ZK1 2025 11 - Mietzinserhöhung

Kantonsgericht Schwyz

1

Urteil vom 4. November 2025

ZK1 2025 11

Mitwirkend

Kantonsgerichtsvizepräsidentin Daniela Pérez-Steiner, Kantonsrichter Pius Schuler, Josef Reichlin, Jeannette Soro und Veronika Bürgler Trutmann, Gerichtsschreiberin Antoinette Hürlimann.

In Sachen

A.________ GmbH, Beklagte und Berufungsführerin, vertreten durch Rechtsanwalt B.________,

gegen

C.________ AG, Klägerin und Berufungsgegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt D.________,

betreffend

Mietzinserhöhung

(Berufung gegen das Urteil der Einzelrichterin am Bezirksgericht Höfe vom 17. Dezember 2024, ZEV 2024 23);-

hat die 1. Zivilkammer,

nachdem sich ergeben:

A. Die C.________ AG bezweckt den Kauf und Verkauf von Grundstücken und Gebäuden sowie die Vermietung und Verwaltung von Liegenschaften (Vi-KB 2). Die A.________ GmbH betreibt in den von der C.________ AG an sie vermieteten Räumlichkeiten am E.________weg xx das Restaurant „F.________“. Am 6. Mai 2024 erhob die C.________ AG bei der Einzelrichterin am Bezirksgericht Höfe wie folgt Klage gegen die A.________ GmbH (Vi-act. I):

1. Es sei festzustellen, dass der monatliche Mietzins für das Restaurant im Erdgeschoss am E.________weg xx in der Höhe von netto CHF 21’092.00 zuzüglich CHF 5’000.00 akonto Umsatzmiete zuzüglich CHF 1’600.00 akonto Heiz-/Nebenkosten zuzüglich CHF 2’243.05 Mehrwertsteuer ab 1. Januar 2024 gemäss Mitteilung auf dem amtlich genehmigten Formular vom 18. Oktober 2023 nicht missbräuchlich ist.

2. Eventualiter sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin für das Restaurant im Erdgeschoss am E.________weg xx ab 1. Januar 2024 einen monatlichen Mietzins von netto Fr. 21’092.00 zuzüglich CHF 5’000.00 akonto Umsatzmiete zuzüglich 1’600.00 akonto Heiz-/Nebenkosten und zuzüglich CHF 2’243.05 Mehrwertsteuer zu bezahlen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. Gesetzlicher MWST) zulasten der Beklagten.

Mit Klageant­wort vom 16. Juli 2024 beantragte die Beklagte, die Klage sei abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich MWST von 8.1 % zulasten der Klägerin (Vi-act. II). Anlässlich der Verhandlung vom 21. November 2024 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest (Vi-act. D1). Mit Urteil vom 17. Dezember 2024 erkannte die Einzelrichterin wie folgt:

1. In Gutheissung der Klage wird festgestellt, dass der monatliche Mietzins für das Restaurant im Erdgeschoss am E.________weg xx in der Höhe von netto CHF 21’092.00 zuzüglich CHF 5’000.00 akonto Umsatzmiete zuzüglich CHF 1’600.00 akonto Heiz-/Nebenkoste zuzüglich CHF 2’243.05 Mehrwertsteuer ab 1. Januar 2024 gemäss Mitteilung auf dem amtlich genehmigten Formular vom 18. Oktober 2023 nicht missbräuchlich ist.

2.1 Die Gerichtskosten in der Höhe von CHF 4’500.00 werden der Beklagten auferlegt und vom Kostenvorschuss der Klägerin von CHF 10’000.00 bezogen. Der Rest des Kostenvorschusses (CHF 5’500.00) wird nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils zurückerstattet.

2.2 Die Beklagte hat der Klägerin unter dem Titel des Gerichtskostenersatzes CHF 4’500.00 zu bezahlen.

3. Der Beklagte hat der Klägerin eine Parteientschädigung von CHF 8’000.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen.

4.-5. [Rechtsmittel und Zufertigung].

B. Dagegen erhob die Beklagte am 10. April 2025 fristgerecht Berufung beim Kantonsgericht und beantragte, das Urteil der Einzelrichterin am Bezirksgericht Höfe vom 17. Dezember 2024 sei aufzuheben und die Klage sei abzuweisen, eventualiter sei die Sache zur Durchführung des gesetzmässigen Verfahrens an die Vor­instanz zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen vor allen Instanzen zuzüglich MWST von 8.1 % zulasten der Klägerin (KG-act. 1). Mit Berufungsant­wort vom 27. Mai 2025 beantragte die Klägerin, die Berufung sei abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der Beklagten (KG-act. 6). Die Parteien reichten im Rahmen des Replikrechts mit Datum vom 16. Juni 2025 und 21. Juli 2025 Stellungnahmen ein (KG-act. 8 und 11). In der Folge teilte die Beklagte mit, auf eine Vernehmlassung dazu zu verzichten (KG-act. 13). Nach Zustellung dieser Mitteilung an die Klägerin gingen keine weiteren Eingaben ein (vgl. KG-act. 14);-

in Erwägung:

