ZK1 2019 36 - Forderung, definitive Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts (Art. 712 ZGB)

Kantonsgericht Schwyz

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Urteil vom 15. April 2021

ZK1 2019 36

Mitwirkend

Kantonsgerichtsvizepräsidentin lic. iur. Daniela Pérez-Steiner, Kantonsrichter Pius Schuler, Jörg Meister, Josef Reichlin und Clara Betschart, Gerichtsschreiberin lic. iur. Antoinette Hürlimann.

In Sachen

1.****A.________,

2.****B.________, Beklagte(r) und Berufungsführer(in), vertreten durch Rechtsanwalt C.________,

gegen

Stockwerkeigentümergemeinschaft D.________, Klägerin und Berufungsgegnerin, vertreten durch Rechtsanwältin E.________,

betreffend

Forderung, definitive Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts (Art. 712 ZGB)

(Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts Gersau vom 12. August 2019, ZGO 2018 02);-

hat die 1. Zivilkammer,

nachdem sich ergeben:

A. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft D.________ (nachfolgend: Klägerin) erhob am 24. Mai 2018 beim Bezirksgericht Gersau Klage gegen B.________ und A.________ (nachfolgend: Beklagte) und stellte folgende Anträge (Vi-act. 1):

1. Es sei das auf dem folgenden Stockwerk(mit)eigentum zugunsten der Klägerin lastende provisorische gesetzliche Pfandrecht im Sinne von Art. 712i ZGB, mithin die Grundpfandverschreibung, zugunsten der Klägerin und zulasten des im Gesamteigentum der Beklagten stehenden Stockwerkeigentums Nr. zz (Grundstück Nr. yy) im Grundbuch Gersau an der D.________str. xx in 6442 Gersau, für definitiv zu erklären und

das Grundbuchamt Gersau sei anzuweisen, zu Gunsten der Klägerin im Grundbuch Gersau an folgendem Stockwerk(mit)eigentum das provisorische bzw. vorläufig eingetragene gesetzliche Pfandrecht im Sinne von Art. 712i ZGB, mithin die Grundpfandverschreibung, zugunsten der Klägerin und zulasten des im Grundeigentum der Beklagten stehenden Stockwerkeigentums Nr. zz (Grundstück Nr. yy) im Grundbuch Gersau an der D.________str. xx in 6442 Gersau, für eine Pfandsumme von CHF 89‘621.65 zzgl. Zins zu 5 % auf

CHF 19‘000.00 seit 25. März 2017

CHF 19‘150.00 seit 1. Juli 2017

CHF 22‘950.00 seit 1. August 2017

CHF 11‘550.00 seit 16. September 2017

CHF 3‘950.00 seit 30. Dezember 2017

CHF 5‘565.00 seit 1. Juli 2017

CHF 3‘495.10 seit 1. August 2017

CHF 1‘955.00 seit 1. Oktober 2017

definitiv im Grundbuch einzutragen.

2. Die Beklagten seien unter solidarischer Haftbarkeit zu verpflichten, der Klägerin CHF 68‘615.10 zuzüglich Zins zu 5 % auf

CHF 19‘150.00 seit 1. Juli 2017

CHF 22‘950.00 seit 1. August 2017

CHF 11‘550.00 seit 16. September 2017

CHF 3‘950.00 seit 30. Dezember 2017

CHF 5‘565.00 seit 1. Juli 2017

CHF 3‘495.10 seit 1. August 2017

CHF 1‘955.00 seit 1. Oktober 2017

zu bezahlen.

3. Eventualiter sei eine Nachfrist zur Nachreichung der Bevollmächtigung des Verwalters bis zum 12. Juni 2018 zu setzen.

4. Subeventualiter sei die Frist gemäss Dispositiv-Ziffer des Entscheids vom 16. April 2018 (Prozess ZES 2018-05) zur Klage auf definitiver Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch, welche bis 25. Mai 2018 angesetzt wurde, bis zum 12. Juni 2018 zu erstrecken.

5. Die Kosten für das vorangegangene Verfahren, ZES 2018-05, sei den Beklagten aufzuerlegen und die Beklagten seien zu verpflichten, der Klägerin eine angemessene Parteientschädigung für das vorangegangene Verfahren zu bezahlen.

6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten.

Gestützt auf die Verfügung der Verfahrensleitung des Bezirksgerichts Gersau vom 30. Mai 2018 reichte die Klägerin am 5. Juni 2018 einen Zirkularbeschluss betreffend Bevollmächtigung des Verwalters ein (Vi-act. 3 und 4). Mit Eingabe vom 15. Juni 2018 beantragten die Beklagten, das Verfahren vor dem Bezirksgericht Gersau sei bis zur rechtskräftigen Erledigung des am Bezirksgericht Kriens unter der Verfahrensnummer 1A2 17 9 hängigen Zivilprozesses zu sistieren (Vi-act. 5). Die Verfahrensleitung wies das Sistierungsgesuch mit Verfügung vom 20. August 2018 ab (Vi-act. 5-10). Dagegen erhoben die Beklagten am 31. August 2018 Beschwerde beim Kantonsgericht, welches dieses Gesuch mit Beschluss ZK2 2018 68 vom 11. März 2019 rechtskräftig abwies (Vi-act. 21).

Mit Klageantwort vom 5. November 2018 beantragten die Beklagten, es sei auf die Klage nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MWST zu Lasten der Klägerin (Vi-act. 18). Gestützt auf die Verfügung vom 15. November 2018 nahm die Klägerin am 28. November 2018 zur Beschränkung des Prozesses auf die Frage der Passivlegitimation Stellung mit dem Antrag, es sei von einer Beschränkung abzusehen (Vi-act. 20). Anlässlich der Hauptverhandlung vor Schranken des Bezirksgerichts am 12. April 2019 hielt die Klägerin, abgesehen von den Ziffern 3 und 4, an ihren bisherigen Anträgen fest, die Beklagten ebenso (Vi-act. 25, 26 und 27 [HVP]). Mit Urteil vom 12. August 2019 erkannte das Bezirksgericht wie folgt:

1. Das Grundbuchamt Gersau wird richterlich angewiesen, zu Gunsten der Klägerin im Grundbuch Gersau an folgendem Stockwerk(mit)eigentum das provisorische bzw. vorläufig eingetragene gesetzliche Pfandrecht im Sinne von Art. 721i ZGB [recte: 712i ZGB], mithin die Grundpfandverschreibung, zugunsten der Klägerin und zulasten des im Gesamteigentum der Beklagten stehenden Stockwerkeeigentums Nr. zz (Grundstück Nr. yy) im Grundbuch Gersau an der D.________strasse xx in 6442 Gersau, für eine Pfandsumme von CHF 89‘621.65 zuzüglich Zins zu 5 % auf

CHF 19‘000.00 seit 25. März 2017

CHF 19‘150.00 seit 1. Juli 2017

CHF 22‘950.00 seit 1. August 2017

CHF 11‘550.00 seit 16. September 2017

CHF 3‘950.00 seit 30. Dezember 2017

CHF 5‘565.00 seit 1. Juli 2017

CHF 3‘495.10 seit 1. August 2017

CHF 1‘955.00 seit 1. Oktober 2017

definitiv im Grundbuch einzutragen.

2. Die Beklagten werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, der Klägerin CHF 68‘615.10 zuzüglich Zins zu 5 % auf

CHF 19‘150.00 seit 1. Juli 2017

CHF 22‘950.00 seit 1. August 2017

CHF 11‘550.00 seit 16. September 2017

CHF 3‘950.00 seit 30. Dezember 2017

CHF 5‘565.00 seit 1. Juli 2017

CHF 3‘495.10 seit 1. August 2017

CHF 1‘955.00 seit 1. Oktober 2017

zu bezahlen.

3. Die Gerichtskosten werden auf CHF 10‘000.00 festgelegt. Die Klägerin hat einen Kostenvorschuss von CHF 8‘000.00 geleistet. Die Beklagten 1 und 2 werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, der Klägerin den geleisteten Kostenvorschuss von CHF 8‘000.00 zu erstatten und der Gerichtskasse CHF 2‘000.00 zu bezahlen.

4. Die Beklagten 1 und 2 werden verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung von CHF 5‘500.00 (inkl. Auslagen und MWST) unter solidarischer Haftung zu bezahlen.

5.-6. [Rechtsmittel und Zustellung].

