III 2025 139 - Land- und Forstwirtschaftsrecht (Feststellungsverfügung; Parzelle als Bestandteil eines landwirtschaftlichen Gewerbes)

III 2025 139

Entscheid vom 3. Februar 2026

Besetzung

Dr.iur. Vital Zehnder, Präsident

Monica Huber-Landolt, Richterin lic.iur. Karl Gasser, Richter

lic.iur. Prisca Reichlin Brügger, Gerichtsschreiberin

Parteien

A.________,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt G.________,

gegen

Amt für Landwirtschaft, Hirschistrasse 15, Postfach 5182, 6431 Schwyz,

Vorinstanz,

Gegenstand

Land- und Forstwirtschaftsrecht (Feststellungsverfügung;

Parzelle als Bestandteil eines landwirtschaftlichen Gewerbes)

Sachverhalt:

1. A.________ (Jg. 19__) ist Eigentümer der Liegenschaften KTN 002, KTN 001, KTN 003, KTN 004 sowie KTN 005, alle B.________. Mit Schreiben vom 7. Mai 2025 ersuchte er das Amt für Landwirtschaft (AfL) um Feststellung, dass das Grundstück KTN 003 B.________ nicht Bestandteil seines landwirtschaftlichen Gewerbes C.________, B.________, im Sinne von Art. 7 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) vom 4. Oktober 1991 sei (Bf-act. 0.1).

2. Am 18. Juni 2025 antwortete ihm das AfL, bezüglich der Frage, ob das Grundstück KTN 003 B.________ dem BGBB unterstellt sei oder nicht, sei bereits am 25. Juni 2007 eine Feststellungsverfügung erlassen worden, welche am 8. August 2007 in Rechtskraft erwachsen sei. Demgemäss sei KTN 003 B.________ dem BGBB als Bestandteil des Gewerbes C.________ unterstellt. Dieses Resultat der Feststellungsverfügung sei ihm auch mit Schreiben vom 23. Mai 2018 bestätigt worden. Zwischenzeitlich habe sich die Sachlage nicht verändert, weshalb KTN 003 B.________ dem BGBB als Bestandteil des Gewerbes C.________ unterstellt sei (Bf-act. 0.2).

Das Dispositiv der Feststellungsverfügung vom 25. Juni 2007 (Bf-act. 0.3) lautete konkret wie folgt:

3.1 GBN 006 KTN 002, GBN 007 KTN 001, GBN 008 KTN 003, GBN 006 KTN 004 und GBN 009 KTN 005 B.________ sind landwirtschaftliche Grundstücke, die zusammen ein landwirtschaftliches Gewerbe nach dem Geltungsbereich dieses Gesetzes bilden.

3.2 Gegen diese Verfügung kann innert 30 Tagen seit der Zustellung beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz […] Beschwerde erhoben werden. […]

3.3 Zustellung: Herr A.________, C.________, B.________ ®; Justizdepartement und nach Eintritt der Rechtskraft Grundbuchamt und Steuerverwaltung, Schätzungsabteilung sowie an den Rechtsdienst, z.H. […].

3. Am 18. Juli 2025 lässt A.________ beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Beschwerde erheben und beantragen:

1. Die Feststellungsverfügung des Amtes für Landwirtschaft vom 25. Juni 2007 (BGBB:2007-098) sei in Dispositivziffer 3.1 aufzuheben.

2. Es sei festzustellen, dass das Grundstück Nr. 003 B.________ nicht Bestandteil des landwirtschaftlichen Gewerbes C.________, B.________, im Sinne von Art. 7 BGBB ist.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Kantons Schwyz.

4. Mit Vernehmlassung vom 15. September 2025 beantragt das AfL die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde vom 18. Juli 2025 unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdeführers. Mit Replik vom 9. Dezember 2025 hält der Beschwerdeführer an seiner Beschwerde fest. Mit Eingabe vom 19. Januar 2026 verzichtet die Vorinstanz auf eine weitere Stellungnahme.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Mit vorliegender Beschwerde beantragt der Beschwerdeführer die Aufhebung der Feststellungsverfügung vom 25. Juni 2007. Es stellt sich damit noch vor Beurteilung der materiellen Streitfrage (Zugehörigkeit von KTN 003 B.________ zum landwirtschaftlichen Gewerbe C.________) die zu klärende Frage der fristgerechten Anfechtung der Feststellungsverfügung. Denn vor Erlass eines Entscheides hat das Gericht von Amtes wegen zu prüfen, ob die Voraussetzungen für einen Sachentscheid erfüllt sind. Es prüft dabei u.a. die frist- und formgerechte Geltendmachung des Rechtsanspruchs (vgl. § 27 Abs. 1 lit. f des kantonalen Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRP, SRSZ 234.110] vom 6.6.1974). Ist diese Voraussetzung nicht gegeben, trifft das Gericht einen Nichteintretensentscheid (§ 27 Abs. 2 VRP).

