ZK1 2021 42 - Forderung aus Miete

Kantonsgericht Schwyz

1

Urteil vom 12. September 2022

ZK1 2021 42

Mitwirkend

Kantonsgerichtspräsident Prof. Dr. Reto Heizmann, Kantonsrichter Pius Schuler, Jörg Meister, Josef Reichlin und lic. iur. Jeannette Soro, Gerichtsschreiber lic. iur. Claude Brüesch.

In Sachen

A.________, Beklagte und Berufungsführerin, vertreten durch Rechtsanwalt B.________,

gegen

C.________, Klägerin und Berufungsgegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt D.________,

betreffend

Forderung aus Miete

(Berufung gegen das Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht March vom 23. Juni 2021, ZEV 2020 12);-

hat die 1. Zivilkammer,

nachdem sich ergeben:

A. Am 25. März 2011 schlossen F.________, vertreten durch seinen Vater G.________, als Vermieter und die Klägerin als Mieterin einen Mietvertrag über das 5½-Zimmer-Einfamilienhaus an der H.________strasse xx in Galgenen (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 3). Tags darauf unterzeichneten F.________, Eigentümer des erwähnten Einfamilienhauses, und G.________ eine Vereinbarung betreffend das Einfamilienhaus und Umschwung (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 4). Gemäss dieser Vereinbarung wurde das grundbuchlich eingetragene lebenslange Nutzniessungsrecht von G.________ gelöscht als Voraussetzung der Erhöhung der auf dem Grundstück lastenden Hypothek durch die I.________ (Bank I), wobei nach dem Willen der Parteien das lebenslange Wohnrecht auch nach Löschung des Nutzniessungsrechts im Grundbuch Gültigkeit haben sollte (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 4; zum umfassenden Inhalt, vgl. E. 1.1 hinten).

Am 1. Dezember 2012 unterzeichneten die Klägerin und G.________ (als Stellvertreter von F.________) Zusatzbestimmungen zum Mietvertrag vom 25. März 2011 (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 3a), wobei sich die Parteien uneinig darüber sind, ob G.________ zur Stellvertretung von F.________ berechtigt bzw. ob die diesbezügliche Vollmacht vom 27. März 2011 (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 5) gültig war. Gemäss dieser Vereinbarung anerkannte G.________ nach einer Begehung vom 29. November 2012 bauliche Änderungen seitens der Klägerin gemäss Aufstellung vom 19. November 2012 im Betrag von Fr. 29‘300.00 und erklärte diese Aufstellung zum integrierenden Bestandteil der Zusatzbestimmungen zum Mietvertrag. Die Parteien kamen überein, dass die baulichen Änderungen und Einrichtungen bei Beendigung des Mietvertrages in das Eigentum des Vermieters übergehen würden und ausgehend von einer Lebensdauer von 20 Jahren linear abgeschrieben würden (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 3a). Strittig ist, ob in der Folge die Klägerin (zusammen mit ihrem Lebenspartner) Renovationsarbeiten am Einfamilienhaus in der Höhe von Fr. 29‘300.00 ausführte.

Am 6. Dezember 2013 ersteigerte die Beklagte, vertreten durch ihren Rechtsanwalt B.________, die Liegenschaft an der H.________strasse xx in Galgenen (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 10, 11 und 17). Mit Schreiben vom 17. Februar 2014 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis mit der Klägerin per 31. Mai 2014 zufolge Eigenbedarfs (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 12). Am 16. Oktober 2014 forderte die Klägerin die Beklagte auf, die von ihr in das Mietobjekt getätigten Investitionen im Betrag von Fr. 27‘100.00 zu begleichen (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 13 f.). Die Beklagte leistete in der Folge den Betrag nicht, weshalb die Klägerin mit Zahlungsbefehl Nr. yy des Betreibungsamts Baden vom 24. November 2017 von der Beklagten einen Betrag von Fr. 27‘100.00 forderte (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 16), wogegen die Beklagte am 1. Dezember 2017 Rechtsvorschlag erhob.

B. Nach erfolgloser Schlichtungsverhandlung vom 6. Februar 2018 vor der Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirks March (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 2) reichte die Klägerin am 20. März 2018 beim Einzelrichter am Bezirksgericht March eine unbegründete Klage ein mit folgenden Rechtsbegehren (Vi-ZEV 2018 20: act. 1):

1. Es sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin CHF 27‘100.00 nebst Zins zu 5 % seit 8.11.2014 zu bezahlen.

2. Es sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin die Betreibungs­gebühren in der Höhe von CHF 118.30 zu bezahlen.

3. Es sei der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. yy des Betreibungsamtes Baden, Zahlungsbefehl vom 24.11.2017, im Umfange von CHF 27‘100.00 nebst Zins zu 5 % seit 8.11.2014 zu beseitigen.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. 8 % MwSt.) zulasten der Beklagten.

Der Einzelrichter am Bezirksgericht March verpflichtete die Beklagte mit Urteil vom 5. März 2019 in Gutheissung der Klage, der Klägerin Fr. 27'100.00 nebst Zins zu 5 % seit 8. November 2014 zu bezahlen und hob den entsprechenden Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. yy des Betreibungsamts Baden auf (Vi-ZEV 2018 20: act. 12). Das Kantonsgericht hiess die von der Beklagten dagegen erhobene Berufung (Vi-ZEV 2018 20: act. 15) mit Beschluss ZK1 2019 19 vom 18. Februar 2020 teilweise gut, soweit es darauf eintrat, hob das Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht March vom 5. März 2019 auf und wies die Sache im Sinne der Erwägungen und zur Neubeurteilung an den Einzelrichter zurück (Vi-ZEV 2018 20: act. 17).

Der Einzelrichter am Bezirksgericht March setzte das Verfahren unter der neuen Prozessnummer ZEV 2020 12 fort und erliess nach Durchführung des Verfahrens am 23. Juni 2021 folgendes Urteil:

1. Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin Fr. 27‘100.00 nebst Zins zu 5 % seit 08.11.2014 zu bezahlen.

2. Der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. yy des Betreibungsamtes Baden wird im Umfang der geschützten Forderung aufgehoben und der Klägerin definitive Rechtsöffnung erteilt für Fr. 27‘100.00 nebst Zins zu 5 % seit 08.11.2014.

3. Die Gerichtskosten mit einer Entscheidgebühr von Fr. 4’500.00 werden der Beklagten auferlegt und mit dem Kostenvorschuss der Klägerin von Fr. 2'800.00 verrechnet. Der Fehlbetrag von Fr. 1'700.00 wird bei der Beklagten nachgefordert.

Unter dem Titel Gerichtskostenersatz hat die Beklagte der Klägerin für das Verfahren vor dem Einzelrichter am Bezirksgericht March Fr. 2’800.00 zu bezahlen.

4. Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin für das Verfahren vor dem Einzelrichter am Bezirksgericht March eine Parteientschädigung von Fr. 5’000.00 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen.

5. Die Beklagte wird zusätzlich verpflichtet, der Klägerin für das Berufungsverfahren vor Kantonsgericht Schwyz (ZK1 2019 19) eine Parteientschädigung von Fr. 2’500.00 zu bezahlen.

6. [Rechtsmittel]

7. [Mitteilung]

C. Gegen dieses Urteil erhob die Beklagte am 25. August 2021 rechtzeitig Berufung mit dem Rechtsbegehren, es sei in Aufhebung des Urteils des Einzelrichters am Bezirksgericht March vom 23. Juni 2021 die Klage abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. Mehrwertsteuer zulasten der Klägerin (KG-act. 1).

Mit Berufungsantwort vom 29. September 2021 beantragte die Klägerin, es sei die Berufung abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. 7.7 % MwSt.) zulasten der Beklagten (KG-act. 7). In der Folge liessen die Parteien der Gerichtsleitung weitere Eingaben zukommen, insbesondere verschiedene Akten aus den Strafverfahren SU A4 2020 227 und SU A4 2020 1304 der Staatsanwaltschaft des Kantons Schwyz, 4. Abteilung, gegen G.________ und gegen die Klägerin wegen Urkundenfälschung, evtl. wegen Betrugs.

Auf die Vorbringen der Parteien wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen;-

in Erwägung:

1. Unbestritten ist, dass F.________, vertreten durch seinen Vater G.________, als Vermieter und die Klägerin als Mieterin am 25. März 2011 einen Mietvertrag über das 5½-Zimmer-Einfamilienhaus an der H.________strasse xx in Galgenen (nachfolgend: Liegenschaft) schlossen (angef. Urteil, E. 2.1; Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 3; vgl. KG-act. 1, S. 4; KG-act. 7, S. 4 f. N 4).

1.1 Im Recht liegt eine von F.________, damals Eigentümer der Liegenschaft, und G.________ unterzeichnete Vereinbarung vom 26. März 2011 betreffend die Liegenschaft (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 4), gemäss welcher das grundbuchlich eingetragene lebenslange Nutzniessungsrecht von G.________ gelöscht wurde als Voraussetzung der Erhöhung der auf dem Grundstück lastenden Hypothek durch die I.________ (Bank I), wobei nach dem Willen der Parteien das lebenslange Wohnrecht auch nach Löschung des Nutzniessungsrechts im Grundbuch Gültigkeit haben sollte. F.________ erklärte, alle Massnahmen bezüglich des Grundstücks mit G.________ abzusprechen, insbesondere Verkauf, Erhöhung der finanziellen Belastung (Hypotheken und Verpfändungen), Vermietung, Nutzniessung, Verwaltung sowie Renovation und Abbruch des Gebäudes. Ebenso räumte F.________ ein, den bestehenden Mietvertrag mit der Klägerin zu respektieren und ihr nicht bzw. nur mit Zustimmung von G.________ zu kündigen. Ausserdem anerkannte F.________, dass sein Vater direkter Ansprechpartner der Klägerin sei (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 4). Die Vorinstanz schloss daraus, dass diese Vereinbarung den Abschluss der Zusatzbestimmungen zum Mietvertrag, in denen die Abgeltung von Investitionen der klagenden Mieterin geregelt wurden (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 3a), inhaltlich wohl nicht abdecken würde (angef. Urteil, E. 2.3 S. 6).

a) Die Beklagte schliesst sich der vorinstanzlichen Auffassung an, da die Vereinbarung vom 26. März 2011 keine einzige Aussage enthalte, die als Bevollmächtigung von G.________ durch F.________ zu irgendwelchen Handlungen im Zusammenhang mit der Liegenschaft gedeutet werden könne. Zudem bringt die Beklagte vor, gestützt auf das Beweisergebnis bestünden zumindest erhebliche Zweifel an der Echtheit der Vereinbarung (KG-act. 1, S. 8 N 6.a).