B. Dagegen erhoben die Beklagten am 18. September 2019 Berufung und beantragen, das angefochtene Urteil sei aufzuheben, auf die Klage sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Berufungsbeklagten vor erster und zweiter Instanz (KG-act. 1). Mit Berufungsantwort vom 30. Oktober 2019 trug die Klägerin auf Abweisung der Berufung an, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Beklagten (KG-act. 8). Am 9. Dezember 2019 nahmen die Beklagten zur Berufungsantwort Stellung (KG-act. 11), wozu sich die Klägerin mit Eingabe vom 3. Januar 2020 vernehmen liess (KG-act. 13 und 13/1-8). Am 10. Februar 2020 nahmen die Beklagten dazu Stellung (KG-act. 16). Mit Eingabe vom 2. März 2020 reichten die Beklagten das Urteil 1A2 17 9 des Bezirksgerichts Kriens vom 21. Februar 2020 ein und beantragten eine Sistierung des Berufungsverfahrens (KG-act. 18 und 18/1). Die Klägerin beantragte mit Stellungnahme vom 6. März 2020, das Sistierungsgesuch sei abzuweisen (KG-act. 20). Im Rahmen des Replikrechts äusserten sich die Beklagten betreffend die Sistierung mit Stellungnahme vom 20. März 2020 (KG-act. 21 und 22). Mit Eingabe vom 13. Mai 2020 beantragte die Klägerin, es sei beim Kantonsgericht Luzern schriftliche Auskunft betreffend Rechtshängigkeit eines allfälligen Berufungsverfahrens gegen das Urteil des Bezirksgerichts Kriens einzuholen (KG-act. 24). Nachdem innert Frist keine weiteren Eingaben eingingen (vgl. KG-act. 25), wies die Verfahrensleitung des Kantonsgerichts Schwyz das Sistierungsgesuch mit Verfügung vom 4. Juni 2020 ab, unter Verbleib der Kosten- und Entschädigungsfolge bei der Hauptsache (KG-act. 26). Mit Eingabe vom 16. November 2020 reichten die Beklagten das Urteil 1B 20 16 des Kantonsgerichts Luzern vom 3. November 2020 zu den Akten (KG-act. 27 und 27/1), wozu die Klägerin am 25. November 2020 Stellung nahm (KG-act. 29). Mit Eingabe vom 21. Dezember 2020 beantragten die Kläger, es sei beim Bundesgericht eine schriftliche Auskunft darüber einzuholen, ob Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts vom 3. November 2020 erhoben worden sei (KG-act. 33). Mit Eingabe vom 4. Januar 2021 reichten die Beklagten unter anderem die Verfügung des Bundesgerichts im Verfahren 4A_649/2020 betreffend Einräumung der Möglichkeit zur Stellungnahme zum Gesuch um aufschiebende Wirkung zu den Akten (KG-act. 35 und 35/1-3). Mit Eingabe vom 1. Februar 2021 reichten die Beklagten weitere Akten aus dem bundesgerichtlichen Verfahren ein (KG-act. 37 und 37/1-3), welche der Klägerin zur Kenntnisnahme zugestellt wurden, unter dem Hinweis, dass nach dem Ablauf der ihr angesetzten Frist zur Einreichung allfälliger Gegenbemerkungen die Berufungssache in die Phase der Urteilsberatung übergehe (KG-act. 38). Es gingen keine weiteren Eingaben ein.

Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen;-

in Erwägung:

1. a) Die Zuständigkeit als Prozessvoraussetzung ist von Amtes wegen zu prüfen (Art. 59 Abs. 2 lit. b i.V.m. Art. 60 ZPO; Zürcher, in: Sutter-Somm et al., Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. A., N 2 und 15 zu Art. 60 ZPO). Der Wohnsitz der Beklagten befindet sich in den USA, weshalb ein internationales Verhältnis vorliegt. Die Vorinstanz bejahte die internationale und örtliche Zuständigkeit am Ort der gelegenen unbeweglichen Sache gestützt auf Art. 22 Ziff. 1 LugÜ, Art. 23 Abs. 1 LugÜ sowie Art. 97 IPRG (angefocht. Urteil E. 5). Die Beklagten bestreiten die Zuständigkeit (KG-act. 1 S. 10 ff.; Vi-act. 18 S. 68 ff.).

b) Nach Art. 22 Ziff. 1 LugÜ sind für Klagen, welche dingliche Rechte an unbeweglichen Sachen sowie die Miete oder Pacht von unbeweglichen Sachen zum Gegenstand haben, ohne Rücksicht auf den Wohnsitz die Gerichte des durch dieses Übereinkommen gebundenen Staates ausschliesslich zuständig, in dem die unbewegliche Sache gelegen ist. Verwirklicht sich die Anknüpfung einer ausschliesslichen Zuständigkeit nach Art. 22 LugÜ in einem Vertragsstaat, so ist keine räumliche Beziehung zu anderen Vertragsstaaten gefordert. Streiten etwa zwei Australier um ein Grundstück in Norwegen, so greift dennoch die ausschliessliche norwegische Belegenheitszuständigkeit (Markus, in: Dasser/Oberhammer, Handkommentar LugÜ, 2. A., Vorbemerkungen zu Art. 22 LugÜ N 5). Mit anderen Worten ist Art. 22 LugÜ (und Art. 23 LugÜ) nach dem ausdrücklichen Vorbehalt in Art. 4 Abs. 1 LugÜ auch bei Wohnsitz des Beklagten in einem Nichtvertragsstaat anwendbar und stellt insofern eigene Anwendungsvoraussetzungen auf (vgl. BGE 143 III 558 E. 3.3 mit Hinweis auf Kropholler/von Hein, Europäisches Zivilprozessrecht, 9. A., N 2 zu Art. 4 EuGVVO). Dies bedeutet, dass Art. 22 LugÜ Anwendung findet, soweit ein hinreichender Anknüpfungspunkt im Sinne des Übereinkommens in der Schweiz gegeben ist. Unter den Begriff der unbeweglichen Sachen fallen Grundstücke sowie subjektiv dingliche Rechte. Der Begriff ist vertragsautonom und nicht nach der lex rei sitae auszulegen. Darunter fallen Eigentum, Pfandrechte und Dienstbarkeiten. Das dingliche Recht selbst muss Gegenstand des Verfahrens sein (Kren Kostkiewicz, OF-Kommentar IPRG/LugÜ, 2. A., N 5 ff. zu Art. 22 LugÜ mit Hinweisen). Daraus folgt, dass für die vorliegende Klage, soweit die definitive Eintragung des (gesetzlichen) Pfandrechts nach Art. 712i ZGB betreffend, die internationale Zuständigkeit zu bejahen ist. Demgegenüber erscheint fraglich, ob eine internationale Zuständigkeit für die Forderung aus Art. 22 Ziff. 1 LugÜ abgeleitet werden kann, denn diese hat nicht das dingliche Recht als solches zum Gegenstand und stützt sich ausserdem nicht auf ein Miet- oder Pachtverhältnis. Die Frage kann jedoch offenbleiben, da, wie nachstehend auszuführen sein wird, sich die internationale Zuständigkeit betreffend Forderung aus Art. 23 LugÜ ergibt.

