ZK1 2017 43 - Kündigungsanfechtung (Mietrecht Zahlungsverzug) (EGV-SZ 2018 A 2.5)

Kantonsgericht Schwyz

1

Urteil vom 6. November 2018

ZK1 2017 43-45

Mitwirkend

Kantonsgerichtspräsident Dr. Urs Tschümperlin, Kantonsrichter Walter Christen, Hannelore Räber, Pius Schuler und Jörg Meister, a.o. Gerichtsschreiberin MLaw Sonja Mango-Meier.

In Sachen

A.________, Kläger, Beklagter und Berufungsführer,

gegen

B.________, Kläger, Beklagter und Berufungsgegner, vertreten durch Rechtsanwalt C.________,

betreffend

Kündigungen wegen Eigenbedarf und Zahlungsverzug, Mietzinshinterlegung, Mängelbeseitigung und Mietzinsreduktion

(Berufung gegen die Urteile des Einzelrichters am Bezirksgericht Küssnacht am Rigi vom 13. September 2017, ZEV 2014 7, vom 14. September 2017, ZEV 2014 12 und vom 15. September 2017, ZEV 2015 1);-

hat die 1. Zivilkammer,

nachdem sich ergeben:

A. A.________ als Mieter (nachfolgend: Berufungsführer) und B.________ als Vermieter (nachfolgend: Berufungsgegner) schlossen am 8. August 2008 einen Mietvertrag über eine Wohnung im Rohbau an der D.________strasse xx in 6403 Küssnacht am Rigi. Sie vereinbarten mit Mietbeginn ab 1. Oktober 2008 einen monatlichen Nettomietzins von Fr. 1‘800.00 und nach Aufwand abzurechnende Nebenkosten (KG-act. 1, Beilage 4 [ZK1 2017 43 bis 45]). Ausserdem unterzeichneten die Parteien am 8. August 2008 einen als „Depot/Darlehen/Sicherheitsleistung“ bezeichneten Vertrag (KG‑act. 1, Beilage 5 [ZK1 2017 43 bis 45]).

B. Am 15. Juli 2013 unterbreitete der Berufungsgegner dem Berufungsführer eine Vereinbarung, wonach die gegenseitigen Vertragsverhältnisse, also der Mietvertrag und der Vertrag mit der Bezeichnung „Depot/Darlehen/‌‌Sicherheitsleistung“ vom 8. August 2008, im gegenseitigen Einvernehmen aufgelöst werden sollten. Der Berufungsführer unterzeichnete diese Vereinbarung nicht (KG-act. 1, Beilage 7 [ZK1 2017 43 bis 45]). Am 24. Juli 2013 kündigte der Berufungsgegner erstmals die Wohnung mit dem amtlichen Formular per 31. Januar 2014 und machte Eigenbedarf geltend (KG-act. 1, Beilage 9 [ZK1 2017 43 bis 45]). Mit Schreiben vom 22. November 2013 stellte der Berufungsgegner dem Berufungsführer eine Nebenkostenabrechnung über Fr. 5'000.00 zu (KG‑act. 1, Beilage 10 [ZK1 2017 43 bis 45]). Gleichentags verlangte der Berufungsgegner vom Berufungsführer die Bezahlung der seit 2. Juli 2013 ausstehenden Mieten in der Höhe von Fr. 7‘200.00 innert Monatsfrist. Andernfalls müsse er ihm wegen Zahlungsrückstand kündigen (KG‑act. 1, Beilage 11 [ZK1 2017 43 bis 45]). Am 14. Januar 2014 kündigte der Berufungsgegner das Mietverhältnis ein weiteres Mal unter Verwendung des amtlichen Formulars – dieses Mal jedoch mit Wirkung per 28. Februar 2014. Der Berufungsgegner begründete seine Kündigung wie folgt (KG-act. 1, Beilage 12 [ZK1 2017 43 bis 45]):

Nicht Folgeleistung der Zahlungsaufforderung vom 22.11.2013

Gem. Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung gestützt auf Art. 257d.

C. Am 31. August 2011 [recte: 17. März 2014] reichte der Berufungsgegner Klage gegen den Berufungsführer bei der Vorinstanz ein. Er verlangte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Berufungsführers die Feststellung der rechtsgültigen Kündigung des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrags vom 8. August 2008 per 31. März 2014 (Vi-act. A.I. [ZEV 2014 7]; siehe Vi-act. A.III. [ZEV 2014 7]). Der Berufungsführer beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen die vollumfängliche Abweisung der Klage und die Feststellung der Missbräuchlichkeit der Kündigung vom 24. Juli 2014 [recte: 2013] (Vi‑act. A.II. [ZEV 2014 7]). Der Berufungsgegner hielt replicando an der Kündigung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Berufungsführers fest (Vi-act. A.III [ZEV 2014 7]). Der Berufungsführer verlangte in der Duplik vom 7. März 2016 unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Berufungsführers die Abweisung der Klage vom 17. März 2014. Die Missbräuchlichkeit der Kündigung sei festzustellen und die Kündigung aufzuheben. Gleichzeitig verlangte der Berufungsführer die Vereinigung der Verfahren ZEV 2014 [recte: ZEV 2014 7], ZEV 2014 12 und ZEV 2015 1 (Vi-act. A.IV [ZEV 2014 7]). Die Vorinstanz erkannte mit Urteil ZEV 2014 7 vom 13. September 2017 wie folgt:

1. ln Gutheissung der Klage wird festgestellt, dass der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag vom 08.08.2008 durch den Kläger am 24.07.2013 rechtsgültig, d.h. per 31.01.2014, gekündigt worden ist.

2. Hinsichtlich der Prozesskosten, d.h. der Gerichtskosten und der Parteientschädigung, wird im Sinne der Erwägungen was folgt angeordnet:

1. Die Gerichtskosten werden auf die Gebühr von Fr. 2'500.00 festgesetzt und dem Beklagten auferlegt.

lndessen ist der Beklagte, aufgrund der ihm (mit Verfügung vom 07.01.2016) teilweise gewährten unentgeltlichen Rechtspflege (d.h. der unentgeltlichen Prozessführung), gestützt auf Art. 118 Abs. 1 lit. b ZPO und Art. 122 Abs. 1 lit. b ZPO, von der Pflicht zur Bezahlung dieser Kosten befreit, allerdings unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der Rückerstattungspflicht gemäss Art. 123 ZPO, gemäss welcher Bestimmung eine Partei, der die unentgeltliche Rechtspflege gewährt wurde, zur Nachzahlung verpflichtet ist, sobald sie dazu in der Lage ist, wobei der Anspruch des Kantons zehn Jahre nach Abschluss des Verfahrens verjährt.

Dem Kläger wird der von ihm in Höhe von Fr. 2'500.00 geleistete Kostenvorschuss, gestützt auf Art. 122 Abs.1 lit. c ZPO, nach Eintritt der Rechtskraft dieses Entscheides über seine/n Rechtsvertreter aus der Gerichtskasse zurückerstattet.

b) Der Beklagte wird verpflichtet, den Kläger, im Sinne der Erwägungen, mit insgesamt Fr. 5'000.00 (d.h. Honorar, inkl. Barauslagen und MwSt) ausserrechtlich zu entschädigen.

c) Der zeitweilige Rechtsvertreter des Beklagten, d.h. Herr Rechtsanwalt E.________, wird, – in Anwendung von Art. 122 Abs. 1 lit. a ZPO sowie unter Vorbehalt von Art. 123 Abs. 1 ZPO –, aus der Gerichtskasse gesamthaft und pauschal mit Fr. 2'200.00 (d.h. Honorar, inkl. Barauslagen und MwSt) entschädigt.

Der Beklagte wird hiermit ausdrücklich auf die Rückerstattungspflicht gemäss Art. 123 ZPO aufmerksam gemacht, gemäss welcher Bestimmung eine Partei, der die unentgeltliche Rechtspflege gewährt wurde, zur Nachzahlung verpflichtet ist, sobald sie dazu in der Lage ist, wobei der Anspruch des Kantons zehn Jahre nach Abschluss des Verfahrens verjährt.

3. [Rechtsmittel].

4. [Zustellung].

D. Am 9. Mai 2014 erhob der Berufungsführer Klage wegen der am 14. Januar 2014 erfolgten Kündigung. Diese sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Berufungsgegners für unwirksam resp. ungültig zu erklären und daher aufzuheben. Eventualiter sei die Kündigung vom 14. Januar 2014 für missbräuchlich zu erklären und daher aufzuheben. Das Verfahren (ZEV 2014 12) sei mit dem Verfahren ZES 2014 7 zu vereinen (Vi‑act. A.I. [ZEV 2014 12]). Der Berufungsgegner beantragte am 28. Mai 2014 und am 10. März 2016 wiederholt die vollumfängliche Abweisung der Klage unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Berufungsführers (Vi‑act. A.II und A.IV [ZEV 2014 12]). Mit Replik vom 15. Februar 2016 verlangte der Berufungsführer, die ausserordentliche Kündigung vom 14. Januar 2014 sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Berufungsgegners für ungültig resp. missbräuchlich zu erklären und daher aufzuheben. Ausserdem liess der Berufungsführer durch seinen Rechtsvertreter Antrag auf Vereinigung der Verfahren ZEV 2014 [recte: 7], ZEV 2014 12 und ZEV 2015 1 stellen (Vi‑act. A.III. [ZEV 2014 12]). Am 10. März 2016 stellte der Berufungsgegner duplicando zusätzlich den Antrag der Gutheissung des Antrags des Berufungsführers auf Vereinigung der Verfahren ZEV 2014 7, ZEV 2014 12 und ZEV 2015 1 (Vi‑act. A.II [ZEV 2014 12]). Die Vorinstanz erkannte mit Urteil ZEV 2014 12 vom 14. September 2017 wie folgt:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Hinsichtlich der Prozesskosten, d.h. der Gerichtskosten und der Parteientschädigung, wird im Sinne der Erwägungen was folgt angeordnet:

a) Die Gerichtskosten werden auf die Gebühr von Fr. 2'500.00 festgesetzt, dem Kläger auferlegt und, – entsprechend der Verfügung des Einzelrichters vom 07.01.2016 (betreffend URP) –, mit dem von ihm in dieser Höhe (bereits vor der Einreichung und der Behandlung seines URP-Gesuches) geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

b) Der Kläger wird verpflichtet, den Beklagten, im Sinne der Erwägungen, mit insgesamt Fr. 5'000.00 (d.h. Honorar, inkl. Barauslagen und MwSt) ausserrechtlich zu entschädigen.

c) Der zeitweilige Rechtsvertreter des Klägers, d.h. Herr Rechtsanwalt E.________, wird, – in Anwendung von Art. 122 Abs. 1 lit. a ZPO sowie unter Vorbehalt von Art. 123 Abs. 1 ZPO –, aus der Gerichtskasse gesamthaft und pauschal mit Fr. 2'200.00 (d.h. Honorar, inkl. Barauslagen und MwSt) entschädigt.

Der Kläger wird hiermit ausdrücklich auf die Rückerstattungspflicht gemäss Art. 123 ZPO aufmerksam gemacht, gemäss welcher Bestimmung eine Partei, der die unentgeltliche Rechtspflege gewährt wurde, zur Nachzahlung verpflichtet ist, sobald sie dazu in der Lage ist, wobei der Anspruch des Kantons zehn Jahre nach Abschluss des Verfahrens verjährt.

3. [Rechtsmittel].

4. [Zustellung].

E. Der Berufungsführer hinterlegte den Mietzins in der Höhe von Fr. 1‘800.00 ab August 2014 bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirks Küssnacht (KG-act. 1, Ziff. II.A.9 [ZK1 2017 45]; KG-act. 20/1 [ZK1 2017 45]; Vi-act. B, Beilage 1 [ZEV 2014 12 und ZEV 2015 1]).

Am 20. Januar 2015 reichte der Berufungsführer eine Klage bei der Vor­instanz betreffend Mietzinshinterlegung/Mängelbeseitigung/Mietzinsreduktion wegen gesundheitsgefährdenden Lösungsmittelgerüchen, Abgasen und massiver Lärmbelästigung ein (Vi‑act. A.I. [ZEV 2015 1]). Er stellte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Berufungsgegners die Rechtsbegehren, der Berufungsgegner sei zu verpflichten, die geltend gemachten Mängel innert nützlicher Frist zu beseitigen; der Berufungsführer sei zu berechtigen, die monatlichen Mietzinse weiterhin bis zur Beseitigung sämtlicher Mängel zu hinterlegen; es seien die zukünftig fällig werdenden Mietzinse mind. für die Dauer bis zur vollständigen Beseitigung sämtlicher Mängel und rückwirkend seit Mietbeginn (September 2008), evtl. seit dem 21. Oktober 2013 (Datum der ersten schriftlichen Mängelrüge) den Mängeln entsprechend um 60%, evtl. um einen vom Gericht festgesetzten und angemessenen Betrag, herabzusetzen (Vi-act. A.I. [ZEV 2015 1]). Mit Klageantwort vom 12. März 2015 beantragte der Berufungsgegner unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Berufungsführers die von Letzterem seit August 2014 hinterlegten Mietzinse seien herauszugeben und der Berufungsführer sei zu verpflichten, die Mietzinse künftig an den Berufungsgegner zu leisten und im Übrigen sei die Klage vollumfänglich abzuweisen (Vi-act. A.II. [ZEV 2015 1]). Am 15. Februar 2016 liess der Berufungsführer in seiner Replik die Anträge stellen, dass der Berufungsgegner zu verpflichten sei, die geltend gemachten Mängel innert nützlicher Frist zu beseitigen; der Berufungsführer sei zu berechtigen, die monatlichen Mietzinse weiterhin bis zur Beseitigung sämtlicher Mängel zu hinterlegen; es seien zukünftig fällig werdende Mietzinse mind. für die Dauer bis zur vollständigen Beseitigung sämtlicher Mängel und rückwirkend seit dem 6. August 2009 den Mängeln entsprechend um mind. 50%, eventualiter um einen vom Gericht festgesetzten und angemessenen Betrag, herabzusetzen. Dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Berufungsgegners. In prozessualer Hinsicht verlangte der Berufungsführer erneut die Vereinigung der Verfahren ZEV 2014 [recte: ZEV 2014 7], ZEV 2014 12 und ZEV 2015 1 (Vi-act. A.III. [ZEV 2015 1]). Der Berufungsgegner liess durch seinen Rechtsvertreter in der Duplik vom 12. März 2016 unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Berufungsführers beantragen, die von Letzterem seit August 2014 hinterlegten Mietzinse seien unverzüglich herauszugeben und dieser sei zu verpflichten, die Mietzinse künftig an den Berufungsgegner zu leisten sowie im Übrigen sei die Klage abzuweisen (Vi-act. A.IV. [ZEV 2015 1]). Die Vorinstanz erkannte mit Urteil ZEV 2015 1 vom 15. September 2017 wie folgt:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Beklagte wird hiermit ermächtigt, gegen Vorlage dieses Entscheids sowie der diesbezüglichen Rechtskraftbescheinigung bei der Schlichtungsbehörde im Mietwesen des Bezirks Küssnacht den dort seit August 2014 hinterlegten Mietzins herauszuverlangen, d.h. die entsprechende Auszahlung an ihn, den Beklagten, zu verlangen.

3. Hinsichtlich der Prozesskosten, d.h. der Gerichtskosten und der Parteientschädigung, wird im Sinne der Erwägungen was folgt angeordnet:

a) Die Gerichtskosten werden auf die Gebühr von Fr. 4'300.00 festgesetzt, dem Kläger auferlegt und, – entsprechend der Verfügung des Einzelrichters vom 07.01.2016 (betreffend URP) –, mit den von ihm in Höhe von insgesamt Fr. 6‘500.00 (bereits vor der Einreichung und der Behandlung seines URP-Gesuches) geleisteten Kostenvorschüssen verrechnet.

Über die Verwendung des in Höhe von Fr. 2‘200.00 resultierenden Restkostenvorschusses des Klägers wird sub Dispositivziffer 3 lit. c nachstehend entschieden.

b) Der Kläger wird verpflichtet, den Beklagten, im Sinne der Erwägungen, mit insgesamt Fr. 5'000.00 (d.h. Honorar, inkl. Barauslagen und MwSt) ausserrechtlich zu entschädigen.

c) Der zeitweilige Rechtsvertreter des Klägers, d.h. Herr Rechtsanwalt E.________, wird, – in Anwendung von Art. 122 Abs. 1 lit. a ZPO –, aus der Gerichtskasse gesamthaft und pauschal mit Fr. 2'200.00 (d.h. Honorar, inkl. Barauslagen und MwSt) entschädigt, wobei hierfür verrechnungsweise der in Höhe von Fr. 2'200.00 verbliebene Restkostenvorschuss des Klägers verwendet wird, womit sich ein Vorbehalt im Sinne von Art. 123 Abs. 1 ZPO erübrigt.

F. Mit separaten Eingaben vom 6. Oktober 2017 erhob der Berufungsführer gegen diese Urteile ZEV 2014 7, ZEV 2014 12 und ZEV 2015 1 des Einzelrichters am Bezirksgericht Küssnacht am Rigi vom 13./14./15. September 2017 Berufung. Im Berufungsverfahren ZK1 2017 44 stellte der Berufungsführer hinsichtlich des erstgenannten Verfahrens ZEV 2014 7 betreffend Feststellung der Gültigkeit der Kündigung wegen Eigenbedarf folgende Rechtbegehren und Verfahrensanträge (KG-act. 1, S. 2 [ZK1 2017 44]):

*Rechtsbegehren: *

1. ln Gutheissung der Berufung sei das angefochtene Urteil des Einzelrichters des Bezirkes Küssnacht im vereinfachten Verfahren (ZEV 2014 7) vom 13. September 2017 aufzuheben.

2. Eventualiter sei das Urteil des Einzelrichters des Bezirkes Küssnacht im vereinfachten Verfahren (ZEV 2014 7) vom 13. September 2017 aufzuheben und die Sache zur korrekten Abnahme der anerbotenen Beweise und/oder zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Die Missbräuchlichkeit der Kündigung vom 24. Juli 2013 sei festzustellen und die Kündigung sei aufzuheben.

4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Berufungsbeklagten/der Vorinstanz.

*Verfahrensanträge: *

1. Es sei eine mündliche Berufungsverhandlung durchzuführen.

2. Es sei das vorliegende Berufungsverfahren mit den anderen beiden Berufungsverfahren betreffend Mietrecht/Kündigungsanfechtung und Mietrecht/Mietzinshinterlegung/Mängelbeseitigung/Mietzinsreduktion, welche gleichzeitig mit der vorliegenden Berufungsschrift eingereicht werden, zu vereinigen.

3. Es seien die polizeilichen Akten zu den Vorfällen vom 14. Juli 2013 (betreffend zerkratztes Auto von F.________) sowie betreffend der falschen Anschuldigung des Berufungsklägers durch den Berufungsbeklagten zu edieren.

Die Vorinstanz beantragte am 17. Oktober 2017 die Abweisung der Berufung sowie die Bestätigung des erstinstanzlichen Entscheides (KG-act. 5, S. 1 [ZK1 2017 44]). Der Berufungsgegner liess in der Berufungsantwort vom 15. November 2017 die Anträge stellen, dass die Berufung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Berufungsführers vollumfänglich abzuweisen sei (KG-act. 10, S. 2 [ZK1 2017 44]). Mit Schreiben vom 16. Dezember 2017 nahm der Berufungsführer Stellung zu den Berufungsantworten in sämtlichen drei Berufungsverfahren ZK1 2017 43 bis 45, nannte aber keine neuen Anträge (KG-act. 14 [ZK1 2017 44]). Der Berufungsgegner reichte innert angesetzter Frist keine Stellungnahme ein (KG‑act. 16 f. [ZK1 2017 44]). Mit Schreiben vom 22. Mai 2018 betreffend die drei Berufungsverfahren ZK1 2017 43 bis 45 wies der Berufungsgegner darauf hin, dass der Berufungsführer seit März 2017 nicht mehr den vollständigen Mietzins hinterlege – mithin nachweislich im Zahlungsverzug sei (KG‑act. 20 [ZK1 2017 44]). Der Berufungsführer bezog am 31. Mai 2018 zu dieser Eingabe Stellung und führte insbesondere aus, dass er dem Berufungsgegner am 26. März 2017 mitgeteilt habe, dass er die Mietzinse verrechne (KG‑act. 22, S. 1 [ZK1 2017 44]).