1. a) Unbestritten ist, dass die Parteien am 18. Februar 2020 einen Mietvertrag mit Wirkung ab dem 1. September 2020 für Restauranträumlichkeiten über eine feste Dauer bis 31. August 2035 und mit einer fünfjährigen Verlängerungsoption abschlossen. Als monatliche Grundmiete wurden Fr. 20’000.00 vereinbart. Die Grundmiete wurde mit einer Indexklausel verbunden (Vi-act. KB 4 [Mietvertrag GastroSuisse], Art. 3.1.2.1 und 3.8). Als Berechnungsgrundlage wurden der Referenzzinssatz für Hypotheken von 1.5 % und der Landesindex der Konsumentenpreise per Dezember 1982 (159.4 Punkte) bestimmt (Art. 3.4). Zusätzlich vereinbarten die Parteien eine Umsatzmiete von

2 % des jährlichen Umsatzes (mit einer monatlichen Akontozahlung von Fr. 5’000.00 sowie einer Akontozahlung auf die Nebenkosten von Fr. 1’600.00; Art. 3.1.2.2.1). Unter „Besondere Bestimmungen“ (Art. 36) wurde Folgendes festgehalten: „Spezieller Mietzins von 01.09.2020 bis 31.01.2021: CHF 15’000.00/ Monat“ sowie „Für die Zeit von 01.09.2020 bis 31.01.2021 fällt keine Umsatzbeteiligung an.“ Weiter enthält der Mietvertrag unter Art. 34 eine salvatorische Klausel (zum Ganzen vgl. angefocht. Urteil E. 1.2). Unstrittig ist, dass die Regelung unter Art. 36 des Mietvertrags bis 31. Mai 2021 fortgeführt wurde. Unbestritten ist schliesslich auch, dass der Nettomietzins gemäss Mitteilung vom 18. Oktober 2023 per 1. Januar 2024 von bisher Fr. 20’000.00 auf neu Fr. 21’092.00 erhöht wurde mit der Begründung „Teuerungsausgleich von 159.4 Pkt. per 31.12.2019 auf 168.1 Pkt. per 30.09.2023 (zu 100 %)“ (Vi-KB 5).

b) Die Vor­instanz erwog zusammengefasst, dass eine Kumulation von Index- und Staffelungsklausel unzulässig sei, soweit sich die beiden Anpassungskriterien in ihren Wirkungen überlagern würden, nicht aber, wenn die beiden Anpassungssysteme für verschiedene Vertragsphasen vereinbart würden. Vorliegend lägen zwei verschiedene Mietzinse (zunächst Fr. 15’000.00 und später Fr. 20’000.00) vor, weshalb entgegen der Auffassung der Klägerin, die von einer „Rabattgewährung“ spreche, von einer Staffelung auszugehen sei, auch wenn lediglich eine einmalige Anpassung vorgesehen sei. Die

Voraussetzungen der erforderlichen Vertragsdauer sowohl für die Staffelung (drei Jahre) als auch die Indexierung (fünf Jahre) seien erfüllt. Jedoch verlange die Klägerin die Indexierung seit Mietbeginn (1. September 2020) und somit parallel zur Dauer der Staffelung, so dass eine unzulässige Kumulation von Staffelung und Indexierung vorliege. Es sei folglich nach Art. 20 Abs. 2 OR resp. der salvatorischen Klausel nach Art. 34 zu ermitteln, welche Vereinbarung die Parteien unter den konkreten Umständen in Kenntnis des Mangels getroffen hätten (hypothetischer Parteiwille), soweit diesbezüglich nicht ein tatsächlicher Parteiwille nachgewiesen werden könne. Ein tatsächlicher Parteiwille sei nicht festzustellen. So könne der Auffassung der Beklagten, wonach die Parteien die Staffelung der Indexierung vorgezogen hätten, weil die Klägerin während zweier Jahre keine Indexierung geltend gemacht habe, mangels konkreter Anhaltspunkte nicht gefolgt werden. Die Klägerin habe die Indexierung in Nachachtung von Art. 269c lit. a OR frühestens drei Jahre nach Vertragsbeginn geltend machen können, so dass ihr nicht entgegengehalten werden könne, sie habe auf die Indexierung verzichtet. Es lasse sich folglich daraus nicht ableiten, dass es dem tatsächlichen Parteiwillen entsprochen habe, die Staffelung der Indexierung vorzuziehen. Folglich sei der hypothetische Parteiwille zu ermitteln, das heisst diejenige rechtlich zulässige Regelung, welche dem ursprünglich angestrebten wirtschaftlichen Zweck am nächsten komme. Dabei erscheine es am naheliegendsten, dass die Parteien ein zulässiges zeitliches Nacheinander von Staffelung und Indexierung vereinbart hätten. Die anfängliche Reduktion des Mietzinses dürfte für die Beklagte bei Vertragsabschluss wesentlich und wirtschaftlich notwendig gewesen sein. Umgekehrt könne nicht angenommen werden, dass die Klägerin vollständig auf eine Indexierung verzichtet hätte. Als Auslegungsergebnis sei zu folgern, dass die Staffelung des Mietzinses von Fr. 15’000.00 auf Fr. 20’000.00 per 1. Februar 2021 und die Indexierung ab diesem Datum vereinbart worden wäre. Für die Berechnung der Indexierung gelte aber nicht der Index im Zeitpunkt des Vertragsschlusses, sondern derjenige im Zeitpunkt der Mitteilung resp. des Eintritts der letzten Staffelung, weshalb als Basisindex der Index von Dezember 2020 mass­geblich sei; nicht zulässig sei jedenfalls als Basisindex auf den Index aus dem Jahr 1982 abzustellen. Es ergebe sich ein bereinigter Mietszins somit von Fr. 21’218.00 (Indexbasis 12.2022 = 100 [Stand Februar 2021] von 100.2 Punkte; Stand September 2023 bei 106.3 Punkte; Teuerung 6.1 %). Dies sei mehr als die Klägerin verlange und damit zulässig. Daran ändere nichts, dass die Klägerin fälschlicherweise die Indexierung für die gesamte Mietdauer berechnet habe. Die Erhöhung per 1. Januar 2024 auf Fr. 21’092.00 sei damit nicht missbräuchlich (angefocht. Urteil E. 2.1-4.4).

