ZK1 2018 14 - Kündigung "Pachtvertrag"

Kantonsgericht Schwyz

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Urteil vom 21. August 2018

ZK1 2018 14

Mitwirkend

Kantonsgerichtsvizepräsident Dr. Reto Heizmann, Kantonsrichter Walter Christen, Pius Schuler, Jörg Meister und Clara Betschart, Gerichtsschreiberin MLaw Julia Lüönd.

In Sachen

A.________, Beklagte und Berufungsführerin, vertreten durch Rechtsanwalt B.________,

gegen

C.________, Klägerin und Berufungsgegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt D.________,

betreffend

Kündigung "Pachtvertrag"

(Berufung gegen das Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht March vom 25. Oktober 2017, ZEV 2016 16);-

hat die 1. Zivilkammer,

nachdem sich ergeben und in Erwägung:

1. Die A.________ (nachfolgend: Beklagte) und H.________ schlossen am 29. September 2004 einen als „Pachtvertrag“ betitelten schriftlichen Vertrag ab, der einen bestehenden Vertrag vom 1. Januar 1992 ersetzte (Vi-act. B, KB 5 [ZK2 2017 90]). Diesem wiederum ging ein Vertrag aus den 60er-Jahren voraus (vgl. angefochtenes Urteil, E. 1.1; vgl. Vi-act. A/2, N 12 [ZK2 2017 90]; vgl. KG-act. 1, Ziff. III.5 [ZK2 2017 90]). Nach dem Tod H.________ am 26. Januar 2012 trat dessen Tochter C.________ (nachfolgend: Klägerin) in das Rechtsverhältnis ein (vgl. Vi-act. A/2, N 5 [ZK2 2017 90]; vgl. Vi-act. A/6, Ziff. III.5 [ZK2 2017 90]). Am 8. Mai 2015 kündigte die Beklagte dieses Rechtsverhältnis per Ende Dezember 2015 (Vi-act. B, KB 8 [ZK2 2017 90]). Dagegen gelangte die Klägerin mit Gesuch vom 11. Juni 2015 an die Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirks March, welche ihr am 24. März 2016 nach ausgebliebener Einigung anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 20. Novem­ber 2015 die Klagebewilligung erteilte (Vi-act. B, KB 2 und 3 [ZK2 2017 90]). Die Klägerin erhob am 28. April 2016 Klage beim Einzelrichter am Bezirksgericht March und stellte mit Klagebegründung vom 23. August 2016 den Antrag, die Kündigung vom 8. Mai 2015 sei wegen Rechtsmissbräuchlichkeit aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten (Vi-act. A/1 und A/2 [ZK2 2017 90]). Mit prozessleitender Verfügung vom 25. Oktober 2016 wies der Einzelrichter am Bezirksgericht March das Begehren der Beklagten, das Verfahren sei auf die Frage der Anwendbarkeit der Regeln über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen zu beschränken, ab (Vi-act. A/3 und A/5 [ZK2 2017 90]). Die Beklagte erstattete sodann am 29. November 2016 die Klageantwort und beantragte die Abweisung der Klage, soweit auf sie einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Klägerin (Vi-act. A/6 [ZK2 2017 90]). Mit Urteil vom 25. Oktober 2017 erkannte der Einzelrichter am Bezirksgericht March was folgt:

1. In Gutheissung der Klage wird die Kündigung vom 8. Mai 2015 als missbräuchlich erklärt und aufgehoben.

2. Die Gerichtskosten mit einer Entscheidgebühr von Fr. 2‘000.00 werden der Beklagten auferlegt.

Unter dem Titel Gerichtskostenersatz hat die Beklagte der Klägerin Fr. 2'000.00 zu bezahlen.

3. Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung von Fr. 2‘000.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Zufertigung]

Dagegen erhob die Beklagte am 27. November 2017 fristgerecht Beschwerde mit den folgenden Anträgen (KG-act. 1 [ZK2 2017 90]):

1. Das Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht March vom 25. Oktober 2017 sei aufzuheben und die Klage sei vollumfänglich abzuweisen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8 % MWST) sowohl für das erst- als auch das zweitinstanzliche Verfahren zulasten des Beschwerdegegners.

Die Klägerin leistete den ihr mit Verfügung vom 28. November 2017 auferlegten Kostenvorschuss in Höhe von Fr. 2‘000.00 rechtzeitig und stellte mit Beschwerdeantwort vom 12. Januar 2018 folgende Rechtsbegehren (KG-act. 4 und 7 [ZK2 2017 90]):

1. Es sei in Bestätigung des vorinstanzlichen Urteils die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin.

Nachdem die Beklagte am 26. Januar 2018 um Fristansetzung zur Stellungnahme ersucht hatte und mit Verfügung vom 29. Januar 2018 eine solche Frist angesetzt wurde, reichte sie mit Eingabe vom 8. Februar 2018 eine Stellungnahme zur Beschwerdeantwort ein (KG-act. 9–11 [ZK2 2017 90]). Im Hinblick auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Streitwertermittlung bei der Anfechtung einer Kündigung, wonach die dreijährige Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR eine Mindestdauer darstellt und sich der für die Berechnung des Streitwerts massgebliche Zeitraum bis zum nächsten Termin erstreckt, auf den eine weitere Kündigung ausgesprochen werden kann (vgl. KG-act. 12 [ZK2 2017 90] mit Verweis auf BGE 137 III 389, E. 1.1 = Pra 101 [2012] Nr. 6; BGE 136 III 196, E. 1.1 = Pra 99 [2010] Nr. 128), erhielten die Parteien mit Verfügung vom 15. Februar 2018 Gelegenheit, sich innert zehn Tagen zur Streitwertberechnung und zur Frage der Konversion des Rechtsmittels zu äussern (KG-act. 12 [ZK2 2017 90]). Die Klägerin nahm am 5. März 2018 Stellung und verzichtete gleichzeitig auf Anschlussberufung für den Fall der Konversion (KG-act. 13 [ZK2 2017 90]). Die Beklagte liess sich nicht vernehmen. Mit Verfügung vom 29. März 2018 wurde die zunächst als Beschwerde entgegengenommene Prozesssache bei der 2. Zivilkammer [ZK2 2017 90] als erledigt ausgetragen und neu als Berufung unter der Prozess-Nummer ZK1 2018 14 behandelt, wogegen keine der Parteien opponierte (KG-act. 1 und KG-act. 15 [ZK2 2017 90]).

2. a) In der Klagebegründung vom 23. August 2016 machte die Klägerin im Wesentlichen geltend, im Pachtvertrag vom 29. September 2004 sei die Überlassung von Wohnraum i.S.v. Art. 275 OR vereinbart worden (Vi-act. A/2, N 7 [ZK2 2017 90]). Die von der Beklagten am 8. Mai 2015 ausgesprochene Kündigung eben jenes Vertrags erweise sich als missbräuchlich i.S.v. Art. 271a Abs. 1 lit. a und Art. 271 Abs. 1 i.V.m. Art. 300 OR (Vi-act. A/2, N 7 und 10 f. [ZK2 2017 90]). Die Kündigung sei als direkte Reaktion auf ihr Schreiben vom 17. April 2015 zu verstehen, mit dem sie die Beklagte um Unterstützung und Wiederherstellung der Ordnung im nachbarschaftlichen Umgang sowie um Klärung und Information bezüglich des erwarteten Vorschlags eines Baurechtsvertrags ersucht habe (Vi-act. A/2, N 13 f. [ZK2 2017 90]). Ausserdem befänden sich die Parteien seit geraumer Zeit in einem vorvertraglichen Stadium betreffend die Errichtung eines Baurechtsvertrags i.S.v. Art. 779 ff. ZGB (Vi-act. A/2, N 23 [ZK2 2017 90]). Die Beklagte handle rechtsmissbräuchlich und verstosse gegen Treu und Glauben, wenn sie mittels Kündigung des Pachtvertrags das Zustandekommen eines Baurechtsvertrags verhindere und die Klägerin im Vergleich zu den weiteren Pächtern ungleich behandle (Vi-act. A/2, N 28 [ZK2 2017 90]).

b) Die Beklagte brachte erstinstanzlich im Wesentlichen vor, der Kündigungsschutz für Wohn- und Geschäftsräume komme nicht zur Anwendung, weil es sich beim infrage stehenden Vertrag um einen (obligatorischen) Baurechtsvertrag handle, mit dem (nur) der Boden der Parzelle inklusive des Rechts zur Bebauung, jedoch keinesfalls Wohn- oder Gewerberaum überlassen worden sei (vgl. Vi-act. A/6, Ziff. III.1 [ZK2 2017 90]). Der Kündigungsschutz fände – selbst wenn von einer Pacht auszugehen wäre – keine Anwendung, weil ein befristetes Vertragsverhältnis vorliege, das mit Ablauf der Frist und nicht durch Kündigung ende (vgl. Vi-act. A/6, Ziff. III.2 [ZK2 2017 90]). Überdies sei das Verhalten der Beklagten ohnehin nicht als missbräuchlich zu betrachten (vgl. Vi-act. A/6, Ziff. III.3 [ZK2 2017 90]).

c) Im Urteil vom 25. Oktober 2017 erwog der Erstrichter zusammengefasst, es sei nicht umstritten, dass die streitgegenständliche Parzelle GB zz sowie die darauf befindlichen Bauten nach Art. 667 Abs. 2 ZGB im Eigentum der Beklagten stünden, dass die Beklagte die besagte Parzelle dem verstorbenen Vater der Klägerin zur Nutzung überlassen und er mit Einverständnis der Beklagten darauf ein Ferienhaus erstellt habe sowie dass die Klägerin als Alleinerbin in das Vertragsverhältnis mit der Beklagten eingetreten sei (vgl. angefochtenes Urteil, E. 1.2). Der Erstrichter nahm eine Auslegung des Vertrags vom 29. September 2004 nach der objektivierten Auslegungsmethode vor und kam zum Schluss, aufgrund des Vertrauensprinzips müsse davon ausgegangen werden, dass die Parteien ein Pachtverhältnis i.S.v. Art. 275 ff. OR hätten eingehen wollen. Somit kämen die zwingenden Bestimmungen von Art. 271–273c i.V.m. Art. 300 Abs. 1 OR zur Anwendung (vgl. angefochtenes Urteil, E. 2.2–2.3). Es handle sich um einen fortgesetzten unbefristeten Vertrag, dessen Beendigung einer Kündigung bedürfe (vgl. angefochtenes Urteil, E. 3). Die Kündigung vom 8. Mai 2015 sei als Reaktion der Beklagten auf das Schreiben der Klägerin vom 17. April 2015 erfolgt und sei somit missbräuchlich (vgl. angefochtenes Urteil, E. 4.2).