2. Gegen Feststellungsverfügungen nach Art. 84 BGBB kann innert 30 Tagen bei der kantonalen Beschwerdebehörde Beschwerde erhoben werden (Art. 88 Abs. 1 BGBB). Gesetzlich vorgeschriebene Fristen dürfen nicht geändert werden (§ 155 Abs. 1 Justizgesetz [JG; SRSZ 231.110] vom 18.11.2009). Der Tag der Eröffnung einer Frist oder der Tag der Mitteilung eines Entscheides wird bei der Berechnung der Frist nicht mitgezählt (§ 158 Abs. 1 JG). Eine Handlung (wie eine Rechtsmitteleingabe) ist rechtzeitig erfolgt, wenn sie vor Ablauf der Frist vorgenommen wird. Schriftliche Eingaben müssen spätestens am letzten Tag der Frist an die Bestimmungsstelle gelangen oder für sie der Schweizerischen Post übergeben sein (§ 159 JG). Auf eine erst nach Ablauf der Rechtsmittelfrist eingereichte Beschwerde ist infolge Fristversäumnis nicht einzutreten (§ 27 Abs. 2 VRP).

3.1 Der Beschwerdeführer macht geltend, mit der Eingabe vom 18. Juli 2025 die 30-tägige Beschwerdefrist gewahrt zu haben. Die auf der Verfügung vom 25. Juni 2007 aufgeführte Zustellung an den Beschwerdeführer sei damals nicht erfolgt, weshalb die Verfügung nicht habe rechtskräftig werden können. Sie sei damals offenbar auf Veranlassung der Steuerverwaltung und ohne der sonst üblichen Wahrung des rechtlichen Gehörs des Beschwerdeführers erlassen worden. Mit Schreiben vom 6. Juli 2020 habe das AfL geltend gemacht, dass KTN 003 als dritte Wohnung zum landwirtschaftlichen Gewerbe gehöre; es könne eine Feststellungsverfügung verlangt werden, was damals aber nicht gemacht worden sei. Erst mit Schreiben des AfL vom 18. Juni 2025 sei dem Beschwerdeführer die angefochtene Verfügung vom 25. Juni 2007 am 20. Juni 2025 zugestellt worden. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei daher am 18. Juli 2025 innert Frist eingereicht worden.

3.2 Das AfL bestreitet, dass die Feststellungsverfügung vom 25. Juni 2007 in Verletzung des rechtlichen Gehörs erlassen und dem Beschwerdeführer nicht zugestellt worden sei. Gemäss Verteiler auf der Verfügung sei sie ihm eingeschrieben zugestellt worden. Nach Ablauf der Rechtsmittelfrist (8.8.2007) sei sie in Kraft gesetzt und danach dem Grundbuchamt, der Steuerverwaltung und dem Rechtsdienst zugestellt worden. Viele Vorakten seien aufgrund des Zeitablaufs nicht mehr vorhanden und eine Nachforschung bei der Post sei rückwirkend nur während zwei Jahren möglich. Komme hinzu, dass das AfL auch danach mehrere Male zur Anfrage betreffend die BGBB-Unterstellung von KTN 003 Stellung genommen und die Unterstellung unter das BGBB immer bejaht habe. So nach einer Anfrage von D.________ GmbH in einem Schreiben an den Beschwerdeführer vom 23. Mai 2018, worin explizit auf die Verfügung verwiesen werde (Vi-act. 10, 11). Oder im Zusammenhang mit einem Gesuch des Notariats betreffend Grenzänderung im Jahr 2020, wo nochmals - wenn auch indirekt - auf die Feststellungsverfügung verwiesen worden sei. Die bewilligungsfreie Grenzverbesserung habe nur gewährt werden können, weil KTN 003 dem BGBB unterstellt sei. Auch im Oktober 2024 habe das AfL im Zusammenhang mit einem Gesuch um Zustimmung zur Handänderung erneut auf die Feststellungsverfügung verwiesen. In all diesen Fällen habe der Beschwerdeführer nie reagiert und weder opponiert noch eine Feststellungsverfügung verlangt. Auch die Verletzung des rechtlichen Gehörs bestreitet das AfL. Praxisgemäss habe sich der Beschwerdeführer im Verlaufe des Verfahrens sicherlich äussern können und das AfL hätte sich mit eventuellen Anträgen und Begründungen seinerseits in der Feststellungsverfügung rechtsgenüglich auseinandergesetzt. Auch bei den vielen späteren Anfragen hätte er sich äussern und die Feststellungsverfügung vom 25. Juni 2007 einverlangen können. Er habe aber auf die diversen Schreiben nie reagiert, weshalb anzunehmen sei, dass er im Besitze der Feststellungsverfügung und der Schreiben gewesen sei.

