ZK1 2021 39 - Hundehaltung/Kündigungsschutz/Forderung aus Miete

Kantonsgericht Schwyz

1

Urteil vom 8. September 2022

ZK1 2021 39

Mitwirkend

Kantonsgerichtsvizepräsidentin lic. iur. Daniela Pérez-Steiner, Kantonsrichter Pius Schuler, Jörg Meister, Josef Reichlin und lic. iur. Jeannette Soro, Gerichtsschreiber lic. iur. Mathis Bösch.

In Sachen

A.________, Kläger und Berufungsführer, vertreten durch Rechtsanwalt B.________,

gegen

Genossame Lachen, Postfach 264, Aastrasse 12/14, 8853 Lachen, Beklagte und Berufungsgegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt C.________,

betreffend

Hundehaltung/Kündigungsschutz/Forderung aus Miete

(Berufung gegen das Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht March vom 8. Juni 2021, ZEV 2020 37);-

hat die 1. Zivilkammer,

nachdem sich ergeben:

A. Die Genossame Lachen vermietete mit Vertrag vom 29. März 2016 A.________ und E.________ eine 5.5 Zimmerwohnung im 2. OG des Mehrfamilienhauses an der F.________strasse xx in 8853 Lachen SZ. Nach einer Sanierung bezogen die Kläger ab 1. Juli 2019 im gleichen Mietobjekt eine andere 5.5 Zimmerwohnung im 1. OG. Nach Ziff. 6.3 der allgemeinen Be­stimmungen zum Mietvertrag gilt für grössere Haustiere folgende Regelung (ZEV 20 37 Vi-act. 1 KB 3 bzw. Vi-act. 6 BB 3):

Katzen, Hasen, Hunde, Papageien und Reptilien dürfen nicht gehalten oder gehütet werden. Vorbehalten bleibt die schriftliche Zustimmung des Vermieters.

Dem Vermieter steht es zu, jederzeit unter Einhaltung einer den Umständen angemessenen Frist seine schriftlich erteilte Zustimmung zu widerrufen, sofern die mit der Zustimmung verbundenen Auflagen verletzt werden, sich Übelstände ergeben oder begründete Reklamationen von Mitbewohnern vorliegen.

Wird die Tierhaltung stillschweigend geduldet, so erfolgt dies nur auf Zusehen hin (ebd. KB 3 Ziff. 6.4).

B. Nach einem seitens der Mieter mit begründeter E-Mail vom 21. Januar 2020 erbetenen (Vi-act. 6 BB 8) erfolglosen Gespräch Ende Januar 2020 zwischen den Vertragsparteien über eine Zustimmung zum Vorhaben der Mieter, für ihren an Autismus leidenden Sohn einen Assistenzhund zu halten und auszubilden, teilten die Mieter der Vermieterin den Einzug eines Hundes mit und ersuchten um wohlwollende Prüfung ihrer Situation (je Vi-act. 1 KB 7). Die Vermieterin rügte am 17. Ap­ril 2020 die Anschaffung eines Hundes ohne ihre Zustimmung sowie weitere Missstände und forderte die Mieter auf, diese bis spätestens Ende Mai 2020 zu beseitigen (ebd. KB 11). Nach anwaltlicher Korrespondenz (ebd. KB 12 f.) kündigte die Vermieterin am 18. Juni 2020 die Wohnung wegen andauernder Verletzung des Mietvertrages (ZEV 20 38 Vi-act. 1 KB 5 f.).

C. Die Mieter verlangten beim Bezirksgericht March mit separaten Klagebewilligungen vom 27. Oktober 2020 am 20. No­vember 2020 soweit dies nachfolgend noch von Interesse ist einerseits die Haltung eines Hundes der Rasse „Malteser“ in ihrer Wohnung zu bewilligen (ZEV 20 37 Vi-act. 1 Antrag Ziff. 1 gestützt auf Schlichtungsgesuch vom 15. Juni 2020, KB 2), andererseits die Kündigung der Wohnung vom 18. Juni 2020 per 30. September 2020 als missbräuchlich zu bezeichnen, eventualiter das Mietverhältnis zu erstrecken (ZEV 20 38 Vi-act. 1 Anträge Ziff. 1 und 2 sowie KB 2). Mit Urteil vom 8. Juni 2021 wies der Einzelrichter die Kläger mit ihren Begehren unter Kosten- und Entschädigungsfolgen ab (angef. Urteil ZEV 20 38 Dispositivziffer 2 ff.).