3. Vor der Berufungsinstanz ist in erster Linie strittig, was im Vertrag vom 29. September 2004 als Hauptleistungspflicht vereinbart wurde – die Überlassung von Land wie es die Beklagte vorbringt oder von Wohnraum wie es die Klägerin geltend macht – und ob dieser Vertrag als Pacht- oder als obligatorischer Baurechtsvertrag zu qualifizieren ist.

a) Durch den Pachtvertrag verpflichten sich nach Art. 275 OR der Verpächter, dem Pächter eine nutzbare Sache zum Gebrauch und zum Bezug der Früchte oder Erträgnisse zu überlassen, und der Pächter, dafür einen Pachtzins zu leisten. Bei den nutzbaren Sachen, die Pachtobjekt sein können, stehen (bebaute und unbebaute) Grundstücke im Vordergrund. Diese Grundstücke müssen aufgrund ihrer Beschaffenheit dazu geeignet sein, Früchte zu erbringen (Higi, in: Gauch/Schmid [Hrsg.], Zürcher Kommentar, Teilband V 2b, Die Pacht, 3. A. 2000, N 24 zu Art. 275 OR; vgl. Studer/Koller, in: Hon­sell/Vogt/Wiegand [Hrsg.], Basler Kommentar Obligationenrecht I, 6. A. 2015, N 1 f. zu Art. 275 OR). Beispiele hierfür sind zur Fruchtziehung bebaubarer Boden (Feld), Anbauflächen für Obst- und Gemüse, Rebberge, Wald, Baumschulen, Wiesen für Heugewinnung oder Kiesgruben. Anders als bei der Pacht, bei der zum Gebrauch die Nutzung hinzutritt, geht es bei der Miete i.S.v. Art. 253 OR um die schlichte Gebrauchsüberlassung (vgl. Studer/Koller, a.a.O., N 2 zu Vor. Art. 275–304 OR; vgl. Schmid/Stöckli/Kraus­kopf, Schweizerisches Obligationenrecht Besonderer Teil, 2. A. 2016, N 1217; vgl. BGE 128 III 419, E. 2.1 = Pra 92 [2003] Nr. 7; vgl. BGE 103 II 247, E. 2b; vgl. Urteil des Bundesgerichts 4C.43/2000 vom 21. Mai 2001, E. 2b). So sind u.a. Sportplätze, Ausstellungs- und Marktplätze, Reit- und Lagerplätze, Spielwiesen sowie blosse Geschäftslokale (ohne Einrichtung), Wohnungen und Fabrikanlagen als unbewegliche Sachen nicht Gegenstand der Pacht, weil ihnen objektiv die Eigenschaft abgeht, Früchte erbringen zu können (Higi, in: Gauch/Schmid [Hrsg.], Zürcher Kommentar, Teilband V 2b, Die Pacht, 3. A. 2000, N 25 f. zu Art. 275 OR; vgl. Studer/Koller, a.a.O., N 2 zu Vor. Art. 275–304 OR).

b) aa) Die Baurechtsdienstbarkeit i.S.v. Art. 779 Abs. 1 ZGB verleiht dem Berechtigten die Befugnis, auf oder unter einer im fremden Eigentum stehenden Bodenfläche ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten (vgl. Hrubesch-Millauer/Graham-Siegenthaler/Roberto, Sachenrecht, 5. A. 2017, N 08.120; vgl. Schmid/Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, 5. A. 2017, N 1367). Das gültig zustande gekommene Baurecht bewirkt nach Art. 675 Abs. 1 ZGB in Durchbrechung des sachenrechtlichen Akzessionsprinzips, dass der Bauwerk- und der Bodeneigentümer nicht identisch sind (vgl. Schmid/Hürlimann-Kaup, a.a.O., N 1368; vgl. Isler/Gross, in: Honsell/Vogt/Geiser [Hrsg.], Basler Kommentar Zivilgesetzbuch II, 5. A. 2015, N 9 zu Art. 779 ZGB). Das Baurecht entsteht als dingliches Recht erst mit der Eintragung in das Grundbuch (Art. 731 Abs. 1 ZGB; Schmid/Hürlimann-Kaup, a.a.O., N 1381; vgl. Isler/Gross, a.a.O., N 18 zu Art. 779 ZGB). Als Rechtsgrund für die Grundbucheintragung dient der Baurechtsvertrag, bei dem es sich mangels gesetzlicher Bestimmungen betreffend seine Essentialia negotii um einen Innominatvertrag sui generis handelt (vgl. Hitz, Das Baurecht als selbstständiges und dauerndes Recht: Konstruktion aus dinglichen und obligatorischen Rechtspositionen, Diss., 2017, N 161 f.; vgl. Hrubesch-Millauer/Graham-Siegenthaler/Roberto, a.a.O., N 08.46; vgl. Isler, Der Baurechtsvertrag und seine Ausgestaltung, Diss., 1973, S. 50 f.; vgl. Schmid/Hürlimann-Kaup, a.a.O., N 1382). Ein Baurechtsvertrag muss mindestens die objektiv wesentlichen Vertragspunkte enthalten, namentlich die Bezeichnung bzw. Beschreibung des mit dem Baurecht belasteten Grundstücks, die Belastung des Grundstücks mit einem Baurecht als gesetzlich geregelte Dienstbarkeit gemäss Art. 779 ZGB, die Bezeichnung des Bauberechtigten, den Inhalt der Dienstbarkeitsberechtigung – d.h. die Umschreibung der Befugnis des Bauberechtigten, auf dem baurechtsbelasteten Grundstück eine Baute zu erstellen oder beizubehalten und daran Eigentum zu erwerben – und den Umfang bzw. die Dauer des Baurechts (vgl. Isler/Gross, a.a.O., N 13 zu Art. 779a ZGB; Schmid-Tschirren, in: Büchler/Jakob [Hrsg.], Kurzkommentar Schweizerisches Zivilgesetzbuch, 2. A. 2018, N 7 zu Art. 731 ZGB; vgl. Isler, a.a.O., S. 22; vgl. Hitz, a.a.O., N 173–181; vgl. BGE 122 III 150, E. 3b).

bb) Jedes Rechtsverhältnis, das den Inhalt einer Dienstbarkeit hat, kann auch als bloss obligatorisches Rechtsverhältnis begründet werden (Liver, Zürcher Kommentar, IV Band, Das Sachenrecht, 3. A. 1980, N 129 f. zu Einleitung Art. 730–744 ZGB; vgl. hierzu Hitz, a.a.O., N 174; vgl. Jeandin, Le contrat constitutif de servitude, in: Schmid [Hrsg.], Die Dienstbarkeiten und das neue Schuldbriefrecht, 2012, S. 116 f.; vgl. auch LGVE 1988 I Nr. 10, E. 2). Ein Dienstbarkeitsvertrag, der wegen Formmangels ungültig ist oder nicht zur Entstehung der Dienstbarkeit führte, weil die Eintragung in das Grundbuch nicht erfolgte, begründet das inhaltlich entsprechende obligatorische Nutzungsverhältnis, wenn die Parteien dies für den Fall des Ausbleibens der dinglichen Wirkung wollten (Liver, a.a.O., N 129 f. zu Einleitung Art. 730–744 ZGB; vgl. Isler, a.a.O., S. 48 f.). Obligatorische Rechte zur Benutzung von Sachen können mit beliebigem Inhalt begründet werden. Vermag ein Vertrag über die Errichtung einer Dienstbarkeit kein dingliches, wohl aber ein obligatorisches Recht zu begründen, wird er den Bestim­mungen des speziellen Teils des Obligationenrechts (Miete, Pacht, Gebrauchsleihe), die seinem Vertragstypus entsprechen, unterstellt (Liver, a.a.O., N 132 f. zu Einleitung Art. 730–744 ZGB; vgl. LGVE 1988 I Nr. 10, E. 6). Wenn das obligatorische Rechtsverhältnis, das eine Sachnutzung zum Inhalt hat, hingegen keinem der im Obligationenrecht geregelten Typen der Gebrauchsüberlassung entspricht, liegt ein Innominatkontrakt vor (vgl. Liver, a.a.O., N 134 zu Einleitung Art. 730–744 ZGB).

c) Der Inhalt eines Vertrags bestimmt sich in erster Linie nach dem übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen (Art. 18 Abs. 1 OR; sog. subjektive Auslegung). Lässt sich dieser nicht feststellen oder bleibt dieser unbewiesen, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten (sog. objektivierte Auslegung). Dabei hat das Gericht zu berücksichtigen, was sachgerecht ist, weil nicht anzunehmen ist, dass die Parteien eine unangemessene Lösung wollten (statt vieler: Urteil des Bundesgerichts 4A_56/2013 vom 4. Juni 2013, E. 4.2; Wiegand, in: Honsell/­Vogt/Wiegand [Hrsg.], Basler Kommentar Obligationenrecht I, 6. A. 2015, N 11–13 zu Art. 18 OR; Gauch/Schluep/Schmid, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, Band I, 10. A. 2014, N 1200 f.).

Ausgangspunkt der Vertragsauslegung ist der Wortlaut der von den Parteien abgegebenen Erklärungen bzw. des aufgrund solcher Erklärungen zustande gekommenen Vertragstextes (Wiegand, a.a.O., N 19 zu Art. 18 OR; Jäggi/Gauch/Hartmann, in: Schmid [Hrsg.], Zürcher Kommentar Obligationenrecht, Art. 18 OR, 4. A. 2014, N 374 zu Art. 18 OR; vgl. Müller, in: Aebi-Müller/Müller [Hrsg.], Berner Kommentar Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Das Obligationenrecht, Art. 1–18 OR, 2018, N 132 zu Art. 18 OR). Auch wenn der Wortlaut auf den ersten Blick klar erscheint, darf es gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung bei einer reinen Wortauslegung nicht sein Bewenden haben. Aus den anderen Vertragsbestimmungen, aus dem von den Parteien verfolgten Zweck und aus den weiteren Umständen kann sich ergeben, dass der Wortlaut der strittigen Bestimmung nicht genau den Sinn der Vereinbarung unter den Parteien wiedergibt. Sofern keine ernsthaften Gründe für eine solche Annahme bestehen, ist im Allgemeinen aber vom klaren Wortlaut einer Vertragsbestimmung nicht abzuweichen (Urteil des Bundesgerichts 4A_82/2016 vom 6. Juni 2016, E. 3.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_310/2015 vom 29. Oktober 2015, E. 3.2; BGE 131 III 606, E. 4.2 = Pra 95 [2006] Nr. 80; BGE 130 III 417, E. 3.2 = Pra 94 [2005] Nr. 30; BGE 129 III 702, E. 2.4.1; vgl. hierzu Jäggi/Gauch/Hartmann, a.a.O., N 399 f. zu Art. 18 OR; vgl. auch Wiegand, a.a.O., N 18 zu Art. 18 OR; vgl. auch Gauch/Schluep/Schmid, a.a.O., N 1220). Weitere Auslegungsmittel neben dem Wortlaut sind insbesondere die Entstehungsgeschichte des Vertrags, die Begleitumstände des Vertragsschlusses, die damalige Interessenlage der Parteien und der Vertragszweck sowie allenfalls die Verkehrsübung (vgl. Wiegand, a.a.O., N 26 ff. zu Art. 18 OR; vgl. Jäggi/Gauch/Hartmann, a.a.O., N 385 ff. zu Art. 18 OR; vgl. Müller, a.a.O., N 129 ff. zu Art. 18 OR). Bei der Interpretation einzelner Worte oder Sätze ist immer die Gesamtheit der vertraglichen Regelungen zu berücksichtigen (Wiegand, a.a.O., N 38 zu Art. 18 OR). Die Auslegung erfolgt ex tunc, d.h., es ist auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen (Wiegand, a.a.O., N 36 zu Art. 18 OR; Gauch/Schluep/Schmid, a.a.O., N 1223; Müller, a.a.O., N 190 zu Art. 18 OR).

d) Die Parteien opponieren nicht gegen die zutreffende erstinstanzliche Feststellung, der übereinstimmende wirkliche Wille der ursprünglichen, mit den heutigen nicht identischen Vertragsparteien sei unbewiesen geblieben, weshalb der mutmassliche Parteiwille nach der objektivierten Auslegungsmethode zu ermitteln sei (angefochtenes Urteil, E. 2.2; vgl. KG-act. 1, Ziff. III.3 [ZK2 2017 90]; vgl. KG-act. 7, Ziff. II.A.2–4 [ZK2 2017 90]).

