ZK1 2020 3 - Grundbuchberichtigungsklage

Kantonsgericht Schwyz

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Urteil vom 12. April 2021

ZK1 2020 3

Mitwirkend

Kantonsgerichtsvizepräsidentin lic. iur. Daniela Pérez-Steiner, Kantonsrichter Pius Schuler, Jörg Meister, Josef Reichlin und Clara Betschart, Gerichtsschreiber lic. iur. Mathis Bösch.

In Sachen

1.****A.________,

2.****B.________,

3.****C.________,

4.****D.________, Kläger und Berufungsführer,

gegen

Gemeinde E.________, Beklagte und Berufungsgegnerin,

betreffend

Grundbuchberichtigungsklage

(Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts Schwyz vom 4. Dezember 2019, ZGO 2019 9);-

hat die 1. Zivilkammer,

nachdem sich ergeben:

A. Mit Einschreiben vom 9. März 1999 machten die Erben des K.________ sel. im Grundbuchbereinigungsverfahren ihr Eigentum an GB zz geltend (KB 22). Das Grundbuchbereinigungsamt des Notariatskreises Schwyz teilte der Vormundschaftsbehörde E.________ am 16. September 2005 mit, in der Grundbuchbereinigung seien die Eigentumsverhältnisse am Grundstück GB zz zu klären. Das Amt ersuchte um die Durchführung eines Erbenrufs nach Art. 555 ZGB, da keine Erben des im Grundbuch eingetragenen „L.________“ bekannt seien (BB 1). Nach dem erfolglosen Erbenruf bescheinigte die Vormundschaftsbehörde am 28. April 2009 die Gemeinde E.________ als gesetzliche Erbin gemäss Art. 555 Abs. 2 ZGB (BB 4). Der Gemeinderat E.________ wies die Erben des K.________ sel. betreffend ausserordentlicher Ersitzung dieser Liegenschaft (dazu vgl. KB 19) an das Bezirksgericht (KB 16 lit. C) und liess den Eigentumsübergang zufolge Erbganges von GB zz an die Gemeinde ins Grundbuch eintragen (KB 11 und 14). Nach Opposition verwies er die Erben des K.________ sel. auf die Grundbuchberichtigungsklage (KB 4, 10 und 17).

B. Am 25. März 2019 klagten die Erben des K.________ sel. gegen die Gemeinde E.________ auf Grundbuchberichtigung und stellten folgende Begehren:

1. Das Grundbuchamt Schwyz sei anzuweisen, die Nichtigkeit der durch den Gemeinderat erfolgten Grundbuchanmeldung GB zz vom 18. Mai 2009, 08:00 Uhr, erhalten am 7. September 2009 durch Abgabe von RA M.________, Hausjurist der Gemeinde E.________, an B.________, festzustellen.

2. Die Grenzen und Eintragungen für KTN zz seien festzustellen, wie sie gemäss Verkaufsvertrag No. 400, Lib. II Fol 424 vom 17. Juli 1952 bestanden und wie sie auch materiell und formell an den Käufer (K.________ sel.) übergeben wurden.

3. Eventuell sei die Sache vorgängig durch die Staatsanwaltschaft in geordnete „Bahnen“ zu lenken.

4. Subeventuell sei das Verfahren unter Berücksichtigung der Gehörsansprüche der Kläger an die verantwortlichen und zuständigen Instanzen zurückzuweisen.

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten, eventuell RA M.________ (langjähriger Hausjurist der Gemeinde E.________, sowie Gemeindeschreiber-Stv. im Verfahren der Mediation), subeventuell des Staates.