Die Klägerin bestreitet, dass G.________ mit Vereinbarung vom 26. März 2011 zu keinen Handlungen im Zusammenhang mit der Liegenschaft bevollmächtigt worden und an der Echtheit der Vereinbarung erheblich zu zweifeln sei (KG-act. 7, S. 12 f. N 9).

b) Die Bestreitungen der Klägerin beziehen sich lediglich darauf, dass G.________ mit Vereinbarung vom 26. März 2011 zu keinen Handlungen im Zusammenhang mit der Liegenschaft bevollmächtigt worden sei. Sie behauptet aber nicht, dass die Vereinbarung vom 26. März 2011 den Abschluss der Zusatzbestimmungen zum Mietvertrag inhaltlich abdecke. Ebenso wenig legt sie solches substanziiert dar. Sie wiederholt lediglich den Wortlaut dieser erwähnten Vereinbarung teilweise und zitiert die Aussagen von G.________ und F.________ zum Inhalt dieser Vereinbarung bezüglich der Liegenschaft, ohne substanziiert aufzuzeigen, weshalb G.________ allein gestützt auf die Vereinbarung vom 26. März 2011 ermächtigt gewesen sein soll, auch die Zusatzbestimmungen vom 1. Dezember 2012 zum Mietvertrag mit der Klägerin abzuschliessen, gemäss welchen G.________ nach einer Begehung vom 29. November 2012 bauliche Änderungen seitens der Klägerin im Betrag von Fr. 29‘300.00 entsprechend der Aufstellung vom 19. November 2012 anerkannte (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 3a N 1). Es ist denn auch nicht ersichtlich, weshalb G.________ gestützt auf die Vereinbarung vom 26. März 2011 berechtigt gewesen sein soll, die in der Aufstellung vom 19. November 2012 aufgeführten baulichen Änderungen anzuerkennen, da in der Vereinbarung vom 26. März 2011 in diesem Zusammenhang nur festgehalten wurde, dass F.________ mit seinem Vater vorgängig alle Massnahmen abspricht, insbesondere Renovation und Abbruch des Gebäudes (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 4 Punkt 7). Davon, dass G.________ eigenständig bzw. ohne Absprache mit seinem Sohn bauliche Änderungen vornehmen resp. von der klagenden Mieterin bereits vorgenommene bauliche Änderungen anerkennen kann, ist in der Vereinbarung vom 26. März 2011 nirgends die Rede. Somit steht fest, dass G.________ allein gestützt auf die Vereinbarung vom 26. März 2011 nicht zum Abschluss der Zusatzbestimmungen zum Mietvertrag mit der Klägerin ermächtigt war. Es kann daher offenbleiben, ob erhebliche Zweifel an der Echtheit der Vereinbarung vom 26. März 2011 bestehen (vgl. dazu aber E. 1.3a/bb hinten).

1.2 Die Vorinstanz gelangte zum Schluss, dass die Vollmacht vom 27. März 2011 inhaltlich den Abschluss der Zusatzbestimmungen vom 1. Dezember 2012 zum Mietvertrag vom 25. März 2011 decke, wovon auch die Beklagte grundsätzlich auszugehen scheine (vgl. angef. Urteil, E. 2.4 S. 6 f.).

a) Die Beklagte bringt vor, die angebliche Vollmacht vom 27. März 2011 vermöge eine Sanierung am Gebäude im Umfang von gegen Fr. 30'000.00 nicht zu decken. Im Gegenteil sei eine „finanzielle (Mehr-)Belastung“ sogar ausdrücklich ausgenommen (KG-act. 1, S. 12 N 6.d). Weitere Vorbringen macht die Beklagte diesbezüglich nicht geltend (vgl. KG-act. 1, S. 8-10 N 6.b). Die Klägerin bestreitet das beklagtische Vorbringen (vgl. KG-act. 7, S. 24 unten und S. 25 oben).

b) In der Vollmacht vom 27. März 2011 wird ausdrücklich erwähnt, dass F.________ seinen Vater zur Vertretung für das folgende Rechtsgeschäft bevollmächtigt: „Alle Massnahmen im Zusammenhang mit dem Grundstück (Haus und Umschwung)“, insbesondere bei der „Vermietung, Nutzniessung, Verwaltung sowie Renovation und Abbruch des Gebäudes, mit Ausnahme von Verkauf und finanzieller (Mehr)Belastung (Hypotheken und Verpfändung), welche die Zustimmung des Vollmachtgebers erfordern“. G.________ wurde auch ermächtigt, "gegenüber sämtlichen privaten oder staatlichen Institutionen und andern involvierten Dritten die zweckdienlichen, im Zusammenhang mit dem Rechtsgeschäft stehenden Massnahmen zu ergreifen, in Akten Einsicht zu nehmen und Vergleiche oder Verträge abzuschliessen“ (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 5). Gemäss Wortlaut umfasst die Vollmacht also auch die Renovation und den Abbruch des Gebäudes bzw. nur nicht den Verkauf und die finanzielle (Mehr)Belastung (Hypotheken und Verpfändung); nur für die beiden letzten Geschäfte ist die Zustimmung des Vollmachtgebers erforderlich. Die Beklagte behauptet nicht, dass eine ganzheitliche Auslegung der Vollmacht vom 27. März 2011 (etwa Entstehungsgeschichte, Begleitumstände, Vertragszweck sowie Verkehrssitte und Usanzen; Wiegand, in: Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. A. 2020, Art. 18 OR N 26-31) zu einem anderen Auslegungsergebnis führen würde. Damit steht fest, dass die Vollmacht vom 27. März 2011 inhaltlich den Abschluss der Zusatzbestimmungen vom 1. Dezember 2012 zum Mietvertrag vom 25. März 2011 deckt. Ob die Beklagte im vorinstanzlichen Verfahren grundsätzlich selbst davon ausging, dass dem so ist, was sie im Gegensatz zur Klägerin bestreitet (vgl. KG-act. 1, S. 12 unten sowie KG-act. 7, S. 24 unten und S. 25 Abs. 3), kann somit offenbleiben.

1.3 Die Vorinstanz führte aus, die Parteibefragung vom 28. Januar 2021 habe ergeben, dass sowohl F.________ als auch G.________ zur Zeit der Vollmachterteilung davon ausgegangen seien, die Vertretung des Ersten durch den Zweiten sei unabhängig von beiden Dokumenten (Vereinbarung zwischen F.________ und G.________ vom 26. März 2011 sowie Vollmacht zwischen F.________ und G.________ vom 27. März 2011; ZEV 2018 20: act. 1, KB 4 und 5) umfassend gewesen und habe auch den Abschluss der Zusatzbestimmungen zum Mietvertrag umfasst. Daran vermöge die Tatsache nichts zu ändern, dass F.________ im Oktober 2013 an die Schlichtungsbehörde im Mietwesen des Bezirks March gelangt sei und die Feststellung der Ungültigkeit der Zusatzvereinbarung vom 1. Dezember 2012 verlangt habe. Entgegen der Beklagten könne weder aus den Aussagen von G.________ noch aus anderen Akten geschlossen werden, dass die Vollmacht vom 27. März 2011 „eine Fälschung“ darstelle. Ausserdem könne die Beklagte mit diesem Vorbringen gar nicht gehört werden, da dieses erstmals in der Berufungsschrift vom 5. April 2019 im Berufungsverfahren ZK1 2019 19 und somit nach Eintritt der Novenschranke nach Art. 229 ZPO und deshalb verspätet erfolgt sei. Das Gleiche gelte für deren Antrag auf „gelegentliche“ Edition der Akten des Strafverfahrens. Überdies sei die Beklagte bis zur Einreichung der Berufungsschrift vom 5. April 2019 stets davon ausgegangen, dass die Befugnis von G.________ zur Vertretung von F.________ infolge Löschung des Nutzniessungsrechts bzw. durch sonstigen Entzug/Widerruf nicht gegeben gewesen sei, was sich insbesondere durch Einreichung des Schlichtungsgesuchs an die Schlichtungsbehörde im Mietwesen des Bezirks March gezeigt habe (angef. Urteil, E. 2.5 S. 7-9).

a) aa) Die Beklagte bringt vor, gestützt auf die Aussagen von F.________ und G.________ habe sich herausgestellt, dass die angebliche Vollmacht vom 27. März 2011 gemäss dem angeblichen Bevollmächtigten nicht ausgestellt und vom angeblichen Vollmachtgeber jedenfalls nicht aufgesetzt worden sei. Es sei zumindest zweifelhaft, ob die Unterschrift auf der Vollmacht von F.________ stamme. Vieles spreche dafür bzw. es sei davon auszugehen, dass es sich bei der Vollmacht um eine Fälschung handle. Die Beklagte habe deshalb am 4. Juni 2019 Strafanzeige gegen G.________ und die Klägerin erstattet sowie im Zivilverfahren die entsprechenden (Vor-)Akten der Strafverfahren als Beweismittel genannt. Auch habe sie bereits vor Einreichung ihrer ersten Berufungsschrift geltend gemacht, dass die Vollmacht vom 27. März 2011 gefälscht sei. So habe sie früh im ersten vorinstanzlichen Verfahren etwa vorgebracht, die Klägerin lege von ihr aus dem Hut gezauberte Dokumente vor. Mit Beschluss ZK1 2019 19 vom 18. Februar 2020 sei die Vorinstanz denn auch angewiesen worden, das Beweisverfahren zu wiederholen. Es könne somit keine Rede davon sein, dass die Beklagte die Vorbringen und Beweismittel hinsichtlich der Fälschung der Vollmacht vom 27. März 2011 erst nach der Novenschranke gestellt habe (KG-act. 1, S. 8 f. N 6b und S. 14 f. N 10).

