ZK2 2020 36 - Ausweisung

Kantonsgericht Schwyz

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Beschluss vom 9. November 2020

ZK2 2020 36

Mitwirkend

Kantonsgerichtsvizepräsidentin lic. iur. Daniela Pérez-Steiner, Kantonsrichter Bettina Krienbühl und Josef Reichlin, Gerichtsschreiberin lic. iur. Cornelia Spörri-Kessler.

In Sachen

**1.**A.________,

**2.**B.________, Gesuchsteller und Berufungsführer, beide vertreten durch Rechtsanwalt C.________,

gegen

D.________, Gesuchsgegner und Berufungsgegner,

betreffend

Ausweisung

(Berufung gegen die Verfügung des Einzelrichters am Bezirksgericht March vom 26. Juni 2020, ZES 2020 62);-

hat die 2. Zivilkammer,

nachdem sich ergeben und in Erwägung:

1. a) Am 14. Juni 2003 schloss H.________, der Vater des Gesuchsgegners D.________, mit I.________ einen Mietvertrag für die Benützung der Wohnung im Obergeschoss der Liegenschaft E.________weg xx in Lachen ab. I.________ verstarb am ________; seither bewohnte bzw. bewohnt der Gesuchsgegner die Wohnung im Untergeschoss der besagten Liegenschaft (Vi-act. 1 N 5, S. 3; vgl. auch Vi-KB 4 und 5 = Vi-BB 5). Gemäss Amtsblatt Nr. yy kauften die Gesuchsteller, A.________ und B.________, die Liegenschaft von der Erbengemeinschaft (Handänderung vom 1. Mai 2019; Vi-KB 3). Die Vereinbarung vom 12. Februar „2018‟, in welcher als Parteien die Gesuchsteller als Käufer/Vermieter und der Vater des Gesuchsgegners als Mieter, die Mutter des Gesuchsgegners, G.________, als Ehefrau des Mieters sowie der Gesuchsgegner selber und dessen Bruder, J.________, als Söhne des Mieters aufgeführt sind, regelt Folgendes:

1. Die Parteien vereinbaren die Beendigung des Mietverhältnisses per 31. Dezember 2019. Der Mieter, dessen Ehefrau sowie die beiden Söhne verpflichten sich, die beiden Wohnungen im Unter- und Obergeschoss in der Liegenschaft E.________weg xx, Lachen, bis spätestens 31. Dezember 2019 zu verlassen.

2. Der Mieter, dessen Ehefrau sowie die beiden Söhne sind berechtigt, die Wohnungen vorzeitig, ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist jeweils auf Ende eines Monats, zu verlassen.

Diese Vereinbarung trägt die Unterschriften der Eltern des Gesuchsgegners sowie von ihm selber. Die Vereinbarung vom 29. April 2019, in welcher der Bruder des Gesuchsgegners, J.________, nicht mehr als Partei aufgeführt ist und welche lediglich von den Eltern des Gesuchsgegners unterzeichnet wurde, hält Folgendes fest:

1. Die Parteien vereinbaren die Beendigung des Mietverhältnisses für sämtliche Mietobjekte per 31. Dezember 2019. Eine Untermiete oder Abtretung der Miete wird allseits ausgeschlossen. Der Mieter, dessen Ehefrau sowie der Sohn verpflichten sich, sämtliche Mietobjekte in der Liegenschaft E.________weg xx, Lachen, bis spätestens 31. Dezember 2019 zu verlassen und diese vertrgskonform zu räumen. Der Mieter, dessen Ehefrau sowie der Sohn verzichten explizit auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses oder eine Anfechtung dieser vereinbarten Beendigung des Mietverhältnisses.

2. Der Mieter, dessen Ehefrau sowie der Sohn sind berechtigt, die Wohnungen vorzeitig, ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist jeweils auf Ende eines Monats, zu verlassen.

3. Falls per 31. Dezember 2019 nicht sämtliche Mietobjekte vom Mieter, dessen Ehefrau sowie dem Sohn verlassen und geräumt sind, so schuldet der Mieter, dessen Ehefrau sowie der Sohn den Käufern/Vermietern für jeden angefangenen Monat ab Januar 2020 einen Mietzins von CHF 5’000.00. Der Mieter, dessen Ehefrau sowie der Sohn haften solidarisch für die gesamte so entstehende Schuld.

b) Mit Ausweisungsbegehren vom 4. Februar 2020 beantragten die Gesuchsteller beim Einzelrichter am Bezirksgericht March was folgt (Vi-act. 1):

1. Dem Beklagten sei zu befehlen, die Liegenschaft am E.________weg xx, 8853 Lachen, unverzüglich zu räumen und den Klägern in ordnungsgemässem Zustand zu übergeben, unter Androhung von Art. 292 StGB und unter Einräumung sämtlicher Vollstreckungsmitteln (insbesondere Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO) im Unterlassungsfall gemäss Art. 335 ff. ZPO.

2. Die Staatsanwaltschaft und die Polizei seien durch den Einzelrichter des Bezirksgerichts March anzuweisen, gemäss § 102 JG SZ umgehend die Vollstreckung des Urteils anzuordnen bzw. die Räumung vorzunehmen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beklagten.

