ZK1 2016 8 - mietrechtliche Forderungen

Kantonsgericht Schwyz

1

Urteil vom 28. Februar 2017

ZK1 2016 8

Mitwirkend

Kantonsgerichtsvizepräsidentin lic. iur. Daniela Pérez-Steiner, Kantonsrichter Walter Christen, Pius Schuler, Jörg Meister und Josef Reichlin, Gerichtsschreiber lic. iur. Claude Brüesch.

In Sachen

1.****C.________,

2.****B.________, Kläger und Berufungsführer, beide vertreten durch Rechtsanwalt A.________,

gegen

D.________,

Beklagte und Berufungsgegnerin,

vertreten durch Rechtsanwältin E.________,

betreffend

Mietrechtliche Forderungen

(Berufunggegen das Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht Küssnacht vom 29. Dezember 2015, E2 2010 36);-

hat die 1. Zivilkammer,

nachdem sich ergeben:

A. Am 7. Dezember 1995 und 11. Dezember 2000 schlossen die Kollektivgesellschaft F.________ & G.________ (heute: D.________) als Vermieterin einerseits und C.________ und B.________ als Mieter andererseits Mietverträge betreffend das Einfamilienhaus an der X-strasse, wobei die Mietverträge in einen Wohnanteil (Kläger sind Mieter) und einen Büroanteil (B.________ ist Mieter) aufgeteilt wurden (Vi-KB 3 und 4).

B. In den Jahren 2009 und 2010 leiteten die Kläger bei der Schlichtungsstelle im Mietwesen des Bezirks Küssnacht vier verschiedene Schlichtungsverfahren ein (Vi-act. D/GA 8, S. 3-5). Am 22. September 2010 stellte die Schlichtungsstelle die Nichteinigung der Parteien fest und beschloss insbesondere eine Herabsetzung der Mietzinse für das Büro und für das Wohnhaus wegen verschiedener Mängel, die zu beseitigen seien (Vi-act. D/GA 8, S. 24 f.).

C. Mit Eingabe vom 4. Januar 2011 gelangten C.________ und B.________ an den Einzelrichter am Bezirksgericht Küssnacht und stellten gegen die D.________ folgende Rechtsbegehren:

1. Der Beklagte sei zu verpflichten, folgende Mängel am Mietobjekt vollumfänglich zu beseitigen:

- Schimmelpilz im Büro (inklusive Ursache)

- Risse Marmorböden und Keramikböden

- Wasserschaden an der Aussentreppe und bei Bürotrakt (inklusive Ursache)

- Badezimmer Duschkabine/Badezimmertür

- Diverse, ausstehende Malerarbeiten

- Dampfabzug Küche

- Haustür-Sonnerie

- Lampen (Halogenspots)

- Heizung (in Betrieb setzen der Seewasser-Wärmepumpe)

2. Bei untätig sein der Beklagten seien die Kläger zu ermächtigen, die genannten Mängel am Mietobjekt auf Kosten der Beklagten vollumfänglich beseitigen zu lassen; betreffend die Heizung sei die Beklagte bei untätig sein zu verpflichten, den Klägern die durch das Notsystem verursachten zusätzlichen Stromkosten zu entschädigen.

3. Der Nettomietzins sei angemessen herabzusetzen, und zwar vom Februar 2009 bis September 2010 um insgesamt mindestens 15 % und ab Oktober 2010 bis zur vollständigen Beseitigung der Mängel um insgesamt noch mindestens 10 %.

4. Der Einzelrichter habe im Sinne des Antrags Ziff. 3 über die

Herausgabe der ab Februar 2010 auf dem Hinterlegungskonto der Schlichtungsbehörde Küssnacht eingezahlten Mietzinse zu befinden.

5. Ab 1. März 2010 sei der Nettomietzins zusätzlich um mindestens 11 % herabzusetzen (infolge Mietzinsherabsetzungsbegehren gemäss Art. 270a OR).

6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten.

Am 15. März 2011 reichte die Beklagte die Klageantwort ein mit folgenden Anträgen:

1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen.

2. Es sei die Schlichtungsbehörde anzuweisen, die hinterlegten Mietzinse vollumfänglich an die Beklagte herauszugeben.

3. Im Sinne einer vorsorglichen Massnahme nach Art. 261 ZPO sei die Schlichtungsbehörde anzuweisen, mindestens 85 % der in der Zeit vom Februar 2010 bis 30. November 2010 hinterlegten Mietzinse, das heisst, Fr. 38‘250.00, an die Beklagte herauszugeben.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Kläger.

Mit Verfügung vom 21. Februar 2012 hiess der Gerichtspräsident am Bezirksgericht Küssnacht das Massnahmebegehren teilweise gut und wies die Schlichtungsbehörde des Bezirks Küssnacht an, Fr. 35‘000.00 an die Beklagte herauszugeben.

Am 21. Juni 2012 fand eine mündliche Verhandlung mit vorgängigem Augenschein im Mietobjekt statt. Die anschliessenden Vergleichsgespräche blieben ohne Erfolg.

Mit Replik vom 18. Oktober 2012 und Duplik vom 4. Dezember 2012 hielten die Parteien im Wesentlichen an ihren bisherigen Rechtsbegehren fest. In Ergänzung des Klageantrags Ziffer 5 verlangten die Kläger, dass der Mietzins wegen Senkung des Referenzzinssatzes von 3.5 % auf 2.25 % (statt auf 3 %) herabzusetzen sei.

Am 10. und 25. Januar 2013 reichten die Parteien je eine weitere Stellungnahme ein.

Im Rahmen des Beweisverfahrens reichte der gerichtlich bestellte Gutachter H.________ am 6. März 2014 seinen K.________ Bericht betr. vorsorgliche Beweisführung ein (Vi-act. D/GA 69), wozu die Parteien am 2. April 2014 und 12. Mai 2014 Stellung nahmen (Vi-act. GA 76 und 80).

Mit Urteil vom 29. Dezember 2015 erkannte der Einzelrichter am Bezirksgericht Küssnacht Folgendes:

1. In teilweiser Gutheissung der Klage wird der Mietzins infolge Mängeln wie folgt herabgesetzt:

1. Mietzins für das Büro:

1. um 2 % wegen Feuchtigkeitsschäden im Büro/an der Aussenwand beim Bürotrakt ab Februar 2009 bis zur Behebung dieser Mängel.

Für die Zeit vom 01.02.2009-31.12.2015 ergibt dies einen herabgesetzten Betrag von insgesamt Fr. 2‘422.15 [(13 Mt. x 2 % von Fr. 1‘500.00) + (70 Mt. x 2 % von Fr. 1‘451.55)].

2. um 2 % wegen Wasserschäden an der Aussentreppe/beim Vorplatz an der Wand des Wohngebäudes ab Februar 2009.

Für die Zeit vom 01.02.2009-31.12.2015 ergibt dies einen herabgesetzten Betrag von insgesamt Fr. 2‘422.15 [(13 Mt. x 2 % von Fr. 1‘500.00) + (70 Mt. x 2 % von Fr. 1‘451.55)].

1.2 Mietzins für das Wohnhaus:

a)um 5 % ab Februar 2009 (d.h. 3 % wegen Rissen in den Marmor- und Keramikplatten sowie 2 % wegen Wasserschäden an der Aussentreppe/beim Vorplatz an der Wand des Wohngebäudes).

Für die Zeit vom 01.02.2009-31.12.2015 ergibt dies einen herabgesetzten Betrag von insgesamt Fr. 12‘110.85 [(13 Mt. x 5 % von Fr. 3‘000.00) + (70 Mt. x 5 % von Fr. 2‘903.10)].

2. um 1/3 % wegen abgeblätterter Farbe an der Badezimmertür ab Februar 2009 bis zur Behebung dieses Mangels.

Für die Zeit vom 01.02.2009-31.12.2015 ergibt dies einen herabgesetzten Betrag von insgesamt Fr. 807.40 [(13 Mt. x 1/3 % von Fr. 3‘000.00) + (70 Mt. x 1/3 % von Fr. 2‘903.10)].

3. um 2/3 % wegen undichter Duschkabine ab Februar 2009 bis 20.10.2010.