Die Klägerin ist der vorinstanzlichen Auffassung, bestreitet die beklagtischen Vorbringen, erachtet diese als irrelevant und hält dafür, dass die Aussagen von F.________ und G.________ im Strafverfahren zufolge verspäteten Einbringens vorliegend nicht zu berücksichtigen seien (KG-act. 7, S. 14-17 N 10.2-10.6 sowie S. 29-31 N 16).

bb) Die Vorinstanz begründete ausführlich, weshalb die Beklagte mit ihrem Vorbringen, die Vollmacht stelle eine Fälschung dar, nicht gehört werden könne (vgl. angef. Urteil, E. 2.5 S. 9). Die Beklagte wendet in diesem Zusammenhang im Berufungsverfahren lediglich ein, sie habe im erstinstanzlichen Verfahren vorgebracht, die Klägerin habe von dieser aus dem Hut gezauberte Dokumente vorgelegt. Zum einen unterlässt es die Beklagte auszuführen, in welcher Rechtsschrift sie dies behauptet haben soll. Damit genügt sie ihrer Substanziierungspflicht nicht, weil der entsprechende Verweis in der Rechtsschrift spezifisch ein bestimmtes Aktenstück nennen und aus dem Verweis selbst klar werden muss, welche Teile des Aktenstückes als Parteibehauptung gelten sollen (BGer, Urteil 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.2). Demzufolge kann die Beklagte mit diesem Vorbringen im Berufungsverfahren nicht gehört werden. Entgegen dem Vorbringen der Beklagten wies die 1. Zivilkammer des Kantonsgerichts mit Beschluss ZK1 2019 19 vom 18. Februar 2020 die Vorinstanz nicht an, das Beweisverfahren zu wiederholen, sondern sie wies die Sache zur Vervollständigung des Sachverhalts, allfälligen Ergänzung des Beweisverfahrens und neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurück, weil die Erstinstanz zu Unrecht nicht geprüft habe, ob die Vollmacht von F.________ vom 27. März 2011 und somit auch die darauf abstützenden Zusatzbestimmungen vom 1. Dezember 2012 zum Mietvertrag gültig gewesen seien oder das in diesen Zusatzbestimmungen umschriebene Handeln seines Vaters G.________ nachträglich genehmigt worden sei (Vi-ZEV 2018 20: act. 17), E. 4 und 5). Die Parteien durften diesbezüglich nach Rückweisung der Sache nicht neue Tatsachenbehauptungen vorbringen, sondern der Sachverhalt war gestützt auf die bisherigen Vorbringen der Parteien und die Abnahme der diesbezüglichen Beweisofferten, sofern sie erforderlich waren, zu vervollständigen, weil das Gericht (gemeint ist die erste Instanz) neue Tatsachen und Beweismittel selbst dann nur bis zur Urteilsberatung berücksichtigt, wenn es den Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären hat (Art. 229 Abs. 3 ZPO), und die Vorinstanz das (erste) Urteil bereits am 5. März 2019 sprach. Zum anderen erklärte die Beklagte mit dem Ausdruck „aus dem Hut zaubern“ ohnehin nicht in ausreichender Deutlichkeit, die Dokumente, im Besonderen die Vollmacht vom 27. März 2011, seien gefälscht oder es bestünden Zweifel an der Echtheit der Dokumente. Im Übrigen geht die Beklagte auf die vor­instanzliche Begründung, die nach Auffassung der 1. Zivilkammer vollumfänglich zutreffend ist, nicht ein, weshalb auf diese Begründung (vgl. angef. Urteil, E. 2.5 S. 9) verwiesen werden kann (vgl. BGer, Urteil 5A_369/2016 vom 27. Januar 2017 E. 3.1; § 45 Abs. 5 JG). Ausserdem stellte die Staatsanwaltschaft des Kantons Schwyz, 4. Abteilung, mit Verfügung vom 6. April 2022 das Strafverfahren SU A4 2020 227 gegen die Klägerin betreffend Urkundenfälschung und evtl. Betrug ein mit der Begründung, es bestünden keine genügenden Hinweise mehr dafür, dass es sich bei der Vereinbarung vom 26. März 2011 und der Vollmacht vom 27. März 2011 um Fälschungen handeln könnte. Aufgrund der übereinstimmenden Aussagen der beteiligten Vertragspartner und der Angabe von F.________, wonach er sich um die Belange der Vermietung der Liegenschaft H.________strasse xx in keiner Art gekümmert habe, sei in jedem Fall davon auszugehen, dass C.________ die Zusatzvereinbarung mit G.________ abgeschlossen habe und habe annehmen dürfen, dass er zum Abschluss berechtigt bzw. bevollmächtigt gewesen sei. Es bestünden keine weiteren Anhaltspunkte dafür, dass sich G.________ nicht gemäss der Zusatzvereinbarung gegenüber C.________ habe verpflichten wollen. Auch hinsichtlich der Unterschrift von F.________ unter der Vollmacht vom 27. März 2011 sei davon auszugehen, dass diese tatsächlich von ihm stamme und objektiv keine falsche Unterschrift darstelle (KG-act. 21/1, S. 3 f. N 7). Die Einstellung des Strafverfahrens gegen die Klägerin spricht gegen eine Fälschung, und allein aus dem Umstand, dass die Beklagte am 19. April 2022 Beschwerde gegen diese Einstellungsverfügung an das Kantonsgericht Schwyz erhob (vgl. KG-act. 23 und 23/1), kann nicht geschlossen werden, es liege tatsächlich eine Fälschung vor. Kommt hinzu, dass gemäss der Eingabe der Klägerin vom 2. Mai 2022 die Staatsanwaltschaft des Kantons Schwyz, 4. Abteilung, mit Verfügung vom 13. April 2022 angekündigt habe, auch das Strafverfahren gegen G.________ wegen Urkundenfälschung, evtl. Betrugs zum Nachteil von A.________ einzustellen (KG-act. 28), wozu sich die Beklagte in der Folge nicht äusserte.

Die Beklagte machte mit Eingabe vom 11. Januar 2022 geltend, sie habe nach Einsicht in die Akten des Strafverfahrens am 16. Dezember 2021 erfahren, dass ein weiteres Strafverfahren gegen G.________ wegen Urkundenfälschung und Betrugs hängig sei. In diesem Zusammenhang habe die Staatsanwaltschaft beim Forensischen Institut Zürich ein Gutachten betreffend eine Handschriftenuntersuchung von Unterschriften auf Steuerklärungen eingeholt. Das Gutachten sei zum Schluss gelangt, dass die fraglichen Unterschriften sehr wahrscheinlich bzw. wahrscheinlich gefälscht seien und die Untersuchungsergebnisse eher für die Hypothese sprächen, dass diese Unterschriften tatsächlich von G.________ resp. nicht von dessen früheren Ehefrau E.________ erstellt worden seien. Diese strafrechtlichen Anschuldigungen würden die Glaubhaftigkeit der beklagtischen Darstellung in N III.6.b der Berufungsschrift und in N 3.b und 4 der Eingabe vom 30. November 2021 stützen, wonach G.________ das angebliche Vollmachtsdokument vom 27. März 2011 wahrscheinlich gefälscht habe (KG-act. 17). Die Klägerin bestreitet die Novenberechtigung der Beklagten und deren Vorbringen (vgl. KG-act. 19).

Zum einen kann die Beklagte mit ihrer Eingabe vom 11. Januar 2022 nicht gehört werden, weil laut Art. 317 Abs. 1 ZPO, welche Bestimmung im vorliegenden Verfahren, das in den Anwendungsbereich der beschränkten Untersuchungsmaxime i.S.v. Art. 272 ZPO fällt (vgl. Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO i.V. mit Art. 243 Abs. 2 ZPO), ebenfalls gilt (BGE 144 III 349 E. 4.2.1 S. 352 = Pra 2019 Nr. 88), neue Tatsachen und Beweismittel im Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt werden, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten, und die novenwillige Partei auch die Novenvoraussetzungen substanziieren und beweisen muss (Reetz/Hilber, in: Sutter-Somm/‌Hasenböh­ler/‌Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. A. 2016, Art. 317 ZPO N 34 und 49; Spühler, in: Spühler/‌Tenchio/‌In­fanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. A. 2017, Art. 317 ZPO N 10), was die Beklagte nicht tut. Zum anderen kann aus der Formulierung, wonach die Untersuchungsergebnisse eher für die Hypothese sprächen, die sehr wahrscheinlich bzw. wahrscheinlich gefälschten fraglichen Unterschriften seien tatsächlich von G.________ resp. nicht von dessen ehemaligen Ehefrau E.________ erstellt worden“, nicht ohne Weiteres geschlossen werden, dass diese Unterschriften auch tatsächlich von G.________ gefälscht wurden. Denn mit Blick auf den Grundsatz „in dubio pro reo“ als Beweislastregel muss ein Sachverhalt nach Überzeugung des Gerichts mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit erstellt sein, damit er dem Angeklagten zur Last gelegt werden kann. Für die richterliche Überzeugung ist ein jeden vernünftigen Zweifel ausschliessendes Urteil eines besonnenen und lebenserfahrenen Beobachters erforderlich (BGE 144 IV 345 E. 2.2.3.3). Mit der erwähnten Formulierung im Gutachten vermöchte die Beklagte ebenso wenig den Anforderungen des Beweises im Zivilprozess zu genügen, da selbst diesfalls ein strikter, voller Beweis zu erbringen ist. Dieser gilt nur dann als erbracht, wenn das Gericht nach objektiven Gesichtspunkten von der Richtigkeit einer Sachbehauptung überzeugt ist, d.h. am Vorliegen der behaupteten Tatsache keine ernsthaften Zweifel mehr hat oder allenfalls verbleibende Zweifel als leicht erscheinen (BGer, Urteil 5A_188/2021 vom 21. Februar 2022 E. 3.2). Und selbst wenn hinsichtlich der Unterschriften auf den Steuererklärungen eine Fälschung durch G.________ bewiesen wäre, kann daraus noch nicht geschlossen werden, Letzterer habe auch die Vollmacht vom 27. März 2011 gefälscht (vgl. dazu auch E. 1.3a/cc-f hinten).

Aus diesen Gründen ist der Antrag der Beklagten betreffend Edition der Strafverfahrensakten (vgl. KG-act. 1, S. 17 N 12; KG-act. 17, S. 2 N 4; KG-act. 23) abzuweisen.

