ZK2 2018 18 - provisorische Eintragung von Pfandrechten

Kantonsgericht Schwyz

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Beschluss vom 22. Oktober 2018

ZK2 2018 18

Mitwirkend

Kantonsgerichtsvizepräsident Dr. Reto Heizmann, Kantonsrichterinnen Dr. Veronika Bürgler Trutmann und Bettina Krienbühl, Gerichtsschreiberin lic. iur. Gabriela Thurnherr.

In Sachen

A.________, Gesuchsgegner und Berufungsführer, vertreten durch Rechtsanwalt B.________,

gegen

StWEG C.________, Gesuchstellerin und Berufungsgegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt D.________,

betreffend

provisorische Eintragung von Pfandrechten

(Berufung gegen den Entscheid des Einzelrichters am Bezirksgericht Gersau vom 22. Januar 2018, ZES 2017 28);-

hat die 2. Zivilkammer,

nachdem sich ergeben und in Erwägung:

1. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft „C.________“ (nachfolgend Gesuchstellerin) besteht auf zwei Grundstücken (Nr. zz und Nr. yy, GB Gersau). Auf dem Grundstück Nr. zz wurde ein Gebäude erstellt. A.________ (nachfolgend Gesuchsgegner) ist Eigentümer der Stockwerkeinheit Nr. xx (Vi-act. KB 2 und 3).

a) Am 16. November 2017 reichte die Gesuchstellerin beim Bezirksgericht Gersau ein Gesuch um vorläufige Eintragung eines Pfandrechts ein, mit folgenden Anträgen (Vi-act. 1):

1. Das Grundbuchamt Gersau sei anzuweisen, zu Lasten des Grundstücks Nr. xx (Stammgrundstück Nr. zz, Gebäude Nr. ww), Gemeinde Gersau, und zu Gunsten der Gesuchstellerin folgende Pfandrechte vorläufig als Vormerkung einzutragen:

1.1. Auf Grundstück Nr. xx (Stammgrundstück Nr. zz, Gebäude Nr. ww), Grundbuch Gersau, für die Pfandsumme von CHF 47‘431.97 nebst Zins zu 5 % seit 31. August 2016;

1.2. Auf Grundstück Nr. xx (Stammgrundstück Nr. zz, Gebäude Nr. ww), Gemeinde Gersau, für die Pfandsumme von CHF 3‘634.59 nebst Zins zu 5 % seit 31. Dezember 2016;

2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Gesuchsgegners.

Mit Gesuchsantwort vom 20. Dezember 2017 beantragte der Gesuchsgegner die vollumfängliche Abweisung des Gesuchs unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuchstellerin (Vi-act. 4).

Am 22. Januar 2018 verfügte der Einzelrichter am Bezirksgericht Gersau Folgendes (Vi-act. 6):

1. Das Grundbuchamt Gersau wird angewiesen, zu Lasten des Grundstücks Nr. xx (Stammgrundstück Nr. zz, Gebäude Nr. ww), Bezirk Gersau, und zu Gunsten der Gesuchstellerin folgendes Pfandrecht vorläufig als Vormerkung einzutragen: Auf Grundstück Nr. xx (Stammgrundstück Nr. zz, Gebäude Nr. ww), Grundbuch Gersau, für die Pfandsumme von CHF 29‘586.15 nebst 5 % Zins seit 31. Dezember 2016.

2. Die Gerichtskosten von CHF 4‘000.00 werden zu ¾ dem Gesuchsgegner auferlegt und zu ¼ der Gesuchstellerin. Der Gesuchsgegner hat der Gerichtskasse CHF 3‘000.00 zu bezahlen. Der Gesuchstellerin werden CHF 1‘000.00 Gerichtskosten auferlegt. Diese werden mit dem Kostenvorschuss von CHF 1‘000.00 verrechnet.

3. Der Gesuchsgegner hat der Gesuchstellerin eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 2‘400.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen.

4. (Rechtsmittel)

5. (Zustellung)

b) Dagegen erhob der Gesuchsgegner am 5. Februar 2018 Berufung mit folgenden Anträgen (KG-act. 1):

1. Der Entscheid des Bezirksgerichts Gersau vom 22. Januar 2018 (Prozess ZES 2017-28) sei aufzuheben und das Gesuch der Berufungsbeklagten vom 16. November 2017 sei vollumfänglich abzuweisen.

Eventualiter

Die Streitsache sei zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Subeventualiter

Der Berufungsbeklagten sei eine Frist von drei Monaten ab Rechtskraft des Berufungsurteils anzusetzen, um die Klage auf definitive Eintragung des Pfandrechts einzureichen, ansonsten die Vormerkung dahinfällt.

2. Die Berufungsbeklagte habe die vorinstanzlichen Gerichtskosten von CHF 4‘000.0 vollumfänglich zu bezahlen.

3. Die Berufungsbeklagte habe dem Berufungskläger für das vor­instanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 4‘800.00 zu bezahlen.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Berufungsbeklagten.

Mit Berufungsantwort vom 19. Februar 2018 beantragt die Gesuchstellerin die vollumfängliche Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei, und die Bestätigung des angefochtenen Entscheids, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Gesuchsgegners (KG-act. 7).

Mit Eingabe vom 17. April 2018 reichte die Gesuchstellerin weitere Unterlagen ein (KG-act. 9).

Am 6. September 2018 reichte die Gesuchstellerin eine Editionseingabe ein (KG-act. 15), welche sie am 10. September 2018 ergänzte (KG-act. 17). Der Gesuchsgegner nahm zur Editionseingabe am 12. September 2018 (KG-act. 19) und zur Ergänzung am 14. September 2018 (KG-act. 21) Stellung.

2. Die Stockwerkeigentümer haben an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung Beiträge zu leisten (Art. 712h Abs. 1 ZGB). Die Gemeinschaft hat für die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen Anspruch gegenüber dem jeweiligen Stockwerkeigentümer auf Errichtung eines Pfandrechtes an dessen Anteil (Art. 712i Abs. 1 ZGB). Das Pfandrecht kann demnach für unbezahlte Forderungen im Sinne von Art. 712h Abs. 1 ZGB zugunsten der Stockwerkeigentümergemeinschaft und zu Lasten des Stockwerkanteils des säumigen Eigentümers erstellt werden. Der Anspruch auf Errichtung des Pfandrechts, und damit auch die Beitragsforderung, müssen lediglich glaubhaft gemacht werden (Art. 961 Abs. 3 i.V.m. Art. 712i Abs. 3 ZGB). Glaubhaftmachen ist weniger als beweisen, aber mehr als behaupten. Eine Tatsachenbehauptung ist glaubhaft, wenn für deren Vorhandensein eine gewisse Wahrscheinlichkeit spricht, auch wenn das Gericht noch mit der Möglichkeit rechnet, dass sie sich nicht verwirklicht haben könnte (Lardelli, in: Basler Kommentar zum ZGB, 5. A., Basel 2014, N 20 zu Art. 8 ZGB). An die Glaubhaftmachung sind keine strengen Anforderungen zu stellen. Die vorläufige Eintragung soll nur verweigert werden, wenn der Bestand des geltend gemachten dinglichen Rechts ausgeschlossen erscheint oder höchst unwahrscheinlich ist. Im Zweifelsfall, bei unklarer oder unsicherer Rechtslage, ist die vorläufige Eintragung zu bewilligen und die Entscheidung dem ordentlichen Richter zu überlassen (Jürg Schmid, in: Basler Kommentar zum ZGB, 5. A., Basel 2015, N 16 zu Art. 961 ZGB).