Für die Zeit vom 01.02.2009-20.10.2010 ergibt dies einen herabgesetzten Betrag von insgesamt Fr. 408.25 [(13 Mt. x 2/3 % von Fr. 3‘000.00) + (7.66 Mt. x 2/3 % von Fr. 2‘903.10)].

2. Hinsichtlich der Mängelbeseitigung gilt, in teilweiser Gutheissung der Klage, was folgt:

1. Die Beklagte wird verpflichtet, innert drei Monaten nach Rechtskraft dieses Urteils folgende Mängel zu beseitigen:

1. Feuchtigkeitsschäden im Büro sowie an der Aussenwand beim Bürotrakt;

2. Feuchtigkeitsschaden an der Badezimmertüre (abgeblätterte Farbe).

2.2 Sollte die Beklagte diese Mängel nicht innert der vorstehend angesetzten Frist behoben haben, haben die Kläger das Recht, diese Mängel auf Kosten der Beklagten beseitigen zu lassen.

3. Hinsichtlich der Herabsetzung des Mietzinses infolge Veränderung des Referenzzinssatzes gilt, in teilweiser Gutheissung der Klage, was folgt:

1. Ab dem 01.03.2010 wird der monatliche Nettomietzins infolge Senkung des Referenzzinssatzes auf 3 % um 3.23 % auf insgesamt Fr. 4‘354.65 (Fr. 1‘451.55 für die Büromiete und Fr. 2‘903.10 für die Wohnungsmiete) herabgesetzt.

2. Für die Büromiete ergibt dies für die Zeit vom 01.03.2010 bis 31.12.2015 einen herabgesetzten Betrag von insgesamt Fr. 3‘391.50 [(70 Mt. x Fr. 1‘500.00) – (70 Mt. x Fr. 1‘451.55)].

Die Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger Ziff. 1 (B.________) diesen Betrag (von Fr. 3‘391.50) innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils zu bezahlen.

3.3 Für die Wohnungsmiete ergibt dies für die Zeit vom 01.03.2010 bis 31.12.2015 einen herabgesetzten Betrag von insgesamt Fr. 6‘783.00 [(70 Mt. x Fr. 3‘000.00) – (70 Mt. x Fr. 2‘903.10)].

Die Beklagte wird verpflichtet, den Klägern Ziff. 1 (B.________) und Ziff. 2 (C.________) diesen Betrag (von Fr. 6‘783.00) innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils zu bezahlen.

4. Ab dem 01.01.2016 ist der gemäss Dispositivziff. 3 vorstehend reduzierte Mietzins von insgesamt Fr. 4‘354.65 (Fr. 1‘451.55 für die Büromiete und Fr. 2‘903.10 für die Wohnungsmiete) zu bezahlen, wobei er im Sinne von Dispositivziff. 1 vorstehend entsprechend zu reduzieren ist.

5. Die Schlichtungsbehörde im Mietwesen des Bezirks Küssnacht wird hiermit angewiesen, ab ihrem Hinterlegungskonto unter den nachgenannten Modalitäten folgende Beträge herausgeben:

5.1 Innert 30 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils:

a) dem Kläger Ziff. 1 (B.________): Fr. 4‘844.30,

b) den Klägern Ziff. 1 (B.________) und

Ziff. 2 (C.________): Fr. 13‘326.50,

3. der Beklagten (D.________) : Fr. 9‘279.20.

5.2 gegen (durch die Beklagte vorzunehmende) Vorlage der Handwerkerrechnung/en sowie der Zahlungsnachweise für die entsprechende/n Rechnung/en zur Beseitigung der (sub Dispositivziff. 2 vorstehend genannten) Mängel:

a) der Beklagten (D.________): Fr. 10‘000.00.

6. In weitergehendem Umfange wird die Klage im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

7. Hinsichtlich der Prozesskosten, d.h. der Gerichtskosten und der Parteientschädigung, wird im Sinne der Erwägungen was folgt angeordnet:

a) Die Gerichtskosten werden gesamthaft auf Fr. 28‘500.00 (inkl. Ausfertigungs- und Redaktionskosten sowie einschliesslich der Expertenkosten von Fr. 19‘007.05) festgesetzt.

Diese Kosten werden zu ¾ (= Fr. 21‘375.00) den Klägern und zu ¼ (= Fr. 7‘125.00) der Beklagten auferlegt. Die Kosten werden jedoch vollumfänglich über die von den Klägern geleisteten und bislang noch nicht abgerechneten Kostenvorschüsse (von Fr. 28‘500.00) bezogen, unter gleichzeitiger Einräumung des Rückgriffsrechts im Umfang von Fr. 7‘125.00 auf die Beklagte.

b) Unter dem Aspekt der Parteientschädigung werden die Kläger verpflichtet, die Beklagte mit insgesamt Fr. 6‘000.00 (inkl. Spesen, Barauslagen und MWST) ausserrechtlich zu entschädigen.

8.[Rechtsmittel.]

9. [Zustellung.]

D. Gegen dieses Urteil erhoben die Kläger mit Eingabe vom 1. Februar 2016 Berufung und Beschwerde mit folgenden Rechtsbegehren (KG-act. 1, S. 2 f.):

Berufung

1. Es seien die Ziffern 5, 6 und 7 des angefochtenen Urteils aufzuheben und die Ziffern 1 und 2 gemäss Rechtsbegehren 2 und 3 zu ergänzen.

2. Es sei die Berufungsbeklagte und Beschwerdegegnerin in Gutheissung der Klage und Ergänzung der Ziffer 2 zu verpflichten, innert drei Monaten nach Rechtskraft dieses Urteils zusätzlich zu den in Ziffern 2.1, a) und b) genannten Mängeln folgende Mängel zu beseitigen:

c) Risse in den Marmorplatten und Keramikböden;

d) Feuchtigkeitsschaden an der Aussentreppe sowie beim Vorplatz an der Wand des Wohngebäudes;

e) Heizung durch Inbetriebnahme des Heizsystems mit der Seewasser-Wärmepumpe (Waterkotte TX 5101 VKZ oder ähnlich).

3. Es sei der Mietzins wegen Heizmangel in Ergänzung der in Ziffer 1 genannten Mängel und Mietzinsherabsetzungen in 1.1 und 1.2 zusätzlich herabzusetzen; 1.1 c) bzw. 1.2 d) um 3 % ab 1.1.2001 bis zur Behebung dieses Mangels.

4. Eventualiter: Es sei das Verfahren an die Vorinstanz zur Ergänzung des Sachverhaltes und Neuentscheidung zurückzuweisen.

5. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MWST zu Lasten der Berufungsbeklagten und Beschwerdegegnerin.

Beschwerde

1. Es sei die Ziffer 7 des Urteils (Kosten und Entschädigung) aufzuheben.

2. Die Expertenkosten in der Höhe von Fr. 19‘007.05 seien vollumfänglich der Berufungsbeklagten und Beschwerdegegnerin aufzuerlegen.

3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MWST zu Lasten der Berufungsbeklagten.

Mit Berufungsantwort vom 8. März 2016 trägt die Beklagte auf Abweisung der Berufung und Beschwerde an, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Kläger (KG-act. 10);-

in Erwägung:

1. a) Nach Art. 404 Abs. 1 ZPO gilt für Verfahren, die bei Inkrafttreten dieses Gesetzes rechtshängig sind, das bisherige Verfahrensrecht bis zum Abschluss vor der betroffenen Instanz. Gemäss überwiegender Lehre und herrschender bundesgerichtlicher Rechtsprechung beurteilt sich der Begriff der „Rechtshängigkeit“ nicht nach altem kantonalem Prozessrecht, sondern nach der neuen eidgenössischen Zivilprozessordnung und somit nach Art. 62 Abs. 1 ZPO (BGer, Urteil 4A_306/2013 vom 31. Juli 2013, E. 2.2; BGE 140 II 298 E. 5.2 S. 301), wonach bereits die Einreichung eines Schlichtungsgesuches Rechtshängigkeit begründet. Die Kläger leiteten in den Jahren 2009 und 2010 bei der Schlichtungsstelle im Mietwesen des Bezirks Küssnacht die Schlichtungsverfahren ein (Vi-act. D/GA 8, S. 3-5). Wurde somit das Verfahren vor dem Inkrafttreten der Schweizerischen Zivilprozessordnung (1. Januar 2011, vgl. Bundesratsbeschluss vom 31. März 2010, AS 2010 1836) rechtshängig gemacht, war für das Verfahren vor dem Einzelrichter am Bezirksgericht Küssnacht das alte Verfahrensrecht des Kantons Schwyz anzuwenden.

b)Für die Rechtsmittel gilt das Recht, das bei der Eröffnung des Entscheides in Kraft ist (Art. 405 Abs. 1 ZPO). Da das angefochtene Urteil der Vor-instanz am 29. Dezember 2015 und somit nach dem 1. Januar 2011 eröffnet wurde, ist für das vorliegende Berufungsverfahren die eidgenössische Zivilprozessordnung anzuwenden.