cc) G.________ sagte im vorinstanzlichen Verfahren am 28. Januar 2021 als Zeuge auf Vorhalt der Vollmacht vom 27. März 2011 vorerst aus: „Ich habe die Vollmacht vermutlich mal gesehen, aber...“ (Vi-ZEV 2020 12, act. 4, Frage 27). In der Folge erklärte er, er habe nie Kenntnis von einer Vollmacht gehabt, es gebe keinen Nachweis, dass er die Vollmacht gesehen habe (Vi-ZEV 2020 12, act. 4, Frage 28). Er wisse nicht, dass es diese Vollmacht gegeben habe, kenne sie nicht und sehe nicht ein, wofür man eine Vollmacht gebraucht habe, weil er ja mit seinem Sohn den Vertrag vom 26. März 2011 gehabt habe (Vi-ZEV 2020 12, act. 4, Fragen 39 und 45). Auf Vorhalt seines Schreibens an die Klägerin vom 15. Dezember 2013 gab G.________ zu Protokoll, er habe gehört, dass es eine Vollmacht gegeben habe. Er habe aber keine Kenntnis von einer Vollmacht, weshalb ihm diese auch nicht entzogen werden könne (Vi-ZEV 2020 12, act. 4, Fragen 41-43). Derselbe Zeuge sagte auf Vorhalt der Vollmacht ebenso aus, es sei „wahrscheinlich im Sinne und Geiste von dem, was wir miteinander abgemacht haben.“ Der Inhalt decke sich irgendwie mit dem (Vi-ZEV 2020 12, act. 4, Fragen 27 f.). Gemäss diesen Aussagen von G.________, die er im Strafverfahren wiederholt haben soll (vgl. KG-act. 1, S. 8 unten), soll er die Vollmacht vom 27. März 2011 nicht gekannt haben, obwohl er in seinem Schreiben an die Klägerin vom 15. Dezember 2013 ausführte, weder von F.________ eine Mitteilung erhalten noch Kenntnis davon zu haben, dass F.________ ihm die Vollmacht vom 27. März 2011 entzogen habe. Diesem Schreiben legte G.________ die Vollmacht bei (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 6). Entgegen dem Vorbringen der Beklagten (vgl. KG-act. 1, S. 10 Absatz 1) bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass G.________ mit der ausdrücklich erwähnten Vollmacht vom 27. März 2011 die Vereinbarung vom 26. März 2011 gemeint haben könnte. Ausserdem erklärte G.________ als Zeuge, er habe mit seinem Sohn vereinbart, über die Liegenschaft bestimmen zu können, weil er sie auch finanziert, die Hypothekarzinsen bezahlt und die Mieteinnahmen gehabt habe und „informeller Eigentümer“ der Liegenschaft gewesen sei, weshalb er seinen Sohn nicht habe fragen müssen, was er mit der Liegenschaft mache (Vi-ZEV 2020 12, act. 4, Frage 35). G.________ bestätigte somit die Zeugenaussage seines Sohnes, gemäss welcher Letzterer die Vollmacht deshalb unterzeichnet habe, weil sich sein Vater um alles kümmere, insbesondere auch um den ganzen Aufwand, ebenso um die Vertretung gegenüber der Untermieterin und im Zusammenhang mit den ganzen Kosten der Liegenschaft, also die Hypothekarkosten, die Mieteinnahmen etc. (Vi-ZEV 2020 12, act. 5, Frage 23). Aus dem gleichen Grund hatte F.________ bereits die Vereinbarung vom 26. März 2011 abgeschlossen, gab er doch zu Protokoll, er wolle nichts mit dem Ganzen zu tun haben; wenn er als Eigentümer auftreten soll, so sei dies ok, aber er wolle nicht mit irgendwelchen Kosten oder irgendwelchem Aufwand aus dieser Liegenschaft belastet werden; sein Vater habe gesagt, er kümmere sich um dies (Vi-ZEV 2020 12, act. 5, Frage 19). Somit war G.________ – entgegen dem Vorbringen der Beklagten (vgl. KG-act. 1, S. 13 N 7) – anlässlich seiner Befragung im vorinstanzlichen Verfahren der Auffassung, zur in der Vollmacht inhaltlich festgehaltenen Bevollmächtigung von seinem Sohn ermächtigt worden und somit auch ohne schriftliche Vollmacht vom 27. März 2011 bevollmächtigt gewesen zu sein (vgl. auch angef. Urteil, S. 8 unten).

Nach den bisherigen Erwägungen steht zum einen fest, dass F.________ und G.________ übereinstimmend davon ausgingen, die Vertretung des Sohnes durch den Vater sei unabhängig von der Vereinbarung vom 26. März 2011 und der Vollmacht vom 27. März 2011 umfassend gewesen und diese hätten auch den Abschluss der Zusatzbestimmungen vom 1. Dezember 2012 zum Mietvertrag vom 25. März 2011 beinhaltet. Zum anderen kann aus den erwähnten Zeugenaussagen nicht geschlossen werden, die Vollmacht vom 27. März 2011 stelle eine Fälschung dar, zumal nicht massgebend ist, wer die Vollmacht aufsetzte bzw. nicht von Bedeutung ist, dass mit der Zeugenbefragung von G.________ und F.________ nicht geklärt werden konnte, wer die Vollmacht aufsetzte (vgl. Vi-ZEV 2020 12, act. 4, Fragen 28, 30 f., 39 und 41-43 sowie act. 5, Fragen 24-26). Entscheidend ist vielmehr, dass F.________ die Vollmacht kannte und unterzeichnete (vgl. Vi-ZEV 2020 12, act. 5, Fragen 21 f.). Im Folgenden ist zu prüfen, ob gestützt auf andere von der Beklagten geltend gemachten Gründe die Vollmacht vom 27. März 2011 als Fälschung zu qualifizieren oder zumindest in zivilrechtlicher Hinsicht als ungültig aufzufassen ist.

b) Die Beklagte bringt mit Bezug auf die Aussagen von F.________ als Auskunftsperson im Strafverfahren gegen die Klägerin vor, dieser habe geäussert, eine solche Vollmacht nicht zu unterschreiben und sei damals gar nicht mehr in Galgenen (Ortsangabe im Dokument) gewesen (vgl. KG-act. 1, S. 9 oben mit Hinweis auf N 193 ff. des Einvernahmeprotokolls). Die Klägerin legt dar, weshalb die Beklagte mit dem entsprechenden Einvernahmeprotokoll wegen des nur beschränkt zulässigen Novenrechts nicht gehört werden könne (KG-act. 7, S. 7 N 6.3 und S. 15 oben).

aa)Gemäss der vorliegend anzuwendenden Bestimmung von Art. 317 Abs. 1 ZPO (vgl. E. 1.3a/bb vorne) werden neue Tatsachen und Beweismittel im Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten. „Ohne Verzug“ bedeutet möglichst sofort nach ihrem Bekanntwerden bzw. binnen einer oder zwei Wochen seit Entdecken (Spühler, a.a.O., Art. 317 ZPO N 7) oder innert zehn Tagen seit Kenntnis oder Kennenmüssen des Novums oder auch innert einer vom Gericht der Partei angesetzten Frist zur Einreichung einer Rechtsschrift, wenn die Partei während der Frist Kenntnis von einem Novum erlangt (Reetz/Hilber, a.a.O., Art. 317 ZPO N 47 f.). Die novenwillige Partei muss die neuen Tatsachenbehauptungen und die neuen Beweismittel sowie die Novenvoraussetzungen substanziieren und beweisen (vgl. E. 1.3a/bb vorne).

bb) An der Einvernahme von F.________ im Strafverfahren gegen die Klägerin vom 15. November 2019 nahm auch Rechtsanwalt B.________ als Vertreter von A.________ (jetzige Beklagte) teil (KG-act. 1/34, S. 1 f.). Die Beklagte unterlässt es, die Novenvoraussetzungen zu substanziieren und zu beweisen. Insbesondere legt die Beklagte nicht dar, wann sie das Einvernahmeprotokoll erhielt und es dem Gericht einreichte (vgl. KG-act. 1, S. 9 oben). Allein deshalb kann die Beklagte mit dem Einvernahmeprotokoll und dem betreffenden neuen Vorbringen nicht gehört werden. Es kann deshalb offenbleiben, wie es sich um die Ausführungen der Klägerin verhält, dass die Eingabe der Beklagten nicht ohne Verzug erfolgt sei (vgl. KG-act. 7, S. 7 Abs. 2).

Selbst wenn die Beklagte mit ihrem neuen Vorbringen gehört werden könnte, vermöchte sie damit nichts zu ihren Gunsten abzuleiten: In der Einvernahme vom 15. November 2019 in den Strafverfahren SUM 2018 1362 und SUM 2019 1047 sagte F.________ als Auskunftsperson auf Vorhalt der Vollmacht vom 27. März 2011 aus, es sehe aus wie seine Unterschrift, er könne nicht mit Garantie ablehnen, diese Unterschrift angebracht zu haben. Würde man ihm diese Vollmacht heute vorlegen, würde er diese garantiert nicht unterschreiben (KG-act. 1/34, N 193 ff.). Demgegenüber bestätigte F.________ im vorinstanzlichen Verfahren am 28. Januar 2021 als Zeuge, die Vollmacht vom 27. März 2011 unterzeichnet zu haben (vgl. E. 1.3a/cc vorne mit Hinweis auf Vi-ZEV 2020 12, act. 5, Frage 21 f.). Gestützt auf diese Aussagen von F.________ ist eine Fälschung der Vollmacht vom 27. März 2011 nicht bewiesen, zumal nicht entscheidend ist, ob F.________ am 27. März 2011 noch in Galgenen war und die Vollmacht dort unterzeichnete (vgl. E. 1.3c/bb hinten).

c) F.________ unterzeichnete die Vollmacht vom 27. März 2011 lediglich einen Tag nach der zwischen ihm und G.________ am 26. März 2011 abgeschlossenen Vereinbarung. Die Beklagte bringt in diesem Zusammenhang vor, bereits nach allgemeiner Lebenserfahrung und Notorietät würde kaum jemand an einem Tag eine Vereinbarung abschliessen und schon am Folgetag eine dieser Vereinbarung deutlich widersprechende Vollmacht erteilen (KG-act. 1, S. 7 N 6). Die Vollmacht vom 27. März 2011 stehe in völligem Widerspruch zur Vereinbarung vom 26. März 2011 (vgl. KG-act. 1, S. 9 unten). Aufgrund der Aussagen von F.________ im Strafverfahren habe die Unterzeichnung der beiden Dokumente nicht in der zeitlich abgebildeten Art und Weise erfolgen können (KG-act. 1, S. 7 N 6).

Die Klägerin bestreitet den von der Beklagten behaupteten Widerspruch; vielmehr würden sich die beiden Dokumente ergänzen (KG-act. 7, S. 8 f. N 8.2 und S. 17 Abs. 2). Sie legt dar, weshalb die Beklagte aus dem Umstand, dass die beiden Dokumente an zwei aufeinanderfolgenden Tagen unterzeichnet worden seien, nichts zu ihren Gunsten abzuleiten vermöge. Die Aussagen von F.________ im Strafverfahren seien nicht zu hören sowie aus dem Recht zu weisen, weil die Einreichung des Protokolls vom 15. November 2019 zu spät erfolgt sei. Zudem komme die Beklagte weder ihrer Substanziierungsobliegenheit noch ihrer Beweislast nach (vgl. KG-act. 7, S. 10 N 8.3).

