ZK1 2023 26 - Kündigung Mietvertrag

Kantonsgericht Schwyz

1

Urteil vom 2. April 2024

ZK1 2023 26

Mitwirkend

Kantonsgerichtsvizepräsidentin Daniela Pérez-Steiner, Kantonsrichter Pius Schuler, Jörg Meister, Josef Reichlin und Jeannette Soro, Gerichtsschreiber Mathis Bösch.

In Sachen

A.________, Beklagte, Widerklägerin und Berufungsführerin, vertreten durch Rechtsanwalt B.________,

gegen

C.________, Kläger, Widerbeklagter und Berufungsgegner, vertreten durch Rechtsanwalt D.________,

betreffend

Kündigung Mietvertrag

(Berufung gegen das Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht March vom 26. Juni 2023, ZEV 2021 39);-

hat die 1. Zivilkammer,

nachdem sich ergeben:

A. Die A.________ errichtete auf einem Teil eines in ihrem Eigentum befindlichen Grundstücks in der Gemeinde F.________ ein selbständiges und dauerndes Baurecht, das als Grundstück xx in das Grundbuch aufgenommen wurde und mit einem Einfamilienhaus überbaut ist. Die Erben der vormaligen Baurechtsnehmerin G.________ (BB 1), H.________ und I.________ (nachfolgend: Verkäufer/Vermieter), verkauften mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 7. September 2015 die Baurechtsliegenschaft C.________

(BB 2). Am 23. Oktober 2015 hoben sie den Kaufvertrag im gegenseitigen Einverständnis wieder auf (BB 4).

a) Am 19. Dezember 2015 vermieteten die Verkäufer/Vermieter das im Baurecht errichtete Gebäude mit Umschwung ab 1. April 2016 C.________ mit einer festen, durch den Mieter einseitig um zweimal fünf Jahre, mithin insgesamt zehn Jahre verlängerbaren Vertragsdauer bis 31. März 2025

(Ziffer 4 des Vertrages) für indexiert monatlich Fr. 3’500.00 (KB 1 = BB 7). In Ziffer 10 des Vertrags vereinbarten sie:

Die Vermieter räumen dem Mieter ein limitiertes und übertragbares Kaufrecht ein, die Liegenschaft zu einem Kaufpreis von Fr. 1’450’000.00 käuflich zu erwerben. Die Ausübung des Kaufrechts ist beschränkt bis zum 30. Juni 2016. Übt der Mieter dieses Kaufrecht nicht fristgerecht aus, sind die Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis mit einer Frist von 3 Monaten auf jedes Monatsende aufzulösen.

Für die Ausübung des Kaufsrechts wurde zudem die Verpflichtung zur Übernahme des Inventars zu Fr. 150’000.00 gemäss separater Vereinbarung statuiert (ebd. Ziff. 7). Im Weiteren ist festgehalten, dass der Mieter Kenntnis des Inhaltes des Baurechtsvertrages habe (ebd. Ziff. 11).

b) Mit Schreiben vom 29. Mai 2016 erklärte C.________ das Kaufsrecht auszuüben (KB 4). Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 17. Juni 2016 verkauften die Verkäufer/Vermieter das Grundstück für Fr. 1’450’000.00 an C.________ (BB 9).

c) Die A.________ setzte ihr Vorkaufsrecht zu diesem Preis in der Folge durch (vgl. BB 16 ff. bzw. ZK1 2020 2 vom 18. August 2020 und BGer 5A_782/2020 vom 23. August 2021) und ist seit 25. Februar 2021

Eigentümerin des Grundstücks. Sie teilte C.________ am 4. März 2021 mit, den Mietvertrag als simuliert und damit ungültig zu betrachten und kündigte abgesehen davon gestützt auf die oben (lit. a) zitierte Mietvertragsklausel per 30. Juni 2021 (KB 2 f. bzw. BB 19 f.).

B. Nach erfolgloser Sühneverhandlung klagte C.________ beim Einzelrichter am Bezirksgericht March gegen die Kündigung der A.________ am 30. Juni 2021 und stellte folgende Rechtsbegehren (Vi-act. 1):

1. Es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 4. März 2021 per 30. Juni 2021 unwirksam, eventualiter missbräuchlich ist.

2. Es sei dem Kläger subeventualiter eine angemessene erstmalige Erstreckung zu gewähren.

3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7.7 % Mehrwertsteuer) zulasten der Beklagten.