c) Haben die Parteien, von denen mindestens eine ihren Wohnsitz im Hoheitsgebiet eines durch dieses Übereinkommen gebundenen Staates hat, vereinbart, dass ein Gericht oder die Gerichte eines durch dieses Übereinkommen gebundenen Staates über eine bereits entstandene Rechtsstreitigkeit oder über eine künftige aus einem bestimmten Rechtsverhältnis entspringende Rechtsstreitigkeit entscheiden sollen, so sind dieses Gericht oder die Gerichte dieses Staates zuständig. Dieses Gericht oder die Gerichte dieses Staates sind ausschliesslich zuständig, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Eine solche Gerichtsstandsvereinbarung muss insbesondere geschlossen werden: (lit. a) schriftlich oder mündlich mit schriftlicher Bestätigung (Art. 23 Ziff. 1 LugÜ). Das Erfordernis der Schriftform ist autonom auszulegen, das heisst ohne Rücksicht auf die Regeln des schweizerischen Obligationenrechts über die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform. Ungeachtet dessen ist die schriftliche Form in jedem Fall erfüllt, wenn die so genannte einfache Schriftlichkeit nach Art. 13 ff. OR gewahrt ist (BSK-Berger, 2. A., N 42 zu Art. 23 LugÜ). Es ist aber nicht verlangt, dass die Gerichtsstandsvereinbarung (bzw. der Hauptvertrag, in dem sich die Gerichtsstandsklausel befindet) von den Parteien unterzeichnet wird, denn die Unterschrift hat lediglich Beweisfunktion (Killias, in: Dasser/Oberhammer, a.a.O., N 94 zu Art. 23 LugÜ). Mit anderen Worten genügt der Nachweis durch Text (BSK-Berger, 2. A., N 43 zu Art. 23 LugÜ). Vorliegend bestimmt Art. 8.3 des Nutzungs- und Verwaltungsreglements der Klägerin vom 18. Juni 2013 (nachfolgend: Reglement) betreffend Gerichtsstand, dass sich die Stockwerkeigentümer für alle Streitigkeiten aus dem Gemeinschaftsverhältnis dem Gerichtsstand am Ort der gelegenen Sache unterwerfen (Vi-KB 8). Die Beklagten machen geltend, sie hätten das Reglement nicht unterzeichnet resp. der Gerichtsstandsvereinbarung nicht ausdrücklich zugestimmt (KG-act. 1 S. 11). Weil das Reglement unbestrittenermassen in schriftlicher Form vorliegt, ist nicht ersichtlich, weshalb die vom Übereinkommen genannte Formvariante der Schriftlichkeit nicht erfüllt sein soll. Es kommt hinzu, wie die Klägerin zu Recht ausführt (KG-act. 8 S. 14), dass die Beklagten in Ziff. IV./8. des öffentlich beurkundeten Kaufvertrages vom 9. Juni 2016 unterschriftlich erklärten, dass sie Kenntnis vom Reglement und davon eine Ausfertigung erhalten hätten und dieses als Vertragsgrundlage anerkennen würden (Vi-BB 32). Anzumerken ist sodann, dass gegen die Gerichtsstandsvereinbarung grundsätzlich nicht eingewendet werden kann, der Hauptvertrag sei unwirksam (Killias, a.a.O., N 141 zur Art. 23 LugÜ; vgl. auch Kantonsgericht Schwyz, Urteil vom 1. Mai 2018, ZK1 2017 19, E. 2b/cc publ. in EGV-SZ A 3.4). Die Beklagten nennen denn auch keine Gründe dafür, dass ihre Einwendungen gegen die Gültigkeit des Kaufvertrages (vgl. KG-act. 1 S. 17 ff. und 51 ff.) sich ebenso gegen die Wirksamkeit der Gerichtsstandsvereinbarung richten. Des Weiteren ist weder ersichtlich noch machen die Beklagten entsprechende Umstände geltend, dass bezüglich der Gerichtsstandsvereinbarung kein Konsens im Sinne übereinstimmender Willensäusserungen erfolgt sei. Nach dem Gesagten ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die internationale Zuständigkeit aufgrund der gültigen Prorogation auch für die Forderung bejahte.

d) Betreffend die örtliche Zuständigkeit für die Eintragung des gesetzlichen Pfandrechts kann auf Art. 97 IPRG verwiesen werden, wonach für Klagen betreffend dingliche Rechte an Grundstücken in der Schweiz die Gerichte am Ort der gelegenen Sache ausschliesslich zuständig sind. Zu den dinglichen Rechten zählen insbesondere Pfandrechte (ZK-Müller-Chen, N 16 zu Art. 97 IPRG; BSK-Fisch/Fisch, 4. A., N 6 zu Art. 97 IPRG), weshalb diesbezüglich die örtliche Zuständigkeit gestützt auf die genannte Bestimmung ohne Weiteres zu bejahen ist.

e) Hinsichtlich der Forderung ist Art. 5 Abs. 1 IPRG massgebend. Nach dieser Bestimmung können die Parteien für einen bestehenden oder für einen zukünftigen Rechtsstreit über vermögensrechtliche Ansprüche aus einem bestimmten Rechtsverhältnis einen Gerichtsstand vereinbaren. Die Vereinbarung kann schriftlich, durch Telegramm, Telex, Telefax oder in einer anderen Form der Übermittlung, die den Nachweis der Vereinbarung durch Text ermöglicht, erfolgen. Geht aus der Vereinbarung nichts anderes hervor, so ist das vereinbarte Gericht ausschliesslich zuständig. Das IPRG verlangt mithin Schriftlichkeit (BSK-Grolimund/Bachofner, 4. A., N 23 zu Art. 5 IRPG). Umstritten ist allerdings, ob eine handschriftliche Unterschrift erforderlich ist (bejahend BSK-Grolimund/Bachofner, N 24 zu Art. 5 IRPG; verneinend ZK-Müller-Chen, N 96 ff. zu Art. 5 IPRG). Dabei ist nicht erforderlich, dass jedes Dokument unterzeichnet ist. Der Austausch von zwei oder mehreren Schriftstücken, die sich aufeinander beziehen, genügt; ebenso wenig ist erforderlich, dass die Gerichtsstandsklausel im unterzeichneten Text selbst enthalten ist, so dass eine Verweisung auf eine in einem anderen Text enthaltene Klausel ausreicht (BSK-Grolimund/Bachofner, N 24 zu Art. 5 IPRG). Wie bereits vorstehend unter E. 1c ausgeführt, erklärten die Beklagten in Ziff. IV./8. des öffentlich beurkundeten Kaufvertrages vom 9. Juni 2016 unterschriftlich, dass sie Kenntnis vom Reglement und davon eine Ausfertigung erhalten hätten und dieses als Vertragsgrundlage anerkennen würden (Vi-BB 32), folglich auch eine unterschriftliche Anerkennung der Gerichtsstandsklausel vorliegt. Gründe, welche gegen das Vorliegen eines Konsenses sprechen, sind wiederum weder ersichtlich noch dargetan. Im Übrigen gilt auch hier, dass der Wegfall des Hauptvertrages infolge Anfechtung nicht automatisch zur Aufhebung der Gerichtsstandsvereinbarung führt (BSK-Grolimund/Bachofner, N 38 zu Art. 5 IPRG). Jedenfalls wurden von den Beklagten keine Umstände genannt und sind aus den Akten auch nicht ersichtlich, woraus zu schliessen wäre, dass die Parteien den Bestand der Gerichtsstandvereinbarung klarerweise vom Bestand des Hauptvertrags abhängig gemacht hätten (vgl. ZK-Müller-Chen, N 5 ff. zu Art. 5 IPRG). Die örtliche Zuständigkeit aufgrund einer gültigen Prorogation ist somit ebenso zu bejahen. Keiner weiteren Erörterungen bedarf darüber hinaus die sachliche Zuständigkeit resp. die objektive Klagehäufung, es kann mithin in Anwendung von § 45 Abs. 5 JG auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (angefocht. Urteil E. 6).

2. a) Die Beklagten monieren die von der Vorinstanz angesetzte Nachfrist zur Beibringung einer Ermächtigung bzw. Prozessbevollmächtigung des Verwalters durch die Stockwerkeigentümerversammlung. Ihrer Ansicht nach habe keine besondere Dringlichkeit vorgelegen. Die Vorinstanz habe der Klägerin mit Entscheid vom 16. April 2018 Frist bis zum 25. Mai 2018 (Vi-KB 5a) zur Einreichung der Klage auf definitive Eintragung des Pfandrechts angesetzt. Die Einberufung der Versammlung innert einer Frist von 14 Tagen sei möglich (vgl. Einberufungsfrist gemäss Art. 6.2 des Reglements). Ausserdem habe die Klägerin bereits im Verfahren ZES 2018-05 betreffend provisorische Eintragung gewusst, dass ein ordentliches Zivilverfahren notwendig sein werde und deshalb ausreichend Zeit zur Erteilung einer Prozessvollmacht an den Verwalter gehabt (KG-act. 1 S. 5 ff.). Die Klägerin hält dem entgegen, dass der Entscheid gemäss Vi-KB 5 am 28. April 2018 zugestellt worden sei und vom 28. April bis 13. Mai 2018 Frühlingsferien bzw. am 10. Mai 2018 Auffahrt und am 21. Mai Pfingsten gewesen seien, weshalb viele Stockwerkeigentümer abwesend gewesen seien. Nach Art. 6.23 des Reglements sei die Versammlung aber nur beschlussfähig, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, die zugleich zur Hälfte anteilsberechtigt seien, anwesend bzw. vertreten seien. Ohne die rechtzeitige definitive Eintragung des Pfandrechts hätte die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer aber einen finanziellen und rechtlichen Nachteil erlitten, indem das Pfandrecht dahingefallen wäre, so dass die Dringlichkeit gegeben gewesen sei (KG-act. 8 S. 5 ff.).

b) Zur Führung eines anzuhebenden oder vom Gegner eingeleiteten Zivilprozesses bedarf der Verwalter ausserhalb des summarischen Verfahrens der vorgängigen Ermächtigung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer, unter Vorbehalt dringender Fälle, in denen die Ermächtigung nachgeholt werden kann (Art. 712t Abs. 2 ZGB). Dringlichkeit liegt vor, wenn die fristgerechte Einberufung der Stockwerkeigentümerversammlung nicht möglich ist und ein Zirkulationsbeschluss mangels Einstimmigkeit nicht eingeholt werden kann sowie ohne rasches Handeln der Stockwerkeigentümergemeinschaft ein rechtlicher oder finanzieller Nachteil erwachsen kann (Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, 2. A., N 77 ff. zu Art. 712t ZGB mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung; BK-Meier-Hayoz/Rey, N 48 f. zu Art. 712t ZGB).