2.a) Die Kläger erheben gegen das Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht Küssnacht in materieller Hinsicht Berufung und bezüglich der Verteilung der Kosten für das Gutachten der J.________AG von Fr. 19‘007.05 als Teil der Gerichtskosten Beschwerde (KG-act. 1, S. 4 ff. Rz 12 ff. und S. 8 ff.

Rz 31 ff.).

Die Beklagte wendet ein, da der angefochtene Entscheid berufungsfähig sei, sei nicht nur der Sachentscheid, sondern auch die Kostenregelung im Berufungsverfahren zu überprüfen (KG-act. 10, S. 2 f. Ziff. 3).

b) Es ist unbestritten und aufgrund Art. 308 ZPO offensichtlich, dass gegen das Urteil der Erstinstanz Berufung erhoben werden kann, da die Kläger den Streitwert mit insgesamt Fr. 75‘000.00 und die Vorinstanz diesen mit mindestens Fr. 200‘000.00 beziffern (angef. Urteil, E. 7b S. 44 f.). Daher ist auch der Kostenentscheid mit Berufung anfechtbar. Denn nach Art. 110 ZPO kann der Kostenentscheid *selbständig * (hervorgehoben durch den Gerichtsscheiber) nur mit Beschwerde angefochten werden. Kostenentscheide können aber mit der Hauptsache angefochten werden (Rüegg, in: Spühler/Tenchio/Infanger, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2013, N 1 zu Art. 110 ZPO; Jenny, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2016, N 2 zu Art. 110 ZPO), vorliegend also mit Berufung.

3. Gemäss Augenscheinprotokoll vom 21. Juni 2012 sind im Wohn- und Esszimmer feine Quer- und Längsrisse in den Marmor- und Keramikböden durch den ganzen Raum in Richtung Hausachse von Auge gut sichtbar, und zwar nicht nur dann, wenn man sich bückt oder nach ihnen sucht. Die Risse sind mit der Hand kaum wahrnehmbar bzw. die Bodenoberfläche ist trotz Rissen glatt; es hat also keine scharfen Kanten bzw. Absplitterungen. Auch in der Küche, in den beiden Kinderzimmern und im Elternschlafzimmer sind feine Risse in den Marmorplatten zu sehen, deren Oberfläche aber glatt ist. Einzig in der Sauna weisen vereinzelte Keramik-Bodenplatten Haarrisse auf, die zum Teil spürbar sind (Vi-act. D/GA 30a; angef. Urteil, E. 2d/bb S. 15 f.).

a) Die Vorinstanz führt diesbezüglich aus, auch von den spürbaren Haarrissen bei vereinzelten Keramik-Bodenplatten in der Sauna ginge keine Verletzungsgefahr aus, weshalb der vorausgesetzte Gebrauch des Mietobjekts weder ausgeschlossen noch erheblich beeinträchtigt werde. Diese ästhetisch wahrnehmbaren Mängel würden aber die allgemeine Wohnqualität in einem gewissen Masse beeinträchtigen und das Mietobjekt weise nicht die Qualität auf, die der Mieter eigentlich erwarten dürfe, nachdem die Böden auf Wunsch der Kläger verlegt worden seien und sie aufgrund dieser Mehrinvestitionen einen höheren Mietzins bezahlen würden. Der Mangel sei als mittelschwer zu qualifizieren. Die von der Schlichtungsbehörde beschlossene Herabsetzung um 3 % erscheine angemessen (angef. Urteil, E. 6d/bb S. 43 und Dispositivziff. 1.2a). Dagegen sei die von den Klägern verlangte Beseitigung dieses Mangels durch Auswechslung der Platten für die Beklagte nicht zumutbar, da damit unverhältnismässig hohe Kosten verbunden wären (angef. Urteil, E. 2d/bb-dd S. 15-17 und Dispositivziff. 2).

b) Keine Partei ficht die von der Vorinstanz bestätigte Mietzinsherabsetzung von 3 % an (vgl. KG-act. 1, S. 1 und S. 4 Rz 12; KG-act. 10, S. 2). Die Kläger verlangen aber die Auswechslung der Bodenplatten. Zur Begründung führen sie im Wesentlichen aus, es sei ein grosser Anteil bzw. ca. 70 Marmor- und 18 Keramikplatten von den Rissen und Absplitterungen betroffen, weshalb die Vorinstanz zu Recht einen mittelschweren Mangel festgestellt und eine Herabsetzung des Mietzinses von 3 % vorgenommen habe. Dieser Mangel beeinträchtige zweifelsohne den vorausgesetzten Gebrauch der Mietsache, da bei Verlegung der Böden mit Marmorplatten nicht das verletzungsfreie Betreten und Benutzen des Bodens, sondern der ästhetische Genuss im Vordergrund stehe, welcher ausgeschlossen sei, wenn die Marmorplatten Rissbildungen und Absplitterungen aufwiesen. Bei Vorliegen mittelschwerer Mängel hätten die Mieter Anspruch auf Beseitigung, auch wenn keine Verletzungsgefahr bestehe. Die Wohnung wäre mit diesem Mangel trotz Reduktion des Mietzinses für einen neuen Mieter nicht vermittelbar. Daher müssten diese Mängel behoben bzw. die Bodenplatten innert einer Frist von drei Monaten ausgewechselt werden (KG-act. 1, S. 4-6 Rz 12-19).

Die Beklagte wendet ein, die Kläger verlangten im Grunde den Ersatz sämtlicher Bodenbeläge im ganzen Haus. Es würde bestritten, dass die Marmorböden irgendwelche Absplitterungen aufweisen würden. Da sich die Bodenflächen trotz Haarrissen glatt anfühlen würden, wären die Kosten für deren Beseitigung unzumutbar hoch. Es lägen nur geringe ästhetische Mängel vor, welche die Gebrauchstauglichkeit und Wohnqualität nicht beeinträchtigten. Die Kläger würden den Marmorboden seit nunmehr 20 Jahren benutzen, weshalb sich eben gewisse Alterserscheinungen zeigen würden (KG-act. 10, S. 6 f.).