Der Klage wurde unter anderem der Vertrag vom 17. Juli 1952 (KB 30 Lib. II Fol. 424. No. 400) zwischen den Erben von N.________ sel. und K.________ sel. über den Verkauf von No. yy des Grundbuchs E.________ (heute eidg. GB xx „ein halbes Haus, mit Bettli Hausgarten, auf einem grossen Stein, mit der andern Hälfte No. ww unter gleicher First“) beigelegt. Laut Vertrag liegt „das Hausgärtchen […] auf einem grossen Granitstein im Hausgarten No. ww.“

Die schon der Schlichtungsverhandlung fernbleibende (KB 1 und 6 f.) Gemeinde E.________ beantragte mit Klageantwort vom 6. Mai 2019, die Klage abzuweisen (Vi-act. 13) und teilte der Verfahrensleitung am 23. Mai 2019 mit, keine Vergleichsgespräche führen zu wollen, worauf die angesetzte Instruktionsverhandlung abzitiert wurde (Vi-act. 16 f.). Anlässlich der Hauptverhandlung vom 10. Juli 2019 unterbreiteten die Kläger eine beglaubigte Kopie des Grundbuchplanes von 1981 (KB 31), wonach das Grundstück zz mit „L.________ oder K.________“ beschriftet ist. Ausserdem bestätigten die Kläger auf Nachfrage der Verfahrensleitung, dass sie ihre Eintragung als Eigentümer des Grundstückes KTN zz im Grundbuch beantragen (Vi-act. 22 S. 2 f.). In Fortsetzung der Hauptverhandlung hielten die Parteien am 4. Dezember 2019 ihre mündlichen Schlussvorträge (Vi-act. 34).

C. Mit Urteil vom 4. Dezember 2019 wies das Bezirksgericht die Klage ab, auferlegte den Klägern die Gerichtskosten von Fr. 5‘300.00 und verpflichtete sie unter solidarischer Haftung, der Beklagten eine Parteientschädigung von Fr. 200.00 zu bezahlen.

D. Mit rechtzeitiger Berufung vom 16. Januar 2020 beantragten die Kläger dem Kantonsgericht, das angefochtene Urteil aufzuheben, die unrichtige Sachverhaltsfeststellung bzw. Rechtsanwendung unter Berücksichtigung ihres rechtlichen Gehörs an die verantwortlichen und zuständigen Instanzen zurückzuweisen und subeventuell die Grenzen und Eintragungen für KTN zz direkt festzustellen, „wie sie gemäss Verkaufsvertrag No. 400, Lib. II Fol 424 vom 17. Juli 1952 bestanden und wie sie auch materiell und formell an den Käufer (K.________ sel.) übergeben wurden“. Mit Berufungs­ant­wort vom 7. Februar 2020 beantragte die Gemeinde, die Berufung sei abzuweisen (KG-act. 7). Im Rahmen des Repliksrechts reichten die Parteien weitere Stellungnahmen ein (KG-act. 9, 12 und 14);-

und in Erwägung:

1. Bei der Grundbuchberichtigungsklage handelt es sich um eine unverjährbare (Schmid, BSK, 6. A. 2019, Art. 975 ZGB N 7) Klage über eine vermögensrechtliche Angelegenheit (BGE 144 III 310 E. 1.1). Die Kläger behaupten im Berufungesverfahren zu Recht und seitens der Beklagten unbestritten, der Streitwert liege entgegen den vorinstanzlichen Feststellungen unter Fr. 30‘000.00. Es handelt sich beim Grundstück um einen kaum überbaubaren, als Garten bewirtschafteten Streifen Land von knapp 150 m2 (inkl. Strassen- und Weganteile, vgl. KB 14 und 21 sowie KG-act. 7/1). Es ist deshalb mit den Klägern von einem unbedeutenden Ertragswert auszugehen. In Berücksichtigung der Einzonung und des Umstandes, dass jedoch selbst Landwirtschaftsland zu einem höheren Preis als dem Ertragswert gehandelt wird, ist anzunehmen, dass der Streitwert zwar unter Fr. 30‘000.00, indes über Fr. 10‘000.00 liegt und die Berufung zulässig ist (Art. 308 Abs. 2 ZPO).