c) Laut Art. 6.23 Abs. 1 des Reglements ist die Versammlung beschlussfähig, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, die zugleich zur Hälfte anteilsberechtigt sind, anwesend oder vertreten sind (Vi-KB 8 S. 18). Art. 6.22 Abs. 1 sieht vor, dass die Einberufung der Versammlung unter Beachtung einer Frist von mindestens 14 Tagen zu erfolgen hat (S. 18). Es ist nicht von der Hand zu weisen, dass angesichts der zweiwöchigen Frühlingsferien sowie diverser Feiertage und den damit verbundenen Abwesenheiten die Anberaumung einer Versammlung mit vierzehntägiger „Vorlaufzeit“ schwer realisierbar war. Dasselbe gilt auch für eine allfällige Beschlussfassung auf dem Zirkularweg. Im Falle einer ungenügenden Beteiligung an der Versammlung hätte zudem eine zweite Versammlung einberufen werden müssen, welche aber laut Art. 6.23 Abs. 2 des Reglements nicht vor Ablauf von 14 Tagen seit der ersten hätte stattfinden können und innert Frist kaum mehr durchführbar gewesen wäre. Dass der unbenutzte Ablauf zur Klageanhebung für die Klägerin Nachteile finanzieller und rechtliche Art bedeutet hätte, zumal dann das provisorisch eingetragene Pfandrecht dahingefallen wäre, kann ebenfalls nicht in Abrede gestellt werden. Schliesslich ist nicht zu beanstanden, dass die Vor­instanz im Rahmen ihres Ermessens der Klägerin das Abwarten des Prozessausgangs der provisorischen Eintragung zugestand resp. sie mit der Beschlussfassung für die Bevollmächtigung zur Prozessführung im definitiven Eintragungsverfahren zuwarten durfte, bis das Verfahren betreffend die provisorische Eintragung abgeschlossen war. Ob der Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung vom 24. Mai 2017 resp. derjenige vom 19. Mai 2017 (Vi-act. 4, Ziff. 3g S. 3 f. und Vi-act. 5, Ziff. 6d S. 3; KG-act. 8 S. 5) bereits eine ausreichende Ermächtigung für die Führung des vorliegenden Zivilprozesses beinhaltet, kann bei diesem Ergebnis schliesslich offenbleiben.

3. a) Die Beklagten bestreiten die Passivlegitimation. Sie halten dafür, dass ein Eintrag im Grundbuch unter den Beteiligten grundsätzlich keine Wirkung erzeuge, wenn das Grundgeschäft ungültig sei, mithin lasse das Kausalitätsprinzip diesfalls den Übergang des Eigentums bei einem ungültigen Grundgeschäft nicht zu. Auch sei ein Eintrag, der sich auf ein infolge eines Willensmangels unverbindliches Rechtsgeschäft stütze, ungerechtfertigt. Vorliegend sei der Grundbucheintrag von Anfang an unrichtig bzw. ungerechtfertigt. Der mit Willensmängeln behaftete Vertrag sei ex tunc ungültig und entfalte keine Vertragswirkungen. Die Vorinstanz habe das Vorliegen eines Willensmangels aber nicht geprüft. Aufgrund des Kausalitätsprinzips sei der Veräusserer der Stockwerkeigentumseinheit (d.h. die N.________ AG) deren Eigentümer geblieben, mithin seien die Beklagten nicht Eigentümer geworden, so dass es an einer Grundlage für die Beitragsforderung und die Errichtung eines Pfandrechts fehle. Der unrichtige Grundbucheintrag begründe keine Pflichten zulasten der Kläger (KG-act. 1 S. 7 ff.). Auch habe das Bezirksgericht Kriens mit Urteil vom 21. Februar 2020 erkannt, dass der Kaufvertrag vom 9. Juni 2016 ungültig sei und deswegen die Verkäuferin N.________ AG den Kaufpreis an die Beklagten zurückzuerstatten habe, Zug um Zug gegen Eintragung der N.________ AG im Grundbuch (vgl. KG-act. 18). Mit Urteil vom 3. November 2020 habe das Kantonsgericht Luzern dieses Urteil bestätigt und auf Ungültigkeit des Kaufs wegen absichtlicher Täuschung erkannt (KG-act. 27). Es sei nicht davon auszugehen, dass die Verkäuferschaft dem Urteil nicht Folge leisten würde. Würde sie der Änderung des Grundbucheintrags nicht zustimmen, riskierte sie nämlich, den Forderungsbetrag bezahlen zu müssen, ohne im Grundbuch als Eigentümer der Liegenschaft eingetragen zu sein. Wohl sei das Urteil des Kantonsgerichts Luzern an das Bundesgericht weitergezogen worden, allerdings sei dieses nach wie vor vollstreckbar, da aufschiebende Wirkung bislang nicht erteilt worden sei (KG-act. 35, vgl. KG-act. 37).

b) Demgegenüber bringt die Klägerin vor, dem Grundbucheintrag der Beklagten als Eigentümer käme eine Richtigkeitsvermutung sowie eine besondere Legitimationswirkung zu. Die Beklagten seien nach wie vor als Eigentümer eingetragen und als solche seien sie Schuldner der Beitragsforderung. Es könne nicht angehen, dass die Gerichte im Kanton Schwyz als zweites Gericht den Prozess, welcher vor den luzernischen Gerichten hängig sei, nochmals inkl. eines Beweisverfahrens wegen der behaupteten Willensmängel durchführen würden. Allerdings sei dieser Entscheid ohnehin nicht relevant. Denn selbst wenn sich ergeben würde, dass der Rechtsgrund für den Eintrag dahingefallen bzw. ungültig sei, wäre für die Eigentumsübertragung bzw. Löschung immer noch eine Grundbuchanmeldung erforderlich. Eine Löschung des Eintrags der Beklagten habe bis heute nicht stattgefunden. Zu beachten sei auch, dass die Parteien im Verfahren vor den luzernischen Gerichten mit jenen des vorliegenden Verfahrens nicht identisch seien. Allfällige Ansprüche der Beklagten gegenüber den Verkäufern würden das Rechtsverhältnis der Beklagten mit der Klägerin nicht tangieren. Es könne nicht sein, dass die Klägerin ihre Beitragsforderungen von den im Grundbuch eingetragenen Beklagten über Jahre nicht erhältlich machen könne. Dies würde für die Stockwerk­eigentümer ein immenses Risiko bedeuten. Soweit Willensmängel vorliegen, würde sich der Vertrag in ein Rückabwicklungsverhältnis wandeln und es liege keine Auflösung ex tunc vor. Dieser Meinung seien offenbar auch die Beklagten, da sie andernfalls die Mietzinseinnahmen aus der Vermietung der Garage der Verkäuferschaft zurückerstatten müssten, was sie aber nicht getan hätten (KG-act. 8 S. 7 ff.). Soweit ein Eigentumswechsel infolge des luzernischen Urteils erfolge, würde von Gesetzes wegen auch ein Parteiwechsel im vorliegenden Verfahren erfolgen, das heisst die neuen Eigentümer (die Verkäuferschaft) müssten in den vorliegenden Prozess eintreten (KG-act. 20 S. 4). Hinsichtlich des Urteils des Kantonsgerichts Luzern sei festzuhalten, dass, würde man davon ausgehen, dass dieses ein Gestaltungsurteil sei und Wirkungen nach Art. 665 ZGB zeitige, käme der Beschwerde an das Bundesgericht aufschiebende Wirkung zu, weshalb es ohnehin noch nicht vollstreckbar sei. Folglich seien die Beklagten nach wie vor Eigentümer der fraglichen Stockwerkeigentumseinheit. Auch wenn es sich nicht um ein Gestaltungsurteil handle, wovon auszugehen sei, würde dieses alleine nicht zu einer Veränderung der Rechtsverhältnisse führen, das heisst, es wäre eine Grundbuchberichtigungsklage erforderlich. Das Urteil enthalte nämlich keine richterliche Anweisung an den Grundbuchverwalter (KG-act. 29 S. 2 f.).

