ZK1 2025 20 - Rückgabe Pachtobjekte

Kantonsgericht Schwyz

1

**Urteil vom 10.**März 2026

ZK1 2025 20

Mitwirkend

Kantonsgerichtspräsident Reto Heizmann, Kantonsrichter Pius Schuler, Josef Reichlin, Jeannette Soro und Daniela Brüngger, Gerichtsschreiber Mathis Bösch.

In Sachen

A.________, Kläger und Berufungsführer,

gegen

B.________, Beklagter und Berufungsgegner, vertreten durch Rechtsanwalt C.________,

betreffend

Rückgabe Pachtobjekte

(Berufung gegen das Urteil der Einzelrichterin am Bezirksgericht Schwyz vom 11. März 2025, ZEV 2023 43);-

hat die 1. Zivilkammer,

nachdem sich ergeben und in Erwägung:

1. Die Einzelrichterin am Bezirksgericht Schwyz wies mit Urteil vom 11. März 2025 die Klage von A.________ ab, wonach hauptsächlich B.________ innert richterlicher Frist unter Androhung von Straffolgen und Ermächtigung zur polizeilichen Ausweisungshilfe im Widerhandlungsfall zu verpflichten sei, den Stall und die Remise auf GB Nr. xx Sattel zu verlassen und sämtliche Schlüssel auszuhändigen. Mit rechtzeitiger Berufung stellte A.________ dem Kantonsgericht zehn Anträge, unter anderem die erstinstanzlichen Klagebegehren unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Berufungsgegners (Anträge Ziff. 4-6 und 10). Der Berufungsgegner beantragte, die Berufung sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Berufungsführers vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei (KG-act. 6). Die Parteien liessen sich freigestellt vernehmen (zuletzt der Berufungsführer, KG-act. 9, 11 und 13).

2. Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung bei der Rechtsmittel­instanz schriftlich und begründet einzureichen. Es sind auch Anträge zu stellen (BGE 137 III 617 E. 4.2.2). Weil das Berufungsverfahren ein eigenständiges Verfahren ist und nicht der Vervollständigung des vor­instanzlichen Verfahrens, sondern der Überprüfung und Korrektur des erstinstanzlichen Entscheids im Lichte konkret dagegen vorgebrachter Beanstandungen dient (BGE 142 III 413 E. 2.2.2 m.H.), muss der Berufungsführer aufzeigen, inwiefern er den angefochtenen Entscheid als fehlerhaft erachtet. Den Begründungsanforderungen genügt es daher unter anderem nicht, lediglich den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise zu kritisieren. Vielmehr muss der Berufungsführer im Einzelnen die vor­instanzlichen Erwägungen bezeichnen, die er beanstandet, sich mit ihnen argumentativ aus­einandersetzen und die Aktenstücke nennen, auf denen seine Kritik beruht. Die Begründung muss einfach nachvollziehbar und mühelos verständlich sein. Dies ist eine gesetzliche, von Amtes wegen zu prüfende Zulässigkeitsvoraussetzung. Fehlt sie, so tritt das obere kantonale Gericht auf die Berufung nicht ein (zum Ganzen ZK 1 2023 3 vom 28. März 2024 E. 1.a m.H.). Erforderlich ist also die Formulierung einer Gegenargumentation gegenüber konkreten Erwägungen des angefochtenen Urteils unter Angabe der in den Akten liegenden Beweisen (Hurni/Schlup/Ster­chi, BK 2. A. 2026, Art. 311 ZPO N 17 m.H.).

a) Auf die Berufungsanträge 2 und 3 sowie 7-9 ist nicht einzutreten, da sie der Vor­instanz nicht gestellt wurden und daher nicht Gegenstand des angefochtenen Urteils sind. Daher kann das Kantonsgericht im Berufungsverfahren weder die Gründe noch die Durchführung der Liquidation der Gesellschaft beurteilen, insbesondere nicht prüfen, ob das Gesellschaftsverhältnis dermassen zerrüttet ist, dass eine gemeinsame Liquidation der Gesellschaft nicht mehr möglich ist, wie es der Berufungsführer darstellt.

b) Im Übrigen erweisen sich die Begründungen der Anträge 1, 4-6 und 10 summarisch betrachtet insgesamt nicht geradezu als ungenügend. Auch wenn sie vorab schon inhaltlich zu kurz zu greifen scheinen, sind sie daher nachfolgend auf das Eintreten zu prüfen, wobei eine mangelhafte Substanzierung förmlich auch die materielle Abweisung zur Folge haben kann (ZK1 2023 3 vom 28. März 2024 E. 1.b).