a) Die Vorinstanz erwog, aus dem Grundbucheintrag und dem Reglement der Stockwerkeigentümer ergebe sich die Eigentümerstellung des Gesuchsgegners im Umfang der darin eingetragenen Wertquoten. Ebenso werde in den Protokollen der Stockwerkeigentümergemeinschaft eine Wertquote des Gesuchsgegners von 90/1000 festgehalten. Aus diesem Grund sei von einer Wertquote von 90/1000 auszugehen, welche dem Gesuchsgegner anzurechnen sei (angefochtene Verfügung, E. 6). Für die pfandgesicherten Forderungen sei von der saldierten Zahlungsliste per 5. Mai 2017 auszugehen. Dabei sei von einer Wertquote des Gesuchsgegners von 90/492 ausgegangen worden (angefochtene Verfügung, E. 7). Die dem Gesuchsgegner anzurechnende Wertquote betrage 90/1000, sofern es die allgemeine Beitragspflicht betreffe. § 12 des Reglements der Stockwerkeigentümergemeinschaft sei so auszulegen, dass verbrauchsabhängige Nebenkosten individuell abgerechnet würden (Anrechnung des vollen Betrages), hingegen Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums gemäss Wertquoten. Die Wertquote des Gesuchsgegners betrage gemäss Reglement und Eintrag im Grundbuch 90/1000. Die verbrauchsabhängigen Nebenkosten würden vollumfänglich zu Lasten des Gesuchsgegners gehen. Damit ergäben sich die folgenden Beitragsforderungen (Tabelle gemäss angefochtener Verfügung, E. 7):

Beschluss 7

20‘000.00

(WQ) 1‘800.00

Jahresabrechnung 2014

5‘147.67

Beschluss 10a

21‘500.00

(WQ) 1‘935.00

Beschluss 10b

39‘654.15

(WQ) 3‘568.90

Beschluss 12

150‘000.00

(WQ) 13‘500.00

Jahresabrechnung 2015

1‘084.59

Wirtschaftsplan 2016

13‘940.00

2‘550.00

Total Zahlungs­ausstand

29‘586.16

Die Ausgaben gemäss Beschluss 7, 10a, 10b und 12 und die Jahresrechnung 2014 seien an der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 4. Juli 2016 beschlossen worden. Die Jahresrechnung 2015 sei an der ordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 14. März 2016 verabschiedet worden. Die Heiz- und Nebenkosten gemäss Jahresabrechnung 2015 würden für den Gesuchsgegner Fr. 1‘084.59 betragen. An derselben Stockwerkeigentümerversammlung seien der Wirtschaftsplan 2016 und das Budget 2016 mit Kosten für den Gesuchsgegner von Fr. 3‘634.59 verabschiedet worden (angefochtene Verfügung, E. 7). Die Zahlungsaufforderungen seien nicht ins Recht gelegt worden. Ausgehend von der saldierten Zahlungsliste sei von einem Fälligkeitsdatum der Forderung per 31. Dezember 2016 auszugehen (angefochtene Verfügung, E. 8).

b) Der Gesuchsgegner macht zunächst geltend, glaubhaft gemacht sei ein Forderungsbetrag erst, wenn ein entsprechender Beschluss vorliege. Die saldierte Zahlungsliste per 5. Mai 2017 sei nie Teil eines Beschlusses gewesen und vermöge deshalb keinen Forderungsbetrag glaubhaft zu machen. Die Zahlungsliste sei vom Verwalter nachträglich für interne Zwecke der Stockwerkeigentümergemeinschaft erstellt worden. Die darin enthaltenen Beträge seien von der Gesuchstellerin nicht mittels Beschlüssen oder anderen Dokumenten glaubhaft gemacht worden. Die Vorinstanz habe sich nicht alleine auf die Zahlungsliste stützen dürfen (KG-act. 1, S. 7).

Die Vorinstanz erachtete die Zahlungsliste per 5. Mai 2017 lediglich als Ausgangspunkt für die Prüfung der Forderungen und verwies hernach für die einzelnen Forderungen auf die entsprechenden Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft bzw. auf die Jahresabrechnungen 2014/2015 und den Wirtschaftsplan 2016 (angefochtene Verfügung, E. 7). Die Glaubhaftigkeit der Forderungen wurde demnach nicht einzig anhand der Zahlungsliste beurteilt. Dem Gesuchsgegner ist insofern zuzustimmen, als die undatierte saldierte Zahlungsliste per 5. Mai 2017 (Vi-act. KB 6) nach den im Recht liegenden Protokollen der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 4. Juli 2016 (Vi-act. KB 5), vom 15. September 2014 (Vi-act. KB 7) und vom 14. März 2016 (Vi-act. KB 9) entstanden sein muss. Die Zahlungsliste soll aber lediglich als Zusammenfassung der ausstehenden Forderungen dienen (Vi-act. 1, S. 7). Um eine ausstehende Beitragsforderung glaubhaft zu machen, muss diese nicht zwingend durch einen Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft ausgewiesen werden. Auch andere Beweismittel sind hierfür genügend, solange das Gericht zum Schluss kommt, dass dadurch die Richtigkeit der Sachbehauptung glaubhaft erscheint. Die Vorinstanz verwies in diesem Zusammenhang auf den Beschluss des Kantonsgerichts Schwyz vom 8. Juni 2017 im Verfahren BEK 2017 97 betreffend Arrest und folgerte, dass ein Beschluss der Stockwerkeigentümer, welcher auf dem Reglement beruhe, für die Anordnung eines provisorischen Pfandrechts im Sinne von Art. 712i Abs. 1 ZGB genüge (angefochtene Verfügung, E. 5). Das Kantonsgericht erachtete im erwähnten Entscheid die Arrestforderung als glaubhaft, weil die Stockwerk­eigentümergemeinschaft belegte, dass die von der Gemeinschaft bereitzustellende Gesamtforderung an einer ausserordentlichen Versammlung beschlossen wurde, dieser Beschluss unangefochten blieb und dem säumigen Stockwerkeigentümer ein reglementskonformer Anteil in Rechnung gestellt wurde (Beschluss des Kantonsgerichts Schwyz vom 8. Juni 2017, BEK 2017 97, S. 4). Sowohl die Vor­instanz als auch das Kantonsgericht hielten demnach eine Anteilsforderung gegenüber einem Stockwerkeigentümer als glaubhaft gemacht, wenn die Gesamtforderung durch einen Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft nachgewiesen und der dem säumigen Stockwerkeigentümer auferlegte Anteil reglementskonform ist. Dass die Anteilsforderung selbst in einem Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft festzuhalten wäre, wurde indessen nicht als notwendig bezeichnet.