Mit Klageant­wort vom 4. Oktober 2021 beantragte die Beklagte, die Klage abzuweisen und widerklageweise, den Kläger anzuweisen, die Liegenschaft innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Urteils zu räumen, zu verlassen und ihr ordnungsgemäss zu übergeben (Vi-act. 8). An der Hauptverhandlung replizierten bzw. duplizierten die Parteien, wobei der Kläger die Abweisung der Widerklage beantragte und die Vormerknahme der Anerkennung der Beklagten über ihre detaillierten Kenntnisse des Inhalts des Mietvertrags bei der Ausübung des Vorkaufsrechts verlangte (Vi-act. 24, insbes. S. 4 zu Ziff. 4). Ferner wurden H.________ und I.________ als Zeugen und C.________ als Partei befragt (Vi-act. 25). Nach den schriftlichen Schlussvorträgen der Parteien

(Vi-act. 33 f.) erkannte der Einzelrichter mit Urteil von 26. Juni 2023, dass die Kündigung der Beklagten vom 4. März 2021 unwirksam sei und wies die Widerklage unter Kosten- (Fr. 5’000.00) und Entschädigungsfolgen (Fr. 7’500.00) zu Lasten der Beklagten ab.

C. Mit rechtzeitiger Berufung vom 8. August 2023 beantragt die Beklagte:

1. Disp. Ziff. 1 des vor­instanzlichen Urteils sei aufzuheben und es seien die Hauptklagebegehren des Klägers/Widerklägers [recte: Widerbeklagten] und Berufungsgegners vollumfänglich abzuweisen.

2. Disp. Ziff. 2 des vor­instanzlichen Urteils sei aufzuheben und es sei der Kläger/Widerbeklagte und Berufungsgegner in Gutheissung des Widerklagebegehrens anzuweisen, die Liegenschaft E.________ innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Urteils zu räumen, zu verlassen und der Beklagten/Widerbeklagten [recte: Widerklägerin] und Berufungsführerin ordnungsgemäss zu übergeben.

3. Die Gerichtskosten von CHF 5’000.00 seien in Abänderung von Disp. Ziff. 3 des vor­instanzlichen Urteils dem Kläger/Widerbeklag­ten und Berufungsgegner zu überbinden und die Verpflichtung der Beklagten/Widerklägerin und Berufungsführerin auf Leistung eines Gerichtskostenersatzes von CHF 2’500.00 an den Kläger/Widerbeklagten und Berufungsgegner sei aufzuheben.

4. Disp. Ziff. 4 des vor­instanzlichen Urteils sei aufzuheben und es sei der Kläger/Widerbeklagte und Berufungsgegner zu verpflichten, der Beklagten/Widerklägerin und Berufungsführerin für das erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 7’500.00 (inkl. Auslagen und MwSt) zu zahlen.

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen im Berufungsverfahren zulasten des Klägers/Widerbeklagten und Berufungsgegners.

Der Berufungsgegner beantragt, die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen und das angefochtene Urteil zu bestätigen (KG-act. 7);-

und in Erwägung:

1. Vorauszuschicken ist: Das Bundesgericht bestätigte im schon im damaligen Berufungsverfahren zwischen der heutigen Berufungsführerin gegen die Verkäufer/Vermieter (ZK1 2020 2 vom 18. August 2020) nicht mehr angefochtenen Vorkaufsfall, dass sie das Baurecht zum Preis von Fr. 1’450’000.00 übernehmen könne (BGer 5A_782/2020 vom 23. August 2021). Die Verkäufer/Vermieter hätten sich rechtsmissbräuchlich auf einen Formmangel des ohne den Wert des Inventars von Fr. 150’000.00 zu niedrig zum Preis von Fr. 1’450’000.00 öffentlich beurkundeten Kaufvertrags vom 17. Juni 2016 berufen. In einem solchen Fall sei es nach Lehre und Rechtsprechung so zu halten, „wie wenn ein gültiger Vorkaufsfall eingetreten wäre“ (ebd. E. 4.5, insbes. E. 4.5.3 i.V.m. E. 4.6, insbes. E. 4.6.3 bzw. zusammenfassend E. 4.7;

BB 16-18 bzw. KG-act. 1 S. 10 unten lit. j). Die heutige Berufungsführerin könne das Baurecht zu den nicht personengebundenen Bedingungen erwerben, welche die Verkäufer/Vermieter mit dem Kläger vereinbart hätten (ebd. E. 4.1 und 4.4.3), mithin zum durch das Notariat angezeigten Preis von Fr. 1’450’000.00 (ebd. 4.6.3; vgl. dazu Lips/Rickenbacher, OFK, 4. A. 2023, Art. 216c OR N 6 sowie Art. 216d OR N 4).