3.3 Replizierend bekräftigt der Beschwerdeführer, die Feststellungsverfügung vom 25. Juni 2007 erstmals am 20. Juni 2025 erhalten zu haben. Im Rahmen der rein verwaltungsinternen Angelegenheit (Steuerverwaltung - AfL) von 2007 sei er weder einbezogen worden (das rechtliche Gehör sei nicht wie sonst üblich gewahrt worden, andernfalls eine Korrespondenz vorhanden sein müsste) noch sei ihm die Verfügung zugestellt worden.

3.4.1 Schriftliche Verfügungen, Entscheide und Zwischenbescheide werden Parteien und Beteiligten durch die Post oder durch den damit beauftragten Funktionär, in der Regel eingeschrieben, zugestellt (§ 33 Abs 1 VRP). Das Gebot, Entscheide allen direkt betroffenen Personen zu eröffnen, ist ein elementarer Teilgehalt des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV; vgl. BGE 133 I 201 E. 2.1). Nach einem allgemeinen Grundsatz des öffentlichen Verfahrensrechts darf den Parteien aus der mangelhaften Eröffnung einer Verfügung oder eines Entscheids kein Nachteil erwachsen. Er bedeutet nicht, dass die Unterlassung der Eröffnung in jedem Fall zur Nichtigkeit führt. Dem Schutz der Parteien ist genügend Rechnung getragen, wenn die mangelhafte Eröffnung trotzdem ihren Zweck erfüllt. Von Nichtigkeit bzw. "rechtlicher Inexistenz" wird in Praxis und Lehre hingegen dann ausgegangen, wenn eine Verfügung überhaupt nicht eröffnet wurde (vgl. BGE 142 II 411 E. 4.2). Wurde sie lediglich einzelnen, aber nicht allen Parteien eröffnet, setzt die Annahme der Nichtigkeit voraus, dass es sich bei der von der Nichteröffnung betroffenen Partei um den bzw. um einen Verfügungsadressaten handelt sowie dass dieser keine Kenntnis vom Verfahren hatte und entsprechend auch nicht daran teilnehmen konnte (vgl. Urteil BGer 2C_332/2024 vom 21.7.2025 E. 4.3.1 mit weiteren Hinweisen). Insgesamt ist die Eröffnung (förmliche Bekanntgabe) eines Verwaltungsaktes Voraussetzung für dessen Rechtswirksamkeit; ein nicht eröffneter Verwaltungsakt gilt als nicht existent (EGV-SZ 2005 B 11.5 E. 2.3 mit Hinweisen).

3.4.2 Für die ordnungsgemässe Zustellung von Verfügungen ist die Verwaltungsbehörde beweisbelastet, die daraus eine rechtliche Konsequenz (wie z.B. Fristauslösung) ziehen will (BGE 142 III 599 E. 2.2). Bei eingeschriebener Briefpost gilt eine natürliche Vermutung für die ordnungsgemässe Zustellung der Abholungseinladung via Briefkasten bzw. Postfach. Nach der Rechtsprechung liegen allfällige Fehler bei der Postzustellung nicht ausserhalb jeder Wahrscheinlichkeit. Eine fehlerhafte Postzustellung ist allerdings nicht zu vermuten, sondern nur anzunehmen, wenn sie aufgrund der Umstände plausibel erscheint. Auf die Darstellung des Adressaten, dass eine fehlerhafte Postzustellung vorliege, ist abzustellen, wenn seine Darlegung der Umstände nachvollziehbar ist und einer gewissen Wahrscheinlichkeit entspricht, wobei sein guter Glaube zu vermuten ist. Rein hypothetische Überlegungen des Empfängers reichen nicht aus. Die nie auszuschliessende Möglichkeit von Zustellfehlern genügt für sich allein nicht, um die Vermutung umzustossen. Vielmehr müssen konkrete Anzeichen für einen Fehler vorhanden sein (VGE II 2022 36 vom 21.6.2022 E. 2.2.3; VGE II 2024 91 vom 14.7.2025 E. 2.3).