Mit Stellungnahme vom 6. Mai 2020 (Poststempel) ersuchte der Gesuchsgegner sinngemäss um Abweisung des Ausweisungsbegehrens (Vi-act. 6). Am 25. Mai 2020 nahmen die Gesuchsteller hierzu Stellung (Vi-act. 8). Am 8. Juni 2020 überbrachte der Gesuchsgegner dem Einzelrichter weitere Belege

(Vi-act. 10).

c) Mit Verfügung vom 26. Juni 2020 trat der Einzelrichter auf das Ausweisungsbegehren nicht ein (Dispositivziffer 1) und auferlegte die Gerichtskosten von Fr. 800.00 den Gesuchstellern (Dispositivziffer 2). Eine Parteientschädigung wurde mangels Antrags nicht gesprochen (Dispositivziffer 3).

d) Dagegen erhoben die Gesuchsteller am 9. Juli 2020 fristgerecht Berufung mit folgenden Anträgen (KG-act. 1):

1. Es sei die Verfügung des Bezirksgericht March vom 26. Juni 2020 im Verfahren ZES 20 62 vollumfänglich aufzuheben und auf die Klage einzutreten und:

1.1 Dem Berufungsgegner sei zu befehlen, die Liegenschaft am E.________weg xx, 8853 Lachen, unverzüglich zu räumen und den Klägern in ordnungsgemässem Zustand zu übergeben, unter Androhung von Art. 292 StGB und unter Einräumung sämtlicher Vollstreckungsmitteln (insbesondere Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO) im Unterlassungsfall gemäss Art. 335 ff. ZPO.

1.2 Die Staatsanwaltschaft und die Polizei seien durch den Richter anzuweisen, gemäss § 102 JG SZ umgehend die Vollstreckung des Urteils anzuordnen bzw. die Räumung vorzunehmen.

1.3 Es seien die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrnes von CHF 800.00 dem Berufungsgegner aufzuerlegen und es sei der Berufungsgegner zu verpflichten, den Berufungsführern für das erstinstanzliche Verfahren eine angemessene Parteientschädigung von CHF 2’500.00 auszurichten.

2. Eventualiter sei die Verfügung des Bezirksgerichts March vom 26. Juni 2020 im Verfahren ZES 20 62 aufzuheben und es sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Berufungsgegners.

Innert Frist ging seitens des Gesuchsgegners keine Berufungsantwort ein.

2. a) Mit Beschwerde und Berufung sind unter anderem erstinstanzliche Endentscheide anfechtbar; die Beschwerde ist subsidiär zur Berufung (Art. 319 lit. a und 308 Abs. 1 ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur dann zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Gemäss aktueller bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist in mietrechtlichen Ausweisungsverfahren nach Art. 257 ZPO bei der Streitwertberechnung danach zu unterscheiden, ob nur die Ausweisung als solche oder ob vorfrageweise auch die Kündigung streitig ist. Geht es nur um die Frage der Ausweisung, besteht das wirtschaftliche Interesse der Parteien im Mietwert, der durch die Verzögerung infolge des Summarverfahrens selber entsteht. Diesbezüglich ist unabhängig von allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher Summarverfahren von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen (BGE 144 III 346 E. 1.2.1, S. 347 mit Verweis auf Diggelmann, in: Brunner/‌Gasser/‌Schwander, Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, 2. A. 2016, N 46 zu Art. 91 ZPO; Staehelin, in: Staehelin/‌Staehelin/‌Grolimund, Zivilprozessrecht, 3. A. 2019, § 15 N 6). Dies gilt sowohl für die erst- als auch die zweitinstanzliche Streitwertberechnung (OGer ZH, Urteil PF110022-O/U vom 15. Juli 2011 E.6.1). Ist dagegen die Kündigung ebenfalls strittig, muss die mögliche Sperrfrist bis zur nächsten möglichen Kündigungsgelegenheit berücksichtigt werden, nicht aber auch die voraussichtliche Verfahrensdauer. Ist die Beendigung des Mietverhältnisses also ebenfalls Streitgegenstand und würde deren Unzulässigkeit die Schutzfrist auslösen, entspricht der Streitwert mithin in der Regel dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2, S. 246 ff.). Nicht relevant ist, ob eine Kündigung formell angefochten wurde, sondern, ob diese im Ausweisungsverfahren auch streitig ist (Bachofner, Die Mieterausweisung, Rechtsschutz in klaren und in weniger klaren Fällen, 2019, N 393; BGer, Urteil 4A_581/2013 vom 7. April 2014 E. 1.1). Bei auf Art. 641 Abs. 2 ZGB gestützten Klagen auf Räumung von Liegenschaften entspricht der Streitwert dem Wert des beanspruchten Objekts abzüglich darauf lastender Hypotheken (BGer, Urteil 4A_141/2013 vom 22. August 2013 E. 1; BGer, Urteil 4A_18/2011 vom 5. April 2011 E. 1.1; BGer, Urteil 4A_318/2009 vom 30. September 2009 E. 1.1). In einem weiteren Entscheid (Rechtschutz in klaren Fällen) hielt das Bundesgericht demgegenüber fest, dass bei einer Exmission nach konstanter Rechtsprechung als Streitwert nicht ein kapitalisierter Nutzungswert, sondern der durch die Verzögerung mutmasslich entstehende Schaden bzw. in der betreffenden Zeit hypothetisch anfallende Miet- oder Gebrauchswert gelte (BGer, Urteil 5A_645/2011 vom 17. November 2011 E. 1.1; vgl. zum Ganzen auch KG SG, Entscheid BE.2015.44 vom 21. Dezember 2015 E. 2c/bb und cc; Staehelin, a.a.O., § 15 N 6).