2. Laut dem Vorderrichter war der Mietvertrag vom 19. Dezember 2015 weder simuliert noch ein Umgehungsgeschäft noch unzumutbaren bzw. sittenwidrigen Inhalts (angef. Urteil E. 2-4, dazu unten E. 4 f.). Zufolge der seines Erachtens unbestrittenen Kaufsrechtsausübung des Klägers (dazu unten E. 3) stehe den vorgängigen Eigentümern und mithin der Beklagten kein Kündigungsrecht nach Ziff. 10 des Mietvertrags zu. Vielmehr gelte die Regelung von Ziffer 4 des Mietvertrags, wonach dieser frühestens per

31. März 2025 kündbar sei (angef. Urteil E. 5).

a) Zunächst rügt die Berufungsführerin eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, weil der Begründung des angefochtenen Urteils das Ergebnis der Beweisführung nicht zu entnehmen sei, namentlich nicht ersichtlich sei, inwiefern der Vorderrichter den mit Urkunden (BB 1-20) belegten Sachverhalt als erstellt erachtete, respektive auf welchen tatsächlichen Grundlagen der Vorderrichter zu seinen Beurteilungen gelangt sei. Im angefochtenen Urteil wird auf die Eckpunkte des oben dargestellten Sachverhalts wie die Aufhebung eines ersten Kaufvertrags und Abschluss des umstrittenen Mietvertrags mit fester Vertragsdauer bis 31. März 2025 und der fraglichen Kündigungsklausel für den Fall der Nichtausübung des Kaufsrechts (KB 1 = BB 7) dargelegt (angef. Verfügung E. 2.1), um anschliessend die an der Hauptverhandlung durchgeführten Befragungen zu würdigen (ebd. E. 2.1.1). Danach prüfte der Vorderrichter die Urkunden der Beklagten, nämlich den ersten Kaufvertrag (BB 2), die Orientierung der Beklagten durch das Notariat unter Bezugnahme auf die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts (BB 3) und die Kenntnisnahme der Anmeldung des beklagtischen Interesses an der Ausübung des Vorkaufsrechts durch I.________ (BB 4). Der Vorderrichter erwog gestützt auf diese Belege, dass die Verkäufer/Ver­mie­ter und der Kläger in Kenntnis des Vorkaufsinteresses der Beklagten übereinstimmend nach Lösungen suchten, dass der Kläger – sei es durch Ver­kauf oder Vermietung – die Liegenschaft länger bewohnen könne und ihm im Mietvertrag unversteckt ein Kaufsrecht eingeräumt hätten (angef. Urteil E. 2.1.2). Der Vorderrichter legte somit den für ihn mass­geblichen Sachverhalt dar, der ihn einen simulierten Mietvertrag (ebd.), ein Umgehungsgeschäft (ebd. E. 3) und einen unzumutbaren bzw. sittenwidrigen Vertragsinhalt (ebd. E. 4) verwerfen liess. Der Vorwurf der Verletzung des rechtlichen Gehörs durch eine ungenügende Tatsachendarstellung geht daher fehl. Inwiefern andere von ihr erstinstanzlich eingereichte Urkunden und offerierten Beweise an dem Sachverhalt etwas Wesentliches ändern sollten, legt die Berufungsführerin im Zusammenhang des Vorwurfes der Gehörsverletzung nicht konkret dar.

b) Im Weiteren beanstandet die Berufungsführerin, dass der Vorderrichter keine Beweisverfügung im Sinne von Art. 154 ZPO erlassen habe. Verletzt nach dem Gesagten die Begründung des angefochtenen Urteils das rechtliche Gehör nicht (vgl. oben lit. a), ist weder dargetan noch ersichtlich, inwiefern das Fehlen einer Beweisverfügung die Berufungsführerin beschweren sollte (dazu BGer 4A_48/2022 vom 7. Juni 2022 E. 6.3).