c)Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er insbesondere verlangen, dass der Vermieter den Mangel beseitigt oder den Mietzins verhältnismässig herabsetzt (Art. 259a lit. a und b OR). Diese Bestimmung enthält keinen Hinweis auf das Verhältnis zwischen den dem Mieter zustehenden Mängelrechten bzw. Mängelrechtsbehelfen in den Art. 259b ff. OR. Grundsätzlich stehen die in Art. 259a OR gleichberechtigt aufgezählten Mängelrechte nebeneinander und schliessen sich nicht aus (Higi, Zürcher Kommentar, 1994, N 13 zu Art. 259a OR; Weber, in: Spühler/Tenchio/Infanger, a.a.O., N 1a zu Art. 259a OR; SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 2008, N 5 zu Art. 259a OR; BGer, Urteil 5P.360/2001 vom 14. Dezember 2001, E. 4b; Lachat/Roy, Das neue Mietrecht für die Praxis, 2009, S. 165 Rz 11/1.8), zumindest dort, wo sie keinen doppelten Effekt auslösen. Beseitigt z.B. der Mieter den bestehenden und gerügten Mangel, darf er nicht verlangen, dass der Mietzins zusätzlich herabgesetzt wird (Giger, in: Hausheer/Walter, Berner Kommentar, 2015, N 8 zu Art. 259a OR). Der Mieter kann je nach den Umständen gleichzeitig die Beseitigung des Mangels, die Herabsetzung des Mietzinses und Schadenersatz verlangen sowie den Mietzins hinterlegen (Lachat/Roy, a.a.O., S. 165 Rz 11/1.8). Dem Beseitigungsanspruch kann insbesondere die nicht leichthin anzunehmende Unzumutbarkeit der Mängelbehebung entgegenstehen (Weber, a.a.O., N 4 zu Art. 259b OR; Higi, a.a.O., N 11 zu Art. 259b OR; SVIT-Kommentar, a.a.O., N 9 zu Art. 259b OR; Giger, a.a.O., N 10 zu Art. 259b OR; Lachat/Roy, a.a.O., S. 167 Rz 11/2.2). Der Mieter verliert seinen Anspruch auf Mängelbeseitigung, wenn die Kosten für die notwendigen Arbeiten unverhältnismässig wären (BGer, Urteil 4A_244/2009 vom 7. September 2009, E. 3.1). Ein Mangel an der Mietsache kann auch ästhetischer Natur sein, da der Mieter damit rechnen darf, dass das äussere Erscheinungsbild der Mietsache einem normalen Standard entspricht. Vorausgesetzt ist indessen, dass ein solcher Mangel den Gebrauch der gemieteten Sache einschränkt oder beeinträchtigt (BGer, Urteil 4A_337/2015 vom 27. Januar 2016, E. 7.4.3).

d)Fest steht, dass im Wohn- und Esszimmer, in der Küche und in drei weiteren Zimmern die Marmor- und Keramikböden feine Quer- und Längsrisse aufweisen, die von Auge gut sichtbar sind (vgl. Fotos in Vi-KB 15, S. 5), aber eine glatte Oberfläche haben. Einzig in der Sauna weisen vereinzelte Bodenplatten Haarrisse auf, die zum Teil spürbar sind. Von ihnen geht aber offensichtlich keine Verletzungsgefahr aus (vgl. E. 3 Ingress vorne). Nach dem unbestrittenen Vorbringen der Kläger ist ein Grossteil bzw. sind rund 70 Marmorplatten (Wohn- und Esszimmer, Küche und drei weitere Zimmer) und 18 Keramikplatten (Saunaraum/Bad) vom Mangel betroffen. Wegen der mangelhaften Marmor- und Keramikplatten gewährte die Vorinstanz den Klägern ab Februar 2009 eine Mietzinsherabsetzung von 3 %, welche im Berufungsverfahren unbestritten blieb (vgl. E. 3a vorne).

Den Ausführungen der Parteien zufolge sind die Bodenplatten heute über 20 Jahre alt (Vi-act. A/I, S. 7; KG-act. 10, S. 6 f.). Gleiches ergibt sich aus den Akten. Das Mietobjekt, ein dreigeschossiges Wohnhaus, das direkt am Vierwaldstättersee in Küssnacht liegt (vgl. Vi-BB 19), wurde im Jahre 1995 erbaut (Vi-act. D/GA 69, S. 3 und 5). Im vorinstanzlichen Verfahren blieb das Vorbringen der Beklagten unbestritten, wonach die Lebensdauer von Marmorplatten 30 Jahre betrage (Vi-act. A/II, S. 8; Vi-act. A/III, S. 7). Für Keramikplatten kann dieselbe Lebensdauer aus Lebensdauertabellen herangezogen werden (vgl. www.mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/ratgeber-mietrecht/unterla-gen-tools/lebensdauertabelle). Die Platten haben grundsätzlich also noch eine langjährige Lebensdauer. Der monatliche Mietzins für dieses Haus betrug im Jahre 1996 insgesamt Fr. 5‘250.00 (Vi-KB 3) und reduzierte sich in mehreren Schritten bis 2003 auf total Fr. 4‘500.00 (Vi-KB 4-7). Zufolge fehlender Parteivorbringen sind die Kosten für den Ersatz der mangelhaften Platten nicht bekannt. Zwar sollen vor Jahren bereits einzelne Marmorplatten ersetzt worden sein (Vi-KB 15, S. 5). Indessen ist fraglich, ob sich heute noch (neue) Platten finden liessen, mit denen sämtliche mangelhaften Marmor- und Keramikplatten ersetzt werden könnten oder ob mangels gleichfarbiger Platten nicht sämtliche Bodenbeläge zu ersetzen wären. So oder anders entstünden unverhältnismässig hohe Kosten, weil gemäss den Klägern rund 70 Marmor- und 18 Keramikplatten auszuwechseln wären (vgl. vorangehender Absatz) und der Richtpreis für den Ersatz von Marmorplatten Fr. 200.00 pro m2 und jener für Keramikplatten Fr. 125 pro m2 beträgt (vgl. www.mieterverband.ch/mv/miet-recht-beratung/ratgeber-mietrecht/unterlagen-tools/Lebensdauertabelle). Aus diesen Gründen gelangt das Kantonsgericht zum Schluss, dass die Kläger keinen Anspruch auf eine Ersetzung der Marmor- und Keramikplatten haben, zumal auch bei den Bodenplatten mit zum Teil spürbaren Haarrissen nicht von einer Verletzungsbefahr ausgegangen werden kann.

4. Es ist aufgrund des Augenscheinprotokolls vom 21. Juni 2012 erstellt, dass folgende Wasserschäden vorliegen (Vi-act. D/GA 30a; angef. Urteil, E. 2e/bb S. 18):

Bereich Aussentreppe:

- Aussenwand im Treppenbereich zum Sitzplatz/Wintergarten: Farbe blättert ab; an der Decke sind Rostflecken und Farbabblätterungen sichtbar.

- Aussentreppe wurde vor zwei Jahren saniert; es fehlen aktuell nun wieder drei Stirnplatten.

- Am Fuss der Treppe ist ein Feuchtigkeitsfleck in der Grösse eines Dreiecks mit einer Grundseite und einer Höhe von je ca. 60 cm sichtbar.

- Abblättern des Verputzes im Eingangsbereich, links und rechts der Türe, wodurch der Beton sichtbar wird.

Bürotrakt:

Feuchtigkeitsflecken an der Aussenhausfassade bei der Hausecke beim Bürotrakt und oberhalb der Bürotüre aussen.

Dies wird bestätigt durch den K.________ Bericht Nr. xxx vom 6. März 2014. Es kann diesbezüglich auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (vgl. § 45 Abs. 5 JG; angef. Urteil, E. 2e/cc S. 18 f.).

a)Die Vorinstanz gelangt zum Schluss, dass die Mängel an der Aussentreppe, beim Vorplatz an der Wand des Wohngebäudes sowie an der Aussenwand beim Bürotrakt das äussere Erscheinungsbild der Mietsache, wozu auch die Umgebung zähle, soweit sie zum Objekt gehöre, beeinträchtige und eine Herabsetzung des gesamten Mietzinses i.S.v. Art. 259a Abs. 2 lit. b OR um 2 % rechtfertige, und zwar ab Februar 2009 (angef. Urteil, E. 2e/dd und ee S. 19-21). Insoweit blieb das angefochtene Urteil unangefochten (vgl. KG-act. 1, S. 6 Rz 20; KG-act. 10, S. 7).

b) Die Vorinstanz bejaht einen Beseitigungsanspruch der Kläger i.S.v. Art. 259a Abs. 1 lit. a OR hinsichtlich des Feuchtigkeitsschadens bei der Aussenwand des Bürotraktes. Sie verneinte indessen einen solchen Anspruch bezüglich der Mängel an der Aussentreppe und beim Vorplatz an der Wand des Wohngebäudes mit der Begründung, die volle Mängelbehebung sei nach Treu und Glauben für die Vermieterschaft in finanzieller Hinsicht unzumutbar, da gemäss dem Experten Sanierungsarbeiten in der Höhe von Fr. 23‘000.00 (Aussentreppe) bzw. Fr. 12‘000.00 (Absprengung von Verputz an der Fassade beim Vorplatz an der Wand des Wohngebäudes) erforderlich wären. Diese Mängel würden nicht (wie die Feuchtigkeitsschäden im Büro) den Innenbereich des Mietobjekts bzw. den Wohnbereich der Kläger beschlagen, sondern seien lediglich in einem Teil des äusseren Durchgangsbereiches (Umgebung) anzutreffen (angef. Urteil, E. 2e/cc und ff S. 18 f. und 21).

