchsgegners getroffen hätten (vgl. KG-act. 1 N 9, S. 6 f.). Selbst wenn die Gesuchstellerin den Gesuchsgegner zwischen August 2019 und Mai 2020 nie (mündlich) zur Räumung aufgefordert hätte, erscheint der Abschluss eines neuen Vertrags in Anbetracht der bei den Akten liegenden Schreiben nicht nachvollziehbar. Der Gesuchsgegner macht schliesslich auch nicht geltend, der Gesuchstellerin auf deren Schreiben betreffend die zweite Abmahnung vom 16. Mai 2020 (Vi-KB 2/6) hin den Abschluss eines neuen Miet-/Pachtvertrags entgegengehalten zu haben.

ee) Der Gesuchsgegner begründet den angeblichen zweiten Meinungsumschwung der Gesuchstellerin mit der „Streitigkeit‟ im Frühjahr 2020 über die Höhe von Mietzinsausständen. Es stellt sich die Frage, weshalb er bis Mitte 2019 trotz der seinen Vorbringen nach während der gesamten Mietdauer vorgenommenen Unterhaltsarbeiten angeblich regelmässig Mietzinsen bezahlte (vgl. Vi-act. 19, Zu 9., S. 5 f.; KG-act. 1 N vv, S. 7) und entsprechende Gegenforderungen in seinem Kündigungsschreiben nicht erwähnte. Der Gesuchsgegner bezeichnet das Vorbringen der Gesuchstellerin, er habe schon vor der Kündigung seit vielen Jahren praktisch keine Miet-/Pachtzinsen mehr bezahlt (vgl. Vi-act. 25 N vv, S. 4), als unzulässiges Novum (vgl. Vi-act. 27, Zu vv., S. 4 f.). Die Gesuchstellerin erwähnte indes bereits in ihrem Gesuch, dass der Gesuchsgegner ihr über Fr. 1 Mio. Pacht-/Mietzinsen schulde (Vi-act. 1 N 20, S. 7). In den Schreiben vom 23. Januar 2019 und 29. Juli 2019 bat sie den Gesuchsgegner denn auch darum, die noch ausstehenden Mietzinsen für das K.________ und Büro bis zum 30. Juni 2019 bzw. 31. Juli 2019 zu begleichen (vgl. Vi-KB 2/3 und 2/5). Zudem machte der Gesuchsgegner in seiner ersten Stellungnahme selber geltend, die Gesuchstellerin sei (zu Unrecht) der Ansicht, ihr stünde ihm gegenüber ein Anspruch von Fr. 1.7 Mio. zu (Vi-act. 19, Zu 9, S. 5 f.). Hierzu reichte er den Zahlungsbefehl vom 9. Juni 2020 über eine Pacht-/Mietzinsforderung der Gesuchstellerin für das K.________ sowie für das Büro für die Zeit von Januar 1992 bis Juni 2019 von über Fr. 1.7 Mio. zu den Akten (Vi-KB 2/4). Es liegt damit kein unzulässiges Novum vor. Demnach waren Mietzinsausstände bereits vor dem Juli 2019 Thema, was aus der Sicht der Gesuchstellerin gegen den Abschluss eines neuen Miet-/Pachtvertrags spricht. Dass bzw. weshalb die Gesuchstellerin im Sommer 2019 diesbezüglich noch anderer Meinung gewesen sein soll, ergibt sich aus den Ausführungen des Gesuchsgegners nicht. Die Gesuchstellerin forderte den Gesuchsgegner im Frühjahr 2020 zur Räumung auf, betrieb ihn auf Mietzinsausstände von über Fr. 1.7 Mio. und übertrug ihre Liegenschaften an ihre beiden anderen Kinder. Dass diesen Handlungen nur ein Stimmungsumschwung gegen den Gesuchsgegner nach einer Meinungsverschiedenheit über Mietzinsausstände zugrunde gelegen haben soll, ist wenig überzeugend; jedenfalls liefern sie alleine weder einen Hinweis dafür, dass die Gesuchstellerin sich im Sommer 2019 mit einem Verbleib des Gesuchsgegners im K.________ (inkl. Büro) einverstanden erklärte, noch für eine erneute Meinungsänderung im Frühjahr 2020. Schliesslich stellt sich die Frage, weshalb der Gesuchsgegner das K.________ (inkl. Büro) bis heute nicht räumte, obwohl er angeblich beabsichtigte, im zweiten Semester 2020 ins „F.________‟ umzuziehen (Vi-act. 19, Zu 9., S. 6). Bezeichnenderweise liess er sich über den aktuellen Stand der Renovationsarbeiten nicht vernehmen. Die Einwände des Gesuchsgegners können damit nicht als schlüssig angesehen werden und vermögen den Ausweisungsanspruch der Gesuchstellerin nicht in Zweifel zu ziehen.

