ZK2 2019 4 - Forderung aus Mietverhältnis

Kantonsgericht Schwyz

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Beschluss vom 25. November 2019

ZK2 2019 4

Mitwirkend

Kantonsgerichtsvizepräsident Dr. Reto Heizmann, Kantonsrichterinnen Dr. Veronika Bürgler Trutmann und Bettina Krienbühl, Gerichtsschreiber MLaw Patrick Neidhart.

In Sachen

**1.**A.________, Beklagte und Beschwerdeführerin, **2.**B.________, Beklagter und Beschwerdeführer, beide vertreten durch Rechtsanwalt C.________,

gegen

D.________ AG, Klägerin und Beschwerdegegnerin,

betreffend

Forderung aus Mietverhältnis

(Beschwerde gegen das Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht Höfe vom 3. Januar 2019, ZEV 2018 35);-

hat die 2. Zivilkammer,

nachdem sich ergeben:

1. a) Am 3. Juli 2018 reichte die D.________ AG (nachfolgend Klägerin) beim Bezirksgericht Höfe Klage gegen A.________ und B.________ (nachfolgend Beklagte) ein mit folgenden Rechtsbegehren (Vi-act. I):

Als ehemalige Pächter des Restaurants „E.________“ in Wollerau, mit Säli, Gartenwirtschaft, 4-Zimmer-Wohnung im 1. OG und 3-Zimmer-Wohnung im 2. OG

1. Ist die beklagte Partei gemäss Vertrag verpflichtet, die ausstehenden Nebenkosten 2016 und die Miete 2017 plus deren aufgelaufener Zinsen von 5 % seit 19. April 17 bzw. dem 1. Mai 2017 innert 30 Tagen zu bezahlen.

2. Ebenso hat sie die Übernahme unserer zur Betreibung aufgewendeten Kosten zurückzubezahlen

3. und die Rückzahlung der vorausbezahlten Gerichtskosten im Falle eines richterlichen Beschlusses zu unseren Gunsten.

4. Der Rechtsvorschlag in den Betreibungen Nr. ww, xx, yy und zz des Betreibungsamtes Höfe, Wollerau, ist aufzuheben.

Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, die Beklagten seien gemäss Vertrag vom 30. Juni 2009 Pächter des Restaurants „E.________“ gewesen und die Nebenkosten 2016 sowie der Mietzins Mai 2017 seien immer noch ausstehend. Im Februar 2016 hätten die Beklagten die Mietobjekte an F.________ untervermietet. Dieser Vertrag sei aufgrund einer Auslandsabwesenheit von F.________ durch G.________ unterzeichnet worden. Es sei vereinbart worden, dass die Beklagten während zweier Jahre für allfällige Zahlungsausfälle haften würden. Nur unter dieser Voraussetzung habe die Klägerin den Vertrag „Zustimmung Übertrag des Mietverhältnisses“ unterzeichnet, ohne F.________ persönlich kennengelernt zu haben. G.________ und F.________ hätten ihren Teil mit Abtretungsvereinbarung vom 31. März 2016 geregelt und die Beklagten hätten von F.________ im Zeitraum von Januar 2016 bis 31. März 2017 mindestens Fr. 106‘750.00 erhalten (Vi-act. I).

b) Die Beklagten beantragten mit Klageantwort vom 23. August 2018, die Klage sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Klägerin abzuweisen (Vi-act. II). Zusammengefasst brachten sie vor, sie hätten das Mietverhältnis per 1. März 2016 mit Zustimmung der Klägerin auf G.________ übertragen und sich verpflichtet, für die Dauer von zwei Jahren solidarisch mit G.________ zu haften. Eine anderweitige bzw. weitergehende solidarische Haftung mit weiteren oder anderen Nachfolgern sei nicht vereinbart worden. G.________ habe aber ohne Wissen der Beklagten am 31. März 2016 eine Abtretungsvereinbarung mit der H.________ AG (heute: Restaurant I.________ AG) mit Sitz in J.________ abgeschlossen, in welcher vereinbart worden sei, dass G.________ den Reservationsvertrag vom 25. Januar 2016 und die Vereinbarung „Vertragsüberschreibung (Zession) und Verkauf von Inventar“ vom 9. Februar 2016 zwischen ihm und den Beklagten an die damalige H.________ AG abtrete. Einziger Aktionär der H.________ AG sei F.________. Die Klägerin habe von dieser Abtretung gewusst, jedoch nicht dagegen interveniert und insbesondere die Beklagten nicht aufgefordert, deren ursprüngliche solidarische Haftung lediglich mit G.________ auf die H.________ AG zu erweitern. Die Beklagten hätten davon nichts gewusst und seien erst später beiläufig informiert worden. Damit sei die H.________ AG Mieterin der Klägerin gewesen und die solidarische Haftung der Beklagten sei dahingefallen, weshalb sie für das Jahr 2016 keine Nebenkosten schulden würden. Im Übrigen sei die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 trotz Berichtigung nicht korrekt.