aa) Zunächst gilt es durch Auslegung zu ermitteln, was die Beklagte und der Vater der Klägerin im Vertrag vom 29. September 2004 als Hauptleistungspflichten vereinbarten (Vi-act. B, KB 5 [ZK2 2017 90]). Auszugehen ist vom Wortlaut des als „Pachtvertrag“ betitelten Vertrags, der gemäss dessen Ziff. XIV.2 einen bestehenden Vertrag vom 1. Januar 1992 ersetzte. Unter dem Titel findet sich eine weitere Überschrift, welche „Parzelle für Ferienhaus in der I.________ 8855 Wangen“ lautet. Die Vertragsparteien hielten sodann unter Ziff. I.1 mit der Überschrift „Pachtgegenstand“ fest, die Beklagte resp. die Verpächterin verpachte dem Vater der Klägerin resp. dem Pächter die Parzelle GB zz, gelegen in der Gemeinde Wangen, mit Total 524 m2 Boden, unterteilt auf zwei Parteien (F.________, H.________). Beide diese Formulierungen lassen darauf schliessen, dass die Überlassung der Parzelle die Hauptleistungspflicht des Vertrags ist. In Ziff. V.1–6 mit der Überschrift „Benützung des Pachtgegenstands“ hielten die Vertragsparteien u.a. fest, die Verpächterin übergebe dem Pächter *das Pachtland * für die Benützung als Ferien- oder Wohnhausparzelle. Der Pächter sei berechtigt, * auf dem Pachtland * ein Ferien- oder Wohnhaus zu erstellen oder sofern er das Haus bereits erstellt habe, dieses weiterhin * auf dem Pachtgegenstand * stehen zu lassen. Gemäss Ziff. IV mit der Überschrift „Zustand Pachtgegenstand“ ist dem Pächter * der Pachtgegenstand bzw. das von ihm gepachtete Land * bekannt und er übernimmt dieses wie besehen. Die Verpächterin übernehme keine Gewähr für den Zustand, die Beschaffenheit und die Eignung des * Pachtlandes * als Baugrund. Die vorstehend genannten Ziffern und die Überschrift nehmen ausschliesslich bzw. vorwiegend Bezug auf das Pachtland resp. die Parzelle und lassen deshalb darauf schliessen, dass nur die Überlassung des Grundstücks, nicht aber des Gebäudes als vertragliche Hauptleistungspflicht vereinbart wurde (vgl. auch zutreffend angefochtenes Urteil, E. 2.3). Aus dem Wortlaut des Vertrags ergibt sich entgegen den Erwägungen des Erstrichters nicht, dass die Überlassung des Ferienhauses zur Nutzung ebenfalls eine Hauptleistungspflicht des Vertrags sei. Aus der Ziff. V.2, wonach der Pächter berechtigt ist, das Objekt als Ferien- oder Wohnhaus zu benützen, und der Ziff. V.1, wonach der Pächter berechtigt sei, Massnahmen zur Instandhaltung der Gebäude und die Nutzung gemäss dem bisherigen Zweck vorzunehmen, kann dies jedenfalls nicht hergeleitet werden, weil diese Bestimmungen auf den einleitenden Satz in Ziff. V.1 folgen, laut dem der Pächter berechtigt ist, auf dem Pachtland ein Ferien- oder Wohnhaus zu erstellen bzw. weiterhin stehen zu lassen. Mit dem Begriff „Objekt“ ist in diesem Zusammenhang das auf dem Pachtland befindliche Ferien- oder Wohnhaus gemeint (so auch die Beklagte, KG-act. 1, Ziff. III.9 [ZK2 2017 90]). Dass die Vertragsparteien damit nicht das Pachtobjekt resp. die Hauptleistungspflicht des Vertrags umschrieben, ergibt sich auch daraus, dass sie ausser in Ziff. V.1–2 stets von „Pachtgegenstand“, „Pachtland“ resp. „Pachtparzelle“ sprachen. In Ziff. VI mit der Überschrift „Zufahrt zum Pachtgegenstand“ regelten die Vertragsparteien die Zufahrt zum * Pachtland * und in der Ziff. VII.1 mit dem Titel „Unterhalt, Pachtland, Baute und Anlagen“ hielten sie fest, der Pächter sei verpflichtet, * die auf der Pachtparzelle befindlichen Bauten *, Anlagen, Einrichtungen sowie die unüberbaute Fläche während der Pachtzeit in ordentlichem und gepflegtem Zustand zu halten. Betrachtet man den Wortlaut sämtlicher Vertragsbestimmungen, wird ersichtlich, dass die Vertragsparteien als Hauptleistungspflicht des Vertrags vom 29. September 2004 einzig die entgeltliche Überlassung der Grundstücksfläche der Parzelle GB zz, Wangen, beschrieben. Für diesen Schluss spricht insbesondere auch die Formulierung in Ziff. XI.4, in der die Vertragsparteien betreffend die „vorzeitige Pachtauflösung und/oder vorzeitige Rückgabe des Pachtgegenstandes“ u.a. vorsahen, die Verpächterin könne vom Pächter verlangen, dass die Gebäulichkeiten und Anlagen auf seine Kosten zu entfernen seien und die Parzelle im ursprünglichen Zustand der Verpächterin zurückzugeben sei oder dass die Verpächterin die auf der Pachtparzelle befindlichen Bauten gegen eine Entschädigung von 60 % des Versicherungs- resp. Wiederherstellungswertes übernehmen könne. Die Vertragsparteien sprechen in dieser Vertragsabrede wiederum von „Pachtparzelle“ und halten in Bezug auf die „Rückgabe des Pachtgegenstandes“ fest, die Bauten seien zu entfernen und die „Parzelle sei im ursprünglichen Zustand“ der Verpächterin zurückzugeben, woraus sich erkennen lässt, dass der im Vertragstext verwendete Begriff „Pachtgegenstand“ die zu entfernenden Bauten nicht mitumfasst. Schliesslich ist nochmals auf die weitere Überschrift unter dem Titel hinzuweisen, wonach der Vertrag von der „Parzelle für Ferienhaus in der I.________ 8855 Wangen“ handelt – auch diese Formulierung zeigt auf, dass als Hauptleistungspflicht des Vertrags die Überlassung des Grundstücks vereinbart wurde. Das Haus wird nur deshalb erwähnt, weil es der Klägerin erlaubt sein soll, auf dem Grundstück ein Haus zu bauen resp. das bereits gebaute Haus stehen zu lassen, zu unterhalten etc.

bb) Betreffend die Entstehung des Vertrags erwog der Erstrichter sinngemäss, beim Abschluss des Vertrags vom 29. September 2004 sei unbestrittenermassen bereits seit dem Jahr 1969 das vom Vater der Klägerin gebaute Haus auf der Parzelle gestanden. Aufgrund des Akzessionsprinzips stehe die Baute im Eigentum der Beklagten, worüber sich die Parteien heute einig seien. Im Jahr 2004 seien die Vertragsparteien wohl der Ansicht gewesen, dass das Ferienhaus Eigentum des Pächters sei und lediglich die Parzelle im Eigentum der Beklagten gestanden habe. Diese Ansicht sei unzutreffend (vgl. angefochtenes Urteil, E. 2.3). Die Beklagte bringt in diesem Zusammenhang vor, in den 60er-Jahren sei die unbebaute Parzelle zur Nutzung überlassen worden. Der streitgegenständliche Vertrag ersetze lediglich die vormaligen Verträge, ohne dass der zur Nutzung überlassene Vertragsgegenstand (Land) geändert habe (vgl. KG-act. 1, Ziff. III.5 [ZK2 2017 90]). Die Klägerin führt aus, es sei unbestritten, dass die Beklagte dem Vater der Klägerin in den 60er-Jahren eine Bauparzelle verpachtet habe mit dem Recht, darauf ein Ferien- oder Wohnhaus zu erstellen. Beim Abschluss des Vertrags vom 29. September 2004 sei das Ferienhaus allerdings längst erstellt gewesen und mit dem neuen Vertrag sei nichts anderes als die Überlassung des Grundstücks mit dem darauf stehenden Haus vereinbart worden (vgl. KG-act. 7, Ziff. II.A.5 und Ziff. II.A.8–9 [ZK2 2017 90]).

Der Umstand alleine, dass das Ferien-/Wohnhaus im Jahr 2004 bereits erstellt war, lässt dessen Überlassung nicht ohne Weiteres zu einer Hauptleistungspflicht des Vertrags vom 29. September 2004 werden. Entscheidend ist vielmehr, dass die Vertragsparteien dessen ungeachtet und obwohl die ursprünglichen Verträge aus den Jahren 1969 und 1992 durch den Vertrag vom 29. September 2004 ersetzt wurden, im neuen Vertrag nur die Überlassung der Grundstücksfläche vorsahen und dass sowohl die Klägerin als auch die Beklagte davon ausgehen, in den 60er-Jahren sei die Überlassung der Parzelle mit dem Recht zur Bebauung vereinbart gewesen (vgl. KG-act. 7, Ziff. II.A.5 [ZK2 2017 90]; vgl. KG-act. 1, Ziff. III.5 [ZK2 2017 90]). Inwiefern der zwischenzeitliche Bau des Ferienhauses an der ursprünglich vereinbarten Hauptleistungspflicht des Vertrags (der Überlassung der Grundstücksfläche) etwas geändert haben soll, legt die Klägerin nicht dar, wenn sie lediglich vorbringt, das von ihrem Vater gebaute Haus sei längst auf der Parzelle gestanden und es sei mit dem neuen Vertrag nichts anderes als die Überlassung des Grundstücks und des darauf stehenden Hauses vereinbart worden. In Ziff. V.1 hielten die Vertragsparteien fest, der Pächter sei berechtigt, auf dem Pachtland ein Ferien- oder Wohnhaus zu erstellen oder, sofern er das Haus bereits erstellt habe, dieses weiterhin auf dem Pachtgegenstand stehen zu lassen. Da­raus geht hervor, dass die Vertragsparteien im Jahr 2004 nach wie vor nur die Überlassung des Grundstücks als vertragliche Hauptleistungspflicht umschrieben. Dass die Überlassung des Hauses nicht ebenfalls eine Hauptleistungspflicht des Vertrags war, ergibt sich insbesondere auch aus Ziff. XII.3 mit der Überschrift „Ordentliche Beendigung des Pachtverhältnisses“, in welcher die Vertragsparteien u.a. vereinbarten, der *Pächter * könne * die in seinem Eigentum stehenden Anlagen und Bauten * frei veräussern. Angesichts dessen, dass die Vertragsparteien im Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrags davon ausgingen, die Baute stehe im Eigentum des Vaters der Klägerin, ist zu folgern, dass sich die Beklagte nicht zur Überlassung der im Eigentum des Vaters der Klägerin geglaubten Baute verpflichten wollte (so auch die Beklagte, KG-act. 1, Ziff. III.15 [ZK2 2017 90]; vgl. auch angefochtenes Urteil, E. 2.3 auf S. 8).