2. Ist der Eintrag eines dinglichen Rechtes ungerechtfertigt oder in ungerechtfertigter Weise verändert worden, so kann jedermann, der dadurch in seinen dinglichen Rechten verletzt ist, auf Abänderung des Eintrages klagen (Art. 975 Abs. 1 ZGB). Ungerechtfertigt ist die Abänderung des Eintrages, die ohne Rechtsgrund oder aus einem unverbindlichen Rechtsgeschäft erfolgt ist (Art. 974 Abs. 2 ZGB). Dass eine Abänderung ungerechtfertigt ist, kann sich aus der Ungültigkeit des Rechtsgrundes, d.h. eines Rechtsgeschäftes oder auch einer amtlichen Anordnung, ergeben. Dieser Rechtsgrund selber muss nicht durch ein bestimmtes Rechtsmittel angefochten werden. Ob er rechtsgültig ist, wird vielmehr im Prozess um die Richtigstellung des Grundbuches vorfrageweise geprüft (vgl. BGer 5A_195/2012 vom 21. Juni 2012 E. 4.1 m.H.; vgl. auch Jacobi/Marro, Klagen und Rechtsbehelfe im Zivilrecht, N 13.665 m.H.). Aktivlegitimiert ist indes nur derjenige, der durch den abgeänderten Eintrag in seinen dinglichen Rechten verletzt ist. Als Grundsatz ist damit festzuhalten, dass der bloss obligatorisch Berechtigte, wie z.B. der Käufer, zur Erhebung der Grundbuchberichtigungsklage nicht legitimiert ist (BGE 137 III 293 E. 3.1 m.H.), d.h. die Klage nicht für die Vollstreckung obligatorischer Ansprüche eingesetzt werden kann (Schmid, ebd. N 12).

3. Vorliegend behaupten die Kläger als Erben des K.________ sel. aufgrund des Kaufs der Liegenschaft aGB yy gemäss Vertrag vom 17. Juli 1952 (KB 30) Eigentümer des streitigen Grundstückes zu sein.

a) Der Kaufvertrag könnte, wenn überhaupt, nur den Erwerb von obligatorischen Rechten und daher von Vornherein nicht die Behauptung der Kläger belegen, dass sie durch die Abänderung des Eintrages zu Gunsten der Beklagten in ihren dinglichen Rechten betroffen sind. Sie behaupten nicht, aus Grundbucheinträgen zu aGB yy bzw. eidg. GB xx würde sich ihre dingliche Berechtigung am streitigen Grundstück eidg. GB zz bzw. aGB vv ergeben.

b) Auch aus der Gült vom 1. Januar 1872 (KB 30/2) lässt sich kein dingliches Recht der Kläger ableiten, sondern nur, dass eine Forderung als Grundlast auf ein Grundstück gelegt wurde, also allenfalls das umstrittene Grundstück – was jedoch nicht der Fall ist (vgl. unten E. 4) – zur Sicherheit einer Geldschuld des L.________ sel. belastet wurde. Die Gült könnte mithin nur eine dingliche Berechtigung von L.________ sel. indizieren, jedoch nicht eine dingliche Berechtigung der Kläger nachweisen.

c) Die weiteren eingereichten Dokumente (KB 21, 25, 28 f. und 31; KG-act. 1/X-XIV) sind für den Nachweis der dinglichen Berechtigung der Kläger untauglich. Es kann auf die zutreffenden Erwägungen des angefochtenen Urteils (E. 2.3.3 ff.) verwiesen werden (§ 45 Abs. 5 JG). Es handelt sich dabei nicht um grundbuchliche Operationen rechtfertigende Rechtsgrundnachweise (vgl. dazu Tuor/Schnyder/Schmid/Jungo, ZGB, 14. A. 2015, § 95 N 21), welche den Inhalt bzw. die Entstehung der behaupteten dinglichen Berechtigung der Kläger dokumentieren könnten, bzw. um Grundlagen der Bereinigung (vgl. § 8 Bereinigungsgesetz/SRSZ 213.410). Vermessungsdokumente haben nur provisorischen Charakter hinsichtlich der erforderlichen Datenerhebung zur Lage, Form und Bodenoberfläche der Grundstücke und sind daher hinsichtlich der dinglichen Berechtigung nicht erheblich. Gehen diese Informationen in den Grundbuchplan ein (Art. 950 ZGB), so erlangen sie lediglich hinsichtlich der Grenzen grundbuchrechtliche Wirkung (vgl. B. Deillon-Schegg, CHK, 3. A. 2016, Art. 950 ZGB N 4 ff.).

Aus diesen Gründen ist die Berufung schon mangels Aktivlegitimation der Kläger abzuweisen und das angefochtene Urteil im Ergebnis zu bestätigen.

