Kantonsgericht Schwyz
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Urteil vom 31. Juli 2017
ZK1 2016 39
Mitwirkend
Kantonsgerichtsvizepräsidentin lic. iur. Daniela Pérez-Steiner, Kantonsrichter Walter Christen, Hannelore Räber, Pius Schuler und Jörg Meister, Gerichtsschreiber lic. iur. Mathis Bösch.
In Sachen
A.________ AG,
Beklagte und Berufungsführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt C.________,
gegen
**1.**D.________,
**2.**E.________,
**3.**F.________,
**4.**G.________,
**5.**Q.________,
Klägerinnen und Berufungsgegnerinnen,
vertreten durch Rechtsanwalt J.________,
betreffend
Löschung einer Dienstbarkeit
(Berufung gegen das Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht Höfe vom 30. September 2016, ZEV 2025 110);-
hat die 1. Zivilkammer,
nachdem sich ergeben und in Erwägung:
1. Gestützt auf den Kaufvertrag vom 14. Oktober 1971 zwischen Hotelier B.________ sel. und Gastwirt H.________ sel. (BB 5 S. 5 Ziff. 8) bzw. der Vertragsänderung vom 8. Juli 1977 (BB 7) ist im Grundbuch R.________ auf KTN K.________ (Grundbuch Nr. I.________) zu Gunsten des Grundstückes KTN L.________ (GB Nr. M.________) ein beschränktes Benutzungsrecht des Parkplatzes eingetragen (KB 3). Im Jahr 2008 wurde zur Realisierung des neuen, das ehemalige Kurhotel „N.________“ ersetzenden Mehrfamilienhauses „P.________“ vom berechtigten Grundstück die 2‘029 m2 grosse Liegenschaft KTN O.________ derart abparzelliert (BB 11), dass das Stammgrundstück nurmehr 461 m2 umfasste und unüberbaubar wurde. Die Dienstbarkeit wurde nicht auf die abparzellierte grössere Liegenschaft übertragen. Später wurde auf dem kleineren Stammgrundstück im Grundbuch jedoch eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung angemerkt, wonach für das Mehrfamilienhaus stets mindestens acht Besucherparkplätze zur Verfügung stehen müssten (BB 2 und 15).
In Gutheissung der Klage der Mitglieder der Erbengemeinschaft des verstorbenen Hoteliers B.________ sel. wies der Einzelrichter am Bezirksgericht Höfe das Grundbuchamt an, das Benutzungsrecht am Parkplatz zu löschen. Dagegen erhob die beklagte Rechtsnachfolgerin des ehemaligen Gastwirtes H.________ sel. rechtzeitig am 3. November 2016 Berufung. Sie beantragt, das angefochtene Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen, eventualiter das Benutzungsrecht am Parkplatz gegen eine richterlich festzulegende Entschädigung abzulösen. Mit Berufungsantwort vom 7. Dezember 2016 verlangen die Klägerinnen, die Berufung abzuweisen.
2. Die Berufung ist schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). In der Begründung ist konkret aufzuzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Sie muss vollständig, hinreichend genau und eindeutig sein, wobei abweichend von der erstinstanzlichen Klagebegründung auch eine Auseinandersetzung mit den rechtlichen Erwägungen des angefochtenen Urteils vorausgesetzt wird (vgl. dazu Reetz/Theiler in Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, 32016, Kommentar, Art. 311 ZPO N 36). Es muss zum Ausdruck kommen, weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung der Berufungsführerin unrichtig sein soll (Kunz, ZPO-Rechtsmittel, Art. 311 ZPO N 92) bzw. diese darf sich nicht mit ihrer erstinstanzlichen Darstellung der Rechtslage begnügen, wenn sich die Vorinstanz damit auseinandersetzte (Hungerbühler/Bucher, DIKE Kommentar, 22016, Art. 311 ZPO N 40). Fehlt eine hinreichende Begründung, ist auf die Berufung von Amtes wegen nicht einzutreten (Kunz, ebd., N 84 mit Hinweisen sowie auch N 94). Formell macht die Berufungsführerin beide Berufungsgründe von Art. 310 ZPO geltend. Inwiefern der Vorderrichter den Sachverhalt unrichtig festgestellt haben soll, lässt sich indes der Berufungsbegründung, welche im Sachverhaltsteil keine konkreten Rügen an den erstinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen enthält, nicht entnehmen, weshalb von Vornherein auf diesen Berufungsgrund nicht einzutreten ist (vgl. noch unten lit. c). Aus folgenden Gründen ist auch der Berufungsgrund von Art. 310 lit. a ZPO nicht hinreichend begründet.