2. a) aa) Die Beklagte macht geltend, es treffe nicht zu, dass kein tatsächlicher Parteiwille in Bezug auf das Verhältnis zwischen der Staffelungs- und der Indexierungsklausel feststellbar sei. Vielmehr habe es dem tatsächlichen Willen der Parteien entsprochen, den Mietvertrag nicht zu indexieren und im Konfliktfall der Staffelungsklausel den Vorrang einzuräumen. Dafür würden die folgenden Umstände sprechen: Die Klägerin vertrete die Ansicht, der Mietzins sei nicht gestaffelt. Folge man dem, hätte sie den Grundmietzins bereits per 1. Januar 2022 und per 1. Januar 2023 jeweils an die Teuerung anpassen können, was sie nicht getan habe. Insoweit habe sie freiwillig auf Mietzinserhöhungen verzichtet. Diese mache aber für eine gewinnstrebige Vermieterin von Gewerberäumen keinen Sinn. Das klägerische Verhalten belege gerade, dass diese bei Vertragsabschluss davon ausgegangen sei, der Mietzins solle nicht indexiert sein, sondern der Staffelung solle den Vorzug gegeben werden. Entscheidend sei zudem, dass die Klägerin während rund dreier Jahre den durch die vereinbarte Staffelung erhöhten Grundmietzins von Fr. 20’000.00 vorbehaltlos entgegengenommen habe, bevor sie versucht habe, den Mietzins mit Schreiben vom 18. Oktober 2023 per 1. Januar 2024 auch noch teuerungsbedingt zu erhöhen. Auch hätten die Parteien vor der Unterzeichnung des schriftlichen Vertrages mündlich vereinbart, dass ausser der Umsatzmiete sowie der Staffelung des Mietzinses keine Mietzinserhöhungsgründe statuiert würden. Die Vor­instanz habe es in Verletzung von Art. 152 Abs. 1 ZPO unterlassen, den Gesellschafter und Geschäftsführer der Beklagten, G.________, zu befragen. G.________ habe mit H.________ von der Klägerin gesprochen und den Mietvertrag unterzeichnet. Er könne Auskunft darüber geben, dass die Staffelung Vorrang haben soll und dass mündlich vereinbart worden sei, den Mietvertrag nicht zu indexieren (KG-act. 1 S. 8 ff.; vgl. KG-act. 8 S. 3 f.).

bb) Die Klägerin erwidert, es sei richtig, dass kein tatsächlicher Parteiwille feststellbar sei. Die Beklagte versuche, einen solchen zu konstruieren. Es sei in diesem Zusammenhang unerheblich, ob die Klägerin per 1. Januar 2022 und per 1. Januar 2023 überhaupt eine Teuerungsanpassung hätte vornehmen können. Die Beklagte verkenne zudem, dass die Klägerin dies bei einer zeitlich gestaffelten Kombination von Staffelung und Indexierung ohnehin frühestens drei Jahre nach Vertragsbeginn hätte geltend machen können, weshalb kein freiwilliger Verzicht auf die Teuerungsanpassung in den Jahren 2022 und 2023 vorgelegen habe. Die Beklagte argumentiere widersprüchlich, wenn sie einerseits behaupte, der Staffelung des Mietzinses sei Vorrang eingeräumt worden und andererseits vorbringe, die Klägerin behaupte, es liege keine Mietzinsstaffelung vor. Die Parteien hätten entgegen der unsubstanziierten Behauptung der Beklagten keine mündliche Abrede getroffen, was im Übrigen auch unüblich wäre. Selbst wenn dem so wäre, wäre sie durch die (spätere) schriftliche Vereinbarung ersetzt worden, wobei die Beklagte es unterlassen habe, allenfalls Willensmängel geltend zu machen (KG-act. 8 S. 3 ff.; vgl. KG-act. 11).