*Tschudi * geht im Zusammenhang mit der strittigen Qualifikation einer auf einer vermieteten Grundstücksfläche stehenden Baute als Fahrnis- oder Dauerbaute davon aus, letztere sei kraft Akzession zwar Eigentum des Vermieters, dies könne aber nicht per se zur Annahme führen, dass Miete von Wohnraum vorliege und mithin die für die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen geltenden Kündigungsschutzbestimmungen nach Art. 271 ff. OR direkt anwendbar seien. Aus dem sachenrechtlich sich ergebenden Eigentum folge nicht notwendigerweise eine entsprechende Änderung des Inhalts des Mietvertrags, die in Widerspruch zu dem stünde, was die Parteien gewollt hätten (vgl. hierzu Tschudi, in: MRA 1/04, S. 35 ff., S. 42). Dass das Haus aufgrund des sachenrechtlichen Akzessionsprinzips nach Art. 667 Abs. 2 ZGB vorliegend Eigentum der Beklagten ist, lässt die Frage der Hauptleistungspflicht des Vertrags demnach unberührt.

cc) Gemäss den Erwägungen des Erstrichters ging es den Vertragsparteien nicht um die reine Überlassung von Boden, sondern um die Benutzung als Ferien- bzw. Wohnhaus. Dies komme in Ziff. XIII zum Ausdruck, laut welcher der Pachtvertrag als aufgelöst gilt, sofern die Ferien- und/oder Wohnhäuser aufgrund der Gesetzgebung oder eines Entscheids der Behörde entfernt werden müssen (vgl. angefochtenes Urteil, E. 2.3). Die Beklagte bringt demgegenüber vor, es sei nie der Wille der Vertragsparteien gewesen, die Gebrauchsüberlassung von Bauten zu vereinbaren. Im Vertrag finde sich kein einziger Hinweis dafür, dass sich die Beklagte dazu habe verpflichten wollen, Wohn- oder Geschäftsräume zur Verfügung zu stellen (KG-act. 1, Ziff. III.6 [ZK2 2017 90]). Aus der Ziff. XIII gehe nicht hervor, dass es den Vertragsparteien um die Benutzung *als * Ferien- bzw. Wohnhaus ging, sondern um die Benutzung der Parzelle * für * ein Ferien- oder Wohnhaus. Der Pächter sei in einem solchen Fall verpflichtet, die Bauten auf eigene Kosten zu entfernen (KG-act. 1, Ziff. III.16 [ZK2 2017 90]). Der Erstrichter habe darüber hinaus ausser Acht gelassen, dass der in Ziff. III vereinbarte Pachtzins von lediglich Fr. 3‘144.00 pro Jahr, d.h. etwas mehr als Fr. 250.00 im Monat, nicht im Entferntesten einem adäquaten Entgelt für ein Haus mit Seeanstoss in der Gemeinde Wangen entspreche (KG-act. 1, Ziff. III.17 [ZK2 2017 90]). Die Klägerin macht geltend, der tiefe Pachtzins sei historisch bedingt (KG-act. 7, Ziff. II.A.17 [ZK2 2017 90]). Es sei nicht der Wille der Vertragsparteien gewesen, lediglich ein Stück Land zu überlassen, sondern es sei im Kern um die Benutzung als Ferien- resp. Wohnhaus gegangen (vgl. KG-act. 7, Ziff. II.A.7 [ZK2 2017 90]).

Unter der Überschrift „Benützung des Pachtgegenstandes“ hielten die Vertragsparteien in Ziff. V.1 fest, die Verpächterin übergebe dem Pächter *das Pachtland * für die Benützung als Ferien- oder Wohnhausparzelle. Der Pächter sei berechtigt, * auf dem Pachtland * ein Ferien- oder Wohnhaus zu erstellen oder sofern er das Haus bereits erstellt habe, dieses weiterhin * auf dem Pachtgegenstand * stehen zu lassen. Im streitgegenständlichen Vertrag ist an keiner Stelle die Rede davon, dass die Beklagte das Ferien-/Wohnhaus zur Verfügung stellen muss. Die vertraglich vereinbarte Leistung der Beklagten beschränkt sich entsprechend Ziff. V.1 vielmehr auf die Zurverfügungstellung des Grundstücks. Abgesehen davon errichtete der Vater der Klägerin das Haus unbestrittenermassen selbst (vgl. KG-act. 7, Ziff. II.A.5 [ZK2 2017 90]). Zweck des streitgegenständlichen Vertrags ist die Überlassung eines Grundstücks zum Bau resp. zum Stehenlassen eines Ferien-/Wohnhauses. Dies geht insbesondere auch aus Ziff. IV.1–2 hervor, wonach dem Pächter der Pachtgegenstand bzw. das gepachtete Land bekannt sei und wonach die Verpächterin keine Gewähr für den Zustand, die Beschaffenheit und die Eignung des Pachtlandes als Baugrund übernehme. Gegenteiliges geht auch nicht aus Ziff. XIII hervor, gemäss der das Pachtverhältnis als aufgelöst gilt, sofern die Ferien- und/oder Wohnhäuser aufgrund der Gesetzgebung oder eines Entscheids der Behörde entfernt werden müssen (vgl. dagegen angefochtenes Urteil, E. 2.3). Massgeblich war entsprechend der einleitenden Überschrift des Vertrags „Parzelle für Ferienhaus in der I.________ 8855 Wangen“ die Überlassung des Grundstücks für die Bebauung resp. für das Stehenlassen des selbst gebauten Hauses – nicht die Überlassung des Hauses zur Benutzung.

dd) Im Sinne des Gesagten ist zusammenfassend davon auszugehen, dass die Überlassung der Grundstücksfläche der Parzelle GB zz, Wangen, als Hauptleistungspflicht des Vertrags vom 29. September 2004 vereinbart wurde.

e) Bei der Überlassung der Grundstücksfläche, auf der gemäss Ziff. V.1 des Vertrags vom 29. September 2004 ein Ferien- oder Wohnhaus erstellt werden resp. stehen gelassen werden darf, handelt es sich um keine nutzbare Sache i.S.v. Art. 275 OR, weil der einmalige Bau eines Hauses bzw. das Wohnen darin nicht als Fruchtziehung oder Einbringung eines Erträgnisses qualifiziert werden kann, sondern als Gebrauch der Sache i.S.v. Art. 253 OR (vgl. vorstehend E. 3a zur Abgrenzung der Pacht von der Miete). Insofern kann es sich beim Vertrag vom 29. September 2004 entgegen dessen Bezeichnung und im Gegensatz zur Qualifikation des Erstrichters nicht um einen Pachtvertrag handeln. Im Folgenden kann allerdings offenbleiben, ob das vorliegende Vertragsverhältnis als Miet- oder als obligatorischer Baurechtsvertrag zu qualifizieren wäre, weil letzterer ohnehin den Bestimmungen des speziellen Teils des Obligationenrechts unterstellt wird – sofern er einem in diesen Be­stimmungen geregelten Vertragstypus entspricht – wovon im Übrigen auch die Beklagte ausgeht (vgl. KG-act. 1, Ziff. III.21 und Ziff. III.18 [ZK2 2017 90]; vgl. vorstehend E. 3b.bb; vgl. Liver, a.a.O., N 132 f. zu Einleitung Art. 730–744 ZGB). Wie vorstehend in E. 3d.aa–cc dargelegt vereinbarten die Vertragsparteien im streitgegenständlichen Vertrag im Kern die entgeltliche Gebrauchsüberlassung eines Grundstücks, was einem Mietvertrag i.S.v. Art. 253 OR entspricht, gemäss dem sich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten (vgl. hierzu Weber, in: Hon­sell/Vogt/Wiegand [Hrsg.], Basler Kommentar Obligationenrecht I, 6. A. 2015, N 4 zu Art. 260a OR, laut dem durch den Mietvertrag ein baurechtsähnliches Institut geschaffen werden kann). Würde es sich vorliegend um einen obligatorischen Baurechtsvertrag handeln, wäre dieser folglich ohnehin den Bestimmungen des Mietrechts nach Art. 253 ff. OR zu unterstellen.

Im Übrigen gälten die Kündigungsschutzbestimmungen des Mietrechts nach Art. 271 ff. OR laut Art. 300 OR auch sinngemäss, wenn das vorliegende Vertragsverhältnis als Pacht zu qualifizieren wäre.

f) Ein unbebautes Grundstück, das zur Erstellung einer Fahrnisbaute oder eines anderen Raumes im mietrechtlichen Sinne gemietet wird, ist in der Regel von der Definition „Raum“ ausgeschlossen (Giger, in: Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Das Obligationenrecht, Die Miete, Band I, 2013, N 22 zu Art. 253a OR). Der Wille der Parteien, ein Areal zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen bzw. zu nutzen, genügt noch nicht zu dessen Qualifikation als Wohnraum (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_109/2015 vom 23. September 2015, E. 3.2 = ius.focus 11/2015 S. 7). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts finden die mietrechtlichen Sonderschutzbestimmungen für Wohn- und Geschäftsräume keine direkte Anwendung, wenn das Mietobjekt wie vorliegend nicht aus einem Raum, sondern einer Grundstücksfläche besteht (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4C.345/2005 vom 9. Januar 2006, E. 1.3; vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_109/2015 vom 23. September 2015, E. 3.2 = ius.focus 11/2015 S. 7). Das Bundesgericht erwog in BGE 98 II 199, E. 4b f. jedoch, dass die Bestimmungen betreffend die Erstreckung des Mietverhältnisses von Wohn- und Geschäftsräumen nach aArt. 267 a OR in ganz besonders gelagerten Fällen analog auf die Vermietung von Grundstücksflächen anwendbar seien, wenn z.B. ein unbefristeter Mietvertrag vorliege und der Mieter im Wissen des Vermieters eine kostspielige Fahrnisbaute zu Wohn- oder Geschäftszwecken errichte und damit rechnen dürfe, dass der Mietvertrag auf absehbare Zeit nicht gekündigt werde. In dem betreffenden Mietvertrag war vereinbart, dass der Vermieter dem Mieter einen unüberbauten Teil eines Grundstücks überlasse, damit letzterer darauf ein bereits bewilligtes Bauprojekt auf eigene Kosten errichten könne (BGE 98 II 199, A). Beim Bauprojekt handelte es sich um eine Fahrnisbaute (BGE 98 II 199, E. 2). Weil der Mietvertrag von vornherein befristet gewesen sei und der Mieter habe gewärtigen müssen, dass der Vertrag nicht erneuert werde, verneinte das Bundesgericht die analoge Anwendbarkeit der Erstreckungsregeln. Ausserdem gehöre zum Begriff der Fahrnisbauten, dass diese ohne Absicht bleibender Verbindung auf fremdem Boden aufgerichtet seien, weshalb damit zu rechnen sei, dass die Bauten früher oder später entfernt werden müssten und vorliegend der Endtermin sogar festgestanden habe (BGE 98 II 199, E. 4b).

In E. 4c des Urteils 4C.293/2001 vom 11. Dezember 2001 führte das Bundesgericht aus, die Bestimmungen über den Kündigungsschutz seien nur auf die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen anwendbar. Weil sich die zu beurteilenden Mieten auf Grundstücksflächen bezögen, die dazu bestimmt seien, als Standplätze für kleine Week­endhäuser zu dienen (welche das Bundesgericht in E. 4b als Fahrnisbauten qualifizierte), sei es fraglich resp. zweifelhaft, ob die Anwendbarkeit der Bestimmungen über den Kündigungsschutz per analogiam in Betracht käme. Ohnehin seien aber die in BGE 98 II 199 geforderten besonderen Voraussetzungen nicht gegeben (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4C.293/2001 vom 11. Dezember 2001, E. 4c = MRA 1/04, S. 35 ff.).