b) Der Vorderrichter stützte bei der Streitwertberechnung auf die mögliche Dauer eines ordentlichen Prozesses (mit Verweis auf BGer, 4D_79/2015 vom 22. Januar 2016 E. 1 betreffend Mietausweisung) und damit auf von acht bis zehn Monaten ab und erachtete unter Verweis auf „act. 5‟ die Berufung als Rechtsmittel gegeben. Bei diesem Aktenstück handelt es sich indes um eine prozessleitende Verfügung, aus welcher sich nichts zum Streitwert ableiten lässt. Sofern der Vorderrichter sich auf Vi-KB 5 bezog, dürfte er auf den vom Vater des Gesuchsgegners bezahlten Mietzins von Fr. 1'200.00 (Ziff. I./1.) oder den in Ziff. II./3. vereinbarten „Mietzins‟ von monatlich Fr. 5'000.00 ab Januar 2020 abgestellt haben.

c) Der Gesuchsgegner bestreitet die Gültigkeit bzw. das Bestehen der eingangs erwähnten Vereinbarungen, welche die Beendigung des Mietverhältnisses zum Gegenstand haben, und rechtfertigt seinen Verbleib zudem mit dem Vorliegen eines ungekündigten Untermietverhältnisses. Der Streitwert erreicht vorliegend indes ungeachtet der Berücksichtigung einer Sperrfrist von drei Jahren den für die Berufung erforderlichen Streitwert, nachdem die Gesuchsteller den Abbruch des bestehenden Wohnhauses und die Realisierung eines Neubaus, für welchen sie die Baubewilligung offenbar bereits erhalten haben, planen, womit sich der monatliche Gebrauchswert nicht nur auf den Mietzins der Wohnung von lediglich Fr. 1'200.00 beschränken dürfte

(vgl. KG-act. 1 N 4, S. 3, wonach der monatliche Schaden der Gesuchsteller monatlich um rund Fr. 6'000.00 zunehme; vgl. auch den in der Vereinbarung vom 29. April 2019 in Ziff. II./3. festgesetzten „Mietzins‟ von Fr. 5'000.00 pro Monat ab Januar 2020 bei nicht fristgerechter Räumung [Vi-KB 5]).

3. a) Der Vermieter kann für die Ausweisung eines Mieters über das Verfahren nach Art. 257 ZPO bei liquiden Verhältnissen rasch einen Vollstreckungstitel erlangen (Sutter-Somm/‌Lötscher, in: Sutter-Somm/‌Hasenböhler/‌Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. A. 2016, N 38 zu Art. 257 ZPO; Kaufmann, in: Brunner/Gasser/Schwander, a.a.O., N 5 zu Art. 248 ZPO; vgl. auch Botschaft, S. 7352). Der Rechtsschutz in klaren Fällen ist indes – abgesehen von Art. 257 Abs. 2 ZPO – nicht auf bestimmte Ansprüche oder Streitigkeiten beschränkt, sondern steht grundsätzlich für sämtliche Anspruchsarten zur Verfügung (Göksu, in: Brunner/Gasser/Schwander, a.a.O., N 15 zu Art. 257 ZPO). Ein Ausweisungsbegehren kann nicht nur mit einem mietrechtlichen (Art. 267 Abs. 1 OR), sondern auch mit einem sachenrechtlichen Anspruch (Art. 641 und Art. 926 ff. ZGB) begründet werden (OGer ZH, Urteil LF180010-O/U vom 6. März 2018 E. 5.3).

b) Der Einzelrichter (§ 31 Abs. 2 lit. d JG) gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn (a) der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und (b) die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO).

aa) Ein Sachverhalt ist dann sofort beweisbar im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann, wobei der Beweis in der Regel durch Urkunden zu erbringen ist. Der Rechtsschutz in klaren Fällen unterliegt keiner Beweisstrengebeschränkung. Blosses Glaubhaftmachen genügt für die Geltendmachung des Anspruchs nicht, sondern der Kläger hat den vollen Beweis der anspruchsbegründenden Tatsachen zu erbringen. Bestreitet die Gegenpartei die Tatsachen glaubhaft, kann der schnelle Rechtsschutz in klaren Fällen nicht gewährt werden, da kein liquider Sachverhalt vorliegt. Es muss für die Verneinung eines klaren Falles genügen, dass der Beklagte substantiiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern. Dagegen genügen offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen, über die sofort entschieden werden kann, nicht, um einen klaren Fall auszuschliessen. Ein solcher ist deshalb zu bejahen, wenn das Gericht aufgrund der Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der Anspruch des Klägers sei ausgewiesen und eine eingehende Abklärung der beklagtischen Einwände könne daran nichts ändern (BGE 138 III 620 E. 5.1.1, S. 621 ff.; BGer, Urteil 4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.1; BGer, Urteil 4A_623/2019 vom 26. Mai 2020 E. 2).

bb) Eine klare Rechtslage ist gegeben, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung von Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt bzw. wenn feststeht, welche Rechtssätze anzuwenden sind und die Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Dagegen ist die Rechtslage nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert (BGE 141 III 23 E. 3.2, S. 26 = Pra 104/2015 Nr. 114; BGE 138 III 123 E. 2.1.2, S. 126; BGer, Urteil 4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.1; BGer 4A_557/2017 vom 21. Februar 2018 E. 3.1).

