ZK1 2020 38 - Forderung

Kantonsgericht Schwyz

1

Urteil vom 31. Januar 2022

ZK1 2020 38

Mitwirkend

Kantonsgerichtspräsident Prof. Dr. Reto Heizmann, Kantonsrichter Pius Schuler, Jörg Meister, Josef Reichlin und lic. iur. Jeannette Soro, Gerichtsschreiber MLaw Patrick Neidhart.

In Sachen

**1.**A.________, Beklagte und Berufungsführerin, **2.**B.________, Beklagter und Berufungsführer, vertreten durch Rechtsanwalt C.________,

gegen

D.________ AG, Klägerin und Berufungsgegnerin,

betreffend

Forderung

(Berufung gegen das Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht Höfe vom 21. September 2020, ZEO 2019 78);-

hat die 1. Zivilkammer,

nachdem sich ergeben und in Erwägung:

1. a) Am 15. Oktober 2019 (verbessert mit Eingabe vom 28. Oktober 2019; Vi-act. A/Ib) reichte die Klägerin bzw. Berufungsgegnerin Klage gegen die Beklagten resp. Berufungsführer ein mit folgenden Rechtsbegehren (Vi-act. A/Ia):

Als ehemalige Pächter des Restaurants „E.________“ in Wollerau mit Säli, Gartenwirtschaft, 4-Zimmer-Wohnung im 1. OG und 3.5 Zimmer­wohnung im 2. OG:

1. Ist die beklagte Partei gemäss Vertrag zu verpflichten, die ausstehenden Mietzinse Juni und Juli 2017, sowie die Nebenkosten 01.01.2017 bis 31.07.2017 im Streitwert von CHF 15‘295.75, plus deren aufgelaufener Zinsen von 5 % seit dem 01.07.2018 zu bezahlen.

2. Ist die beklagte Partei zu verpflichten, gemäss Rechnungs-Auflistung, für den per Hausabgabe am 31.07.2017 von RA C.________, Anwaltsvertretung der Eheleute A+B.________, fotodokumentarisch belegten Schaden im Säli links im Streitwert von CHF 15‘360.85 aufzukommen, plus deren aufgelaufener Zinsen von 5 % seit dem 01.07.2018.

3. Die beklagte Partei ist zu verpflichten, die Endreinigung der Wirtewohnung im Streitwert von CHF 800, plus deren aufgelaufener Zinsen von 5 % seit dem 01.07.2018 zu bezahlen.

4. Ist die beklagte Partei zur Übernahme unserer zur Betreibung aufgewendeten Kosten zu verpflichten und unsere sonstigen Aufwendungen angemessen zu entschädigen.

5. Der Rechtsvorschlag in den Betreibungen Nr. xx und yy des Betreibungsamtes Höfe, 8832 Wollerau, ist aufzuheben.

6. Das Rechtsbegehren wird unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der beklagten Partei gestellt.

Die Beklagten beantragten am 6. Februar 2020, die Klage sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Klägerin vollumfänglich abzuweisen (Vi-act. A/II). Am 26. Mai 2020 fand die Verhandlung vor dem Einzelrichter am Bezirksgericht Höfe statt (Vi-act. D2). Mit Urteil vom 21. September 2020 erkannte der Einzelrichter am Bezirksgericht Höfe was folgt (angefochtenes Urteil):

1. Die Beklagten werden verpflichtet, der Klägerin CHF 10‘295.75 zuzüglich Zins zu 5 % seit 01. Juli 2018 für die ausstehenden Mietzinsen und Nebenkosten zu bezahlen.

2. Im obgenannten Umfang wird der Rechtsvorschlag in den Betreibung Nr. xx und yy des Betreibungsamtes Höfe beseitigt und der Klägerin Rechtsöffnung erteilt.