Im Jahr 2017 sei F.________ wieder auf die Beklagten zugekommen und habe das Restaurant samt den dazugehörenden Wohnungen sehr kurzfristig von ihnen übernehmen wollen. Die Beklagten und F.________ hätten sich dann vorerst auf einen befristeten Untermietvertrag vom 15. Februar 2017, der bis zum 31. Dezember 2017 hätte dauern sollen, geeinigt. In der Folge sei jedoch F.________ seiner mieterlichen Zahlungspflicht nicht nachgekommen und habe die Mietzinsen nicht bezahlt. Den Beklagten sei zugetragen worden, dies sei in Absprache mit der Klägerin geschehen, welche die Beklagten auf diesem Weg als Mieter aus dem Vertrag bezüglich des Restaurants habe drängen wollen. Nach mehreren erfolglosen Zahlungsaufforderungen hätten die Beklagten schliesslich die Kündigung des Untermietverhältnisses per 30. Juni 2017 ausgesprochen. Als Reaktion darauf habe F.________ mit Zustimmung der Klägerin, welche die entsprechenden Kosten bezahlt habe und schliesslich den Beklagten habe in Rechnung stellen wollen, am 9. Mai 2017 die Schlösser des Mietobjekts austauschen lassen, ohne dies vorher mit den Beklagten abzusprechen. Damit habe er den Beklagten den Zutritt zu ihrem Miet­objekt verwehrt. Weil F.________ die Mieten und Nebenkosten nicht bezahlt habe, hätten die Beklagten ihrerseits ihren Mietvertrag nicht mehr erfüllen können, womit das Mietverhältnis per Ende Juli 2017 aufgelöst worden sei. Somit sei F.________ für die Zahlung der von der Klägerin verlangten Miete für den Mai 2017 zuständig.

c) Mit Urteil vom 3. Januar 2019 erkannte der Einzelrichter am Bezirksgericht Höfe was folgt (angef. Urteil; KG-act. 1/1):

1.1 Die Beklagten werden verpflichtet der Klägerin Fr. 2‘049.80 zuzüglich 5 % Zins seit 6. August 2018 zu bezahlen.

1.2 Der Rechtsvorschlag in den Betreibungen Nr. ww und xx des Betreibungsamtes Höfe wird im Umfang von Fr. 2‘049.80 zuzüglich 5 % Zins seit 6. August 2018 definitiv ausgehoben.

2.1 Die Beklagten werden verpflichtet der Klägerin Fr. 5‘735.80 zuzüglich 5 % Zins seit 1. Mai 2017 zu bezahlen.

2.2 Der Rechtsvorschlag in den Betreibungen Nr. yy und zz des Betreibungsamtes Höfe wird im Umfang von Fr. 5‘735.80 zuzüglich 5 % Zins seit 1. Mai 2017 definitiv aufgehoben.

3. Die Gerichtskosten in Höhe von Fr. 1‘500.00 werden zu Fr. 1‘200.00 den Beklagten und zu Fr. 300.00 der Klägerin auferlegt und vom klägerischen Kostenvorschuss bezogen. Die Beklagten haben der Klägerin unter dem Titel des Gerichtskostenersatzes Fr. 1‘200.00 zu bezahlen.

4. (Rechtsmittel)

5. (Zufertigung)

2. Gegen dieses Urteil erhoben die Beklagten am 8. Februar 2019 Beschwerde und stellten folgende Rechtsbegehren (KG-act. 1):

1. Das Urteil vom 3. Januar 2019 der Vor­instanz im Verfahren ZEV 2018 35 sei aufzuheben.

2. Die Klage vom 2. Juli 2018 der Beschwerdegegnerin im Verfahren ZEV 2018 35 sei vollumfänglich abzuweisen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin, zuzüglich aller bisherigen Verfahrenskosten, bestehend aus Entscheidgebühr und Parteientschädigung sowie den Kosten für das Schlichtungsverfahren (inkl. der gesetzlichen MWSt).