G. Im Berufungsverfahren ZK1 2017 43 stellte der Berufungsführer hinsichtlich des Verfahrens ZEV 2014 12 betreffend Anfechtung der Kündigung wegen Zahlungsverzug folgende Rechtbegehren und Verfahrensanträge (KG‑act. 1, S. 2 [ZK1 2017 43]):

*Rechtsbegehren: *

1. ln Gutheissung der Berufung sei das angefochtene Urteil des Einzelrichters des Bezirkes Küssnacht im vereinfachten Verfahren (ZEV 2014 12) vom 14. September 2017 aufzuheben.

2. Eventualiter sei das Urteil des Einzelrichters des Bezirkes Küssnacht im vereinfachten Verfahren (ZEV 2014 12) vom 14. September 2017 aufzuheben und die Sache zur korrekten Abnahme der anerbotenen Beweise und/oder zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Die Missbräuchlichkeit der Kündigung vom 14. Januar 2014 sei festzustellen und die Kündigung sei aufzuheben.

4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Berufungsbeklagten/der Vorinstanz.

*Verfahrensanträge: *

1. Es sei eine mündliche Berufungsverhandlung durchzuführen.

2. Es sei das vorliegende Berufungsverfahren mit den anderen beiden Berufungsverfahren betreffend Mietrecht/Feststellung der Gültigkeit der Kündigung und Mietrecht/Mietzinshinterlegung/Mängelbeseiti-gung/‌Mietzinsreduktion, welche gleichzeitig mit der vorliegenden Berufungsschrift eingereicht werden, zu vereinigen.

Die Vorinstanz beantragte am 17. Oktober 2017 die Abweisung der Berufung sowie die Bestätigung des erstinstanzlichen Entscheides (KG-act. 5, S. 1 [ZK1 2017 43]). Der Berufungsgegner liess in der Berufungsantwort vom 15. November 2017 die vollumfängliche Abweisung der Berufung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Berufungsführers beantragen (KG‑act. 10, S. 2 [ZK1 2017 43]). In der Stellungnahme vom 16. Dezember 2017 zu den Berufungsantworten in allen drei Berufungsverfahren ZK1 2017 43 bis 45 stellte der Berufungsführer keine neuen Anträge (KG-act. 14 [ZK1 2017 43]). Der Berufungsgegner reichte am 17. Januar 2018 seine Stellungnahme ein und verwies auf die in der Berufungsantwort gestellten Anträge (KG‑act. 18, S. 4 [ZK1 2017 43]). Hinsichtlich der Eingaben des Berufungsgegners vom 22. Mai 2018 und derjenigen des Berufungsführers vom 31. Mai 2018 ist auf die obigen Ausführungen zur Sachverhaltsdarstellung F zu verweisen (KG-act. 22 [ZK1 2017 43]; KG‑act. 25 [ZK1 2017 43]).

H. Im Berufungsverfahren ZK1 2017 45 stellte der Berufungsführer hinsichtlich des vorinstanzlichen Verfahrens ZEV 2015 1 betreffend Mietzinshinterlegung, Mängelbeseitigung und Mietzinsreduktion folgende Rechtbegehren und Verfahrensanträge (KG-act. 1, S. 2 [ZK1 2017 45]):

*Rechtsbegehren: *

1. ln Gutheissung der Berufung sei das angefochtene Urteil des Einzelrichters des Bezirkes Küssnacht im vereinfachten Verfahren (ZEV 20151) vom 15. September 2017 aufzuheben.

2. Eventualiter sei das Urteil des Einzelrichters des Bezirkes Küssnacht im vereinfachten Verfahren (ZEV 2015 1) vom 15. September 2017 aufzuheben und die Sache zur korrekten Abnahme der anerbotenen Beweise und/oder zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Der Berufungsbeklagte sei zu verpflichten, die geltend gemachten Mängel innert nützlicher Frist zu beseitigen.

4. Der Berufungskläger sei zu berechtigen, die monatlichen Mietzinse weiterhin bis zur Beseitigung sämtlicher Mängel zu hinterlegen.

5. Es seien die künftig fällig werdenden Mietzinse mindestens für die Dauer bis zur vollständigen Beseitigung sämtlicher Mängel und rückwirkend seit Mietbeginn (September 2008), evtl. seit dem 21. Oktober 2013 (Datum der ersten schriftlichen Mängelrüge) den Mängeln entsprechend um mindestens 50%, eventualiter um einen vom Gericht festgesetzten und angemessenen Betrag, herabzusetzen.

6. Subeventualiter sei Dispositivziffer 2 des Urteils des Einzelrichters des Bezirkes Küssnacht im vereinfachten Verfahren (ZEV 2015 1) vom 15. September 2015 aufzuheben und die Sache zur korrekten Ermittlung und Berechnung einer allfälligen Nutzungsentschädigung (nach Beendigung des Mietverhältnisses) an die Vorinstanz zurückzuweisen.

7. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Berufungsbeklagten/der Vorinstanz.

*Verfahrensanträge: *

1. Es sei eine mündliche Berufungsverhandlung durchzuführen.

2. Es sei das vorliegende Berufungsverfahren mit den anderen beiden Berufungsverfahren betreffend Mietrecht/Feststellung der Gültigkeit der Kündigung und Mietrecht/Kündigungsanfechtung, welche gleichzeitig mit der vorliegenden Berufungsschrift eingereicht werden, zu vereinigen.

Die Vorinstanz beantragte am 17. Oktober 2017 die Abweisung der Berufung sowie die Bestätigung des erstinstanzlichen Entscheides (KG-act. 5, S. 1 [ZK1 2017 45]). Der Berufungsgegner liess in der Berufungsantwort vom 17. November 2017 beantragen, die Berufung sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Berufungsführers vollumfänglich abzuweisen (KG-act. 10, S. 2 [ZK1 2017 45]). Am 16. Dezember 2017 reichte der Berufungsführer seine Stellungnahme ein und stellte keine neuen Rechtsbegehren (KG‑act. 14 [ZK1 2017 45]). Mit Stellungnahme vom 17. Januar 2018 hielt der Berufungsgegner an seinen Anträgen in der Berufungsantwort fest (KG‑act. 18, S. 4 [ZK1 2017 45]). Hinsichtlich der Eingaben des Berufungsgegners vom 22. Mai 2018 und derjenigen des Berufungsführers vom 31. Mai 2018 ist auf die Ausführungen zur Sachverhaltsdarstellung F zu verweisen (KG-act. 22 [ZK1 2017 45]; KG-act. 25 [ZK1 2017 45]);-

in Erwägung:

1. Der Berufungsführer beantragte in allen drei Verfahren ZK1 2017 43 bis 45 die Durchführung einer mündlichen Verhandlung (KG‑act. 1, S. 2 [ZK1 2017 43]; KG‑act. 1, S. 2 [ZK1 2017 44]; KG‑act. 1, S. 3 [ZK1 2017 45]).

Die Berufungsinstanz kann gemäss Art. 316 Abs. 1 ZPO eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten entscheiden. Bei einem Aktenentscheid findet keine öffentliche Verhandlung vor der Berufungsinstanz statt (Reetz/‌Hilber, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. A., Zürich/Basel/Genf 2016, N 36 zu Art. 316 ZPO). Im Rechtsmittelverfahren gilt somit das Recht auf eine öffentliche Verhandlung (Art. 6 Abs. 1 EMRK; Art. 54 Abs. 1 ZPO) nur sehr beschränkt. Da die Durchführung einer mündlichen Berufungsverhandlung nicht zwingend vorgesehen ist, obliegt deren Anordnung vielmehr dem Ermessen des Berufungsgerichts (Urteil 4A_66/2014 des Bundesgerichts vom 2. Juni 2014 E. 4.2). Im Rechtsmittelverfahren ist unter Beachtung des Verfahrens als Ganzes und der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen, ob eine mündliche Berufungsverhandlung durchzuführen ist. Von einer solchen kann namentlich abgesehen werden, wenn bereits die erste Instanz öffentlich verhandelt hat, wenn nur Tat- oder Rechtsfragen strittig sind, die sich leicht nach den Akten beurteilen lassen oder wenn eine reformatio in peius (zuungunsten der eine öffentliche Verhandlung beantragenden Partei) ausgeschlossen ist (Reetz/Hilber, a.a.O., N 37 zu Art. 316 ZPO m.w.H.).

Der Berufungsführer konnte sich bereits vor der Vorinstanz an der mündlichen Instruktionsverhandlung vom 1. Juni 2015 (Vi‑act. D.GA17a, A.II.c und A.II.d [ZEV 2014 7]; Vi‑act. D.GA13a, A.II.b und A.II.c [ZEV 2014 12]; Vi-act. D.15a, A.II.b und A.II.c [ZEV 2015 1]) und der mündlichen sowie öffentlichen Hauptverhandlung vom 22. August 2017 (Vi‑act. A.VII/A und A.VII/C [ZEV 2014 7]; Vi-act. A.VI/A und A.VI/C [ZEV 2014 12]; Vi-act. A.VI/A und A.VI/C [ZEV 2015 1]), aber auch im Berufungsverfahren durch seine Eingaben vom 6. Oktober 2017, vom 16. Dezember 2017 und 31. Mai 2018 eingehend äussern. An der mündlichen Hauptverhandlung vom 22. August 2017 nahm die Vorinstanz einen Augenschein vor und befragte die Parteien sowie Zeugen, wozu die Parteien ebenso Stellung nehmen konnten (Vi-act. A.VI/A-F [ZEV 2014 7]; Vi‑act. A.VII/A-C [ZEV 2014 12]). Die umfassende Dokumentation der Beweisabnahmen durch die Vorinstanz ermöglicht die Befassung mit den hier relevanten Tat- und Rechtsfragen und damit eine sachgerechte sowie angemessene Beurteilung der Angelegenheit. Insbesondere auf eine erneute Befragung der Zeugen durch die Rechtsmittelinstanz kann verzichtet und auf die vorinstanzlichen Akten verwiesen werden (Art. 316 Abs. 3 ZPO), weil seit dem Kündigungszeitpunkt ein längerer Zeitraum liegt und die Vor­instanz die wesentlichen Fragen bereits an der Hauptverhandlung am 22. August 2017 zu den Verfahren ZEV 2014 7, ZEV 2014 12 und ZEV 2015 1 stellte. Eine Verschlechterung der Situation des Berufungsführers ist durch den Verzicht auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung nicht ersichtlich, weshalb von einer mündliche Berufungsverhandlung abzusehen ist (vgl. Beschluss ZK2 2017 52 des Kantonsgerichts Schwyz vom 23. November 2017 E. 2c m.w.H.).

2. Vor der Rechtsmittelinstanz verlangte der Berufungsführer wiederholt, dass die gleichzeitig eingereichten Berufungen gegen die drei Urteile ZEV 2014 7, ZEV 2014 12 und ZEV 2015 1 der Vorinstanz vom 13., 14. und 15. September 2017 zu vereinigen seien (KG‑act. 1, S. 2 [ZK1 2017 43]; KG‑act. 1, S. 2 [ZK1 2017 44]; KG‑act. 1, S. 3 [ZK1 2017 45]).

Das Gericht kann zur Vereinfachung des Prozesses selbständig eingereichte Klagen gemäss Art. 125 lit. c ZPO vereinigen. Dies gilt ebenso für das Rechtsmittelverfahren (Jenny/Jenny, in: Gehri/Jent-Sørensen/‌Sarbach, ZPO, Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. A., Zürich 2015, N 12 zu Art. 125 ZPO m.w.H.). Vorausgesetzt ist, dass die zusammenzulegenden Verfahren einen engen sachlichen Zusammenhang aufweisen, vor allem haben die verschiedenen Ansprüche auf gleichartigen tatsächlichen und rechtlichen Gründen zu beruhen (Staehelin, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. A., Zürich/Basel/Genf 2016, N 5 zu Art. 125 ZPO).

Die Berufungsverfahren ZK1 2017 43 bis 45 haben mietrechtliche Forderungen zum Gegenstand, welche auf demselben Mietvertrag vom 8. August 2008 beruhen und dieselben Parteien betreffen. Der Berufungsführer focht die Kündigungen wegen Eigenbedarf (ZEV 2014 7; ZK1 2017 44) und Zahlungsverzug (ZEV 2014 12; ZK1 2017 43) an, da er diese als missbräuchlich erachtete. Gleichzeitig berief er sich auf seine Mängelrechte und verlangte die Mängelbeseitigung, Mietzinshinterlegung und Mietzinsherabsetzung (ZEV 2015 1; ZK1 2017 45). Die Berufungsverfahren hängen sachlich sowie personell zusammen und sind Teil einer umfassenden mietrechtlichen Auseinandersetzung zwischen den Parteien. Gemäss Art. 243 Abs. 2 ZPO ist ein vereinfachtes Verfahren insbesondere für Streitigkeiten aus der Miete von Wohnräumen vorgesehen, sofern die Hinterlegung von Mietzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Mietverhältnisses betroffen ist. Die Mitbehandlung eines anderen Anspruchs kann sich im vereinfachten Verfahren aufdrängen, wenn sich die klagende Partei bei einem Streitwert über Fr. 30‘000.00 sowohl auf Gründe gemäss Art. 243 Abs. 2 ZPO als nicht privilegierte Anspruchsgrundlagen beruft (Lazopoulos/Leimgruber, in: Gehri/Jent-Sørensen/‌Sarbach, ZPO, Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. A., Zürich 2015, N 9 zu Art. 244 ZPO). Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn eine Streitigkeit von über Fr. 30‘000.00 gleichzeitig sowohl eine privilegierte Materie, wie z.B. den Kündigungsschutz bei der Wohnraummiete, als auch einen anderen Rechtsbereich, wie bspw. die Bezahlung des Mietzinses bzw. Mängel des Mietobjekts, betrifft (Killias, in: Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Art. 150–Art. 352, Art. 400–406 ZPO, Bern 2012, N 44 zu Art. 243 ZPO). Der Berufungsführer hat sein Herabsetzungsbegehren und seinen Antrag um Mängelbeseitigung zusammen mit seinem Antrag der Mietzinshinterlegung vorgebracht. Da der Berufungsführer die Anträge nicht unabhängig voneinander stellte, ist auch das Herabsetzungsbegehren in einem vereinfachten Verfahren zu beurteilen (siehe BGE 141 III 569 S. 571 E. 2; siehe Mazan, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. A., Basel 2017, N 19b zu Art. 243 ZPO; siehe Hauck, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/‌Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. A., Zürich/Basel/Genf 2016, N 20 zu Art. 243 ZPO m.w.H.). Aufgrund des Vorliegens derselben Verfahrensart und im Interesse der Prozessökonomie, sind die Berufungen des Berufungsführers gemeinsam zu behandeln. In Anwendung von Art. 125 lit. c ZPO sind die Verfahren ZK1 2017 43 bis 45 somit zu vereinigen und die drei Berufungen des Berufungsführers vom 6. Oktober 2017 in einem einzigen Entscheid zu beurteilen. Das Gericht stellt hierbei den Sachverhalt gestützt auf Art. 247 Abs. 2 ZPO i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO von Amtes wegen fest. Die Parteien sind jedoch nicht davon befreit, bei der Feststellung des entscheidwesentlichen Sachverhalts aktiv mitzuwirken und die allenfalls zu erhebenden Beweise zu bezeichnen. Sie tragen auch im Bereich der sog. beschränkten bzw. sozialen Untersuchungsmaxime die Verantwortung für die Sachverhaltsermittlung (Urteil 4A_676/2016 des Bundesgerichts vom 20. April 2017 E. 2.1).

3. Der Berufungsführer beantragte des Weiteren die Aufhebung der angefochtenen Urteile ZEV 2014 7 (Feststellung der Gültigkeit der Kündigung wegen Eigenbedarf) sowie ZEV 2014 12 (Anfechtung der Kündigung wegen Zahlungsverzug) und eventualiter die Rückweisung der Sache zur korrekten Abnahme der anerbotenen Beweise und/oder zur Neubeurteilung an die Vor­instanz (KG-act. 1, S. 2 [ZK1 2017 43 f.]). Diese Anträge beruhen auf der Annahme des Berufungsführers, dass die Kündigungen vom 24. Juli 2013 und 14. Januar 2014 missbräuchlich und aufzuheben seien (KG-act. 1, S. 2 [ZK1 2017 43 f.]).

Eine ordentliche Kündigung setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, den Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden (BGE 138 III 59 S. 62 E. 2.1). Der Nichtigkeitseinwand einer Kündigung ist grundsätzlich von Amtes wegen zu überprüfen (Blumer, in: Honsell [Hrsg.], Kurzkommentar OR, Basel 2014, N 9 zu Art. 266 OR und N 3 zu Art. 271/271a OR; siehe Permann, in: Kren Kostkiewicz/Wolf/Amstutz/‌Frankhauser [Hrsg.], OR Kommentar, Schweizerisches Obligationenrecht, 3. A., Zürich 2016, N 3 zu Art. 271a OR). Dies gilt hingegen nicht für die Anfechtbarkeit einer Kündigung im Sinne von Art. 271 f. OR. Die Beweislast, ob eine Kündigung aus einem verpönten bzw. ohne schützenswerten Grund erfolgte, trägt der Kündigungsempfänger (Art. 8 ZGB; siehe Urteil 4A_345/2007 des Bundesgerichts vom 8. Januar 2008 E. 2.4.3 m.w.H.; vgl. BGE 120 II 31 S. 33 E. 4a; vgl. Permann, a.a.O., N 7 zu Art. 271a OR). Der Nachweis des Umstandes, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche Härte ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272 OR) relevant (Urteil 4A_673/2014 des Bundesgerichts vom 24. Februar 2015 E. 2.1). Gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts hat aber auch der Kündigende zur Wahrheitsfindung beizutragen, indem er die Gründe der Kündigung nennt und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorlegt (Urteil 4A_269/2015 des Bundesgerichts vom 2. November 2015 E. 3.1 m.w.H.). In diesem Sinne hat der Kündigende den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft zu machen (Urteil 4A_525/2009 des Bundesgerichts vom 15. März 2010 E. 10.1 m.w.H.).

a) Weder bei der Kündigung vom 24. Juli 2013 noch vom 14. Januar 2014 ist ein Nichtigkeitsgrund ersichtlich, weshalb zu prüfen bleibt, ob diese im Sinne von Art. 271 f. OR anfechtbar sind. Im Mietvertrag vom 8. August 2008 vereinbarten die Parteien eine Kündigungsfrist von 6 Monaten im Voraus auf Ende März/Juni/September, jedoch frühestens auf den 30. September 2013 (KG‑act. 1, Beilage 4 [ZK1 2017 43 bis 45]). Unter Verwendung des amtlichen Formulars kündigte der Berufungsgegner das Mietverhältnis erstmals am 24. Juli 2013 per 31. Januar 2014 wegen Eigenbedarfs. Der Berufungsgegner hat die vertraglich vereinbarten Kündigungstermine damit nicht eingehalten. Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt nach Art. 266a OR die Kündigung für den nächstmöglichen Termin. Die Kündigung vom 24. Juli 2013 erfolgte somit auf den 31. März 2014 – wie dies der Berufungsgegner vor der Vorinstanz beantragte (Vi‑act. A.I, S. 2 [ZEV 2014 7]). Entgegen den Ausführungen der Vorinstanz hat der Berufungsgegner das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung vom 24. Juli 2013 somit nicht per Ende Januar 2014, sondern per Ende März 2014 beendet. Dies gilt aber nur, sofern der Berufungsführer diese Kündigung nicht erfolgreich anzufechten vermag und die zweite Kündigung vom 14. Januar 2014 nicht zu einer früheren Auflösung des Mietverhältnisses führte. Nachfolgend ist deshalb zu prüfen, ob die Kündigung vom 14. Januar 2014 rechtsgültig erfolgte.

b) Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung nach Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (BGE 138 III 59 S. 62 E. 2.1). Aus diesem Grundsatz ergeben sich die Grenzen der Kündigungsfreiheit (siehe Ausführungen zu E. 3). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes sowie schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 138 III 59 S. 62 E. 2.1; Permann, a.a.O., N 6 zu Art 271a OR; Thanei, in: Mieterinnen- und Mieterverband Deutschschweiz [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 9. A., Zürich 2016, N 29.3.1.1 zu Kap. 29). Art. 271a Abs. 1 OR nennt beispielhaft und nicht abschliessend Kündigungsgründe, welche mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht vereinbar sind (Urteil 4A_345/2007 des Bundesgerichts vom 8. Januar 2008 E. 2.4.1; siehe Blumer, a.a.O., N 6 zu Art. 271/271a OR; siehe Thanei, a.a.O., N 5 zu Kap. 29). Gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. d OR ist die Kündigung des Vermieters durch den Mieter, welcher das Verfahren rechtmässig und nicht missbräuchlich einleitete, anfechtbar, wenn sie während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird (siehe BGE 119 II 147 S. 154 E. 4a). Der Mieter muss den Kausalzusammenhang zwischen dem hängigen Verfahren und der Kündigung nicht beweisen. Die Missbräuchlichkeit der Kündigung während der Dauer des ganzen Verfahrens wird vermutet und zwar selbst dann, wenn die Kündigung des Vermieters nicht treuwidrig erfolgte (Urteil 4C.17/2006 des Bundesgerichts vom 27. März 2006 E. 2 m.w.H., in: mp 3/00, S. 212). Dem Mieter obliegt der Beweis, dass der Vermieter die Kündigung während einer Sperrfrist aussprach (Higi, in: Gauch/Higi [Hrsg.], Zürcher Kommentar, Obligationenrecht, Die Miete, Art. 253–265 OR, 3. A., Zürich 1994, N 263 zu Art. 271a OR; siehe Futterlieb, in: SVIT [Hrsg.], Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. A., Zürich/Basel/Genf 2018, N 42 zu Art. 271a OR).