Im Urteil 4A_109/2015 vom 15. September 2015 entschied das Bundesgericht betreffend die analoge Anwendung der Kündigungsschutzbestimmungen für die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen, dass eine analoge Anwendung für die Formvorschriften nach Art. 266l und 266o OR aus Gründen der Rechtssicherheit von vornherein ausgeschlossen sei. Demgegenüber könnten Art. 271 ff. OR grundsätzlich analog anwendbar sein, sofern die Situation des Mieters einer Grundstücksfläche mit jener des Mieters einer Wohnung vergleichbar sei. Dies verneinte das Bundesgericht jedoch mit dem Hinweis auf die Voraussetzungen für die analoge Anwendung der Kündigungsschutzbestimmungen in ganz besonders gelagerten Fällen nach BGE 98 II 199, E. 4b, weil es sich vorliegend um gemietete Standplätze für Fahrende handle, die gemäss dem vereinbarten Reglement strikte für fahrtüchtige bzw. mobile Wohnwagen reserviert seien (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_109/2015 vom 23. September 2015, E. 4.2 = ius.focus 11/2015 S. 7). Dies ergebe sich aus dem zum Vertrag gehörenden Reglement. Darin sei ausserdem vorgesehen, dass darüber hinausgehende Bauten und Installationen einer Bewilligung bedürften. Ohne über eine solche Bewilligung zu verfügen, habe das betroffene Ehepaar auf dem Stellplatz ein vorgefertigtes Holzhaus erstellt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_109/2015 vom 23. Sep­tember 2015, A = ius.focus 11/2015 S. 7). Die Situation des Ehepaars sei nicht vergleichbar mit der Situation von Mietern einer Wohnung (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_109/2015 vom 23. Sep­tember 2015, E. 4.2 = ius.focus 11/2015 S. 7).

Entsprechend der vorstehend aufgezeigten Rechtsprechung des Bundesgerichts betreffend die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung der Kündigungsschutzbestimmungen für Wohn- und Geschäftsräume nach Art. 271 ff. OR in ganz besonders gelagerten Fällen, ist im Folgenden zu prüfen, ob das Vertragsverhältnis zwischen der Beklagten und der Klägerin unbefristet abgeschlossen wurde (vgl. nachfolgend E. 3f.aa), ob die Klägerin im Wissen der Beklagten eine kostspielige (Fahrnis-)Baute zu Wohn- und Geschäftszwecken errichtete (vgl. nachfolgend E. 3f.bb) und ob die Klägerin damit rechnen durfte, dass der Mietvertrag auf absehbare Zeit nicht gekündigt wird (nachfolgend E. 3f.cc).

aa) Vorliegend hielten die Parteien betreffend die Dauer des Vertragsverhältnisses in Ziff. II.1 mit der Überschrift „Pachtbeginn/Pachtdauer“ fest, die Pacht beginne am 1. Januar 2005 und werde für die Dauer von drei Jahren fest abgeschlossen. Die Pacht ende somit ohne vorherige Kündigung am 31. De­zember 2007. In Ziff. II.2 verpflichteten sie sich überdies dazu, bis spätestens am 30. Juni 2007 Vertragsverhandlungen über die Fortsetzung einer Pacht bzw. über den Abschluss eines neuen Pacht- oder Baurechtsvertrags aufzunehmen. Für den Fall, dass solche Vertragsverhandlungen nicht aufgenommen würden und seitens der Verpächterin die Rückgabe des Pachtgegenstands per 1. Januar 2008 nicht verlangt werde, verlängere sich dieser Pachtvertrag jeweils stillschweigend um ein weiteres Jahr. Die Beklagte stellt sich wie bereits erstinstanzlich auf den Standpunkt, der streitgegenständliche Vertrag sei befristet, weil er entsprechend der vertraglichen Vereinbarung jeweils um ein Jahr (befristet) verlängert werde und insofern keiner Kündigung bedürfe (vgl. KG-act. 1, Ziff. III.23–27 [ZK2 2017 90]). Der Erstrichter erwog gestützt auf Art. 295 Abs. 2 OR, sofern die Vertragsparteien die Fixpacht stillschweigend fortführen würden – wie es in Ziff. II.2 vorgesehen sei –, sei das Pachtverhältnis zu den gleichen Bedingungen um ein weiteres Jahr zu erneuern. Es komme nicht nur eine einmalige Pachtfortsetzung infrage, sondern es seien mehrere entsprechende Fortsetzungen möglich. Das fortgesetzte Pachtverhältnis werde unbefristet, weshalb es für dessen Beendigung einer Kündigung bedürfe (vgl. angefochtenes Urteil, E. 3).

Art. 295 Abs. 2 OR entsprechend besteht im Mietrecht gemäss Art. 266 Abs. 2 OR die gesetzliche Vermutung, dass ein Mietverhältnis, welches die Parteien stillschweigend fortsetzen, als unbefristetes Mietverhältnis gilt (vgl. Studer/Koller, a.a.O., N 4 zu Art. 295 OR; vgl. BGE 136 III 196, E. 1.1 = Pra 99 (2010) Nr. 128). Die Vertragsparteien vereinbarten in Ziff. II.2, dass sich das Vertragsverhältnis „jeweils stillschweigend um ein weiteres Jahr verlängert“, was dem Gesetzestext von Art. 295 Abs. 2 OR entspricht, wonach das Pachtverhältnis „jeweils für ein weiteres Jahr“ zu den gleichen Bedingungen gilt, wenn die Parteien dieses stillschweigend fortsetzen und nichts anderes vereinbart ist. Das Übernehmen des Gesetzeswortlauts von Art. 295 Abs. 2 OR und die Vereinbarung in Ziff. XIV.5, wonach Art. 275 ff. OR massgebend und anwendbar seien, soweit der streitgegenständliche Vertrag keine Vereinbarung enthalte, deuten darauf hin, dass die Vertragsparteien das Vertragsverhältnis unbefristet fortsetzen wollten, wie wenn Art. 295 Abs. 2 OR Anwendung fände. Das Bundesgericht erwog in Bezug auf ein Mietverhältnis, das die Parteien auf zehn Jahre abschlossen und das anschliessend von Jahr zu Jahr stillschweigend erneuert werden sollte, dass Mietverhältnisse, die durch Kündigung von einer der beiden Parteien beendet werden müssten, als Verträge auf unbestimmte Dauer gälten – darin eingeschlossen seien jene Mietverhältnisse, die sich nach Ablauf einer bestimmten Minimaldauer stillschweigend erneuern würden (uneigentliche Mietverträge auf bestimmte Dauer; BGE 114 II 165, E. 2b = Pra 77 [1988] Nr. 253). Dies spricht dafür, dass es sich auch vorliegend um ein unbefristetes Vertragsverhältnis handelt. In Anbetracht dessen, dass die Vertragsparteien in den Ziff. X und XI Bezug auf die Einhaltung von Kündigungsfristen und -terminen nahmen und laut Ziff. XIV.5 vertragsergänzend die gesetzlichen Bestimmungen anwendbar sind, ist nicht anzunehmen, dass die Vertragsparteien einjährig befristete Verlängerungsverträge eingehen wollten. Angesichts dessen, dass befristete Verträge ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer enden (Art. 255 Abs. 2 OR; Weber, a.a.O., N 2 zu Art. 255 OR), hätten die Vertragsparteien keinen Grund gehabt, Kündigungsfristen und -termine zu erwähnen, wenn sie nicht einen unbefristeten Vertrag hätten abschliessen wollen. In Ziff. II.2 ist denn auch nicht ausdrücklich die Rede davon, dass die Verlängerung des Vertragsverhältnisses nach dem 31. Dezember 2007 befristet sei. Dies kann darüber hinaus nicht ohne Weiteres aus der Formulierung „so verlängert sich dieser Pachtvertrag jeweils stillschweigend um ein weiteres Jahr“ abgeleitet werden, weil im Gegensatz zur vorstehenden Ziff. II.1, gemäss der das Vertragsverhältnis am 1. Januar 2005 beginnt und „für die Dauer von 3 Jahren fest abgeschlossen“ wird, der Zusatz „fest abgeschlossen“ fehlt. Ausserdem spricht der Umstand, dass die Beklagte das Vertragsverhältnis am 8. Mai 2015 unter Verwendung des amtlichen Formulars i.S.v. Art. 266l Abs. 2 OR kündigte (Vi-act. B, KB 8 [ZK2 2017 90]) und nicht bloss mitteilte, das Vertragsverhältnis werde nicht um ein weiteres Jahr verlängert, dafür, dass selbst sie von einem unbefristeten Vertragsverhältnis auszugehen schien – auch wenn sie sich im gerichtlichen Verfahren auf einen anderen Standpunkt stellt. Somit handelt es sich vorliegend um ein unbefristetes Vertragsverhältnis, welches zur Beendigung einer Kündigung bedarf.

Ginge man im Übrigen mit der Beklagten davon aus, dass das Vertragsverhältnis befristet sei, lägen kettenartig aneinander gereihte befristete Verträge vor, die darauf zu prüfen wären, ob nicht die Absicht einer Gesetzesumgehung und damit Rechtsmissbrauch vorläge (vgl. hierzu Weber, a.a.O., N 6 zu Art. 255 OR). Bei einem offensichtlichen Rechtsmissbrauch wäre eine Umdeutung in einen unbefristeten Vertrag vorzunehmen (vgl. Weber, a.a.O., N 6 zu Art. 255 OR, m.H.a. BGE 139 III 145, E. 4.2.4 = Pra 102 [2013] Nr. 96). Offensichtlich sei das Umgehungsmotiv nach *Weber * beispielsweise bei der Klausel, der Vertrag verlängere sich auf Bestätigung des Vermieters 30 Tage vor Ablauf eines Jahres jeweils um ein weiteres Jahr (Weber, a.a.O., N 6 zu Art. 255 OR). Insbesondere im Hinblick darauf, dass das vorliegende Vertragsverhältnis seit den 60er-Jahren andauerte und aufgrund der Erwähnung von Kündigungsfristen und Kündigungsterminen in Ziff. XI nicht anzunehmen ist, die Vertragsverlängerung sei jeweils bloss um ein Jahr gewollt gewesen, wäre vorliegend wohl von einer rechtsmissbräuchlichen Gesetzesumgehung auszugehen und das Vertragsverhältnis wäre somit auch in diesem Fall in ein unbefristetes umzudeuten.

