ZK1 2017 37 - Ausweisung (Gebrauchsleihe)

Kantonsgericht Schwyz

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Urteil vom 11. September 2018

ZK1 2017 37

Mitwirkend

Kantonsgerichtspräsident Dr. Urs Tschümperlin, Kantonsrichter Walter Christen, Pius Schuler, Clara Betschart und Josef Reichlin, Gerichtsschreiber lic. iur. Mathis Bösch.

In Sachen

**1.**A.________ Beklagter und Berufungsführer, **2.**B.________ Beklagte und Berufungsführerin,

gegen

C.________, Klägerin und Berufungsgegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt D.________,

betreffend

Ausweisung (Gebrauchsleihe)

(Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts March vom 26. Juni 2017, ZGO 2015 8);-

hat die 1. Zivilkammer,

nachdem sich ergeben und in Erwägung:

1. Mit Urteil vom 26. Juni 2017 verpflichtet das Bezirksgericht March die Beklagten, das von der Klägerin ersteigerte Grundstück GB Nr. zz bis spätestens 60 Tage seit Eintritt der Vollstreckbarkeit seines Entscheides ordnungsgemäss zu verlassen und der Klägerin gereinigt zu übergeben. Die Beklagten verlangen mit Berufung beim Kantonsgericht, das Urteil des Bezirksgerichts aufzuheben und halten an ihren erstinstanzlichen Anträgen, mithin auch an ihrem Antrag zur Klageabweisung fest. Ihr Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege wurde abgewiesen (KG-act. 13). Auf eine dagegen erhobene Beschwerde ist das Bundesgericht nicht eingetreten (BGer 4A_26/2018 vom 22. Januar 2018). Ebenfalls ist das Bundesgericht auf die Beschwerde der Beklagten gegen die Abweisung ihres Sistierungsgesuches nicht eingetreten (KG-act. 25; BGer 4A_202/2018 vom 23. April 2018). Die Klägerin beantragt, die Berufung vollumfänglich abzuweisen und das angefochtene Urteil zu bestätigen (KG-act. 10).

2. Die Vorinstanz ist bei der Festlegung der Entschädigung für die Klägerin von einem zwischen Fr. 20‘001.00 und Fr. 50‘000.00, indes die Zuständigkeit des Einzelrichters im vereinfachten Verfahren (Art. 31 Abs. 2 lit. c JG i.V.m. Art. 243 Abs. 1 ZPO) übersteigenden Streitwert von Fr. 36‘000.00 ausgegangen (vgl. auch KB 2), was die Parteien im Berufungsverfahren nicht infrage stellen. Mithin ist die Berufung nach Art. 308 Abs. 2 ZPO zulässig.

3. Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Begründen im Sinne von Art. 311 Abs. 1 ZPO bedeutet aufzuzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid fehlerhaft sei. Dieser Anforderung genügt es nicht, lediglich auf die vor erster Instanz vorgetragenen Vorbringen zu verweisen, diese bloss zu wiederholen oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise zu kritisieren (BGE 138 III 374 = Pra 2013 Nr. 4 E. 4.3.1; vgl. auch ZK1 2015 19 vom 16. Februar 2016 E. 2.a mit Hinw.).

Mit guten Gründen macht die Klägerin geltend, dass die Berufungsschriften den Begründungsanforderungen nicht genügten. Das Bezirksgericht March qualifizierte das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien, wonach die Klägerin den Beklagten versprach, bis zum Vorliegen einer Überbauungsbewilligung in der Liegenschaft bleiben zu können, als befristete Gebrauchsleihe im Sinne von Art. 305 ff. OR. Es hiess die Ausweisungsklage primär mit der Begründung gut, die Klägerin hätte den Vertrag nach Art. 309 Abs. 2 OR ausserordentlich kündigen dürfen. Sie habe nicht damit rechnen müssen, dass es sich beim fraglichen Wohnhaus um das xx Holzhaus der Region yy handle, das vor einer Sanierung unbewohnt und geräumt bauarchäologisch untersucht werden müsse. Diesbezüglich stellen die Berufungsführer die Frage, wie man ihnen vorwerfen könne, gewusst zu haben, dass man Abklärungen und neue Pläne machen müsse, wenn dies nicht einmal die Klägerin habe wissen können sollen. Sie bestreiten mithin nicht, dass die Klägerin zur Zeit der Vereinbarung der Gebrauchsleihe nicht davon wissen konnte, dass das Haus schützenswert war, beharren aber auf ihrem nicht gänzlich neuen Standpunkt (vgl. etwa Klageantwort Vi-act. A 2 S. 3 f.), dass sie bis zum Vorliegen einer Baubewilligung für die besagte gesamte Überbauung „E.________“ auf der Liegenschaft bleiben und diese nutzen dürften. Damit setzen sie sich aber nicht mit der Begründung der Vorinstanz auseinander, dass sich die Klägerin im Sinne von Art. 309 Abs. 2 OR auf einen unvorhergesehenen Fall berufen kann, weil das nunmehr schützenswerte Haus – was die Beklagten im Berufungsverfahren anerkennen – nicht mehr zu Gunsten der ursprünglich geplanten Überbauung abgerissen werden darf, sondern restauriert werden muss. Soweit die Beklagten insofern nur pauschal auf ihren schon erstinstanzlich vertretenen Standpunkt beharren, legen sie abgesehen von der Frage der Dringlichkeit (vgl. unten E. 4) nicht einmal rudimentär dar, inwiefern die Vorinstanz fehlerhaft den Eintritt eines unvorhergesehenen Falles bejaht haben soll. Insofern ist auf die Berufung nicht einzutreten (vgl. Kunz, ZPO-Rechtsmittel, 2013, Art. 311 ZPO N 92).