4. a) In der lediglich von den Eltern des Gesuchsgegners sowie diesem selber am 12. Februar „2018“ – gemäss den Vorbringen der Gesuchsteller recte 2019 (vgl. u.a. Vi-act. 1 Ziff. III./7., S. 3) − unterzeichneten Vereinbarung sind wie erwähnt auf der einen Seite die Gesuchsteller und auf der anderen Seite die Eltern des Gesuchsgegners („Mieter“ und „Ehefrau des Mieters“), der Gesuchsgegner sowie sein Bruder (je „Sohn des Mieters“) als Parteien aufgeführt (Vi-KB 4 = Vi-BB 5). Die weitere Vereinbarung (mit – abgesehen vom Bruder des Gesuchsgegners – denselben Parteien) unterzeichneten nur die Eltern des Gesuchsgegners am 29. April 2019 (Vi-KB 5 = Vi-BB 5). Zweck beider Vereinbarungen war die Beendigung des Mietverhältnisses bzw. der Auszug des Mieters, dessen Ehefrau sowie der beiden Söhne bzw. des Gesuchsgegners aus der Liegenschaft E.________weg xx in Lachen. Gemäss den vorderrichterlichen Erwägungen ist das Verhältnis zwischen der ersten Vereinbarung vom 12. Februar „2018“ und der zweiten Vereinbarung vom 29. April 2019, welche der Gesuchsgegner unbestrittenermassen nicht unterzeichnet hat, unklar, weil insbesondere nicht ersichtlich ist, so der Vorderrichter, weshalb für die von den Gesuchstellern geltend gemachte Ergänzung nicht eine kurze Zusatzvereinbarung abgeschlossen, sondern es von den Parteien offenbar als notwendig erachtet worden ist, den kompletten übrigen Wortlaut der Vereinbarung zu wiederholen. Der Vorderrichter verneinte in der Folge das Vorliegen der Voraussetzungen von Art. 257 ZPO.

b) Die Gesuchsteller bringen dagegen vor, dass der Gesuchsgegner eine unterschriftliche Erklärung abgegeben habe, aus welcher klar hervorgehe, dass das Mietverhältnis per 31. Dezember 2019 ende, die Wohnräume zu verlassen seien und eine Benützung der Räume ab diesem Zeitpunkt ausgeschlossen sei. Der Gesuchsgegner habe nie bestritten, dass er und seine Eltern eine Beendigung aller Mietverhältnisse per 31. Dezember 2019 erklärt und diese Erklärung unterschriftlich bestätigt hätten. Mit ihrem Auszug aus dem Mietobjekt per 31. Dezember 2019 hätten der Mieter H.________ und seine Ehefrau denn auch bewiesen, dass die Vereinbarung abgeschlossen worden sei und gelte. Da der klaren Beendigung des Mietverhältnisses nie widersprochen worden sei, seien sie auch davon ausgegangen, dass ihre fehlenden Unterschriften nicht wesentlich seien. Die unterzeichneten Vereinbarungen könnten nun ohne Weiteres nachgereicht werden. Da der Rechtsvertreter der Eltern beide Vereinbarungen ausgearbeitet habe, kämen die Erklärungen zudem einer Kündigung durch die Mieterschaft gleich. Aufgrund der Vorahnung, dass es bei der ersten Vereinbarung zu Problemen kommen könnte, hätten sie im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrags vom 29. April 2019, an welcher nur die Eltern des Gesuchsgegners anwesend gewesen seien, mit H.________ und G.________ eine Ergänzungsvereinbarung abgeschlossen und unterzeichnet. Es sei präzisiert worden, dass das Mietverhältnis für sämtliche Mietobjekte beendet sei und alle Bewohner sämtliche Mietobjekte bis spätestens 31. Dezember 2019 zu verlassen und vertragskonform zu räumen hätten sowie dass alle auf eine Mieterstreckung verzichten würden. Als Absicherung für diese Zusicherung sei quasi eine monatliche Konventionalstrafe von Fr. 5‘000.00 vereinbart worden. Die Ergänzung vom 29. April 2019 ändere jedoch nichts an der Verpflichtung aller Unterzeichneten vom 12. Februar „2019“. Von einem Untermietverhältnis habe sodann niemand gewusst. Indes könne der Vermieter nach Beendigung des Hauptmietvertrags die Ausweisung des Untermieters verlangen. Insgesamt halte sich der Gesuchsgegner ohne Rechtsgrundlage und entgegen seiner ausdrücklichen Erklärung weiterhin in der Liegenschaft auf. Er halte nicht nur die vertraglichen Abmachungen nicht ein, sondern verletze auch ihre Eigentumsrechte nach Art. 641 ZGB und gelte als Störer in Bezug auf den Besitzesschutz. Der Vorderrichter hätte das Wesentliche aus den eingereichten Vereinbarungen erkennen müssen oder diese Unklarheiten zumindest durch seine richterliche Fragepflicht beiseiteschaffen können. Die Einwendungen des Gesuchsgegners seien weder schlüssig noch substanziiert und könnten in tatsächlicher Hinsicht widerlegt werden. Ein Fall offenen Rechtsmissbrauchs liege nicht vor.