c) Die Gemeinschaft hat für die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen gegenüber jedem jeweiligen Stockwerkeigentümer Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechtes an dessen Anteil (Art. 712i Abs. 1 ZGB). Art. 712i ZGB räumt der Stockwerkeigentümergemeinschaft ein mittelbares gesetzliches Pfandrecht ein. Rechtsgrund für die Eintragung ist das Gesetz, die Gemeinschaft benötigt keinen anderen Rechtsgrund. Das gesetzliche Pfandrecht wird am Stockwerkanteil des gegenwärtigen Stockwerkeigentümers errichtet. Die Gemeinschaft kann das Pfandrecht selbst dann eintragen lassen, wenn der Beitragsschuldner seinen Stockwerkanteil in der Zwischenzeit veräussert hat (Wermelinger, a.a.O., N 3 ff. zu Art. 712i ZGB; BK-Meier-Hayoz/Rey, N 19 zu Art. 712i ZGB). Mit anderen Worten stellt der Anspruch der Stockwerkeigentümergemeinschaft auf Errichtung eines entsprechenden Pfandrechts eine Realobligation dar (BGE 106 II 183 E. 1). Als Realobligationen werden Schuldverhältnisse bezeichnet, die eine positive Leistung zum Gegenstand haben und bei denen der Schuldner, oft auch der Gläubiger, durch die dingliche Berechtigung oder den Besitz an einer Sache bestimmt werden (BGE 116 II 677 E. 3). Daraus erhellt, dass sich in casu der Anspruch der Klägerin auf (definitive) Eintragung des Pfandrechts gegen die als Eigentümer der betroffenen Stockwerkeigentumseinheit im Grundbuch eingetragenen Kläger richtet. Soweit deren Eintrag allenfalls später zu löschen bzw. wiederum die Verkäuferschaft einzutragen wäre, hätte dies lediglich prozessual einen Parteiwechsel zur Folge (vgl. Art. 83 ZPO), mithin die Passivlegitimation bezüglich des Anspruchs auf definitive Eintragung des Pfandrechts auf die (erneut eingetragene) Verkäuferschaft übergehen würde.

d) Die Stockwerkeigentümer haben an die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Beiträge zu leisten (Art. 712h Abs. 1 ZGB). Die Pflicht der Stockwerk­eigentümer, an die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten beizutragen, ist subjektivdinglich mit dem Stockwerkeigentumsanteil verbunden und stellt nach herrschender Lehre eine gesetzliche Realobligation dar (BK-Meier-Hayoz/Rey, N 9 zu Art. 712h ZGB; a. M. derselbe, N 20 zu Art. 712i ZGB, wonach die zu sichernde Forderung im Unterschied zum Anspruch auf Pfanderrichtung den gewöhnlichen schuldrechtlichen Regeln folgen soll). Schuldner der Beitragsforderung ist der jeweils im Zeitpunkt der Entstehung der Verpflichtung im Grundbuch eingetragene Stockwerkeigentümer. Der Veräusserer eines Anteils wird nicht von den bereits entstandenen Verpflichtungen entbunden. Ebenso wenig kann sich ein Stockwerkeigentümer durch Verzicht auf seinen Anteil von solchen Verbindlichkeiten befreien (BK-Meier-Hayoz/Rey, N 9 zu Art. 712h ZGB; Wermelinger, a.a.O., N 41 f. zu Art. 712h ZGB). Die Frage, wer bei einem Eigentümerwechsel für die noch nicht fälligen Forderungen haftbar sein soll, ist im Vertrag zwischen Veräusserern und Erwerbern des Stockwerkeigentumsanteils zu regeln; eine entsprechende Reglementsbestimmung ist unbeachtlich. Im Verhältnis zur Gemeinschaft massgebend ist einzig, wer im Zeitpunkt der Rechnungsstellung oder der definitiven Abrechnung im Grundbuch eingetragen ist (BSK ZGB II-Bösch, N 4 zu Art. 712h ZGB; BK-Meier-Hayoz/Rey, N 30 ff. zu Art. 712h ZGB). Unbestritten ist vorliegend die Fälligkeit der streitbetroffenen Beitragsforderungen. Ebenso steht fest resp. blieb unbestritten, dass die Beklagten zur Zeit der Entstehung der Beitragsforderungen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen waren und es nach wie vor sind (KG-act. 29 S. 3 und KG-act. 35). Folglich richtet sich die Forderung gegen sie. Die Beklagten berufen sich nun auf den sachenrechtlichen Grundsatz, wonach jemand nur dann ein Recht erwerben kann, wenn dem Rechtserwerb eine gültige „causa“ vorangeht. Das bedeutet, dass die Verfügungsgeschäfte des Sachenrechts zu ihrer Wirksamkeit ein gültiges Verpflichtungsgeschäft voraussetzen, sie sind also kausal und nicht abstrakt (vgl. Schmid/Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, 5. A., N 75; Art. 974 Abs. 2 ZGB). Selbst wenn sich vorliegend das Rechtsgeschäft bzw. der Kauf der Stock­werkeigentumseinheit definitiv als ungültig erwiese, das heisst das Bundesgericht das Urteil des Kantonsgerichts Luzern bestätigen würde, ändert dies am grundbuchlichen Eintrag der Beklagten noch nichts, weil das Urteil des Kantonsgerichts Luzern keine Anweisung an den Grundbuchverwalter enthält, den Eintrag der Beklagten zu löschen und stattdessen die Verkäuferschaft einzutragen (KG-act. 27/1). Insofern ist auch nicht entscheidend, ob das Bundesgericht aufschiebende Wirkung erteilen wird (KG-act. 35/1, 35/2 und 37). Abgesehen davon gilt nach wie vor, was das Kantonsgericht bereits im Beschluss vom 11. März 2019 erwogen hatte (BEK 2018 68 E. 3c; vgl. auch KG-act. 26 E. 2c): Auch wenn der Kaufvertrag sich als unwirksam erweist, hätten sich die Beklagten, unabhängig davon, ob man annimmt, im Sinne der Ungültigkeitstheorie falle der Kaufvertrag ex tunc dahin oder er wandle sich in ein Liquidationsverhältnis um (vgl. dazu Huguenin, Obligationenrecht Allgemeiner und Besonderer Teil, Zürich 2012, N 582 f. mit Hinweisen auf die Literatur), an die Verkäuferschaft zu halten, soweit ihnen durch die Unwirksamkeit ein Schaden entsteht. Mit anderen Worten wäre auch nach der Ungültigkeitstheorie der frühere Zustand unter anderem mittels Schadenersatzansprüchen gegenüber den Veräussern wiederherzustellen (Huguenin, a.a.O., N 583). Das bedeutet, dass die Beklagten von ihnen geleistete Stockwerkeigentumsbeiträge allenfalls als Schaden gegenüber den Veräusserern bzw. Rechtsvorgängern geltend zu machen hätten (vgl. auch BK-Meier-Hayoz/Rey, N 33 zu Art. 712h ZGB). Anzufügen ist, dass, sofern die Beklagten dereinst nicht mehr als Eigentümer eingetragen sind bzw. sein sollten resp. an deren Stelle (wiederum) die Verkäuferschaft treten würde, allenfalls ein Drittpfandrecht entstehen könnte. In jedem Fall berührt ein allfälliges Abwicklungsverhältnis zwischen den Beklagten und der Verkäuferschaft das Rechtsverhältnis zwischen der Klägerin und den Beklagten nicht. Würde man anders entscheiden, könnte dies, wie die Klägerin zu Recht anführt, die Funktionsfähigkeit der Stockwerk­eigentümergemeinschaft durch die – unter Umständen jahrelang andauernde – Ungewissheit über die Schuldnerschaft von Beitragsforderungen erheblich erschweren; mithin wäre das damit verbundene finanzielle Risiko für die übrigen Stockwerkeigentümer unzumutbar. Die Passivlegitimation der Beklagten bezüglich der Beitragsforderung ist somit zu bejahen. Anzumerken ist, dass weder das Urteil des Bundesgerichts abgewartet werden muss noch eine Auseinandersetzung mit den beklagtischen Ausführungen zur Frage der Gültigkeit des Kaufvertrages (KG-act. 1 S. 17 ff.) erforderlich ist.

4. a) Die Beklagten kritisieren im Weiteren, dass die Einladungen zu den Stockwerkeigentümerversammlungen vom 24. Februar 2017, 19. Mai 2017, 30. Juni 2017 und 4. September 2017 nicht an den Wohnsitz der Beklagten in New York erfolgt seien. Ebenso seien die jeweiligen Beschlüsse und die Rechnungen bzw. Mahnungen nicht am Wohnsitz der Beklagten zugestellt worden (KG-act. 1 S. 14 ff.).

b) Unbestritten blieb, dass G.________, Geschäftsführer der L.________ AG, den Beklagten die Einladung vom 9. Februar 2017 zur Stockwerkeigentümerversammlung vom 24. Februar 2017 per E-Mail zustellte (Vi-KB 10/11). Am 23. Februar 2017 meldete sich die Beklagte 2 diesbezüglich ebenfalls per E-Mail und teilte mit, sie (die Beklagten) versuchen würden, sich einzuschalten, was aber wegen der Zeitverschiebung schwierig sei (Vi-KB 12: „We will try to join tomorrow. It‘s quite hard because oft the time zone: our baby is up and I have to focus on her while my husband usually is stuck in meetings at work“). Am 25. Februar 2017 versandte G.________ das Protokoll der Versammlung von tags zuvor per E-Mail an die Stockwerkeigentümer, inklusive an die Beklagten (Vi-KB 13/14). Am 6. März 2017 wurde den Beklagten Fr. 19‘000.00 brieflich in Rechnung gestellt (Betriebskostenvorauszahlung 1. Quartal 2017), adressiert an die Beklagten, „D.________strasse xx, 6442 Gersau“ (Vi-KB 27). Am 20. März 2017 erfolgte diesbezüglich eine Mahnung an dieselbe Adresse (Vi-KB 28). Mit Schreiben vom 21. März 2017, unter Beilage einer Vollmacht „in Sachen Grundstück Nr. zz, Grundbuch Gersau (D.________strasse ww, 6442 Gersau)“, teilte der Rechtsvertreter der Beklagten der L.________ AG Folgendes mit (Vi-KB 15):

Wir vertreten B.________ und Herrn A.________.