Der Berufungsführer verwies in seinen Berufungen vom 6. Oktober 2017 wiederholt auf das Schlichtungsverfahren Nr. 26/2013, welches zum Verfahren ZEV 2014 7 (Feststellung der Gültigkeit der Kündigung wegen Eigenbedarf) vor der Vorinstanz führte (KG-act. 1, Ziff. II.B.11 [ZK1 2017 43]; KG-act. 1, Ziff. II.B.9 [ZK1 2017 44]). Ebenso verwies er auf die Schlichtungsverhandlung vom 20. November 2014 im Schlichtungsverfahren Nr. 23/2014, auf dessen Klagebewilligung hin der Berufungsführer das vorinstanzliche Verfahren ZEV 2015 1 (Anfechtung der Kündigung wegen Zahlungsverzug) einleitete (KG‑act. 1, Ziff. II.A.9 [ZK1 2017 43 bis 45]; KG‑act. 1, Ziff. II.B.17 [ZK1 2017 43]; KG-act. 1, Ziff. II.B.19 [ZK1 2017 44]; KG-act. 1, Ziff. II.B.7 f. [ZK1 2017 45]). Kein Verweis erfolgte in den Berufungen auf das Schlichtungsverfahren Nr. 8/2014 (Vi-act. B, Beilage 1 [ZEV 2014 12]). Der Berufungsführer machte auch nicht ausdrücklich geltend, dass der Berufungsgegner die Kündigung vom 14. Januar 2014 während des Schlichtungsverfahrens Nr. 26/2013 betreffend die erste Kündigung vom 24. Juli 2013 aussprach. Dies ergibt sich jedoch bereits aus dem vorinstanzlichen Urteil ZEV 2014 7 vom 13. September 2017, wonach diesem Verfahren das Schlichtungsverfahren Nr. 26/2013 vorausging. Einen Tag nach diesem Urteil beurteilte die Vor­instanz die Kündigung vom 14. Januar 2017 im Verfahren ZEV 2014 12. Letztgenannte Kündigung erfolgte somit in der durch das Schlichtungsverfahren Nr. 26/2013 begründeten Sperrfrist, weshalb eine Anwendung von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR in Betracht kommen könnte.

c) Art. 271a Abs. 1 lit. d OR ist jedoch nicht anwendbar bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 271a Abs. 3 lit. b OR). Der Vermieter kann dem Mieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm drohen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist von mind. 30 Tagen das Mietverhältnis gekündigt werde, wenn der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand ist (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mind. 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Die Beweislast für das Vorhandensein der Voraussetzungen zu diesem ausserordentlichen Kündigungstatbestand des Zahlungsrückstands des Mieters trifft den Vermieter (siehe Futterlieb, a.a.O., N 93 zu Art. 271a OR).

Es obliegt somit am Berufungsgegner den Zahlungsrückstand des Berufungsführers in der Sperrfrist nachzuweisen. Der Berufungsführer selbst legte im Berufungsverfahren das Schreiben des Berufungsgegners vom 22. November 2013 ins Recht, womit dieser vom Berufungsführer die Bezahlung der seit 2. Juli 2013 ausstehenden Mieten in der Höhe von Fr. 7‘200.00 innert Monatsfrist verlangte. Andernfalls müsse er ihm wegen Zahlungsrückstand kündigen (KG‑act. 1, Beilage 11 [ZK1 2017 43 bis 45]). Der Berufungsführer führte in seiner Berufung vom 6. Oktober 2017 weiter aus, dass er im Zeitpunkt der Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung mit maximal drei Monatsmieten im Rückstand gewesen sei und dass der Mietzinsausstand lediglich Fr. 5‘400.00 betragen habe (KG-act. 1, Ziff. II.B.14 [ZK1 2017 43]). Für die ausserordentliche Kündigung nach Art. 271a Abs. 3 lit. b i.V.m. Art. 257d OR ist dieser Umstand des Zahlungsrückstands entscheidend. Sofern es sich so oder so nicht nur um einen geringfügigen Betrag handelt, ist die Anzahl der ausstehenden Mieten nicht massgebend (vgl. KG-act. 1, Ziff. II.B.12 bis 14 [ZK1 2017 43]). Offen gelassen werden kann, ob die Forderungen des Berufungsgegners hinsichtlich der Nebenkosten ausgewiesen und fällig waren (KG‑act. 1, Ziff. II.B.10 [ZK1 2017 43]). Dasselbe gilt für weitere Forderungen aus dem am 8. August 2008 begründeten Mietverhältnis (KG-act. 1, Ziff. II.B.8 [ZK1 2017 43]; KG-act. 1, Ziff. 11 [ad 8, ZK1 2017 43]). Es gilt somit als erstellt, dass sich der Berufungsführer mit Mietzinszahlungen im Rückstand befand.

d) Der Berufungsführer machte in seiner Berufung vom 6. Oktober 2017 im Verfahren ZK1 2017 43 geltend, dass ein Zahlungsrückstand ausgeschlossen sei, wenn der Mieter rechtzeitig, d.h. innert 30 Tagen seit der Zahlungsaufforderung im Sinne von Art. 257d Abs. 1 OR die Verrechnung erkläre (KG-act. 1, Ziff. II.B.11 [ZK1 2017 43]). Er führte aus, dass er die fälligen Mietzinsen mit der gemäss Vertrag vom 8. August 2018 geleisteten Sicherheitsleistung habe verrechnen dürfen.

Der Mieter ist berechtigt, die gesetzeskonforme Hinterlegung der Kaution sofort zu fordern und bei Verzug des Vermieters mit fälligen Mietzinsen zu verrechnen (BGE 127 III 273 S. 278 E. 4b/bb m.w.H.; Weber, in: Honsell/Vogt/Wiegand [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Art. 1–529 OR, 6. A., Basel 2015, N 5 zu Art. 257e OR m.w.H.; siehe Wyttenbach, in: Mieterinnen- und Mieterverband Deutschschweiz [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 9. A., Zürich 2016, N 15.2.9 zu Kap. 15; siehe Reudt, in: SVIT [Hrsg.], Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. A., Zürich/Basel/Genf 2018, N 16 zu Art. 257e OR m.w.H.; vgl. Higi, a.a.O., N 30 zu Art. 257e OR). Die Verrechnung tritt aber nur ein, wenn der Schuldner dem Gläubiger zu erkennen gibt, dass er von seinem Verrechnungsrecht Gebrauch machen will (Art. 124 Abs. 1 OR). Der Mieter, der seinen Zahlungsrückstand durch Verrechnung tilgen will, muss somit innert der ihm vom Vermieter anberaumten Zahlungsfrist eine Verrechnungserklärung abgeben (BGE 119 II 241 S. 248 E. 6b/bb; Urteil 4A_111/2007 des Bundesgerichts vom 26. Juni 2007 E. 5). Als empfangsbedürftige Willenserklärung muss die Erklärung rechtzeitig, d.h. innert dieser Zahlungsfrist nach Art. 257d OR beim Vermieter eintreffen. Versäumt der Mieter diese Frist, so liegt nach deren Ablauf weiterhin ein Zahlungsrückstand vor, der den Vermieter zur ausserordentlichen Kündigung berechtigt (Reudt, a.a.O., N 20 zu Art. 257d OR m.w.H.). Erfolgt die Zahlung nicht innerhalb der für den in Verzug befindlichen Mieter festgelegten Frist von mind. dreissig Tagen, kann der Vermieter den Vertrag mit sofortiger Wirkung kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR; BGE 119 II 241 S. 248 E. 6b/bb; Urteil 4A_111/2007 des Bundesgerichts vom 26. Juni 2007 E. 5). Eine Verrechnungserklärung des Mieters, die dieser nach Eintritt des Kündigungszeitpunktes vornimmt, vermag den Mietvertrag nicht wiederaufleben zu lassen (BGE 119 II 241 S. 248 6b/bb). Bei einer ordnungsgemässen Hinterlegung der Mietzinse innerhalb der Zahlungsfrist gelten diese aber als bezahlt (Art. 259g Abs. 2 OR) und eine Verrechnung ist ausgeschlossen. Möchte sich der Vermieter auf dieses Verrechnungsverbot berufen, trägt er die Beweislast für die gesetzeskonforme Hinterlegung (Urteil AGVE 1992 Nr. 6 des Obergerichts Aargau vom 14. November 1991, in: SJZ 90 [1994] Nr. 19, S. 332).

aa) Der Berufungsgegner machte geltend, es handle sich bei dem zusammen mit dem Mietvertrag unterzeichneten und als „Depot/Darlehen/‌Sicherheitsleistung“ benannten Vertrag vom 8. August 2008 um ein zinsloses Darlehen (KG‑act. 10, S. 6 f. [ZK1 2017 43]). Die Parteien hielten schriftlich fest, dass der Berufungsgegner ein Depot von Fr. 21‘600.00 als zinsloses Darlehen während der Mietzeit gemäss Mietvertrag vom 8. August 2008 zur freien Verwendung erhalte (KG‑act. 1, Beilage 5 [ZK1 2017 43 bis 45]). Dem Berufungsgegner ist insoweit zuzustimmen, als die Bezeichnung und Vereinbarung zur freien Verwendung auf den Abschluss eines zinslosen Darlehens hinweisen. Die Verwendung des Begriffs „Depot“ in diesem und die Wiederholung im folgenden Satz sprechen allerdings gegen eine solche Annahme (vgl. Reudt, a.a.O., N 8 zu Art. 257e OR). Aus der auszulegenden Vereinbarung ergibt sich weiter, dass das „zinslose Darlehen“ als Sicherheitsleistung für Schäden und Mängel bis zur Rückgabe (Kündigung) der Mietsache Depotcharakter habe. Aufgrund dieser ergänzenden Ausführungen ist davon auszugehen, dass der Berufungsgegner als Borger den Betrag bei Schäden und Mängeln nicht in vollem Umfang zurückzuerstatten hat. Dies widerspricht seiner Annahme, dass es sich hierbei um ein zinsloses Darlehen handle (vgl. Art. 312 OR). Indem die Parteien festhielten, dass mit dem festgelegten Betrag Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis gedeckt werden sollen, ist hierin eine Sicherheitsleistung in Geld durch den Mieter zu erkennen. Da der abgeschlossene Vertrag mit dem unmittelbaren Gebrauch zusammenhängt, kann offen gelassen werden, ob der Berufungsführer die Wohnung auch ohne Abschluss des Vertrages erhalten hätte (KG-act. 1, Ziff. II.B.9 [ZK1 2017 43]; KG-act. 10, Ziff. 23 [ZK1 2017 43]). Aufgrund des direkten Bezugs zur Mietsache liegt namentlich kein unzulässiges Koppelungsgeschäft im Sinne von Art. 254 OR vor. Die entsprechenden (alternativen) Ausführungen des Berufungsführers waren insofern nicht geeignet, den vorinstanzlichen Entscheid zu beeinflussen, weshalb dessen rechtliches Gehör nicht verletzt ist (KG-act. 1, Ziff. II.B.9 [ZK1 2017 43]; vgl. Wyttenbach, a.a.O., N 2.1 zu Kap. 22). Der Berufungsgegner hätte somit bis zu drei Monatszinse (Art. 257e Abs. 2 OR) bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Wertschriftendepot, das auf den Namen des Mieters lautet, hinterlegen müssen (Reudt, a.a.O., N 11 f. und N 17 zu Art. 257e OR). Eine solche Hinterlegung ist aber weder aus den Akten ersichtlich noch wurde sie durch den Berufungsgegner behauptet. Der Berufungsgegner führte in der Berufungsantwort vom 15. November 2017 hingegen aus, dass der Berufungsführer eine nicht ordnungsgemäss hinterlegte Sicherheit längst zurückgefordert hätte (KG‑act. 10, Ziff. 19 [ad 7 f.; ZK1 2017 43]). Indem der Berufungsführer die Mietzinse mit der Sicherheitsleistung zur Verrechnung brachte, hat er dies in einem gewissen Sinne aber getan. Es bleibt damit zu prüfen, ob der Berufungsführer sein Verrechnungsrecht korrekt ausübte.

bb) Der Berufungsführer hat nachzuweisen, dass er den Berufungsgegner zur gesetzeskonformen Hinterlegung aufgefordert und die Verrechnung noch während der ihm durch den Berufungsgegner bis zum 23. Dezember 2013 auferlegten Zahlungsfrist erklärt hat. Soweit die Parteien mit dem Vertrag vom 8. August 2008 eine Sicherheitsleistung vereinbart haben, musste der Berufungsführer für die Geltendmachung der Verrechnung nicht bis zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe warten. Er hätte jedoch den Berufungsgegner zur Hinterlegung des Depots auffordern müssen. Des Weiteren fehlt es an einer ordnungsgemässen Verrechnungsanzeige. Der Berufungsführer führte zwar aus, dass er dem Berufungsgegner mit eingeschriebenem Brief vom 21. Oktober 2013 (KG‑act. 1, Beilage 13 [ZK1 2017 43 bis 45]) die Verrechnung der seit August 2013 laufend fällig werdenden Mietzinse mit dem geleisteten „Depot“ angezeigt habe (KG-act. 1, Ziff. II.B.8 [ZK1 2017 43]). Der Berufungsgegner hingegen bestritt den Erhalt dieses Schreiben (KG‑act. 10, Ziff. 10 [ad 7], Ziff. 22 [ad 7–8] und Ziff. 29 [ad 11] und KG-act. 18, Ziff. 1 [ad 7; ZK1 2017 43]; KG-act. 10, Ziff. 12 [ad 7; ZK1 2017 44]; KG‑act. 10, Ziff. 11 [ad 7] und KG-act. 18, Ziff. 1 [ad 7; ZK1 2017 45]). Ein solcher Nachweis ist den Akten nicht zu entnehmen. Der Berufungsführer machte geltend, dass er die Quittung der Post für dieses Einschreiben verloren habe. Insoweit sei es zutreffend, dass er das Verschicken per Einschreiben nicht mehr nachweisen könne (KG-act. 1, Ziff. II.B.11 [ZK1 2017 43]). Er vermag deshalb hieraus keine Rechte ableiten (vgl. Art. 8 ZGB).

cc) Der Berufungsführer machte geltend, dass der Berufungsgegner spätestens seit der Verhandlung vom 30. Oktober 2013 im Schlichtungsverfahren 26/2013 gewusst habe, dass er die fälligen Mietzinse mit dem „Depot/‌Darlehen/‌‌Sicherheitsleistung“ verrechne (KG-act. 1, Ziff. II.B.11 [ZK1 2017 43]). Sofern der Berufungsführer in seiner Berufung vom 6. Oktober 2017 auf seine Aussagen im Verfahren vor der Schlichtungsbehörde verweist (KG-act. 1, Ziff. II.B.11 [ZK1 2017 43]), sind diese im Berufungsverfahren nicht verwertbar. Nach Art. 205 Abs. 1 ZPO dürfen die Aussagen der Parteien im Schlichtungsverfahren weder protokolliert noch später im Entscheidverfahren verwendet werden. Aufgrund des Grundsatzes der Vertraulichkeit des Schlichtungsverfahrens darf das Berufungsgericht namentlich auf keine Parteiaussagen in einem abgelehnten Urteilsvorschlag abstellen (Alvarez/Peter, in: Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Art. 150–352 ZPO, Art. 400–406 ZPO, Bern 2012, N 5 zu Art. 205 ZPO; Infanger, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. A., Basel 2017, N 9 zu Art. 205 ZPO; Honegger, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/‌Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. A., Zürich/Basel/Genf 2016, N 4 zu Art. 205 ZPO; siehe Möhler, in: Gehri/‌Jent-Sørensen/‌‌Sarbach, ZPO, Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. A., Zürich 2015, N 3 zu Art. 206 ZPO; siehe Staehelin/Staehelin/‌Grolimund, Zivilprozessrecht, 2. A., Zürich/Basel/Genf 2013, N 20 zu § 20). Bei Ablehnung des Urteilsvorschlags darf dieser nicht im Erkenntnisverfahren verwendet werden, ansonsten der Grundsatz der Verfahrensvertraulichkeit leicht ausgehöhlt würde (Infanger, a.a.O., N 9 zu Art. 205 ZPO). Auch diejenigen Aussagen in der Sachverhaltsdarstellung der Klagebewilligung unterliegen dem Beweisverwertungsverbot, wenn sie über die Rechtsbegehren und den ordentlichen Inhalt einer Klagebewilligung nach Art. 209 Abs. 2 ZPO hinausgehen. Es liegen keine Beweise vor, welche die Geltendmachung der Verrechnung gegenüber dem Berufungsgegner ausserhalb der Schlichtungsverhandlung in anderem Zusammenhang belegen. Der Berufungsführer erbrachte keinen rechtsgenüglichen Nachweis, dass er im Zeitraum der Schlichtungsverhandlung vom 30. Oktober 2013 und dem Ablauf der Zahlungsfrist am 23. Dezember 2013 sein Verrechnungsrecht wahrgenommen hatte.

dd) Aufgrund des Gesagten ist davon auszugehen, dass der Berufungsführer sich hinsichtlich der fälligen Mietzinsen im Zahlungsverzug befand. Aufgrund dieses Zahlungsrückstands des Mieters ist nach Art. 271a Abs. 3 lit. b ZPO eine Kündigung während der durch das Schlichtungsverfahren Nr. 26/2013 begründeten Sperrfrist möglich. Der Berufungsführer vermag somit die Kündigung vom 14. Januar 2014 nicht im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR anzufechten. Es bleibt zu prüfen, ob die Kündigung vom 14. Januar 2014 missbräuchlich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR war (siehe Ausführungen zu E. 3 und 3a–3c).

e) Für die Annahme der Anfechtbarkeit einer Kündigung im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR bedarf es besonderer Umstände. Solche können bspw. vorliegen, wenn der ausstehende Betrag unbedeutend war oder kurze Zeit nach Ablauf der Zahlungsfrist geleistet wurde und der Mieter den Mietzins zuvor immer rechtzeitig bezahlt hatte (Urteil 4A_88/2013 des Bundesgerichts vom 17. Juli 2013 E. 6.1 m.w.H.). Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in welchem sie ausgesprochen wurde (Urteil 4A_673/2014 des Bundesgerichts vom 24. Februar 2015 E. 2.1; BGE 138 III 59 S. 62 E. 2.1).

aa) Der Berufungsführer machte in den beiden Verfahren ZK1 2017 43 und ZK1 2017 44 wiederholt geltend, der Berufungsgegner verhalte sich absolut widersprüchlich, als er ihm mit Schreiben vom 20. November 2015 anbot, weiterhin in der Wohnung zu bleiben (KG-act. 1, Ziff. II.A.10 und II.B.19 [ZK1 2017 43]: KG‑act. 1, Ziff. II.A.10, Ziff. II.B.18 und Beilage 17 [ZK1 2017 44]). Entgegen den Behauptungen des Berufungsgegners ist davon auszugehen, dass der Berufungsführer dieses Schreiben tatsächlich erhalten hatte (KG‑act. 10, Ziff. 13 [ad 10; ZK1 2017 43]; KG-act. 10, Ziff. 16 und Ziff. 36 [ad 11 bis 12 und 18; ZK1 2017 44]; ZK1 2017 45, Ziff. 14 [ad 10; ZK1 2017 45]). Beweis hierfür ist das bereits vor der Vorinstanz und der Berufungsmittelinstanz eingereichte und mit der Unterschrift des Berufungsgegners versehene Schreiben vom 20. November 2015 (KG-act. 1, Beilage 17 [ZK1 2017 43 bis 45]; Vi‑act. A.III, Ziff. II.6 und KB 15 [ZEV 2015 1]). Dieses erfolgte zeitlich versetzt zu den Kündigungen vom 24. Juli 2013 und 14. Januar 2014. Auch wenn der Berufungsgegner es sich Jahre später anders überlegte, machte dies die Kündigungen nicht nachträglich treuwidrig (vgl. Urteil 4A_673/2014 des Bundesgerichts vom 24. Februar 2015 E. 2.1; vgl. BGE 138 III 59 S. 62 E. 2.1).