D. Gegen das Urteil erheben die Kläger rechtzeitig Berufung mit den Anträgen, in Aufhebung von Ziffern 2, 3 und 4 des Dispositivs des angefochtenen Urteils sei die Kündigung als missbräuchlich zu bezeichnen und die Beklagte zu verpflichten, den Klägern die Hundehaltung für den Hund der Rasse „Malteser“ in der Wohnung zu bewilligen. Eventualiter sei die Angelegenheit an die Vorinstanz zurückzuweisen, um die Erstreckung des Mietverhältnisses zu beurteilen. Subeventualiter sei eine zweijährige Erstreckung des Mietverhältnisses zu gewähren. Die Beklagte beantragt mit Antwort vom 31. August 2021, die Berufung vollumfänglich abzuweisen (KG-act. 8);-

und in Erwägung:

1. Die Berufung ist angesichts des im Wesentlichen unbestritten geltend gemachten Streitwerts von Fr. 99‘975.00 (Berufung II/2; angef. Urteil E. 4) gegen den erstinstanzlichen Endentscheid zulässig (Art. 308 ZPO).

2. Nach Art. 271a Abs. 1 OR ist die Kündigung durch die Vermieterin anfechtbar, wenn sie etwa ausgesprochen wird, (lit. a) weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht oder (lit. d) während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat. Art. 271a OR stützt sich auf zwei Methoden: Gemäss Abs. 1 lit. a, b, c und f besteht ein sachlicher Kündigungsschutz gegen bestimmte verpönte Kündigungsmotive des Vermieters, Abs. 1 lit. d und e sowie Abs. 2 statuieren einen zeitlichen Kündigungsschutz und schliessen die Vermieterkündigung innerhalb einer Sperrfrist aus (Weber, BSK, 7. A. 2020, Art. 271/271a OR N 9 m.H.). Eine ordentliche oder ausserordentliche Vermieterkündigung während der Sperrfrist ist indes zulässig (ebd. N 28; vgl. auch Higi, ZK, 4. A. 1996, Art. 271a OR N 212 f.; Hulliger/Heinrich, CHK, 3. A. 2016, Art. 271-271a OR N 12), wenn sie wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme erfolgt (Art. 271a Abs. 3 lit. c OR). Nicht missbräuchlich ist im Regelfall die Kündigung wegen vertraglichen Fehlverhaltens des Mieters (Blumer, KUKO, 3. A. 2014, Art. 271/271a OR N 6). Namentlich gilt bislang, wie der Vorderrichter unter Hinweisen auf die Lehre und Rechtsprechung ausführt, die unerlaubte Tierhaltung als schwere Pflichtverletzung des Mieters (angef. Urteil E. 2.3 S. 9).

a) Der Vorderrichter erachtete es nicht als nachgewiesen, dass die mit Schlichtungsgesuch vom 15. Juni 2020 eingeleitete Klage betreffend die Bewilligung der Hundehaltung missbräuchlich einzig zur Herbeiführung einer Sperrfrist für eine Kündigung im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR erhoben wurde (angef. Urteil E. 2.2). Er ging jedoch davon aus, dass die Kläger mit der Hundehaltung in schwerwiegender Weise ihre Pflichten als Mieter verletzt und sich daher nicht auf die Kündigungssperrfrist berufen und die Kündigung während laufendem Schlichtungsverfahren anfechten könnten (ebd. E. 2.3 sowie Art. 271a Abs. 3 lit. c OR).