Nachfolgend ist unter Berücksichtigung der Einwendungen des Gesuchsgegners zu prüfen, ob die Vorinstanz zu Recht zum Schluss kam, dass die Beilagen des Gesuchs in Verbindung mit der Zahlungsliste zur Glaubhaftmachung der einzelnen Forderungen genügten.

c) Betreffend die Position „Jahresrechnung 2014“ über Fr. 5‘147.67 macht der Gesuchsgegner geltend, seine Zahlungspflicht sei im Beschluss Ziff. 9 des Protokolls der Stockwerkeigentümerversammlung vom 4. Juli 2016 nicht kon­kret festgelegt und seine Beitragsforderung nicht beziffert worden. Zudem sei die genehmigte Jahresabrechnung 2014 im vorinstanzlichen Verfahren nicht aufgelegt worden, sodass der behauptete Gesamtbetrag nicht glaubhaft gemacht worden sei. Der alleinige Verweis auf die Zahlungsliste genüge nicht. Ausserdem müssten die Gesamtkosten der Jahresrechnung 2014 nach den im Grundbuch eingetragenen Wertquoten oder nach einem speziellen Verteilschlüssel verteilt werden. Es sei nicht nachvollziehbar, warum die Vorinstanz davon abgewichen sei (KG-act. 1, S. 8).

Beim geltend gemachten Betrag handelt es sich um den Heiz- und Nebenkostenanteil des Gesuchsgegners für das Jahr 2014. Die Gesuchstellerin verwies hierfür erstinstanzlich auf das Protokoll der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 4. Juli 2016 (Vi-act. KB 5) und die saldierte Zahlungsliste per 5. Mai 2017 (Vi-act. KB 6; Vi-act. 1, S. 5). Dem Protokoll vom 4. Juli 2016 ist in Ziff. 9 zu entnehmen, dass die Jahresabrechnung 2014 mit den in Ziff. 7 und 8 vorstehend beschlossenen Änderungen mit Mehrheitsbeschluss genehmigt wurde. Der genehmigte Gesamtbetrag der Heiz- und Nebenkosten oder der Anteil des Gesuchsgegners sind nicht beziffert. Im Titel zu Ziff. 9 des Protokolls ist festgehalten, dass die Jahresabrechnung 2014, welche von der E.________ AG am 9. Januar 2015 erstellt worden sei, allen Stockwerkeigentümern postalisch versandt worden sei. Gemäss Ziff. 1 des Protokolls bestätigten alle Stockwerkeigentümer, sämtliche Unterlagen per E-Mail erhalten zu haben. Am Schluss des Protokolls werden schliesslich „Vollmachten + Zahlungsliste“ als Anlagen vermerkt (Vi-act. KB 5). Es ist somit glaubhaft, dass die Stockwerkeigentümer vorgängig der ausserordentlichen Stockwerk­eigentümerversammlung vom 4. Juli 2016 Kenntnis von der Jahresrechnung 2014 sowie einer Zahlungsliste mit den jeweiligen Beiträgen der einzelnen Stockwerkeigentümer hatten. Beide Dokumente wurden jedoch vor-instanzlich nicht eingereicht. Die Gesuchstellerin behauptete zwar, dass der Gesuchsgegner die Herausgabe der Jahresabrechnung 2014 grundlos verweigere (Vi-act. 1, S. 5). Nachdem sämtliche Stockwerkeigentümer diese vorgängig der Versammlung vom 4. Juli 2016 erhalten haben sollen, ist aber nicht ersichtlich, weshalb keine Kopie eingereicht werden konnte. Die Gesamtforderung für die Heiz- und Nebenkosten 2014 sowie der vom Gesuchsgegner daran zu bezahlende Beitrag sind damit lediglich der saldierten Zahlungsliste per 5. Mai 2017 (Vi-act. KB 6) zu entnehmen. Ob diese mit der von der E.________ AG am 9. Januar 2015 erstellten Zahlungsliste übereinstimmt bzw. ob die Beträge mit den Beschlüssen im Protokoll vom 4. Juli 2016 übereinstimmen, kann nicht nachvollzogen werden. Hinzu kommt, dass der Gesuchsgegner den Beschluss betreffend Jahresrechnung 2014 (Ziff. 9) mit Klage vom 9. Januar 2017 anfocht (Vi-act. 4, S. 4). Die saldierte Zahlungsliste per 5. Mai 2017 wurde erst nach Einreichung dieser Klage erstellt (Vi-act. KB 6). Ohne weitere Belege für den Heiz- und Nebenkostenanteil des Gesuchsgegners für das Jahr 2014 ist die Forderung daher nicht genügend glaubhaft gemacht, sodass die Berufung in diesem Punkt gutzuheissen und das Pfandrecht für den Betrag von Fr. 5‘147.67 abzuweisen ist.

d) Betreffend die Beschlüsse 10a (Fr. 1‘935.00) und 10b (Fr. 3‘568.90) bringt der Gesuchsgegner vor, es sei unverständlich und nicht ansatzweise glaubhaft gemacht, welche Beitragsforderungen in welcher Höhe gemeint seien. Die Beschlüsse Nr. 10a und 10b im Protokoll vom 4. Juli 2016 würden keine konkreten Beitragsforderungen beziffern. In diesen Beschlüssen werde auf Ziff. 2.3 lit. b des Protokolls vom 15. September 2014 verwiesen, worin allgemeine Ausführungen zu baulichen Massnahmen und Themen enthalten seien. Auch dort seien keine konkreten Beitragsforderungen erwähnt oder beziffert. Die angeblich aus den Totalbeträgen resultierenden Zahlungen seien somit nie beschlossen worden, seien vom Gesuchsgegner nicht geschuldet und könnten damit auch nicht ein Gemeinschaftspfandrecht begründen (KG-act. 1, S. 9).

aa) Gemäss Ziff. 2.3 des Protokolls der ausserordentlichen Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 15. September 2014 (Vi-act. KB 7) sanierte die Stockwerkeigentümerin F.________ das Flachdach über ihrer Wohnung für Fr. 21‘500.00 auf eigene Kosten. Die (anwesenden) Stockwerkeigentümer anerkannten grundsätzlich die von der Stockwerkeigentümerin F.________ ausgeführten Sanierungen an den gemeinschaftlichen Bauteilen einstimmig. An der nächsten Eigentümerversammlung sollte über die Rückerstattung befunden werden (Vi-act. KB 7, Protokoll vom 15. September 2014, Ziff. 2.3 lit. b). Anlässlich der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 4. Juli 2016 (Vi-act. KB 5) beschloss die Stockwerkeigentümergemeinschaft in Ziff. 10 lit. a des Protokolls mehrheitlich die Rückerstattung der Sanierungskosten bzw. die Kostenauflage an die Stockwerkeigentümer nach Wertquote der baulich realisierten Einheiten. Der in der saldierten Zahlungsliste per 5. Mai 2017 (Vi-act. KB 6) dem Gesuchsgegner auferlegte Betrag von Fr. 3‘932.93 entspricht einer Wertquote von 90/492. Diesen Betrag machte die Gesuchstellerin geltend (Vi-act. 1, S. 5), die Vor­instanz kürzte ihn aber in Anwendung der Wertquote des Gesuchsgegners gemäss § 1 des Stockwerkeigentümerreglements von 90/1000 auf Fr. 1‘935.00 (angefochtene Verfügung, E. 7). Der Gesuchsgegner focht die Korrektur der Wertquote für diese Position nicht an (KG-act. 1, S. 9). Der Betrag von Fr. 1‘935.00 ist somit anhand der Gesuchsbeilagen nachvollziehbar, d.h. glaubhaft gemacht. Wie bereits erwähnt (s.o., E. 2.c), bedarf es für die Glaubhaftmachung nicht, dass der Betrag in einem Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung ziffernmässig erwähnt wird, solange der Beitrag anderweitig glaubhaft gemacht wird.