c) Der Gesuchsgegner reichte innert Frist keine Berufungsantwort ein, weshalb androhungsgemäss (vgl. KG-act. 3 Ziff. 1 lit. b) aufgrund der Akten zu entscheiden ist. Der von ihm vorinstanzlich vorgebrachte Prozessstoff ist zu berücksichtigen (Spühler, Basler Kommentar, 3. A. 2017, N 5 zu Art. 312 ZPO; Gehri, in: Gehri/‌Jent-Sorensen/‌Sarbach, Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, 2. A. 2015, N 4 zu Art. 312 ZPO; Reetz/Theiler, in: Sutter-Somm/‌Hasenböhler/‌Leuenberger, a.a.O., N 8 zu Art. 312 ZPO). In seiner erstinstanzlichen Stellungnahme wandte er ein, dass die Vereinbarung vom 12. Februar 2018 aufgelöst und ersetzt worden sei und er sowie die Vertragspartner den „Ersatzvertrag‟ vom 29. April 2019 nicht unterschrieben hätten, weshalb die Hausräumung ungerechtfertigt sei. Die mit seinen Eltern zustande gekommenen Verträge seien sodann infolge Missbrauchs und von Interessenkonflikten des gegnerischen Rechtsvertreters sowie fehlender Unterschriften gegenstandslos und nichtig. Zudem verweist er auf das Bestehen eines ungekündigten Untermietvertrags sowie auf den Umstand hin, dass sein Vater nach wie vor Miete für die Wohnung bezahle, an welcher er sich beteilige (vgl. Vi-act. 6, S. 3 und 5 f.).

5. a) Gestützt auf die Akten und die Parteivorbringen kann ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass der Gesuchsgegner mit I.________ keinen Mietvertrag über eine Wohnung an der Liegenschaft E.________weg xx in Lachen abgeschlossen hatte. Gemäss den Vorbringen der Gesuchsteller war einzig der Vater des Gesuchsgegners Mieter der Wohnung im Obergeschoss (vgl. Vi-act. 1 N 5, S. 3; KG-act. 1 N 6, S. 3), was sich auch den beiden Vereinbarungen entnehmen lässt (Vi-KB 4 f. Ziff. I./1.). Die Gesuchsteller halten in ihrem Gesuch weiter fest, dass der Gesuchsgegner nach dem Tod von I.________ die Wohnung im Untergeschoss der Liegenschaft bewohnt habe bzw. noch bewohne (vgl. Vi-act. 1 N 5, S. 3; KG-act. 1 N 6, S. 3), wie auch den beiden Vereinbarungen zu entnehmen ist (Vi-KB 4 f. Ziff. I./2.). Der Gesuchsgegner selber behauptete das Bestehen eines ungekündigten Untermietvertrags (Vi-act. 6 N 3, S. 3), was die Gesuchsteller erstinstanzlich wiederum bestritten und festhielten, der Gesuchsgegner habe einfach bei seinen Eltern gewohnt (Vi-act. 8 N 11, S. 3).