b) Die Berufungsführer streben die Klärung der Frage an, ob die Beklagte eine Hundehaltung zwecks therapeutischer Massnahme für ihren autistischen Sohn ohne Weiteres ablehnen und gestützt darauf eine Kündigung aussprechen könne. Ihnen gehe es nicht um die Anschaffung eines Hundes, sondern um diejenige eines medizinischen Hilfsmittels bzw. um eine therapeutische Massnahme. Sie räumen ein, im Februar 2020 nach Gesprächen und Korrespondenz mit der Beklagten ohne Bewilligung einen Hund zu sich genommen zu haben, worauf ihnen nach abermals abschlägiger Antwort auf ein erneutes Gesuch gekündigt worden sei (Berufung S. 4 ff.). In tatsächlicher Hinsicht ist im Berufungsverfahren mithin unbestritten, dass sich die Kläger über die mehrfachen Mitteilungen der Beklagten, bei Hunden in keinem Fall eine Bewilligung zu erteilen, hinwegsetzten und unerlaubt einen Hund hielten. Die Beklagte als Anbieterin vieler Mietwohnungen begründete die Verweigerung der Bewilligung im Interesse aller Mieter damit, für rechtsgleiche, geordnete und sozialverträgliche Verhältnisse sorgen und die Einhaltung des Hundehalteverbotes wie bei allen anderen Mietern durchsetzen zu wollen sowie u.a. mit Reklamationen anderer Mieter (je Vi-act. 1 KB 11 und KB 13).

aa) Entgegen der Auffassung der Berufungsführer kann der oben zitierten (s. lit. A) allgemeinen Mietvertragsbestimmung nicht entnommen werden, dass die Vermieterin nur in begründeten Fällen ihre Zustimmung zur gewünschten Hundehaltung verweigern kann, wie der Vorderrichter angesichts dessen, dass im Mietrecht kein allgemeiner Anspruch auf Hundehaltung besteht, zutreffend feststellte. Der Wortlaut der entsprechenden Regelung des Mietvertrags, wonach keine Hunde gehalten oder gehütet werden dürfen, ist klar. Es besteht ein grundsätzliches Verbot für das Halten von Hunden unter dem Vorbehalt einer schriftlichen Zustimmung der Vermieterin. Dass die Vermieterin eine einmal erteilte Zustimmung zur Abweichung vom grundsätzlich vereinbarten Hundehalteverbot jederzeit nur unter bestimmten Gründen (Verletzung von Auflagen, Übelstände und Reklamationen) widerrufen kann, lässt nicht darauf schliessen, dass die Zustimmung selbst nur begründet verweigert werden dürfte. Aufgrund des Mietvertrages waren daher die Kläger entgegen ihrer Meinung nie legitimiert, einen Anspruch auf Bewilligung eines Hundes nach Treu und Glauben im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR geltend zu machen bzw. einzuklagen. Vielmehr war ihnen die Hundehaltung vertraglich verboten.

bb) Die Berufungsführer verweisen zwar auf Literatur, welche die Zulässigkeit eines vertraglichen Heimtierhaltungsverbots angesichts des Rechts auf Persönlichkeitsentfaltung, des Gleichbehandlungsgebots, der Mensch-Tier-Be­zie­hung und des üblichen Gebrauchs der Mietsache infrage stellt. Sie legen gestützt darauf aber nicht konkret dar, das vorliegende Verbot sei grund- bzw. mietrechtlich beschränkt. Soweit setzt die Berufung mithin keine Kontrolle durch die Rechtsmittelinstanz in Gang und zeigt insbesondere nicht auf, inwiefern das angefochtene Urteil verbessert werden müsste. Auf die Berufung ist daher bezüglich dieser Lehrmeinungen nicht einzutreten. Abgesehen davon fällt insbesondere bei Vereinbarungen unter Privaten die Annahme ausser Betracht, die Kläger würden im Gebrauch der Mietsache durch das vorliegende grund­sätzli­che Tierhalteverbot in ihrer persönlichen Freiheit tangiert. Dieses Grundrecht umfasst selbst im Verhältnis zum Staat keine allgemeine Handlungsfreiheit. Umso weniger kann der Freiheitsanspruch eine Vermieterin hier bei der Durchsetzung eines vertraglichen Tierhalteverbots beschränken, kann sie es doch schon ohne Angabe von Gründen ablehnen, überhaupt bestimmten Personen ein Mietobjekt zum Gebrauch zu überlassen (Vertragsautonomie). Bei der Tierhaltung handelt es sich um ein besonderes persönliches Bedürfnis, das hier trotz der gewandelten Rechtsstellung des Tieres nicht die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts, sondern wenn schon die Pflicht des Mieters um Rücksichtnahme auf andere Mieter betrifft (zu Letzterem Blumer, a.a.O., Art. 256 OR N 9). Das vorliegende, Kleintiere nicht erfassende, vertragliche Tierhalteverbot stellt mithin keine unzulässige, von den Pflichten des Vermieters abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters im Sinne von Art. 256 Abs. 2 lit. b OR dar. Dass sich die Berufungsführer anerkanntermassen (Berufung S. 5 Ziff. 4) über das weder grund- noch mietrechtlich beschränkte Verbot bzw. die trotz mehrfachen Ersuchens (vgl. unten lit. cc in fine) fehlende Zustimmung der Vermieterin hinwegsetzten, ist daher als ein schwerwiegendes vertragliches Fehlverhalten anzusehen.