bb) In Ziff. 2.3 des Protokolls der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 15. September 2014 wurde festgehalten, dass die Stockwerkeigentümer G.________/H.________ dringende Sanierungen an gemeinschaftlichem Eigentum auf eigene Kosten hätten durchführen lassen. Die Gemeinschaft sei über das Sanierungsvorgehen informiert gewesen und das Gutachten der I.________, Zürich, vom 2. April 2014 sei allen Eigentümern zugestellt worden. Eine Sanierung von aussen hätte über Fr. 80‘000.00 gekostet, die ausgeführte Sanierung von innen koste rund die Hälfte (Vi-act. KB 7, Ziff. 2.3). Die (anwesenden) Stockwerkeigentümer anerkannten grundsätzlich die von den Stockwerkeigentümern G.________/H.________ ausgeführten Sanierungen an den gemeinschaftlichen Bauteilen einstimmig. An der nächsten Eigentümerversammlung sollte über die Rückerstattung befunden werden (Vi-act. KB 7, Ziff. 2.3 lit. b). Anlässlich der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 4. Juli 2016 beschloss die Stockwerkeigentümergemeinschaft gemäss Ziff. 10 lit. b des Protokolls mehrheitlich die Rückerstattung der Sanierungskosten bzw. die Kostenauflage an die Stockwerkeigentümer nach Wertquoten der baulich realisierten Einheiten (Vi-act. KB 5). In der saldierten Zahlungsliste per 5. Mai 2017 wurde als Gesamtbetrag der Rückerstattung Fr. 39‘654.15 festgehalten, was ungefähr dem im Protokoll vom 15. September 2014 veranschlagten Betrag von rund Fr. 40‘000.00 entspricht (Vi-act. KB 7, Ziff. 2.3) und somit glaubhaft ist. Der Anteil des Gesuchsgegners in der Zahlungsliste von Fr. 7‘253.81 entspricht einer Wertquote von 90/492 (Vi-act. KB 6). Die Vor­instanz korrigierte diese Quote wiederum auf 90/1000, woraus ein Anteil von Fr. 3‘568.90 resultierte. Der Gesuchsgegner focht auch für diese Position die Korrektur der Wertquote nicht an (KG-act. 1, S. 9). Der erwähnte Betrag ist demnach anhand der Gesuchsbeilagen nachvollziehbar bzw. glaubhaft gemacht.

e) Hinsichtlich der Position „Wirtschaftsplan 2016“ von Fr. 2‘550.00 macht der Gesuchsgegner geltend, das Gesamtbudget 2016 sei nach den im Grundbuch eingetragenen Wertquoten zu verteilen. Es sei nicht nachvollziehbar, warum die Vorinstanz bei dieser Position, im Gegensatz zu den anderen Positionen, von diesem Grundsatz abweiche (KG-act. 1, S. 9).

aa) Die Gesuchstellerin verwies erstinstanzlich auf das Budget 2016 (Vi-act. KB 10), welches am 14. März 2016 beschlossen wurde (Vi-act. KB 9, Ziff. 4) und einen Gesamtbetrag von Fr. 13‘940.00 bzw. einen Anteil des Gesuchsgegners von Fr. 2‘550.00 ausweist. Im Budget 2016 wurde nicht vermerkt, nach welchen Kriterien (Wertquote, gleiche Teile, Verbrauch) die einzelnen Positionen auf die Stockwerkeigentümer verteilt wurden. Den Stockwerkeigentümern J.________ und K.________, deren Bauvorhaben nicht realisiert wurde, wurden keine Beiträge auferlegt (Vi-act. KB 10; Vi-act. 1, S. 7). Folglich muss dem Gesuchsgegner der Betrag von Fr. 2‘550.00, entsprechend einer Wertquote der baulich realisierten Einheiten von 90/492, auferlegt worden sein.

Die Vorinstanz übernahm den geltend gemachten Betrag von Fr. 2‘550.00 für die Position „Budget 2016“ in der Ausstandstabelle, ohne zu vermerken, ob dieser anhand einer Wertquote (und allenfalls welcher) berechnet wurde (angefochtene Verfügung, E. 7). Eine Begründung für dieses Vorgehen ist nicht ersichtlich.

bb) Grundsätzlich haben alle Stockwerkeigentümer die gemeinschaftlichen Lasten und Kosten nach Massgabe ihrer Wertquoten – welche im Begründungsakt anzugeben sind (Art. 712e Abs. 1 ZGB) – zu tragen (Art. 712h Abs. 1 ZGB). Dieser Grundsatz ist aber dispositiver Natur (Wermelinger, SIVT-Kommentar, a.a.O., N 63 zu Art. 712h ZGB; Thurnherr, in: Kurzkommentar zum ZGB, 2. A., Basel 2018, N 5 zu Art. 712h ZGB), sodass davon insbesondere im Reglement abgewichen werden kann (Wermelinger, SVIT-Kommentar, a.a.O., N 78 und 80 zu Art. 712h ZGB). Fallweise kann auch anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung mit einfachem Mehr vom gesetzlichen Verteilgrundsatz abgewichen werden (Wermelinger, SVIT-Kommentar, a.a.O., N 63 zu Art. 712h ZGB). Bei sämtlichen Fällen ist zu berücksichtigen, ob bestimmte gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen einzelnen Stockwerkeinheiten bzw. -eigentümern nicht oder nur in ganz geringem Masse dienen (Art. 712h Abs. 3 ZGB). Letztere Bestimmung ist zwingender Natur (BGE 117 II 251, E. 5.b; Wermelinger, SVIT-Kommentar, a.a.O., N 96 zu Art. 712h ZGB). Sie verpflichtet die Stockwerkeigentümer, von der wertquotenmässigen Kostenverteilung abzuweichen, sofern diese als schlechthin unbillig erscheint (Wermelinger, SVIT-Kommentar, a.a.O., N 95 zu Art. 712h ZGB).

cc) Gemäss Reglement für die Stockwerkeigentümergemeinschaft „C.________“ vom 19. Dezember 1966 beträgt die Wertquote für die jeweiligen Wohnungen entweder 74/1000 (mit Balkon) oder 90/1000 (mit Terrasse; Vi-act. KB 4). Der Gesuchsgegner bewohnt die 2 ½-Zimmerwohnung im zweiten Stockwerk (Grundstück xx; vgl. Eigentümerliste in Vi-act. KB 2), welche gemäss Abschnitt 1 § 1 Ziff. 2 des Stockwerkeigentümerreglements eine Wertquote von 90/1000 aufweist (Vi-act. KB 4, S. 1). Der Gesuchsgegner hat die gemeinschaftlichen Lasten und Kosten somit grundsätzlich zu 90/1000 zu tragen. In § 12 Ziff. II des Stockwerkeigentümerreglements (Vi-act. KB 4) wird zunächst die allgemeine Beitragspflicht, welche nach Massgabe der Wertquote zu leisten ist, festgehalten. Darauf folgend wird festgestellt, dass folgende besonderen Berechnungen gelten:

a) die Heizkosten, nach Kubikmeter Wohnraum, auf alle Stockwerk­eigentümer gleichmässig verteilt.

b) die Warmwasseraufbereitung nach Zähler.

c) der elektrische Strom nach Zähler.

d) Mehrwasserverbrauch nach Kubikmeter Wohnraum oder Zähler.