3.4.3 Sofern eine Verfügung nicht eröffnet wurde, beginnt die Rechtsmittelfrist in dem Zeitpunkt zu laufen, in welchem der Adressat auf andere Weise sichere Kenntnis vom betreffenden Verwaltungsakt erhalten hat und im Besitz sämtlicher für die erfolgreiche Wahrung seiner Rechte wesentlichen Elemente ist. Ab diesem Moment kann erwartet werden, dass die Verfügung innerhalb der nun laufenden Beschwerdefrist angefochten wird (VGE II 2022 36 vom 21.6.2022 E. 2.3). Denn wenn der Adressat vom Inhalt der mangelhaft eröffneten behördlichen Mitteilung oder zumindest von ihrem Bestand tatsächlich Kenntnis genommen hat, kann es gegen Treu und Glauben verstossen, dass sich der Adressat auf den Eröffnungsmangel beruft (BGE 150 II 26 E. 3.5.4 mit weiteren Hinweisen).

3.5.1 Sachverhaltsmässig kann als erstellt gelten, dass die Steuerverwaltung am 14. Juni 2007 an das AfL gelangt ist mit dem Ersuchen um Erlass einer Feststellungsverfügung, ob KTN 003 am 1. Januar 2004 dem BGBB unterstellt war oder nicht. Eine entsprechende E-Mail ging beim AfL gemäss Vermerk am 18. Juni 2007, 17.08 Uhr, ein. Am 25. Juni 2007 erliess das AfL die Feststellungsverfügung (vgl. Ingress Bst. B). Gemäss Dispositiv-Ziff. 3.3 der Feststellungsverfügung wurde diese dem Beschwerdeführer eingeschrieben zugestellt, wobei als Versanddatum der 26. Juni 2007 vermerkt ist (Vi-act. 12).

3.5.2 Für die damalige Zustellung ist das AfL beweispflichtig. Es vermag indes nicht nur den Zustellnachweis nicht zu erbringen (gemäss Auskunft der Post sind Sendungsverfolgungen rückwirkend nur bis 2 Jahre möglich), sondern es kann auch die Postaufgabe des Einschreibens nicht nachweisen, da auch die Aufgabebestätigung nicht mehr vorhanden sei (vgl. Vi-act. 1).

Gleichwohl sei angemerkt, dass die Verfügung selbst den Beschwerdeführer ausdrücklich als Zustellungsempfänger aufführt, die Versandart als R-Versand bezeichnet und die weiteren Folgen bei Eintritt der Rechtkraft aufgeführt werden (Mitteilung Grundbuchamt und Steuerverwaltung sowie Rechtsdienst). Auch wenn die Steuerverwaltung um Erlass der Feststellungsverfügung ersucht hat, wurde ihr diese somit erst nach Eintritt der Rechtskraft eröffnet, d.h. erst im Moment, da feststand, dass der Beschwerdeführer kein Rechtsmittel ergriffen hat. Mithin hing der weitere Fortgang alleinentscheidend davon ab, dass die Verfügung dem Beschwerdeführer zugestellt wird und er kein resp. erfolglos ein Rechtsmittel ergriff. Nachdem die entsprechenden Mitteilungen nach dem 8. August 2007 erfolgt sind, spricht dies doch sehr dafür, dass die Feststellungsverfügung vom 25. Juni 2007 dem Beschwerdeführer auch effektiv zugestellt wurde, wie es auf der Verfügung selbst vermerkt ist. Denn das AfL prüfte den Eintritt der Rechtskraft, welche vom unbenutzten Ablauf der Rechtsmittelfrist und damit auch von der Zustellung der Verfügung an den Beschwerdeführer abhängig gewesen war. Es kann daher mit grösster Wahrscheinlichkeit angenommen werden, dass die Zustellung der Feststellungsverfügung an den Beschwerdeführer überprüft wurde und erst diese Bestätigung die nachfolgenden Schritte auslöste. In diesem Fall aber hätte der Beschwerdeführer die Feststellungsverfügung vom 25. Juni 2007 mit der Eingabe vom 18. Juli 2025 nach Ablauf der Beschwerdefrist angefochten. Auf die Beschwerde wäre diesfalls wegen Fristversäumnis nicht einzutreten.

Auf ein Fristversäumnis wäre aus nachfolgenden Gründen auch zu schliessen, wenn anzunehmen wäre, die Feststellungsverfügung vom 25. Juni 2007 sei am 26. Juni 2007 (entgegen dem Vermerk auf Verfügung) nicht an den Beschwerdeführer versandt worden und es wäre damals keine Zustellung erfolgt, die Verfügung also nicht eröffnet worden.