4. Ferner behaupten die Beklagten, dass die Klägerin das Haus trotz des unvorhergesehenen Heimatschutzfalles (vgl. dazu oben E. 2) nicht dringlich brauche. Im Moment sei eine Sanierung sicherlich nicht dringend nötig, da sie das Haus bewohnten und daran zur Instandhaltung Unterhaltsarbeiten verrichteten. Die Vorinstanz führte dazu aus, es sei verständlich und sachlich nachvollziehbar, dass die Klägerin das Wohnhaus zurückhaben möchte, damit sie die bauarchäologischen Untersuchungen endlich vornehmen lassen könne und bejahte den dringenden Eigenbedarf (angef. Urteil E. 4.9). Gerade die im Berufungsverfahren vorgetragene Absicht der Beklagten, zur Instandhaltung des Hauses Unterhaltsarbeiten verrichten zu wollen, zeigt die Dringlichkeit der bauarchäologischen Untersuchungen, um zu verhindern, dass die historisch bedeutungsvollen Elemente des Hauses und deren Schutz sichergestellt werden können. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Dringlichkeit des Eigenbedarfs zu solchen Untersuchungen und Sanierungen bejahte. Unter vorliegenden konkreten Umständen der unentgeltlichen Überlassung eines vermeintlichen Abrissobjektes leuchtet es zudem ein, dass die Klägerin, nachdem der Abriss des schützenswerten Hauses nicht mehr ohne weiteres möglich ist, eine andere einträgliche Verwendung des Gebäudes in einem „eigenen Baubereich“ sucht und die Ausweisung der Beklagten nicht mehr von einer einheitlichen Baubewilligung über die gesamte Liegenschaft abhängig sein kann. Zudem machen die Beklagten nicht geltend, dass sie früher als unter den ursprünglichen Umständen bzw. zur Unzeit die Liegenschaft verlassen müssten. Die Berufung ist in diesem Punkt daher abzuweisen.

5. Abgesehen von der eben behandelten Frage der Dringlichkeit des unvorhergesehenen Falles bejahte die Vorinstanz eventualiter das zur ausserordentlichen Kündigung alternativ ermächtigende Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne von Art. 309 Abs. 2 OR, weil die Beklagten der Klägerin den zu den notwendigen Gebäudeaufnahmen erforderlichen Zutritt zur Liegenschaft verweigerten (angef. Urteil E. 4.12). Dagegen bringen die Beklagten einzig in unzulässiger pauschaler Art und Weise vor, sich immer an den Vertrag mit der Klägerin gehalten und nie versucht zu haben, die Abklärungen für die Beurteilung des Heimatschutzes zu vereiteln. Damit setzen sie sich indes mit dem angefochtenen Urteil wiederum (vgl. schon oben E. 3) nur unzureichend auseinander, weshalb mangels sachbezogener Begründung auch in diesem Punkt auf die Berufung nicht einzutreten ist.

6. Zusammenfassend ist mithin auf die Berufung nicht einzutreten (vgl. oben E. 3 und 5). Abgesehen davon wäre sie, soweit die Dringlichkeit des Eigenbedarfs doch (entgegen E. 5) relevant wäre, abzuweisen (vgl. E. 4). Ausgangsgemäss werden die unterliegenden Berufungsführer prozesskostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 95 Abs. 1 lit. a und b ZPO; § 34 GebO;

§§ 2, 6 und 11 GebTRA);-

erkannt:

1. Die Berufung wird, soweit auf sie einzutreten ist, abgewiesen und das angefochtene Urteil bestätigt.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 2‘500.00 werden solidarisch den Berufungsführern auferlegt. Sie haben je Fr. 250.00 Vorschuss geleistet, so dass ihnen Fr 2‘000.00 in Rechnung gestellt werden.

3. Die Berufungsführer werden solidarisch verpflichtet, die Berufungsgegnerin mit Fr. 1‘500.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu entschädigen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; die Beschwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 36‘000.00.

5. Zufertigung an die Berufungsführer (je 1/R), Rechtsvertreter der Berufungsgegnerin (2/R) und die Vorinstanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, mit den Akten) und die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).

Namens der 1. Zivilkammer

Der Kantonsgerichtspräsident

Der Gerichtsschreiber

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12. September 2018 kau