3. Rechtsbegehren Ziffer 2 und 3 der Klage werden abgewiesen.

4. Auf Rechtsbegehren Ziffer 4 der Klage wird nicht eingetreten.

5.1 Die Gerichtskosten in Höhe von CHF 3‘000.00 werden zu zwei Dritteln, CHF 2‘000.00, der Klägerin und zu einem Drittel, CHF 1‘000.00, den Beklagten unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt und vom Kostenvorschuss der Klägerin von CHF 3‘000.00 bezogen.

5.2 Die Beklagten haben der Klägerin solidarisch haftend unter dem Titel des Gerichtskostenersatzes CHF 1‘000.00 zu bezahlen.

6. Die Klägerin hat den Beklagten eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 2‘640.00 zu bezahlen.

7. [Rechtsmittel]

8. [Zufertigung]

b) Dagegen erhoben die Beklagten bzw. Berufungsführer am 23. Oktober 2020 Berufung und stellten folgende Rechtsbegehren (KG-act. 1):

1. In Gutheissung der Berufung seien Dispositiv-Ziffern 1, 2, 5.1, 5.2 und 6 des angefochtenen Urteils ZEO 2019 78 des Einzelrichters der Höfe vom 21. September 2020 aufzuheben und die Klage vom 15. bzw. 28. Ok­to­ber 2020 sei vollständig abzuweisen.

2. Eventualiter sei die Angelegenheit zur Durchführung eines Beweisverfahrens und zu neuer Entscheidung an die Vor­instanz zurückzuweisen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. der gesetzlichen MWSt) für beide Instanzen zu Lasten der Berufungsbeklagten/Klägerin.

Die Klägerin resp. Berufungsgegnerin erstattete am 18. November 2020 die Berufungsantwort und beantragte, die Berufung sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Berufungsführer abzuweisen (KG-act. 8).

2. a) Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten (Art. 262 Abs. 1 OR). Die Untermiete stellt einen eigenständigen Mietvertrag zwischen dem (Haupt-)Mieter und dem Untermieter dar (Rohrer, SVIT-Kommentar, 4. A., 2018, Art. 262 OR N 4). Sie besteht zwar unabhängig vom Hauptmietverhältnis, teilt aber dessen Schicksal (Nideröst/‌Spirig, in: Mieterinnen- und Mieterverband Deutschschweiz [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 9. A., 2016, N 23.2.1). Zwischen dem Vermieter und dem Untermieter bestehen keine direkten Rechtsbeziehungen (Weber, in: Widmer Lüchinger/‌Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 7. A., 2020, Art. 262 OR N 10). Der Mieter haftet dem Vermieter für die Miete, auch wenn der Untermieter den Untermietzins nicht bezahlt. Ebenso haftet der Mieter, wenn der Untermieter die Mietsache beschädigt oder nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses im Mietobjekt verbleibt (Nideröst/‌Spirig, a.a.O., N 23.2.2).

b) Die Berufungsführer bringen vor, sie hätten ausführlich dargelegt, dass sich die Berufungsgegnerin massiv in das Untermietverhältnis zwischen den Berufungsführern und dem Untermieter F.________ hineingedrängt habe, um direkt mit ihm einen Mietvertrag abschliessen zu können. Spätestens ab Mai 2017 sei die Berufungsgegnerin gegenüber F.________ direkt als Vermieterin aufgetreten und habe die Berufungsführer als Untervermieter nicht informiert. Die Vor­instanz habe die entsprechenden Vorbringen im angefochtenen Urteil kaum gewürdigt, sondern lediglich festgehalten, im Urteil ZEV 2018 35 des Einzelrichters am Bezirksgericht Höfe vom 3. Januar 2019 und im Beschluss ZK2 2019 4 des Kantonsgerichts Schwyz vom 25. November 2019 sei bezüglich des Monats Mai 2017 festgestellt worden, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien bestehe. In diesen Entscheiden sei aber die Aussage von G.________, wonach die Berufungsgegnerin gegenüber F.________ wie die Verpächterin aufgetreten sei, nicht berücksichtigt worden. Die Vor­instanz sei somit von einem unzutreffenden Sachverhalt ausgegangen, indem sie die Argumente der Berufungsführer als bereits beurteilt abgehandelt und nicht anhand der Vorbringen geprüft habe. Die Berufungsgegnerin habe direkte Kontakte mit dem Untermieter F.________ gepflegt, sei ihm gegenüber wie die direkte Vermieterin bzw. Verpächterin aufgetreten, habe ihm die Zahlungen für den Mietzins und die Nebenkosten, die eigentlich an die Berufungsführer zu zahlen gewesen wären, gestundet, habe dem Untermieter gegen den Willen und ohne Wissen der Untervermieter das Auswechseln der Schlösser erlaubt und die Verhandlungen über den vom Untermieter geplanten Umbau geführt. All dies sei den Berufungsführern als Mieter und Untervermieter jedoch verheimlicht worden, so dass sie es erst lange im Nachhinein und nur bruchstückhaft bzw. sicher nicht vollständig hätten in Erfahrung bringen können. Damit sei die Grenze weit überschritten, dass die Berufungsgegnerin direkt in das Untermietverhältnis der Berufungsführer mit F.________ eingegriffen und dieses zumindest konkludent übernommen habe (KG-act. 14 ff.).