3. Das durch die Berufungsführerin geltend gemachte Kündigungsrecht innert drei Monaten gemäss Ziffer 10 des Mietvertrages ist von der Beantwortung der Frage abhängig, ob der Kläger das Kaufsrecht tatsächlich ausübte oder nicht. Der Vorderrichter ging davon aus, diese Kündigungsmöglichkeit sei mit dem Kaufsrecht gekoppelt bzw. an die Bedingung geknüpft, dass der Kläger sein Kaufsrecht nicht ausübe. Zwischen den Parteien sei unbestritten, dass er es ausgeübt habe. Daher bestehe die Kündigungsmöglichkeit nicht mehr, obwohl ein limitiertes Kaufsrecht zu seiner Gültigkeit grundsätzlich der öffentlichen Beurkundung bedürfe (Art. 216 Abs. 2 OR, angef. Urteil E. 5). Dass die Ausübung des Kaufsrecht unbestritten war, trifft indes nicht zu (vgl. schon angef. Urteil S. 5 letzte beiden Abschnitte) und erschliesst sich nicht. Mangels öffentlicher Beurkundung bestand – was von Amtes wegen zu berücksichtigen ist – schon gar kein gültiges Kaufsrecht (etwa Lips/Rickenbacher, OFK, 4. A. 2023 Art. 216 OR N 10; Stark, KUKO, 2014, Art. 216 OR N 14), das innert der im Mietvertrag vorgesehenen, den Bestand des Rechts beschränkenden Ausübungsfrist bis zum 30. Juni 2016

(vgl. BGE 138 III 659 E. 3.4) hätte abgewickelt bzw. ausgeübt werden resp. bis zu einer an sich formlos möglichen Ausübungserklärung als bedingt aufgeschoben (vgl. Koller, Der Grundstückkauf, 3. A. 2017, § 1 N 14 und

§ 2 N 131) gelten können. Für diesen der Nichtausübung des Kaufsrechts entsprechenden Fall haben sich die Verkäufer/Ver­mie­ter indes die daher für die Beklagte allein mass­geb­liche Kündigungsmöglichkeit innert drei Monaten ausbedungen. Schon aus diesen Gründen ist die Berufung gutzuheissen und die Klage auf Feststellung einer unwirksamen, eventualiter missbräuchlichen Kündigung abzuweisen.

4. Abgesehen davon ist ein Vertrag nichtig, der einen unmöglichen oder widerrechtlichen Inhalt hat oder gegen die guten Sitten verstösst

(Art. 20 Abs. 1 OR). Die rechtlichen Erwägungen des Vorderrichters zur

Sittenwidrigkeit (angef. Urteil eingangs E. 4) beanstandet die Berufungsführerin ausdrücklich nicht (KG-act. 1 IV/2). Sittenwidrig sind in besonders anstössigen Fällen Verstösse gegen vertragliche Rechte Dritter, was sich nach hier nicht vorliegenden, objektiven Kriterien und nicht nach den subjektiven Motiven einer Partei beurteilt (Dasser, OFK, 4. A. 2023, Art. 19 OR, N 12 letztes Alinea und N 13 m.H.). Die Nichtigkeit eines Vertrags kann jedoch auch in der Unmöglichkeit seines Inhalts liegen, die auf tatsächlichen oder rechtlichen Gründen beruhen und auch bloss Nebenleistungen oder Modalitäten der Erfüllung beschlagen können (ebd. Art. 20 OR N 2). Die Nichtigkeit eines Vertrags nach Art. 20 OR betrifft eine Rechtsfrage. Ob sie vorliegt, ist von Amtes wegen zu beachten (vgl. BGer 4A_255/2022 vom 16. September 2022 E. 5.2 m.H. u.a. auf BGE 80 II 45 E. 2.b und BGer 4A_350/2020 vom 12. März 2021 E. 5.2.2).

a) Mit der Berufungsführerin ist unabhängig der einseitigen Möglichkeit der Verlängerung des Baurechts um 30 Jahre (BB 1 III) anzunehmen, dass der Mietvertrag darauf angelegt war, sie von der Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts abzuhalten. Der Kläger hätte das Ziel eines langfristigen Verbleibs in der Liegenschaft nach Ausübung des (jedoch ungültig, vgl. dazu oben E. 3.a) vereinbarten Kaufsrechts darüber hinaus auch erreichen können, wenn die Berufungsführerin es dabei hätte bewenden lassen, dem Verkauf bzw. der rechtsgeschäftlichen Übertragung des Baurechts an den Kläger einfach nicht zuzustimmen (BB 1 IV und V). Denn auch dann wäre nach den nicht verdeckten (dazu noch unten E. 5) Mietvertragsplänen die dreimonatige Kündigungsfrist einem Jahre dauernden Mietverhältnis gewichen.