cc) Die Vereinbarung, dass der Mietzins einem Index folgt, ist nur gültig, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen und als Index der Landesindex der Konsumentenpreise vorgesehen wird (Art. 269b OR). Wird im Vertrag eine Indexklausel vereinbart, schliesst dies in der Zeitspanne, während der die Indexklausel anwendbar ist, grundsätzlich andere Anpassungsmöglichkeiten des Mietzinses aus. Die Kumulation einer Indexklausel mit einer Staffelungsklausel im Sinne von Art. 269c OR ist ausgeschlossen, soweit sich dabei die beiden Anpassungskriterien in ihren Wirkungen überlagern, nicht aber, wenn die beiden Anpassungssysteme für verschiedene Vertragsphasen vereinbart werden. Zulässig ist insbesondere die Verabredung, dass der Mietzins in einer ersten Vertragsphase, z.B. im Sinn der Gewährung eines Rabatts, gestaffelt wird und nach Ablauf dieser Phase, also nach Erreichung eines Zielbetrags, der Indexentwicklung angepasst wird (BGE 124 III 57 E. 3.a; Rohrer, in: SVIT-Kommentar, 5. A. 2025, Art. 269b OR N 26 und 31; Wettstein, in: Mietrecht für die Praxis, 10. A. 2022, Ziff. 20.2.9; Weber, in: Widmer Lüchinger/‌Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. A. 2020, Art. 269b OR N 12; Higi/Bühlmann, in: Higi/‌Bühlmann/‌Wildisen [Hrsg.], Zürcher Kommentar, Die Miete, Art. 269–273c OR, 5. A. 2022, Art. 269b OR N 54).

Eine Absprache, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist sodann nur gültig, wenn: (a) der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird; (b) der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und (c) der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird (Art. 269c OR). Staffelungsklauseln regeln von vorneherein die gesamte (Mindest-)Mietvertragsdauer durch Stufen und Perioden bestimmte Mietzinse (Weber, in: Widmer Lüchinger/‌Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. A. 2020, Art. 269c OR N 1). Die Staffelung tritt somit an die Stelle der künftigen Kostensteigerungen oder einer vermuteten Marktentwicklung. Möglich ist aber auch, dass der Vermieter dem Mieter im Sinn einer Starthilfe bei der Aufnahme einer geschäftlichen Tätigkeit im Mietobjekt während einer ersten Phase der Vertragsbeziehung einen Rabatt gewähren will (Rohrer, in: SVIT-Kommentar, 5. A. 2025, Art. 269c OR N 1). Eine Staffelmiete liegt also auch vor, wenn die Parteien einen bestimmten Höchstbetrag (sog. Grundmiete) als Mietzins bezeichnen, jedoch für eine gewisse im Voraus bestimmte Dauer ein niedriger Mietzins zu bezahlen ist, der sich im Laufe des Mietverhältnisses stufenweise erhöht, wobei auch eine einmalige zeitlich befristete Reduktion ausreicht (Wettstein, in: Mietrecht für die Praxis, 10. A. 2022, Ziff. 20.3.5, Fn 95 mit Hinweis auf zit. BGE 124 III 57 3b und weiteren Hinweisen). Zulässig ist ebenso die Kombination einer Staffelungsklausel mit einer Umsatzmiete (Hulliger, in: Hochstrasser/Purtschert/Maissen [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Einzelne Vertragsverhältnisse, Art. 184-529 OR und Innominatverträge, 4. A. 2023, Art. 269c OR N 5; Weber, in: Widmer Lüchinger/‌Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. A. 2020, Art. 269c OR N 6).