aa) In der Vereinbarung vom 26. März 2011 regelten die Vertragsparteien unter anderem die Rechte, die das Verhältnis zu der von der Klägerin gemieteten Liegenschaft betreffen. Es wurde festgehalten, dass F.________ vorgängig alle Massnahmen bezüglich des Grundstücks mit seinem Vater abspricht, insbesondere Verkauf, Erhöhung der finanziellen Belastung (Hypotheken und Verpfändungen), Vermietung, Nutzniessung, Verwaltung sowie Renovation und Abbruch des Gebäudes. Ebenso hatte er den bestehenden Mietvertrag zu respektieren bzw. dessen Kündigung zu unterlassen resp. eine Kündigung konnte nur mit Zustimmung von G.________ erfolgen. Zudem anerkannte F.________ seinen Vater als direkten Ansprechpartner der Mieterin bzw. Klägerin (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 4). Demgegenüber bevollmächtigte F.________ gemäss Vollmacht vom 27. März 2011 seinen Vater, alle Massnahmen im Zusammenhang mit dem Grundstück, insbesondere bei der Vermietung, Nutzniessung, Verwaltung sowie Renovation und Abbruch des Gebäudes, mit Ausnahme des Verkaufs und finanzieller (Mehr)Belastung (Hypotheken und Verpfändung), welche die Zustimmung des Vollmachtgebers erfordern. G.________ wurde ebenfalls ermächtigt, gegenüber sämtlichen privaten oder staatlichen Institutionen und anderen involvierten Dritten die zweckdienlichen, im Zusammenhang mit dem Rechtsgeschäft stehenden Massnahmen zu ergreifen, in Akten Einsicht zu nehmen und Vergleiche oder Verträge abzuschliessen. F.________ anerkannte alle gestützt auf die Vollmacht vorgenommenen Rechtshandlungen und Rechtsgeschäfte seines Vaters als verbindlich. Die Vollmacht war jederzeit im gegenseitigen Einvernehmen zwischen den Parteien widerrufbar (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 5). Musste G.________ gemäss der Vereinbarung vom 26. März 2011 die erwähnten Massnahmen mit seinem Sohn vorgängig absprechen, erhielt er diesbezüglich mit der Vollmacht vom 27. März 2011 freie Hand und konnte in Vertretung seines Sohnes handeln, wobei sie auch die möglichen Rechtshandlungen erweiterte. Insoweit kann nicht geschlossen werden, dass sich diese beiden Dokumente (völlig) widersprechen, zumal aufgrund der Aussagen von F.________ feststeht, dass er nichts mit dem Ganzen zu tun haben wollte bzw. sich sein Vater um alles kümmern sollte, insbesondere auch um den ganzen Aufwand, ebenso um die Vertretung gegenüber der Untermieterin und die ganzen Kosten der Liegenschaft, also die Hypothekarkosten, die Mieteinnahmen etc. (vgl. E. 1.3a/bb vorne).

bb) G.________ sagte im vorinstanzlichen Verfahren bei der Befragung vom 28. Januar 2021 als Zeuge aus, er und sein Sohn hätten die Vereinbarung vom 26. März 2011 eigenhändig unterzeichnet (Vi-ZEV 2020 12, act. 4, Fragen 23-26). Auf Vorhalt der Vollmacht vom 27. März 2011 antwortete G.________ auf die Frage, ob darauf die Unterschrift seines Sohnes stehe, es sehe so aus, er würde dies bejahen. Er habe nicht gesehen, wie sein Sohn die Vollmacht unterzeichnet habe, er sei nicht dabei gewesen (Vi-ZEV 2020 12, act. 4, Fragen 29-31). Letzteres ist nicht erforderlich. Entscheidend ist dagegen, dass F.________ die Unterschrift auf der Vollmacht als seine eigene erkannte (Vi-ZEV 2020 12, act. 5, Fragen 21 f.). Entgegen dem Vorbringen der Beklagten konnte F.________ die beiden Dokumente somit ohne Weiteres am 26. und 27. März 2011 unterzeichnen. Insoweit sich die Beklagte auf die Aussagen von F.________ im Strafverfahren gegen die Klägerin vom 15. November 2019 (vgl. KG-act. 1/34) beruft, kann sie damit nicht gehört werden, weil sie die Novenvoraussetzungen nach Art. 317 Abs. 1 ZPO weder substanziiert noch beweist (vgl. E. 1.3a/bb und 1.3b vorne). Ausserdem vermöchte die Beklagte aus der Aussage von F.________ im Strafverfahren gegen die Klägerin vom 15. November 2019, wonach G.________ nur ein einziges Mal zu ihm ins Büro nach Wallisellen gekommen sei (KG-act. 1/34, Zeilen 147-168), nichts zu ihren Gunsten abzuleiten, da sein Sohn die Vollmacht nicht bei Anwesenheit seines Vaters unterzeichnen musste.

cc) Das Vorbringen der Beklagten, die Vereinbarung vom 26. März 2011 und die Vollmacht vom 27. März 2011 liessen sich auch wegen ihrer ausgesprochenen zeitlichen Nähe zur Löschung der Nutzniessung nicht vereinbaren (KG-act. 1, S. 7 N 6), ist schon aus sich selbst heraus nicht nachvollziehbar. Zudem weist die Klägerin zutreffend darauf hin (vgl. KG-act. 7, S. 10 f. N 8.4), dass das zugunsten von G.________ am 30. Dezember 2009 eingetragene Nutzniessungsrecht am 31. März 2011 und somit nach Unterzeichnung der Vereinbarung vom 26. März 2011 und der Vollmacht vom 27. März 2011 gelöscht wurde (KG-act. 1/19). Diese beiden Dokumente wurden gerade wegen dieser Löschung erstellt, wurde in der Vereinbarung vom 26. März 2011 doch festgehalten, F.________ „versteht, dass das grundbuchamtlich eingetragene lebenslange Nutzniessungsrecht auf dem Grundstück seinem Vater das günstige Wohnrecht ermöglicht“ und „die Aufhebung der Nutzniessung keinesfalls im Interesse des Vaters liegt, aber von der I.________ (Bank I) verlangt wird, damit die auf dem Grundstück lastende Hypothek erhöht werden kann“ sowie F.________ „garantiert seinem Vater das lebenslange Wohnrecht im erwähnten Grundstück, sollte der Vater dieses Recht ausüben während seiner Lebzeit“ und „leistet seinem Vater Ersatz des Schadens, den er seinem Vater verursacht, da dieser das im Grundbuch eingetragene lebenslange Nutzniessungsrecht zugunsten gemeinsamer Interessen (Erhöhung Hypothek) löscht“ (vgl. Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 4).

d) Die Beklagte bringt weiter vor, obwohl sie etwa im Schreiben vom 3. November 2014 stets auf das Fehlen einer Vollmacht hingewiesen habe, habe die Klägerin die angebliche Vollmacht während der drei Jahre dauernden vorprozessualen Korrespondenz nie erwähnt, sondern erstmals in der Schlichtungsverhandlung vorgelegt, was sehr wohl von hoher Relevanz sei (KG-act. 1, S. 10 N 6b Abs. 2). Die Klägerin entgegnet, es würden oftmals erst bei Einleitung des Prozesses die vorhandenen Akten zusammengestellt, weshalb aus dem Nichteinreichen der Vollmacht (und der Vereinbarung vom 26. März 2011) nicht geschlossen werden könne, dass sie im Zeitpunkt des Abschlusses der Zusatzbestimmungen (vom 1. Dezember 2012) nicht bestanden hätten (KG-act. 7, S. 19 N 10.8). Der Einwand der Klägerin überzeugt; ihm ist nichts beizufügen.

e) Die Beklagte macht geltend, aus dem Umstand, dass F.________ weder die Vereinbarung vom 26. März 2011 und die Vollmacht vom 27. März 2011 seinem Schlichtungsgesuch vom 22. Oktober 2013 beigelegt noch darin auf diese beiden Dokumente Bezug genommen habe, sei zu schliessen, dass er davon gar keine Kenntnis gehabt und somit weder die Vereinbarung abgeschlossen noch die Vollmacht erteilt habe (KG-act. 1, S. 7 unten und S. 8 oben). Die Klägerin bestreitet dieses Vorbringen und hält es für unbelegt und neu, weshalb die Beklagte damit nicht gehört werden könne (KG-act. 7, S. 11 f. N 8.5). Die Beklagte äussert sich im weiteren Berufungsverfahren nicht dazu, ob ihre Behauptungen neu sind oder nicht (auch nicht in der Eingabe vom 20. Dezember 2021, KG-act. 15, S. 2 N 2), weshalb sie damit wegen des nur beschränkt zulässigen Novenrechts im Berufungsverfahren nicht gehört werden kann, da sie die Novenvoraussetzungen nach Art. 317 Abs. 1 ZPO weder substanziiert noch beweist (vgl. E. 1.3a/bb und 1.3b vorne). Darüber hinaus ist den Akten zu entnehmen, dass die Beklagte das Schlichtungsgesuch von F.________ mit Eingabe vom 2. Mai 2018 der Vorinstanz einreichte (Vi-ZEV 2018 20: act. 5, Beilage 1), worin sie indessen lediglich ausführte, aus dem Schlichtungsgesuch gehe zumindest indirekt hervor, dass G.________ ohne eine entsprechende Vollmacht seines Sohnes gehandelt habe (Vi-ZEV 2018 20: act. 5, S. 2 letzter Absatz). Gemäss dem Schlichtungsgesuch soll F.________ unter anderem die „Widerrufe Vollmacht“ eingereicht haben (Vi-ZEV 2018 20: act. 5, Beilage 1). Zwar dürfte F.________ die Vollmacht nicht ins Recht gelegt haben. Aber da die Rede von einem Widerruf der Vollmacht ist, muss selbstredend eine Vollmacht bestanden haben. Die Behauptung der Beklagten, wonach für F.________ die Nutzniessung von G.________ faktisch eine Vollmacht darstelle, die es zu widerrufen gegeben habe, ist nicht belegt. Überdies sagte F.________ im vorinstanzlichen Verfahren bei der Befragung vom 28. Januar 2021 als Zeuge aus, dass er die Vollmacht vom 27. März 2011 kenne und unterzeichnet habe. F.________ erklärte auch, weshalb es zur Unterzeichnung der Vollmacht gekommen sei, auch wenn er sie nicht selber erstellt habe (vgl. Vi-ZEV 2020 12, act. 5, Fragen 21-26). Dass die Beklagte mit den Aussagen von F.________ im Strafverfahren gegen die Klägerin vom 15. November 2019 nicht gehört werden kann, wurde bereits dargelegt (vgl. E. 1.3c/bb vorne).