Sie haben unseren Mandanten die Rechnung vom 06.03.2017 über CHF 19‘000.00 zugestellt. Der Forderung fehlt die Grundlage.

Am 23. März 2017 schrieb G.________ per E-Mail an den Rechtsvertreter unter anderem was folgt (Vi-KB 16):

Sollte die Zahlung daher bis zur gesetzten Frist vom 24. März 2017 dem Bankkonto der STEWG nicht gutgeschrieben worden sein, werden wir umgehend Zahlungsbefehl erwirken. Da Sie sich als Generalbevollmächtigte in Sachen Grundstück zz, GB Gersau legitimieren, werden wir Ihre Kanzlei als Zustelladresse für einen allfälligen Zahlungsbefehl angeben. Sollten Sie die Ansicht vertreten, dass die gegenständliche Vollmacht dies nicht einschliesst, so teilen Sie uns bitte umgehend mit. In diesem Fall würden wir Arrestierung der Vermögenswerte ihrer Mandantschaft, insbesondere des Miteigentumsanteils an der Liegenschaft D.________strasse ww, gem. SchKG 271 Abs. 1 Ziff. 4 beantragen.

Mit E-Mail vom 27. März 2017 teilte der beklagtische Rechtsvertreter der L.________ AG Folgendes mit (Vi-KB 17):

Die Anwaltsvollmacht legitimiert uns nicht zur Entgegennahme von Zahlungsbefehlen für unsere Mandanten. Im Übrigen wird an unseren Ausführungen im Schreiben vom 21.03.2017 festgehalten.

In der Folge versandte die L.________ AG die Einladung zur Stockwerkeigentümerversammlung vom 19. Mai 2017 an die Rechtsvertreter der Beklagten, dies mit folgendem, vom 4. Mai 2017 datierendem Begleitschreiben (Vi-KB 18a):

Sie haben sich für die im Betreff genannten Stockwerkeigentümer als Generalbevollmächtige in Sachen Grundstück zz, Grundbuch Gersau (STWEG D.________strasse xx, 6442 Gersau), legitimiert.

Beiliegend erhalten Sie deshalb die Einladung vom 04.05.2017 zur Versammlung der Stockwerkeigentümer am 19. Mai 2017.

Das Protokoll der erwähnten Versammlung wurde den Beklagten und den übrigen Eigentümern am 1. Juni 2017 von G.________ per E-Mail zugestellt (Vi-act. 20). Die Einladungen zu den Versammlungen vom 30. Juni 2017 und 4. September 2017 wurden wiederum an den Rechtsvertreter zugestellt (jeweils zusammen mit diversen Zahlungseinladungen resp. Mahnungen, Vi-KB 21a und 24). Die Versammlungsprotokolle wurden jeweils ebenfalls an den Rechtsvertreter geschickt (Vi-KB 23 und 26). Unbestritten ist ferner, dass die Rechnungen bzw. Mahnungen im Zeitraum vom 14. Juni 2017 bis 24. Oktober 2017 (Adressierung „D.________strasse xx, 6442 Gersau“) dem Rechtsvertreter zugestellt wurden (Vi-KB 29-49 und 7a-f; KG-act. 1 S. 15; KG-act. 8 S. 23 ff.). Mit Schreiben vom 25. Oktober 2019 teilte der Rechtsvertreter der L.________ AG Folgendes mit (KG-act. 11/1; vgl. auch die anschliessende weitere Korrespondenz zwischen der L.________ AG und dem Rechtsvertreter sowie mit den Beklagten, KG-act. 13/2, 11/1, 13/3-8 sowie 16/2 betreffend Zustellung weiterer im vorliegenden Verfahren nicht weiter relevanten Unterlagen/Rechnungen):

Besten Dank für Ihr Schreiben betreffend Betriebskostenvorauszahlungsbescheid 2.-4. Quartal 2019.

Wir sind nicht bevollmächtigt, Sendungen für A.________ bzw. B.________ entgegenzunehmen.

Für die Zustellung nach New York möchten Sie bitte selbst besorgt sein.

c) Es wurde weder behauptet noch ist ersichtlich, dass das Reglement eine bestimmte Form der Zustellung an die Stockwerkeigentümer vorsieht (Vi-KB 8). Insbesondere ergibt sich aus dem Reglement nicht, dass die Zustellung zwingend am Wohnsitz des Stockwerkeigentümers erfolgen muss. Es ist deshalb nicht nachvollziehbar, und wird von den Beklagten auch nicht dargelegt, weshalb der E-Mailversand von Einladungen zu Stockwerkeigentümerversammlungen und Protokollen ungenügend sein resp. zur Klageabweisung führen soll. Dies gilt umso mehr, als die Beklagten auch nicht geltend machen, sie hätten die fraglichen E-Mails nicht erhalten resp. hätten deren Inhalt nicht gekannt, weshalb es ihnen verwehrt gewesen sei, die an der Versammlung gefassten Beschlüsse anzufechten. Dagegen, dass die Beklagten die fragliche E-Mail nicht erhalten haben, spricht im Übrigen schon der Umstand, dass die Beklagte 2 selber am 23. Februar 2017 per E-Mail verlauten liess, sie wolle versuchen, virtuell an der Versammlung am darauffolgenden Tag teilzunehmen, was ihr in der Folge mittels Telefonkonferenz auch angeboten wurde, wovon sie allerdings keinen Gebrauch machte (vgl. Vi-KB 12 S. 2 und BEK 2017 97). Ebenso behaupteten die Beklagten nicht, die dem Rechtsvertreter zugestellten Unterlagen (das heisst Einladungen, Protokolle und diverse Rechnungen) von diesem nicht erhalten resp. keine Kenntnis über deren Inhalt erlangt zu haben. Auch diesbezüglich machen sie nicht geltend, ihnen sei mangels Kenntnis der Versammlungsbeschlüsse eine Anfechtung derselben verwehrt worden. Selbst wenn dem so wäre, ist fraglich, welche Rechtsfolgen daraus im vorliegenden Prozess abzuleiten sind, was aber nicht weiter erörtert werden muss. Es ist auch gar nicht von Belang, ob es sich bei der von den Beklagten ihrem Rechtsvertreter erteilten Vollmacht um eine General- oder eine Spezialvollmacht handelt (vgl. KG-act. 16). Ungeachtet dessen opponierte der Rechtsvertreter – abgesehen von der Ankündigung, dass er keine Zahlungsbefehle für die Beklagten entgegennehme (vgl. E-Mail vom 27. März 2017) – nicht gegen die Zusendung der im vorliegenden Verfahren relevanten, das heisst bis Oktober 2017 zugestellten Unterlagen im Zusammenhang mit der Stockwerkeigentumseinheit der Beklagten. Es ist anders gesagt nicht einzusehen, weshalb die Klägerin nicht hätte davon ausgehen dürfen, dass die Beklagten ihren Rechtsvertreter als Zustellungsbevollmächtigten im Sinne von Art. 6.24 Abs. 4 bezeichneten. Dass gegen die Zustellungen opponiert wurde, ist im Übrigen erst seit dem Schreiben vom 25. Oktober 2019 aktenkundig. Mit anderen Worten ist fraglich, inwieweit sich die Beklagten für Zustellungen im Jahr 2017 auf eine eingeschränkte Vollmacht – sofern dies denn überhaupt der Fall wäre, was offenbleiben kann – berufen könn(t)en, nachdem ihr Rechtsvertreter erst zwei Jahre später erklärte, für die Entgegennahme von Sendungen für die Beklagten (angeblich) nicht bevollmächtigt zu sein. Mithin stellte sich die Frage eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (venire contra factum proprium), was aber angesichts dessen, dass die Beklagten nie geltend machten, die fraglichen Dokumente nicht erhalten zu haben bzw. nicht zu kennen, ebenfalls nicht definitiv geklärt werden muss. Als Fazit kann festgehalten werden, dass die Beklagten aus dem Umstand, dass ihnen die streitbetroffenen Dokumente – abgesehen von dem ihnen direkt per E-Mail zugesandten Unterlagen – nicht an ihrem Wohnsitz in New York zugestellt wurden, nichts zu ihren Gunsten abzuleiten vermögen.