dd) Es besteht in Nachachtung des vorstehend unter E. 2.a/cc Dargestellten kein Anlass, von der vor­instanzlichen Qualifikation, wonach vorliegend eine Staffelmiete vorliegt, abzuweichen, zumal die Klägerin nicht nachvollziehbar aufzeigt, weshalb nicht von einer Staffelung, sondern von einer andersgearteten „Rabattierung“ ausgegangen werden soll. Umstritten ist jedenfalls, ob die Klägerin in den Jahren 2022 und 2023 freiwillig auf den Teuerungsausgleich verzichtete. Dem ist entgegen der Ansicht der Beklagten nicht so. Denn die Vermieterin kann während der festen Vertragsdauer – im Falle einer Staffelung somit während mindestens dreier Jahre ab Vertragsbeginn– neben der Staffelung keine weiteren Erhöhungsgründe anrufen (BGE 124 III 57 E. 3.a; Art. 269c lit. a OR). Die Klägerin konnte also, auch wenn der Grundmietzins von Fr. 15’000.00 ab Juni 2021 auf Fr. 20’000.00 einmalig erhöht wurde und in der Folge keine zusätzliche Staffelung mehr vorgesehen war, erst ab September 2023, gerechnet ab Mietbeginn am 1. September 2020, den Teuerungsausgleich zulässigerweise verlangen. Somit kann ihr entgegen der Auffassung der Beklagten kein freiwilliger Verzicht unterstellt werden. Damit fällt die Folgerung der Beklagten, der Verzicht für die Jahre 2022 und 2023 zeige auf, dass die Parteien gar keine Indexierung gewollt hätten, dahin. Davon abgesehen zeigte die Beklagte nicht auf, wie es dazu gekommen sein soll, dass einerseits die Parteien ihrem Standpunkt nach auf Indexierung verzichten wollten, andererseits diese Anpassungsmöglichkeit trotzdem im (schriftlichen) Mietvertrag explizit vorsahen. Soweit die Beklagte behauptet, man habe mündlich vereinbart, der Mietvertrag bzw. die Grundmiete solle nicht indexiert werden, unterliess sie es, hierzu die näheren Sachumstände, wie eine solche mündliche Vereinbarung zustande gekommen sein soll, darzulegen. Genauso wenig geht die Beklagte auf die vor­instanzlichen Feststellungen ein, wonach anzunehmen sei, dass sie bzw. die für sie handelnde Person den Vertrag vor Unterzeichnung sorgfältig gelesen und sich vergewissert habe, dass sie den Inhalt verstanden und dieser die vorgängig mündlich besprochenen und für die betreffende Vertragspartei wesentlichen Punkte enthalte (vgl. angefocht. Urteil E. 2.3). Mithin fehlt diesbezüglich eine rechtsgenügliche Auseinandersetzung mit den vor­instanzlichen Erwägungen. Vor diesem gesamten Hintergrund ist nicht zu beanstanden, dass die Vor­instanz zum Ergebnis gelangte, dass kein tatsächlicher Parteiwille auszumachen ist. Ebenso kann der Vor­instanz nicht vorgeworfen werden, zu Unrecht auf die Parteibefragung verzichtet zu haben, denn sie durfte bzw. musste bereits aus rechtlichen Gründen zur Auffassung gelangen, dass kein freiwilliger Verzicht der Klägerin auf den Teuerungsausgleich in den Jahren 2022 und 2023 vorlag, weshalb sie in zulässiger antizipierter Beweiswürdigung davon ausgehen durfte, dass die bereits gewonnene Überzeugung auch durch die Befragung von G.________ von der Beklagten nicht mehr geändert werde und dass im Falle der Parteibefragung lediglich die vorgetragenen Standpunkte wiederholt würden (zum Beweisführungsanspruch bzw. der antizipierten Beweiswürdigung vgl. BGer, Urteil 4A_127/2020 vom 17. April 2020 E. 3.4 mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung).

b) aa) Hinsichtlich des von der Vor­instanz eruierten hypothetischen Parteiwillens kritisiert die Beklagte, die Parteien hätten keine Kombination von Staffelung und Indexierung gewollt. Der Kern der Mietzinsgestaltung sei die Kombination aus Grund- und Umsatzmiete gewesen. Dies habe die Klägerin nie bestritten. Die Vor­instanz habe in Bezug auf den hypothetischen Parteiwillen falsche Schlussfolgerungen angestellt. Es stehe fest, dass die Klägerin der Beklagten keine Mietzinsanpassung an den LIK per 1. Januar 2022 und per 1. Januar 2023 angezeigt habe, obwohl dies nach der von der Klägerin im Prozess vertretenen Meinung möglich gewesen wäre. Daraus könne nur gefolgert werden, dass die Indexierung und somit die Kombination von Staffelung und Indexierung für die Klägerin nicht zwingend gewesen sei. Der Umstand, dass die Umsatzmiete für die Parteien zentral gewesen sei, bedeute im Umkehrschluss, dass die Indexierung weder für die Klägerin noch die Beklagte conditio sine qua non für den Abschluss des Mietvertrages gewesen sei. Die vor­instanzliche Annahme, dass nicht davon auszugehen sei, die Klägerin als Vermieterin habe vollständig auf eine Indexierung des Grundmietzinses verzichtet, sei daher falsch. Dies auch deshalb, weil die Parteien verschiedene Mietzinsanpassungsregeln vereinbart hätten, nämlich die Kombination von Grund- und Umsatzmiete sowie die Staffelung des Mietzinses. Zudem sichere die Umsatzmiete die Klägerin bereits zu einem grossen Teil gegen die Teuerung ab. Das entscheidende Element für die Ermittlung des hypothetischen Parteiwillens bestehe laut dem vor­instanzlichen Urteil im Umstand, dass nicht davon ausgegangen werden könne, die Klägerin habe auf die Indexierung verzichtet, was sie daraus geschlossen habe, dass im Mietvertrag eine Staffelung und eine Indexierung vorgesehen worden sei. Diese Begründung sei unzutreffend, weil man diesfalls stets davon ausgehen müsse, wenn eine Staffelung und eine Indexierung vereinbart worden sei, dass die Parteien ein zeitliches Nacheinander gewollte hätten, wenn sie um die Nichtigkeit der gleichzeitigen Kombination beider Anpassungsgründe gewusst hätten (KG-act. 1 S. 13 ff.).