aa)Die Kläger beantragen, es sei der Feuchtigkeitsschaden an der Aussentreppe sowie beim Vorplatz an der Wand des Wohngebäudes zu beseitigen (KG-act. 1, S. 2, Antrag-Ziff. 2.1d). Sie bringen vor, die Vorinstanz begründe nicht, weshalb die Beseitigung dieser Mängel für die Beklagte unzumutbar sein sollte. Die vom Gutachter auf Fr. 12‘000.00 bzw. Fr. 23‘000.00 geschätzten Sanierungskosten seien nicht übermässig, da der Nutzen der Mängelbeseitigung (Herbeiführung eines dem normalen Standard entsprechendes äusseren Erscheinungsbildes) bei weitem die finanziellen Interessen der Beklagten überwiege. Auch sei die Unterscheidung zwischen Wohnraum und Umgebung irrelevant, da mietrechtlich keine Anknüpfungsmomente für eine solche unterschiedliche Behandlung der Gesamtmietsache vorgesehen sei (KG-act. 1, S. 6 f. Rz 22-25).

Die Beklagte hält den Entscheid der Vorinstanz als richtig. Die Beklagte habe bereits im Jahre 2010 eine vollständige Sanierung inkl. Abdichtung und Ersatz der Granitplatten vorgenommen. Es sei ihr nicht zuzumuten, den Aussenbereich des Hauses alle sechs Jahre vollumfänglich zu sanieren. Es dürfte gerichtsnotorisch sein, dass Immobilien, die direkt an einem Gewässer lägen, stets gewisse Feuchtigkeitsprobleme aufweisen würden, die anderswo nicht auftreten würden.

bb)Gemäss K.________ Bericht Nr. xxx vom 6. März 2014 betreffen die Wasserschäden die Aussenwand und die Decke beim Treppenabgang zum Wintergarten, die Aussentreppe, den Granitbelag der Aussentreppe sowie den Verputz links und rechts der Eingangstüre (Vi-act. D/GA 69, S. 10-16, Bilder 13-16, 18-22, 24 und 28 f.). Im Bericht wird festgehalten, dass zum einen die Sanierung der Ursachen der Mängel und die Behandlung der betroffenen Oberflächen an der Aussentreppe und vor dem Büro einen Aufwand von Fr. 6‘000.00 und am Treppenbelag einen solchen von Fr. 17‘000.00 erfordert (Vi-act. D/GA 69, S. 32 f. Ziff. 7.2c und d sowie S. 43 Ziff. 2.1d und 2.2c). Zum anderen sind für die Beseitigung der Ursache der Mängel an der Fassade beim Vorplatz an der Wand des Wohngebäudes und deren Oberflächensanierung Auslagen von Fr. 12‘000.00 nötig (Vi-act. D/GA 69, S. 44 Ziff. 2.3c).

Da die Feuchtigkeitserscheinungen den Aussenbereich des Mietobjekts betreffen, kann zwar nicht derselbe Massstab wie bei den für Wohnzwecken vorgesehenen Räumen angesetzt werden. Indessen sind diese Wasserschäden erheblich. Sie sind grundsätzlich und im Besonderen, d.h. im vorliegenden, über einen erhöhten Standard verfügenden Mietobjekt nicht hinzunehmen. Ausserdem ist davon auszugehen, dass die Schäden laufend weiter zunähmen, falls die entsprechenden Ursachen nicht mittels adäquater Sanierungsmassnahmen behoben würden. Insoweit ist bei der Aussentreppe zufolge der fehlenden Blenden ein mögliches Sicherheitsrisiko nicht ausser Acht zu lassen. Die Sanierungskosten von total Fr. 35‘000.00 sind, gesamthaft betrachtet, zwar nicht unerheblich. Im Einzelnen sind die vom Experten veranschlagten Kostenpositionen indes nicht als unverhältnismässig hoch zu qualifizieren. Dies umso mehr, als damit sämtliche Wasserschäden (inkl. deren Ursachen) an den genannten Stellen des Mietobjektes behoben werden könnten. Insoweit ist die Höhe der gesamten Sanierungskosten zu relativieren. Daher hält das Kantonsgericht dafür, dass die Kläger – entsprechend ihrem Rechtsbegehren – auch hinsichtlich der Mängel an der Aussentreppe und beim Vorplatz an der Wand des Wohngebäudes einen Beseitigungsanspruch haben, da – wie gesagt – die betreffenden einzelnen Kosten der Beklagten im Vergleich zum Interesse der Kläger auf eine Behebung der erwähnten erheblichen Mängel objektiv betrachtet nicht unverhältnismässig hoch erscheinen. Die Kläger müssen sich wegen dieser Mängel und zufolge des Mangels an der Aussenwand beim Bürotrakt nicht mit der vorinstanzlich gesprochenen Mietzinsreduktion von 2 % zufrieden geben. Daher ist die Beklagte zu verpflichten, innert drei Monaten nach Rechtskraft dieses Urteils ebenfalls die Feuchtigkeitsschäden an der Aussentreppe und beim Vorplatz an der Wand des Wohngebäudes zu beseitigen. Insoweit ist Dispositivziff. 2.1 des angefochtenen Urteils zu ergänzen.

5. Die Vorinstanz weist das klägerische Rechtsbegehren ab, wonach die Heizung (nachträglich installiertes Notsystem) zu beseitigen und die Seewasser-Wärmepumpe in Betrieb zu nehmen sei. Zur Begründung führt die Erstinstanz aus, die Parteien hätten am 20. Dezember 2000 eine Vereinbarung abgeschlossen, worin sie abgemacht hätten, dass die Heizung auf Wunsch der Mieter elektrisch betrieben und eine einmalige Mietzinsreduktion von Fr. 3‘300.00 gewährt werde (angef. Urteil, E. 2l S. 27 f.).

a)aa) Die Kläger bringen im Berufungsverfahren vor, sie hätten die Vereinbarung vom 20. Dezember 2000 nicht unterzeichnet, weshalb diese nicht gültig zustande gekommen sei. Selbst wenn besagte Vereinbarung abgeschlossen worden wäre, gelte die vereinbarte Mietzinsreduktion von pauschal Fr. 3‘300.00 nur für die Jahre 1999 und 2000. Die Vorinstanz sei auf zahlreiche Vorbringen nicht eingegangen, woraus zu schliessen sei, dass das Heiznotsystem einen mittelschweren Mangel darstelle. Daher sei dieses durch ein bewilligtes Heizsystem zu ersetzen, das dem bei Mietbeginn vertraglich zugesicherten, installierten Wärmepumpen-Heizsystem entspreche. Bis zur Behebung dieses Mangels sei der Mietzins um 3 % zu reduzieren. Da die Vor-instanz sich mit dem klägerischen Vorbringen zur Mängelbeseitigung und Mietzinsreduktion nicht auseinandergesetzt habe, sei eventualiter der angefochtene Entscheid aufzuheben sowie zur Ergänzung des Sachverhalts und zur Neuentscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen (KG-act. 1, S. 7 f. Rz 26-30).