b) Die Umwandlung des Mietverhältnisses in ein befristetes und unkündbar verlängerbares Mietverhältnis bis ins Jahr 2035 ist angesichts des gesetzlichen Vorkaufsrechts, wonach gemäss Bundesgericht (s. oben E. 1 in fine) die Beklagte das Baurecht zu den Bedingungen wie der Kläger erwerben kann, unmöglich. Denn der Kläger könnte in Ausübung des hier jedoch nicht bestehenden (oben E. 3) Kaufsrechts das Baurecht nicht erwerben, ohne dass dieses Mietverhältnis erlosch. Hätte der Kläger nach seinen Plänen und denjenigen der Verkäufer/Vermieter das Baurecht erwerben können resp. tatsächlich erworben, wäre das längere Zeit unkündbare befristete Mietverhältnis in seiner Person mit dem Kauf vereinigt worden und erloschen (Art. 118 OR). Somit kommt es hier tatsächlich nicht darauf an, was der Kläger sich bei den Verkäufern/Vermietern ausbedungen hatte, falls die Ausübung seines (ohnehin nicht gültig bestehenden, vgl. oben E. 3) Kaufsrechts am Vorkaufsfall scheitern würde. Das Wissen der Berufungsführerin um den zu übernehmenden Mietvertrag kann ihr daher entgegen dem Vorderrichter (angef. Urteil E. 4.2 in fine) im Hinblick auf eine Verpflichtung zu einem befristet unkündbaren Mietverhältnis nicht angelastet werden. Der Wille der Verkäufer/Ver­­mieter und des Klägers, für den Vorkaufsfall ein festes, bis 2025 bzw. 2035 dauerndes, die vorkaufsberechtigte Beklagte verpflichtendes Mietverhältnis zu installieren, bildete mithin einen im Sinne von Art. 19 Abs. 2 i.V.m. Art. 20 OR (bzw. Art. 119 OR) rechtlich unmöglichen und damit nichtigen Vertragsinhalt. Wenn der Kläger überhaupt eine Miete geltend machen möchte, kann es mithin nur das innert drei Monate kündbare Verhältnis zu den Verkäufern/Vermie­tern im Fall der Nichtausübung des Kaufsrechts sein. Damit erweist sich die Kündigung der Beklagten indes als wirksam und verfügt der Kläger, wie die Beklagte zur Begründung ihres Widerklagebegehrens bzw. Berufungsantrags 2 ausführt, über keinen Rechtstitel mehr, der es ihm gestatten würde, die Baurechtsliegenschaft weiter zu bewohnen (KG-act. 1 III/5.6 bzw. IV/9 in fine). Auch aus diesem alternativen Grund ist die Berufung gutzuheissen.

5. Aus diesen Gründen wäre nicht weiter zu prüfen, ob eine Simulation vorliegt. Es sei immerhin auf Folgendes hingewiesen:

a) Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen (Art. 18 Abs. 1 OR). Ein simuliertes Rechtsgeschäft im Sinne von Art. 18 OR liegt im Allgemeinen vor, wenn sich die Parteien einig sind, dass die gegenseitigen Erklärungen nicht ihrem Willen entsprechende Rechtswirkungen haben sollen, weil sie entweder ein Vertragsverhältnis vortäuschen oder mit dem Scheingeschäft einen wirklich beabsichtigten Vertrag verdecken wollen (BGE 123 IV 61 E. 5c/cc S. 68; 112 II 337 E. 4a S. 343 mit Hinweisen). Das simulierte Rechtsgeschäft ist sowohl zwischen den Parteien als auch im Verhältnis zu Dritten (mit gewissen Einschränkungen) unwirksam (BGE 123 IV 61 E. 5c/cc S. 68). Wer sich auf eine Simulation nach Art. 18 Abs. 1 OR beruft, hat den vom Wortlaut des Vertrags beziehungsweise Rechtsgeschäfts abweichenden wirklichen Willen der Parteien zu beweisen (BGE 131 III 49 E. 4.1.1; 112 II 337 E. 4a S. 342). Zur Beant­wortung der Frage, ob die Parteien ein simuliertes Rechtsgeschäft abschliessen wollten, ist mithin ihr wirklicher Wille im Zeitpunkt des Abschlusses dieses Rechtsgeschäfts festzustellen. Diese subjektive Auslegung beruht auf Beweiswürdigung (BGer 4A_545/2019 vom 13. Februar 2020 E. 5.1.1 m.H.).