bb) Die Klägerin erwidert, die Indexierung sei ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden. Die Behauptung, die Parteien hätten keine Kombination von Staffelung und Indexierung gewollt, sei aktenwidrig. Zwar sei die Klägerin der Meinung, es handle sich nicht um eine Staffelung, sondern um einen anfänglichen Rabatt. Soweit die Vor­instanz den Rabatt als Staffelung qualifiziere, stehe fest, dass die Klägerin eine Kombination im Rahmen des gesetzlich Zulässigen von Stafflung und Indexierung angestrebt habe. Im Übrigen blende die Beklagte aus, dass der Mietvertrag ausdrücklich eine Indexklausel enthalte. Nicht relevant sei auch die behauptete Weitergabe von Teuerungskosten an die Kundschaft, weil die Indexierung ausschliesslich die Grundmiete betreffe. Für die Klägerin sei die Kombination zwingend gewesen bzw. unabdingbare Voraussetzung für den Abschluss des Mietvertrages. Es sei die naheliegendste Lösung, dass die Parteien, hätten sie um die Ungültigkeit der getroffenen Abrede gewusst, ein zeitliches Nacheinander von Staffelung und Indexierung vereinbart hätten (KG-act. 6 S. 6 ff.).

cc) Wie vorstehend unter E. 2.a/dd dargelegt, kann nicht von einem freiwilligen Verzicht auf Geltendmachung des Teuerungsausgleichs für die Jahre 2022 und 2023 ausgegangen werden. Liegt aber kein Verzicht vor, kann auch nicht gefolgert werden, dass für die Klägerin die Kombination von Staffelung und Indexierung nicht zwingend gewesen sein soll, wie dies die Beklagte tut. Diese macht im Weiteren geltend, für die Parteien sei die Umsatzmiete zentral gewesen, was umgekehrt bedeute, dass die Indexierung nicht wesentlich für den Vertragsabschluss gewesen sei. Auch diese Schlussfolgerung vermag nicht zu überzeugen, denn, wie die Klägerin zu Recht anführt, betrifft die Indexierung ausschliesslich die Grundmiete. Es ist anders gesagt mangels konkreter sachverhaltlicher Anhaltspunkte schlechterdings nicht nachvollziehbar, weshalb die Vereinbarung einer Umsatzmiete die Indexierung der Grundmiete per se ausschliessen soll. Auch das Argument der Beklagten, schon die Umsatzmiete vermittle der Klägerin als Vermieterin indirekt einen gewissen Teuerungsausgleich, weshalb eine zusätzliche Indexierung der Grundmiete gleichsam obsolet sei, vermag zu keinem anderen Ergebnis zu führen. Die Beklagte erklärt nicht näher, wie der von ihr behauptete „indirekte Teuerungsausgleich“ zu verstehen ist. Jedenfalls behauptet sie zu Recht nicht, dass eine Kombination eines vom Umsatz abhängigen Mietzinses in Verbindung mit einem umsatzabhängigen, indexierten Mindestmietzins unzulässig sei (vgl. vorstehend E. 2.a/cc). Anzufügen ist in diesem Zusammenhang, dass die Beklagte keine Erklärung dafür hat, weshalb die Parteien eine Indexierung auf der Grundmiete im Mietvertrag explizit vereinbarten, diese aber nicht gewollt sein sollte. Insbesondere macht die Beklagte diesbezüglich keine Willensmängel geltend und setzt sich auch nicht mit den vor­instanzlichen Erwägungen auseinander, wonach eine Anfechtung wegen Willensmängeln seitens der Beklagten nicht vorgetragen worden sei, was aber zu erwarten gewesen wäre, wenn wesentliche Vertragspunkte keinen Eingang in den Vertragstext gefunden haben sollten (angefocht. Urteil E. 2.3). Nach dem Gesagten besteht kein Anlass, von der vor­instanzlichen Feststellung des hypothetischen Parteiwillens, wonach die Parteien ein Nacheinander von Staffelung und Indexierung gewollt hätten, abzuweichen.