Für die vorstehend zitierten Kosten gilt mithin eine von der wertquotenmässigen Verteilung abweichende Regelung. Von den Ausgabenpositionen im Budget 2016 könnten die Kosten für Heizöl und die Heiznebenkosten unter diese Bestimmung fallen (Vi-act. KB 10). Den Rechtsschriften ist aber (ebenso wenig wie dem Budget 2016) nicht zu entnehmen, ob es sich bei diesen Positionen um Heizkosten für gemeinschaftliche Räume oder solche mit ausschliesslicher Nutzung eines oder mehrerer Stockwerkeigentümer handelt. Sodann wurde das Gebäude auf dem Stammgrundstück Nr. yy nie realisiert, was unbestritten ist (Vi-act. 1, S. 4; Vi-act. 4, S. 4). Ob die Auslagen des Budgets 2016 infolgedessen zu Recht in Anwendung von Art. 712h Abs. 3 ZGB nur den Stockwerkeigentümern mit realisierten Einheiten auferlegt wurden, ist Gegenstand eines separaten Klageverfahrens (vgl. Vi-act. 4, S. 9; Verfahren ZGO 16-02 beim Bezirksgericht Gersau).

dd) Wie bereits erwähnt (s.o., E. 2.e.aa), ist die Gesamtforderung des Budgets 2016 sowie die darin vorgenommene Aufteilung auf die Stockwerkeigentümer der baulich realisierten Einheiten belegt (Vi-act. KB 10) und wurde durch die Stockwerkeigentümerversammlung beschlossen (Vi-act. KB 9, Ziff. 4). Angesichts der zwingenden Bestimmung von Art. 712h Abs. 3 ZGB erscheint die Kostenverteilung nicht von vorneherein als unhaltbar. Auch wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass gewisse Kosten des Budgets 2016 auch auf die Stockwerkeigentümer ohne realisierte Bauvorhaben verteilt werden müssten, ist die vorläufige Eintragung des Pfandrechts zu bewilligen und die definitive Entscheidung über die Richtigkeit der Kostenverteilung im Budget 2016 dem ordentlichen Richter zu überlassen (Schmid, in: Basler Kommentar zum ZGB, 5. A., Basel 2015, N 16 zu Art. 961 ZGB). Die geltend gemachte Forderung hat damit im vorliegenden Verfahren als glaubhaft zu gelten, sodass die Berufung in diesem Punkt abzuweisen ist.

f) Betreffend die Position „Beschluss 7“ der vorinstanzlichen Ausstandstabelle von Fr. 1‘800.00 (angefochtene Verfügung, E. 7) macht der Gesuchsgegner geltend, die Ergänzung der Jahresrechnung 2014 betreffe die Vergütung einer nicht fachgerechten Sanierung, die von L.________ und M.________ eigenmächtig in Auftrag gegeben worden sei und deshalb keine gemeinschaftlichen Kosten darstellen würden (KG-act. 1, S. 10).

Dem Beschluss in Ziff. 7 des Protokolls vom 4. Juli 2016 (Vi-act. KB 5, S. 3) ist zu entnehmen, dass es sich um eine Ergänzung der Jahresrechnung 2014 mit zwei Zahlungen in der Höhe von je Fr. 10‘000.00 im August sowie Dezember 2013 zugunsten des Stockwerkeigentümers M.________ handelt, welche in der Jahresabrechnung 2013 gefehlt hätten. Es seien entsprechende Einzahlungen nach Wertquoten der baulich realisierten Einheiten vorzunehmen. Abgesehen vom Gesuchsgegner stimmten sämtliche anwesenden bzw. vertretenen Stockwerkeigentümer diesem Antrag zu (Vi-act. KB 5, Ziff. 7). Der Gesamtbetrag der Forderung ist demnach glaubhaft. Die von der Vorinstanz angewandte Wertquote von 90/1000 focht der Gesuchsgegner nicht an. Seine Einwendung, die Sanierung sei nicht fachgerecht erfolgt, machte er mit keinerlei Beilagen glaubhaft. Die Berufung ist daher in diesem Punkt abzuweisen.

g) Die Stockwerkeigentümergemeinschaft beschloss am 4. Juli 2016 für dringend notwendige Sanierungsmassnahmen die Einzahlung von insgesamt Fr. 150‘000.00, aufgeteilt auf die Stockwerkeigentümer nach Wertquoten der baulich realisierten Einheiten (Vi-act. KB 5, Ziff. 12). In der saldierten Zahlungsliste (Vi-act. KB 6) wurde der Anteil des Gesuchsgegners mit einer Wertquote von 90/492 berechnet. Den daraus resultierenden und vorinstanzlich geltend gemachten Betrag von Fr. 27‘439.02 (Vi-act. 1, S. 6) korrigierte die Vorinstanz anhand der reglementarischen Wertquote des Gesuchsgegners von 90/1000 auf Fr. 13‘500.00 (angefochtene Verfügung, E. 7). Die Glaubhaftigkeit sowie die Höhe dieser Position bemängelt der Gesuchsgegner zweitinstanzlich nicht. Er macht hingegen geltend, die anderen Stockwerkeigentümer hätten ihre Beiträge an die Sanierungsarbeiten nicht bezahlt. Die Stockwerk­eigentümergemeinschaft bzw. der Verwalter hätten diese auch nicht eingefordert und somit vorläufig darauf verzichtet. Er habe daher die Überweisung der bestrittenen Forderung aufgrund von Art. 82 OR und Art. 2 ZGB verweigern dürfen (KG-act. 1, S. 10).