3.5.3 Das AfL macht geltend, die Feststellungsverfügung sei dem Beschwerdeführer nicht nur zugestellt worden, sondern es sei ihm damals auch das rechtliche Gehör gewährt worden. Die Vorinstanz betont, er habe sich schon damals nicht geäussert, weshalb in der Verfügung auch keine Stellungnahme und keine Entgegnung wiedergegeben seien. Der Beschwerdeführer macht diesbezüglich jedoch zu Recht geltend, die Tatsache, dass gar keine Korrespondenz vorliege, spreche gegen die Wahrung des rechtlichen Gehörs. Dies vermöchte auch zu erklären, dass sich in der Verfügung selbst keine Hinweise auf den Einbezug des Beschwerdeführers oder allfällige Stellungnahmen seinerseits finden. Beachtet man, dass das Ersuchen der Steuerverwaltung um Erlass der Feststellungsverfügung beim AfL am 18. Juni 2007 einging und die Verfügung am 25. Juni 2007 erlassen wurde, wäre auch kaum Zeit geblieben, dem Beschwerdeführer angemessen das rechtliche Gehör zu gewähren. Zudem liegen mit VGE III 2011 169 vom 23. Mai 2012 und VGE III 2009 221 vom 24. Februar 2010 zwei vergleichbare Fälle vor (da die Steuerverwaltung um eine Feststellungsverfügung ersuchte), in welchen die betroffenen Personen vor Erlass der Feststellungsverfügung nicht einbezogen wurden, was schliessen lassen könnte, dass damals eine entsprechende Praxis vorlag (bleibt anzumerken, dass beide Verfügungen den Betroffenen zugestellt wurden, was für die obige E. 3.5.2 spricht). Müsste angenommen werden, dass das rechtliche Gehör effektiv nicht gewahrt wurde, so hätte dies indes keinen Einfluss auf den Beginn der Rechtsmittelfrist oder deren Gang.

3.5.4 In den Akten liegen zwei Schätzungsverfügungen landwirtschaftliche Grundstücke und Gewerbe je vom 8. Februar 2012 (Beilage zu Vi-act. 8). Die erste Verfügung bezog sich auf das Landwirtschaftliche Gewerbe C.________ mit dem Hauptgrundstück KTN 002. Die Verfügung bezeichnet als mit dem Gewerbe verbundene Grundstücke KTN 003, KTN 004, KTN 005 und KTN 001; mithin explizit auch KTN 003. Im Weiteren werden in dieser Verfügung sämtliche Schätzwerte ausser für KTN 003 aufgeführt. Die zweite Verfügung ist ebenfalls eine Schätzungsverfügung landwirtschaftliche Grundstücke und Gewerbe und ermittelt die Werte ausschliesslich bezogen auf KTN 003. Als Objektart wird "Landwirtschaft allgemein" definiert. Es wird ausdrücklich gestützt auf Art. 87 BGBB und § 35 der Landwirtschaftsverordnung (LV; SRSZ 312.111) vom 26. Oktober 2004 i.V.m. § 23 des Gesetzes über die Landwirtschaft (LG; SRSZ 312.100) vom 26. November 2003 der Ertragswert und die Belastungsgrenze der Liegenschaft festgelegt. Aus diesen Schätzungsverfügungen musste der Beschwerdeführer ohne Zweifel erkennen, dass KTN 003 als dem BGBB unterstellte Liegenschaft Teil des landwirtschaftlichen Gewerbes C.________ bildete. Allein aus diesem Grunde erfolgte unter explizitem Hinweis auf Art. 87 BGBB für dieses Grundstück eine Schätzung nach dem Gesetz über die steueramtliche Schätzung landwirtschaftlicher Grundstücke und Gewerbe (LSchätzG; SRSZ 172.220) vom 21. April 2004 und wurde ein Ertragswert sowie eine Belastungsgrenze festgelegt. Damit aber stand schon damals fest, dass KTN 003 teil des landwirtschaftlichen Gewerbes war. Der Beschwerdeführer hat hiergegen kein Rechtsmittel ergriffen und somit die steueramtliche Schätzung und damit auch die Qualifikation von KTN 003 als dem BGBB unterstelltes Grundstück anerkannt. Treu und Glauben hätten indes ein Vorgehen gegen diese Einschätzung verlangt, wenn er - wie nun ausgeführt - der Überzeugung gewesen wäre, KTN 003 sei nie Bestandteil eines landwirtschaftlichen Gewerbes gewesen.