3. Die Einzelrichterin ging in tatsächlicher Hinsicht davon aus, dass das gekündigte Pachtverhältnis gemäss Vertrag vom 10. Dezember 2007 (KB 2 bzw. KG-act. 1/3) nach Ablauf der Erstreckung bis Ende 2022 beendet sei. Dem Pachtvertrag liege jedoch der Gesellschaftsvertrag vom 26. Juni 1997 (KB 11 bzw. KG-act. 1/2) zugrunde, wonach die Parteien Gesamteigentümer der Liegenschaft GB Nr. xx seien (angef. Urteil E. 2.3 und 2.3.2). Weiter erwog sie, Pachtobjekt sei ausschliesslich das Forderungsrecht des Klägers am Gewinn aus dem Gewerbe, nicht aber das Gewerbe als solches gewesen (sog. Rechtspacht). Dabei stützte sie sich auf die Erwägungen des früheren Urteils vom 6. April 2016 ab, wonach die Klage des jetzigen Beklagten auf Feststellung der Ungültigkeit der Kündigung des Pachtvertrags abgewiesen, die Pachtdauer aber bis Ende 2022 erstreckt worden sei (KB 3 bzw. KG-act. 1/4 ZEV 2015 10). Daher könne die Rückführung des Pachtobjekts hier nicht durch eine Übergabe der Sachherrschaft über das Gewerbe erfolgen (vgl. angef. Urteil E. 2.4 f.). Demgemäss bleibe zu prüfen, ob der Kläger nach Beendigung des Pachtverhältnisses aufgrund des Gesellschaftsvertrags einen Anspruch habe, den Beklagten zur Übergabe des Stalles und der Remise zu verpflichten (ebd. Einleitung E. 3). Diese Erwägungen des angefochtenen Urteils bestreitet der Berufungsführer nicht. Er macht jedoch geltend, die Einzelrichterin blende die tatsächlichen Verhältnisse des Gesellschaftsvertrags aus. Insbesondere habe sich der Beklagte zur Mitarbeit nie als geeignet erwiesen und die Unterhaltspflichten nicht eingehalten, obwohl er ihm einen Gesamtanteil von einem Viertel zu einem grosszügigen Preis von nur Fr. 31’000.00 übertragen habe. Die Einzelrichterin setzte sich indes mit den Einwänden des Berufungsführers auseinander (angef. Urteil E. 3.1 ff.) und stellte fest, dass der Gesellschaftsvertrag unbestrittenermassen durch ihn gekündigt worden sei (ebd. E. 3.3 und 3.5). Jedoch habe er vorbehältlich eines hier nicht vorliegenden einstimmigen Gesellschaftsbeschlusses unabhängig von den Bewirtschaftungsverhältnissen vor dem Pachtvertrag (ebd. E. 3.6) keinen Anspruch auf Realteilung oder Zuweisung einzelner Gegenstände (ebd. E. 3.4 f.). Zusammenfassend wies die Einzelrichterin die Klage ab, weil der Kläger weder aufgrund der beendeten Rechtspacht noch gestützt auf den Gesellschaftsvertrag bzw. dessen Kündigung einen Anspruch darauf habe, dass der Beklagte ihm den Stall und die Remise übergebe (ebd. E. 3.7).