Die Klägerin erstattete am 28. Februar 2019 die Beschwerdeantwort und beantragte, die Beschwerde sei abzuweisen (KG-act. 9).

3. Auf die einzelnen Vorbringen wird – soweit erforderlich – in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen;-

in Erwägung:

1. Im Beschwerdeverfahren kann nebst der unrichtigen Rechtsanwendung (Art. 320 lit. a ZPO) nur eine offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 lit. b ZPO). Die Beschwerdeinstanz prüft also bloss die Rechtsanwendung mit voller Kognition. Unrichtig ist die Rechtsanwendung, wenn eine Rechtsnorm falsch oder gar nicht angewendet wird, obwohl sie anwendbar wäre (Stauber, in: Kunz/‌Hoffmann-Nowotny/‌Stauber, ZPO-Rechtsmittel Berufung und Beschwerde, Kommentar, 2013, N 3 zu Art. 320 ZPO i.V.m. N 5 und 9 zu Art. 310 ZPO). Eine Rechtsfrage ist insbesondere die Subsumtion des Sachverhalts unter die einschlägigen Normen, die richtige Bestimmung der Rechtsfolgen, aber auch die Regeln über die Beweislast, das Beweismass und die Substantiierungspflicht (Blickenstorfer, in: Brunner/‌Gasser/‌Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, Bd. II, 2. A., 2016, N 20 f. zu Art. 320 ZPO; Freiburghaus/‌Afheldt, in: Sutter-Somm/‌Hasenböhler/‌Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. A., 2016, N 6 zu Art. 320 ZPO). Demgegenüber ist die Beschwerdeinstanz grundsätzlich an die Sachverhaltsfeststellungen der Vor­instanz gebunden. Die unrichtige Feststellung des Sachverhalts kann wie erwähnt nur gerügt werden, wenn diese offensichtlich unrichtig, d.h. willkürlich ist. Willkürlich ist die Sachverhaltsfeststellung, wenn sie offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, auf einem offenkundigen Versehen beruht (z.B. Aktenwidrigkeit) oder sich sachlich in keiner Weise rechtfertigen lässt (Stauber, a.a.O., N 16 zu Art. 320 ZPO, m.w.H.; Blickenstorfer, a.a.O., N 9 und 13 zu Art. 320 ZPO; Freiburghaus/Afheldt, a.a.O., N 6 zu Art. 320 ZPO). Tatfrage ist insbesondere die Würdigung der Beweismittel und die daraus gezogenen Schlussfolgerungen (Blickenstorfer, a.a.O., N 19 zu Art. 320 ZPO).

Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO, besondere Bestimmungen bleiben vorbehalten, Art. 326 Abs. 2 ZPO). Das Novenverbot ist umfassend, d.h. es gilt für echte und unechte Noven (Freiburghaus/‌Afheldt, a.a.O., N 3 ff. zu Art. 326 ZPO; Spühler, in: Spühler/‌Tenchio/‌Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. A., 2017, N 1 ff. zu Art. 326 ZPO). Besondere Bestimmungen im Sinne von Art. 326 Abs. 2 ZPO sind vorliegend nicht anwendbar.

2. a) Die Vor­instanz stellte hinsichtlich der Nebenkosten für das Jahr 2016 fest, es lägen keine Anhaltspunkte vor, dass die Klägerin ihre Zustimmung zur Übertragung des Mietverhältnisses von G.________ auf die H.________ AG erteilt habe (angef. Urteil, E. 2.5). Die Beklagten erklären dagegen, sie hätten den Mietvertrag vom 30. Juni 2009 zwischen ihnen und der Klägerin am 1. März 2016 unter vorgängiger Einholung der Zustimmung der Klägerin als Vermieterin rechtsgültig auf G.________ übertragen. Dieser habe am 31. März 2016 seinerseits mit der H.________ AG eine Abtretungsvereinbarung abgeschlossen und die Übertragung des Reservationsvertrags vom 25. Januar 2016 und der Vereinbarung „Vertragsüberschreibung (Zession) und Verkauf von Inventar“ vom 9. Februar 2016 zwischen ihm den Beklagten an die H.________ AG vereinbart. Die Klägerin sei über das Vorhaben von G.________ und der H.________ AG informiert gewesen und habe von der Übertragung des Mietverhältnisses gewusst. Schliesslich habe sie die besagte Abtretungsvereinbarung im vor­instanzlichen Verfahren einreichen können. Sie habe aber als Vermieterin nicht interveniert und die H.________ AG als neue Mieterin akzeptiert. Somit habe sie der Übertragung des Mietvertrages konkludent zugestimmt. Die Übertragung des Mietverhältnisses auf die H.________ AG sei rechtsgültig erfolgt, weshalb diese zur Zahlung der Nebenkosten 2016 zu verpflichten sei.