3.5.5 Im Mai 2018 erkundigte sich die D.________ GmbH im Auftrag des Beschwerdeführers beim AfL über die bodenrechtliche Situation von KTN 003. Es wurde ausdrücklich die Frage formuliert, ob die Parzelle dem BGBB unterstehe oder als gesonderte Parzelle zu betrachten sei (Vi-act. 11). In der Folge antwortete das AfL am 23. Mai 2018 nicht der anfragenden Firma, sondern dem Beschwerdeführer direkt (mit Kopie an die Firma (Vi-act. 10). Das AfL nahm dabei wie folgt Stellung:

Mit der Feststellungsverfügung BGBB: 2007-098 vom 25. Juni 2007 stellte das damalige Landwirtschaftsamt fest, dass die Grundstücke von A.________, 19__, C.________, B.________, zusammen ein landwirtschaftliches Gewerbe gemäss Art. 7 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) bilden. Dieses Gewerbe umfasst die Grundstücke KTN 002, KTN 001, KTN 003, KTN 004 und KTN 005 B.________. […]. Somit bilden die genannten Grundstücke von A.________ weiterhin eindeutig ein landwirtschaftliches Gewerbe nach Art. 7 BGBB. Demzufolge ist KTN 003 B.________, als kleines Grundstück und Teil dieses Gewerbes, eindeutig dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts unterstellt.

Dadurch, dass das Grundstück KTN 003 B.________ dem Geltungsbereich des BGBB unterstellt ist, unterliegt es dem Realteilungsverbot nach Art. 58 Abs. 1 BGBB. Dieser besagt, dass von landwirtschaftlichen Gewerben nicht einzelne Grundstücke abgetrennt werden dürfen. Somit ist es nicht möglich, das Grundstück KTN 003 B.________ vom landwirtschaftlichen Gewerbe abzutrennen.

Zusammenfassend ist KTN 003 B.________ dem Geltungsbereich des BGBB untersteilt. Es gehört zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe, so dass eine separate Veräusserung im Widerspruch zum Realteilungsverbot steht.

Auch dieses Schreiben an den Beschwerdeführer könnte nicht ausdrücklicher formuliert sein. Der Beschwerdeführer wurde auf die Feststellungsverfügung vom 25. Juni 2007 hingewiesen. Es wurde bestätigt, dass KTN 003 als dem BGBB unterstellt qualifiziert wurde, dass die Umstände seither nicht wesentlich geändert haben, dass KTN 003 noch immer dem BGBB unterstellt und Teil des landwirtschaftlichen Gewerbes ist.

Die Anfrage an das AfL stellte D.________ GmbH und zwar explizit im Auftrag des Beschwerdeführers. Die Antwort ging direkt an den Beschwerdeführer mit Kopie an D.________ GmbH. Es liegt bar jeglicher Realität davon auszugehen, das Antwortschreiben des AfL sei vom Beschwerdeführer nicht zur Kenntnis genommen worden und etwa auch nie Gegenstand einer Besprechung zwischen ihm und der D.________ GmbH gewesen. Auf den Hinweis des AfL auf diese Korrespondenz äussert sich der Beschwerdeführer nicht, namentlich bestreitet er deren Kenntnisnahme nicht.

Erneut ist daher mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass der Beschwerdeführer aufgrund dieses Briefwechsels zum einen vom Bestand der Feststellungsverfügung vom 25. Juni 2007 und zum andern von deren Inhalt, der Unterstellung von KTN 003 unter das BGBB Kenntnis genommen hatte. Wiederum hätte es Treu und Glauben geboten, hiergegen vorzugehen, sollte die Feststellung seines Erachtens fehlerhaft gewesen sein. Der Beschwerdeführer verlangte aber weder die Feststellungverfügung vom 25. Juni 2007 heraus, noch den Erlass einer neuen Feststellungsverfügung, noch reichte er ein Rechtsmittel ein.