5. a) Die Beklagten sind der Auffassung, die Verwendung der Beiträge sei nicht erwiesen. Sie führen aus, laut dem Protokoll der Stockwerkeigentümerversammlung vom 24. Februar 2017 müsste von der Stockwerkeigentümergemeinschaft ein Betrag von Fr. 125‘000.00 bereitgestellt werden. Für die Beklagten ergäbe sich aufgrund der Wertquote ihrer Stockwerkeigentumseinheit von 152/1000 ein Betrag von Fr. 19‘000.00. Die Schuld beitragspflichtiger Eigentümer werde aber erst dann begründet, wenn die Vorschussleistung tatsächlich beansprucht werde, nicht aber schon durch deren Festlegung. Jedoch lege die Klägerin nicht dar, ob und wofür der Vorschuss verwendet worden sei. Es sei möglich, dass die tatsächlichen Kosten für Sofortmassnahmen, Gutachten, Beratungsleistungen von I.________ sowie Betriebskosten niedriger seien als der Vorschuss von Fr. 125‘000.00 (KG-act. 1 S. 12 ff.). Die Klägerin hält dem entgegen, dass das Reglement in den Art. 4.5 und 5.2 Vorschussleistungen vorsehe. Ausserdem liege ein entsprechender einstimmiger Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung vor (Vi-KB 13). Der Betriebskostenabrechnung 2017 könne entnommen werden, dass die angefallenen Kosten weit höher lägen als Fr. 125‘000.00, worüber die Beklagten seit Frühling 2018 informiert seien (Vi-KB 58a/b und 59). Der geltend gemachte Vorschuss sei bereits verwendet worden. Die Kosten der notwendigen Sanierung im Jahr 2017 hätten sich auf über Fr. 400‘000.00 belaufen und die Bilanz per 31. Dezember 2017 weise flüssige Mittel von gerade noch Fr. 1‘429.19 aus (vgl. Vi-KB 58 und 58a). Auch gehe aus der Klageantwort (S. 38) hervor, dass die Beklagten wüssten, wofür die Beiträge benötigt worden seien. Sie würden selbst ausführen, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft die Firma J.________ AG beauftragt habe, die Statik des Gebäudes zu überprüfen, ein Massnahmenkonzept auszuarbeiten und die absehbaren Kosten zu beziffern. Weiter würden die Beklagten selbst ausführen, die erwähnte Firma habe die Kosten auf Fr. 625‘000.00 beziffert (KG-act. 8 S. 15 ff.).

b) Art. 4.5 Abs. 2 des Reglements sieht vor, dass der Verwalter das Inkasso der Finanzierungsbeiträge entsprechend dem Beschluss der Stockwerkeigentümer periodisch im Voraus besorgt. Der Verwalter unterbreitet jedem Stockwerkeigentümer pro Rechnungsjahr eine detaillierte Abrechnung (Vi-KB 8). Anlässlich der Versammlung vom 24. Februar 2017 wurde folgender Beschluss einstimmig gefasst (Vi-KB 13):

Um die von J.________ AG empfohlenen Sofortmassnahmen finanzieren zu können, sowie das Gutachten von J.________ AG, sowie die Beratungskosten der Anwaltskanzlei I.________; sowie die zu erwartenden Betriebskosten bezahlen zu können, sollen von den STWE CHF 125‘000.00 bereitgestellt werden. Der Verwalter hat die STWE bis spätestens 1. März 2017 aufzufordern, einen anteiligen Betrag gemäss der jeweiligen Wertquote bis spätestens 10. März 2017 zu bezahlen.

Was die von den Beklagten bestrittene Zustellung des zitierten Beschlusses betrifft, kann auf die vorstehenden Ausführungen (E. 4c) verwiesen werden. Die Betriebskostenabrechnung 2017 wurde am 28. März 2018 dem Rechtsvertreter der Beklagten zugestellt (Vi-KB 58). Es gilt auch hier das vorstehend Gesagte (E. 4c), denn die Beklagten machen wiederum nicht geltend, die Abrechnung nicht zu kennen. Zutreffend ist alsdann, dass in der Bilanz per 31. Dezember 2017 flüssige Mittel von noch Fr. 1‘429.21 und ein ausserordentlicher Aufwand von Fr. 395‘237.28, bestehend aus den Positionen „Planungskosten aus Baumängeln“, „Baukosten aus Baumängeln“, „Gebühren aus Baumängeln“ und „Rechtsberatung/Gutachten aus Baumängel“, ausgewiesen werden (Vi-KB 58a). Daraus kann nichts anderes folgen, als dass die fraglichen Sofortmassnahmen deutlich mehr kosteten als der eingeholte Vorschuss. Die Klägerin weist ausserdem zutreffend darauf hin, dass die Beklagten selber argumentierten, die Firma J.________ AG habe ein Massnahmenkonzept ausgearbeitet, welches von Kosten von Fr. 625‘000.00 ausgehe (vgl. Vi-act. 18 S. 38 f. und Vi-BB 45). Der Einwand der Beklagten, die Verwendung der Beiträge sei nicht erwiesen, findet in den Akten somit keine Grundlage resp. ändert am Anspruch der Klägerin nichts.

6. Die Beklagten sind der Ansicht, keine Mahngebühren zu schulden (KG-act. 1 S. 9). Die Klägerin führt aus, laut dem Beschluss vom 19. Mai 2017 sollen Mahnkosten der Bevorschussung und Deckung der Inkassokosten dienen (Vi-KB 5). Es solle demnach bei einem Verzug von mehr als fünf Kalendertagen zur Zahlungsfrist die erste Mahnung erfolgen, für welche Fr. 50.00 erhoben werde und für die zweite Mahnung betrage die Gebühr Fr. 100.00. Dieser Beschluss sei nicht angefochten worden (KG-act. 8 S. 28). Es trifft zu, dass im Beschluss vom 19. Mai 2017 Sanktionsmassnahmen für säumige Stockwerk­eigentümer beschlossen wurden, wobei für die erste Mahnung eine Gebühr von Fr. 50.00 und für die zweite eine solche von Fr. 100.00 erhoben werden soll (Vi-KB 5 S. 3, Ziff. 6 lit. b Ziff. 2). Betreffend Kenntnis der Beklagten über den Inhalt dieses Beschlusses kann wiederum auf das vorstehend Gesagte verwiesen werden (E. 4c). Unbestritten ist, dass der Beschluss unangefochten blieb. Es sind folglich keine Gründe ersichtlich, weshalb die Mahngebühren nicht geschuldet sein sollen (anders ist hingegen die Frage zu beantworten, ob dafür ein Pfandrecht besteht, vgl. nachstehend E. 7). Abgesehen davon begründen die Beklagten ihre Berufung in diesem Punkt ohnehin nicht.

7. a) Schliesslich halten die Beklagten dafür, bei Mahnkosten von Fr. 50.00 bzw. Fr. 100.00 handle es sich nicht um gemeinschaftliche Kosten und Lasten gemäss 712h ZGB, weshalb hierfür kein Gemeinschaftspfandrecht nach Art. 712i ZGB begründet werden könne (KG-act. 1 S. 16). Die Klägerin hält dem entgegen, dass die fraglichen Mahnkosten im Zusammenhang mit der Verwaltung stünden und am 19. Mai 2017 von der Stockwerkeigentümerversammlung zwecks Bevorschussung und Deckung der Inkassokosten beschlossen worden seien. Ausserdem werde das Gemeinschaftspfandrecht als Kapitalhypothek eingetragen mit der Folge, dass Verzugszinsen und Betreibungskosten abgedeckt seien (KG-act. 8 S. 28 f.).