c) aa) Schliesslich macht die Beklagte geltend, dass, selbst wenn die Berufungsinstanz zum Schluss gelange, die Vor­instanz habe den hypothetischen Parteiwillen richtig ermittelt, die klägerische Mietzinserhöhung unzulässig sei. Denn während dreier Jahre dürfe die Vermieterin, werde eine Staffelung vereinbart, keine anderweitigen Erhöhungsgründe anrufen. Jegliche zeitliche Überschneidung von Erhöhungsgründen sei unzulässig. Dies schliesse eine rückwirkende Berücksichtigung der Teuerung aus. Der Zeitpunkt der Anpassung des Mietzinses an die Teuerung per 1. Januar 2024 möge zwar ausserhalb der dreijährigen Mindestzeitraumes liegen. Jedoch bedeute die rückwirkende Berücksichtigung der Teuerung seit dem 1. Februar 2021 bis zum Ende der Staffelungsperiode per September 2023 eine unzulässige Überschneidung der Berechnungsgrundlagen. Die Staffelungsperiode ende frühestens am 30. August 2023. Die Vor­instanz hätte daher maximal die Anpassung des Mietzinses an die Teuerung per 1. Januar 2024 für den Zeitraum vom 1. September 2023 bis zum 30. September 2023 zulassen dürfen. Der gesamte, auf den Zielbetrag aufgelaufene Teuerung könne nur geltend gemacht werden, wenn die Parteien diese Möglichkeit der Berücksichtigung der Teuerung seit Vertragsbeginn ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten hätten. Die Klägerin habe aber keinen Rabatt gegenüber dem Anfangsmietzins gewähren wollen, vielmehr sei aus der Sicht der Beklagten für den Abschluss des Vertrages die Staffelung conditio sine qua non gewesen (KG-act. 1 S. 17 ff.; KG-act. 8 S. 6 f.).

bb) Die Klägerin bestreitet, dass der mass­gebende Indexstand für die Teuerungsaufrechnung derjenige per September 2023 sein solle. Vorliegend seien die Voraussetzungen für die Aufrechnung der Teuerung seit Beginn des Mietverhältnisses gegeben. In Art. 36 des Mietvertrages hätten die Parteien vereinbart, dass der Mietzins für die Zeit von September 2020 bis Januar 2021 ein „spezieller Mietzins“ sei. Die Rabattphase habe am 31. Januar 2021 geendet. Damit sei per 1. Februar 2021 der im Mietvertrag vereinbarte „Zielbetrag“ von Fr. 20’000.00 geschuldet gewesen. Es sei möglich, die gesamte, seit Vertragsbeginn aufgelaufene Teuerung geltend zu machen. Grundsätzlich sei somit der Indexstand per Vertragsbeginn mass­gebend. Die von der Vor­instanz vorgenommene Berechnung (abstellen auf den Index per Februar 2021) sei an sich unzutreffend. Im Ergebnis spiele dies keine Rolle, weil die von der Klägerin vorgenommene Erhöhung so oder so zulässig sei. Die Beklagte verkenne, dass sich die Teuerungsaufrechnung nicht auf den Zeitraum seit Mietbeginn, sondern erst nach Ablauf der Staffelung, also ab dem 1. Februar 2021 zur Anwendung gelange und per 1. Januar 2024 gelten solle. Die Berechnung der Vor­instanz führe auch nicht zu einer zeitlichen Überlagerung von Erhöhungsgründen. Denn die Teuerungsanpassung erfolge nicht bereits per Februar 2021, sondern erst per 1. Januar 2024. Daran ändere nichts, dass der Teuerungsverlauf ab dem Indexstand vom Februar 2021 berücksichtigt werde, denn dies betreffe lediglich die Berechnungsbasis, nicht den Zeitpunkt der Anpassung (KG-act. 6 S. 9 ff.).

cc) Mass­gebend ist grundsätzlich der letzte bei Vertragsbeginn bekannt gewesene Indexstand. Die Parteien können aber einen späteren Index, nicht jedoch einen früheren Indexstand vereinbaren (Wettstein, in: Mietrecht für die Praxis, 10. A. 2022, Ziff. 20.2.4). Wie vorstehend unter E. 2.a/cc festgehalten, ist eine Kombination von Staffel- und Indexmiete nur dann zulässig, wenn damit die Mietzinsgestaltung für verschiedene hintereinander liegende Vertragsphasen festgelegt wird. Als Basisindex für die Indexierung gilt diesfalls nicht der Index im Zeitpunkt des Vertragsschlusses, sondern derjenige im Zeitpunkt der Mitteilung der letzten Staffelung (Wettstein, a.a.O., Ziff. 20.2.9). Soweit allerdings die Staffelung den Zweck hat, dem Mieter einen Rabatt gegenüber dem „Zielmietzins“ zu gewähren, kann schon während der ersten Vertragsphase die gesamte, seit Vertragsbeginn auf dem Zielbetrag aufgelaufene Teuerung geltend gemacht werden. Zulässig ist es denn auch, dass, wird der Anfangsmietzins nach den/der abgelaufenen Staffelungsperiode/n erreicht, dieser an die Teuerung an den bei Vertragsbeginn mass­gebenden Index angepasst werden kann (Rohrer, in: SVIT-Kommentar, 5. A. 2025, Art. 269b OR N 31 f.).