6. Der Gesuchsgegner stellt sich ferner gegen die Ausweisung von den übrigen Teilen des Grundstücks Nr. zz sowie den Grundstücken Nrn. xx und yy.

a) Die Vorderrichterin erachtete das Vorbringen des Gesuchsgegners in seiner Stellungnahme vom 25. September 2020, er habe nebst dem Grundstück Nr. zz auch für die Grundstücke Nrn. yy und xx Miet-/Pachtzinse entrichtet, als verspätet. Er bestreite in seiner „Gesuchsantwort“ die Behauptung der Gesuchstellerin, dass er für die übrigen Teile des Grundstücks Nr. zz und die Grundstücke Nrn. yy und xx keinen Miet-/Pachtzins bezahlt habe, nicht. Habe der Gesuchsgegner während rund 27 Jahren nie Miet-/Pachtzinse bezahlt, sei nicht von einem entgeltlichen Miet-/Pachtverhältnis auszugehen. Daran ändere auch der gesuchsgegnerische Einwand nichts, er habe im Frühjahr Gegenforderungen zur Verrechnung der Miet-/Pachtzinse gebracht, weil die Behauptung eines erstmaligen Begleichens von Miet-/Pachtzinsen (durch Verrechnung) nach einer Gebrauchsdauer von rund 28 Jahren nicht glaubhaft sei und nicht zur Annahme tauge, es handle sich um ein entgeltliches Miet-/Pachtverhältnis (vgl. angef. Verfügung E. 5.3 f., S. 7 f.).

b) Der Gesuchsgegner moniert die Erwägung, er habe nicht genügend bestritten, für die Nutzung der Liegenschaften Nrn. xx und yy nie Miet-/Pachtzinsen bezahlt zu haben, als rechtswidrig, überspitzt formalistisch und unangemessen. Implizite Sachvorbringen müssten nicht oder zumindest nicht im Detail behauptet werden. Er habe in seiner Stellungnahme vom 26. August 2020 ausdrücklich festgehalten, dass er seit dem 1. Januar 1992 auch die Grundstücke Nrn. xx und yy miete/pachte und der Vertrag mit dem Tod der Mutter der Gesuchstellerin auf diese übergegangen und ungekündigt sei. Er habe diesen nicht gekündigt, weil er für die dort gehaltenen Tiere keine Anschlusslösung habe („Zu 3.“). Er habe weiter ausgeführt, bis Juli 2019 regelmässig Mietzinsen bezahlt und für die seit dem 1. Juli 2019 fällig gewordenen Zinsen Gegenforderungen aus den schlüssig geschilderten und mittels Fotografien belegten Unterhaltsarbeiten am K.________, namentlich in der zweiten Jahreshälfte 2019, zur Verrechnung gebracht zu haben („Zu 9.“). Aus seinen Vorbringen ergebe sich klar, dass auch über die weiteren Liegenschaften ein Miet-/Pachtvertrag bestanden habe, was Entgeltlichkeit einschliesse. Das Miet-/Pachtverhältnis bestehe mangels rechtsgültiger Kündigung auf einem kantonal genehmigten Formular weiter (KG-act. 1 N 15 ff., S. 8 ff.).