c) Bereits mit Beschluss ZK2 2019 4 vom 25. November 2019 erklärte das Kantonsgericht in Bezug auf den Mietzins für den Monat Mai 2017, dass das Auswechseln der Schlösser durch F.________ nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses zwischen den Berufungsführern und der Berufungsgegnerin geführt habe. Die Berufungsführer hätten zudem nicht vorgebracht, dass das Mietverhältnis durch Ablauf der vereinbarten Dauer (Art. 266 OR) oder durch Kündigung (Art. 266a ff. OR) beendet worden sei (Beschluss ZK2 2019 4 vom 25. November 2019 E. 3.d). Dies machen die Berufungsführer auch im vorliegenden Verfahren nicht geltend. Sodann führte das Kantonsgericht im besagten Beschluss aus, es sei unerheblich, aus welchen Gründen der Untermieter F.________ den Untermietzins nicht mehr bezahlt habe, weil dies einzig das Vertragsverhältnis zwischen den Berufungsführern und F.________, nicht aber dasjenige zwischen den Berufungsführern und der Berufungsgegnerin betreffe. Die Vor­instanz habe zu Recht auf eine Befragung der beantragten Zeugen verzichtet (Beschluss ZK2 2019 4 vom 25. November 2019 E. 3.d). Gleiches trifft auf das vorliegende Verfahren zu: In Bezug auf den Untermietvertrag mit F.________ legen die Berufungsführer nicht dar, inwiefern das von ihnen behauptete Verhalten der Berufungsgegnerin, das auch G.________ bezeugen könne, sie (die Berufungsführer) davon abhielt, den Mietzins von F.________ zu fordern. Auch wenn die Berufungsführer vorbringen, die Berufungsgegnerin sei gegenüber F.________ wie die Verpächterin aufgetreten, habe ihm die Mietzinse gestundet und direkten Kontakt mit F.________ gehabt in Bezug auf geplante Umbauarbeiten, ändert dies nichts daran, dass die Berufungsführer aufgrund des Untermietvertrags den Mietzins hätten einfordern können. Zwischen dem Vermieter und dem Untermieter besteht kein direktes Vertragsverhältnis, weshalb der Vermieter nicht berechtigt ist, den vom Untermieter dem Untervermieter geschuldeten Mietzins zu stunden. Indessen schuldet der Mieter dem Vermieter den Mietzins auch dann, wenn der Untermieter den Mietzins nicht bezahlt. Einer konkludenten Beendigung des bestehenden Vertragsverhältnisses stehen sodann bereits die gesetzlich vorgesehenen Formvorschriften entgegen (Art. 266 Abs. 1 i.V.m. Art. 266o OR für die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen; Art. 298 Abs. 1 und 3 OR für die Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen). Folglich waren die Berufungsführer gegenüber der Berufungsgegnerin weiterhin verpflichtet, den vereinbarten Mietzins zu bezahlen. Die Berufung ist in diesem Punkt somit abzuweisen.