1.4 Aufgrund der bisherigen Erwägungen steht fest, dass die Vollmacht vom 27. März 2011 inhaltlich den Abschluss der Zusatzbestimmungen vom 1. Dezember 2012 zum Mietvertrag vom 25. März 2011 deckt (vgl. E. 1.2 vorne), dass F.________ und G.________ zur Zeit der Vollmachterteilung davon ausgingen, die Vertretung des Ersten durch den Zweiten habe unabhängig von der Vereinbarung vom 26. März 2011 und der Vollmacht vom 27. März 2011 auch den Abschluss der Zusatzbestimmungen zum Mietvertrag umfasst, und dass die Vollmacht vom 27. März 2011 keine Fälschung darstellt (vgl. E. 1.3 vorne).

a) Zu prüfen ist, ob an diesem Ergebnis der Umstand, dass F.________ am 22. Oktober 2013 bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirks March den Antrag auf Feststellung der Ungültigkeit der Zusatzvereinbarung vom 1. Dezember 2012 stellte, etwas ändert (KG-act. 1/21). Die Beklagte schliesst daraus, F.________ sei selber der Auffassung gewesen, dass die Zusatzvereinbarung nichtig sei. Er habe dies zudem im Verwertungsverfahren an das Betreibungsamt mit Schreiben vom 24. Oktober 2013 bekräftigt, worin er ausgeführt habe, seinen Vater nie zum Abschluss einer solchen Zusatzvereinbarung bevollmächtigt zu haben (KG-act. 1, S. 6 N 4). Die Klägerin bestreitet dieses Vorbringen und entgegnet, indem F.________ das Schlichtungsverfahren nicht weitergeführt habe, sei er davon ausgegangen, dass sein Vater die Zusatzvereinbarung rechtsgültig habe abschliessen können (KG-act. 7, S. 5 f. N 6.2).

b) aa) Selbst wenn F.________ am 22. Oktober 2013 der Meinung gewesen wäre, die Zusatzvereinbarung vom 1. Dezember 2012 (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 3a) sei nichtig, so würde dies nichts an den Tatsachen zum Zeitpunkt der Vollmachterteilung vom 27. März 2011 ändern, wie sie eingangs in E. 1.4 zusammenfassend festgehalten wurden.

bb) Es ist weder behauptet noch belegt, dass F.________ das Schlichtungsverfahren nach der Antragsstellung vom 22. Oktober 2014 weiterführte, nachdem die Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirks March ihn mit Verfügung vom 24. Oktober 2013 darum ersucht hatte, die Umstände und Gründe für eine allfällige Ungültigkeitserklärung der Zusatzvereinbarung bis 4. November 2013 schriftlich darzulegen (KG-act. 1/22). Ausserdem fragte die betreffende Schlichtungsbehörde den Rechtsvertreter der Beklagten mit Verfügung vom 7. Januar 2014 an, ob seine Klientin in den Rechtsstreit (Ungültigerklärung der Zusatzvereinbarung vom 1. Dezember 2012) eintreten

oder das Gesuch vom 22. Oktober 2013 zurückziehen wolle (KG-act. 1/24). Weder behauptet die Beklagte noch belegt sie, in der Folge dazu Stellung genommen zu haben oder in den Rechtsstreit eingetreten zu sein. Ebenso wenig ist bekannt oder belegt, dass F.________ oder die Beklagte die am 24. Oktober 2013 erfolgte Einsprache des Ersteren an das Betreibungsamt Galgenen gegen das Lastenverzeichnis in der Pfandverwertung gegen G.________ (KG-act. 1/33) weiterverfolgten. Vielmehr erging der Steigerungszuschlag vom 6. Dezember 2013 durch die Beklagte bzw. dessen Rechtsvertreter unter Berücksichtigung des Mietverhältnisses gemäss Mietvertrag vom 25. März 2011 und der Zusatzvereinbarung vom 1. Dezember 2012 (vgl. KG-act. 1/11). Im Steigerungsprotokoll vom 6. Dezember 2013 wurde wiederholt auf den Mietvertrag vom 25. März 2011 und die Zusatzbestimmungen vom 1. Dezember 2012 hingewiesen und der Aufruf erfolgte mit der Last, d.h. Mietlast (Mietvertrag vom 25. März 2011, Anpassung Mietvertrag vom 1. Dezember 2012; KG-act. 1/10, S. 7 N 17 sowie S. 9 und 12). Daher kann nicht geschlossen werden, F.________ sei selber der Auffassung gewesen, dass die Zusatzvereinbarung „nichtig“ sei. Insoweit sich die Beklagte auch an dieser Stelle auf die Aussagen von F.________ im Strafverfahren gegen die Klägerin vom 15. November 2019 beruft, kann sie damit wegen hier mangelnder Novenberechtigung nicht gehört werden (vgl. E. 1.3c/bb und 1.3b vorne).

2. Die Vorinstanz führte aus, weder aus dem Schreiben vom 9. Juni 2011 oder vom 5. Juli 2011 noch aus den übrigen Akten ergebe sich, dass F.________ die Vollmacht an G.________ gegenüber der Klägerin widerrufen habe oder die Klägerin hinsichtlich des Bestehens der Vollmacht im Abschlusszeitpunkt (der Zusatzbestimmungen vom 1. Dezember 2012) bösgläubig gewesen sei, zumal F.________ seine in den genannten Schreiben ausgesprochene Kündigungsandrohung nicht weiterverfolgt habe und somit einverstanden gewesen sei, dass G.________ weiterhin die Mietzinsen vereinnahme (angef. Urteil, E. 2.6 S. 9 f.).

a) Die Beklagte bringt vor, F.________ habe jegliche Vollmacht seines Vaters im Laufe Juni / Juli 2011 widerrufen, wovon er die Klägerin bereits mit Schreiben vom 9. Juni 2011 und 5. Juli 2011 in Kenntnis gesetzt habe, weil daraus klar hervorgehe, er akzeptiere ab sofort nicht (mehr), dass in Bezug auf die Liegenschaft eine andere Person für ihn handle, sondern er der einzige Ansprechpartner der Klägerin sein wolle. Daher habe die Klägerin im Zeitpunkt des Abschlusses der Zusatzvereinbarung vom 1. Dezember 2012 nicht mehr gutgläubig davon ausgehen können, G.________ sei noch zum Abschluss dieser Vereinbarung bevollmächtigt gewesen. Daran vermöge der Umstand nichts zu ändern, dass F.________ seine Kündigungsandrohung nicht weiterverfolgt habe. Gemäss seinen Aussagen im Strafverfahren habe sein Vater gewusst, dass Ersterer ihm sämtliche Vollmachten entzogen habe. Hätten Unklarheiten bezüglich der Vollmacht bestanden, hätte sich die Klägerin zu deren Klärung an F.________ wenden müssen resp. sich nicht an irgendwelche Erklärungen von G.________ halten dürfen (KG-act. 1, S. 6 N 4 sowie S. 10-12 N 6c).

Die Klägerin bestreitet einen Widerruf der Vollmacht vom 27. März 2011. Ein Widerruf gehe weder aus den Schreiben im Juni / Juli 2011 noch aus den Aussagen von F.________ im vorinstanzlichen Verfahren hervor. Dieser habe die seinem Vater erteilten Vollmachten nur gegenüber den Ämtern widerrufen. F.________ habe denn auch nie dagegen opponiert, dass die Klägerin die Mietzinse seit Beginn des Mietverhältnisses im Mai 2010 bis März 2013 an G.________ bezahlt habe. Die bestrittenen Aussagen von F.________ und G.________ im Strafverfahren seien nicht zu hören (KG-act. 7, S. 19-24 N 11.2-11.5; vgl. auch KG-act. 7, S. 5 f. N 6.2, S. 15-18 N 10.4 und 10.7).

b) aa) Mit Schreiben vom 9. Juni 2011 teilte F.________ der Klägerin mit, dass er Eigentümer der Liegenschaft sei und forderte sie auf, den Mietzins ab sofort auf sein Konto im Voraus einzuzahlen mit dem Hinweis, dass bei Nichtbefolgung der neuen Zahlstelle eine zweite Zahlung verlangt werden könne (KG-act. 1/39). Mit Schreiben vom 5. Juli 2011 mahnte F.________ die Klägerin, dass der Mietzins Juni 2011 bei ihm noch nicht eingetroffen sei. Er setzte ihr eine Zahlungsfrist von 30 Tagen und kündigte an, dass bei unbenutztem Verstreichenlassen das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257d OR aufgelöst werde (KG-act. 1/40). Diese Mitteilungen von F.________ bezogen sich einzig auf die Leistung der Mietzinse. Davon, dass im Übrigen nicht mehr G.________, sondern neu er Ansprechpartner sei, ist nicht die Rede, ebenso wenig von einem Entzug der Vollmacht, obwohl er am 16. Juni 2011 bzw. 5. Juli 2011 gegenüber dem Notariat/Grundbuchamt March und der I.________ (Bank I) sämtliche Vollmachten seines Vaters widerrief (Vi-ZEV 2020 12, act. 5, Beilagen 2 und 3). Etwas anderes geht auch nicht aus den Aussagen des Zeugen F.________ vom 28. Januar 2021 im vorinstanzlichen Verfahren hervor (vgl. Vi-ZEV 2020 12, act. 5, Frage 54 f.). Er gab zu Protokoll, sämtliche seinem Vater erteilten Vollmachten bei allen Ämtern, insbesondere beim Notariat/Grundbuchamt March und bei der I.________ (Bank I), widerrufen zu haben. Er wisse nicht, ob er die Vollmacht vom 27. März 2011 widerrufen habe (Vi-ZEV 2020 12, act. 5, Frage 31-33). Trotz der Schreiben von F.________ vom 9. Juni 2011 und 5. Juli 2011 bezahlte die Klägerin die Mietzinse weiterhin bis März 2013 an G.________ (vgl. Vi-ZEV 2020 12, act. 12, KB 19, 21 und 22). F.________ schritt dagegen nie ein resp. kündigte das Mietverhältnis nicht wie angedroht. Erst mit Erhalt des Schreibens des Betreibungsamtes Galgenen vom 21. Februar 2013 leistete die Klägerin die Mietzinse April 2013 bis Dezember 2013 an das Betreibungsamt (vgl. Vi-ZEV 2020 12, act. 12, KB 23 f.).

bb) Die Beklagte bringt vor, die Klägerin könne aus dem Schreiben von G.________ an sie vom 15. Dezember 2013 nichts zu ihren Gunsten ableiten (KG-act. 1, S. 11). Allerdings stellte die Vorinstanz in ihrem Urteil nicht auf dieses Schreiben ab. In diesem bestätigte G.________, dass sein Sohn ihm die Vollmacht über die Liegenschaft in Galgenen entzogen habe. Entgegen dem Vorbringen der Beklagten (vgl. KG-act. 1, S. 11 Abs. 4) kann daraus jedenfalls nicht geschlossen werden, G.________ habe vom Entzug jeglicher Vollmachten durch seinen Sohn im Zeitpunkt des Abschlusses der Zusatzvereinbarung vom 1. Dezember 2012 gewusst. Insoweit sich die Beklagte diesbezüglich auf die Aussagen von G.________ als Beschuldigter vor der Staatsanwaltschaft des Bezirks March vom 20. Juli 2020 im gegen ihn geführten Strafverfahren (KG-act. 1/37, N 241 ff.) beruft (vgl. KG-act. 1, S. 11 Abs. 4), kann sie damit wegen des vorliegend nicht gegebenen Novenrechts nicht gehört werden (vgl. E. 1.3a/bb und 1.3b vorne), da sie zum einen ihre Novenberechtigung nicht belegt und zum anderen eine solche nicht ersichtlich ist, weil die Einvernahme von G.________ am 20. Juli 2020 stattfand, an der auch der beklagtische Rechtsvertreter teilnahm (KG-act. 1/37, S. 1), und die Beklagte das Einvernahmeprotokoll erst mit Berufungseingabe vom 25. August 2021 einreichte, obwohl die Vorinstanz das nach dem Rückweisungsentscheid des Kantonsgerichts vom 18. Februar 2020 mit Verfügung vom 4. Juni 2020 wieder fortgesetzte Verfahren (Vi-ZEV 2020 12, act. 1) erst mit Urteil vom 23. Juni 2021 abschloss. Ausserdem bestritt G.________ an der erwähnten Stelle, vom Schreiben seines Sohnes an die Klägerin vom 9. Juni 2011 (vgl. E. 2b/aa vorne) bereits im Jahr 2011 gewusst zu haben. Darüber hinaus sagte F.________ im vor­instanzlichen Verfahren aus, lediglich gegenüber sämtlichen Ämtern die Vollmacht seines Vaters widerrufen zu haben (vgl. E. 2b/aa vorne). Zudem erklärte G.________ selber, er sei berechtigt gewesen, über die Liegenschaft zu bestimmen, und habe als „informeller Eigentümer“ handeln dürfen (vgl. E. 1.3a/cc vorne). Ebenso ist – wie die Klägerin bemerkt (KG-act. 7, S. 23 N 11.5) – nachvollziehbar, dass die Klägerin vor dem 15. Dezember 2013 offenbar an G.________ gelangte, um Näheres über dessen Vollmacht zu erfahren, nachdem die Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirks March ihr mit Schreiben vom 4. November 2013 mitgeteilt hatte, F.________ würde die Zusatzvereinbarung vom 1. Dezember 2012 als ungültig erachten (KG-act. 1/23). Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die Klägerin die Vollmacht von G.________ vor dem 4. November 2013 hätte hinterfragen sollen. Ohnehin ist nicht entscheidend, ob G.________ vom Entzug seiner Vollmacht wusste, sondern vielmehr, ob die Klägerin gutgläubig auf die Vollmacht abstellen konnte. Dass Letzteres zu bejahen ist, wurde bereits dargelegt (vgl. E. 2b/aa vorne).