Die Beklagte hält dem entgegen, die Parteien hätten mit Vereinbarung vom 20. Dezember 2000 abgemacht, dass die Heizung auf Wunsch der Mieter für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses elektrisch betrieben werde. In dieser Vereinbarung seien den Klägern ebenfalls Mietzinssenkungen gewährt worden. Diesbezüglich hätten sich die Kläger auf die Vereinbarung berufen und diese als Vi-KB 5 bzw. 21 ins Recht gelegt. Das klägerische Vorbringen, wonach die Vereinbarung mangels Unterzeichnung durch die Kläger nicht zustande gekommen sei, sei krass rechtsmissbräuchlich. Die Kläger hätten auch zu keinem Zeitpunkt geltend gemacht, dass die Heizung nicht funktioniere bzw. das Mietobjekt zu wenig warm sei (KG-act. 10, S. 8).

bb)Die Kläger führten im vorinstanzlichen Verfahren aus, auf ihr Begehren sei der Mietzins mit Zusatzvereinbarung vom 20. Dezember 2000 auf total Fr. 4‘839.00 gesenkt worden. Sie reichten die betreffende Zusatzvereinbarung als Vi-KB 5 ins Recht (Vi-act. A/I, S. 4 Ziff. 1). Unter dem Titel „Heizung“ trugen die Kläger vor, die Wärmepumpe und auch das Notsystem würden elektrisch betrieben. Wegen der ungeregelten Heizungsprobleme hätten die Parteien verschiedene Heizungsalternativen diskutiert, seien aber zu keinem Ergebnis gelangt. Es sei sodann entschieden worden, dass die Heizung auf Wunsch der Mieter elektrisch betrieben werde. Das Heizsystem werde auf die Dauer der Miete so belassen. Die Mieter hätten dies dahingehend interpretiert, dass sowohl die Wärmepumpe also auch das Notsystem genutzt werden könnten. Die permanent ausfallende Wärmepumpen-Heizung könnte, sobald Lösungen vorhanden seien, wieder in Betrieb genommen werden (Vi-act. A/I, S. 12 f.). Die Kläger legten dar, weshalb ihrer Auffassung nach das Notsystem eine wesentlich schwächere Heizleistung gehabt sowie zu einem Minderkomfort und zu höheren Stromkosten geführt habe (Vi-act. A/III, S. 9 f.). Das Wärmepumpen-Heizsystem sei daher wieder in Betrieb zu nehmen, andernfalls sei den Klägern die durch das Notsystem verursachten zusätzlichen Stromkosten zu entschädigen (Vi-act. A/I, S. 13; Vi-act. A/III, S. 10). Die Beklagte entgegnete, die Parteien hätten mit Vereinbarung vom 20. Dezember 2000 klar abgemacht, dass die Heizung auf Wunsch der Mieter während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses elektrisch betrieben werde (Vi-act. A/II, S. 11; Vi-act. A/IV, S. 10). Die Kläger hätten zu keinem Zeitpunkt geltend gemacht, dass die Temperatur im Mietobjekt ungenügend gewesen sei (Vi-act. A/IV, S. 10).

Nach dem Gesagten steht fest, dass die Kläger im vorinstanzlichen Verfahren nie geltend machten, die Vereinbarung vom 20. Dezember 2000 sei mangels Unterzeichnung durch sie nicht zustande gekommen. Im Gegenteil waren es die Kläger, welche diese Vereinbarung ins Recht legten (Vi-KB 5) und sich hinsichtlich der Mietzinshöhe darauf beriefen. Die vorinstanzliche Berechnung der Mietzinsherabsetzungen infolge Senkung des Referenzzinssatzes erfolgte insbesondere unter Berücksichtigung verschiedener Mietzinsreduktionen seitens der Beklagten (vgl. Vi-KB 5-7; vgl. angef. Urteil, E. 3 S. 29 ff., insbesondere S. 34 lit. aa), also auch gestützt auf die Vereinbarung vom 20. Dezember 2000 (Vi-KB 5). Im Berufungsverfahren fechten die Kläger die vorinstanzlich gesprochene Herabsetzung des Mietzinses infolge Senkung des Referenzzinssatzes nicht an (angef. Urteil, Dispositivziff. 3), machen aber neu geltend, die Vereinbarung vom 20. Dezember 2000 sei nicht gültig zustande gekommen. Somit setzen sich die Kläger mit ihrem Einwand im Berufungsverfahren zu ihrer vorinstanzlichen Argumentation in Widerspruch. Darin ist ein Verstoss gegen Treu und Glauben zu erblicken, da das frühere Verhalten der Kläger ein schutzwürdiges Interesse begründete, das durch die Vorbringen im Berufungsverfahren enttäuscht würde (vgl. BGE 125 III 257 E. 2a S. 259; Hausheer/Aebi-Müller, in: Hausheer/Walter, Berner Kommentar, 2012, N 269 zu Art. 2 ZGB; Schnyder, in: Gauch/Schmid, Zürcher Kommentar, 1998, N 100 zu Art. 2 ZGB). Mit ihrem neuen Vorbringen sind die Kläger somit nicht zu hören (vgl. bspw. BGE 108 II 216 E. 1 S. 218, gemäss welchem Entscheid das Bundesgericht die Bestreitung der Passivlegitimation für die Widerklage durch die Klägerin, die gleichzeitig an ihrer Aktivlegitimation zur Hauptklage festhielt, als widersprüchlich i.S.v. Art. 2 ZGB qualifizierte; vgl. auch Schnyder, a.a.O., N 104 [a2] zu Art. 2 ZGB; vgl. ferner Hausheer/Aebi-Müller, a.a.O., N 275 zu Art. 2 ZGB, wonach gemäss der früheren bundesgerichtlichen Rechtsprechung sich widersprüchlich i.S.v. Art. 2 ZGB verhielt, wer auf die Einrede der Verjährung gegenüber dem Anspruchsgläubiger ausdrücklich verzichtet hatte, sich später aber doch darauf berief). Auf die Vereinbarung vom 20. Dezember 2000 ist daher auch mit Bezug auf den Streitpunkt der Heizung abzustützen.

cc)In der Vereinbarung vom 20. Dezember 2000 (Vi-act. KB 5) wird was folgt festgehalten:

„Die Heizung wird auf Wunsch der Mieter elektrisch betrieben.

Das Heizsystem wird auf die Dauer der Miete so belassen.

Infolge der *Heizprobleme * mit der Wärmepumpe im Jahre 1999 / 2000 erfolgt eine einmalige Mietzinsreduktion von Fr. 3‘300.00 …“

Aufgrund dieser Vereinbarung ist davon auszugehen, dass das Heizsystem elektrisch betrieben werden soll.Die Kläger behaupteten im vorinstanzlichen Verfahren, dass beide Systeme, also auch das Heizsystem „Seewasser-Wärmepumpe“, elektrisch betrieben werden (Vi-act. A/I, S. 13 Abs. 2). Die Beklagte trug ihrerseits mit Klageantwort vom 15. März 2011 (S. 11 unten) vor, dass die Heizung auf Wunsch der Mieter während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses elektrisch betrieben werde und ihnen damals eine einmalige Mietzinsreduktion von Fr. 3‘300.00 gewährt worden sei. Eine ganzheitliche Auslegung der Vereinbarung lässt darauf schliessen, dass die Parteien mit „elektrischen Betrieb“ der Heizung das Heiz-Notsystem im Auge hatten. Daher ist davon auszugehen, dass diese Heizung für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses beibehalten wird (vgl. Vi-act. KB 5, … „Das Heizsystem wird auf die *Dauer der Miete * [hervorgehoben durch den Gerichtsschreiber] so belassen.“ …), da das Wärmepumpen-Heizsystem in den vorangehenden zwei Jahren zu Heizproblemen führte, wofür eine einmalige Mietzinsreduktion erfolgte. Unabhängig davon, ob die Parteien nicht nur das Heiz-Notsystem, sondern auch die Seewasser-Wärmepumpe als elektrisch betriebene Heizung verstanden haben wollten, kann aus der Vereinbarung jedenfalls nicht geschlossen werden, die Kläger hätten Anspruch auf die Beseitigung der Heizung bzw. des nachträglich installierten Notsystems und die Inbetriebnahme der Seewasser-Wärmepumpe. Es kann deshalb offen bleiben, wie es sich um die von den Klägern gerügten Mängel der Seewasser-Wärmepumpe (Komplettausfälle und Lärmimmissionen; vgl. KG-act. 1, S. 7, Rz 27 Ziff. 2 und 4) verhält. Der entsprechende Antrag der Kläger ist daher abzuweisen.

dd)Steht nicht fest, dass die Kläger einen vertraglichen Anspruch auf ein Wärmepumpen-Heizsystem haben, kann die Beklagte zum Voraus nicht verpflichtet werden, die durch das Heiznotsystem allenfalls zusätzlich verursachten Stromkosten den Klägern zu entschädigen.

b)Die Kläger rügen, die Vorinstanz sei auf ihr Vorbringen nicht eingegangen, wonach das Bauamt des Bezirks Küssnacht das Heiznotsystem nicht bewilligt habe (KG-act. 1, S. 7, Rz 27 Ziff. 5). Die Beklagte wendet ein, dass diesbezüglich keine Bewilligungspflicht bestehe (KG-act. 10, S. 8).