Auf Aufforderung hin führte die Gesuchstellerin mit Editionseingabe vom 6. September 2018 aus, der Gesuchsgegner habe bereits anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung vom 4. Juli 2016 kundgetan, dass er nichts zahlen und dagegen klagen würde. Die Partei N.________ habe bis heute aufgrund von Liquiditätsproblemen noch keine Zahlungsfreigabe von der KESB erhalten. Die Parteien F.________ und M.________ hätten erklärt, den Betrag betreffend Sanierungskosten erst zu bezahlen, sobald der Gesuchsgegner und die Partei N.________ eingezahlt hätten. In Anbetracht der Tatsache, dass sich der Gesuchsgegner seit dem Jahre 2014 ungerechtfertigt weigere, jegliche gemeinschaftlichen Kosten zu bezahlen, jedoch die gemeinschaftlichen Anlagen rege nutze, sei der Entscheid der Parteien F.________ und M.________ nachvollziehbar (KG-act. 15). Mit Nachtrag vom 10. September 2018 ergänzte die Gesuchstellerin, bereits am 25. Juli 2013 habe die Stockwerkeigentümergemeinschaft eine Sanierung der Liegenschaft beschlossen. Die Parteien F.________ und M.________ hätten ihren Anteil gezahlt, der Gesuchsgegner hingegen nicht, sodass die Sanierung nicht zustande gekommen und die einbezahlten Beträge zurückerstattet worden seien. Auch aufgrund dieser negativen Erfahrung hätten die Parteien F.________ und M.________ entschieden, den Sanierungsbeitrag gemäss Beschluss vom 4. Juli 2016 erst einzuzahlen, sobald der Gesuchsgegner dies auch getan habe (KG-act. 17). Der Gesuchsgegner wendet dagegen ein, es treffe nicht zu, dass er an der Stockwerkeigentümerversammlung vom 4. Juli 2016 mitgeteilt habe, er werde nichts zahlen und dagegen klagen. Die Gesuchstellerin verhalte sich widersprüchlich. Bei ihm wolle sie wegen der behaupteten Forderungen ein Gemeinschaftspfand eintragen lassen, während sie auf der anderen Seite eingestehen müsse, dass alle anderen Stockwerkeigentümer die Bezahlung der (behaupteten) gemeinschaftlichen Kosten verweigern würden bzw. dass sie deren Beiträge gar nicht eingefordert habe. Dieses Verhalten verstosse gegen das Rechtsmissbrauchsverbot und das Gleichbehandlungsgebot der Stockwerkeigentümer. Es sei falsch, dass er sich seit dem Jahre 2014 ungerechtfertigt weigere, jegliche gemeinschaftlichen Kosten zu bezahlen. Er bezahle alle gemeinschaftlichen Kosten, die er nach Gesetz, Reglement und gültigen Beschlüssen schulde (KG-act. 19).

aa) Art. 82 OR besagt im Grundsatz, dass wer bei einem zweiseitigen Vertrag den andern zur Erfüllung anhalten will, entweder bereits selber erfüllt haben oder die Erfüllung anbieten müsse. Diese Bestimmung ist lediglich auf zweiseitige Verträge anwendbar, d.h. sofern die beiden zu erfüllenden Leistungen in einem Austauschverhältnis stehen (Urs Leu, in: Basler Kommentar zum OR, 6. A., Basel 2015, N 2 und 5 zu Art. 82 OR). Bei den umstrittenen Sanierungskosten handelt es sich jedoch um eine Zahlungspflicht der Stockwerkeigentümer, welche die Stockwerkeigentümergemeinschaft autoritativ beschloss (Vi-act. KB 5, Protokoll vom 4. Juli 2016, Ziff. 12). Der entsprechende Beschluss ist kein zweiseitiger Vertrag, sodass Art. 82 OR auf die daraus fliessende Zahlungspflicht nicht anwendbar ist.

bb) Beide Parteien werfen sich gegenseitig rechtsmissbräuchliches bzw. widersprüchliches Verhalten im Sinne von Art. 2 Abs. 2 ZGB vor. Unter das Rechtsmissbrauchsverbot nach Art. 2 Abs. 2 ZGB fällt insbesondere widersprüchliches Verhalten (Honsell, in: Basler Kommentar zum ZGB, 5. A., Basel 2014, N 43 zu Art. 2 ZGB). Widersprüchliches Verhalten ist dann rechtsmissbräuchlich, d.h. verstösst gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 2 Abs. 1 ZGB), wenn das frühere Verhalten ein schutzwürdiges Vertrauen begründete, welches durch die neuen Handlungen enttäuscht wurde (Hausheer/Aebi-Müller, in: Berner Kommentar zum ZGB, Bern 2012, N 269 zu Art. 2 ZGB). Die Gesuchstellerin erklärte, dass die übrigen Stockwerkeigentümer die betroffenen Beiträge noch nicht bezahlt hätten (KG-act. 15). Sie belegte aber nicht, dass sich der Gesuchsgegner wie vorgebracht bereits anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung vom 4. Juli 2016 geweigert habe, den Beitrag zu bezahlen. Ob er diese Zahlung aktuell zu Recht verweigert, ist indessen Gegenstand einer Klage betreffend Anfechtung des Beschlusses Ziff. 12 der Stockwerkeigentümerversammlung vom 4. Juli 2016 (vgl. Vi-act. 4, S. 7) und kann somit nicht definitiv beantwortet werden. Damit kann auch nicht abschliessend beurteilt werden, ob sein Verhalten widersprüchlich im Sinne von Art. 2 Abs. 2 ZGB war. Weil im Zweifelsfall, bei unklarer Rechtslage, die vorläufige Eintragung des Pfandrechts zu bewilligen und die Entscheidung dem ordentlichen Richter zu übertragen ist (s.o., E. 2; Jürg Schmid, a.a.O., N 16 zu Art. 961 ZGB), ist das Pfandrecht vorliegend gutzuheissen bzw. die Berufung in diesem Punkt abzuweisen.

h) Betreffend die Jahresabrechnung 2015 (Anteil des Gesuchsgegners: Fr. 1‘084.59) macht der Gesuchsgegner geltend, die gemeinschaftlichen Kosten seien nicht nach Reglement aufgeteilt worden. Insbesondere seien die Heizkosten gemäss § 12 II lit. a nach „Kubikmeter Wohnraum“ oder „Zähler“ zu verteilen und nicht nach „gleichen Teilen“, wie dies in der Jahresabrechnung 2015 vermerkt sei (KG-act. 1, S. 10).

In Ziff. 3 des Protokolls der ordentlichen Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 14. März 2016 wurde die Jahresabrechnung 2015, nachdem diese durch den Verwalter erläutert wurde, beschlossen bzw. genehmigt (Vi-act. KB 9). Gemäss Jahresabrechnung 2015 wurde der Gesamtbetrag der Heizkosten von Fr. 2‘791.25 den Stockwerkeigentümern F.________, A.________ (Gesuchsgegner), M.________ und G.________/H.________ zu je Fr. 465.21 und dem Stockwerkeigentümer N.________, welcher gemäss Eigentümerliste des Grundstücks Nr. zz über zwei Wohnungen verfügt (Vi-act. KB 2), mit Fr. 930.42 belastet (Vi-act. 8). Den Stockwerkeigentümern J.________ und K.________ wurden keine Heizkostenanteile zugeschrieben. Bei den Stockwerkeigentumswohnungen handelt es sich durchwegs um 2 ½-Zimmerwohnungen mit einer Wohnfläche von 62 m2 (§ 1 des Stockwerkeigentümerreglements, Vi-act. KB 4). Dass die Raumhöhen unterschiedlich sind, wird nicht vorgebracht. Somit ist glaubhaft, dass die Verteilung der Heizkosten „zu gleichen Teilen“ mit jener nach „Kubikmeter Wohnraum“, wie dies § 12 Abs. 2 lit. a des Stockwerkeigentümerreglements vorschreibt, übereinstimmt. Weitere Einzelpositionen seines Anteils an der Jahresabrechnung 2015 bemängelt der Gesuchsgegner zweitinstanzlich nicht substantiiert. Die Forderung über Fr. 1‘084.59 hat somit als glaubhaft zu gelten.