a) Der Vorderrichter stützte seine Beurteilung, wonach die Beklagte nicht darzulegen vermöchte, dass sie im Zusammenhang mit der Nutzung des dienstbarkeitsberechtigten Grundstücks KTN L.________ kein rechtlich erhebliches, eigenes Bedürfnis nach Parkplätzen auf KTN K.________ habe, nebst Art. 736 Abs. 1 ZGB auf Art. 743 Abs. 2 ZGB ab. Nach dieser Bestimmung ist bei der Teilung eines Grundstückes die Dienstbarkeit auf den nicht betroffenen Teilen zu löschen, wenn sich ihre Ausübung nach den Belegen oder den Umständen auf einzelne Teile beschränkt. Der Eigentümer des zu teilenden Grundstückes muss dem Grundbuchamt beantragen, welche Einträge zu löschen und welche auf die Teilstücke zu übertragen sind (CHK-Göksu, 32016, ZGB 743 N 2). Vorliegend ist unbestritten, dass die Dienstbarkeit wie auch die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung zu Gunsten der Gemeinde über den Revers betreffend unter anderem die Parkplätze nicht auf die abparzellierte Mehrfamilienhausliegenschaft übertragen worden ist (vgl. auch BB 11 S. 2 und 4 f.) und der Vorderrichter belegte seine Auffassung, die Interessen der Beklagten an der Dienstbarkeit seien nur noch im Rahmen der Nutzungsmöglichkeiten des Stammgrundstückes relevant, in rechtlicher Hinsicht mit Hinweisen auf das Gesetz und die Lehre. Mit dem blossen Vorwurf, der Einzelrichter weiche mit dieser Begründung ihrer Argumentation aus und „verkehrt die Streitfrage“, genügt die beanwaltete Beklagte den Anforderungen an eine Berufungsbegründung nicht. Soweit sie sich auf Sinn und Zweck der Dienstbarkeit beruft, geht dies an der rechtlichen Argumentation des Vorderrichters vorbei. Auch wenn es in rechtlicher Hinsicht nicht erforderlich ist, Normen anzurufen und aufzuzeigen, inwiefern die rechtlichen Erwägungen des angefochtenen Entscheids diese verletzten, ist es doch ungenügend, nur zu rügen, der angefochtene Entscheid sei falsch (Hungerbühler/Bucher, a.a.O., Art. 311 ZPO N 31; Seiler, Die Berufung nach ZPO, 22013, N 896). Vorliegend ist unklar, was die Beklagte mit dem Vorwurf, die Streitfrage sei verkehrt worden, meint, und sie führt nicht einmal rudimentär aus (vgl. dazu auch noch unten lit. b), welche Rechtsanwendungen des Vorderrichters allenfalls weshalb unrichtig seien.