3. a) Die Vor­instanz verpflichtete die Berufungsführer zudem, die Nebenkosten in Höhe von Fr. 3‘824.15 zu bezahlen (angefochtenes Urteil E. 2.6). Die Berufungsführer machen zum einen die gleichen Rügen geltend wie bei den Mietzinsen. Diesbezüglich kann auf die vorstehende Erwägung verwiesen werden (E. 2.c). Zum anderen bringen sie vor, sie hätten die genaue Abrechnung von der Berufungsgegnerin über die Nebenkosten verlangt und auch das bedeutende Auseinanderklaffen von Abrechnungszeitraum und Nutzungszeitraum gerügt. Diese Abrechnung habe die Berufungsgegnerin jedoch nicht erstellt und die Belege nicht vorgelegt, sondern sie habe dies lediglich angeboten, was aber im Forderungsprozess nicht genüge (KG-act. 1 S. 8).

b) Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet (Art. 8 ZGB). Demgemäss hat die Partei, die einen Anspruch geltend macht, die rechtsbegründenden Tatsachen zu beweisen (BGE 130 III 321 E. 3.1). Allerdings sind nur Tatsachen zu beweisen, die ausdrücklich bestritten sind. Bestreitungen sind so konkret zu halten, dass sich bestimmen lässt, welche einzelnen Behauptungen des Klägers bestritten werden. Je detaillierter einzelne Tatsachen behauptet werden, desto konkreter muss die Gegenpartei erklären, welche dieser einzelnen Tatsachen sie bestreitet. Die Anforderungen an die Substantiierung einer Bestreitung sind zwar tiefer als bei der Behauptung, pauschale Bestreitungen reichen indessen nicht aus (BGE 141 III 433 E. 2.6 m.w.H.).

Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben (Art. 257b Abs. 1 OR). Gemäss Art. 257b Abs. 2 OR muss der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren. Eine spezielle Form für das Einsichtsbegehren des Mieters ist nicht vorgesehen (Giger, in: Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, Das Obligationenrecht, 2015, Art. 257b OR N 45). Sinn dieser Bestimmung ist es, dem Mieter die Möglichkeit einzuräumen, prüfen zu können, ob die ihm belasteten Kosten den tatsächlichen Aufwendungen entsprechen. Art. 257b Abs. 2 OR privilegiert diesbezüglich den Wohn- oder Geschäftsmieter gegenüber den übrigen Mietern, weil letztere sich Einsicht in die Belege nur vertraglich oder im Rahmen der prozessualen Editionspflicht verschaffen können (Higi/Bühlmann, in: Schmid [Hrsg.], Zürcher Kommentar, Obligationenrecht, 2019, Art. 257a/257b OR N 28).

c) Die Berufungsgegnerin fordert Nebenkosten in Höhe von Fr. 3‘824.15 für den Zeitraum vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Juli 2017 (= Fr. 2‘656.10 [Restaurant] + Fr. 1‘168.05 [Wirtewohnung]; Vi-act. A/Ia; Vi-act. D2 S. 6 f.; Vi-act. B/KB 9a). Mit Klageantwort vom 6. Februar 2020 erklärten die Berufungsführer, die Nebenkostenforderung der Berufungsgegnerin betreffe gemäss den entsprechenden Belegen einen Abrechnungszeitraum vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2017 und sei damit offenkundig falsch, weil der Nutzungszeitraum nicht dem Abrechnungszeitraum entspreche. Abgesehen davon seien die Nebenkosten weder einzeln belegt noch nachvollziehbar (Vi-act. A/II S. 8). An der erstinstanzlichen Verhandlung vom 26. Mai 2020 führte die Berufungsgegnerin aus, die Nebenkostenabrechnung erstelle die H.________ AG. Sie habe den Abrechnungsleiter gebeten, das Ganze nochmals zu rechnen und zu überprüfen. Der Abrechnungsleiter sei zum Schluss gekommen, dass die Abrechnungsperiode 2017 absolut korrekt sei (Vi-act. D2 S. 6 f.). Die Berufungsführer machten geltend, der Verweis auf die Abrechnungen der H.________ AG genüge nicht. Die Abrechnungen seien nicht substantiiert und nicht nachvollziehbar. Das Schreiben der H.________ AG vom 25. Mai 2020 (vgl. Vi-act. B/KB 22) begründe nicht, wie die Abrechnung zustande gekommen sei, es werde nur gesagt, die Abrechnung sei richtig. Die Abrechnung beziehe sich auf die Periode 1. Januar 2017 bis 31. Dezember 2017, was falsch sei. Bereits mit Klageantwort sei gerügt worden, dass keine Aufstellung gemacht worden sei (Vi-act. D2 S. 20).