cc) Nach dem Gesagten kann nicht geschlossen werden, F.________ habe die am 27. März 2011 seinem Vater erteilte Vollmacht gegenüber der Klägerin vor Abschluss der Zusatzvereinbarung vom 1. Dezember 2012 widerrufen. Ebenso wenig kann angenommen werden, die Klägerin sei hinsichtlich des Bestehens der Vollmacht im Zeitpunkt vom 1. Dezember 2012 bösgläubig gewesen, weshalb ihr ein allfälliger Widerruf der Vollmacht nicht entgegengehalten werden könnte (vgl. Art. 34 Abs. 3 OR). Insoweit die Beklagte sich auf die Aussagen von F.________ im Strafverfahren gegen die Klägerin vom 15. November 2019 (KG-act. 1/34, N 228 ff., 240 f., 246 ff. und 255 ff.) beruft, kann sie damit wegen des hier nicht gegebenen Novenrechts nicht gehört werden (vgl. E. 1.3a/bb und 1.3b vorne). Zudem vermöchten dessen Aussagen nichts daran zu ändern, dass die Klägerin nichts von einem Widerruf der Vollmacht von G.________ durch seinen Sohn wusste oder wissen musste. Es kann deshalb offenbleiben, ob in der Nichtweiterführung des von F.________ eingeleiteten Schlichtungsverfahrens betr. Ungültigkeit der Zusatzbestimmungen vom 1. Dezember 2012 und der Nichtbestreitung des Lastenverzeichnisses mit der Last „Mietvertrag inkl. Zusatzbestimmung“ (vgl. E. 1.4b/bb vorne) auch eine nachträgliche Genehmigung des Handelns von G.________ durch seinen Sohn zu erblicken ist, wie die Klägerin vorbringt (vgl. KG-act. 7, S. 27 N 14). Unabhängig davon ist aufgrund der rechtsgültig abgeschlossenen Zusatzvereinbarung vom 1. Dezember 2012 zu prüfen, ob die Vorinstanz die Forderung der Klägerin zu Recht guthiess (vgl. E. 3 nachfolgend).

3. Die Vorinstanz führte aus, die Klägerin habe die Höhe der Forderung in ihrem Parteivortrag anlässlich der Hauptverhandlung vom 14. Juni 2018 detailliert und substanziiert dargelegt. Die Beklagte habe hierzu keine substanziierten Bestreitungen vorgetragen, was angesichts der detaillierten und substanziierten Behauptungen der Klägerin nötig gewesen wäre. Einzig mit Bezug auf das Verlegen von 10 m2 Linoleumboden habe die Beklagte an der erwähnten Hauptverhandlung geltend gemacht, dass der Preis von Fr. 1'000.00 für die Verlegearbeiten „völlig unverhältnismässig“ erscheine. Eigene Berechnungen und Erfahrungen aus eigenen Projekten hätten ergeben, dass dies etwa fünfmal mehr wäre, als wenn dieser Boden durch eine Bodenbelagsfirma verlegt worden wäre. Genauere Angaben würden auch diesbezüglich fehlen. lnsbesondere nehme die Beklagte bei ihrer Bestreitung keinen Bezug zu dem in den Unterlagen verwendeten Stundenansatz und zu ausgewiesenen Stunden, wobei bei der konkreten Position in act. 7, S. 21 das Verlegen von ca. 10 m2 „inkl. Bodentreppe“ ausgewiesen sei. Auch hier erfolge deshalb die Bestreitung nicht ausreichend substanziiert. Die im Übrigen angefügte Bemerkung, es widerspreche jeglicher Logik und Realität, dass bei Investitionen über Fr. 30'000.00 keinerlei Handwerkerrechnungen oder sonstige Belege eingereicht worden seien, und ein eigener persönlicher Augenschein habe ergeben, dass im Haus „relativ wenig gemacht worden“ sei, genüge den Anforderungen an das substantiierte Bestreiten ebenso wenig. Dies gelte insbesondere mit Blick darauf, dass die Klägerin ihre Positionen zwar mit handschriftlichen Notizen, aber detailliert und Punkt für Punkt dargestellt habe. Komme hinzu, dass der Zusatzvereinbarung vom 1. Dezember 2012 zu entnehmen sei, G.________ habe die vorgenommenen baulichen Änderungen in Vertretung des damaligen Eigentümers F.________ anerkannt. Anlässlich der Zeugenbefragung habe er zusätzlich ausgeführt, die Bestandteil der Zusatzvereinbarung bildende Aufstellung in KB 3b gesehen sowie „materiell und formell überprüft“ zu haben. Nachfolgend sei deshalb für die Berechnung der im vorliegenden Prozess von der Klägerin geltend gemachten Restforderung von einer ursprünglichen Höhe der vorgenommenen Investitionen von Fr. 29'300.00 – entsprechend der Zusatzvereinbarung vom 1. Dezember 2012 – auszugehen. Die erst im Rahmen des Berufungsverfahrens vor Kantonsgericht Schwyz gestellten Anträge zur Erstellung eines Gutachtens über die Investitionen und zur Vornahme eines Augenscheins in der Liegenschaft seien zu spät erfolgt und deshalb nicht abzunehmen (angef. Urteil, E. 3.1 S. 10 f.). Der von der Klägerin berechnete Entschädigungsanspruch von Fr. 27‘100.00 sei mit Blick auf die in der Zusatzvereinbarung vom 1. Dezember 2012 getroffenen Vereinbarungen korrekt und seitens der Beklagten unbestritten geblieben (angef. Urteil, E. 3.2 S. 11).

a) Die Beklagte stellt den Betrag der Forderung in Abrede. Auch F.________ habe weder von baulichen Massnahmen noch von entsprechenden Dokumenten etwas gewusst. Es müsse angenommen werden, dass die angeblichen entsprechenden Belege fingiert seien. Sie habe die Höhe der Forderung von Anfang an substanziiert bestritten. Aus der Aussage von G.________, die Aufstellung überprüft zu haben, könne nicht auf die Richtigkeit der von der Klägerin behaupteten Forderung geschlossen werden; diese bleibe unbewiesen. Daher seien ein Gutachten über die Investitionen einzuholen und ein Augenschein in der Liegenschaft vorzunehmen (KG-act. 1, S. 15 f. N 11).

Die Klägerin bestreitet die Vorbringen der Beklagten. Diese würden unechte Noven darstellen, weshalb die Klägerin damit nicht gehört werden könne. Die Beklagte habe im vorinstanzlichen Verfahren weder die klägerischen Vorbringen zur Forderungshöhe substanziiert bestritten noch rechtzeitig Beweisanträge gestellt. Auch im Berufungsverfahren fehle es an einer rechtsgenüglichen Bestreitung der von der Klägerin behaupteten Forderungshöhe (KG-act. 7, S. 31 f. N 17).

b) Die Beklagte bestreitet die vorinstanzliche Feststellung nicht, wonach die Klägerin die Höhe der Forderung im Betrag von Fr. 29‘300.00 anlässlich der Hauptverhandlung vom 14. Juni 2018 detailliert und substanziiert dargelegt habe. Ausserdem behauptet die Beklagte lediglich pauschal, sie habe im erstinstanzlichen Verfahren die Höhe der klägerischen Forderung von Beginn weg bestritten. Sie hält nicht fest, in welcher Rechtsschrift sie inwiefern die von der Klägerin detailliert und substanziiert vorgetragene Forderung bestritten haben soll. Damit genügt sie ihrer Substanziierungspflicht nicht, weil der entsprechende Verweis in der Rechtsschrift spezifisch ein bestimmtes Aktenstück nennen und aus dem Verweis selbst klarwerden muss, welche Teile des Aktenstückes als Parteibehauptung gelten sollen (BGer, Urteil 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.2; vgl. auch E. 1.3a/bb vorne). Der nicht beweisbelastete Gegner trifft die Last, substanziiert zu bestreiten, d.h. zumindest in den Grundzügen darzulegen, warum das Vorbringen der Gegenpartei unrichtig ist und wie es sich in Wahrheit verhält (Oberhammer/Weber, in: Oberhammer/‌Domej/‌Haas [Hrsg.], Kurzkommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. A. 2021, Art. 55 ZPO N 12 mit Hinweisen, insbesondere auf BGE 141 III 433 E. 2.6). Fehlt es somit an einer substanziierten Bestreitung der detaillierten klägerischen Forderung, hat das Gericht diese grundsätzlich ohne weitere Prüfung seinem Entscheid zugrunde zu legen, da nur rechtserhebliche, streitige Tatsachen Gegenstand des Beweises bilden (Oberhammer/Weber, a.a.O., Art. 55 ZPO N 11 mit Hinweisen, insbesondere auf BGE 144 III 67 E. 2.1) und es im Geltungsbereich der Verhandlungsmaxime nicht Aufgabe des Gerichts ist, die Richtigkeit nicht substanziiert bestrittener Tatsachen zu prüfen. Nur wenn aufgrund der vorliegenden Verfahrensergebnisse erhebliche Zweifel an der Richtigkeit einer unbestrittenen Tatsache bestehen, hat das Gericht auch im Geltungsbereich der Verhandlungsmaxime ausnahmsweise und gestützt auf Art. 153 Abs. 2 ZPO eine Beweiserhebung von Amtes wegen vorzunehmen (Oberhammer/Weber, a.a.O., Art. 55 ZPO N 11). Solche Zweifel bestehen vorliegend nicht, zumal gemäss der Zusatzvereinbarung vom 1. Dezember 2012 G.________ die vorgenommenen Änderungen in Vertretung des damaligen Eigentümers F.________ anerkannte und er im vor­instanzlichen Verfahren am 28. Januar 2021 als Zeuge aussagte, die Bestandteil der Zusatzvereinbarung bildende Aufstellung in KB 3b gesehen und „materiell und formell überprüft“ zu haben (Vi-ZEV 2020 12, act. 4, Frage 38). Daran vermag nichts zu ändern, dass F.________ weder bauliche Massnahmen noch entsprechende Dokumente bekannt sind (vgl. Vi-ZEV 2020 12, act. 5, Fragen 29 f.), weil sein Vater gestützt auf die Vollmacht vom 27. März 2011 zum Abschluss der Zusatzbestimmungen vom 1. Dezember 2012 berechtigt war (vgl. E. 1.4 vorne). Die von der Beklagten offerierten Beweise – Einholung eines Gutachtens über die Investitionen sowie Durchführung eines Augenscheines in der Liegenschaft – sind daher nicht abzunehmen. Somit steht fest, dass die Klägerin Fr. 29‘300.00 in die Liegenschaft investierte und die Beklagte die von der Klägerin berechnete Entschädigung von Fr. 27‘100.00 nebst Zins zu 5 % seit 8. November 2014 zu bezahlen hat, da die Beklagte die Ausführungen der Vorinstanz zum Zins (vgl. angef. Urteil, E. 4 S. 11 f.) nicht substanziiert in Frage stellt.