a) Der Kläger und Berufungsführer rügt eine unrichtige Rechtsanwendung, weil die Einzelrichterin nur auf Art. 275 OR abgestellt habe, wonach ein „Forderungsrecht an einer Pacht“ möglich sei, und nach Art. 276-304 OR die Unfähigkeit zur Bewirtschaftung und Nichtbeteiligung an den Kosten des Gesellschaftsvertrags ausser Acht gelassen habe. Insbesondere hätte sie Art. 297 OR anwenden müssen. Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien nach Art. 297 Abs. 1 OR das Pachtverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. Der Richter bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände (Art. 297 Abs. 2 OR). Vorliegend sind jedoch nach bereits unbestritten erfolgter, nach früherem Urteil vom 6. April 2016 gültiger Kündigung keine Kündigungsgründe nach Art. 297 OR mehr zu prüfen.

b) Die Einzelrichterin legte im Berufungsverfahren konkret nicht bestritten dar, dass die Kündigung einer Rechtspacht des Beklagten nicht zu einer Übergabe der Sachherrschaft über den Stall und die Remise führe, sondern das Gewerbe in die Gesellschaft zurückfalle. Im bereits erwähnten früheren Verfahren vertrat der jetzige Kläger den Standpunkt, dass es sich gar nicht um einen Pachtvertrag, sondern um eine Modifikation des Gesellschaftsvertrags gehandelt habe (KB 3 E. 2 vor lit. a). Dies ändert jedoch nichts daran, dass nach erfolgter gültiger Kündigung des Vertrags das Gewerbe inkl. Stall und Remise in die einfache Gesellschaft gemäss dem Vertrag vom 26. Juni 1997 (KB 11) zurückfällt.

c) Die wichtigen Gründe, die laut Berufungsführer gegen die Klageabweisung sprechen, betreffen das ebenfalls bereits aufgelöste Gesellschaftsverhältnis zwischen den Parteien, mithin die infolge der geltend gemachten Zerrüttung der Beziehung der Gesellschafter bestehenden Liquidationsprobleme. Darüber kann jedoch im vorliegenden Verfahren mangels entsprechender Klageanträge nicht entschieden werden (vgl. oben E. 2.a), zumal der Berufungsführer zutreffend nie behauptete, dass gemäss Gesellschaftsvertrag (KB 11) vorgesehen gewesen sei, er allein könne die Liquidation durchführen und beschliessen. Immerhin darf darauf hingewiesen werden, dass der Gesellschaftsvertrag zur Erledigung von Streitigkeiten unter Umständen einen Stichentscheid eines bestimmten Dritten vorsieht (KB 11 Ziff. 11).

4. Aus diesen Gründen ist die Berufung abzuweisen, soweit auf diese einzutreten ist. Ausgangsgemäss gehen die aufgrund des im Berufungsverfahren unbestrittenen Streitwerts von Fr. 14’230.00 (vgl. angef. Urteil E. 4) berechneten Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des unterliegenden Berufungsführers (Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 95 Abs. 1 ZPO; §§ 2, 4 und 11 GebTRA);-

erkannt:

1. Die Berufung wird, soweit darauf eingetreten wird, abgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 1’000.00 gehen zu Lasten des Berufungsführers. Sie werden aus dem geleisteten Vorschuss gedeckt und dem Berufungsführer wird aus der Kantonsgerichtskasse Fr. 1’000.00 zurückbezahlt.

3. Der Berufungsführer wird verpflichtet, den Berufungsgegner für das Berufungsverfahren mit Fr. 1’000.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu entschädigen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 113 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Verfassungsbeschwerde beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; vorbehalten bleibt die Geltendmachung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung mit Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG, die in der gleichen Rechtsschrift bzw. bei alleiniger Einlegung innert derselben Frist einzureichen ist. Die Beschwerdeschrift muss Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 14’230.00.

5. Zufertigung an den Berufungsführer (1/R), den Rechtsvertreter des Berufungsgegners (2/R) und die Vor­instanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vor­instanz (1/R mit den Akten) und die Kantonsgerichtskasse (1/ü im Dispositiv).

Namens der 1. Zivilkammer

Der KantonsgerichtspräsidentDer Gerichtsschreiber

Versand

12. März 2026 amu