bb) Der Berufungsführer führte weiter aus, es sei bekannt, dass der Berufungsgegner mit ehemaligen Mietern der Liegenschaft vor Gericht war und es sogar zu tätlichen Auseinandersetzungen gekommen sei. Der Berufungsführer verlangte die Befragungen von F.________, G.________ und Herrn H.________ (KG-act. 1, Ziff. II.B.16 [ZK1 2017 43]). Er führte aus, dass im September 2014 das Büro von G.________ im selben Haus frei geworden und seit einem Jahr (September 2016) 300 m2 Gewerbelager frei seien (KG-act. 1, Ziff. II.B.15 [ZK1 2017 44]) sowie, dass es bereits mit anderen Mietern zu Unstimmigkeiten mit dem Vermieter gekommen sei (KG‑act. 1, Ziff. II.B.18 [ZK1 2017 43]). Diese Ausführungen des Berufungsführers betreffen Situationen lange vor oder bedeutend nach dem Kündigungszeitpunkt. Mit den Ausführungen hinsichtlich der Verletzung von Bau- und feuerpolizeilichen Vorschriften umschreibt der Berufungsführer einen Zustand seit Beginn des Mietverhältnisses (KG‑act. 1, Ziff. II.B.19 [ZK1 2017 44]). Der Berufungsführer führte nicht aus, inwiefern aufgrund dieser zeitlich massgeblich vom Kündigungszeitpunkt abweichenden Umstände und der am 24. Juli 2014 ausgesprochenen Kündigung ein Kausalzusammenhang besteht und diese missbräuchlich ist. Dasselbe gilt für seine Ausführungen zur vermeintlichen Drohung durch den Berufungsgegner mit Schreiben vom 7. August 2017 (KG‑act. 1, Ziff. II.A.13 [ZK1 2017 43]). Der Berufungsführer legte zwar ein widersprüchliches Verhalten des Berufungsgegners dar, vermochte aber keinen direkten Bezug zur Kündigung herzustellen. Insoweit verletzte die Vor­instanz das rechtliche Gehör des Berufungsführers nicht, als sie sich mit dem Schreiben des Berufungsgegners vom 20. November 2015 nicht eingehend auseinandersetzte (KG‑act. 1, Ziff. II.B.15 [ZK1 2017 43]). Es liegen somit keine Anhaltspunkte vor, welche die wegen Zahlungsverzug ausgesprochene Kündigung missbräuchlich erscheinen lassen.

cc) Es bleibt festzuhalten, dass keine besonderen Umstände vorliegen, die darauf hindeuten, dass die Kündigung vom 14. Januar 2014 wegen Zahlungsverzug durch den Berufungsführer gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstiess. Der Berufungsführer vermag somit die Kündigung vom 14. Januar 2014 nicht im Sinne von Art. 271 OR anzufechten.

f) Zusammenfassend wird festgestellt, dass die Kündigung vom 14. Januar 2014 nicht missbräuchlich erfolgte und deshalb nicht aufzuheben ist. Der Berufungsgegner sprach die Kündigung vom 14. Januar 2014 rechtsgültig per 28. Februar 2014 (KG‑act. 1, Beilage 12 [ZK1 2017 43 bis 45]) und damit vor Beendigung des Mietverhältnisses durch die erste Kündigung vom 24. Juli 2013 per 31. März 2017 aus (KG‑act. 1, Beilage 9 [ZK1 2017 43 bis 45]). Er beendete damit das am 8. August 2008 begründete Mietverhältnis ausserordentlich auf den 28. Februar 2014. Die Berufung des Berufungsführers vom 6. Oktober 2017 im Verfahren ZK1 2017 43 ist dementsprechend abzuweisen.

4. Der Berufungsführer führte in seiner Berufung vom 6. Oktober 2017 im Verfahren ZK1 2017 44 aus, dass die Kündigung vom 24. Juli 2013 wegen Eigenbedarf nur vorgeschoben sei. Diese Kündigung verstosse gegen Treu und Glauben – sie sei sogar als Rachekündigung zu qualifizieren (KG‑act. 1, Ziff. II.B.5 [ZK1 2017 44]). Die Kündigung sei missbräuchlich und aufzuheben (KG-act. 1, S. 2 [ZK1 2017 44]).

Gemäss Art. 242 ZPO schreibt das Gericht das Verfahren ab, wenn es aus anderen Gründen als Vergleich, Klageanerkennung und Klagerückzug ohne Entscheid endet. Diese Bestimmung gilt sowohl für das ordentliche, das vereinfachte und das summarische Verfahren als auch für das Rechtsmittelverfahren (Gschwend/Steck, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. A., Basel 2017, N 4 zu Art. 242 ZPO; Leumann Liebster, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. A., Zürich/Basel/Genf 2016, N 1 zu Art. 242 ZPO). Gegenstandslosigkeit tritt gemäss allgemeiner Umschreibung dann ein, wenn der eingeklagte Anspruch aus einem rechtlichen oder faktischen Grund erlischt, der vom Willen der anspruchsberechtigten Partei unabhängig ist (Gschwend/Steck, a.a.O., N 7 zu Art. 242 ZPO; Leumann Liebster, a.a.O., N 2 zu Art. 242 ZPO). Ebenso wird das Verfahren bei Wegfall des Rechtsschutzinteresses der klagenden Partei gegenstandslos (Gschwend/Steck, a.a.O., N 11 zu Art. 242 ZPO; Leumann Liebster, a.a.O., N 2 zu Art. 242 ZPO).

Der Berufungsgegner beendete das Mietverhältnis rechtsgültig per 28. Februar 2014 und damit noch vor der von ihm am 24. Juli 2013 auf den 31. März 2014 ausgesprochenen ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarf (siehe Ausführungen zu E. 3f). Mit dieser Feststellung ist die Beurteilung der Anfechtbarkeit der Kündigung vom 24. Juli 2013 obsolet geworden. Das Vorliegen einer missbräuchlichen Kündigung wegen Eigenbedarf, ändert nichts daran, dass der Berufungsgegner das Mietverhältnis rechtsgültig per 28. Februar 2014 infolge des Zahlungsverzugs des Berufungsführers beendete. Es ist demnach kein schutzwürdiges Interesse (mehr) an einer abschliessenden Beurteilung der Kündigung vom 24. Juli 2013 auszumachen. Das Urteil ZEV 2014 7 der Vorinstanz vom 13. September 2017 ist deshalb aufzuheben. Das vorinstanzliche Verfahren ZEV 2014 7 ist infolge der Gegenstandslosigkeit von Amtes wegen gerichtlich als erledigt abzuschreiben.

5. Des Weiteren beantragte der Berufungsführer mit Berufung vom 6. Oktober 2017 im Verfahren ZK1 2017 45 die Aufhebung des angefochtenen Urteils ZEV 2015 1 (KG-act. 1, S. 2 [ZK1 2017 45]). Dieses Rechtsbegehren steht im Zusammenhang mit den durch den Berufungsführer geltend gemachten Mängeln der Mietsache. Der Berufungsführer führte aus, dass er von Mietbeginn an die gesundheitsgefährdenden, giftigen Lösungsmittelgerüche, Motorenabgase und starke Musikbelastung mündlich und telefonisch gerügt und der Berufungsgegner hierauf nicht reagiert habe. Er habe sich in der Folge mit den Schreiben vom 21. Oktober 2013 und vom 23. Juni 2014 an den Berufungsgegner gewandt (KG-act. 1, Ziff. II.A.7 [ZK1 2017 45]). Der Berufungsführer machte in seiner Berufung vom 6. Oktober 2017 Ausführungen zur Mängelsituation und äusserte sich zunächst zu giftigen Emissionen durch Abgase, namentlich Lösungsmitteldämpfe und Autoabgase, vom Gewerbe im selben Gebäude und von direkt angebauten Gebäuden sowie zum Geruch durch Heizöl (KG‑act. 1, Ziff. II.B.6 [ZK1 2017 45]). Des Weiteren beanstandete der Berufungsführer die Lärmbelästigung durch das sich auf gleicher Etage im selben Gebäude befindende I.________ unter Beilage eines Lärmgutachtens vom 18. Dezember 2014 (KG-act. 1, Ziff. II.B.7 [ZK1 2017 45]; KG‑act. 1, Beilage 22 [ZK1 2017 43 bis 45]) und verwies auf Zeugenaussagen. Der Berufungsführer machte wiederholt geltend, dass Hinweise darauf bestünden, dass Bauvorschriften nicht eingehalten sowie die Wohnung nicht abgenommen worden seien und die Wohnung feuerpolizeilichen Vorschriften widerspreche (KG‑act. 1, Ziff. II.B.7 [ZK1 2017 45]). Ausserdem gebe es eine starke Hitzeentwicklung in der Wohnung bis auf 32 Grad (KG‑act. 1, Ziff. II.B.8 [ZK1 2017 45]). Letztlich machte der Berufungsführer Ausführungen zur übrigen Wohnsituation, auch wenn diese nicht primär Streitgegenstand des Berufungsverfahrens bilden solle. Er müsse auf vieles in der Wohnung verzichten, denn es bestünden viele Einschränkungen. In der Folge verwies der Berufungsführer auf Risse in den Trennwänden und damit verbundenem Küchen- sowie Zigarettenrauch in seiner Wohnung, Warmwassermangel, fehlende Zentralheizung, Waschmaschine, Estrich oder Keller, die Einwirkungen durch das sich im Haus befindende Gewerbe und machte die Verletzung von Vorschriften des Baureglements geltend (KG‑act. 1, Ziff. II.B.9 [ZK1 2017 45]).

Nach der zwingenden Vorschrift in Art. 256 Abs. 1 OR ist der Vermieter verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten. Dem Mieter stehen bei Mängeln, die er weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat oder ihn im vertragsgemässen Gebrauch der Sache stören, die Rechte nach Art. 259a Abs. 1 OR zu. Demnach kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mangel beseitigt (lit. a), den Mietzins verhältnismässig herabsetzt (lit. b), Schadenersatz leistet (lit. c) und den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt (lit. d). Der Mieter einer unbeweglichen Sache kann zudem den Mietzins hinterlegen (Art. 259a Abs. 2 OR).

a) Der Berufungsführer beantragte in seiner Berufung vom 6. Oktober 2017, dass der Berufungsgegner zu verpflichten sei, die geltend gemachten Mängel innert nützlicher Frist zu beseitigen (KG-act. 1, S. 2 [ZK1 2017 45]). Er führte wiederholt aus, dass der Berufungsgegner sich nicht auf seine Mängelrügen gemeldet habe und bisher keine Mängel behoben worden seien, was er als stossend empfinde (KG-act. 1, Ziff. II.B.10 [ZK1 2017 45]; Vi-act. A.I, Ziff. II.B.6 [ZEV 2015 1]).

Der Anspruch auf Beseitigung eines Mangels besteht nur, wenn die Mängelbehebung dem Vermieter objektiv möglich und nach Treu und Glauben zumutbar ist (siehe Blumer, a.a.O., N 2 zu Art. 259c OR). Der Anspruch auf Mängelbeseitigung endet folglich mit dem Wegfall des Mangels oder mit der Beendigung des Mietverhältnisses (Urteil 4A_647/2015 und 4A_649/2015 des Bundesgerichts vom 11. August 2016 E. 8.3.3). Der Beseitigungsanspruch setzt somit ein bestehendes Mietverhältnis voraus und dient dazu, dem Mieter den vertragsgemässen Gebrauch zu ermöglichen (Art. 256 Abs. 1 OR). Ein Mangel kann nur gegenwärtig oder künftig beseitigt werden; eine Behebung in der Vergangenheit ist faktisch nicht (mehr) möglich (BGE 142 III 557 S. 565 E. 8.3.3).

Der Berufungsgegner beendete das Mietverhältnis mit Kündigung vom 14. Januar 2014 rechtsgültig auf den 28. Februar 2014. Der Anspruch auf Mängelbeseitigung endete somit auf letztgenannten Zeitpunkt. Das Begehren des Berufungsführers vom 6. Oktober 2017 im Verfahren ZK1 2017 45 um Mängelbeseitigung aus dem am 8. August 2008 begründeten Mietverhältnis ist demnach abzuweisen.

b) Des Weiteren verlangte der Berufungsführer mit Berufung vom 6. Oktober 2017, er sei zu berechtigen, die monatlichen Mietzinse weiterhin bis zur Beseitigung sämtlicher Mängel zu hinterlegen (KG-act. 1, S. 2 [ZK1 2017 45]).

Nach Art. 259g Abs. 1 OR muss der Mieter dem Vermieter schriftlich eine angemessene Frist zur Beseitigung eines Mangels setzen und kann ihm androhen, dass er bei unbenütztem Ablauf der Frist künftig fällig werdende Mietzinse bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen wird. Er muss die Hinterlegung dem Vermieter schriftlich ankündigen. Die Beweislast für das Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen der Hinterlegung trifft den Mieter (David, Rechte und Pflichten der Parteien bei Mängeln der Mietsache, in: Hangartner [Hrsg.], Das neue Mietrecht, St. Gallen 1991, S. 81; Roy, in: Mieterinnen- und Mieterverband Deutschschweiz [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 9. A., Zürich 2016, N 11.7.7.3 zu Kap. 11). Die Hinterlegung des Mietzinses ist ein Rechtsbehelf zur Durchsetzung des Mängelbeseitigungsanspruches gemäss Art. 259b OR (Tschudi, in: SVIT [Hrsg.], Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. A., Zürich/Basel/Genf 2018,N 5 zu Art. 259g OR m.w.H.). Eine Hinterlegung ist nur möglich, sofern ein Anspruch auf Mängelbeseitigung geltend gemacht wird, ist wie jener zukunftsgerichtet und betrifft folgerichtig einzig künftige Mietzinse (Urteil 4A_647/2015 und 4A_649/2015 des Bundesgerichts vom 11. August 2016 E. 8.3.3 m.w.H.). Art. 259g OR erlaubt dem Mieter, die gesamten vertraglich vereinbarten, künftig fällig werdenden Leistungen dem Vermieter vorzuenthalten, bis die bestehenden Mängel beseitigt sind (BGE 124 III 201 S. 203 E. 2d). Dieser Zweck der Hinterlegung als Druckmittel zur Durchsetzung des Beseitigungsanspruchs (BBl 1985 I 1389 ff., S. 1415) entfällt nach Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. Tschudi, a.a.O. [SVIT], N 16 zu Art. 259g OR).

Der Berufungsführer verwies in seiner Berufung vom 6. Oktober 2017 auf die Ausführungen der Vorinstanz im Urteil ZEV 2015 1 vom 15. September 2017, wonach er nur einen Zustellnachweis für die Mängelrüge vom 23. Juni 2014 ins Recht gelegt habe (KG-act. 1, Beilage 14 [ZK1 2017 43 bis 45]). Einen Zustellnachweis für die Mängelrüge vom 21. Oktober 2013 vermag der Berufungsführer nicht zu erbringen. Da der Berufungsgegner deren Erhalt bestreitet (siehe Ausführungen zu E. 3d/bb) hat der Berufungsführer die negativen Folgen dieser Beweislosigkeit zu tragen. Es bleibt aber zu prüfen, ob mit dem Schreiben vom 23. Juni 2014 die Hinterlegung rechtmässig erfolgte. In diesem Schreiben verlangte der Berufungsführer die Beseitigung verschiedener Mängel und kündigte dem Berufungsgegner bei deren Nichtbehebung die Hinterlegung der Mietzinse ab dem 1. August [2014] an (KG-act. 1, Beilage 14 [ZK1 2017 43 bis 45]). Diese Mängelrüge mit Androhung der Hinterlegung erfolgte somit erst nach Beendigung des Mietverhältnisses am 28. Februar 2014 (siehe Ausführungen zu E. 3f). Die Mietzinse durften deshalb nicht dem Zugriff des Berufungsgegners entzogen werden. Das Rechtsbegehren des Berufungsführers vom 6. Oktober 2017 im Verfahren ZK1 2017 45, dass die Mietzinse weiterhin bis zur Beseitigung sämtlicher Mängel zu hinterlegen seien, ist demnach abzuweisen.

c) In seiner Berufung vom 6. Oktober 2017 stellte der Berufungsführer das Rechtsbegehren auf Herabsetzung des Mietzinses (KG-act. 1, S. 2 [ZK1 2017 45]).

Der Mieter kann vom Vermieter nach Art. 259d OR verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, indem Letzterer von dem für Ersteren als störend empfundenen Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels oder der Vertragsauflösung herabsetzt (Art. 259a Abs. 1 lit. b i.V.m. Art. 259d OR; Urteil 4C.248/2002 des Bundesgerichts vom 13. Dezember 2002 E. 4.2; Urteile 4A_647/2015 und 4A_649/2015 des Bundesgerichts vom 11. August 2016 E. 8.3.1 m.w.H.; Higi, a.a.O., N 21 zu Art. 259d OR; Tschudi, a.a.O. [SVIT], N 14 und N 18 ff. zu Art. 259d OR; siehe BGE 142 III 557 S. 561 f. E. 8.3.1 und S. 565 f. E. 8.3.4). Mit der Herabsetzung des Mietzinses gemäss Art. 259d OR soll das Missverhältnis ausgeglichen werden, das durch die Mangelhaftigkeit der Mietsache zwischen der Hauptleistung des Mieters, der Bezahlung des Mietzinses, und jener des Vermieters, dem Überlassen und Unterhalt der Mietsache, entstanden ist (Urteil 4C.66/2001 des Bundesgerichts vom 15. Mai 2001 E. 3a m.w.H.). Beim Anspruch auf Mietzinsherabsetzung handelt es sich um einen geldwerten Anspruch, welcher durch die Kündigung nicht untergeht (siehe Tschudi, a.a.O. [SVIT], N 15 zu Art. 259d OR). Der Wortlaut von Art. 259d OR sieht keine spezifische zeitliche Beschränkung für die Abgabe der Herabsetzungserklärung vor (Urteil 4A_647/2015 und 4A_649/2015 des Bundesgerichts vom 11. August 2016 E. 8.3.1). Die Herabsetzungserklärung kann auch noch abgegeben werden, nachdem der Mangel behoben oder der Vertrag beendet worden ist (Urteil 4A_647/2015 und 4A_649/2015 des Bundesgerichts vom 11. August 2016 E. 8.3.5). Eine bereits beglichene Mietzinsforderung kann somit grundsätzlich für eine in der Vergangenheit liegende Periode nachträglich reduziert werden, was entsprechende Rückerstattungsansprüche auslöst (BGE 142 III 557 S. 565 E. 8.3.3). Im Gegensatz zur „rückwirkenden“ Mängelbeseitigung und der damit verbundenen Hinterlegung von Mietzinsen besteht an einer „rückwirkenden“ Herabsetzung ein aktuelles Interesse (Urteil 4A_647/2015 und 4A_649/2015 des Bundesgerichts vom 11. August 2016 E. 8.3.3). Nach den allgemeinen Regeln der Beweislast (Art. 8 ZGB) hat der Mieter nicht nur die Kenntnisnahme des Vermieters von dem für ihn als störend empfundenen Mangel („Art Mängelrüge“ nach Tschudi, a.a.O. [SVIT], N 19 zu Art. 259d OR) nachzuweisen, sondern auch denjenigen der Herabsetzungserklärung. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung muss diese Erklärung das Mass der Herabsetzung in sachlicher und zeitlicher Hinsicht nennen und einen konkreten Bezug zu den beanstandeten Mängeln angeben, andernfalls sie unwirksam ist (Urteil 4A_647/2015 und 4A_649/2015 des Bundesgerichts vom 11. August 2016 E. 8.3.1 m.w.H.; BGE 142 III 557 S. 562 E. 8.3.1; Giger, Berner Kommentar, Obligationenrecht, Die Miete, Art. 253–273c OR, Art. 256–259i OR, Bern 2015, N 20 zu Art. 259d OR; Tschudi, a.a.O. [SVIT], N 15 zu Art. 259d OR). Die blosse Erklärung, es werde der Mietzins herabgesetzt, ohne den Umfang der Herabsetzung in sachlicher und zeitlicher Hinsicht und einen konkreten Bezug zu den beanstandeten Mängel anzugeben, ist deshalb unwirksam (Urteil 4C.248/2002 des Bundesgerichts vom 13. Dezember 2002 E. 4.2 m.w.H.). Wie jede empfangsbedürftige Willenserklärung entfaltet die Herabsetzungserklärung Wirkung mit dem Zugang beim Empfänger; Kenntnisnahme ist nicht erforderlich (Higi, a.a.O., N 22 zu Art. 259d OR).