cc) Angesichts der geltend gemachten gesundheitlichen Probleme des Sohnes (ZEV 2020 37 bzw. 38 je Vi-act. 1 KB 7) mag der Wunsch nach der Zustimmung der Vermieterin, entgegen dem vertraglichen Hundehalteverbot einen Malteser halten zu können, nachvollziehbar sein. In einem Mietverhältnis, in welchem das Halten von Hunden grundsätzlich verboten ist, kann angesichts der vom Vorderrichter zutreffend vermerkten Vertragsautonomie (angef. Urteil E. 2.3 in fine und oben lit. bb) jedoch nicht durch den Richter entschieden werden, inwiefern eine Vermieterin neuen, mit dem bestehenden Vertrag nicht vereinbaren Bedürfnissen von Mietern zu entsprechen hat oder nicht. Somit ist hier nicht zu beurteilen, ob die Behauptung der Kläger, den Hund als therapeutische Massnahme für ihren autistischen Sohn zu halten, zutreffend oder, wie die Beklagte behauptet, vorgeschoben bzw. ein „Märchen“ ist. Diskriminierungen von beeinträchtigten Personen werden im Berufungsverfahren gegen das Anliegen der Beklagten um rechtsgleiche Durchsetzung des vertraglichen Hundehaltungsverbots nicht geltend gemacht. Wenn die Kläger entgegen diesem Verbot (vgl. oben lit. aa), den bereits erwähnten unbestritten nicht zustimmenden Mitteilungen der Vermieterin im Vor­aus (lit. B und E. 2.b, dazu auch angef. Urteil E. 1.3 S. 4) und der unter Kündigungsandrohung für den Widerhandlungsfall erfolgten, ebenfalls unbestrittenen weiteren mündlichen Ablehnung der Hundehaltung (ebd. S. 5) einen Hund in der Wohnung halten, liegt eine mutwillige Vertragsverletzung vor. Diese vertraglich verbotene bzw. unerlaubte Tierhaltung erachtete der Vorderrichter zu Recht als eine schwere Pflichtverletzung. Aufgrund dieses mutwillig vertragswidrigen Verhaltens der Kläger war der Beklagten die Fortsetzung des Mietverhältnisses objektiv nicht mehr zumutbar (vgl. etwa BGer 4A_621/2019 vom 26. Februar 2020 E. 3.1), unabhängig davon, in welchem konkreten Ausmass der vertragswidrig angeschaffte Hund zurzeit der Kündigung die anderen Mieter störte oder Verständnis für den Wunsch der Mieter besteht, zum Wohle ihres Sohnes einen Hund zu halten.