Die Kläger berufen sich auf die E-Mail von I.________ vom Bauamt Küssnacht vom 11. November (recte: Januar) 2011 (Vi-KB 39). Darin bestätigte Frau I.________ zwar, dass für die betreffende Heizung keine Bewilligung vorliege. Indessen führte sie mit vorheriger E-Mail vom 4. Januar 2011 aus, gemäss der aktuellen Gesetzgebung sei der Betrieb der Elektroheizung zulässig und nicht einmal bewilligungspflichtig. Obwohl die elektrische Notheizung nach dem bei Aufnahme des Dauerbetriebs im Jahre 1998 geltenden Recht bewilligungspflichtig gewesen wäre, könne die Baubehörde nachträglich nicht darauf bestehen, dass der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt werde, wenn im alten Baugesuch kein Vorbehalt bezüglich der Wärmeerzeugung (zwingend Wärmepumpe) festgehalten sei. Da ein solcher Vorbehalt im damaligen Baugesuch der Beklagten weder behauptet noch bewiesen ist, ist der Betrieb dieser Heizung nicht unzulässig und kann zum Voraus keinen Mangel darstellen.

c)Zusammenfassend steht fest, dass der Betrieb der aktuellen Heizung (nachträglich installiertes Heiznotsystem) keinen Mangel nach Art. 258 OR darstellt. Daher kann auf das Vorbringen der Kläger nicht eingetreten werden, wonach ihnen bis zur Behebung des Mangels eine Mietzinsreduktion von 3 % zu gewähren sei (KG-act. 1, S. 8 Rz 29).

6. Die Vorinstanz auferlegt die Gerichtskosten von Fr. 28‘500.00 (einschliesslich der Kosten für das Gutachten der J.________AG in der Höhe von Fr. 19‘007.05) nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens der Parteien gestützt auf § 59 Abs. 2 aZPO SZ den Klägern zu ¾ und der Beklagten zu ¼ (angef. Urteil, E. 7a und c S. 43 und 45).

a)Die Kläger bringen vor, die Beklagte habe die von ihnen behaupteten Mängel völlig unnötig bzw. geradezu mutwillig bestritten. Denn das Gutachten der J.________AG habe gezeigt, dass die behaupteten Mängel bestanden hätten. Zudem habe die Beklagte im Rahmen der Schlichtungsverhandlung keine Vergleichsbereitschaft gezeigt. Daher seien die Kosten des Gutachtens der J.________AG von Fr. 19‘007.05 gestützt auf Art. 108 ZPO vollumfänglich der Beklagten aufzuerlegen. Eventualiter seien die betreffenden Kosten gestützt auf Art. 107 Abs. 1 lit. a und f ZPO der Beklagten aufzuerlegen. Die Vor-instanz habe nämlich die Klage grundsätzlich gutgeheissen bzw. nur die Höhe der Forderung teilweise abgewiesen, da sie den Klägern z.B. für die Rissbildungen im Marmor eine Mietzinsherabsetzung von nur 3 % anstatt der beantragten 6 bis 7 % zugesprochen habe, wobei diese vom gerichtlichen Ermessen abhängig gewesen sei. Ausserdem sei zu berücksichtigen, dass die Mängel betreffend „Schimmelpilz im Büro“, „Briefkasten“ und „Halogenlampen Badezimmer“ nach dem Verfahren vor der Schlichtungsbehörde, aber nach (recte wohl: vor) Klageeinreichung vom 4. Januar 2011 von der Beklagten teilweise behoben worden seien (KG-act. 1, S. 8-10).

Die Beklagte hält dagegen, die Kläger hätten den vorliegenden Prozess sowie die heute noch vor Schlichtungsstelle im Mietwesen des Bezirks Küssnacht sistierten weiteren sechs Schlichtungsverfahren eingeleitet. Die Beklagte habe sich alle erdenkliche Mühe gegeben, die ständigen Reklamationen der Kläger zu erledigen und habe mittlerweile erwiesenermassen mehr als Fr. 40‘000.00 in das Mietobjekt investiert. Auch habe sie im Rahmen der Schlichtungsverhandlung Vergleichsbereitschaft gezeigt. Ausserdem gehe aus dem Gutachten der J.________AG hervor, dass im Büro kein Schimmelpilz zu finden gewesen sei. Gestützt auf § 59 Abs. 2 aZPO SZ (bzw. nicht Art. 108 ZPO) habe die Vorinstanz auch die Kosten für das Gutachten der J.________AG von Fr. 19‘007.05 richtig auf die Parteien verteilt (KG-act. 10, S. 8-10).

b)Hinsichtlich der vorinstanzlichen Verteilung der Gerichtskosten ist das alte Zivilprozessrecht des Kantons Schwyz anzuwenden (vgl. E. 1a vorne).

aa)Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Obsiegt keine Partei vollständig, so werden die Kosten verhältnismässig verteilt. Von dieser Regel kann insbesondere dann abgewichen werden, wenn die unterliegende Partei sich in guten Treuen zur Prozessführung veranlasst sah, oder wenn dem Kläger die genaue Bezifferung seines Anspruchs nicht zuzumuten war und seine Klage grundsätzlich gutgeheissen wurde (§ 59 aZPO SZ). In Prozessen vermögensrechtlicher Natur ist in der Regel darauf abzustellen, in welchem Ausmass der Anspruch des Klägers dem Werte nach geschützt wird. Indessen darf das Obsiegen und Unterliegen in der grundsätzlichen Frage ebenfalls berücksichtigt werden wie in nicht vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Ist eine genaue Bezifferung des Anspruchs wegen des im betreffenden Bereich ausschlaggebenden richterlichen Ermessens schwierig, so kommt bei der Kostenauflage dem Grundsatzentscheid im Verhältnis zur Bezifferung überwiegendes Gewicht zu (Frank/Sträuli/Messmer, Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 1997, N 16 und 19 zu § 64 ZPO ZH). Dies ist etwa dann der Fall, wenn der Betrag der Forderung oder die bei Gutheissung eines Begehrens auf ein Tun oder Unterlassen vom Gericht anzuordnenden Gebote oder Verbote vom Befund eines Sachverständigen abhängt (Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 32 zu § 64 ZPO ZH). Die unterliegende Partei, welche sich in guten Treuen zur Prozessführung veranlasst sah, kann zwar nicht von jeder Kosten- und Entschädigungspflicht befreit, so aber doch verhältnismässig belastet werden (Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 26a zu § 64 ZPO ZH; ZR 50 Nr. 215 E. 3). Eine solche Veranlassung besteht z.B. dann, wenn es für einen Beklagten schwierig war, die Zulässigkeit der Mietzinserhöhung zu beurteilen (vgl. SJZ 1975 S. 198 E. 3).

bb)Das Gutachten betraf die beiden Mängel „Schimmelpilzbildung im Büro“ sowie „Wasserschaden an der Aussentreppe und beim Bürotrakt“ (Vi-act. D/GA 69, S. 3 und 8-16).

Die Schlichtungsstelle für Mietwesen des Bezirks Küssnacht reduzierte den Mietzins im Büro wegen Feuchtigkeitsschäden im Büro um 4 % (Vi-act. D/GA 8, S. 24, Dispositivziff. 1). Die Kläger verlangten im vorinstanzlichen Verfahren eine Mietzinsherabsetzung von 10 bis 11 % bis zur vollständigen Behebung des Schadens und nachher eine solche von 8 % (Vi-act. A/I, S. 5 f.). Die Vorinstanz setzt den Mietzins für das Büro wegen des besagten Mangels um 2 % herab, wobei sie im Gegensatz zur Schlichtungsstelle den Feuchtigkeitsschaden bzw. die Verfärbungen nicht als Schimmelpilz qualifizierte (angef. Urteil, E. 2c/ee S. 13). Dies erstaunt nicht, da die Schlichtungsstelle den Augenschein am 29. April 2010 vornahm (Vi-KB 2) und nach den Vorbringen der Parteien die Pilzbildung im Oktober 2010 (teilweise) beseitigt worden sei (vgl. angef. Urteil, E. 2c/aa S. 8 f.). Insoweit steht fest, dass die Kläger bezüglich dieses Mangels hinsichtlich der Mietzinsherabsetzung grundsätzlich und betragsmässig zu rund 2/5 durchdringen. Ausserdem ist unangefochten, dass die Kläger Anspruch auf Beseitigung dieses Mangels haben (angef. Urteil, S. 46, Dispositivziff. 2.1a).