d) Die Berufungsgegnerin stützt ihre Nebenkostenforderung auf die Nebenkostenabrechnungen der H.________ AG (Vi-act. B/KB 9a). Diese wurde für den Abrechnungszeitraum vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2017 erstellt. Der Nutzungszeitraum der Berufungsführer dauerte gemäss diesen Abrechnungen vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Juli 2017 (Vi-act. B/KB 9a.1, 9a.4, 9a.5 und 9a.8). Den Abrechnungen kann entnommen werden, wie viele Kalender- und Heiztage berechnet wurden (Vi-act. B/KB 9a.4 und 9a.8). Angesichts dessen geht das Argument der Berufungsführer, die Abrechnung berechne den falschen Zeitraum, fehl bzw. die Berufungsführer legten nicht dar, inwiefern die Anzahl der berechneten Tage (212 Kalendertage und 129 Heiztage) falsch sein soll. Ferner geht aus den Abrechnungen hervor, wie hoch die Gesamtkosten für Heizung (bestehend aus Grundkosten und Verbrauchskosten), Warmwasser und Betriebskosten (bestehend aus Wasser, Abwasser, Kehricht sowie Höfner Kabelnetz Bar, Restaurant und Wirtewohnung) sind. Ebenfalls ersichtlich sind die Ablesewerte des Wärmezählers per 31. Juli 2017 (Vi-act. B/KB 9a.4 und 9a.8). Angesichts dessen erhielten die Berufungsführer mit der Nebenkostenabrechnung detailliert Auskunft über die Zusammensetzung der Forderung und die Grundlagen der Berechnung. Auch wenn sie keine Einsicht in die Belege erhielten, wäre es den Beklagten gestützt auf diese Nebenkostenabrechnung möglich gewesen, substantiiert anzugeben, welche Positionen konkret bestritten werden bzw. hinsichtlich welcher Positionen Einsicht in die Belege verlangt wird. Indem die Berufungsführer lediglich pauschal vorbrachten, die Nebenkosten seien nicht einzeln belegt und nicht nachvollziehbar, genügt dieser Einwand den Anforderungen an eine substantiierte Bestreitung nicht. Die angefochtene Verfügung ist folglich auch in diesem Punkt zu bestätigen.