bb) Unbestritten ist, dass der Vater der Klägerin das auf der Parzelle GB zz, Wangen, befindliche Haus in den 60er-Jahren auf eigene Kosten errichtete (vgl. KG-act. 1, Ziff. III.5 f. [ZK2 2017 90]; vgl. KG-act. 7, Ziff. II.A.5 [ZK2 2017 90]). In Ziff. VIII.1 sahen die Vertragsparteien vor, dass der Pächter verpflichtet sei, das Ferien-/Wohnhaus an das Kanalisations-, Wasser- und Stromnetz der Gemeinde Lachen anzuschliessen und dass die entsprechenden Anschluss- und Benutzungsgebühren vollumfänglich zulasten des Pächters gingen. Die Erstellung der Nebenleitung, d.h. die Verbindung ab Hauptleitung zum Haus (Hausanschluss), sei Sache des Pächters (vgl. Ziff. VIII.2). Ausserdem sei der Pächter verpflichtet, die auf der Pachtparzelle befindlichen Bauten, Anlagen und Einrichtungen sowie die unüberbaute Fläche während der Pachtzeit in ordentlichem und gepflegtem Zustand zu halten (Ziff. VII.1). Angesichts dieser vertraglich vereinbarten Pflichten der Klägerin resp. deren Vaters und auch im Hinblick darauf, dass das Haus seit den 60er-Jahren besteht, was für eine gewisse Robustheit und Beständigkeit spricht, ist davon auszugehen, dass es sich beim Haus auf der Parzelle GB zz, Wangen, zumindest um eine mit einer kostspieligen Fahrnisbaute vergleichbare Baute handelt, wie es das Bundesgericht in BGE 98 II 199, E. 4b für die analoge Anwendung der Bestimmungen für die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen voraussetzte (vgl. vorne E. 3f). Darüber hinaus kann Ziff. V.2 des Vertrags vom 29. September 2004, wonach der Pächter berechtigt sei, das Objekt als Ferien- oder Wohnhaus zu benützen, entnommen werden, dass das Haus dem Willen der Vertragsparteien entsprechend Wohnzwecken dient. Im Übrigen ist das Mietverhältnis wie vorstehend in E. 3f.bb dargelegt unbefristet, weshalb keine Miete einer Ferienwohnung für höchstens drei Monate vorliegt, für die gemäss Art. 253a Abs. 2 OR die Bestimmungen über die Wohn- und Geschäftsräume nicht gelten würden. Die drei Monate übersteigende Miete von Ferienwohnungen resp. Zweitwohnungen – wozu auch Ferienhäuser zählen – wird demgegenüber vom Geltungsbereich der Wohnraummiete erfasst (vgl. Higi, in: Gauch [Hrsg.], Zürcher Kommentar, Teilband V 2b, Die Miete, 3. A. 1994, N 44–46 zu Art. 253a–253b OR; vgl. Weber, a.a.O., N 5 zu Art. 253a/253b OR; vgl. SVIT-Kommentar, 3. A. 2008, N 6 zu Art. 253a OR).

cc) Der Vertrag vom 29. September 2004 ersetzte laut Ziff. XIV.2 einen bestehenden Vertrag aus dem Jahr 1992, welchem ein Vertrag aus den 60er-Jahren vorausging (vgl. angefochtenes Urteil, E. 1.1; vgl. Vi-act. A/2, N 12 [ZK2 2017 90]; vgl. KG-act. 1, Ziff. III.5 [ZK2 2017 90]). Mit dem Vertrag vom 29. September 2004 wurde also ein langjähriges Vertragsverhältnis weitergeführt, in welches die Klägerin nach dem Tod ihres Vaters am ________ eintrat. Bevor der Vertrag im Jahr 2004 erneuert wurde, hatte die Beklagte am 1. September 2004 ein Schreiben an den Vater der Klägerin gerichtet, worin sie festhielt, sie habe ihm anlässlich der Orientierungsversammlung vom 15. Oktober 2003 den Abschluss eines Baurechtsvertrags in Aussicht gestellt und der Genossenrat sei an einer „langfristigen Lösung“ interessiert (Vi-act. B, KB 9 [ZK2 2017 90]). Angesichts dessen durfte der Vater der Klägerin beim Abschluss des streitgegenständlichen Vertrags im Jahr 2004 damit rechnen, dass er im Falle der geplanten vertraglichen Neuorganisation resp. der Umwandlung in Baurechtsverträge Vertragspartner der Beklagten bleiben würde und dass das Vertragsverhältnis in neuem Rechtskleid weitergeführt werden würde. Darüber hinaus konnte auch die Klägerin nach ihrem Eintritt in das Rechtsverhältnis, wie nachstehend in E. 4d.cc dargelegt, aufgrund des Verhaltens der Beklagten in guten Treuen davon ausgehen, dass diese das Vertragsverhältnis mit ihr als Vertragspartnerin weiterführen würde. Die in Ziff. II.1 vorgesehene Befristung des Vertragsverhältnisses auf drei Jahre bis zum 31. Dezember 2007 wird im Übrigen dadurch relativiert, dass die Vertragsparteien das Vertragsverhältnis im Anschluss an die anfängliche befristete Vertragsdauer unbefristet weiterführten (vgl. vorstehend E. 3f.aa). Die Klägerin wie auch ihr Vater durften damit rechnen, dass das Vertragsverhältnis auf absehbare Zeit nicht gekündigt wird.

dd) Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass sich die Situation der Klägerin, deren Vater im Jahr 1969 ein Haus auf der gemieteten Grundstücksfläche errichtete und die gemäss Ziff. V.2 des streitgegenständlichen Vertrags berechtigt ist, dieses als Ferien- oder Wohnhaus zu benützen, als mit der Situation eines Mieters von Wohnraum vergleichbar erweist, dem der Vermieter fertig gebaute Räumlichkeiten zur Verfügung stellt. Es handelt sich um einen besonders gelagerten Fall, in dem die in E. 3f dargelegten Voraussetzungen für eine analoge Anwendung der Kündigungsschutzbestimmungen für die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen nach Art. 271 ff. OR gegeben sind.

Im Übrigen kämen die Kündigungsschutzbestimmungen gemäss Art. 271 ff. OR vorliegend direkt zur Anwendung, wenn anzunehmen wäre, dass als Hauptleistungspflicht des Vertrags vom 29. September 2004 die Überlassung von Wohnraum vereinbart worden wäre und nicht wie vorstehend in E. 3d.aa–dd dargelegt lediglich die Überlassung einer Grundstücksfläche.

4. Eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu kündigen (Art. 266a OR). Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (BGE 142 III 91, E. 3.2.1). So ist eine Kündigung gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst. Gemäss Abs. 2 muss die Kündigung auf Verlangen begründet werden.

Eine Kündigung gilt allgemein als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 142 III 91, E. 3.2.1; 138 III 59, E. 2.1; vgl. Weber, a.a.O., N 3 zu Art. 271/271a OR). Für die Kündigung durch den Vermieter werden in Art. 271a Abs. 1 OR beispielhaft Kündigungsgründe genannt, die mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht vereinbar sind. So ist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. a OR die Kündigung durch den Vermieter anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht (BGE 138 III 59, E. 2.2.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_345/2007 vom 8. Januar 2008, E. 2.4.1). Für die Anwendbarkeit dieser Norm, welche die sogenannte Rache- oder Vergeltungskündigung zum Gegenstand hat, muss der Mieter Ansprüche – wie z.B. Mängelrechte (vgl. Weber, a.a.O., N 6 zu Art. 255 OR) – aus dem Mietverhältnis gemäss Treu und Glauben geltend gemacht haben und die Kündigung des Vermieters wegen dieser Geltendmachung erfolgt sein (vgl. Higi, in: Gauch [Hrsg.], Zürcher Kommentar, Teilband V 2b, Die Miete, 4. A. 1996, N 22 ff. zu Art. 271a OR; vgl. SVIT-Kommentar, a.a.O., N 5 zu Art. 271a OR).

Wenn behauptet wird, die Kündigung sei erfolgt, weil nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht worden seien, gelten in Bezug auf die Beweislast gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts sowohl bei Art. 271 Abs. 1 OR als auch bei Art. 271a Abs. 1 lit. a OR folgende Grundsätze (Urteil des Bundesgerichts 4A_269/2015 vom 2. November 2015, E. 3.1): Dem Empfänger der Kündigung obliegt der Beweis dafür, dass die Kündigung aus einem verpönten resp. ohne schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen, die Kündigung auf Ersuchen hin zu begründen und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen (BGE 138 III 59, E. 2.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_269/2015 vom 2. November 2015, E. 3.1). Mit anderen Worten muss der Kündigende die Kündigungsgründe glaubhaft machen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4a_583/2008 vom 23. März 2009; Hulliger/Heinrich, in: Müller-Chen/Huguenin [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. A. 2016, N 14 zu Art. 271–271a OR; SVIT-Kommentar, a.a.O., N 40a zu Art. 271 OR). Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung kann ein Indiz dafür sein, dass kein schützenswertes Interesse an der Kündigung besteht. Treuwidrigkeit wird deshalb angenommen, wenn der angegebene Kündigungsgrund vorgeschoben und der wahre Grund nicht feststellbar ist (BGE 138 III 59, E. 2.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_269/2015 vom 2. November 2015, E. 3.1).

a) Der Erstrichter stellte im Zusammenhang mit der Beurteilung der von der Klägerin geltend gemachten Missbräuchlichkeit der Kündigung vom 8. Mai 2015 im Wesentlichen fest, die Beklagte habe die Klägerin mit E-Mail vom 4. Januar 2013 (Vi-act. B, KB 11, S. 1 f. [ZK2 2017 90]) informiert, dass man seit geraumer Zeit in Verhandlungen betreffend Wegrecht stehe und sofern dies neu geregelt werden könne, auch neue Verträge abgeschlossen werden könnten. Es seien dann voraussichtlich keine Pachtverträge mehr, sondern Baurechtsverträge. Über die Umsetzung könne derzeit keine Auskunft gegeben werden. Mit Schreiben vom 31. Dezember 2013 (Vi-act. B, KB 16 [ZK2 2017 90]) habe die Klägerin nach einem Gespräch mit einem Vertreter der Beklagten dieser eine Zusammenfassung der mit ihrem Nachbarn bestehenden Probleme zukommen lassen. Daraufhin habe der Genossenrat der Beklagten der Klägerin mit Schreiben vom 28. Januar 2014 (Vi-act. B, KB 17 [ZK2 2017 90]) mitgeteilt, ihre Reklamation bezüglich der Nachbarparzelle sei zur Kenntnis genommen und an der letzten Sitzung behandelt worden. Weil keine bewilligungspflichtigen Änderungen auf der Nachbarparzelle beständen, könne der Genossenrat auch keine Verletzungen des bestehenden Pachtvertrags durch den Nachbarn erkennen. Auf die Anfrage der Klägerin vom 31. Dezember 2014 (Vi-act. B, KB 19 [ZK2 2017 90]) bezüglich des Baurechtsvertrags und der Zahlungssumme für das Jahr 2015 habe die Beklagte mit Schreiben vom 9. Januar 2015 (Vi-act. B, KB 20 [ZK2 2017 90]) geantwortet, die laufenden Pachtverträge seien für das Jahr 2015 noch massgebend. Das weitere Vorgehen betreffend die Baurechtsverträge sei Gegenstand von Abklärungen und Verhandlungen, weshalb man noch nicht mit Informationen dienen könne. Am 10. Februar 2015 habe die Beklagte die Klägerin informiert (Vi-act. B, KB 21 [ZK2 2017 90]), wie sie bereits wisse, beabsichtige die Beklagte seit geraumer Zeit, auf den Grundstücken in der I.________ ein Baurecht einzurichten, weshalb man sie gerne über den aktuellen Stand der Situation informieren wolle, wozu alle Pächter der I.________ am 24. Februar 2015 zu einem Gespräch eingeladen würden. Mit Schreiben vom 17. April 2015 (Vi-act. B, KB 12 [ZK2 2017 90]) habe die Klägerin die Beklagte um Unterstützung im Nachbarschaftsverhältnis ersucht und Ansprüche aus dem Pachtverhältnis, insbesondere Mängelbeseitigung, geltend gemacht. Die Kündigung (Vi-act. B, KB 8 [ZK2 2017 90]) sei am 8. Mai 2015 mittels amtlichen Formulars per Ende Dezember 2015 ausgesprochen worden und habe keine Begründung enthalten. Gemäss Angaben der Klägerin, die von der Beklagten nicht widersprochen worden seien, habe letztere erst anlässlich der Schlichtungsverhandlung im November 2015 geltend gemacht, es sei ein Uferweg durch das Grundstück der Klägerin geplant, was der Grund für die Kündigung sei. In der Klageantwort habe die Beklagte vorgebracht, die Kündigung sei im Rahmen der neuen vertraglichen Ausgestaltung mittels dinglicher Baurechtsverträge und damit aus einem sachlichen Grund ergangen. An der Hauptverhandlung habe die Beklagte vorgetragen, man sei mit den anderen Vertragspartnern im Gespräch und daran, die Baurechtsverträge aufzugleisen. Man sei ausserdem im Gespräch mit der E.________ und müsse das Fusswegrecht endlich regeln können. Bei der Klägerin müsse man zuerst das vorliegende Verfahren abwarten (vgl. angefochtenes Urteil, E. 4.2 auf S. 12 f.).