b) Der Mieter von Geschäftsräumen kann das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten übertragen (Art. 263 Abs. 2 OR). Der Mieter richtet zunächst ein entsprechendes Begehren an den Vermieter (Rohrer, SVIT-Kommentar, 4. A., 2018, N 11 zu Art. 263 OR). Für dieses Begehren schreibt das Gesetz keine besondere Form vor, allerdings empfiehlt sich aus Beweisgründen die Schriftlichkeit. Nur in Ausnahmefällen ist von einem konkludent gestellten Gesuch auszugehen. Der Vermieter kann auch dann nicht von einer Übertragung ausgehen, wenn er feststellen sollte, dass sich ein Dritter im Mietobjekt befindet, weil dieser Umstand auch auf ein Untermietverhältnis zurückzuführen sein könnte. Die Beweislast für das erfolgte Gesuch trifft den Mieter (Rohrer, a.a.O., N 13 zu Art. 263 OR). Für die Zustimmung des Vermieters schreibt das Gesetz die Schriftform vor. Ein Stillschweigen des Vermieters stellt keine Zustimmung, sondern die Ablehnung der Übertragung dar (BGer, Urteil 4A_87/2013 vom 22. Januar 2014, E. 2.1; Rohrer, a.a.O., N 14 und 28 zu Art. 263 OR). Ausnahmsweise kann die Berufung auf die fehlende Form rechtsmissbräuchlich sein, wenn keine schriftliche, sondern lediglich eine mündliche oder eine durch konkludentes Verhalten stillschweigend erteilte Genehmigung vorliegt (Rohrer, a.a.O., N 14 zu Art. 263 OR). Es ist ein strenger Massstab für die Annahme eines Rechtsmissbrauchs anzulegen. Die blosse Tatsache, dass der Vermieter die Bezahlung von einem Konto akzeptierte, das nicht dem Mieter gehörte, stellt kein Indiz für eine Zustimmung dar (BGE 125 III 226, E. 2c; Rohrer, a.a.O., N 14 zu Art. 263 OR).

c) Die Beklagten machen in der Beschwerde geltend, die Klägerin sei über das Vorhaben von G.________ und der H.________ AG informiert gewesen und habe von der Übertragung des Mietverhältnisses an die H.________ AG gewusst. Beweise hierfür offerieren die Beklagten keine, sondern führen lediglich aus, die Klägerin habe schliesslich die besagte Abtretungsvereinbarung im vor­instanzlichen Verfahren einreichen können. Inwiefern aus der Einreichung der Abtretungsvereinbarung zwischen G.________ und der H.________ AG vom 31. März 2016 mit Klage vom 3. Juli 2018 (Vi-act. B/KB 14), mithin mehr als zwei Jahre später, eine stillschweigende Zustimmung der Klägerin abzuleiten ist, legen die Beklagten nicht näher dar und wird ebenso wenig aus den Akten ersichtlich. Insbesondere lässt sich darin oder in weiteren Umständen kein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Klägerin erkennen. Im Übrigen bringen sie nicht vor, dass G.________ oder die H.________ AG überhaupt ein Begehren um Zustimmung zur Übertragung des Mietverhältnisses an die Klägerin gerichtet hätten. Somit erweist sich die vor­instanzliche Sachverhaltsfeststellung, wonach keine Anhaltspunkte für eine Zustimmung zur Übertragung des Mietverhältnisses auf die H.________ AG durch die Klägerin vorliegt, nicht als willkürlich. Wie die Vor­instanz richtigerweise festhielt, kann bei dieser Sachlage die Frage, ob die Beklagten bei einer Weiterübertragung des Mietverhältnisses auf die H.________ AG trotzdem haftbar wären, offengelassen werden.