4. Abgesehen von der fehlenden Aktivlegitimation der Kläger lässt sich dem Kaufvertrag, wie die Vorinstanz zutreffend feststellte (angef. Urteil E. 2.3.1), nichts entnehmen, was auf einen Verkauf von eidg. GB Nr. zz bzw. aGB vv an K.________ sel. hindeutete. Ein entsprechender Liegenschaftskauf ist umso unwahrscheinlicher, als nicht der frühere, vor der Beklagten eingetragene Eigentümer L.________ sel. oder dessen Erben als Verkäufer fungieren. Ebenso verhält es sich mit der ins Recht gelegten Gült vom 1. Januar 1872 (vgl. ebd. E. 2.3.2). Zwar lässt sich der Gült entnehmen, dass L.________ sel. im 19. Jahrhundert offenbar einmal Eigentümer der als „ein halbes Haus, mit Bettli Hausgarten auf einem grossen Stein, mit G.________ anderer Hälfte in No. ww unter gleicher First. No. yy“ beschriebenen Liegenschaft war und mit diesem Grundstück eine Forderung sicherte. Gestützt darauf lässt sich aber keine Verbindung zwischen der heute im Eigentum der Kläger befindlichen, durch K.________ sel. offenbar von Rechtsnachfolgern des L.________ sel. erworbenen aGB yy und der umstrittenen Liegenschaft Nr. zz bzw. aGB vv „H.________“ herstellen. Die Gült bezieht sich nur auf einen im Dorfkern gelegenen Garten auf aGB ww (eidg. GB uu) bzw. auf ein „Hausgärtchen“, das „auf einem grossen Granitstein im Hausgarten No. ww“ liegt (vgl. KB 30 Grenzen Ziff.II/II.), und auf eine Matte „I.________“ aGB tt mit Stall und bebautem Wiesland. Inwiefern der Kaufvertrag vom 17. Juli 1952 auf der Gült beruhen soll, ist nicht ersichtlich. Ebenso wenig ist nachvollziehbar, inwiefern die Beweisführung des Bezirksgerichts dazu führen sollte, dass aGB yy keinen Garten hätte, wenn sich die Gült wie der Kaufvertrag für aGB yy auf ein „Hausgärtchen“ „im Hausgarten“ aGB ww „unter gleichem First“ bezieht. Die Gült enthält daher kein Indiz, dass die umstrittene Liegenschaft, selbst wenn sie früher, wovon die Kläger scheinbar ausgehen, keine Grundbuchnummer aufgewiesen hätte, zu aGB yy gehörte.

5. Die Behauptungen der Kläger, die Beklagte habe sich Möglichkeiten einvernehmlicher Erledigung der Streitsache, sei es in der begonnenen Mediation, an der Sühneverhandlung oder sei es an der erstinstanzlichen Instruktionsverhandlung, entzogen, und habe keine Beweise für ihren Rechtsstandpunkt vorgelegt, sind unerheblich. Für den Nachweis ihrer Aktivlegitimation bzw. ihrer dinglichen Berechtigung sind die Kläger und ist nicht die Beklagte beweispflichtig. Abgesehen davon ist auf Folgendes hinzuweisen:

a) Die aktuell im Grundbuch eingetragene Gemeinde ist weder zuständige Grundbuch- noch Bereinigungsbehörde. Sie wies nach, dass sie im Rahmen der Grundbuchbereinigung durch das Notariat aufgefordert worden ist, die Eigentumsverhältnisse am streitigen Grundstück des verstorbenen früheren Eigentümers durch einen Erbenruf abschliessend zu klären (BB 1). Des Weiteren wies sie die Kläger auf mögliche Klagen hin (vgl. oben lit. A und unten lit. d). Es ist daher einerseits nicht ersichtlich, inwiefern sich die Beklagte, deren damalige Vormundschaftsbehörde den Vorgang öffentlich publizierte (BB 2 sowie KG-act. 1/IX, ABl Nr. ss vom ________), willkürlich bzw. intransparent und einseitig ohne Rechtstitel zur Erbin des streitigen Grundstücks gemacht und in ungerechtfertigter Weise ins Grundbuch eintragen haben soll. Hier ist die Zweckmässigkeit dieses Vorgehens während einer offenbar laufenden Mediation nicht zu beurteilen. Andererseits legen die Kläger nicht substanziiert dar, inwiefern der vom Notariat Schwyz initiierte gesetzliche Erbgang vom früher eingetragenen Grundeigentümer L.________ sel. auf die Gemeinde und mithin die Abänderung des Grundbuches in Bezug auf die Eigentümerschaft des streitigen Grundstücks GB zz ungerechtfertigt gewesen wäre.