Der Erstrichter erwog gestützt auf diese im Berufungsverfahren unangefochten gebliebenen tatsächlichen Feststellungen weiter, der zeitliche Ablauf spreche für eine missbräuchliche Kündigung. Die Kündigung vom 8. Mai 2015 sei just drei Wochen nach dem Schreiben der Klägerin vom 17. April 2015 erfolgt. Eine Begründung habe die Kündigung nicht enthalten, jedoch sei diese im Schlichtungsverfahren sowie im erstinstanzlichen Prozess nachgeliefert worden. Die Beklagte bringe vor, Grund der Kündigung sei die Neuorganisation in der I.________ gewesen. Es wäre einfach gewesen, weitere Fakten zu liefern, welche diese Begründung unterstützen würden. Es sei anzunehmen, dass die Klägerin im Falle einer Neuorganisation nicht die einzige Betroffene gewesen wäre und die Beklagte die gegenüber anderen „Pächtern“ ausgesprochenen Kündigungen hätte ins Recht legen können. Dies insbesondere nachdem die Klägerin vorgebracht habe, bis zu ihrer Kündigung am 8. Mai 2015 habe es nie Kündigungen gegeben. Falls davon auszugehen wäre, dass die Kündigung gegenüber der Klägerin wegen der vertraglichen Neuorganisation ergangen sei, so wäre aufgrund der bisherigen Kommunikation der Parteien anzunehmen, dass die Beklagte der Kündigung ein Begleitschreiben beigelegt, die Umstände bzw. das weitere Vorgehen hinsichtlich des Abschlusses eines Baurechtsvertrags erklärt und allenfalls einen Entwurf eines Baurechtsvertrags beigelegt hätte. Des Weiteren sei die Kündigung zu einer Zeit ausgesprochen worden, als der Genossenrat der Beklagten noch nicht zur Abgabe von Bauland im Baurecht ermächtigt gewesen sei. Die Beklagte habe am 11. November 2016 eine Verordnung über die Wohnzone I.________ genehmigt, welche die Abgabe von Bauland im Baurecht geregelt habe. Der Genossenrat sei am 11. Novem­ber 2016 zum Vollzug dieser Verordnung ermächtigt worden und damit erst von diesem Zeitpunkt an zur Vergabe von Bauland im Baurecht befugt gewesen. Wenn die Beklagte nun behaupte, sie habe der Klägerin im Rahmen der Neuorganisation der I.________ gekündigt, sei dies komisch, weil die Kündigung am 8. Mai 2015 per Ende 2015 ausgesprochen worden sei. Die Neuorganisation der Wohnzone I.________ sei offenbar schon lange ein Thema gewesen, allerdings erst ab November 2016 mittels Verordnung und entsprechender Genehmigung des Genossenrats bewilligt worden. Weil nicht ersichtlich sei, dass im Frühjahr 2015 auch „anderen Pächtern“ gekündigt worden und nicht nachvollziehbar sei, weshalb die Kündigung erst im Schlichtungsverfahren begründet worden sei, sei insbesondere wegen der zeitlichen Nähe der Kündigung zum Schreiben der Klägerin vom 17. April 2015 von einer missbräuchlichen Kündigung i.S.v. Art. 271a Abs. 1 lit. a OR auszugehen, die demnach aufzuheben sei (angefochtenes Urteil, E. 4.2 auf S. 13 f.).

b) Die Beklagte macht vor der Berufungsinstanz geltend, es handle sich vorliegend offensichtlich nicht um eine missbräuchliche Kündigung i.S.v. Art. 271a Abs. 1 lit. a OR. Erforderlich wäre, dass die Klägerin nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend mache und die Beklagte aufgrund dessen gekündigt hätte, was nicht der Fall sei (KG-act. 1, Ziff. III.28 f. [ZK2 2017 90]). Sie fasst die erstinstanzliche E. 4.2 zusammen und macht geltend, es liege kein Zusammenhang zwischen den Schreiben der Beklagten (recte: der Klägerin) und der Kündigung vor. Sie berufe sich auf andere Kündigungsgründe – die vertragliche Neuorganisation in der I.________ – weshalb darauf abzustellen sei, ob die Ansprüche des Mieters ein derartiges Gewicht gehabt hätten, dass hauptsächlich sie den Kündigungsentschluss des Vermieters hervorgerufen hätten. Es sei klar die Neuorganisation im Vordergrund gestanden und bloss weil gleichzeitig ein Schriftenwechsel betreffend die nachbarschaftlichen Verhältnisse im Gange gewesen sei, könne nicht gesagt werden, die Beklagte habe die Kündigung deshalb ausgesprochen. Die Vor­instanz benenne mit keinem Wort, welche der Klägerin aus dem Mietverhältnis zustehenden Ansprüche diese im Schreiben vom 17. April 2015 geltend gemacht haben solle (KG-act. 1, Ziff. III.30 f. [ZK2 2017 90]).

c) Die Klägerin verweist im Berufungsverfahren auf die ihrer Ansicht nach zutreffenden Ausführungen des Erstrichters (KG-act. 7, Ziff. II.C.26–31 [ZK2 2017 90]).

d) Die Klägerin hat als Empfängerin der Kündigung zu beweisen, dass die Kündigung erfolgte, weil sie nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht hatte (vgl. vorstehend E. 4). Sie hat grundsätzlich den strikten Beweis zu erbringen, ausser für das Vorliegen eines Kausalzusammenhangs zwischen der Geltendmachung der Ansprüche und der Kündigung, wofür die Beweisanforderung der hohen Wahrscheinlichkeit genügt (vgl. Higi, in: Gauch [Hrsg.], Zürcher Kommentar, Teilband V 2b, Die Miete, 4. A. 1996, N 66. zu Art. 271a OR; vgl. Lachat et al., Mietrecht für die Praxis, 8. A. 2009, N 29/5.1.4; vgl. SVIT-Kommentar, a.a.O., N 14 zu Art. 271a OR). Je enger der zeitliche Zusammenhang ist, umso wahrscheinlicher ist der Kausalzusammenhang (vgl. Higi, in: Gauch [Hrsg.], Zürcher Kommentar, Teilband V 2b, Die Miete, 4. A. 1996, N 59 zu Art. 271a OR; vgl. Lachat et al., a.a.O., N 29/5.2.4; vgl. SVIT-Kommentar, a.a.O., N 13 zu Art. 271a OR).

Die Beklagte sprach die Kündigung des streitgegenständlichen Vertrags drei Wochen nach dem Erhalt des Schreibens der Klägerin vom 17. April 2015 aus. Die zeitliche Nähe der Kündigung zum Schreiben der Klägerin deutet somit auf das Vorliegen einer missbräuchlichen Kündigung i.S.v. Art. 271a Abs. 1 lit. a OR hin (vgl. zutreffend angefochtenes Urteil, E. 4.2 auf S. 13). Selbst wenn dem Indiz des zeitlichen Zusammenhangs aber geringeres Gewicht beigemessen werden würde, weil die Klägerin die im Schreiben vom 17. April 2015 bemängelte fehlende Rücksichtnahme im Nachbarschaftsverhältnis bereits ein Jahr zuvor mit Schreiben vom 31. Dezember 2013 der Beklagten ein erstes Mal mitgeteilt hatte, wie sie erstinstanzlich selbst ausführte (vgl. Vi-act. A/2, N 18 [ZK2 2017 90]), wäre zu berücksichtigen, dass die Beklagte den von ihr angegebenen Kündigungsgrund, die Neuorganisation im Gebiet I.________ glaubhaft machen muss (vgl. vorstehend E. 4). Wie in E. 4 dargelegt, hat der Kündigende redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen, die Kündigung auf Ersuchen hin zu begründen und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen. Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung kann ein Indiz dafür sein, dass kein schützenswertes Interesse an der Kündigung besteht. Wenn der angegebene Kündigungsgrund vorgeschoben und der wahre Grund nicht feststellbar ist, wird Treuwidrigkeit angenommen (BGE 138 III 59, E. 2.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_269/2015 vom 2. November 2015, E. 3.1).

aa) Die Beklagte machte erstinstanzlich geltend, die Kündigung sei keinesfalls eine Reaktion auf das Schreiben der Klägerin gewesen, sondern aufgrund der seit langer Zeit laufenden Bestrebungen der Neuorganisation in der I.________ ausgesprochen worden (Vi-act. A/6, Ziff. III.21–25 [ZK2 2017 90]). Weitere diese Begründung unterstützende Ausführungen machte die Beklagte nicht. Nachdem die Klägerin erstinstanzlich vorgebracht hatte, es sei in jüngster Zeit vereinzelt zur Einräumung von selbständigen und dauernden Baurechten, jedoch nie zu Kündigungen gekommen und es sei die Absicht der Beklagten gewesen, solche Baurechte schliesslich allen „Pächtern“ einzuräumen (Vi-act. A/2, N 12 [ZK2 2017 90]), war davon auszugehen, dass die Klägerin nicht die einzige Betroffene war. Folglich hätte die Beklagte beispielsweise weitere Kündigungen ins Recht legen können. Zumindest hätte sie zu diesen Ausführungen der Klägerin aber Stellung nehmen müssen, um den vorgebrachten Kündigungsgrund glaubhaft zu machen. Ausserdem wäre zu erwarten gewesen, dass die Beklagte der Kündigung ein Begleitschreiben und allenfalls einen Baurechtsvertragsentwurf beigelegt und die Umstände sowie das weitere Vorgehen der Klägerin geschildert (vgl. zutreffend angefochtenes Urteil, E. 4.2 auf S. 13) oder dass sie sich in ihren erstinstanzlichen Eingaben hierzu immerhin geäussert hätte. Somit kann vorliegend nicht davon ausgegangen werden, dass die Beklagte redlich zur Wahrheitsfindung beitrug. Die mangelhafte Begründung der Kündigung lässt vielmehr auf ein fehlendes schützenswertes Interesse der Beklagten an dieser schliessen.