An diesem Ergebnis vermag nichts zu ändern, dass die Klägerin im Strafverfahren SU A4 2020 227 betreffend Urkundenfälschung und evtl. Betrug als Beschuldigte anlässlich ihrer Befragung am 22. November 2021 nicht mehr alle Fragen zu den baulichen Änderungen der Liegenschaft beantworten konnte, wie die Beklagte mit Eingabe vom 30. November 2021 ausführte (vgl. KG-act. 9, S. 1 N 2 und S. 2 N 3a; KG-act. 9/1, N 63 ff., 87 ff., 245 ff., 274 ff. und 307 ff.). Es ist nachvollziehbar, dass sie sich ca. zehn Jahre nach den erfolgten Arbeiten nicht mehr im Detail erinnern konnte, mit wessen Hilfe sie und ihr Partner welche Arbeiten im Einzelnen ausführten und wer wie viele Stunden leistete. Erneut ist darauf hinzuweisen, dass die Staatsanwaltschaft des Kantons Schwyz, 4. Abteilung, mit Verfügung vom 6. April 2022 das Strafverfahren SU A4 2020 227 gegen die Klägerin betr. Urkundenfälschung, evtl. Betrug einstellte und unter anderem ausführte, es bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass sich G.________ nicht gemäss der Zusatzvereinbarung vom 1. Dezember 2012 gegenüber C.________ habe verpflichten wollen. In dieser Zusatzvereinbarung werde allem Anschein nach der gemeinsame Wille (der Vertragspartner) zur späteren Entschädigung (der damaligen Vertragspartner) im Mietverhältnis „H.________strasse xx“ wiedergegeben (KG-act. 21/1, S. 3 f. N 7). Auch wenn die Beklagte am 19. April 2022 Beschwerde gegen diese Einstellungsverfügung an das Kantonsgericht Schwyz erhob (vgl. KG-act. 23 und 23/1), bleibt nachvollziehbar, dass sich die Klägerin ca. zehn Jahre nach den erfolgten Arbeiten nicht mehr im Detail erinnern konnte, mit wessen Hilfe sie und ihr Partner welche Arbeiten im Einzelnen ausführten und wer wie viele Stunden leistete.

Die Beklagte erachtet die Erinnerungslücken der Klägerin auch deshalb als nicht plausibel, weil sich letztere an andere Vorgänge aus der gleichen Zeit problemlos habe erinnern können (KG-act. 9, S. 2 N 3a letzter Absatz mit Hinweis auf N 131 ff.), was die Klägerin bestreitet (vgl. KG-act. 13, S. 4 f. N 3.2). Der Einwand der Klägerin ist nachvollziehbar, da der Abschluss eines Mietvertrags per Handschlag und die nachträgliche Verschriftlichung des mündlichen Mietvertrages nicht alltägliche Ereignisse sind, die sich nicht wiederholten im Gegensatz zu Arbeiten, die gemäss den Aussagen der Klägerin insgesamt 7.5 Arbeitswochen umfasst hätten, wobei nicht von Montag bis Freitag durchgearbeitet worden sei (KG-act. 9/1, N 319 ff.).

Die Beklagte bringt vor, die Klägerin habe widersprüchliche Aussagen gemacht, was Letztere bestreitet (KG-act. 9, S. 2 N 3a; KG-act. 13, S. 5 N 3.3). Die Klägerin antwortete auf die Frage der Staatsanwaltschaft, ob sie G.________ gefragt habe, ob er selbst die baulichen Veränderungen auf seine Kosten durchführen würde, vorerst, „ja, was ich zu erinnern vermag“. Indessen korrigierte sie sich in der gleichen Antwort selber, „ich weiss es nicht mehr, ob ich ihn danach fragte“ und am Schluss ihrer Einvernahme bestätigte sie nochmals, sich nicht mehr daran erinnern zu können (KG-act. 9/1, N 162 ff. und 377). Es kann der Klägerin darum nicht vorgeworfen werden, sie habe widersprüchliche Aussagen gemacht.

Erweisen sich sämtliche Vorbringen der Beklagten gegen die Höhe der klägerischen Forderungen als nicht stichhaltig, ist Erstere zu verpflichten, der Klägerin eine Entschädigung von Fr. 27‘100.00 nebst Zins zu 5 % seit 8. November 2014 zu leisten. Demzufolge ist – entgegen der Auffassung der Beklagten (vgl. KG-act. 1, S. 18 N 13) – auch der Rechtsvorschlag aufzuheben (vgl. angef. Urteil, E. 5 S. 12).

4. Die Vorinstanz auferlegte die Gerichtskosten beider Verfahren (ZEV 2018 20 und ZEV 2020 12) der Beklagten, da diese unterlegen sei, und verpflichtete sie, der Klägerin eine Parteientschädigung von total Fr. 5‘000.00 zu bezahlen (angef. Urteil, E. 6.1 S. 12 f.). Weil die Beklagte im vorliegenden Verfahren letztendlich unterliege, seien auch sämtliche Prozesskosten des Berufungsverfahrens ZK1 2019 19 (Gerichtskosten von Fr. 3‘000.00 und Parteientschädigung von Fr. 2‘500.00) der Beklagten zu überbinden (angef. Urteil, E. 6.2 S. 13).

a) Die Beklagte wendet ein, die Vorinstanz habe die Kosten des ersten Berufungsverfahrens zu Unrecht ihr auferlegt, da sie im besagten Verfahren wesentlich obsiegt habe (KG-act. 1, S. 18 N 14). Die Klägerin bestreitet dies mit dem Hinweis, die vorinstanzliche Kosten- und Entschädigungsregelung sei korrekt (KG-act. 7, S. 34 N 20).

b) Mit Beschluss ZK1 2019 19 vom 18. Februar 2020 führte die 1. Zivilkammer des Kantonsgerichts aus, es sei nicht ohne Weiteres absehbar, welche Partei letztlich in welchem Umfang obsiegen werde. Daher sei die Entscheidung über die Verteilung der Prozesskosten des Berufungsverfahrens ebenfalls der Vorinstanz zuzuweisen und die 1. Zivilkammer des Kantonsgerichts beschränke sich auf die Festsetzung der Kostenhöhe (Vi-ZEV 2018 20: act. 17). Machte das Kantonsgericht die Verteilung der Prozesskosten im Berufungsverfahren ZK1 2019 19 somit vom damals noch unbekannten Obsiegen/Unterliegen der Parteien abhängig und ist die Klage vollumfänglich gutzuheissen (vgl. E. 3b vorne), ist die vorinstanzliche Kosten- und Entschädigungsregelung für das Berufungsverfahren ZK1 2019 19 nicht zu beanstanden.

5. Zusammenfassend ist die Berufung abzuweisen, weshalb die Beklagte für das Berufungsverfahren kosten- und entschädigungspflichtig wird.

Die Kosten des Berufungsverfahrens sind auf pauschal Fr. 3‘000.00 festzulegen (vgl. KG-act. 2). Die Höhe der Parteientschädigung ist nach pflichtgemässem Ermessen festzusetzen, weil die Klägerin keine spezifizierte Kostennote über ihre Tätigkeit und ihre Auslagen einreichte (vgl. § 6 Abs. 1 Satz 3 GebTRA). Vorliegend beträgt der Streitwert Fr. 27’100.00, sodass von einem Grundhonorar zwischen Fr. 1'650.00 bis Fr. 6'600.00 auszugehen ist (vgl. § 8 Abs. 2 GebTRA). Im Rahmen dieses Mindest- und Höchstansatzes ist die Vergütung nach den Gesichtspunkten der §§ 1 und 2 GebTRA frei zu bestimmen, wobei im Berufungsverfahren das Honorar 20 bis 60 % der in § 8 festgesetzten Ansätze beträgt (§ 11 GebTRA). Die Streitsache kann nicht als unwichtig bezeichnet werden und ist ebenso wenig als einfach aufzufassen. Der klägerische Rechtsvertreter hatte eine Berufungsschrift von rund 20 Seiten sowie zahlreiche weitere Eingaben zu studieren (vgl. KG-act. 1, 9, 15, 17 und 23), nahm in einer über 30-seitigen Berufungsantwort und anderen Eingaben Stellung dazu (vgl. KG-act. 7, 13, 19 und 26) und machte seinerseits weitere Eingaben (vgl. KG-act. 11, 21 und 28). In Anbetracht sämtlicher Umstände erscheint es angemessen, die zu Gunsten der Klägerin auszusprechende Parteientschädigung auf Fr. 3‘500.00 (inkl. Auslagen und MWST) festzusetzen;-

erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen und das angefochtene Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht March vom 23. Juni 2021 bestätigt.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens in der Höhe von pauschal Fr. 3‘000.00 werden der Beklagten auferlegt und vom geleisteten Kostenvorschuss in der gleichen Höhe bezogen.

3. Die Beklagte ist verpflichtet, der Klägerin für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3‘500.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 113 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Verfassungsbeschwerde beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; vorbehalten bleibt die Geltendmachung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung mit Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG, die in der gleichen Rechtsschrift bzw. bei alleiniger Einlegung innert derselben Frist einzureichen ist. Die Beschwerdeschrift muss Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 27'100.00.

5. Zufertigung an Rechtsanwalt B.________ (2/R), Rechtsanwalt D.________ (2/R) und die Vorinstanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, unter Rückgabe der Akten) und an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).

Namens der 1. Zivilkammer

Der Kantonsgerichtspräsident Der Gerichtsschreiber

Versand

14. September 2022 kau

Kantonsgericht Schwyz

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