aa) Aus den Zeugenaussagen vom 22. August 2017 ergibt sich, dass zwischen den Parteien Unstimmigkeiten bestanden hatten (Vi-act. A.VI./E., Frage 1 [ZEV 2015 1]; Vi‑act. A.VI./F, Frage 5 [ZEV 2015 1]). Dem Zeugen J.________ war keine Mängelrüge bekannt (Vi-act. A.VI./E., Frage 1 [ZEV 2015 1]). Zur Frage, ob der Berufungsführer den Lärm am 30. März 2013 beim Berufungsgegner gerügt habe, gaben die Zeugen K.________ (Vi-act. A.VI./F, Frage 5 [ZEV 2015 1]) und L.________ (Vi‑act. A.VI./H, Frage 4 [ZEV 2015 1]) Nichtwissen an. Die Zeugin M.________ war sich zunächst nicht mehr sicher und änderte im Verlauf ihrer Aussage ihre Ansicht und führte schliesslich aus, dass der Berufungsführer ihm das ganz sicher gesagt habe (Vi-act. A.VI./G, Frage 6 [ZEV 2015 1]). Auf die Frage, ob ihr bekannt sei, dass der Berufungsführer beim Vermieter Mängel an der Wohnung bzw. dem Atelier gerügt habe und wenn ja, wann dies gewesen sei und ob sie dies aus eigener Wahrnehmung oder vom Hörensagen kenne, führte sie was folgt aus: „Eher vom Hörensagen“ (Vi-act. A.VI./G, Frage 13 [ZEV 2015 1]). Der Zeuge K.________ antwortete auf die Frage, ob ihm bekannt sei, dass der Berufungsführer beim Berufungsgegner Mängel an der Wohnung bzw. dem Atelier gerügt habe und wenn ja, wann dies und ob dies allenfalls zu Mietbeginn – d.h. 2008 – gewesen sei, folgendes aus: „Wegen den sanitarischen Einrichtungen, d.h. dass [der Berufungsführer] kein warmes Wasser habe, und wegen der Isolation bzw. der Lärmdämmung. [Der Berufungsführer] habe dort natürlich spartanisch gelebt. Diese Wohnung sei ja gleichzeitig eine Werkstatt bzw. ein Refugium gewesen“ (Vi‑act. A.VI./F, Frage 15 [ZEV 2015 1]). Die Zeugin L.________ sagte auf dieselbe Frage hin aus, dass im Gespräch auf Mängel hingewiesen worden sei und gewisse Sachen durch den Berufungsgegner hätten instand gestellt werden sollen, was aber nicht erledigt worden sei. Zum Zeitpunkt führte sie aus, dass sie nicht mehr wisse, wann das gewesen sei (Vi‑act. A.VI./H, Frage 12 [ZEV 2015 1]). Diese Aussagen von K.________ und L.________ reichen aufgrund des fehlenden zeitlichen Elements für die Annahme einer Mängelrüge vor Beendigung des Mietverhältnisses am 28. Februar 2014 nicht aus. Die Aussagen von M.________ sind in sich widersprüchlich, weshalb darauf nicht abgestellt werden kann. Aufgrund der Zeugenaussagen ist nicht hinreichend erstellt, dass der Berufungsführer dem Berufungsgegner gegenüber zu einem bestimmbaren Zeitpunkt während der Mietdauer Mängel rügte und die Herabsetzung erklärte.

bb) Mit Schreiben vom 23. Juni 2014 rügte der Berufungsführer nach Beendigung des Mietverhältnisses beim Berufungsgegner gewisse Mängel (KG‑act. 1, Beilage 14 [ZK1 2017 43 bis 45]). Er forderte den Berufungsgegner zur Mängelbehebung auf und wies ihn auf eine allfällige Hinterlegung der Mietzinse hin. Einen Herabsetzungsanspruch hingegen machte er zu diesem Zeitpunkt nicht geltend. Der Berufungsführer beanstandete zwar im Schreiben vom 21. Oktober 2013, dass der Mietzins aufgrund zuvor angegebener Umstände zu hoch sei. Der Berufungsführer vermochte die – durch den Berufungsgegner bestrittene (siehe Ausführungen zu E. 3d/bb) – Zustellung dieses Schreibens jedoch nicht zu belegen. Mangels des Zugangsnachweises des Schreibens vom 21. Oktober 2013 beim Empfänger ist dieses für die Beurteilung, ob der Berufungsführer den Berufungsgegner über die von ihm als störend empfundenen Mängel in Kenntnis setzte und deshalb die Herabsetzung verlangte, nicht zu berücksichtigen. Abgesehen davon ist eine solche Erklärung („Unter den gegebenen Umständen war und ist der Mietzins zu hoch“) für die Geltendmachung einer Herabsetzung unwirksam, da der Berufungsführer weder die Herabsetzung ausdrücklich verlangte noch deren Umfang in sachlicher und zeitlicher Hinsicht nannte.

cc) Aus der Klagebewilligung vom 20. November 2014 hingegen geht ausdrücklich hervor, dass der Berufungsführer mit seiner Eingabe vom 27. August 2014 vor der Schlichtungsbehörde zunächst eine Mietzinsreduktion um 80% rückwirkend auf 5 Jahre beantragte (Vi-act. B, Beilage 1, S. 2 [ZEV 2015 1]). Abweichend von seinem Antrag im Schlichtungsverfahren verlangte er mit Klage vom 20. Januar 2015 vor der Vorinstanz die Herabsetzung der zukünftig fällig werdenden Mietzinse mind. für die Dauer bis zur vollständigen Beseitigung sämtlicher Mängel und rückwirkend seit Mietbeginn (September 2008), evtl. seit dem 21. Oktober 2013 (Datum der ersten schriftlichen Mängelrüge) den Mängeln entsprechend um 60%, evtl. um einen vom Gericht festgesetzten und angemessenen Betrag (Vi-act. A.I [ZEV 2015 1]). In der Berufung vom 6. Oktober 2017 stellte er wiederum das Rechtsbegehren, es seien die künftig fällig werdenden Mietzinse mind. für die Dauer bis zur vollständigen Beseitigung sämtlicher Mängel und rückwirkend seit Mietbeginn (September 2008), evtl. seit dem 21. Oktober 2013 (Datum der ersten schriftlichen Mängelrüge) den Mängeln entsprechend um mind. 50%, eventualiter um einen vom Gericht festgesetzten und angemessenen Betrag, herabzusetzen (KG-act. 1, S. 2 [ZK1 2017 45]). Seit dem Schlichtungsverfahren stellte er somit nachweislich verschiedene Rechtsbegehren um Herabsetzung, wobei er diese stetig reduzierte. Eine solche Beschränkung der Rechtsbegehren ist jederzeit möglich. Da mit der Auflösung des Mietvertrags das Gebrauchsrecht für die Zukunft ebenso erlischt wie sein Pendant, die vertragliche Pflicht zur Leistung von künftigen Mietzinsen, beendete die Vertragsauflösung per 28. Februar 2014 auch die Herabsetzungsdauer (siehe BGE 142 III 557 S. 562 E. 8.3.1 m.w.H.). Nach der Beendigung des Mietvertrages auf den 28. Februar 2014 sind keine Mietzinse mehr geschuldet und können entsprechend auch nicht mehr herabgesetzt werden. Indem der Berufungsführer erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses die vermeintlichen Mängel nachweislich rügte und eine Herabsetzungserklärung abgab, fällt eine Herabsetzung der Mietzinse ausser Betracht. Ansonsten wären dem Vermieter die Gelegenheit der Mängelbeseitigung und damit eine Vermeidung der Herabsetzung der Mietzinse verwehrt. Da die Mietzinse für die Mietdauer vom 8. August 2008 bis 28. Februar 2014 nicht herabzusetzen sind, ist die Berufung des Berufungsführers vom 6. Oktober 2017 im Verfahren ZK1 2017 45 insoweit abzuweisen.

6. Des Weiteren verlangte der Berufungsführer mit Berufung vom 6. Oktober 2017 im Verfahren ZK1 2017 45 die Aufhebung des vereinfachten Verfahrens ZEV 2015 1 und die Rückweisung der Sache zur korrekten Ermittlung und Berechnung einer allfälligen Nutzungsentschädigung (nach Beendigung des Mietverhältnisses) an die Vorinstanz (KG-act. 1, S. 2 [ZK1 2017 45]).

Mit der Auflösung des Mietverhältnisses ist der Verzug hinsichtlich der rückständigen Mietzinsleistungen nicht aufgehoben (Higi, a.a.O., N 61 zu Art. 257d OR). Ein Vermieter hat auch dann Anspruch auf die (verbleibenden) Mietzinse, wenn er das Mietverhältnis wegen Zahlungsversäumnis auflöst (BGE 119 II 232 S. 235 E. 3). In der Lehre und Rechtsprechung herrscht Einstimmigkeit darüber, dass ein Mieter, der durch sein Verschulden die vorzeitige Auflösung des Vertrages verursachte, den Vermieter für den ihm entstandenen Schaden zu entschädigen hat (Reudt, a.a.O., N 63 zu Art. 257d OR; Higi, a.a.O., N 62 f. zu Art. 257d OR; Spirig, in: Mieterinnen- und Mieterverband Deutschschweiz [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 9. A., Zürich 2016 N 27.2.10 zu Kap. 27; Chappuis, Commentaire, TF, 4C.256/2001 du 14.11.2001, in: Droit du Bail 15/2003 Nr. 18, S. 29 ff.; Baumann, Mietrechtliche Stolpersteine bei der Umnutzung von Liegenschaften, in: Jusletter 25. November 2013, Rz 23; Urteil 4C.290/2000 des Bundesgerichts vom 27. März 2001 E. 5 m.w.H., in: mp 4/01, S. 194 ff.; BGE 119 II 437 S. 441 E. 3b/bb m.w.H.; BGE 127 III 548 S. 552 E. 5 m.w.H.; Urteil 4A_456/2012 des Bundesgerichts vom 4. Dezember 2012 E. 2.1). Der Vermieter muss hierzu nicht nachweisen, dass er die Räumlichkeiten zu einem identischen Mietzins neu hätte vermieten können (Urteil 4A_208/2015 des Bundesgerichts vom 12. Februar 2016 E. 4.2; BGE 131 III 257 S. 261 E. 2 und E. 2.1 m.w.H.). Ihm ist grundsätzlich eine dem bisherigen Mietvertragsverhältnis entsprechende Mietzinsforderung zuzubilligen (BGE 63 II 368 ff. S. 372 E. 2 m.w.H.; Urteil 4A_456/2012 des Bundesgerichts vom 4. Dezember 2012 E. 2.1; Roncoroni, in: Mieterinnen- und Mieterverband Deutschschweiz [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 9. A., Zürich 2016, N 31.4.2 zu Kap. 31). Eine solche „Nutzungsentschädigung“ fällt ausser Betracht, wenn die Parteien mit der Kündigung des bisherigen ein neues Mietverhältnis eingegangen sind.

a) Die Parteien setzten das Mietverhältnis trotz der Kündigungen vom 24. Juli 2013 und 14. Januar 2014 infolge der laufenden Verfahren fort. Es stellt sich daher die Frage, ob die Parteien zwischenzeitlich einen neuen, inhaltlich mit dem aufgelösten übereinstimmenden Vertrag abgeschlossen haben. Mit Schreiben vom 20. November 2015 erkundigte sich der Berufungsgegner beim Berufungsführer, ob er in der Wohnung verbleiben möchte (KG‑act. 1, Beilage 17 [ZK1 2017 43 bis 45]). Dieses Schreiben erging um den Zeitpunkt des gerichtlichen Vergleichsvorschlags vom 11. November 2015 (Vi‑act. D.GA 20a [ZEV 2014 7]; Vi-act. D.GA 16a [ZEV 2014 12]; Vi‑act. D.GA 19a [ZEV 2015 1]) und gleichzeitiger Mandatierung des damaligen Anwalts des Berufungsführers (Vi‑act. D.GA 18 [ZEV 2014 12]). Das Schreiben bezieht sich ausdrücklich auf den Vergleichsvorschlag der Vor­instanz. Es ist deshalb unklar, ob das Angebot über diesen Vergleich – welcher einen Auszug per Ende März 2016 vorsah – hinaus gelten sollte. Der Berufungsführer führt denn auch selbst aus, dass ihn der Berufungsgegner aufgefordert haben soll, ihm ein schriftliches Angebot zu machen (KG-act. 10, Ziff. II.B.15 [ZK1 2017 43]; KG-act. 10, Ziff. II.B.18 [ZK1 2017 44]). Der Berufungsführer äusserte sich aber nicht dazu, dass der Berufungsgegner ein von ihm unterbreiteres Angebot annahm. Aus dem durch den Berufungsführer eingereichten Schreiben des Berufungsgegners vom 30. Juni 2017 ergibt sich vielmehr, dass dieser an der Kündigung festhält (KG-act. 1, Beilage 20 [ZK1 2017 43 bis 45]; Vi-act. D.36 [ZEV 2014 7]). In der Berufungsantwort vom 15. November 2017 liess der Berufungsgegner ausführen, dass der Berufungsführer in den Genuss der „kalten Erstreckung“ komme und erachtete das Mietverhältnis als in der Schwebe (KG‑act. 10, Ziff. 29 [ad 5; ZK1 2017 45]). Der Berufungsführer wendete ein, dass die „Nutzungsentschädigung“ auf keinen Fall gleich hoch wie der ursprüngliche Mietzins sei (KG-act. 1, Ziff. II.B.5 [ZK1 2017 45]). Zum Abschluss eines Vertrages bedarf es jedoch der übereinstimmenden, gegenseitigen Willenserklärung der Parteien (Art. 1 OR). Aufgrund der nachgewiesenen Äusserungen der Parteien ist davon auszugehen, dass sie keinen neuen Mietvertrag abgeschlossen haben und der Berufungsführer nur infolge des hängigen Rechtsstreites in den Mieträumlichkeiten verbleiben darf.

b) Soweit die Parteien keinen neuen Mietvertrag vereinbarten, ist dem Berufungsgegner eine dem Vertragsgegenstand entsprechende eigentliche Mietzinsforderung zuzubilligen (siehe BGE 63 II 368 ff. S. 372 E. 2 m.w.H.). Eine solche „Nutzungsentschädigung“ ist angemessen, da der Berufungsführer nach Auflösung des Mietverhältnisses in der Wohnung verblieb und sie weiter wie bis anhin gebrauchte. Es wäre stossend, wenn er für diesen Gebrauch des Mietobjektes nach Beendigung des Mieterverhältnisses keinen Ersatz zu leisten hätte und der Berufungsgegner aufgrund der „kalten Erstreckung“ die Wohnung nicht weitervermieten kann. Der Berufungsgegner machte im Berufungsverfahren nicht geltend, dass der ortsübliche Mietzins in der Zwischenzeit gestiegen wäre oder andere Interessenten die Wohnung zu einem höheren Preis hätten übernehmen wollen. Solange der Berufungsführer in der Wohnung verbleibt, hat er deshalb eine „Nutzungsentschädigung“ von monatlich Fr. 1‘800.00 – unter Vorbehalt einer allfälligen Reduktion (siehe Ausführungen zu E. 7f) – an den Berufungsgegner zu bezahlen.

c) Nutzt ein Mieter die Wohnung weiterhin, stellt sich darüber hinaus die Frage, ob eine solche nach dem bisherigen Mietvertragsverhältnis bemessene „Nutzungsentschädigung“ aufgrund von Mängeln an der Mietsache reduziert werden kann. Dem Gesetz ist eine Regelung bei Mängeln während der Mietdauer (siehe Marginalie von Art. 261 OR), nicht aber für eine vergleichbare Situation nach Beendigung des Mietverhältnisses zu entnehmen. Wäre eine Reduktion in letzterem Fall generell zu verneinen, würde dies unter Umständen zu einer Besserstellung des Vermieters führen. Dies gilt namentlich dann, wenn der Vermieter einen Mietpreis verlangt, welcher bei einer Neuvermietung unter Berücksichtigung der bestehenden Mängel über einer für vergleichbare Objekte erzielbaren Miete liegt. Der vom Vermieter eingeforderte Mehrbetrag entbehrt jeglicher Grundlage und ist rechtlich nicht zu rechtfertigen. Eine Anpassung der „Nutzungsentschädigung“ während der Dauer der Benutzung nach Beendigung des Mietverhältnisses ist deshalb nicht grundsätzlich auszuschliessen. Das Gericht hat ermessensweise die Höhe der „Nutzungsentschädigung“ zu reduzieren, sofern der nach Beendigung des Mietverhältnisses im Mietobjekt verbleibende ehemalige Mieter dies nach Geltendmachung der störenden Mängel nachweisbar verlangt und eine Erhebung des vollen Mietpreises durch den Vermieter ungerechtfertigt ist. Die Vor­instanz hätte sich deshalb eingehend mit den durch den Berufungsführer am 23. Juni 2014 gerügten Mängeln befassen müssen und nicht auf dessen Prüfung verzichten dürfen (angefochtenes Urteil ZEV 2015 1 der Vorinstanz vom 15. September 2017 E. 4e). Ab diesem Zeitpunkt stellt sich die Frage einer Reduktion der Nutzungsentschädigung um einen ermessenweise je nach Schwere der Mängel festzulegenden Betrag.