i) Schliesslich macht der Gesuchsgegner geltend, die von der Gesuchstellerin behaupteten Zahlungsaufforderungen seien unbelegt geblieben, sodass der Verzug nicht glaubhaft gemacht worden sei. Für die Eintragung des Gemeinschaftspfandrechts sei der Verzug aber eine notwendige Voraussetzung. Die Vorinstanz hätte nicht auf das Fälligkeitsdatum in der saldierten Zahlungsliste abstellen dürfen. Denn die Fälligkeit einer Forderung sage nichts über einen allfälligen Verzug aus. Ausserdem handle es sich bei der Zahlungsliste um ein vom Verwalter intern erstelltes Dokument. Die Fälligkeit einer Forderung ergebe sich jedoch aus dem entsprechenden Beschluss oder aus dem Gesetz. Sämtliche Beitragsforderungen seien am 31. Dezember 2016 nicht fällig gewesen (KG-act. 1, S. 10 f.).

Damit ein Gemeinschaftspfandrecht geltend gemacht werden kann, muss die Beitragsforderung zum Zeitpunkt der Grundbuchanmeldung nicht nur unbezahlt, sondern bereits fällig sein (BGE 106 II 183, E. 3.c). Amédéo Wermelinger zitiert im Zürcher Kommentar zunächst den erwähnten Bundesgerichtsentscheid (Amédéo Wermelinger, Zürcher Kommentar, a.a.O., N 26 zu Art. 712i ZGB), hält aber im darauffolgenden Abschnitt fest, die Eintragung des Gemeinschaftspfandrechts könne erst bei Verzug des Stockwerkeigentümers erfolgen (Amédéo Wermelinger, Zürcher Kommentar, a.a.O., N 27 zu Art. 712i ZGB; derselbe Widerspruch findet sich in Amédéo Wermelinger, SVIT-Kommentar, a.a.O., N 31-33 zu Art. 712i ZGB). Für die letztere Meinung zitiert er den Entscheid des Kantonsgerichtspräsidiums Graubünden vom 12. April 1991 in ZBGR 75/1994, S. 274. Dieser Entscheid verlangt jedoch ebenfalls nur die Fälligkeit der Forderung (E. 4). Die vorläufige Eintragung des Stockwerkeigentümerpfandrechts ist eine vorsorgliche Massnahme ohne materielle Wirkung (Amédéo Wermelinger, Zürcher Kommentar, a.a.O., N 83 zu Art. 712i ZGB). Um eine schnelle Sicherstellung des Vermögens der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu ermöglichen, rechtfertigt es sich daher, die Fälligkeit der Beitragsforderung für das provisorische Pfandrecht genügen zu lassen, auch wenn der betroffene Stockwerkeigentümer noch nicht in Verzug gesetzt wurde. Dies muss umso mehr gelten, als das Bauhandwerkerpfandrecht – dessen Bestimmungen für das Stockwerkeigentümerpfandrecht sinngemäss anwendbar sind (Art. 712i Abs. 3 ZGB) – bereits ab dem Zeitpunkt der Verpflichtung des Unternehmers bzw. Handwerkers zur Arbeitsleistung in das Grundbuch eingetragen werden kann (Art. 839 Abs. 1 ZGB). Für die Geltendmachung des Bauhandwerkerpfandrechts wird daher nicht einmal die Fälligkeit der Vergütungsforderung vorausgesetzt (Rainer Schumacher, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 3. A., Zürich/Basel/Genf 2008, Rz. 473).

Dass die behaupteten Zahlungsaufforderungen an den Gesuchsgegner nicht belegt wurden, spielt somit für die Gutheissung des Gesuchs keine Rolle, weil lediglich die Fälligkeit, nicht jedoch der Verzug mit der Forderung vorausgesetzt wird. Mit Beschluss Ziff. 14 im Protokoll der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 4. Juli 2016 wurde die Zahlungsfrist für die Beiträge betreffend den Beschluss Ziff. 7, die Jahresabrechnung 2014, die Beschlüsse Ziff. 10a und 10b sowie den Beschluss Ziff. 12 auf den 31. August 2016 festgelegt (Vi-act. KB 5, S. 6; vgl. Vi-act. 1, S. 6). Die entsprechenden Beitragsforderungen waren demnach per diesem Datum fällig. Die Fälligkeit der Beiträge betreffend Jahresrechnung 2015 per 14. März 2016 ergibt sich aus der Zahlungsliste vom 5. Mai 2017 (Vi-act. 6). Gemäss Beschluss Ziff. 4 des Protokolls der ordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 14. März 2016 (Vi-act. KB 9) waren die Hälfte der Budgetbeiträge 2016 am 1. April 2016 und je ein Viertel am 1. Juli 2016 und am 1. Oktober 2016 fällig. Sämtliche Beitragsforderungen waren demnach im Jahre 2016 fällig, blieben aber (unbestrittenermassen) weiterhin ausstehend. Nachdem ein eigentlicher Verzug des Schuldners für die vorläufige Pfandeintragung nicht notwendig ist, sondern die Fälligkeit der Beiträge genügt, ist die Berufung auch in diesem Punkt abzuweisen.

3. Der Gesuchsgegner macht geltend, dass die Vorinstanz die Gültigkeitsdauer des vorläufigen Grundbucheintrags nicht befristet und der Gesuchstellerin keine Frist zur Einreichung einer Klage auf definitive Eintragung angesetzt habe (KG-act. 1, S. 6). Die Gesuchstellerin führt aus, gemäss Gesuchsantwort seien die Beschlüsse zu den Beitragsforderungen streitig und mittels entsprechender Klagen angefochten. Die Dauer der Vormerkung habe deshalb bis zum Eintritt der Rechtskraft dieser hängigen Verfahren sowie bis zum Endurteil betreffend definitive Eintragung zu dauern. Weil diese Dauer weder bekannt noch abgeschätzt werden könne, mache es keinen Sinn, solange die Verfahren noch rechtshängig seien, eine Frist zur Einreichung der Klage auf definitive Eintragung aufzuerlegen (KG-act. 7, S. 5).

a) Die provisorische Eintragung des Stockwerkeigentümerpfandrechts ist eine vorsorgliche Massnahme, welche im Hinblick auf die definitive Eintragung erfolgt und keine materielle Wirkung hat (Amédéo Wermelinger, in: Zürcher Kommentar, a.a.O., N 83 zu Art. 712i ZGB). Grundbuchrechtlich handelt es sich um eine Vormerkung (Amédéo Wermelinger, Zürcher Kommentar, a.a.O., N 75 zu Art. 712i ZGB). Das Gemeinschaftspfandrecht wird aber erst durch die (definitive) Eintragung begründet (Amédéo Wermelinger, SVIT-Komm., a.a.O., N 37 zu Art. 712i ZGB). Dementsprechend muss das Gericht, welches die vorläufige Eintragung bewilligt, die Wirkung der Vormerkung zeitlich und sachlich genau festsetzen und nötigenfalls zur gerichtlichen Geltendmachung der Ansprüche eine Frist ansetzen (Art. 961 Abs. 3 ZGB; vgl. Art. 263 ZPO). Die Fristansetzung ist insofern notwendig, als der Gesuchsgegner ein berechtigtes Interesse daran hat, die erst provisorisch (aufgrund eines summarischen Verfahrens) beurteilte Rechtslage definitiv zu klären (Huber, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur ZPO, 3. A., Zürich/Basel/Genf 2016, N 1 zu Art. 263 ZPO).