4. Die Berufungsführer rügen, die Vor­instanz habe die Verzugszinsen auch für die Nebenkosten von Fr. 3‘824.15 ab dem 1. Juli 2018 zugesprochen, obwohl sie in Erwägung 2.8 festgehalten habe, die Verzugszinsen für die Nebenkosten seien erst ab dem 10. August 2018 zu leisten (KG-act. 1 S. 3). Die Vor­instanz erwog, die Berufungsführer seien zur Zahlung der Mietzinsen für die Monate Juni und Juli 2017 von gesamthaft Fr. 11‘471.60 zu verpflichten (angefochtenes Urteil E. 1.4). Zudem würden die Berufungsführer der Berufungsgegnerin seit 1. Juli 2018 Verzugszinsen zu 5 % auf diesen Betrag schulden (angefochtenes Urteil E. 1.5). Des Weiteren habe die Berufungsgegnerin einen Anspruch auf Bezahlung der in Rechnung gestellten Nebenkosten von Fr. 3‘824.15 (angefochtenes Urteil E. 2.6). Auf diesen Betrag hätten die Berufungsführer Verzugszinsen seit 10. August 2018 zu bezahlen (angefochtenes Urteil E. 2.8). Sodann hiess die Vor­instanz die Verrechnungsforderung der Berufungsführer im Zusammenhang mit der Rückzahlung des Mietzinsdepots in Höhe von Fr. 5‘000.00 gut (angefochtenes Urteil E. 4.4). Die Vor­instanz verpflichtete die Berufungsführer, der Berufungsgegnerin Fr. 10‘295.75 zuzüglich Zins zu 5 % seit 1. Juli 2018 für die ausstehenden Mietzinsen und Nebenkosten zu bezahlen (angefochtene Verfügung Dispositivziffer 1). Aus dem angefochtenen Urteil geht nicht hervor, weshalb die Verzugszinse für die Nebenkosten von Fr. 3‘824.15 entgegen den Ausführungen in Erwägung 2.8 nicht erst ab dem 10. August 2018 zugesprochen wurden. Die Vorinstanz führt insbesondere nicht aus, die Verrechnungsforderung der Berufungsführer sei mit der Nebenkostenforderung von Fr. 3‘824.15 zu verrechnen. Sodann setzte sich die Berufungsgegnerin nicht mit dem Vorbringen der Berufungsführer auseinander, wonach die Verzugszinsen für die Nebenkosten von Fr. 3‘824.15 im Widerspruch zu Erwägung 2.8 ab dem 1. Juli 2018 und nicht erst ab dem 10. August 2018 zugesprochen worden seien. Angesichts dessen, dass die Vorinstanz in Erwägung 2.8 als Zeitpunkt der Verzinsung der Nebenkostenforderung von Fr. 3‘824.15 den 10. August 2018 nannte, im Dispositiv aber für die gesamte Forderung Zinsen ab dem 1. Juli 2018 zusprach, ist von einem offensichtlichen Versehen der Vorinstanz auszugehen. Dementsprechend ist die Berufung in Bezug auf den Zeitpunkt der Zinsen insofern gutzuheissen, als die Berufungsführer zu verpflichten sind, der Berufungsgegnerin für die ausstehenden Mietzinse Juni und Juli 2017 Fr. 6‘471.60 (= Fr. 11‘471.60 – Fr. 5‘000.00 [Verrechnungsforderung]) zuzüglich Zinsen von 5 % seit dem 1. Juli 2018 sowie für die Nebenkosten 1. Januar 2017 bis 31. Dezember 2017 Fr. 3‘824.15 zuzüglich Zinsen von 5 % seit dem 10. August 2018 zu bezahlen.

5. a) Die Berufungsführer bringen vor, sie hätten erstinstanzlich zusätzlich eine Verrechnungsforderung betreffend ihr in der Liegenschaft belassenes Inventar und Mobiliar geltend gemacht und die Edition der Buchhaltungen und Jahresabschlüsse der Berufungsgegnerin für die Jahre 2017, 2018 und 2019 sowie sämtlicher von der Berufungsgegnerin für die Zeit ab dem 31. Juli 2017 hinaus abgeschlossenen Verträge bezüglich der Liegenschaft E.________ beantragt. Die Vor­instanz sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass die Berufungsführer nicht hinreichend belegt hätten, Eigentümer dieses Inventars und Mobiliars zu sein. Im gesamten Verfahren sei im Zusammenhang mit der Liegenschaft E.________ nie angezweifelt oder thematisiert worden, dass die Berufungsführer nicht Eigentümer des Inventars und Mobiliars sein könnten. Die Vor­instanz hätte deshalb die entsprechenden Unterlagen bei der Berufungsgegnerin edieren müssen (KG-act. 1 S. 9 ff.).