Die Beklagte setzte sich in ihrer Berufungsschrift mit den entscheidwesentlichen Erwägungen des Erstrichters nicht auseinander. Sie moniert lediglich, es sei darauf abzustellen, ob die Ansprüche des Mieters ein derartiges Gewicht gehabt hätten, dass sie zur Hauptsache den Kündigungsentschluss des Vermieters hervorgerufen hätten, ohne jedoch darzulegen, woraus sich ergeben soll, dass vorliegend die Neuorganisation im Gebiet I.________ im Vordergrund gestanden sei. Wenn sie vorbringt, die Vor­instanz habe die Ansprüche der Klägerin, welche diese im Schreiben vom 17. April 2015 geltend gemacht haben solle, nicht benannt, lässt sie ausser Acht, dass der Erstrichter nach einleitenden Ausführungen zur Verpflichtung des Vermieters, Mängel zu beseitigen und fehlbarem Verhalten von Nachbarn zu begegnen, erwog, die Klägerin habe die Beklagte um Unterstützung im Nachbarschaftsverhältnis ersucht und Ansprüche aus dem Pachtverhältnis, *insbesondere Mängelbeseitigung, * geltend gemacht (angefochtenes Urteil, E. 4.1).

bb) Des Weiteren brachte die Klägerin erstinstanzlich vor, die Parteien hätten sich seit geraumer Zeit in einem vorvertraglichen Stadium betreffend den Abschluss eines Baurechtsvertrags befunden. Die Beklagte habe ihr resp. ihrem Vater bereits im Jahr 2003 einen Baurechtsvertragsentwurf unterbreitet (Vi-act. A/2, N 22 [ZK2 2017 90]). Im Januar 2013 habe die Beklagte bestätigt, dass der „Pachtvertrag“ weitergeführt werde und dass nach Durchführung von aktuellen Verhandlungen mit der Gemeinde über ein Wegrecht neue Verträge abgeschlossen würden – und zwar keine „Pachtverträge“ mehr, sondern Baurechtsverträge (Vi-act. A/2, N 24 [ZK2 2017 90]).

Die Beklagte führte vor dem Erstrichter diesbezüglich aus, es sei unerheblich und ausserdem unzutreffend, dass die Klägerin berechtigterweise auf den Abschluss eines Baurechtsvertrags habe hoffen dürfen (Vi-act. A/6, Ziff. III.24 [ZK2 2017 90]). Damit lässt die Beklagte ausser Acht, dass die aus einem an sich nicht treuwidrigen Grund ausgesprochene Kündigung missbräuchlich ist, wenn sie gegen begründetes Vertrauen des Mieters verstösst (vgl. Higi, in: Gauch [Hrsg.], Zürcher Kommentar, Teilband V 2b, Die Miete, 4. A. 1996, N 60 zu Art. 271 OR; vgl. BGE 120 II 105, E. 3b.bb = Pra 84 (1995) Nr. 144; vgl. hierzu auch Weber, a.a.O., N 5 zu Art. 271/271a OR).

Wie vorstehend in E. 3f.dd ausgeführt, durfte der Vater der Klägerin beim Abschluss des streitgegenständlichen Vertrags im Jahr 2004 damit rechnen, dass er auch im Falle der geplanten Umwandlung in einen Baurechtsvertrag Vertragspartner der Beklagten bleiben würde und das bestehende Vertragsverhältnis in neuem Rechtskleid weitergeführt werden würde. Dies ergibt sich insbesondere aus dem an ihn gerichteten Schreiben der Beklagten vom 1. September 2004, in welchem die Beklagte festhielt, sie habe ihm anlässlich der Orientierungsversammlung vom 15. Oktober 2003 den Abschluss eines Baurechtsvertrags in Aussicht gestellt (Vi-act. B, KB 9 [ZK2 2017 90]).

Nachdem die Klägerin aufgrund des Todes ihres Vaters am ________ in das Rechtsverhältnis eingetreten war, antwortete die Beklagte am 9. Januar 2015 auf eine u.a. den geplanten Baurechtsvertrag betreffende Anfrage der Klägerin, die laufenden Pachtverträge seien für das Jahr 2015 noch massgebend. Das weitere Vorgehen betreffend die Baurechtsverträge sei Gegenstand von Abklärungen und Verhandlungen, aus welchem Grund man noch nicht mit Informationen dienen könne. Am 10. Februar 2015 teilte die Beklagte der Klägerin mit, wie sie bereits wisse, beabsichtige die Beklagte seit geraumer Zeit, auf den Grundstücken in der I.________ ein Baurecht einzurichten, weswegen man sie gerne über den aktuellen Stand der Situation informieren wolle. Zu diesem Zweck würden alle Pächter der I.________ am 24. Februar 2015 zu einem Gespräch eingeladen (unangefochtene Erwägungen des Erstrichters, vgl. vorstehende E. 4a). Hätte die Beklagte das Vertragsverhältnis mit der Klägerin als Vertragspartnerin im Gegensatz zu demjenigen mit ihrem Vater nicht weiterführen wollen, hätte sie dies der Klägerin auf ihre Anfrage betreffend die vertragliche Neugestaltung hin mitteilen müssen, ansonsten diese darauf vertrauen durfte, dass die Beklagte den geplanten Baurechtsvertrag mit ihr und nicht mit einem Dritten abzuschliessen gedachte. Die Klägerin konnte aufgrund des Verhaltens der Beklagten in guten Treuen davon ausgehen, dass sich an der ihrem Vater in Aussicht gestellten Weiterführung des Vertragsverhältnisses in neuem Rechtskleid mit ihrem Eintritt in das Rechtsverhältnis nichts geändert hatte.

Aus der Kündigungsbegründung der Beklagten geht nicht hervor, ob sie das Vertragsverhältnis im Rahmen der vertraglichen Neuorganisation mit der Klägerin fortzusetzen oder mit einem anderen Vertragspartner einzugehen gedenkt. In der Klageantwort führte die Beklagte aus, die Klägerin könne sich um das Baurecht bewerben, was nur so gedeutet werden kann, dass grundsätzlich auch andere Vertragspartner infrage kommen. Dies ist widersprüchlich und verstösst gegen das begründete Vertrauen der Klägerin auf Weiterführung des Vertragsverhältnisses. Angesichts dessen ist davon auszugehen, dass der angegebene Kündigungsgrund der Beklagten vorgeschoben ist. Die Kündigung vom 8. Mai 2015 erweist sich somit als missbräuchlich i.S.v. Art. 271a Abs. 1 lit. a OR und wäre im Übrigen auch als missbräuchlich i.S.v. Art. 271 Abs. 1 OR zu beurteilen.

5. Zusammenfassend ist die Berufung abzuweisen.

a) Ausgangsgemäss sind die Kosten des Berufungsverfahrens der unterliegenden Beklagten aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Für die Behandlung und den Entscheid einer Berufung beträgt die Gebühr gemäss § 34 Ziff. 7 der Gebührenordnung für die Verwaltung und die Rechtspflege im Kanton Schwyz (GebO) zwischen Fr. 500.00 bis Fr. 100‘000.00. Innerhalb dieses Rahmens ist die Gebühr einzelfallweise nach der Bedeutung der Sache und nach Zeitaufwand festzusetzen (§ 3 Abs. 2 GebO). Im Rechtsmittelverfahren können die Gebühren und Auslagen ausserdem als Pauschalbetrag festgesetzt werden (§ 3 Abs. 4 GebO). Der Streitwert beträgt Fr. 18‘864.00. In Würdigung dieses Streitwerts und des im Berufungsverfahren entstandenen Aufwands – es fand eine Konversion des Rechtsmittels der Beklagten statt und es wurde ein einfacher Schriftenwechsel inklusive freigestellter Vernehmlassung der Beklagten aber keine Verhandlung durchgeführt – sind die Gerichtskosten auf pauschal Fr. 2‘000.00 festzusetzen und vom geleisteten Kostenvorschuss der Beklagten in gleicher Höhe zu beziehen.

b) Die unterliegende Beklagte hat die vollumfänglich obsiegende Klägerin für das Rechtsmittelverfahren gestützt auf Art. 106 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 95 Abs. 1 lit. b und Abs. 3 lit. b ZPO zu entschädigen. Das Gericht bemisst die Parteientschädigung nach dem Gebührentarif für Rechtsanwälte (vgl. Art. 105 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Wenn eine spezifizierte Kostennote i.S.v. § 6 Abs. 1 Satz 1 GebTRA – d.h. eine Honorarrechnung mit detaillierten Leistungssätzen – im Recht liegt, und diese angemessen erscheint, ist sie der Festsetzung der Vergütung zugrunde zu legen (§ 6 Abs. 1 Satz 2 GebTRA). Andernfalls wird die Vergütung nach pflichtgemässem Ermessen festgesetzt (§ 6 Abs. 1 Satz 3 GebTRA). Der schwyzerische Gebührentarif verpflichtet die Gerichte nicht, eine Kostennote einzuholen (statt vieler: ZK2 2016 58 vom 15. Dezember 2016, E. 4b; vgl. Urteil des Bundesgerichts 8C_789/2010 vom 22. Februar 2011, E. 5.2). In Berücksichtigung des vorliegenden Streitwerts von Fr. 18‘864.00 beträgt das Grundhonorar für die Führung des erstinstanzlichen Zivilprozesses nach § 8 Abs. 2 GebTRA Fr. 1‘100.00 bis Fr. 3‘300.00. Im Berufungsverfahren beträgt das Honorar 20 bis 60 % der in den §§ 8 und 9 festgesetzten Ansätze, wobei der noch vor der Berufungsinstanz infrage kommende Streitwert massgebend ist (§ 11 GebTRA). Demzufolge bewegt sich der Tarifrahmen für diesen Berufungsprozess zwischen Fr. 220.00 (20 % von Fr. 1‘100.00) bis Fr. 1‘980.00 (60 % von Fr. 3‘300.00). Innerhalb dieses Tarifrahmens ist die Vergütung nach der Wichtigkeit der Streitsache, ihrer Schwierigkeit, dem Umfang und der Art der Arbeitsleistung sowie dem notwendigen Zeitaufwand zu bemessen (§ 2 Abs. 1 GebTRA). Wird die Vergütung pauschal zugesprochen, gilt die Mehrwertsteuer als in diesem Betrag enthalten (§ 2 Abs. 2 GebTRA). Die Höchstansätze des Tarifs dürfen zudem in Verfahren, die aussergewöhnlich viel Arbeit beanspruchen, bis 100 % überschritten werden (§ 16 Abs. 1 GebTRA), was der Vertreter jedoch zu behaupten und substanziieren hat (statt vieler: ZK1 2016 21 vom 31. Januar 2017, E. 7a).

Die berufsmässig vertretene Klägerin legte keine Honorarnote vor und machte auch keine Umstände geltend, die ein ausnahmsweises Überschreiten des Tarifrahmens rechtfertigen würden. Sie reichte eine 18-seitige Berufungsantwort, in der sie weitgehend auf die Erwägungen des Erstrichters verwies, sowie eine einseitige Stellungnahme zur Frage der Konversion ins Recht. Zeitintensive Sachverhaltsabklärungen und rechtliche Abklärungen waren für das Rechtsmittelverfahren nicht erforderlich. In Würdigung der Bemessungskriterien ist die Entschädigung ermessensweise auf Fr. 1‘000.00 (inkl. Auslagen und 8 % MWST) festzusetzen;-

erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht March vom 25. Oktober 2017 bestätigt.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 2‘000.00 werden der Beklagten auferlegt und vom geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe bezogen.

3. Die Beklagte hat die Klägerin für das Berufungsverfahren mit pauschal Fr. 1‘000.00 (inkl. Auslagen und 8 % MWST) zu entschädigen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; die Beschwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 18‘864.00.

5. Zufertigung an Rechtsanwalt B.________ (2/R), Rechtsanwalt D.________ (2/R) und die Vorinstanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, mit den Akten) und die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).

Namens der 1. Zivilkammer

Der Kantonsgerichtsvizepräsident

Die Gerichtsschreiberin

Versand

21. August 2018 sl