b) Ein Mietvertrag kann von den Parteien einvernehmlich auf einen beliebigen Termin aufgehoben werden. Eine solche Aufhebungsvereinbarung ist grundsätzlich formlos möglich und kann auch mündlich erfolgen, selbst wenn ursprünglich ein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen wurde. Art. 115 OR findet analog Anwendung. Der Gesuchsgegner machte erstinstanzlich nicht geltend und es ist im Übrigen aus den Akten nicht ersichtlich, dass im Mietvertrag für sämtliche Vertragsänderungen die Schriftform vorgesehen worden wäre, welche auch für die Aufhebungsvereinbarung gelte (Bachofner, a.a.O., N 223; Thanei, Mietrecht für die Praxis, 9. A. 2016, Ziff. 24.2.1 und 24.2.2, S. 658 f.). Die fehlende Unterschrift der Gesuchsteller auf den vorinstanzlich eingereichten Vereinbarungsexemplaren kann somit nicht zu deren Lasten gehen. Davon abgesehen ergeben sich bei ihnen auch keine Beweisschwierigkeiten, denn sie halten an den beiden Vereinbarungen fest und stellen deren Abschluss und damit die Beendigung des Mietverhältnisses in Bezug auf den Mieter, d.h. den Vater des Gesuchsgegners nicht in Frage. Der Gesuchsgegner selber konnte im Weiteren zwar nicht die Aufhebung des Mietvertrags vereinbaren, da er nicht Mieter war bzw. keinen Mietvertrag mit der Vermieterschaft einging (vgl. Higi, Zürcher Kommentar, N 13 zu Vorbemerkungen zu Art. 266-266o OR). Indes war es ihm nicht verwehrt, sich ungeachtet der Natur des vorbestehenden Verhältnisses zum Auszug aus den Wohnungen im Unter- und Obergeschoss in der Liegenschaft E.________weg xx in Lachen zu verpflichten. So kann der Inhalt eines Vertrags gemäss Art. 19 Abs. 1 OR beliebig festgestellt werden und der Gesuchsgegner selber bestreitet nicht – worauf die Gesuchsteller zu Recht hinweisen −, die erste Vereinbarung nebst seinen Eltern ebenfalls unterzeichnet zu haben. Indes geht der Gesuchsgegner offenbar davon aus, dass die Vereinbarung vom Februar „2018“ durch den „Ersatzvertrag“ vom April 2019 „aufgelöst“ und „ersetzt“ wurde. Wäre mit der zweiten Vereinbarung eine Aufhebung der ersten Vereinbarung beabsichtigt gewesen, hätte es hierfür aber der Unterschrift bzw. der Zustimmung des Gesuchsgegners bedurft, damit diese für Letzteren nicht mehr verbindlich gewesen wäre (vgl. Gabriel, Basler Kommentar, 6. A. 2015, N 1 und 4 zu Art. 115 OR; Gauch/‌Aepli, Zürcher Kommentar, 3. A. 1991, N 27 zu Art. 115 OR). Der Gesuchsgegner behauptet einerseits gerade nicht, dass er sich mit der zweiten Vereinbarung (mündlich) einverstanden erklärt habe. Da die Eltern und Gesuchsteller an der Beendigung des Mietverhältnisses bzw. einem Auszug per Ende 2019 offensichtlich festhalten wollten, kann sich der Gesuchsgegner nicht darauf berufen, dass alle Beteiligten einer Aufhebung der ersten Vereinbarung – insbesondere auch gegenüber dem Gesuchsgegner − zugestimmt hätten und diese ihm nun nicht mehr entgegengehalten werden könne. Andererseits brachten die Gesuchsteller zu Recht vor, dass die fehlende Unterschrift des Gesuchsgegners bei der zweiten Vereinbarung nichts daran ändert, dass der Gesuchsgegner sich unterschriftlich dazu verpflichtete, die Liegenschaft per 31. Dezember 2019 zu verlassen. Das Verhältnis zwischen der ersten und zweiten Vereinbarung ist für die vorliegend zu beurteilende Frage der Ausweisung des Gesuchsgegners entgegen dem Argument des Vorderrichters nach dem Gesagten nicht entscheidend. Der Einwand des Gesuchsgegners betreffend Interessenkonflikte „der Herren K.________, als Vertreter der L.________ und dem Hauskäufer gleichzeitig“ blieb schliesslich unsubstanziiert und nicht nachvollziehbar. Zumindest stünde eine allfällige Interessenvertretung der L.________ durch den gesuchstellerischen Rechtsvertreter in keinem ersichtlichen, für den Gesuchsgegner nachteiligen Zusammenhang mit dem vorliegend verlangten Auszug.

c) Auch wenn die Gesuchsteller im Zeitpunkt der Unterzeichnung der Vereinbarungen durch die Eltern des Gesuchsgegners (und des Gesuchsgegners) noch nicht Eigentümer der fraglichen Liegenschaft waren, da die Handänderung erst am 1. Mai 2019 erfolgte (Vi-KB 3; Art. 261 Abs. 1 OR), ist unbesehen des oben Gesagten entscheidend, dass sowohl die Eltern als auch die Gesuchsteller gemäss Aktenlage an der Aufhebung des Mietverhältnisses festhielten und -halten. Erstere sind denn offenbar auch ausgezogen, währenddessen ihren Bemühungen, den Gesuchsgegner zum Ausziehen zu bewegen, kein Erfolg beschieden war (vgl. Vi-act. 1 N 9, S. 4). Der Gesuchsgegner selber behauptet nicht, dass seine Eltern ihre Wohnung ebenfalls nicht verlassen hätten. Entsprechend richtet sich das vorliegende Ausweisungsbegehren auch nur gegen den Gesuchsgegner. Zwischen Mieter und Mitbewohner sind verschiedene Rechtsverhältnisse denkbar, so eine Untermiete, eine entgeltlose Gebrauchsleihe oder reine Gefälligkeit. Drittpersonen ohne Mieterstellung leiten ihr Recht zum Aufenthalt im Mietobjekt vom (zum Besitz berechtigten) Mieter ab, der ihnen den Zugang gewährt bzw. es ihnen zur Verfügung stellt (Bachofner, a.a.O., N 290). Der Gesuchsgegner behauptete wie erwähnt das Vorliegen eines ungekündigten Untermietverhältnisses. Mit Eingabe vom 8. Juni 2020 reichte er einen Untermietvertrag zu den Akten

(Vi-act. 10). Der besagte Vertrag wurde am 31. Dezember 2008, als Erweiterung des Vertrags vom 31. Dezember 2005, vom Gesuchsgegner und seinem Vater unterzeichnet und damit zu einem Zeitpunkt, als I.________ noch lebte. Beim Mietobjekt wurde entsprechend das erste Stockwerk angegeben, von welchem dem Gesuchsgegner ein Zimmer sowie ein Badezimmer/WC untervermietet wurde. Wie erwähnt war der Vater des Gesuchsgegners denn auch nur Mieter der Wohnung im Obergeschoss. Selbst wenn aber ebenfalls hinsichtlich der Wohnung im Untergeschoss vom Abschluss eines entsprechenden Untermietverhältnisses ausgegangen würde, ist zu beachten, dass mit dem Hauptmietvertrag auch die Berechtigung des Untermieters zum Verbleib im Mietobjekt endet bzw. dieser den Hauptmietvertrag nicht überdauern kann (Bachofner, a.a.O., N 97 und 234). Der Untermieter hat gemäss klarer Rechtslage selbst dann keinen Anspruch auf weiteren Verbleib im Mietobjekt, wenn der Untervermieter nach erfolgter Kündigung des Hauptmietverhältnisses eine Kündigung des Untermietverhältnisses unterlässt (Tanno, Erstreckung des Untermietverhältnisses, in: HEV 11/2001).