c) Nach Ansicht der Gesuchstellerin habe der Gesuchsgegner ihre Ausführungen in den Ziffern 11 f. und 15 ihres Gesuchs, dass er für die übrigen Teile des Grundstücks Nr. zz und die Grundstücke Nrn. xx und yy nie Pacht-/Mietzins bezahlt habe, nicht bestritten. Seine Ausführungen, er habe „bis Juli 2019 regelmässig Miete bezahlt“, bezögen sich auf den Pacht-/Mietvertrag über das K.________ (inkl. Büro). Selbst wenn von einer rechtzeitigen Bestreitung ausgegangen würde, obläge es dem Gesuchsgegner, substantiiert den Inhalt dieses Mietvertrags zu behaupten (Höhe des Mietzinses, Mietbeginn, Mietobjekt, etc.). Die pauschale Behauptung eines Mietvertrags und von Mietzinszahlungen genüge nicht. Eine Tilgung von Mietzinsen mittels Verrechnung habe die Vorderrichterin zu Recht für unglaubhaft befunden. Für die angeblichen Forderungen würde sodann keine Rechtsgrundlage bestehen, nachdem der Gesuchsgegner nicht einmal ihre Zustimmung zu den angeblichen Unterhaltsarbeiten behaupte (KG-act. 7 N 51 ff., S. 13 f.).

d) aa) Die Parteien haben dem Gericht denjenigen Sachverhalt vorzutragen bzw. zu bestreiten, den sie von diesem beurteilt erhalten wollen (Art. 55 Abs. 1 ZPO). Was offensichtlich in anderen, ausdrücklich vorgebrachten Parteibehauptungen enthalten ist, muss nicht explizit behauptet werden (sog. implizite bzw. mitbehauptete Tatsachen; BGer, Urteil 4A_478/2019 vom 29. Januar 2020 E. 3.3.1). Das Gericht hat den Sachverhalt daraufhin zu prüfen, ob er genügend vorgebracht, unbestritten oder zumindest nach dem massgebenden Beweismass als nachgewiesen gilt. Den so ermittelten Sachverhalt hat es unter die relevanten Rechtsnormen zu subsumieren (Art. 57 ZPO). Rechtsfragen können weder behauptet noch bestritten, substantiiert oder nachgewiesen werden (Schneuwly, Lange Rechtsschriften – Wieso? Und was tun?, in: AnwaltsRevue vv/2019, S. 444). Der Gesuchsgegner stützte sich mit der Aussage, er habe bis Juli 2019 regelmässig Miete bezahlt, nicht in erkennbarer Weise auch auf die Grundstücke Nrn. yy und xx, weil er sich explizit auf die von der Gesuchstellerin ihm gegenüber geltend gemachte Forderung von Fr. 1.7 Mio. bezog (vgl. Vi-act. 19, Zu 9., S. 5), welche nur ausstehende Miet-/Pachtzinse für das K.________ (inkl. Büro) umfasst (vgl. Vi-BB 20/4). Der Gesuchsgegner verweist sodann auf seine erstinstanzlichen Ausführungen, wonach er für die seit dem 1. Juli 2019 fällig gewordenen Zinsen Gegenforderungen aus den namentlich in der zweiten Jahreshälfte 2019 erfolgten Unterhaltsarbeiten am K.________ zur Verrechnung gebracht habe (vgl. KG-act. 1 N 16, S. 9). Dass der Gesuchsgegner seine Forderungen mit Mietzinsforderungen der Gesuchstellerin für die Grundstücke Nrn. yy und xx verrechnen wollte, lässt sich der Begründung an dieser Stelle indes nicht entnehmen (vgl. Vi-act. 19, Zu 9., S. 5 f.). Weiter hielt der Gesuchsgegner fest, er habe seit dem 1. Januar 1992 auch die Grundstücke Nrn. xx und yy gemietet/gepachtet und darauf während des gesamten Mietverhältnisses Tiere gehalten. Der entsprechende Vertrag sei mit dem Tod der Mutter der Gesuchstellerin auf diese übergegangen und noch immer ungekündigt (Vi-act. 19, Zu 3., S. 3). Wenn auch ein Mietvertrag definitionsgemäss Entgeltlichkeit einschliesst, musste die Vorderrichterin von der rechtlichen Einordnung des Rechtsverhältnisses nicht darauf schliessen, dass der Gesuchsgegner Miet-/Pachtzinse bezahlte, da die Gesuchstellerin explizit behauptete, über den restlichen Teil des Grundstücks Nr. zz sowie die Grundstücke Nrn. yy und xx sei nie ein Miet-/Pachtvertrag abgeschlossen worden und es fehle für die Annahme eines solchen bereits an der Zahlung von Pacht-/Mietzinsen (vgl. insb. Vi-act. 1 N 15, S. 6). Der Gesuchsgegner hielt diesem Argument der Gesuchstellerin im Übrigen (zur Begründung der Entgeltlichkeit) lediglich entgegen, er mache ihr gegenüber Gegenforderungen aus dem Miet-/Pachtverhältnis geltend und bringe diese zur Verrechnung (Vi-act. 19, S. 7). Die Vorderrichterin erachtete die Behauptung eines erstmaligen Begleichens von Miet-/‌Pachtzinsen (durch Verrechnung) nach 28 Jahren aber zu Recht als unglaubhaft, wogegen der Gesuchsgegner keine Einwände erhob. So nannte er keine näheren Gründe dafür, weshalb er nicht bereits früher die angeblichen Mietzinszahlungen einstellte, nachdem er gemäss seinen erstinstanzlichen Ausführungen den Unterhalt für sämtliche Grundstücke während der gesamten Mietdauer alleine bestritten und finanziert haben will. In Anbetracht dessen ist der vorderrichterliche Entscheid in diesem Punkt nicht zu beanstanden.