7. Um zu bestimmen, ob die Mietsache mangelhaft ist, muss festgestellt werden, welche Eigenschaften vertraglich zugesichert worden sind und sich der Mieter aufgrund des Gebrauchszwecks rechtmässig verlassen kann (Urteil 4A_222/2012 des Bundesgerichts vom 13. Juli 2012 E. 2.2). Bei der Rohbaumiete ist nur die Mietsache im Grundausbau unter dem Gesichtspunkt der Mangelhaftigkeit zu behandeln, während bei der idealtypischen Miete die dem Mieter im Endnutzungszustand überlassene Mietsache mängelfrei sein muss (Biber, Die Rohbaumiete, Zürich/St. Gallen 2014, S. 114). Bei einer Rohbaumiete stellt das Fehlen von sonst üblicherweise für den vorgesehenen Gebrauchszweck erwarteten Einrichtungen keinen Mangel dar; die Parteien haben in einem solchen Fall ausdrücklich einen von der Norm abweichenden Zustand vereinbart (Roy, a.a.O., N 1.2 zu Kap. 9; vgl. Higi, a.a.O., N 4 zu Art. 260a OR). Gewisse Mindeststandards hat die Wohnung jedoch zu erfüllen und die Parteien können nicht aufgrund besonderer Vereinbarungen hiervon abweichen (siehe Roy, a.a.O., N 9.1.1 zu Kap. 9). Den Zustand, der diesem Standard entspricht, kann der Mieter auch dann einfordern, wenn er bei Vertragsabschluss Kenntnis vom mangelhaften Zustand hatte (Roy, a.a.O., N 9.1.3 zu Kap. 9 m.w.H.; Weber, a.a.O., N 5 zu Art. 256 OR m.w.H.). Der Vermieter kann sich in diesem Umfang des unverzichtbaren Mindeststandards nicht von seiner Pflicht befreien, für die vorausgesetzte Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts zu sorgen (Art. 256 Abs. 1 OR). Eine Wohnung muss deshalb gewisse Mindeststandards – wie Schutz vor Witterung, Kälte und übermässigen Immissionen (wie z.B. Lärm) – erfüllen, auf die der Mieter nicht verzichten kann (Roy, a.a.O., N 9.1.3 zu Kap. 9).

a) Aus dem durch die Parteien unterzeichneten Mietvertrag für Geschäftsräume vom 8. August 2008 ist zum Mietobjekt festgehalten, dass es sich um eine „Wohnung im Rohbau“ handelt (KG-act. 1, Beilage 4 [ZK1 2017 43 bis 45]; vgl. Vi-act. C.BBII/2 [ZEV 2014 7]; vgl. Vi‑act. D.GA14, Beilage 2 [ZEV 2015 1]). Über die Frage, ob eine solche Wohnnutzung in der Industriezone überhaupt zulässig ist, muss das Berufungsgericht hier nicht befinden. Festzustellen ist aber, dass bei einer sich in der Industriezone befindenden Wohnung im Rohbau die Anforderungen an den Wohnkomfort tiefer anzusetzen sind. Wie die Vorinstanz in E. 4e des angefochtenen Urteils ZEV 2015 1 zu Recht feststellte, dürfte der Berufungsführer durch die Miete einer Wohnung innerhalb eines industriell genutzten Gebäudes, welches eine Holzkonstruktion ist, allfällige damit verbundene Unannehmlichkeiten akzeptiert haben. Dies gilt aber nur solange, als gewisse Mindeststandards erfüllt werden.

b) Der Berufungsführer rügte zunächst giftige Geruchsimmissionen vom Gewerbe im selben und vom direkt angebauten Gebäude. Er machte geltend, dass durch den sich im selben Gebäude befindenden Polyester verarbeitenden Betrieb und die Autowerkstatt gesundheitsgefährdende sowie giftige Abgase durch die Aushärtung des Polyesters und die Autoabgase in seine Wohnung gelangen würden. Im Nebengebäude sei vom Februar 2011 bis Mai 2016 ein Autolackierer gewesen, wodurch Lösungsmitteldämpfe durch die Holzfassade in die Wohnung gelangt seien (KG‑act. 1, Ziff. II.B.6 [ZK1 2017 45]). Der Berufungsführer machte weiter Heizölgeruch geltend (KG‑act. 1, Ziff. II.B.6 [ZK1 2017 45]). Der Berufungsgegner führte aus, dass keine der durch den Berufungsführer vorgebrachten Mängel, wie Zigarettenrauch, Gerüche von Abgasen, Lösungsmitteln und Heizöl, bewiesen werden konnten (KG‑act.10, Ziff. 25 und Ziff. 30 bis Ziff. 32 [ad 4 und ad 6; ZK1 2017 45]). Der Berufungsführer legte im Schreiben vom 31. Juli 2017 dar, dass der Boden nicht ausreichend mit Dämmmaterial isoliert sei (Vi‑act. D.GA46 [ZEV 2015 1]; Vi‑act. D.GA40 [ZEV 2014 7 und 12]). Bei einer Rohbaumiete ist dieser Ausbau grundsätzlich durch den Mieter vorzunehmen (Tschudi, Die Rohbaumiete, Location de locaux „crus“, in: MRA 2/2008, S. 50). Dies gilt aber nur solange, als der Vermieter nicht bereits selbst einen Boden verlegt hat, welcher im ursprünglichen Zustand erhalten werden soll. Hiervon ist jedoch aufgrund der durch den Berufungsgegner vor der Schlichtungsbehörde beantragten Laminat- und Naturholzbodenentschädigung auszugehen (Vi‑act. B.12, S. 3 und Beilage 14, S. 3 [ZEV 2014 12]). Der Berufungsführer wäre deshalb nicht zu einem Ausbau des Bodens mit Dämmmaterial verpflichtet gewesen. Es lag beim Berufungsgegner einen gewissen unverzichtbaren Mindeststandard für ein gesundes Raumklima zu gewährleisten. Indem er das Mietobjekt als Wohnung im Rohbau und nicht als reine Gewerberäumlichkeit vermietete, ist er zum Schutz vor übermässigen Immissionen verpflichtet (vgl. Roy, a.a.O., N 9.1.3 zu Kap. 9).

aa) Der Zeuge J.________, welcher sein Gewerbe im selben Gebäude wie das Mietobjekt hatte, führte aus, dass sie „mal“ eine Woche lang Maschinen gespritzt hätten und es auch sein könne, dass Dämpfe davon noch oben gelangt seien. Aber das sei eine kurze Episode gewesen. Sie seien ja kurz danach ausgezogen. Das sei vielleicht 2008 oder 2009 gewesen (Vi‑act. A.VI./E, Frage 4 [ZEV 2015 1]). Die Frage des Gerichts, ob ihn der Berufungsgegner zum Lüften aufgefordert hatte, bejahte der Zeuge J.________ (Vi‑act. A.VI./E, Frage 5 [ZEV 2015 1]). Aufgrund seiner Ausführungen kann somit als erstellt erachtet werden, dass es insbesondere aufgrund seines Betriebs zu Geruchsimmissionen gekommen war. Der Zeuge J.________ sagte jedoch auch aus, dass er „dort“ nur bis 2009 Mieter gewesen sei. Er äusserte sich zu Dämpfen von der Polyesterverarbeitungsfirma nebenan, welche nur kurzfristig auftraten und dann monatelang nicht mehr (Vi‑act. A.VI./E, Frage 2 [ZEV 2015 1]). Eine Reduktion der Nutzungsentschädigung aufgrund der durch J.________ verursachten Geruchsimmissionen fällt ausser Betracht, da diese Mängel noch während der Mietdauer bestanden haben und die Mängelrüge durch den Berufungsführer am 23. Juni 2014 im Hinblick auf eine Herabsetzung der Mietzinse verspätet erfolgt ist.

bb) Die Zeugin L.________ konnte sich zunächst nicht mehr an eine Mängelrüge durch den Berufungsführer beim Berufungsgegner erinnern (Vi‑act. A.VI./H, Frage 12 [ZEV 2015 1]). Auf die Frage, was behoben werden sollte, wusste sie zunächst keine Antwort (Vi‑act. A.VI./H, Frage 13 [ZEV 2015 1]). Als das Gericht sie fragte, ob es auch um Gerüche gegangen sei, führte sie folgendes aus: „Absolut. [Der Berufungsführer] habe auch manchmal bei ihr übernachtet, da es im Atelier bzw. in der Wohnung Gerüche gehabt habe“ (Vi‑act. A.VI./H, Frage 14 [ZEV 2015 1]). Nach ihrer Ansicht sei es naheliegend, dass diese Gerüche nicht von aussen, d.h. durch die Wände, in die Wohnung hätten kommen können. Allenfalls von nebenan. Aber auf Grund der Geruchsart sei sie der Ansicht, dass die Gerüche von unten her gekommen seien (Vi‑act. A.VI./H, Frage 15 [ZEV 2015 1]). Die Gerüche beschrieb sie als gas- bzw. chemikalienartig, was sie auch selbst festgestellt habe (Vi‑act. A.VI./H, Frage 16 f. [ZEV 2015 1]).

cc) Als das Gericht den Zeugen N.________ danach fragte, ob er jemals Mängel beim Vermieter gerügt habe und wenn ja, was für Mängel, sagt dieser folgendes aus: „Ja. Das sei u. a. Lärm und Rauch von Rauschgift aus dem „P.________" gewesen. Dies hänge vom Luftdruck ab. Aber [es] sei doch überall etwas. Neben einem Bauernhof stinke es auch nach Gülle“. Der Zeuge N.________ beschrieb damit eine Situation vor Antritt der Miete durch den Berufungsführer. Der Berufungsführer selbst machte keine Geruchsimmissionen durch Rauschgift geltend. Die Ausführungen durch den Zeugen N.________ liefern jedoch Hinweise darauf, dass es in der Wohnung des Berufungsführers zu Geruchsimmissionen kommen kann. Von einer erneuten Befragung von N.________ und seinen Kindern über ihre damalige Wohnsituation kann deshalb abgesehen werden.

dd) Unter Würdigung sämtlicher Zeugenaussagen vermag der Berufungsführer den Beweis zu erbringen, dass es in seiner Wohnung durch die im gleichen Gebäude ansässigen Gewerbebetriebe zu Geruchsimmissionen kam. Die durch den Berufungsführer behaupteten und durch den Berufungsgegner bestrittenen (KG-act. 10, Ziff. 24 f. und Ziff. 32 [ad 4 und ad 6; ZK1 2017 45]) Geruchsimmissionen durch die Autolackiererei und den Heizölgeruch vermochte der Berufungsführer allerdings nicht zu beweisen.

ee) Eine Geruchsbelästigung kann unter gewissen Umständen einen Mangel begründen und zu einer Mietzinsreduktion (vgl. Blumer, a.a.O., N 7 zu Art. 259d OR m.w.H.) führen. Vorliegend gilt es jedoch zu berücksichtigen, dass der Berufungsführer die Wohnung in einem Holzgebäude in der Indus-triezone mietete und es sich um einen Rohbau handelt. Bereits aufgrund des Mietvertrages und des äusseren Erscheinungsbildes des industriellen Holzgebäudes musste der Berufungsführer mit gewissen Einschränkungen im Wohnkomfort rechnen. Hierauf verweist auch die Zeugenaussage von J.________. Dieser führte aus, dass die Dämpfe halt einfach durchgegangen seien; das sei einfach so (Vi‑act. A.VI./E, Frage 2 [ZEV 2015 1]). Aufgrund der Zeugenaussagen und der Feststellung der Vorinstanz, dass beim Augenschein keine Immissionen wahrgenommen werden konnten (Vi-act. A.VI./A, S. 2 [ZEV 2015 1]), ist nicht von einem dauerhaften Auftreten der Geruchsimmissionen auszugehen. Dies ergibt sich auch aus dem durch den Berufungsführer protokollierten Geruchsimmissionen (Vi‑act. B, Beilage 12 [ZEV 2015 1]). Zu diesem Dokument äusserte sich der Berufungsgegner nicht. Bei einer Gesamtbetrachtung der Beweismittel erscheint dieses Protokoll glaubhaft und liefert ein Hinweis darauf, dass Geruchsimmissionen auch nach der am 23. Juni 2014 erfolgten Mängelrüge auftraten. Aufgrund der verzeichneten Häufigkeit (Juli 2014: 8; August 2014: 13; September 2014:12; Oktober 2014: 8; November 2014: 9; Dezember 2014: 2) der Geruchsimmissionen ist auch bei einer Wohnung in einem Holzgebäude in der Industriezone von einem Mangel mittlerer Schwere auszugehen. Bei der Auflistung der Immissionen ist jedoch die Herkunft der Geruchsimmissionen unklar. Es ist aufgrund der durch den Berufungsführer gemachten Auflistung nicht eruierbar, wie viele Male die verzeichneten Immissionen durch die sich im Gebäude befindenden Gewerbebetriebe stammten. Eine allfällige Übermässigkeit dieser Immissionen ist deshalb nicht feststellbar. Da der Berufungsgegner jedoch nicht bestreitet, dass sich im Erdgeschoss ein Polyester verarbeitender Betrieb und ein Automechaniker befinden, ist davon auszugehen, dass es durch diese Betriebe weiterhin zu Geruchsimmissionen durch Lösungsmitteldämpfe und Abgase kam.

c) Des Weiteren machte der Berufungsführer eine starke Musikbelastung geltend (KG-act. 1, Ziff. II.B.7 [ZK1 2017 45]). Er führte aus, dass die Wanddicke ca. 10 cm betrage und die Musik sowie Vibrationen so deutlich wahrzunehmen seien, dass darauf geschlossen werden könne, dass die Bauteile die SIA-Norm nicht einhalten würden (KG-act. 1, Ziff. 9 [ZEV 2015 1]). Die SIA-Normen sind hier nicht anwendbar, da die Parteien die Anwendung dieses privaten Regelwerks nicht vereinbart hatten (siehe BGE 107 II 172 S.172 E. 1c). Ein Mangel liegt vor, wenn die Lärmimmissionen den ursprünglich vereinbarten Gebrauch der Sache beeinträchtigt oder verunmöglicht. Dasselbe gilt für die Anwendung von öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften (z.B. PBG und BauR). Deren Verletzung führt nicht zwingend zu einer Reduktion der Nutzungsentschädigung. Entscheidend ist die einstige Vereinbarung der Parteien. Erst wenn das Nichteinhalten von Bauvorschriften zu einer Beeinträchtigung oder Verunmöglichung des ursprünglich vereinbarten Gebrauchs führt, ist dies entsprechend zu berücksichtigen. Da der Berufungsgegner das Vorliegen von Lärmbelästigung (KG‑act. 10, Ziff. [ad 7 [ZK1 2017 45]) bestreitet, sind die vorliegenden Beweise wiederum einer umfassenden Würdigung zuzuführen.

aa) Der ehemalige Mieter N.________ rügte (vor Mietantritt des Berufungsführers) Lärm beim Berufungsgegner (Vi‑act. A. VI./D, Frage 6 [ZEV 2015 1]). Der Zeuge K.________ sagte aus, dass (am 30. März 2013) im Lokal nebenan ziemlich Ramba gewesen sei. Es seien auch viele Leute dort gewesen. Die Wand sei dort nicht so gut isoliert und den Lärm habe man also schon gehört (Vi-act. A.VI./F, Frage 3 [ZEV 2015 1]). Also wenn er (der Zeuge) jetzt dort wohnen würde und wenn es dort jedes Wochenende so zu und her gehe, würde ihn das stören. Aber er wisse ja nicht, wie häufig diese dort im Clublokal seien. Und es komme halt auch darauf an, wie viele Personen sich dort aufhalten. Wenn unter der Woche vielleicht nur drei bis vier Personen dort seien, sei es ruhig; wenn aber die Bude voll sei, höre man es halt, vor allem den Bass (Vi-act. A.VI./F, Frage 4 [ZEV 2015 1]). Die Zeugin M.________ berichtete, dass man gemerkt habe, dass (am 13. März 2013) nebenan auch noch etwas laufe bzw. dass es etwas laut sei (Vi‑act. A.VI./G, Frage 3 [ZEV 2015 1]). Angesprochen auf den Lärm führte sie aus was folgt: „Also wenn sie (die Zeugin) jetzt dort wohnen würde, würde sie das mit der Zeit schon stören, denn es werde je später am Abend desto lauter“ (Vi‑act. A.VI./G, Frage 4 [ZEV 2015 1]). Später bezeichnete sie den Lärm als fast unzumutbar und führte aus, dass sie ja nur diesen Abend dort gewesen seien (Vi‑act. A.VI./G, Frage 6 [ZEV 2015 1]). Ebenso beschrieb die Zeugin L.________ Lärm, welcher aus der Richtung des WCs bzw. aus dem Lokal der O.________ gekommen sei. Das sei jeweils am Freitag und am Samstag so gewesen, allenfalls auch am Sonntag (Vi-act. A.VI./H, Frage 3 [ZEV 2015 1]). Aufgrund dieser Zeugenaussagen ist erstellt, dass es bereits vor Mietantritt und während der Mietdauer zu übermässigen Lärmimmissionen kam.

bb) Neben diesen Zeugenaussagen liegt ein durch den Berufungsgegner bestrittenes Privatgutachten bei den Akten (Vi-act. B, Beilage 11 [ZEV 2015 1]). Hierbei handelt es sich um eine durch den Berufungsführer in Auftrag gegebene Lärmmessung vom 6. Dezember 2014. Diese ergab einen Wert von 63 dB(A), was gemäss den Ausführungen im Lärmmessungsbericht den im Zeitraum von 22:00 Uhr bis 7:00 Uhr geltenden Grenzwert für neue Anlagen von 30 dB(A) massiv überschreite (Vi-act. B, Beilage 11, S. 4, Ziff. 6 [ZEV 2015 1]). Auch wenn dieser Lärmmessung nicht die gleiche Beweiskraft zukommt wie den Zeugenaussagen, vermag sie als Indiz zusammen mit den anderen Beweismitteln den Beweis zu erbringen, dass es durch das benachbarte „I.________“ auch nach der Mängelrüge vom 23. Juni 2014 zu massiven Lärmimmissionen kam. Da der Berufungsgegner nicht bestritt, dass das Restaurant weiterhin betrieben wird und er auch nicht geltend machte, dass er die Betreiber zur Rücksichtnahme ermahnt hatte, muss davon ausgegangen werden, dass immer noch Lärmimmissionen bestehen. Der Berufungsführer machte geltend, dass er erst nach Beendigung der Live Musik bzw. dem Discobetrieb schlafen könne (KG‑act. 1, Ziff. II.B.7 [ZK1 2017 45]). Der Berufungsgegner machte hierzu keine Aussagen, sondern bestritt pauschal, dass es zu enormen Lärmbelästigungen gekommen sei und die Wohnung unbewohnbar oder nur mit starken Einschränkungen bewohnbar sei (KG‑act. 1, Ziff. 33 [ad 7; ZK1 2017 45]). Aufgrund der Zeugenaussagen als Beweismittel und des Lärmgutachtens als Indiz erscheint eine Störung des Schlafs aufgrund der übermässigen Lärmimmissionen durch den Betrieb des „I.________“ nicht abwegig. Die Ermöglichung von Schlaf gehört zum unverzichtbaren Mindeststandard und auch zu den üblicherweise für den vorgesehenen Gebrauchszweck erwarteten Einrichtungen einer Rohbauwohnung in der Industriezone (siehe Roy, a.a.O., N 9.1.3 zu Kap. 9). Auch wenn davon auszugehen ist, dass der Berufungsführer bereits bei Mietantritt von diesen Lärmimmissionen Kenntnis gehabt hätte, kann er auf diesen Mindeststandard nicht verzichten. Die Vereinbarung über die Übergabe im Rohbau vermag diese Anforderungen an eine Mietwohnung nicht zu schmälern.

d) Zu seiner Wohnsituation machte der Berufungsführer Ausführungen, welche er als nicht „primären Streitgegenstand“ bezeichnete und der Veranschaulichung seiner Wohnsituation dienen (KG-act. 1, Ziff. II.B.9 [ZK1 2017 45]). Hierbei handelte es sich – soweit nicht bereits in den Erwägungen oben abgehandelt – um Risse in den Trennwänden, durch welche Küchen- und Zigarettenrauch durchdringe, eine fehlende Zentralheizung/‌Waschmaschine/Estrich/Keller, Warmwassermangel, Lärm und Erschütterungen durch das Gewerbe unter dem Mietobjekt des Berufungsführers.

aa) Gemäss der Zeugenaussage von M.________ ist es in der Wohnung des Berufungsführers relativ kühl gewesen. Sie relativierte dann aber ihre Aussage, indem sie ausführte, dass es ja schon März gewesen sei und man das dann in Kauf nehme (Vi-act. A.VI./G, Ziff. 12 [ZEV 2015 1]). Aufgrund dieser Aussage kann noch nicht davon ausgegangen werden, dass in den Wohnräumlichkeiten unzureichende Temperaturen bestanden hätten – zumal das Mietobjekt des Berufungsführers mittels einer Holzheizung beheizbar und die Temperatur entsprechend regulierbar ist (Vi‑act. A.IV, Ziff. II.3.3 [ZEV 2014 7]). Ausserdem sagten die Zeugen K.________ und L.________ aus, dass ihnen am 30. März 2013 nebst dem Lärm (aus der Richtung des WC‘s bzw. dem Lokal der O.________) nichts Spezielles in der Wohnung des Berufungsführers aufgefallen sei (Vi‑act. A.VI./F, Frage 14 und A.Vl./H, Frage 11 [ZEV 2015 1]).

bb) Die Vorbringen des Berufungsführers über eine fehlende Waschmaschine, Estrich und Keller vermögen ebenso keine Reduktion der Nutzungsentschädigung zu begründen, da diese bereits unter dem Mietvertrag vom 8. August 2008 nicht vertraglich zugesichert worden waren.

cc) Hinsichtlich des gerügten Zigarettenrauchs führte der Zeuge K.________ auf die Frage hin, ob Gerüche auch ein Thema gewesen seien, folgendes aus: „Rauch von den O.________. Diese würden viel rauchen und das sei dann durchgekommen. Das sei wahrscheinlich eine Frage der Lüftung und der schlechten Isolation“. Nachfolgend stellte er dann aber klar, dass er dies eher vom Hörensagen kannte (Vi‑act. A.VI./F, Frage 16 f. [ZEV 2015 1]). Mangels Beweisen ist deshalb nicht erstellt, dass durch Risse in den Trennwänden Küchen- und Zigarettenrauch durchdringe.

dd) Die Vorbingen des Berufungsführers betreffend Küchenrauch, fehlende Zentralheizung/‌‌Waschmaschine/‌‌‌Estrich/‌Keller, Wanddicke von 10 cm und die Nichteinhaltung der SIA-Normen, die Verletzung von Bauvorschriften waren denn auch nicht Bestandteil der Mängelrüge vom 23. Juni 2014. Hinsichtlich des Warmwassermangels ist aufgrund der Zeugenaussage von K.________ jedoch erwiesen, dass der Berufungsführer diese beim Berufungsgegner gerügt hatte (Vi‑act. A.VI./F, Frage 15 [ZEV 2015 1]). Der Zeitpunkt der Mängelrüge ist allerdings unklar und die befragten Zeugen haben den Mangel selbst nicht aus eigener Wahrnehmung festgestellt. Dasselbe gilt für den durch den Berufungsführer behaupteten Lärm und die Erschütterungen durch das Gewerbe unter seinem Mietobjekt. Aufgrund der fehlenden Beweise für diese geltend gemachten Mängel ist eine Reduktion der Nutzungsentschädigung zu verneinen.

e) Die Verletzung von feuerpolizeilichen Vorschriften rügte der Berufungsführer erstmalig vor der Berufungsinstanz. Der Berufungsführer legte nicht dar, weshalb er diese Ausführungen nicht bereits erstinstanzlich einzubringen vermochte. Nach Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO ist ein solches unechtes Novum im Berufungsverfahren nicht mehr zu berücksichtigen. Dies gilt selbst dann, wenn der Sachverhalt von Amtes wegen im Sinne von Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO festzustellen ist (BGE 138 III 625 S. 628 E. 2.2).

f) Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Berufungsführer nur die Geruchs- und Lärmimmissionen in seiner Wohnung durch die Gewerbebetriebe im gleichen Gebäude beweisen kann. Diese führen zu einer Beeinträchtigung des ursprünglich vertragsgemässen Gebrauchs der Wohnung. Aus den Akten ist nicht ersichtlich, dass die Parteien aufgrund der Geruchs- und Lärmimmissionen damals einen tieferen Mietzins vereinbart hatten – zumal der Berufungsgegner diese Immissionen bestreitet. Es ist deshalb eine Nutzungsentschädigung festzusetzen, welche unterhalb des damals am 8. August 2008 vereinbarten Mietzinses von Fr. 1‘800.00 liegt. Die Geruchs- und Lärmimmissionen traten nicht dauerhaft, sondern nur zeitweise auf, wobei die letztgenannten Immissionen den Schlaf des Berufungsführers zu beeinträchtigen vermochten (vgl. Urteil 4C.65/2002 des Bundesgerichts vom 31. Mai 2002). Die monatlich zu zahlende Nutzungsentschädigung ist deshalb ermessensweise seit der Kenntnisnahme durch den Berufungsgegner bzw. die Zustellung der Mängelrüge bis zum Auszug des Berufungsführers – soweit die Mängel zwischenzeitlich nicht behoben worden sind – auf Fr. 1‘300.00 zu reduzieren. Der Berufungsführer ist somit zu verpflichten dem Berufungsgegner vom 1. März 2014 bis 26. Juni 2014 (Vi‑act. B, Beilage 13 [ZEV 2015 1]) eine Nutzungsentschädigung von monatlich Fr. 1‘800.00 und ab dem 27. Juni 2014 bis zu seinem Auszug aus der Wohnung oder bis zur Mängelbeseitigung durch den Berufungsgegner eine solche von monatlich Fr. 1‘300.00 zu bezahlen. Das Urteil ZEV 2015 1 der Vorinstanz ist aufzuheben. Die Berufung des Berufungsführers vom 6. Oktober 2017 im Verfahren ZK1 2017 45 ist in diesem Punkt teilweise gutzuheissen.