d) Die Vor­instanz liess überdies die Frage offen, ob die Beklagten das Mietverhältnis rechtsgültig auf G.________ übertrugen, mit der Begründung, dass die Beklagten in beiden Fällen für eine begründete und belegte Nebenkostenforderung 2016 haftbar wären. Sollte das Vertragsverhältnis rechtsgültig übertragen worden sein, würde sich die Haftbarkeit der Beklagten gemäss dem vor­instanzlichen Entscheid daraus ergeben, dass sie während zweier Jahre solidarisch mit G.________ gegenüber der Klägerin haften würden, andernfalls wären die Beklagten selbst Partei des Mietvertragsverhältnisses und entsprechend zur Zahlung allfälliger Nebenkosten verpflichtet (angef. Urteil, E. 2.6). Die Beklagten setzen sich in der Beschwerde nicht mit diesen Erwägungen auseinander, sondern stützen sich einzig auf die bereits erwähnte Argumentation, dass das Mietverhältnis auf die H.________ AG übertragen worden sei und die Beklagten deshalb nicht mehr für die Nebenkosten haften würden.

Nachdem keine Anhaltspunkte für eine gültige Übertragung des Mietverhältnisses an die H.________ AG vorliegen bzw. die Beklagten diesbezüglich keine willkürliche Sachverhaltsfeststellung darlegen (vgl. E. 2c vorstehend) und sich sie darüber hinaus nicht mit dem angefochtenen Urteil auseinandersetzen, ist auf die vor­instanzlichen Erwägungen abzustellen.

Hinsichtlich der Höhe und Fälligkeit der Nebenkostenabrechnung 2016 rügten die Beklagten die vor­instanzlichen Ausführungen (angef. Urteil, E. 3.1 bis 3.10) ebenso wenig.

3. a) In Bezug auf die ausstehende Miete für den Monat Mai 2017 führte die Vor­instanz aus, der Mietzins könne ohne Weiteres von den Beklagten eingefordert werden, weil nicht eine Mietvertragsübertragung auf F.________, sondern ein Untermietverhältnis geltend gemacht werde. Der Mietzins von Fr. 5‘735.80 ergebe sich aus dem Mietvertrag und die Vereinbarung, den Mietzins zu Beginn eines laufenden Monats zu bezahlen, gelte als Verfalltagsabrede, weshalb sich der Mieter ohne besondere Mahnung von diesem Zeitpunkt an in Verzug befinde (angef. Urteil, E. 4.3).

b) Die Beklagten rügen, die Vor­instanz habe sich nicht mit ihren Ausführungen auseinandergesetzt und nicht gehört, dass F.________ nach Absprache mit der Klägerin die Mieten und Nebenkosten gemäss dem Untermietvertrag vom 14. Februar 2017 nicht bezahlt habe. Auf diesem Weg habe die Klägerin die Beklagten offenbar aus dem Mietvertrag drängen wollen. Die Beklagten würden deshalb erneut beantragen, K.________ und seine Ehefrau zur Sache zu befragen; diese hätten den Beklagten diesen Umstand und das Vorgehen mitgeteilt. Die Vor­instanz sei diesem Antrag nicht nachgekommen. Weil F.________ die Mieten und Nebenkosten nicht bezahlt habe, hätten die Beklagten ihrerseits ihren Mietvertrag nicht mehr erfüllen können, weshalb das Mietverhältnis gezwungenermassen per Ende Juli 2017 aufgelöst worden sei. Ferner habe die Vor­instanz nicht berücksichtigt, dass F.________ mit Zustimmung der Klägerin am 9. Mai 2017 die Schlösser des Mietobjektes habe austauschen lassen, wodurch den Beklagten der Zutritt zum Mietobjekt verwehrt worden sei. Dies zeige, dass die Klägerin F.________ als eigentlichen Mieter betrachtet habe. Die Beklagten seien übergangen und schliesslich aus dem Mietvertrag gedrängt worden. Somit seien die Beklagten ab dem 9. Mai 2017, nachdem die Schlösser des Mietobjektes ausgetauscht worden seien und ihnen der Zugang verwehrt worden sei, nicht mehr die tatsächlichen Mieter gewesen. Der Mietzins für den Monat Mai 2017 sei daher nicht von ihnen, sondern von F.________ geschuldet.

c) Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten (Art. 262 Abs. 1 OR). Die Untermiete stellt einen eigenständigen Mietvertrag zwischen dem (Haupt-)Mieter und dem Untermieter dar (Rohrer, a.a.O., N 4 zu a.a.O., N 4 zu Art. 262 OR). Zwar besteht die Untermiete unabhängig vom Hauptmietverhältnis, sie teilt aber dessen Schicksal (Nideröst/Spirig, in: Mieterinnen- und Mieterverband Deutschschweiz [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 9. A., 2016, N 23.2.1). Der Mieter haftet gegenüber dem Vermieter auch dann für die Miete, wenn der Untermieter den Untermietzins nicht bezahlt. Ebenso haftet er, wenn der Untermieter die Mietsache beschädigt oder nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses im Mietobjekt verbleibt (Nideröst/Spirig, a.a.O., N 23.2.1.3). Die Beziehung zwischen Vermieter und Mieter wird trotz Untermiete weiterhin durch den Hauptmietvertrag geregelt (Nideröst/Spirig, a.a.O., N 23.2.6.1). Der Mieter kann sich seiner Haftung nicht dadurch entziehen, dass ihn selber kein Verschulden trifft. Vielmehr muss er darlegen, dass ihm, wäre er in der gleichen Situation wie der Untermieter gewesen, kein Verschulden hätte vorgeworfen werden können (Ni­deröst/Spirig, a.a.O., N 23.2.6.2).

d) Die Beklagten machen zwar geltend, sie seien seit dem 9. Mai 2017 nicht mehr die Mieter gewesen, sie stützen sich dabei aber einzig auf die Behauptung, dass ihr Untermieter F.________ die Schlösser des Mietobjektes habe auswechseln lassen und sie deshalb keinen Zugang zum Mietobjekt gehabt hätten. Inwiefern dies zu einer Beendigung des Mietverhältnisses zwischen ihnen und der Klägerin führen und sie als Mieter von der Pflicht, den Mietzins zu bezahlen, befreien soll, legen sie indessen nicht dar. Insbesondere machen sie nicht geltend, dass das Mietverhältnis durch Ablauf der vereinbarten Dauer (Art. 266 OR) oder durch Kündigung (Art. 266a ff. OR) beendet wurde. Selbst wenn es zutreffen sollte, dass die Klägerin Kenntnis vom Auswechseln der Schlösser durch F.________ hatte, würde dies nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses führen, sondern die Beklagten als Mieter allenfalls berechtigen, die Rechte gemäss Art. 259a ff. OR geltend zu machen. Nachdem die Beklagten weder eine Kündigung noch eine anderweitige Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen, resp. keine Willkür bei der vor­instanzlichen Sachverhaltsfeststellung aufzeigen, ist die vor­instanzliche Feststellung, dass der Mietzins für den Monat Mai 2017 von ihnen verlangt werden kann, nicht zu beanstanden. Unerheblich ist, aus welchen Gründen der Untermieter F.________ den Untermietzins nicht mehr bezahlte, weil dies einzig das Vertragsverhältnis zwischen den Beklagten und F.________, nicht aber dasjenige zwischen den Beklagten und der Klägerin betrifft. Unter diesen Umständen verzichtete die Vorinstanz zu Recht auf eine Befragung der beantragten Zeugen. Hinsichtlich Höhe und Fälligkeit der Forderung bringen die Beklagten keine Rügen vor, weshalb auf das vor­instanzliche Urteil abgestellt werden kann.

4. Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen und das angefochtene Urteil vom 3. Januar 2019 zu bestätigen. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 1‘200.00 den unterliegenden Beklagten resp. Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).

Eine Partei, die im Prozess nicht berufsmässig vertreten ist, hat nur in begründeten Fällen Anspruch auf eine angemessene Umtriebsentschädigung (Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO). Die Klägerin und Beschwerdegegnerin beantragt zwar eine Entschädigung, begründet aber keine besonderen Umtriebe, weshalb ihr keine Umtriebsentschädigung zuzusprechen ist;-

beschlossen:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen und das angefochtene Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht Höfe vom 3. Januar 2019 bestätigt.

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 1‘200.00 werden den Beklagten auferlegt und von deren Kostenvorschuss in gleicher Höhe (je Fr. 600.00) bezogen.

3. Eine Umtriebsentschädigung wird nicht zugesprochen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 113 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Verfassungsbeschwerde beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; vorbehalten bleibt die Geltendmachung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung mit Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG, die in der gleichen Rechtsschrift bzw. bei alleiniger Einlegung innert derselben Frist einzureichen ist. Die Beschwerdeschrift muss Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 7'785.60.

5. Zufertigung an Rechtsanwalt C.________ (3/R), die Klägerin (1/R, inkl. Doppel KG-act. 12 und Beilage 1, zur Kenntnis), die Vor­instanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vor­instanz (1/R, mit den Akten) und an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).

Namens der 2. Zivilkammer

Der Kantonsgerichtsvizepräsident Der Gerichtsschreiber

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26. November 2019 kau