3.5.6 Mit Schreiben vom 30. Juni 2020 stellte das Notariat Schwyz beim AfL Antrag auf Teilung eines landwirtschaftlichen Grundstückes (Vi-act. 9). Weil auf KTN 003 ein Wohnhaus neu gebaut werden soll, solle von KTN 003 und KTN 002 jeweils Land abgetrennt und mit der andern Parzelle vereinigt werden (Grenzbereinigung). Erneut wendet sich das AfL mit seinem Antwortschreiben direkt an den Beschwerdeführer mit Kopie ans antragstellende Notariat (Vi-act. 8). Im Antwortschreiben wird u.a. auf das Schreiben vom 23. Mai 2018 verwiesen (vgl. oben E. 3.5.4). Neuerlich wird bekräftigt, dass KTN 003 als Bestandteil des landwirtschaftlichen Gewerbes C.________ dem BGBB unterstellt sei. Bezüglich Grenzbereinigung wird ausgeführt:

Das Amt für Landwirtschaft bestätigt mit vorliegendem Schreiben, dass die Abtrennung einer Fläche von 133 m2 ab KTN 003 B.________ zur Vereinigung mit KTN 002 B.________ und die im Gegenzug erfolgende Abtrennung einer Teilfläche von 139 m2 ab KTN 002 B.________ zur Arrondierung mit KTN 003 B.________ vollzogen werden kann, da es sich bei diesem Geschäft um eine Grenzverbesserung gemäss Artikel 57 BGBB handelt. Dieser flächengleiche Abtausch kann bewilligungsfrei erfolgen. Die Bewilligungsfreiheit bezieht sich dabei sowohl auf die Abtrennung und Vereinigung wie auf den Erwerb.

An dieser Stelle weisen wir darauf hin, dass das Grundstück KTN 003 B.________ zum landwirtschaftlichen Gewerbe (Dritte Wohnung) gehört. Entsprechend empfehlen wir Ihnen zu prüfen, ob das Grundstück KTN 003 B.________ nicht als Ganzes in das Grundstück KTN 002 B.________ einzugliedern ist.

Falls diese Beurteilung in Form einer verbindlichen Feststellungsverfügung festgehalten werden sollen, ist ein entsprechendes Gesuch einzureichen. Eine Feststellungsverfügung ist kostenpflichtig und kann beim Verwaltungsgericht mit einer Beschwerde angefochten werden.

Auch mit diesem direkt dem Beschwerdeführer zugestellten Schreiben bekräftigte das AfL neuerlich und ausdrücklich, dass KTN 003 als Teil des landwirtschaftlichen Gewerbes C.________ dem BGBB unterstellt sei, was erst die bewilligungsfreie Grenzbereinigung möglich machte. Wiederum ist ausgeschlossen, dass der Beschwerdeführer, welcher die Grenzbereinigung zusammen mit dem Notariat abwickelte, von dieser Mitteilung keine Kenntnis genommen hatte. Zudem wurde er explizit darauf hingewiesen, dass er eine anfechtbare Feststellungsverfügung verlangen könne, sollte er mit dem Inhalt nicht einverstanden sein. Er tat dies nicht und zeigte sich somit mit dem Inhalt, namentlich mit der Unterstellung von KTN 003 unter das BGBB einverstanden. Zumindest hat er gutgeheissen, dass die Grenzbereinigung bewilligungsfrei möglich war mit der Begründung, beide betroffenen Grundstücke seien Teil desselben landwirtschaftlichen Gewerbes.

3.5.7 Im Recht liegt eine weitere Steuerschätzung Grundstücke landwirtschaftliche Gewerbe vom 17. August 2022 (Bf-act. 4). Neuerlich wurde KTN 003 als Bestandteil des landwirtschaftlichen Gewerbes C.________ mit Vermögenssteuerwert, Ertragswert und Belastungsgrenze nach LSchätzG eingeschätzt. Infolge Neubau des Wohnhauses auf KTN 003 erfolgte am 23. November 2022 eine Neuschätzung (Bf-act. 5). An der Qualifikation von KTN 003 als Bestandteil des landwirtschaftlichen Gewerbes C.________ und damit an der steuerrechtlichen Schätzung als Grundstück eines landwirtschaftlichen Gewerbes änderte sich nichts. Damit aber musste der Beschwerdeführer auch gestützt auf diese beiden Verfügungen Kenntnis von der Unterstellung von KTN 003 unter das BGBB haben (vgl. zur Begründung auch oben E. 3.5.4).