b) Abgesehen von der unzureichenden Auseinandersetzung der Berufungs­führerin mit den vorderrichterlichen Erwägungen ist nicht ersichtlich, inwiefern die Verkäufer/Vermieter und der Kläger beabsichtigt hätten, die wahre Beschaffenheit ihres Vertrages zu verbergen. Der Mietvertrag ist zwecks Erschwerung bzw. Verhinderung des Vorkaufsfalls offen darauf angelegt, dass die Verkäufer/Vermieter das Baurecht dem Kläger verkaufen oder mangels Ausübung des Kaufsrechts den Mietvertrag innert wenigen Monaten auflösen können. Dass sie, um die Berufungsführerin von der Ausübung des Vorkaufsrechts abzuhalten, dem Kläger das Baurecht zu günstigen Konditionen vermieteten, liegt grundsätzlich in ihrer Privatautonomie (Art. 19 Abs. 1 OR). Zudem behauptet die Berufungsführerin nicht, dass ihnen eine solche Vorgehensweise im konkreten Baurechtsverhältnis nicht erlaubt gewesen wäre. Wenn die Berufungsführerin bewiesen haben will, dass der Mietvertrag nur konstruiert worden sei, um sie von einer Ausübung ihres Vorkaufsrechts abzuhalten und sicherzustellen, dass der Kläger die Liegenschaft bis zum Ablauf der Baurechtsdauer würde bewohnen können (KG-act. 1 III/5.4 f.), bezweckte dies die Vereinbarung unverhohlen, was eine Täuschungsabsicht widerlegt. Dass der Vorderrichter dieses Vorgehen weder als Simulation (angef. Urteil E. 2) noch als echtes Umgehungsgeschäft beurteilte (ebd. E. 3), wird mit der Berufung namentlich wie eben gesagt in Bezug auf das Baurechtsverhältnis nicht begründet angefochten.

6. Zusammenfassend ist die Berufung gutzuheissen und das angefochtene Urteil aufzuheben. Der Berufungsgegner erneuert und begründet die vor erster Instanz gestellten Eventualbegehren zur Feststellung einer miss­bräuch­lichen Kündigung sowie erstmaligen Erstreckung in der Berufungs­ant­wort, an die dieselben Anforderungen zu stellen sind (vgl. Bohnet/Droe­se, Prä­judizien­buch, 2. A. 2023, Art. 312 ZPO, N 3 m.H. u.a. auf BGer 4A_496/2016 vom 8. Dezember 2016 E. 2.2.2 m.H.; Spühler, BSK, 3. A. 2017, Art. 312 ZPO N 3; in Bezug auf Beweisanträge vgl. BGE 144 III 394 E. 4.2), nicht mehr. Deshalb sind diese Anträge hier nicht zu behandeln. Dementsprechend ist die Klage gemäss dem Antrag der Berufungsführerin abzuweisen, soweit darauf noch einzutreten ist. In Gutheissung der Widerklage ist der Berufungsgegner anzuweisen, die Liegenschaft E.________ innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils zu räumen, zu verlassen und der Berufungsführerin ordnungsgemäss zu übergeben. Ausgangsgemäss gehen die Prozesskostenfolgen vor beiden Instanzen zu Lasten des unterliegenden Beschwerdegegners (Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 95 Abs. 1 ZPO; §§ 2, 6 und 11 GebTRA);-

erkannt:

1. In Gutheissung der Berufung wird das angefochtene Urteil aufgehoben und die Klage, soweit darauf einzutreten ist, abgewiesen. Die Widerklage wird gutgeheissen und der Berufungsgegner angewiesen, die

Liegenschaft E.________ innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Urteils zu räumen, zu verlassen und der Berufungsführerin ordnungsgemäss zu übergeben.

2. Die erst- und zweitinstanzlichen Verfahrenskosten von Fr. 5’000.00 bzw. Fr. 10’000.00 werden dem Berufungsgegner auferlegt. Die zweitinstanzlichen Gerichtskosten werden aus dem Vorschuss gedeckt und der Beschwerdegegner verpflichtet, der Berufungsführerin Fr. 10’000.00 Gerichtskostenersatz zu bezahlen.

3. Der Kläger und Berufungsgegner wird verpflichtet, die Beklagte und Berufungsführerin erstinstanzlich mit Fr. 7’500.00 und zweitinstanzlich mit Fr. 4’500.00 zu entschädigen (je inkl. Auslagen und MWST).

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; die Beschwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 157’500.00.

5. Zufertigung an die Parteivertreter (je 2/R) und die Vor­instanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vor­instanz (1/R, mit den Akten) und die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).

Namens der 1. Zivilkammer

Die KantonsgerichtsvizepräsidentinDer Gerichtsschreiber

Versand

4. April 2024 amu