d) Der Gesuchsgegner hat nach dem Gesagten weder einen vertraglichen noch anderweitigen Anspruch auf einen Verbleib in der Liegenschaft E.________weg xx in Lachen. Der obligatorische Rückgabeanspruch des Vermieters richtet sich grundsätzlich gegen diejenigen Personen, mit welchen ein Mietverhältnis eingegangen wurde (Bachofner, a.a.O., N 279). Nach einem Teil der Lehre kann der Hauptvermieter nach Beendigung des Hauptmietvertrags gar auf einen direkten vertraglichen Herausgabeanspruch gestützt auf Art. 262 Abs. 3 OR analog berufen (Bachofner, a.a.O., N 85 mit Verweisen [u.a. auch auf BGE 120 II 112 E. 3b/cc/dd, wo dies als „mindestens vertretbar“ bezeichnet werde]; Spirig, Mietrecht für die Praxis, 9. A. 2016, Ziff. 23.2.5.2.4, S. 629). Jedenfalls kann der Vermieter bzw. Eigentümer gegen unberechtigte Benützer seine dinglichen Ansprüche geltend machen. Nach Beendigung eines Mietverhältnisses steht der Vindikationsanspruch neben dem obligatorischen Rückgabeanspruch aus dem Mietvertrag. Er richtet sich aber auch gegen jeden Bewohner bzw. Benutzer des Mietobjekts, mit welchem der Vermieter nie eine vertragliche Verbindung einging, so namentlich gegen den Untermieter, den Unter-Untermieter, den Mitbewohner des Mieters oder den Hausbesetzer. Der Eigentümer kann die Sache also mit der Vindikation sowohl vom Mieter als auch Untermieter wie auch von jedem anderen, der ihm diese vorenthält, herausverlangen und jede ungerechtfertige Einwirkung abwehren

(Art. 641 Abs. 2 ZGB; Bachofner, a.a.O., N 87, 89 und 233 f.). Entsprechend kann auch der Eigentümer einer Liegenschaft gestützt auf Art. 641 ZGB deren Räumung verlangen, unter Vorbehalt von Fällen des offenbaren Rechtsmissbrauchs (BGer, Urteil 5A_710/2013 vom 17. Februar 2014 E. 3.5). Letzterer ist weder dargetan noch ersichtlich, womit die Rechtslage auch insoweit klar ist.

e) Nach dem Gesagten ist der relevante Sachverhalt sofort beweisbar, soweit er nicht ohnehin unbestritten ist. Zudem ist die Rechtslage klar. Der Gesuchsgegner hätte das Mietobjekt mangels Rechtsgrundlage bzw. Berechtigung für einen Verbleib per 31. Dezember 2019 verlassen und den Gesuchstellern zurückgeben müssen. Das Ausweisungsbegehren vom 4. Februar 2020 ist folglich gutzuheissen und dem Gesuchsgegner zu befehlen, die Liegenschaft am E.________weg xx, 8853 Lachen, zu räumen und den Gesuchstellern in ordnungsgemässem Zustand zu übergeben. Dabei erscheint es angemessen bzw. zweckmässig, dem Gesuchsgegner für die Räumung eine Frist bis zum Montag, 23. November 2020, 12.00 Uhr, zu setzen.

6. Die Gesuchsteller fordern in ihrem Ausweisungsgesuch wie auch mit Berufung sowohl die Strafandrohung nach Art. 292 StGB als auch die Einräumung sämtlicher Vollstreckungsmittel (insbesondere Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO) im Unterlassungsfall gemäss Art. 335 ff. ZPO. Der Gesuchsgegner stellt sich für den Fall der Gutheissung des Ausweisungsbegehrens nicht erkennbar gegen die beantragte Androhung von Vollstreckungsmitteln im Weigerungsfalle.

a) Bei der Vollstreckung von Ausweisungsentscheiden sind die direkten Zwangsmassnahmen nach Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO und die Ermächtigung zur Ersatzvornahme nach Art. 343 Abs. 1 lit. e ZPO von vorrangiger Bedeutung. Bei der Zwangsräumung bzw. amtlichen Räumung (Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO) wird eine staatliche Stelle mit dem Vollzug des Entscheids beauftragt (Bachofner, a.a.O., N 779). Im Rahmen der Ersatzvornahme nach Art. 343 Abs. 1 lit. e ZPO kann das Gericht den Vollstreckungsgläubiger ermächtigen, die Handlung, zu welcher der Vollstreckungsschuldner verurteilt wurde, selbst vorzunehmen oder Dritte damit zu beauftragen (Bachofner, a.a.O., N 773, 778 f., 814 und 817). Die mit der Vollstreckung betraute Person kann die Hilfe der zuständigen Behörde in Anspruch nehmen (Art. 343 Abs. 3 ZPO), welche vom Vollstreckungsgericht mit der Vollstreckung von Anordnungen gemäss Art. 343 Abs. 1 lit. d und e ZPO beauftragt werden kann (Jenny, in: Brunner/‌Gasser/‌Schwander, a.a.O., N 29 zu Art. 343 ZPO). Gemäss § 102 Abs. 2 JG kann das Gericht und im Rahmen gerichtlicher Ermächtigung die mit der Vollstreckung betraute Person die Hilfe der Staatsanwaltschaften oder der Kantonspolizei beanspruchen. Bei Mietausweisungen sollte in der Regel direkt die Kantonspolizei beigezogen werden (Schwyzer Justizhandbuch, 2010, N 1 zu § 102 aJV). Sowohl die Ersatzvornahme als auch die direkten Zwangsmassnahmen können vom Richter mit einer Strafandrohung nach Art. 292 StGB (vgl. Art. 343 Abs. 1 lit. a ZPO) oder einer Ordnungsbusse (vgl. Art. 343 Abs. 1 lit. b und c ZPO) verbunden werden.