b) Gemäss dem von den Berufungsführern eingereichten Untermietvertrag für Geschäftsräume zwischen ihnen und F.________ vom 14. Februar 2017 verkauften sie das in der Liegenschaft E.________ befindliche Inventar an F.________ (Vi-act. C/BB 9). Am 31. Juli 2017 fand die Abnahme des Mietobjekts statt (Vi-act. C/KB 7). Gemäss der E-Mail des Rechtsvertreters der Berufungsführer, die er gleichentags im Nachgang zur Abnahme an die Berufungsführer sowie in Kopie an I.________ versandte, waren die Berufungsgegnerin (vertreten durch I.________ und J.________), K.________, G.________ als Vertreter von F.________ sowie der Rechtsvertreter der Berufungsführer anwesend (Vi-act. B/KB 7.11). Ferner erklärte der Rechtsvertreter der Berufungsführer in dieser E-Mail, dass zu Beginn auch L.________ vom Betreibungsamt Höfe anwesend gewesen sei, um ein allfälliges Retentionsverzeichnis aufzunehmen, was aber aufgrund des Verkaufs des Inventars hinfällig geworden sei (KG-act. B/KB 7.11). Dies deckt sich mit den Ausführungen der Berufungsgegnerin, wonach Frau L.________ gegangen sei, nachdem der Rechtsvertreter der Berufungsführer mitgeteilt habe, sie müsse nicht mehr da sein, weil das Inventar sowieso verkauft worden sei (Vi-act. D2 S. 8). Die Berufungsgegnerin erklärte zudem, sie hätten mit diesem Inventar gar nichts zu tun gehabt bzw. sie habe sich aus dem Inventar nicht bereichert, dieses sei ja verkauft worden (Vi-act. D2 S. 24 f.). Sie habe beabsichtigt, die Liegenschaft in geräumtem und gereinigtem Zustand zurückzuerhalten, was auch die Staatsanwaltschaft in der Nichtanhandnahmeverfügung vom 7. April 2020 erkannt habe (Vi-act. D2 S. 10; vgl. Vi-act. B/KB 28). Somit blieb das Inventar nach dem 31. Juli 2017 aufgrund einer Vereinbarung zwischen den Berufungsführern und F.________ in der Liegenschaft E.________. Vor diesem Hintergrund erscheint es nicht nachvollziehbar, dass F.________ gleichzeitig eine Vereinbarung mit der Berufungsgegnerin über die Nutzung des Inventars getroffen haben soll. Angesichts dessen bestehen keine Anzeichen dafür, dass sich die Berufungsgegnerin in irgendeiner Form aus dem Inventar bereicherte, weshalb auf die beantragten Editionen verzichtet werden konnte. Die Berufung ist somit in diesem Punkt abzuweisen. Offenbleiben kann demzufolge auch die von der Vor­instanz aufgeworfene Frage, ob die Berufungsführer überhaupt den Nachweis erbringen konnten, Eigentümer des Inventars zu sein.

6. a) Trifft die Rechtsmittelinstanz einen neuen Entscheid, so entscheidet sie auch über die Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens (Art. 318 Abs. 3 ZPO). Die Vor­instanz verteilte die Prozesskosten gestützt auf Art. 106 Abs. 2 ZPO nach Massgabe des Obsiegens und Unterliegens (angefochtenes Urteil E. 7.1 und 7.2), was die Parteien grundsätzlich nicht anfechten. Nachdem das angefochtene Urteil lediglich in Bezug auf den Zeitpunkt der Verzinsung der Nebenkostenforderung, also nur minimal anzupassen ist, ändert sich am Verhältnis des Obsiegens und Unterliegens im erstinstanzlichen Verfahren nichts. Somit ist an der erstinstanzlichen Verteilung der Prozesskosten nichts zu ändern und es kann auf die zutreffenden Erwägungen der Vor­instanz verwiesen werden (angefochtenes Urteil E. 7.2; vgl. BGer 5A_704/2015 vom 22. März 2016, E. 3.2; vgl. § 45 Abs. 5 JG).