bb) Davon abgesehen schien für beide Parteien klar gewesen zu sein, dass die Rückgabe auch den „Umschwung“ bzw. das „Umgelände“ mitumfasste (vgl. Vi-KB 2/4 und 2/5). Der Gesuchsgegner behauptet ausserdem lediglich pauschal, es handle sich bei der Nutzung der übrigen Teile von Grundstück Nr. zz sowie der Grundstücke Nrn. yy und xx um ein Miet-/Pachtverhältnis, ohne näher auf die Verhältnisse des angeblichen Vertragsabschlusses einzugehen. Aus seinen Ausführungen ergibt sich nur, dass er auf den Grundstücken Nrn. xx und yy Tiere unterbrachte und den angeblichen Vertrag mangels Ersatzlösung für diese nicht kündigte. Unklar bliebe dennoch, weshalb er den angeblichen Mietvertrag über den restlichen Teil des Grundstücks Nr. zz nicht kündigte bzw. welchen Nutzen ihm dieser ohne das K.________ bringt. Hierzu äussert sich der Gesuchsgegner nicht näher. Gemäss den Ausführungen der Gesuchstellerin habe der Gesuchsgegner ohne ihre Einwilligung und ohne Baubewilligung eine H.________ auf dem Parkplatz des Grundstücks Nr. zz als Gästeterrasse erstellt. Überdies nutze er die Garage auf dem Grundstück Nr. zz, welchen Schlüssel er sich von einem Handwerker habe aushändigen lassen, der in ihrem Auftrag das Garagentor ersetzt habe (vgl. Vi-act. 1 N 11, S. 5). Dazu hielt der Gesuchsgegner einzig fest, die Nutzung sei bereits im Mietvertrag mit der Mutter der Gesuchstellerin vereinbart gewesen (Vi-act. 19 N Zu 11.-12., S. 7), ohne aber auf den Vertragsinhalt einzugehen. Mietbeginn soll zwar „auch“ der 1. Januar 1992 gewesen sein. Zumindest das Büro im Parterre auf dem Grundstück Nr. zz mietete er gemäss der unbestritten gebliebenen Sachverhaltsdarstellung der Gesuchstellerin aber erst seit dem 15. Dezember 1996 (vgl. Vi-act. 1 N 3, S. 3; Vi-act. 19, Zu 3., S. 3). Aus dem Umstand, dass für das K.________ ein mündlicher Vertrag abgeschlossen wurde, ist mangels behaupteten Zusammenhangs zur Tierhaltung jedenfalls nicht ohne Weiteres darauf zu schliessen, dass dies auch für die weitere Nutzung galt, auch wenn die Gesuchstellerin nicht behauptet, sie habe gegen die „unberechtigte“ Nutzung opponiert. Wenn der Gesuchsgegner die Einwendung, dass Mietverhältnisse über alle drei Grundstücke bestünden und er Mietzinsen bezahlt habe, als ausreichend erachtet (vgl. KG-act. 11, Zu 51-55, S. 6), verkennt er, dass solche substantiiert und schlüssig sein müssen. Im Weiteren bestreitet die Gesuchstellerin, ihre Zustimmung zu den vom Gesuchsgegner erwähnten Unterhaltsarbeiten erteilt zu haben, womit sie eine Gegenforderung des Gesuchsgegners verneinte (Vi-act. 25 N 11, S. 4). Dem Argument des Gesuchsgegners über die fehlende novenrechtliche Zulässigkeit dieser Behauptung (vgl. Vi-act. 27, Zu 11., S. 5 f.) kann nicht gefolgt werden, weil er das Thema in seiner Stellungnahme vom 26. August 2020 aufgriff. Zudem ist auf die bereits erwähnte, unbeanstandet gebliebene vorderrichterliche Begründung zu verweisen, wonach die Behauptung eines erstmaligen Begleichens von Miet-/‌Pachtzinsen (durch Verrechnung) nach 28 Jahren nicht glaubhaft sei und nicht zur Annahme tauge, dass es ich um ein entgeltliches Miet-/Pachtverhältnis handle. Die von der Gesuchstellerin in Betreibung gesetzte Forderung betraf bezeichnenderweise bloss Pacht-/‌Mietzinsen für das K.________ und das Büro sowie eine entsprechende Entschädigung (Vi-BB 20/4). Der Gesuchsgegner hält sich somit unberechtigt in den übrigen Teilen des Grundstücks Nr. zz sowie den beiden Grundstücken Nrn. yy und xx auf. Beide Parteien verneinen einen Konsens bezüglich einer Gebrauchsleihe (vgl. Vi-act. 1 N 15, S. 6; Vi-act. 19, Zu 15, S. 7; KG-act. 7 N 44 und 46, S. 11 f.). Selbst wenn ein entsprechender konkludent abgeschlossener Vertrag anzunehmen wäre, könnte die Gesuchstellerin die Sache jederzeit zurückfordern (vgl. Art. 310 OR).