8. Der Berufungsführer hinterlegte unbestritten den Mietzins seit August 2014 (KG‑act. 1, Ziff. II.A.9 [ZK1 2017 43 bis 45]). Im Mai 2018 beliefen sich die hinterlegten Mietzinse auf gesamthaft Fr. 59‘000.00 (KG‑act. 22/1 [ZK1 2017 45]). Der Berufungsgegner ist zu ermächtigen – gegen Vorlage dieses Entscheids sowie der diesbezüglichen Rechtskraftbescheinigung – bei der Schlichtungsbehörde im Mietwesen des Bezirks Küssnacht die dort seit August 2014 hinterlegten Mietzins im Umfang der gemäss E. 7 festgelegten Nutzungsentschädigung herauszuverlangen. Die Dispositivziffer 2 des Urteils ZEV 2015 1 der Vorinstanz vom 15. September 2017 ist zu bestätigen und die Berufung des Berufungsführers vom 6. Oktober 2017 im Verfahren ZK1 2017 45 abzuweisen.

9. Die Prozesskosten bestehen aus den von Amtes wegen festzusetzenden und zu verteilenden Gerichtskosten und der Parteientschädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO; Art. 105 Abs. 1 ZPO). Sie werden nach Art. 106 Abs. 1 Satz 1 ZPO der unterliegenden Partei auferlegt. Massstab der Verteilung bildet gemäss Art. 106 Abs. 2 ZPO grundsätzlich der Umfang des Obsiegens und Unterliegens (Urteil 4D_69/2016 des Bundesgerichts vom 28. November 2016 E. 5.3.2.). Letztgenannte Bestimmung spricht generell vom „Ausgang des Verfahrens“. Danach kann der Richter bei der Kostenverteilung insbesondere auch das Gewicht der einzelnen Rechtsbegehren innerhalb eines Rechtsstreits berücksichtigen, wie auch den Umstand, dass eine Partei in einer grundsätzlichen Frage obsiegt hat. Praxisgemäss wird in der Regel ein geringfügiges Unterliegen im Umfang von einigen Prozenten nicht berücksichtigt (Urteil 4A_207/2015 des Bundesgerichts vom 2. September 2015 E. 3.1 m.w.H.).

a) Zunächst sind die vorinstanzlichen Prozesskosten aus dem als gegenstandslos abzuschreibenden Verfahren ZEV 2014 7 betreffend die Kündigung wegen Eigenbedarf, zu verteilen. Wenn ein Verfahren als gegenstandslos abgeschrieben wird und das Gesetz nichts anderes vorsieht (Art. 107 Abs. 1 lit. e ZPO), kann das Gericht von den in Art. 106 ZPO genannten Verteilungsgrundsätzen abweichen und die Prozesskosten (Gerichtskosten und Parteientschädigung, vgl. Art. 95 ZPO) nach Ermessen auferlegen. Dabei ist je nach Lage des Einzelfalls zu berücksichtigen, welche Partei Anlass zur Klage bzw. zum Rechtsmittel gegeben hat, welches der mutmassliche Prozessausgang gewesen wäre – wobei sich das Gericht bei dessen Beurteilung mit einer Prognose begnügen darf und eine summarische Prüfung genügt (Leumann Liebster, in Sutter-Somm/‌Hasenböhler/‌Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. A., N 9 zu Art. 242 ZPO) – und bei welcher Partei die Gründe eingetreten sind, die zur Gegenstandslosigkeit des Prozesses geführt haben (Rüegg/Rüegg, in: Spühler/Tenchio/Infanger, Basler Kommentar, 2017, N 8 zu Art. 107 ZPO; Jenny, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/‌Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. A., N 15 f. zu Art. 107 ZPO). Da dem Gesetzeswortlaut nicht zu entnehmen ist, ob primär auf den mutmasslichen Prozessausgang oder darauf, wer die Gegenstandslosigkeit des Prozesses zu vertreten hat, abzustellen ist, kann zum Vornherein keine Methode ausgeschlossen werden (Jenny, a.a.O., N 16 zu Art. 107 ZPO).

aa) Der Berufungsgegner hatte das Verfahren ZEV 2014 7 angehoben, um die Rechtsgültigkeit der Kündigung wegen Eigenbedarf vom 24. Juli 2013 per 31. März 2014 feststellen zu lassen (Vi‑act. A.I, S. 2 [ZEV 2014 7]). Die Vor­instanz korrigierte dieses Rechtsbegehren in ihrer Dispositivziffer 1 des Urteils ZEV 2014 7 vom 13. September 2017 und legte in Gutheissung der Klage den Kündigungstermin auf den 31. Januar 2014 fest. Damit nannte die Vorinstanz einen falschen Kündigungstermin, weil aufgrund des Mietvertrages vom 8. August 2008 eine Kündigung monatlich im Voraus nur auf Ende März/Juni/September möglich ist (KG-act. 1, Beilage 4 [ZK1 2017 43 bis 45]). Die vorgenannte Dispositivziffer wäre deshalb aufzuheben gewesen und hätte hinsichtlich des Kündigungstermins angepasst werden müssen. Obwohl die Korrektur auf einen Fehler der Vorinstanz zurückgeht, ist zu beachten, dass der Berufungsgegner im Berufungsverfahren nicht gegen die Festlegung dieses Kündigungstermins opponierte. Da sich der Berufungsgegner durch die beantrage Abweisung der Berufung mit dem angefochtenen Entscheid der Vorinstanz „identifizierte“, sind die Gerichtskosten nicht der Staatskasse zu überbinden (vgl. Schmid, in: Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], Kurzkommentar ZPO, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. A., Basel 2014, N 13 zu Art. 107 ZPO). Der Berufungsgegner hat mit dem Aussprechen der zweiten Kündigung wegen Zahlungsverzug vom 14. Januar 2014 das Mietverhältnis noch vor dem Eintreten des Kündigungstermins aus der ersten Kündigung wegen Eigenbedarf vom 24. Juli 2013 beendet. Da Beweise (Vi‑act. A.VI./F, Frage 7 und Vi-act. A.VI./H, Frage 5 [ZEV 2015 1]) vorliegen, welche Zweifel an der Glaubhaftigkeit des durch den Berufungsgegner vorgebrachten Eigenbedarfs wecken, ist nicht gänzlich auszuschliessen, dass der Berufungsführer die Kündigung vom 24. Juli 2013 anzufechten vermocht hätte. Der Berufungsführer hat jedoch durch sein Verhalten Anlass zur zweiten Kündigung wegen Zahlungsverzug vom 14. Januar 2014 gegeben. Wäre diese letztgenannte Kündigung nicht erfolgt, hätte das Verfahren ZEV 2014 7 nicht wegen Gegenstandslosigkeit abgeschrieben werden müssen. Aufgrund des Gesagten sind die Gerichtskosten aus dem vorinstanzlichen Verfahren ZEV 2014 7 den Parteien ermessensweise je hälftig aufzuerlegen. Die ausserrechtlichen Parteientschädigungen werden im Verfahren ZEV 2014 7 wettgeschlagen.

bb) Die Vorinstanz hat im Verfahren ZEV 2014 7 ihre Kosten auf Fr. 2‘500.00 bemessen. Diese Gerichtskosten für Entscheidgebühren einschliesslich Auslagen liegen innerhalb des Tarifrahmens der Gebührenordnung von Fr. 100.00 bis Fr. 50‘000.00 und sind angemessen (§ 3 Abs. 2 f. GebO i.V.m. § 33 Ziff. 4 GebO; Art. 95 f. ZPO). Den Parteien sind somit je Gerichtskosten für das vorinstanzliche Verfahren von Fr. 1‘250.00 aufzuerlegen.

cc) Die dem Berufungsgegner aufzuerlegenden Gerichtskosten von Fr. 1‘250.00 sind mit dem durch ihn im erstinstanzlichen Verfahren ZEV 2014 7 an die Bezirksgerichtskasse geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 2‘500.00 zu verrechnen (zum Restbetrag von Fr. 1‘250.00 siehe Ausführungen zu E. 9c/cc).

dd) Die dem Berufungsführer aufzuerlegenden Gerichtskosten von Fr. 1‘250.00 sind mit dem durch ihn im erstinstanzlichen Verfahren ZEV 2015 1 geleisteten Restkostenvorschuss von Fr. 860.00 (E. 9c/ff) zu verrechnen. Da dem Berufungsführer im vorinstanzlichen Verfahren ZEV 2014 7 gestützt auf Art. 117 ff. ZPO die unentgeltliche Rechtspflege in Form der unentgeltlichen Prozessführung (im Sinne von Art. 118 Abs. 1 lit. b ZPO) sowie in Form der unentgeltlichen Rechtsverbeiständung in der Person seines damaligen Rechtsvertreters gewährt worden ist (Vi-act. A.II.b [ZEV 2014 7]), sind die verbleibenden Gerichtskosten in der Höhe von Fr. 390.00 einstweilen auf die Bezirksgerichtskasse zu nehmen.

ee) Dasselbe gilt für die durch die Vorinstanz festgelegte Entschädigung des unentgeltlichen Rechtsbeistandes des Berufungsführers in der Höhe von gesamthaft und pauschal Fr. 2‘200.00. Diese Parteientschädigung für Honorar inkl. Barauslagen und MWST ist unter Berücksichtigung dessen, dass das Mandatsverhältnis am 25. Januar 2017 – also noch vor der Hauptverhandlung vom 22. August 2017 ­– aufgelöst worden ist, angemessen (§ 2, § 6 und § 8 Abs. 2 GebTRA). Die Bezirksgerichtskasse hat somit an den damaligen Rechtsvertreter des Berufungsführers Fr. 2‘200.00 auszubezahlen.

ff) Der Berufungsführer ist zur Nachzahlung dieser Prozesskosten gemäss E. 9a/dd und 9a/ee verpflichtet, sobald er dazu in der Lage ist (Art. 123 Abs. 1 ZPO). Dieser Anspruch des Staates verjährt zehn Jahre nach Abschluss des Verfahrens (Art. 123 Abs. 2 ZPO).

b) Das Urteil ZEV 2014 12 der Vorinstanz vom 14. September 2017 betreffend Kündigung wegen Zahlungsverzug ist vollumfänglich zu bestätigen. Dies gilt ebenso für den Entscheid über die Prozesskosten und deren Verteilung im Verfahren ZEV 2014 12, weshalb auf das vorinstanzliche Urteil zu verweisen ist.

c) Hinsichtlich des vorinstanzlichen Verfahrens ZEV 2015 1 betreffend Mietzinshinterlegung, Mängelbeseitigung und Mietzinsreduktion ist infolge von dessen Neubeurteilung über die entscheidwesentlichen Prozesskosten zu entscheiden.

aa) Der Berufungsführer ist hinsichtlich seiner Rechtsbegehren um Mängelbeseitigung und zur Hinterlegung von monatlichen Mietzinses unterlegen (Vi‑act. 1, Rechtbegehren Ziff. 1 f. [ZEV 2015 1]). Der Berufungsführer verlangte zudem vor der Vorinstanz die Herabsetzung der zukünftig fällig werdenden Mietzinse mind. für die Dauer bis zur vollständigen Beseitigung sämtlicher Mängel und rückwirkend seit Metbeginn, evtl. seit dem 21. Oktober 2013 (Vi-act. 1, Rechtbegehren Ziff. 3 [ZEV 2015 1]). Der Berufungsgegner beantragte vor der Vorinstanz die Herausgabe der seit August 2014 hinterlegten Mietzinse und die Verpflichtung zur Leistung der künftigen Mietzinses durch den Berufungsführer an ihn (Vi-act. 2, Antrag Ziff. 1 [ZEV 2015 1]). Im Übrigen beantragte er die Abweisung der Klage (Vi-act. 2, Antrag Ziff. 2 [ZEV 2015 1]). Für die Dauer des Mietverhältnisses werden keine Mietzinse herabgesetzt und bis zur Mängelrüge vom 23. Juni 2014 keine Nutzungsentschädigung reduziert. Der Berufungsführer hat dem Berufungsgegner – unter Berücksichtigung der bereits geleisteten Zahlungen – für die Dauer des Mietverhältnisses bis zum 28. Februar 2014 Mietzinse von monatlich Fr. 1‘800.00 und ab dem 1. März 2014 bis zum 26. Juni 2014 eine Nutzungsentschädigung in gleicher Höhe auszurichten. Ab der nachgewiesenen Kenntnisnahme des Berufungsgegners von den Mängeln (Vi‑act. B, Beilage 13 [ZEV 2015 1]), d.h. ab dem 27. Juni 2014, ist die Nutzungsentschädigung bis zur Beseitigung der Mängel oder dem Auszug des Berufungsführers aus der Wohnung auf monatlich Fr. 1‘300.00 zu reduzieren. Der Berufungsführer unterliegt deshalb mit seiner in der Klage vom 20. Januar 2015 vorgebrachten Anträgen grösstenteils und obsiegt nur teilweise mit einem seiner Rechtsbegehren. Die Kosten sind deshalb zu vier Fünftel dem Berufungsführer und zu einem Fünftel dem Berufungsgegner aufzuerlegen.

bb) Die Vorinstanz hat im Verfahren ZEV 2015 1 die Gerichtsgebühr auf Fr. 4‘300.00 bemessen. Diese Gerichtskosten für Entscheidgebühren einschliesslich Auslagen liegen innerhalb des Tarifrahmens der Gebührenordnung von Fr. 100.00 bis Fr. 50‘000.00 und sind angemessen (§ 3 Abs. 2 f. GebO i.V.m. § 33 Ziff. 4 GebO; Art. 95 f. ZPO). Dem Berufungsführer sind damit erstinstanzliche Gerichtskosten von Fr. 3‘440.00 und dem Berufungsgegner von Fr. 860.00 aufzuerlegen.

cc) Die dem Berufungsgegner aufzuerlegenden Gerichtskosten des Verfahrens ZEV 2015 1 sind mit dem im erstinstanzlichen Verfahren ZEV 2014 7 verbliebenen Restkostenvorschuss von Fr. 1‘250.00 zu verrechnen (E. 9a/cc). Der verbleibende Betrag des Kostenvorschusses von Fr. 390.00 ist dem Berufungsgegner durch die Bezirksgerichtskasse zurückzuerstatten.

dd) Die durch den Berufungsführer zu leistende Gerichtsgebühr ist mit dem von ihm vor der Einreichung und der Behandlung seines URP-Gesuches geleisteten Kostenvorschüssen in der Höhe von Fr. 6‘500.00 zu verrechnen (Vi‑act. D.GA 1 [ZEV 2015 1]; zum Restkostenvorschuss von Fr. 3‘060.00 siehe E. 9c/ff).

ee) Die Parteientschädigung des anwaltlich vertretenen Berufungsgegners im Verfahren ZEV 2015 1 ist gestützt auf §§ 2, 6 und 8 Abs. 2 GebTRA auf gesamthaft und pauschal Fr. 5‘000.00 (Honorar inkl. Auslagen und MWST) festzusetzen. Der Berufungsführer hat im Umfang seines Unterliegens Fr. 4'000.00 an den Berufungsgegner auszubezahlen.

ff) Für den zeitweilig anwaltlich vertretenen Berufungsführer wird die Parteientschädigung im Verfahren ZEV 2015 1 gestützt auf §§ 2, 6 und 8 Abs. 2 GebTRA auf gesamthaft und pauschal Fr. 2‘200.00 (Honorar inkl. Auslagen und MWST) festgesetzt. Da dem Berufungsführer im vorinstanzlichen Verfahren ZEV 2014 7 gestützt auf Art. 117 ff. ZPO die unentgeltliche Rechtspflege in Form der unentgeltlichen Prozessführung (im Sinne von Art. 118 Abs. 1 lit. b ZPO) sowie in Form der unentgeltlichen Rechtsverbeiständung in der Person seines damaligen Rechtsvertreters gewährt worden ist (Vi-act. A.II.b [ZEV 2014 7]), hat die Bezahlung dieser Parteientschädigung an den Rechtsvertreter des Berufungsführers aus der Gerichtskasse unter Verrechnung des durch ihn im Verfahren ZEV 2015 1 geleisteten Restkostenvorschusses von Fr. 3‘060.00 (E. 9c/dd) zu erfolgen (zum Restkostenvorschuss von Fr. 860.00 siehe E. 9a/dd).