b) Auch aus den Vorbringen der Beklagten, der aktuelle Eigentümer müsse „alles Interesse“ an der Dienstbarkeit verloren haben, wird nicht klar, dass sie sinngemäss die vorderrichterliche Rechtsauffassung bestreitet, wonach die Dienstbarkeit nur zur Befriedigung von aktuellen Bedürfnissen dienen könne, die sich aus der Nutzung des herrschenden Grundstückes ergeben würden. Vorliegend schloss der Vorderrichter aus, dass die Nutzungsinteressen der Beklagten und Dritter an der ohne Übertragung der Dienstbarkeit abparzellierten KTN O.________ zur Beurteilung derjenigen von KTN L.________ relevant seien. Damit setzt sich die Beklagte ebenso wenig auseinander wie mit der rechtlichen Ausführung des Vorderrichters, die Gemeinde Feusisberg könne ein Grundstück, das nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens bilde, nicht in die Pflicht nehmen. Soweit sie konstatiert, dass der Vorderrichter mit der Feststellung, sie würde kaum mit eigenen Interessen des Grundstückes KTN L.________ argumentieren, wenn die Dienstbarkeit bei der Abparzellierung auf die Liegenschaft KTN O.________ übertragen worden wäre, die Interessenslage auf den Punkt bringe, lässt sich dies nur als Zugeständnis verstehen, dass im Rahmen der Nutzungsmöglichkeiten des Grundstückes KTN L.________ keine Interessen mehr an der dienstbarkeitsrechtlichen Parkplatznutzung bestehen. Anderweitige Deutungen dieses Abschnitts der Berufungsbegründung sind unklar und der Vorwurf, der Vorderrichter würde sich nur auf die Interessen des Grundstücks KTN O.________ beschränken, ist unverständlich. Vielmehr gelangte der Vorderrichter wie gesagt zur Auffassung, die Nutzungsbedürfnisse von KTN O.________ spielten keine Rolle, und seine darauf gründende, nicht offensichtlich falsche Rechtsanwendung wird mithin nicht hinreichend als unrichtig und korrigierbedürftig kritisiert.
c) Die Beklagte macht im Berufungsverfahren noch geltend, sie bedürfte zum Unterhalt und Pflege des Grundstückes KTN L.________ des Parkplatzes auf dem Grundstück KTN K.________. Indes bestritt die Beklagte in ihrer erstinstanzlichen Klageantwort im Wesentlichen lediglich eine Beschränkung der Dienstbarkeit auf die Bedürfnisse eines bestrittenen ehemaligen Hotelbetriebes. Sie behauptete, dass die Umwandlung des ehemaligen Gastgewerbebetriebes in ein Mehrfamilienhaus mit Stockwerkeigentum auf der abparzellierten Liegenschaft KTN O.________ durch den ursprünglichen Zweck der Dienstbarkeit abgedeckt sei, machte aber nicht geltend, den Parkplatz zum Unterhalt und zur Pflege des Grundstückes KTN L.________ zu benötigen. Dieses nicht weiter begründete neue tatsächliche Vorbringen ist im Berufungsverfahren mithin unzulässig (Art. 317 ZPO). Daher fehlt es der Berufung mangels erheblichen Interesses der Beklagten am Parkplatz auch an der hinreichenden Begründung des Vorwurfes, der Vorderrichter hätte es unterlassen, eine Ablösung gegen eine Entschädigung zu beurteilen.
3. Mithin ist zusammenfassend auf die Berufung nicht einzutreten. Abgesehen davon wäre sie auch in der Sache insoweit abzuweisen, als die Auffassung des Vorderrichters nicht zu beanstanden ist, dass die Beklagte nach der Abparzellierung der Liegenschaft KTN O.________ auf dem verbleibenden Grundstück KTN L.________ alles Interesse daran verloren habe (Art. 736 Abs. 1 ZGB), die Dienstbarkeit zum ursprünglichen Zweck auszuüben.
a) Charakteristisch und unabdingbar für die aus einer Dienstbarkeit abgeleiteten Rechte und Pflichten ist deren Verknüpfung mit dem Eigentumsrecht an den betroffenen Grundstücken (Petitpierre, BSK, 52015, Art. 730 ZGB N 1). Den vom Gesetz zugebilligten Vorteil geniesst nur der Eigentümer am berechtigten Grundstück (ebd. N 4). Beschränkt dingliche Rechte der Grunddienstbarkeit umfassen nur Rechte und Pflichten, die aus dem Grundeigentum fliessen (ebd. Art. 736 ZGB N 11; vgl. auch Kähr, OFK, 32016, Art. 730 ZGB N 12). Es handelt sich um eine rein sachenrechtliche Beziehung (Petitpierre, a.a.O., Art. 736 ZGB N 14). Das Subjekt der Grunddienstbarkeit und dessen Interessen daran werden durch das Eigentum an einem herrschenden Grundstück bestimmt (Liver, ZK, 31980, Art. 730 ZGB N 2 und Art. 736 ZGB N 56 f.).