Die Kläger beantragten mit Klageschrift vom 4. Januar 2011 insbesondere die Beseitigung des Wasserschadens an der Aussentreppe und beim Bürotrakt sowie die Herabsetzung des Nettomietzinses von Februar 2009 bis September 2010 um insgesamt mindestens 15 % und ab Oktober 2010 bis zur vollständigen Beseitigung aller Mängel um total mindestens 10 %. Sie erachteten die von der Schlichtungsstelle vorgenommene Mietzinsherabsetzung von 2 % für den Mangel „Wasserschaden an der Aussentreppe und bei Bürotrakt“ (Vi-act. D/GA 8, S. 24, Dispositivziff. 1) als unzureichend. Angemessen sei eine Reduktion der Miete um 3 bis 4 % bis zum teilweisen Überstreichen des Schadens bzw. nachher noch 1 bis 2 % (Vi-act. A/I, S. 8 f.). Die Aussentreppe, der Vorplatz an der Wand des Wohngebäudes und die Aussenwand beim Bürotrakt sind mit einem Mangel behaftet, der eine Mietzinsherabsetzung von 2 % rechtfertigt (vgl. E. 4a vorne). Hinsichtlich dieses Mangels dringen die Kläger bezüglich der Mietzinsherabsetzung im Grundsatz und betragsmässig zur Hälfte durch. Ebenfalls besteht ein Beseitigungsanspruch (vgl. E. 4b vorne).

Nach dem Gesagten steht fest, dass die Kläger bezüglich der Mängel, welche im Gutachten festgestellt und beurteilt wurden, hinsichtlich des Beseitigungsanspruchs obsiegen, betreffend die Mietzinsherabsetzung im Grundsatz ebenso obsiegen bzw. nur betragsmässig bloss teilweise unterliegen. Die Kläger sahen sich also in guten Treuen zur Prozessführung veranlasst. Es war für sie nicht ohne Weiteres möglich, ihre Ansprüche genau zu beziffern. Daher ist vorliegend vom Grundsatz abzuweichen, wonach die Kosten verhältnismässig zu verteilen sind, wenn keine Partei obsiegt. Die Kosten für das Gutachten der J.________AG in der Höhe von Fr. 19‘007.05 sind daher vollumfänglich der Beklagten aufzuerlegen.

c)Die übrigen Gerichtskosten von Fr. 9‘492.95 (Fr. 28‘500.00 ./. Fr. 19‘007.05) sind nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens der Parteien gestützt auf § 59 Abs. 2 aZPO SZ zu verteilen. Dabei ist zu beachten, dass die Kläger hinsichtlich der Mängelbeseitigung in Bezug auf den Schimmelpilz im Büro, den Wasserschaden an der Aussentreppe und beim Bürotrakt sowie die Duschkabine/Badezimmertür obsiegen, im Rest (Risse Marmorböden und Keramikböden; diverse, ausstehende Malerarbeiten; Dampfabzug Küche; Haustür-Sonnerie; Lampen und Heizung) aber unterliegen. Was die Mietzinsherabsetzung wegen der Mängel anbelangt, obsiegen die Kläger zu ca. 50 %. Betreffend die Reduktion des Nettomietzinses infolge Mietzinsherabsetzung gemäss Art. 270a OR unterliegen sie zu rund 70 %. Daher sind die übrigen vorinstanzlichen Gerichtskosten von Fr. 9‘492.95 den Klägern zu 3/5 (Fr. 5‘695.75) und der Beklagten zu 2/5 (Fr. 3‘797.20) aufzuerlegen. Die Kläger sind überdies unter solidarischer Haftbarkeit zu verpflichten, der Beklagten eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 2‘400.00 (inkl. Auslagen und 8 % MWST; 1/5 von Fr. 12‘000.00) zu bezahlen.

7. Zusammenfassend ist die Berufung hinsichtlich der Beseitigung der Mängel betreffend die Feuchtigkeitsschäden an der Aussentreppe und beim Vorplatz an der Wand des Wohngebäudes sowie bezüglich der Auferlegung der Kosten für das Gutachten der J.________AG gutzuheissen, im Übrigen (Ersetzung der Marmor- und Keramikplatten sowie Inbetriebnahme des Heizsystems Seewasser-Wärmepumpe) aber abzuweisen. Die Kosten der Berufungsverfahrens von pauschal Fr. 3‘000.00 sind deshalb den Klägern zu 2/3 (Fr. 2‘000.00) und der Beklagten zu 1/3 (Fr. 1‘000.00) aufzuerlegen. Die Kläger sind überdies unter solidarischer Haftbarkeit zu verpflichten, der Beklagten eine reduzierte Parteientschädigung von ermessensweise Fr. 1‘666.65 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer; vgl. § 2, 3, 6 Abs. 1 Satz 3, 8 Abs. 2 und 11 GebTRA; 1/3 von Fr. 5‘000.00) zu bezahlen;-

erkannt:

1. Die Berufung wird teilweise gutgeheissen, Dispositivziffer 2.1 des angefochtenen Urteils des Einzelrichters am Bezirksgericht Küssnacht vom 29. Dezember 2015 ergänzt sowie Dispositivziffer 7a Abs. 2 und 7b desselben Urteils aufgehoben und wie folgt neu formuliert:

2. […]

2.1. Die Beklagte wird verpflichtet, innert drei Monaten nach Rechtskraft dieses Urteils folgende Mängel zu beseitigen:

a)[…];

b)[…];

c)Feuchtigkeitsschäden an der Aussentreppe sowie beim Vorplatz an der Wand des Wohngebäudes.

7. […].

a) […].

Die Expertenkosten von Fr. 19’007.05 werden vollumfänglich der Beklagten und die restlichen Gerichtskosten von Fr. 9‘492.95 (Fr. 28‘500.00 ./. Fr. 19‘007.05) werden zu 3/5 (Fr. 5‘695.75) den Klägern und zu 2/5 (Fr. 3‘797.20) der Beklagten auferlegt. Somit haben die Kläger insgesamt Fr. 5‘695.75 und die Beklagte Fr. 22‘804.25 zu übernehmen. Die Kosten werden jedoch vollumfänglich über die von den Klägern geleisteten und bislang noch nicht abgerechneten Kostenvorschüsse (von Fr. 28‘500.00) bezogen, unter gleichzeitiger Einräumung des Rückgriffsrechts im Umfang von Fr. 22‘804.25 auf die Beklagte.

b) Die Kläger werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, der Beklagten eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 2‘400.00 (inkl. Auslagen und 8 % MWST) zu bezahlen.

Im Übrigen wird die Berufung der Kläger abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist, und das angefochtene Urteil bestätigt.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von pauschal Fr. 3‘000.00 werden den Klägern zu 2/3 (Fr. 2‘000.00) und der Beklagten zu 1/3 (Fr. 1‘000.00) auferlegt. Sie werden vom geleisteten Kostenvorschuss der Kläger bezogen. Die Beklagte hat den Klägern unter dem Titel Gerichtskostenersatz Fr. 1‘000.00 zu bezahlen.

3. Die Kläger werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, der Beklagten für das Berufungsverfahren eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 1‘666.65 (inkl. Auslagen und 8 % MWST) zu bezahlen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Massgabe von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes *Beschwerde in Zivilsachen * beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; die Beschwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert übersteigt Fr. 15'000.00.

5. Zufertigung an Rechtsanwalt A.________ (3/R), Rechtsanwältin E.________ (2/R) und an die Vorinstanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, mit den Akten) und an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).

Namens der 1. Zivilkammer

Die Kantonsgerichtsvizepräsidentin

Der Gerichtsschreiber

Versand

7. März 2017 rfl