c) Aus diesen Gründen erweist sich die per Ende September 2020 ausgesprochene Kündigung vom 18. Juni 2020, die nach einer weiteren, dieses Mal schriftlichen Kündigungsandrohung vom 17. April 2020 und anwaltlicher Korrespondenz vom 12. Mai/5. Juni 2020 erfolgte (KB 11 ff.), nicht als missbräuchlich, sondern im Sinne von Art. 271a Abs. 3 lit. c OR als gerechtfertigt. Angesichts der im Mietverhältnis grundsätzlich verbotenen, mutwillig in Verletzung des Mietvertrags aufgenommenen und trotz Abmahnung nicht aufgegebenen Hundehaltung ist auf andere seitens der Beklagten geltend gemachte Missstände bzw. deren Bestreitung durch die Kläger nicht mehr einzugehen. Sie können unter vorliegenden Umständen keine Anfechtbarkeit der Kündigung im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR mehr begründen, nachdem die Kündigung wegen der im Mietverhältnis grundsätzlich verbotenen Hundehaltung nicht anfechtbar ist.

3. Der Mieter kann die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Eine Erstreckung ist nur möglich, wenn keine Ausschlussgründe im Sinne von Art. 272a OR erfüllt sind (Permann, OFK, 3. A. 2016, Art. 272a OR N 2). Die Erstreckung ist wie die Anfechtbarkeit im Falle des zeitlichen Kündigungsschutzes (Art. 271a Abs. 3 lit. c OR, vgl. oben E. 4.a) wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. b OR; vgl. auch Futterlieb, SVIT-Kommentar, 4. A. 2018, Art. 271a OR N 90). Dieser Ausschlussgrund besteht grundsätzlich ebenfalls, wenn die Vermieterin auf eine vorzeitige Kündigung verzichtet und es bei einer ordentlichen Kündigung bewenden lässt (Hulliger, SVIT-Kommentar, 4. A. 2018, Art. 272a OR N 6), wobei der Umstand, dass die Vermieterin ordentlich kündigte, ein Indiz gegen die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses bilden kann (Weber, BSK, 7. A. 2020, Art. 272a OR N 2 m.H.). Ist anzunehmen, der Mieter würde auch künftig seine vertraglichen Verpflichtungen verletzen, spricht dies indes gegen eine Erstreckung (BGer 4A_62/2010 vom 13. April 2010 E. 6.1.1 m.H.).

a) Der Vorderrichter lehnte die Erstreckung des Mietverhältnisses in Berücksichtigung der faktischen Erstreckung von bereits mehr als acht Monaten – inzwischen von bald zwei Jahren – im Wesentlichen mit der Begründung ab, die mehrmals auf das Hundeverbot hingewiesenen Kläger hätten sich darüber hinweggesetzt und dadurch ihre Pflichten als Mieter schwer verletzt.

b) Es ist unbestritten, dass die Kläger sich über mehrfache Hinweise der Beklagten auf das Hundehalteverbot hinweggesetzt haben (vgl. oben E. 2.b). Eine Erstreckung des Mietverhältnisses ist daher nach Art. 272a Abs. 1 lit. b OR ausgeschlossen, umso mehr als anzunehmen ist, dass die Kläger während der Erstreckung weiterhin das Hundehalteverbot verletzen würden.

4. Aus diesen Gründen ist die Berufung, soweit darauf einzutreten ist, abzuweisen und das angefochtene Urteil zu bestätigen. Ausgangsgemäss gehen die Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Kläger (Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 95 Abs. 1 ZPO; §§ 2, 6 und 11 GebTRA);-

erkannt:

1. Die Berufung wird, soweit darauf einzutreten ist, abgewiesen und das angefochtene Urteil bestätigt.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 5‘000.00 werden den Klägern auferlegt und aus dem Kostenvorschuss gedeckt. Der Rest des Vorschusses von Fr. 3‘000.00 wird den Klägern aus der Kantonsgerichtskasse zurückbezahlt.

3. Die Kläger werden solidarisch verpflichtet, die Beklagte für das Berufungsverfahren mit Fr. 3‘000.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu entschädigen

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; die Beschwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 99‘975.00.

5. Zufertigung an die Parteivertreter (je 2/R) und die Vorinstanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, mit den Akten) und die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).

Namens der 1. Zivilkammer

Die Kantonsgerichtsvizepräsidentin Der Gerichtsschreiber

Versand

8. September 2022 kau