b) Grundsätzlich wird der ursprüngliche Zweck der Dienstbarkeit, namentlich auch in der damaligen Neukonzeptionierung der Liegenschaft als Gastwirtschaftsbetrieb „Bel Air“ (vgl. Klage S. 4 f.), durch den Ersatz des ehemaligen Hotels durch ein neues Mehrfamilienhaus zwar grundsätzlich nicht tangiert. Das Grundstück KTN L.________ dient inzwischen jedoch nur noch KTN O.________ als Erholungs- und Kinderspielfläche (vgl. BB 15 S. 2 lit. C), weshalb der Parkplatz auf KTN K.________ nach vernünftiger Betrachtungsweise (vgl. BGE 130 III 554 E. 3.3) auch für die Beklagte im Rahmen ihrer Eigentumsrechte an KTN L.________ nichts mehr nützt (vgl. Kähr, a.a.O., Art. 730 ZGB N 14 mit Hinweisen). Der Wegfall des ursprünglichen Interesses an Parkierungsmöglichkeiten zum Betrieb einer Liegenschaft, welche dienstbarkeitsrechtlich mit dem belasteten Grundstück verknüpft ist, kann nicht durch ein neues Interesse an der Vermietung der Parkplätze an Dritte ersetzt werden (Petitpierre, a.a.O., Art. 736 ZGB N 15; vgl. auch Liver, a.a.O., Art. 736 ZGB N 58 ff.). Selbst falls die Mieter in einer sachenrechtlichen Beziehung zur abparzellierten Liegenschaft stünden, würde dies am Interessensverlust der Beklagten nichts ändern, da diese Parzelle mangels Übertragung der Dienstbarkeit eine Drittliegenschaft ist, auf welche die Grunddienstbarkeit nicht bezogen werden darf (vgl. Petitpierre, a.a.O., Art. 730 ZGB N 13). Die von der Beklagten geltend gemachten wirtschaftlichen Vorteile aus der aktuellen Bewirtschaftung durch Überlassung bzw. Vermietung der Parkplätze an Besucher oder Bewohner der Liegenschaft KTN O.________ fliessen nicht aus ihrem Eigentumsrecht an KTN L.________ und sind daher vom Vorderrichter zutreffend als nicht relevant betrachtet worden (zur Frage einer Ablösung der Dienstbarkeit gegen eine Entschädigung nach Art. 736 Abs. 2 ZGB in Bezug auf ein Parkierungsinteresse zwecks Unterhalt und Pflege von KTN L.________ vgl. oben E. 2.c). Andere, namentlich gegenwärtig nicht ausgeübte Interessen macht die Beklagte bezogen auf ihr Grundstück nicht geltend. Dass die Gemeinde davon ausgegangen ist, für das neuerstellte Mehrfamilienhaus auf KTN O.________ würden acht Besucherparkplätze auf KTN K.________ zur Verfügung stehen (BB 15) und eine entsprechende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung auf KTN L.________ anmerken liess (BB 2), ist – was schon der Vorderrichter feststellte und die Beklagte im Berufungsverfahren nicht konkret bestritt – hier privatrechtlich unerheblich.
4. Im Ergebnis ist die Berufung mithin abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die Kosten des Berufungsverfahrens sind ausgangsgemäss der unterliegenden Beklagten aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 34 GebO) und diese ist zu verpflichten, die Gegenpartei angemessen zu entschädigen (§§ 2, 8 Abs. 2 und 11 GebTRA);-
erkannt:
1. Die Berufung wird, soweit darauf überhaupt einzutreten ist, abgewiesen.
2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 2‘000.00 werden der Beklagten auferlegt und vom Vorschuss bezogen, so dass der Beklagten Fr. 1‘000.00 aus der Kantonsgerichtskasse zurückzubezahlen sind.
3. Die Beklagte wird verpflichtet, die Klägerinnen für das Berufungsverfahren mit insgesamt Fr. 1‘500.00 zu entschädigen.
4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; die Beschwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 30‘000.00.
5. Zufertigung an die Parteivertreter (je 2/R), die Gemeinde Feusisberg (1/R) und die Vorinstanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, mit den Akten) und die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).
Die Kantonsgerichtsvizepräsidentin
Der Gerichtsschreiber
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