b) Die Berufung ist teilweise gutzuheissen und das angefochtene Urteil hinsichtlich des Zeitpunkts der Verzinsung der Nebenkostenforderung zu ändern (Zinsen von 5 % seit dem 10. August 2018 statt 1. Juli 2018 auf den Betrag von Fr. 3‘824.15). Nachdem in Bezug auf den Zeitpunkt der Verzugszinsen ein offensichtliches Versehen der Vorinstanz vorliegt (vgl. E. 4), könnten die diesbezüglichen Kosten des Berufungsverfahrens zwar aus Billigkeitsgründen dem Kanton auferlegt werden; wegen der Geringfügigkeit des Betrags (ca. Fr. 20.00) und weil die Gegenpartei die Abweisung des Rechtsmittels beantragte (Schmid/Jent-Sørensen, in: Oberhammer/‌Domej/‌Haas [Hrsg.], Kurzkommentar ZPO, 3. A., 2021, Art. 107 ZPO N 13), ist aber darauf zu verzichten (Art. 107 Abs. 2 ZPO). Im Übrigen unterliegen die Berufungsführer in Bezug auf den im Berufungsverfahren massgebenden Streitwert von Fr. 10‘295.75 (Zinsen werden nicht hinzugerechnet [Art. 91 Abs. 1 Satz 2 ZPO]) vollumfänglich. Die Berufungsführer haben somit die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen und sie haben keinen Anspruch auf Parteientschädigung gegenüber der Berufungsgegnerin.

Gemäss Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO kann einer Partei in begründeten Fällen eine angemessene Umtriebsentschädigung als Parteientschädigung zugesprochen werden, wenn sie im Prozess keinen berufsmässigen Vertreter beizieht. Die Regelung zielt auf Fälle ab, in denen rechtlich bewanderte oder von Dritten im Verborgenen unterstützte Parteien ohne Vertreter prozessieren oder in denen ein Anwalt in eigener Sache auftritt. Die ansprechende Partei hat die Umtriebsentschädigung zu beantragen und die Gründe für die geltend gemachte Höhe der Entschädigung vorzulegen (Rüegg/Rüegg, in: Spühler/‌Tenchio/‌Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. A., 2017, Art. 95 ZPO N 21). Die Berufungsgegnerin beantragt zwar die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung in Höhe von Fr. 1‘000.00 für „Anwaltsberatungen usw.“, sie legt aber keine entsprechenden Belege vor und begründet die Höhe der beantragten Entschädigung nicht (KG-act. 8). Eine Entschädigung ist daher nicht zuzusprechen;-

erkannt:

1. In teilweiser Gutheissung der Berufung wird Dispositivziffer 1 des angefochtenen Urteils des Einzelrichters am Bezirksgericht Höfe vom 21. September 2020 aufgehoben und wie folgt ersetzt:

1. Die Beklagten werden verpflichtet, der Klägerin Fr. 6‘471.60 zuzüglich Zins zu 5 % seit 1. Juli 2017 für die ausstehenden Mietzinsen und Fr. 3‘824.15 zuzüglich Zinsen von 5 % seit dem 10. August 2018 für die Nebenkosten 1. Januar 2017 bis 31. Dezember 2017 zu bezahlen.

Im Übrigen wird die Berufung abgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 3‘000.00 werden den Berufungsführern auferlegt und von den geleisteten Kostenvorschüssen bezogen.

3. Für das Berufungsverfahren werden keine Parteientschädigungen gesprochen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 113 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Verfassungsbeschwerde beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; vorbehalten bleibt die Geltendmachung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung mit Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG, die in der gleichen Rechtsschrift bzw. bei alleiniger Einlegung innert derselben Frist einzureichen ist. Die Beschwerdeschrift muss Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 10'295.75.

5. Zufertigung an Rechtsanwalt C.________ (3/R), die Berufungsgegnerin (1/R), die Vor­instanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vor­instanz (1/R, mit den Akten) und die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).

Namens der 1. Zivilkammer

Der Kantonsgerichtspräsident

Der Gerichtsschreiber

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10. Februar 2022 kau