b) Der Gesuchsgegner focht zwar Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlungen vom 14. März 2016, 4. Juli 2016 und 12. Mai 2017 an (angefochtene Verfügung, E. 3; Vi-act. 4, div. Ausführungen). Den vorhandenen Akten ist aber weder zu entnehmen, welche Beschlüsse dieser Versammlungsprotokolle genau gerügt werden, noch ob die definitive Eintragung des Pfandrechts ebenfalls Gegenstand dieser Verfahren ist. Damit ist nicht glaubhaft gemacht, dass bereits ein Verfahren zur definitiven Beurteilung der vorläufig einzutragenden Pfandforderung hängig gemacht wurde. Gemäss dem vorstehend Erwähnten (E. 3.a) ist der Gesuchstellerin daher eine Frist zur Einreichung einer Klage betreffend definitive Eintragung des Stockwerkeigentumspfandrechts anzusetzen, vorbehältlich eines bereits rechtshängigen Verfahrens.

4. Zusammenfassend ist die Pfandsumme, für welche die vorläufige Eintragung zu bestätigen ist, in teilweiser Gutheissung der Berufung auf Fr. 24‘438.49 zu reduzieren.

a) Trifft die Rechtsmittelinstanz einen neuen Entscheid, so entscheidet sie auch über die Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens (Art. 318 Abs. 3 ZPO). Die Gesuchstellerin unterliegt mit ihrem Gesuch zu knapp 48 % (Pfandsumme gemäss erstinstanzlichem Gesuch: Fr. 51‘066.56; im Berufungsverfahren gutgeheissene Pfandsumme: Fr. 24‘438.49). Es rechtfertigt sich daher, die erstinstanzlichen Kosten den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen und die ausserrechtlichen Entschädigungen wettzuschlagen (Art. 106 Abs. 2 ZPO).

b) Im Berufungsverfahren obsiegte der Gesuchsgegner mit einem Betrag von Fr. 5‘147.66 (Pfandsumme angefochtener Entscheid: Fr. 29‘586.15; Pfandsumme Berufungsentscheid: Fr. 24‘438.49), d.h. mit ca. 17 % der erstinstanzlich gutgeheissenen Pfandsumme. Ausgangsgemäss sind daher die Kosten des Berufungsverfahren zu 4/5 dem Gesuchsgegner und zu 1/5 der Gesuchstellerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 2 ZPO). Ausserdem ist der Gesuchsgegner zu verpflichten, der Gesuchstellerin für das Berufungsverfahren eine (reduzierte) Parteientschädigung zu bezahlen. In summarischen Verfahren beträgt das Honorar (praxisgemäss auch im Berufungsverfahren) Fr. 300.00 bis Fr. 4‘800.00 (§ 10 GebTRA). Innerhalb dieses Tarifrahmens ist die Vergütung nach der Wichtigkeit der Streitsache, ihrer Schwierigkeit, dem Umfang und der Art der Arbeitsleistung sowie dem notwendigen Zeitaufwand zu bemessen (§ 2 Abs. 1 GebTRA). Der Rechtsanwalt der Gesuchstellerin reichte eine Kostennote mit einem Aufwand von 10,2 Stunden à Fr. 325.00 zzgl. Auslagen von Fr. 29.50 und Mehrwertsteuer von Fr. 257.55, total Fr. 3‘602.05, ein (KG-act. 7/3). Diese Entschädigung erscheint für die rund zehnseitige Berufungsantwort (KG-act. 7), sowie die Kurzeingaben vom 17. April 2018 (KG-act. 9), 6. September 2018 (KG-act. 15) und 10. September 2018 (KG-act. 17) zuzüglich Aktenstudium und Instruktion angemessen. Der Gesuchsgegner hat die Gesuchstellerin folglich reduziert (4/5) mit Fr. 2‘881.65 zu entschädigen;-

beschlossen:

1. In teilweiser Gutheissung der Berufung wird die Verfügung des Einzelrichters am Bezirksgericht Gersau vom 22. Januar 2018 (ZES 2017 28) aufgehoben und wie folgt ersetzt:

1. Das Grundbuchamt Gersau wird angewiesen, zu Lasten des Grundstücks Nr. xx (Stammgrundstück Nr. zz, Gebäude Nr. ww), Bezirk Gersau, und zu Gunsten der Gesuchstellerin folgendes Pfandrecht vorläufig als Vormerkung einzutragen: Auf Grundstück Nr. xx (Stammgrundstück Nr. zz, Gebäude Nr. ww), Grundbuch Gersau, für die Pfandsumme von Fr. 24‘438.49 nebst 5 % Zins seit 31. Dezember 2016.

2. Der Gesuchstellerin wird eine Frist von drei Monaten seit Rechtskraft dieses Entscheides angesetzt, um eine Klage betreffend definitive Eintragung des Pfandrechts zu erheben, vorbehältlich bereits rechtshängiger Verfahren.

3. Die Gerichtskosten von Fr. 4‘000.00 werden den Parteien je zur Hälfte auferlegt. Der Gesuchsgegner hat der Gerichtskasse Fr. 2‘000.00 zu bezahlen. Die der Gesuchstellerin auferlegten Gerichtskosten von Fr. 2‘000.00 werden mit deren Kostenvorschuss von Fr. 1‘000.00 verrechnet.

4. Die ausserrechtlichen Entschädigungen werden gegenseitig wettgeschlagen.

Im Übrigen wird die Berufung abgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 2‘500.00 werden zu 4/5 mit Fr. 2‘000.00 dem Gesuchsgegner sowie zu 1/5 mit Fr. 500.00 der Gesuchstellerin auferlegt und vom Kostenvorschuss des Gesuchsgegners von Fr. 2‘500.00 bezogen. Die Gesuchstellerin ist verpflichtet, dem Gesuchsgegner unter dem Titel Gerichtskostenersatz Fr. 500.00 zu bezahlen.

3. Der Gesuchsgegner hat die Gesuchstellerin für das Berufungsverfahren mit Fr. 2‘881.65 (inkl. Auslagen und MWST) zu entschädigen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen wegen Verletzung verfassungsmässiger Rechte (Art. 98 BGG) beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; die Beschwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 29‘586.15.

5. Zufertigung an B.________ (2/R), an D.________ (2/R), an die Vor-instanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, unter Rückgabe der Akten) und an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).

Namens der 2. Zivilkammer

Der Kantonsgerichtsvizepräsident

Die Gerichtsschreiberin

Versand

25. Oktober 2018 kau