b) Für den Fall der Widerhandlung des Gesuchsgegners sind die Gesuchsteller zu ermächtigen, direkt mit Hilfe der Kantonspolizei eine Zwangsräumung vornehmen zu lassen, sofern dies erforderlich ist. Zusätzlich ist eine Strafandrohung nach Art. 292 StGB festzulegen. Diese Anordnungen sind vorliegend verhältnismässig.

7. a) Trifft die Rechtsmittelinstanz einen neuen Entscheid, so entscheidet sie auch über die Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens (Art. 318 Abs. 3 ZPO). Infolge Gutheissung des Ausweisungsbegehrens sind die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens von Fr. 800.00 dem Gesuchsgegner aufzuerlegen. Er ist überdies zu verpflichten, die Gesuchsteller für das Verfahren vor erster Instanz angemessen zu entschädigen. Erst mit Berufung verlangen die Gesuchsteller eine Entschädigung von Fr. 2‘500.00 und davon abgesehen ohne dies näher zu begründen. Nachdem der Aufwand ihres Rechtsvertreters vor erster Instanz im Wesentlichen in der Ausfertigung einer knapp vier- sowie einer sechsseitigen Eingabe bestand (Vi-act. 1 und 8), kann eine Entschädigung von Fr. 2‘000.00 (inkl. Auslagen und MWST) als angemessen angesehen werden (vgl. §§ 2 und 10 GebTRA).

b) Ausgangsgemäss werden die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 1‘600.00 dem Gesuchsgegner auferlegt. Überdies hat der Gesuchsgegner die Gesuchsteller für das Berufungsverfahren, in welchem deren Rechtsvertreter eine rund zehnseitige Berufungsschrift einreichte, welche keiner weiteren tiefgreifenden juristischen Abklärungen bedurfte (vgl. KG-act. 1), und sich mit keiner Berufungsantwort auseinanderzusetzen hatte, mit Fr. 1’500.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu entschädigen (vgl. §§ 2 und 10 GebTRA);-

beschlossen:

1. In Gutheissung der Berufung wird die angefochtene Verfügung des Einzelrichters am Bezirksgericht March vom 26. Juni 2020 aufgehoben und wie folgt ersetzt:

1. a) Dem Gesuchsgegner wird befohlen, die Liegenschaft am E.________weg xx, 8853 Lachen, bis spätestens Montag, 23. No- vember 2020, 12.00 Uhr, zu räumen und den Gesuchstellern in ordnungsgemässem Zustand zu übergeben.

b) Für den Fall der Widerhandlung gegen die richterliche Anordnung gemäss Dispositivziffer 1a vorstehend

werden die Gesuchsteller ermächtigt, für die Ausweisung des Gesuchsgegners direkt bei der Kantonspolizei Schwyz Hilfe zur zwangsweisen Durchsetzung der Räumung zu beanspruchen, sofern dies erforderlich ist;

wird dem Gesuchsgegner Bestrafung mit Busse wegen Ungehorsams im Sinne von Art. 292 StGB angedroht.

2. Die Gerichtskosten von Fr. 800.00 werden dem Gesuchsgegner überbunden und vom Kostenvorschuss der Gesuchsteller (Fr. 1’200.00) bezogen. Der Restbetrag (Fr. 400.00) wird den Gesuchstellern zurückerstattet. Der Gesuchsgegner hat den Gesuchstellern unter dem Titel Gerichtskostenersatz Fr. 800.00 zu bezahlen.

3. Der Gesuchsgegner hat die Gesuchsteller mit Fr. 2’000.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu entschädigen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 1’600.00 werden dem Gesuchsgegner auferlegt und von den Kostenvorschüssen der Gesuchsteller (von je Fr. 800.00) bezogen. Der Gesuchsgegner hat den Gesuchstellern unter dem Titel Gerichtskostenersatz Fr. 1'600.00 zu bezahlen.

3. Der Gesuchsgegner hat die Gesuchsteller für das Berufungsvefahren mit Fr. 1‘500.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu entschädigen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Massgabe von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; die Beschwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert übersteigt Fr. 30‘000.00.

5. Zufertigung an Rechtsanwalt C.________ (3/R), D.________ (1/R) und die Vorinstanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, mit den Akten) und an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).

Namens der 2. Zivilkammer

Die Kantonsgerichtsvizepräsidentin

Die Gerichtsschreiberin

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10. November 2020 kau