b) Als Kosten und Lasten im Sinne von Art. 712h ZGB gelten namentlich die Kosten der Verwaltungstätigkeit einschliesslich der Entschädigung des Verwalters (Art. 712h Abs. 2 Ziff. 2 ZGB). Diese Bestimmung erfasst die Kosten der Verwaltung des Stockwerkeigentums. Der Gesetzgeber erwähnt die Entschädigung des Verwalters ausdrücklich als Beispiel. Viele weitere Kosten sind dieser Bestimmung zuzuordnen. In dieser Kategorie müssen die Kosten einen Zusammenhang mit der Ausführung der Aufgaben der „Organe“ der Stockwerkeigentümergemeinschaft haben. Es handelt sich im Einzelnen um Kosten folgender Organisationselemente und Angestellter: Stockwerkeigentümerversammlung, Verwalter, Revisionsstelle, Ausschuss, Delegierter oder deren Hilfskräfte wie der Hauswart usw. (ZK-Wermelinger, N 56a zu Art. 712h ZGB). Forderungen, die nicht im Zusammenhang mit der Verwaltung des Grundstücks stehen, sind nicht durch das Gemeinschaftspfandrecht privilegiert. Ebenso wenig steht das Gemeinschaftspfandrecht für allfällige finanzielle Sanktionen des Stockwerkeigentümers – beispielsweise eine reglementarische Busse – oder für direkte Kosten der Stockwerkeinheit, etwa dem Stockwerkeigentümer durch den Energielieferanten in Rechnung gestellte Energiekosten, zur Verfügung. Die Stockwerkeigentümer können im Reglement keine Ausweitung des gesetzlichen Gemeinschaftspfandrechts auf weitere Forderungen erwirken. Der Gesetzgeber bestimmt die von einem gesetzlichen Pfandrecht geschützten Forderungen; diese Definition bleibt dem Parteiwillen entzogen (ZK-Wermelinger, N 25 zu Art. 712i ZGB).

c) Nach dem Gesagten handelt es sich bei den Mahnkosten nicht um Kosten der Verwaltungstätigkeit im Sinne von Art. 712h Abs. 2 ZGB, was aber nicht heisst, wie vorstehend unter E. 6 ausgeführt wurde, dass sie nicht geschuldet werden. Jedoch ist den Beklagten darin zuzustimmen, dass für die Mahnkosten kein Gemeinschaftspfandrecht eingetragen werden kann, denn dieses kann nicht mittels Parteidisposition, somit auch nicht durch einen Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung, auf andere Forderungen ausgeweitet werden. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass das Gemeinschaftspfandrecht als Kapitalhypothek einzutragen ist. Denn diese deckt nebst der unbezahlten Beitragsforderung lediglich allfällige Verzugszinsen und Betreibungskosten (Wermelinger, a.a.O., N 88 zu Art. 712i ZGB). Unter den Betreibungskosten werden nur die eigentlichen betreibungsrechtlichen Kosten nach Gebührentarif zum SchKG verstanden (CHK-Fasel, 2. A., N 6 zu Art. 818 ZGB; ZK-Dürr/Zollinger, N 24 ff. zu Art. 818 ZGB). Mahnkosten fallen nicht darunter.

d) Demnach ist die einzutragende Pfandsumme um die Mahnkosten zu reduzieren. Die Vorinstanz ging von einer Pfandsumme von gesamthaft Fr. 89‘621.65 (nebst Zins) aus, welche sich wie folgt zusammensetzt (angefocht. Urteil E. 9b): Fr. 19‘000.00 seit 25. März 2017 (Sonderzahlung I), Fr. 19‘150.00 seit 1. Juli 2017 (Sonderzahlung II), Fr. 22‘950.00 seit 1. August 2017 (Sonderzahlung III), Fr. 11‘550.00 seit 16. September 2017 (Sonderzahlung IV), Fr. 3‘950.00 seit 30. Dezember 2017 (Sonderzahlung I-2018), Fr. 5‘565.00 seit 1. Juli 2017 (BKV 2017-III), Fr. 3‘495.10 seit 1. August 2017 (BKN 2016) und Fr. 1‘955.00 seit 1. Oktober 2017 (BKV 2017-IV). Von diesen Beträgen ist – ausser von der ersten Position (Sonderzahlung I) – je Fr. 150.00 (= Kosten für erste Mahnung Fr. 50.00 plus Kosten zweite Mahnung Fr. 100.00) in Abzug bringen. Es resultieren demnach folgende Beträge: Fr. 19‘000.00 (Sonderzahlung I; wie bisher), Fr. 19‘000.00 seit 1. Juli 2017 (Sonderzahlung II), Fr. 22‘800.00 seit 1. August 2017 (Sonderzahlung III), Fr. 11‘400.00 seit 16. September 2017 (Sonderzahlung IV), Fr. 3‘800.00 seit 30. Dezember 2017 (Sonderzahlung I-2018), Fr. 5‘415.00 seit 1. Juli 2017 (BKV 2017-III), Fr. 3‘345.10 seit 1. August 2017 (BKN 2016) und Fr. 1‘805.00 seit 1. Oktober 2017 (BKV 2017-IV). Die gesamte einzutragende Pfandsumme beträgt neu Fr. 88‘571.65 (zuzüglich Zins zu 5 %).

8. Zusammenfassend ist die Berufung teilweise gutzuheissen. Da die Beklagten lediglich in einem Nebenpunkt und betragsmässig in geringen Umfang obsiegen, drängt sich eine Neuverlegung der erstinstanzlichen Kosten und Entschädigung nicht auf. Für das Berufungsverfahren gilt dasselbe; die Klägerin obsiegt überwiegend resp. die Beklagten nur in untergeordnetem Umfang von total Fr. 1‘050.00, so dass es sich rechtfertigt, die Kosten vollumfänglich den Beklagten aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 2 ZPO; Jenny, in: Sutter-Somm et al., a.a.O., N 10 zu Art. 106 ZPO). Die Beklagten haben die Klägerin für das Berufungsverfahren sodann angemessen zu entschädigen. Nach § 11 GebTRA beträgt das Honorar im Berufungsverfahren 20 bis 60 % der in den §§ 8 und 9 festgesetzten Ansätzen, wobei der noch vor der Berufungsinstanz in Frage kommende Streitwert massgebend ist. Gegen die Höhe der erstinstanzlich zugesprochenen Entschädigung von Fr. 5‘500.00 (inkl. Auslagen und MWST) wurden keine Einwände erhoben. Unter Berücksichtigung, dass die Klägerin neben der Berufungsantwort weitere Eingaben (inklusive Stellungnahmen im Zusammenhang mit dem abgewiesenen Sistierungsgesuch der Kläger) einreichte und in Nachachtung der allgemeinen Kriterien von § 2 Abs. 1 GebTRA – so namentlich der Wichtigkeit der Streitsache, ihrer Schwierigkeit und des nötigen Zeitaufwands – ist die Entschädigung auf 60 % des erstinstanzlichen Honorars festzusetzen, das heisst Fr. 3‘300.00 (inkl. Auslagen und MWST, vgl. § 2 Abs. 2 GebTRA), wobei die Beklagten antragsgemäss solidarisch haften;-

erkannt:

1. In teilweiser Gutheissung der Berufung wird Dispositiv-Ziffer 1 des Urteils des Bezirksgerichts Gersau vom 12. August 2019 aufgehoben und wie folgt neu gefasst:

1. Das Grundbuchamt Gersau wird richterlich angewiesen, zu Gunsten der Klägerin im Grundbuch Gersau an folgendem Stockwerk(mit)eigentum das provisorische bzw. vorläufig eingetragene gesetzliche Pfandrecht im Sinne von Art. 721i ZGB, mithin die Grundpfandverschreibung, zugunsten der Klägerin und zulasten des im Gesamteigentum der Beklagten stehenden Stockwerkeigentums Nr. zz (Grundstück Nr. yy) im Grundbuch Gersau an der D.________strasse xx in 6442 Gersau, für die Pfandsumme von CHF 88‘571.65 zuzüglich Zins zu 5 % auf

CHF 19‘000.00 seit 25. März 2017

CHF 19‘000.00 seit 1. Juli 2017

CHF 22‘800.00 seit 1. August 2017

CHF 11‘400.00 seit 16. September 2017

CHF 3‘800.00 seit 30. Dezember 2017

CHF 5‘415.00 seit 1. Juli 2017

CHF 3‘345.10 seit 1. August 2017

CHF 1‘805.00 seit 1. Oktober 2017

definitiv im Grundbuch einzutragen.

Im Übrigen wird die Berufung abgewiesen und das angefochtene Urteil bestätigt.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden auf Fr. 10‘000.00 festgesetzt und den Beklagten auferlegt. Sie werden von den Kostenvorschüssen der Beklagten von je Fr. 5‘000.00 bezogen.

3. Die Beklagten haben die Klägerin für das Berufungsverfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 3‘300.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu entschädigen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; die Beschwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 88‘571.65.

5. Zufertigung an Rechtsanwalt C.________ (3/R), Rechtsanwältin E.________ (2/R), die Vorinstanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an das Grundbuchamt Gersau (1/R, inkl. Kopie des Urteils des Bezirksgerichts Gersau vom 12. August 2019 das Pfandrecht betreffend), die Vorinstanz (1/R, mit den Akten) sowie die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).

Namens der 1. Zivilkammer

Die Kantonsgerichtsvizepräsidentin

Die Gerichtsschreiberin

Versand

15. April 2021 kau