dd) Eben diese Konstellation liegt der in Frage stehenden Vereinbarung zugrunde. Die Parteien vereinbarten einen Grundmietzins von Fr. 20’000.00. Für die Zeit vom 1. September 2020 bis 31. Januar 2021 bzw. verlängert bis 31. Mai 2021 wurde ein „spezieller Mietzins“ von Fr. 15’000.00 verabredet. Somit hätte die Klägerin nach Ablauf von drei Jahren grundsätzlich sogar die aufgelaufene Teuerung ab Vertragsbeginn (d.h. ab September 2020) verlangen können. Mangels Anfechtung seitens der Klägerin hat es aber bei der vor­instanzlichen Teuerungsberechnung mittels Vergleichs des Standes per Februar 2021 mit demjenigen per September 2023 zu bleiben. Fraglich wäre zudem bei dieser Betrachtungsweise, wann die letzte bzw. einzige Staffelung eintrat. Die Vor­instanz ging von Februar 2021 aus. Die Parteien führten aber offensichtlich die spezielle Regelung bis Ende Mai 2021 fort, was grundsätzlich dem Eintritt der letzten Staffelung entsprechen würde. Die Beklagte kritisierte zwar die vor­instanzliche Teuerungsermittlung an sich, setzte sich aber mit diesem Punkt nicht explizit resp. weiter auseinander. Darauf muss indessen nicht weiter eingegangen werden, weil es, wie erwähnt, ohnehin bei der vor­instanzlichen Berechnung sein Bewenden hat. Zudem lässt die Argumentation der Beklagten, wonach sich damit die Berechnungsgrundlagen von Staffelung und Indexierung überlagern würden, wenn für die Berechnung der Teuerung der Stand per Februar 2021 mit dem Stand per September 2023 verglichen werde, wie die Vor­instanz dies tat, ausser Acht, dass das Verbot der Kumulation lediglich die Überlagerung der Anpassungskriterien *in ihren Wirkungen * ausschliesst (vgl. vorstehend E. 2.a/cc). Die Beklagte erklärt aber nicht, inwiefern die von der Vor­instanz aufgrund des Standes per Februar 2021 bzw. per September 2023 errechnete Teuerung sich * in dieser Phase * (also zwischen Februar 2021 und September 2023) so ausgewirkt hätte, dass sie eine unzulässige Kumulation mit einem anderen Erhöhungsgrund ergeben hätte. Anders gesagt vermag die Heranziehung des Standes per Februar 2021 bzw. per September 2023 für die blosse Ermittlung der Teuerung resp. als Berechnungsgrundlage noch keine unzulässige Kumulation von Staffelung und Indexierung hervorzurufen, jedenfalls soweit der so berechnete Teuerungsausgleich erst ab dem 1. Januar 2024 geschuldet ist.

4. Zusammenfassend ist die Berufung abzuweisen. Ausgangsgemäss gehen die Kosten des Berufungsverfahrens zulasten der Beklagten (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Beklagte hat die Klägerin ausserdem angemessen zu entschädigen. Nach § 11 GebTRA beträgt das Honorar 20 bis 60 % der in den §§ 8 und 9 festgesetzten Ansätze, wobei der noch vor der Berufungsinstanz infrage kommende Streitwert mass­gebend ist. Die Bemessung der vor­instanzlichen Parteienschädigung auf Fr. 8’000.00 blieb unangefochten. Ebenso reichte keine der Parteien eine Honorarnote für das Berufungsverfahren ein. In Nachachtung der allgemeinen Kriterien nach § 2 Abs. 1 GebTRA – namentlich der Wichtigkeit und Schwierigkeit der Streitsache sowie des notwendigen Zeitaufwands – und des Umstandes, dass die Klägerin nebst der Klageant­wort eine weitere Stellungnahme einreichte, ist die Entschädigung auf Fr. 4’000.00 festzusetzen (inkl. Auslagen und MWST; § 2 Abs. 2 GebTRA);-

erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil der Einzelrichterin am Bezirksgericht Höfe vom 17. Dezember 2024 bestätigt.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 8’000.00 werden der Beklagten auferlegt. Sie werden von ihrem Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 10’000.00 bezogen und der Restbetrag von Fr. 2’000.00 wird der Beklagten zurückerstattet.

3. Die Beklagte hat die Klägerin für das Berufungsverfahren mit Fr. 4’000.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu entschädigen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; die Beschwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 152’880.00.

5. Zufertigung an Rechtsanwalt B.________ (2/R), Rechtsanwalt D.________ (2/R), die Vor­instanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vor­instanz (1/R, mit den Akten) und die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).

Namens der 1. Zivilkammer

Die KantonsgerichtsvizepräsidentinDie Gerichtsschreiberin

Versand

5. November 2025 amu