7. Insgesamt liegt ein liquider Sachverhalt sowie klares Recht im Sinne von Art. 257 ZPO für die Ausweisung aus dem K.________ (inkl. Büro) wie auch die übrigen Teile des Grundstücks Nr. zz sowie die beiden Grundstücke Nrn. yy und xx vor. Es kann auch auf die zutreffenden vorderrichterlichen Ausführungen verwiesen werden (angef. Verfügung E. 4 f., S. 4 ff.; § 45 Abs. 5 JG). Der Gesuchsgegner ersucht nur für den Fall des Nichteintretens auf das Ausweisungsbegehren um Aufhebung der verfügten Vollstreckungsmassnahmen, weshalb sich weitere Ausführungen hierzu erübrigen. Ebenso ist die vorderrichterliche Kosten- und Entschädigungsregelung mangels Einwänden des Gesuchsgegners im Falle seines Unterliegens zu bestätigen.

8. Zusammenfassend ist die Berufung abzuweisen, soweit auf sie einzutreten ist. Für die Beurteilung des abgewiesenen Kautionsgesuchs der Gesuchstellerin entstanden dem Gericht keine nennenswerten Aufwendungen, weshalb die Kosten des Berufungsverfahrens vollumfänglich dem Gesuchsgegner auferlegt werden (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Überdies hat er die Gesuchstellerin für das Berufungsverfahren für deren relevante Ausführungen in der Berufungsantwort (KG-act. 7) und Stellungnahme (KG-act. 13) mit Fr. 2’000.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu entschädigen (vgl. §§ 2 und vv GebTRA);-

beschlossen:

1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit auf sie eingetreten wird, und die angefochtene Verfügung der Einzelrichterin am Bezirksgericht Schwyz vom 6. November 2020 wird bestätigt.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 2‘000.00 werden dem Gesuchsgegner auferlegt und vom geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe bezogen.

3. Der Gesuchsgegner hat die Gesuchstellerin für das Berufungsverfahren mit Fr. 2‘000.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu entschädigen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Massgabe von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; die Beschwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert übersteigt Fr. 30‘000.00.

5. Zufertigung an Rechtsanwalt B.________ (2/R), Rechtsanwalt D.________ (2/R) und die Vorinstanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, mit den Akten) und an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).

Namens der 2. Zivilkammer

Der Kantonsgerichtsvizepräsident Die Gerichtsschreiberin

Versand

6. April 2021 kau