b) Soweit die Kläger beantragen, zur Kontrolle des Handelns der Behördenmitglieder sowie zur Weigerung der Gemeinde von Schlichtung und Auskünften den sich für ihre Interessen verständnisvoll zeigenden (vgl. KG-act. 1/XIII) Hausjuristen der Gemeinde zu befragen, geht dieser Beweisantrag am Streitgegenstand vorbei und ist abzuweisen. Es bleibt noch darauf hinzuweisen, dass die erstinstanzliche Vorsitzende in Ausübung der richterlichen Fragepflicht die Kläger mehrfach auf die massgeblichen Beweispunkte und ihre Behauptungs- und Beweislast hinwies (Vi-act. 22 S. 3 f.).

c) Soweit die Kläger im Berufungsverfahren erst im Rahmen des Replikrechts neue Tatsachen und Beweise präsentierten bzw. beantragten, sind diese Noven zu spät vorgebracht sowie unzulässig und darauf ist nicht weiter einzugehen (Art. 317 Abs. 1 ZPO).

d) Einen gerichtlichen Ersitzungstitel (Art. 662 ZGB) weisen die Kläger, welche geltend machen, das fragliche Grundstück seit dem Kaufvertrag aus dem Jahre 1952 zu bewirtschaften und mithin zu besitzen, nicht vor, obwohl sie die Beklagte auf die Möglichkeit einer Ersitzungsklage aufmerksam machte (vgl. oben lit. A). Indes beantragten sie sowohl erst- wie zweitinstanzlich subeventuell, das Verfahren an die verantwortlichen Instanzen zurückzuweisen. Jedoch besteht kein Anlass, die Sache zur Prüfung einer nicht möglichen Kontratabularersitzung (vgl. Strebel, BSK, 6. A. 2019, Art. 661 N 3 m.H.; Jacobi/Marro, a.a.O., § 13 N 13.158; Hitz, CHK, 3. A. 2016, Art. 661-663 ZGB N 2 m.H.) an das Bezirksgericht zurückzuweisen, zumal die Kläger nicht geltend machen, dass L.________ sel. früher zu Unrecht als Eigentümer der streitigen Liegenschaft im Grundbuch eingetragen war.

6. Aus diesen Gründen ist die Berufung in der Sache abzuweisen und das angefochtene Urteil zu bestätigen. Der Tarif für die erstinstanzlichen Gerichtskosten beträgt streitwertunabhängig Fr. 100.00 - Fr. 100‘000.00 (Art. 96 ZPO und § 33 GebO), weshalb die verlegten Fr. 5‘000.00 angesichts von zwei Hauptverhandlungsterminen und der Beweisverfügungen (Vi-act. 22, 27 f. und 34) im Ermessen der Vorinstanz liegen. Ausgangsgemäss gehen die Prozesskostenfolgen im Berufungsverfahren zu Lasten der Kläger. Die Gemeinde begründete keine zu entschädigenden Umtriebe (Art. vv Abs. 3 lit. c ZPO);-

erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen und das angefochtene Urteil bestätigt.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 3‘000.00 werden den Klägern auferlegt und aus den geleisteten Vorschüssen gedeckt.

3. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 113 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Verfassungsbeschwerde beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; vorbehalten bleibt die Geltendmachung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung mit Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG, die in der gleichen Rechtsschrift bzw. bei alleiniger Einlegung innert derselben Frist einzureichen ist. Die Beschwerdeschrift muss Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert liegt unter Fr. 30'000.00.

4. Zufertigung an die Kläger (je 1/R), die Beklagte (1/R), die Vorinstanz (1/A) und nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, mit den Akten) und die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).

Namens der 1. Zivilkammer

Die Kantonsgerichtsvizepräsidentin

Der Gerichtsschreiber

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13. April 2021 kau