10. In der Folge gilt es die Prozesskosten in den Berufungsverfahren ZK1 2017 43 bis 45 zu verteilen.

a) Das vorinstanzliche Urteil ZEV 2014 7 vom 13. September 2017 ist zwar aufzuheben, wie dies der Berufungsführer beantragt hatte. Dies aber nicht wegen der durch den Berufungsführer verlangten Feststellung der Missbräuchlichkeit der Kündigung vom 24. Juli 2013 und deren Aufhebung (KG‑act. 1, S. 2 [ZK1 2017 44]), sondern weil das Verfahren infolge der am 14. Januar 2014 rechtsgültig erfolgten Kündigung als gegenstandslos abzuschreiben ist. Die Prozesskosten des Berufungsverfahrens ZK1 2017 44 sind entsprechend den Ausführungen in E. 9a und E. 9a/aa den Parteien je hälftig aufzuerlegen.

aa) Für die Behandlung und den Entscheid einer Berufung beträgt die Gebühr gemäss § 34 Ziff. 7 GebO zwischen Fr. 500.00 bis Fr. 100‘000.00. Innerhalb dieses Tarifrahmens ist die Gebühr einzelfallweise nach der Bedeutung der Sache und nach Zeitaufwand festzusetzen (§ 3 Abs. 2 GebO). Im Rechtsmittelverfahren können die Gebühren und Auslagen als Pauschalbetrag festgesetzt werden (§ 3 Abs. 4 GebO). In Anbetracht des Streitwertes von aufgrund des späteren Abschlusses des Gerichtsverfahrens über Fr. 79‘200.00 (vgl. angefochtenes Urteil ZEV 2014 7 der Vorinstanz vom 13. September 2017 E. 4; vgl. Vi-act. D.GA10 [ZEV 2014 7]; vgl. Art. 74 BGG) und des im Berufungsverfahren entstandenen Aufwandes – es wurde ein mehrfacher Schriftenwechsel aber keine Verhandlung durchgeführt – sind die Gerichtskosten auf gesamthaft und pauschal Fr. 3‘500.00 (inkl. Auslagen und MWST) festzusetzen. Die Gerichtskosten sind den Parteien zu je Fr. 1‘750.00 aufzuerlegen.

bb) Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens ZK1 2017 44 von Fr. 3‘500.00 sind vom in gleicher Höhe durch den Berufungsführer geleisteten Kostenvorschuss zu beziehen (KG-act. 4 und 7 [ZK1 2017 44]). Der Berufungsgegner ist verpflichtet, dem Berufungsführer Fr. 1‘750.00 zurückzuerstatten.

cc) Die durch den Rechtsvertreter des Berufungsgegners im Verfahren ZK1 2017 44 eingereichte Kostennote über Fr. 2‘801.70 (inkl. Auslagen und MWST; KG‑act. 18 und 18/1 [ZK1 2017 44]) liegt innerhalb des Gebührentarifs von Fr. 660.00 (20 % von Fr. 3‘300.00) bis Fr. 5‘550.00 (60 % von Fr. 9‘250.00; § 2, § 6 und § 8 Abs. 2 i.V.m. § 11 GebTRA) und ist auch unter Berücksichtigung der allgemeinen Bemessungskriterien nach § 2 Abs. 1 GebTRA – Wichtigkeit der Streitsache, ihrer Schwierigkeit, dem Umfang und der Art der Arbeitsleistung sowie notwendiger Zeitaufwand – angemessen. Die Parteientschädigung des Berufungsgegners für das Verfahren ZK1 2017 44 ist deshalb auf gesamthaft Fr. 2‘801.70 festzusetzen. Der Berufungsführer hat den Berufungsgegner somit für das Berufungsverfahren ZK1 2017 44 mit Fr. 1‘400.85 ausserrechtlich zu entschädigen.

b) Aufgrund der Bestätigung des vorinstanzlichen Urteils ZEV 2014 12 betreffend die Kündigung wegen Zahlungsverzug ist die Berufung des Berufungsführers im Verfahren ZK1 2017 43 vom 6. Oktober 2017 abzuweisen. Die Kündigung vom 14. Januar 2014 ist rechtsgültig erfolgt. Der Berufungsführer dringt mit seinen Rechtsbegehren der Feststellung der Missbräuchlichkeit der Kündigung sowie deren beantragter Aufhebung nicht durch (KG-act. 1, S. 2 [ZK1 2017 43]. Die Prozesskosten sind deshalb vollumfänglich dem unterliegenden Berufungsführer aufzuerlegen.

aa) Unter Berücksichtigung des nach § 34 Ziff. 7 GebO und in Anbetracht des Streitwertes aufgrund des späteren Abschlusses des Gerichtsverfahrens von über Fr. 75‘600.00 (vgl. angefochtenes Urteil ZEV 2014 12 der Vorinstanz vom 14. September 2017 E. 6; vgl. Art. 74 BGG) und des im Berufungsverfahren entstandenen Aufwandes – es wurde ein mehrfacher Schriftenwechsel aber keine Verhandlung durchgeführt – sind die Kosten des Berufungsverfahrens ZK1 2017 43 auf gesamthaft und pauschal Fr. 3‘500.00 (inkl. Auslagen und MWST) festzusetzen (vgl. § 3 Abs. 2 GebO). Diese Gerichtskosten sind vom durch den Berufungsführer in derselben Höhe im Verfahren ZK1 2017 43 geleisteten Kostenvorschuss zu beziehen (KG-act. 4 und 7 [ZK1 2017 43]).

bb) Der unterliegende Berufungsführer hat den Berufungsgegner für das Rechtsmittelverfahren gestützt auf Art. 106 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 95 Abs. 1 lit. b und Abs. 3 lit. b ZPO zu entschädigen. Das Gericht bemisst die Parteientschädigung nach dem Gebührentarif für Rechtsanwälte (vgl. Art. 105 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Wenn eine spezifizierte Kostennote im Sinne von § 6 Abs. 1 Satz 1 GebTRA – d.h. eine Honorarrechnung mit detaillierten Leistungssätzen – im Recht liegt, und diese angemessen erscheint, ist sie der Festsetzung der Vergütung zugrunde zu legen (§ 6 Abs. 1 Satz 2 GebTRA). Andernfalls setzt das Gericht die Vergütung nach pflichtgemässem Ermessen fest (§ 6 Abs. 1 Satz 3 GebTRA). Der schwyzerische Gebührentarif verpflichtet die Gerichte nicht, eine Kostennote einzuholen (statt vieler: ZK2 2016 58 vom 15. Dezember 2016, E. 4b; vgl. Urteil 8C_789/2010 des Bundesgerichts vom 22. Februar 2011, E. 5.2). Die durch den Rechtsvertreter des Berufungsgegners im Verfahren ZK1 2017 43 eingereichte Kostennote über Fr. 2‘775.85 (inkl. Auslagen und MWST; KG‑act. 20 und 20/1 [ZK1 2017 43]) liegt innerhalb des Gebührentarifs von Fr. 660.00 (20 % von Fr. 3‘300.00) bis Fr. 5‘550.00 (60 % von Fr. 9‘250.00; § 2, § 6 und § 8 Abs. 2 i.V.m. § 11 GebTRA) und ist auch unter Berücksichtigung der allgemeinen Bemessungskriterien nach § 2 Abs. 1 GebTRA – Wichtigkeit der Streitsache, ihrer Schwierigkeit, dem Umfang und der Art der Arbeitsleistung sowie notwendiger Zeitaufwand – angemessen. Die Parteientschädigung des Berufungsgegners für das Verfahren ZK1 2017 43 ist deshalb auf gesamthaft Fr. 2‘775.85 festzusetzen. Der Berufungsführer hat den Berufungsgegner somit im Verfahren ZK1 2017 43 mit Fr. 2‘775.85 ausserrechtlich zu entschädigen.

c) Es bleiben die Prozesskosten des Berufungsverfahrens ZK1 2017 45 betreffend Mietzinshinterlegung, Mängelbeseitigung und Mietzinsreduktion zu verteilen. Aufgrund der Festlegung einer reduzierten Nutzungsentschädigung ist die Berufung des Berufungsführers vom 6. Oktober 2017 teilweise gutzuheissen (E. 7f). Der Berufungsführer obsiegt nur mit seinem Antrag auf Aufhebung des vorinstanzlichen Urteils ZEV 2015 1 vom 15. September 2017. Die Prozesskosten des Berufungsverfahrens ZK1 2017 45 sind deshalb dem Berufungsführer zu drei Viertel und dem Berufungsgegner zu einem Viertel aufzuerlegen.

aa) Unter Berücksichtigung des nach § 34 Ziff. 7 GebO festgelegten Tarifrahmens von Fr. 500.00 bis Fr. 100‘000.00, des Streitwertes aufgrund des späteren Abschlusses des Gerichtsverfahrens von über Fr. 108‘000.00 (vgl. angefochtenes Urteil ZEV 2015 1 der Vorinstanz vom 15. September 2017 E. 5; vgl. Art. 74 BGG) und des im Berufungsverfahren entstandenen Aufwandes – es wurde ein mehrfacher Schriftenwechsel aber keine Verhandlung durchgeführt – sind die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens ZK1 2017 45 auf gesamthaft und pauschal Fr. 6‘000.00 (inkl. Auslagen und MWST) festzusetzen (vgl. § 3 Abs. 2 GebO). Der Berufungsführer hat diese Kosten im Umfang von Fr. 4‘500.00 und der Berufungsgegner in der Höhe von Fr. 1‘500.00 zu tragen. Die Gerichtskosten sind von dem durch den Berufungsführer im Berufungsverfahren ZK1 2017 45 geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 6‘000.00 zu beziehen (KG-act. 4 und 7 [ZK1 2017 45]). Der Berufungsgegner ist verpflichtet, dem Berufungsführer Fr. 1‘500.00 zurückzuerstatten.

bb) Der teilweise unterliegende Berufungsführer hat den Berufungsgegner für das Rechtsmittelverfahren gestützt auf Art. 106 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 95 Abs. 1 lit. b und Abs. 3 lit. b ZPO zu entschädigen. Das Gericht bemisst die Parteientschädigung nach dem Gebührentarif für Rechtsanwälte (vgl. Art. 105 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Wenn eine spezifizierte Kostennote im Sinne von § 6 Abs. 1 Satz 1 GebTRA – d.h. eine Honorarrechnung mit detaillierten Leistungssätzen – im Recht liegt, und diese angemessen erscheint, ist sie der Festsetzung der Vergütung zugrunde zu legen (§ 6 Abs. 1 Satz 2 GebTRA). Andernfalls setzt das Gericht die Vergütung nach pflichtgemässem Ermessen fest (§ 6 Abs. 1 Satz 3 GebTRA). Der schwyzerische Gebührentarif verpflichtet die Gerichte nicht, eine Kostennote einzuholen (statt vieler: ZK2 2016 58 vom 15. Dezember 2016, E. 4b; vgl. Urteil 8C_789/2010 des Bundesgerichts vom 22. Februar 2011, E. 5.2). Die durch den Rechtsvertreter des Berufungsgegners im Verfahren ZK1 2017 45 eingereichte Kostennote über Fr. 3‘608.90 (inkl. Auslagen und MWST; KG‑act. 20 und 20/1 [ZK1 2017 43]) liegt innerhalb des Gebührentarifs von Fr. 1‘100.00 (20 % von Fr. 5‘500.00) bis Fr. 23‘760.00 (60 % von Fr. 39‘600.00; § 2, § 6 und § 8 Abs. 2 i.V.m. § 11 GebTRA) und ist auch unter Berücksichtigung der allgemeinen Bemessungskriterien nach § 2 Abs. 1 GebTRA – Wichtigkeit der Streitsache, ihrer Schwierigkeit, dem Umfang und der Art der Arbeitsleistung sowie notwendiger Zeitaufwand – angemessen. Die Parteientschädigung des Berufungsgegners für das Verfahren ZK1 2017 43 ist deshalb auf gesamthaft Fr. 3‘608.90 (inkl. Auslagen und MWST) festzusetzen. Der Berufungsführer hat den Berufungsgegner somit im Verfahren ZK1 2017 43 anteilsmässig mit Fr. 2‘706.70 ausserrechtlich zu entschädigen.

d) Die durch den Berufungsführer mit Eingabe vom 11. November 2017 in allen drei Berufungsverfahren ZK1 2017 43 bis 45 beantragte unentgeltliche Rechtspflege gilt es nicht zu berücksichtigen, da er sein Begehren mit Schreiben vom 19. November 2017 wieder zurückzog (KG‑act. 8 und 12 [ZK1 2017 43-45]);-

erkannt:

1. Die Berufungsverfahren ZK1 2017 43, ZK1 2017 44 und ZK1 2017 45 werden vereinigt.

2. a)Das vorinstanzliche Urteil ZEV 2014 7 vom 13. September 2017 betreffend Kündigung wegen Eigenbedarf wird aufgehoben und das Verfahren infolge Gegenstandslosigkeit abgeschrieben.

b) Das Urteil ZEV 2014 12 der Vorinstanz vom 14. September 2017 betreffend Kündigung wegen Zahlungsverzug wird bestätigt. Die Berufung des Berufungsführers vom 6. Oktober 2017 im Verfahren ZK1 2017 43 wird abgewiesen.

c) Das vorinstanzliche Urteil ZEV 2015 1 vom 15. September 2017 betreffend Mietzinshinterlegung, Mängelbeseitigung und Mietzinsreduktion wird aufgehoben.

3. Es wird festgestellt, dass das durch den Mietvertrag vom 8. August 2008 zwischen den Parteien begründete Mietverhältnis mit der Kündigung vom 14. Januar 2014 wegen Zahlungsverzug per 28. Februar 2014 beendet worden ist.

4. Der Berufungsführer wird – unter Berücksichtigung der bereits geleisteten Zahlungen – verpflichtet, dem Berufungsgegner für die Dauer des Mietverhältnisses bis zum 28. Februar 2014 Mietzinse von monatlich Fr. 1‘800.00 und ab dem 1. März 2014 bis zum 26. Juni 2014 eine Nutzungsentschädigung in gleicher Höhe zu bezahlen.

Der Berufungsführer wird – unter Berücksichtigung der bereits geleisteten Zahlungen – verpflichtet, ab dem 27. Juni 2014 bis zu seinem Auszug aus der Wohnung oder bis zur Mängelbeseitigung durch den Berufungsgegner eine reduzierte Nutzungsentschädigung von monatlich Fr. 1‘300.00 zu bezahlen.

5. Der Berufungsgegner wird ermächtigt, gegen Vorlage dieses Entscheids sowie der diesbezüglichen Rechtskraftbescheinigung bei der Schlichtungsbehörde im Mietwesen des Bezirks Küssnacht die dort seit August 2014 hinterlegten Mietzinse im Umfang von Ziffer 4 des vorliegenden Dispositivs herauszuverlangen.

6. Im Übrigen werden die Klagebegehren und Berufungsanträge der Parteien abgewiesen.

7. a) Die Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens ZEV 2014 7 werden den Parteien wie folgt verteilt:

27. Die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens ZEV 2014 7 werden auf gesamthaft und pauschal Fr. 2‘500.00 (inkl. Auslagen) festgesetzt und den Parteien zu je Fr. 1‘250.00 auferlegt.

28. Die dem Berufungsgegner auferlegten Gerichtskosten von Fr. 1‘250.00 werden mit seinem im erstinstanzlichen Verfahren ZEV 2014 7 geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 2‘500.00 verrechnet (zum Restkostenvorschuss von Fr. 1‘250.00 siehe Dispositivziffer 7.c/bb).

29. Die dem Berufungsführer auferlegten Gerichtskosten von Fr. 1‘250.00 werden im Umfang von Fr. 860.00 mit dem im erstinstanzlichen Verfahren ZEV 2015 1 durch den Berufungsführer geleisteten Restkostenvorschuss von Fr. 3‘060.00 (Dispositivziffern 7c/cc) verrechnet. Die weiteren Gerichtskosten in der Höhe von Fr. 390.00 werden aufgrund der durch die Vorinstanz dem Berufungsführer gewährten unentgeltlichen Rechtspflege (vgl. Verfügung vom 7. Januar 2016) auf die Bezirksgerichtskasse genommen.

30. Die ausserrechtlichen Parteientschädigungen im erstinstanzlichen Verfahren ZEV 2014 7 werden wettgeschlagen.

31. Aufgrund der im erstinstanzlichen Verfahren ZEV 2014 7 mit Verfügung vom 7. Januar 2016 gewährten unentgeltlichen Rechtsverbeiständung hat die Bezirksgerichtskasse dem zeitweiligen unentgeltlichen Rechtsbeistand des Berufungsführers gesamthaft und pauschal Fr. 2‘200.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen.

32. Der Berufungsführer ist zur Nachzahlung der Prozesskosten im erstinstanzlichen Verfahren ZEV 2014 7 gemäss Dispositivziffern 7.a/cc (Fr. 390.00) und 7.a/ee (Fr. 2‘200.00) verpflichtet, sobald er dazu in der Lage ist. Dieser Nachzahlungsanspruch des Staates verjährt zehn Jahre nach Abschluss des Verfahrens (Art. 123 ZPO).

b) Hinsichtlich der Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens ZEV 2014 12 wird auf das Urteil der Vorinstanz vom 14. September 2017 verwiesen.

c) Die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens ZEV 2015 1 werden wie folgt verteilt:

aa) Die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens ZEV 2015 1 werden auf gesamthaft und pauschal Fr. 4‘300.00 (inkl. Auslagen) festgesetzt und dem Berufungsgegner zu Fr. 860.00 sowie dem Berufungsführer zu Fr. 3‘440.00 auferlegt.

bb) Die dem Berufungsgegner im erstinstanzlichen Verfahren ZEV 2015 1 auferlegten Gerichtskosten von Fr. 860.00 werden mit seinem in der Höhe von Fr. 2‘500.00 geleisteten Kostenvorschuss bzw. seinem Restkostenvorschuss von Fr. 1‘250.00 (Dispositivziffer 7.a/bb) verrechnet. Der verbleibende Betrag des Restkostenvorschusses von Fr. 390.00 wird dem Berufungsgegner durch die Bezirksgerichtskasse zurückbezahlt.

cc) Die dem Berufungsführer auferlegten Gerichtskosten von Fr. 3‘440.00 werden mit seinem im erstinstanzlichen Verfahren ZEV 2015 1 geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 6‘500.00 verrechnet (zum Restkostenvorschuss von Fr. 3‘060.00 siehe Dispositivziffer 7c/ee; vgl. Dispositivziffer 7a/cc).

dd) Der Berufungsführer wird verpflichtet, den Berufungsgegner für das erstinstanzliche Verfahren ZEV 2015 1 mit gesamthaft und pauschal Fr. 4‘000.00 (inkl. Auslagen und MWST) ausserrechtlich zu entschädigen.

ee) Die Parteientschädigung des zeitweiligen Rechtsvertreters des Berufungsführers wird auf gesamthaft und pauschal Fr. 2‘200.00 (inkl. Auslagen und MWST) festgesetzt und aus der Bezirksgerichtskasse ausbezahlt. Dies geschieht unter Verrechnung des durch den Berufungsführer im erstinstanzlichen Verfahren ZEV 2015 1 geleisteten Restkostenvorschusses von Fr. 3‘060.00 (Dispositivziffer 7c/cc; zum Restkostenvorschuss von Fr. 860.00 siehe Dispositivziffer 7a/cc).

8. a) Die Prozesskosten des Berufungsverfahrens ZK1 2017 44 werden wie folgt verteilt:

27. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens ZK1 2017 44 werden auf gesamthaft und pauschal Fr. 3‘500.00 (inkl. Auslagen) festgesetzt und den Parteien zu je Fr. 1‘750.00 auferlegt.

28. Die Kosten des Berufungsverfahrens ZK1 2017 44 von Fr. 3‘500.00 werden vom Kostenvorschuss des Berufungsführers in gleicher Höhe bezogen. Der Berufungsgegner ist verpflichtet, dem Berufungsführer Fr. 1‘750.00 zurückzuerstatten.

29. Der Berufungsführer hat den Berufungsgegner im Berufungsverfahren ZK1 2017 44 mit gesamthaft Fr. 1‘400.85 (inkl. Auslagen und MWST) ausserrechtlich zu entschädigen.

2. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens ZK1 2017 43 werden auf gesamthaft und pauschal Fr. 3‘500.00 (inkl. Auslagen) festgesetzt, dem Berufungsführer auferlegt und von dessen Kostenvorschuss in gleicher Höhe bezogen.

Der Berufungsführer hat den Berufungsgegner im Berufungsverfahren ZK1 2017 43 mit gesamthaft Fr. 2‘775.85 (inkl. Auslagen und MWST) ausserrechtlich zu entschädigen.

3. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens ZK1 2017 45 werden auf gesamthaft und pauschal Fr. 6‘000.00 (inkl. Auslagen) festgesetzt und dem Berufungsführer im Umfang von Fr. 4‘500.00 sowie dem Berufungsgegner in der Höhe von Fr. 1‘500.00 auferlegt. Die Gerichtskosten werden vom Kostenvorschuss des Berufungsführers von Fr. 6‘000.00 bezogen. Der Berufungsgegner ist verpflichtet, dem Berufungsführer Fr. 1‘500.00 zurückzuerstatten.

Der Berufungsführer hat den Berufungsgegner im Berufungsverfahren ZK1 2017 45 mit gesamthaft Fr. 2‘706.70 (inkl. Auslagen und MWST) ausserrechtlich zu entschädigen.

9. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; die Beschwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert übersteigt Fr. 15‘000.00.

10. Zufertigung an den Berufungsführer (1/R), den Rechtsvertreter des Berufungsgegners (2/R), die Vorinstanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, mit den Akten) und die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).

Namens der 1. Zivilkammer

Der Kantonsgerichtspräsident

Die a.o. Gerichtsschreiberin

Versand

7. November 2018 kau