3.5.8 Im September 2024 informierte das Notariat Schwyz das AfL über die Absicht des Beschwerdeführers, KTN 003 zu veräussern. Damit der Kaufvertrag bewilligungsfrei vollzogen werden könne, sei die Frage zu klären, ob der Beschwerdeführer ein landwirtschaftliches Gewerbe besitze (Vi-act. 7). Mit Antwortmail vom 27. September 2024 orientierte das AfL das Notariat, die Grundstücke im Eigentum des Beschwerdeführers KTN 002, KTN 001, KTN 003, KTN 004 und KTN 005 B.________ würden zusammen eindeutig ein landwirtschaftliches Gewerbe bilden. Das AfL verwies dabei auf die bestehende Korrespondenz mit dem Beschwerdeführer zu dieser Frage (Vi-act. 6). Am 22. Oktober 2024 stellte das Notariat beim AfL Antrag auf Zustimmung zur Löschung der Subventionsrückerstattungspflicht bzw. Zustimmung zur Handänderung von KTN 003 (Vi-act. 5). Unter Verweis auf das Antwortschreiben vom 27. September 2024 bekräftigte das AfL am 31. Oktober 2024 neuerlich, dass KTN 003 Bestandteil des landwirtschaftlichen Gewerbes C.________ bilde und dem Realteilungsverbot unterliege. Erneut wurde auf die Möglichkeit, eine anfechtbare Feststellungsverfügung zu verlangen, verwiesen (Vi-act. 4). Eine solche wurde in der Folge nicht verlangt.

3.6 Zusammenfassend hält das Gericht fest:

• Ob die Feststellungsverfügung vom 25. Juni 2007 dem Beschwerdeführer zugestellt wurde, kann das beweisbelastete AfL nicht nachweisen. Aufgrund der konkreten Umstände (R-Vermerk des Versands an Beschwerdeführer, Abwarten des unbenutzten Verstreichens der Rechtsmittelfrist, weitere Verfahrensschritte nach Prüfung des Eintritts der Rechtskraft) erscheint es für das Gericht aber überwiegend wahrscheinlich, dass die Feststellungsverfügung dem Beschwerdeführer eröffnet wurde.

• Namentlich steuerlich wurde KTN 003 nach Erlass der Feststellungsverfügung zweifelsfrei als Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes eingeschätzt, was seitens des Beschwerdeführers nicht bestritten wurde.

• Selbst wenn ihm die Feststellungsverfügung nicht zugestellt wurde, bildete in den Folgejahren die Frage der Unterstellung von KTN 003 unter das BGBB sowie konkret auch die Feststellungsverfügung vom 25. Juni 2007 mehrfach Inhalt der Korrespondenz zwischen dem AfL und dem Beschwerdeführer. Mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit hat der Beschwerdeführer daher mehrfach Kenntnis erlangt sowohl vom Bestand der Feststellungsverfügung vom 25. Juni 2007 als insbesondere auch von der Qualifikation von KTN 003 als Teil des landwirtschaftlichen Gewerbes C.________ und seiner Unterstellung unter das BGBB. Nie hat er dagegen opponiert oder die Feststellungsverfügung vom 25. Juni 2007 herausverlangt oder den Erlass einer anfechtbaren Feststellungsverfügung betreffend des strittigen Inhalts gefordert.

Bei dieser Ausgangslage widerspricht es Treu und Glauben, wenn der Beschwerdeführer stets Kenntnis nahm sowohl vom Bestand der Feststellungsverfügung vom 25. Juni 2007 als insbesondere auch von der Unterstellung von KTN 003 unter das BGBB als Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes, sich nie dagegen zur Wehr setzte und nun am 18. Juli 2025 Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen die Verfügung vom 25. Juni 2007 erhebt. Der Beschwerdeführer kann nicht über fast zwei Jahrzehnte hinweg die Qualifikation faktisch anerkennen und dann Jahre später plötzlich ein Rechtsmittel ergreifen. Die Beschwerde wurde verspätet eingereicht, weshalb auf das Rechtsmittel wegen Fristversäumnis nicht einzutreten ist. Bleibt anzufügen, dass es dem Beschwerdeführer selbstverständlich unbenommen bleibt, vom AfL - wie von diesem mehrfach in Aussicht gestellt - den Erlass einer anfechtbaren Verfügung zu verlangen und/oder aber (ggfs. eventualiter) Prüfung und Entscheid über die Entlassung von KTN 003 aus dem Geltungsbereich des BGBB zu beantragen (was ohnehin seiner Absicht entspricht).

4. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Verfahrenskosten von Fr. 1'000.-- (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 72 VRP).

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.

Die Verfahrenskosten von Fr. 1'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt. Er hat am 24. Juli 2025 einen Kostenvorschuss von Fr. 2'000.-- bezahlt, so dass ihm Fr. 1'000.-- aus der Gerichtskasse zurückerstattet werden.

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 42 ff., Art. 82 ff. sowie Art. 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) vom 17. Juni 2005 innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde * in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, erhoben werden.

Zustellung an:

den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R)

die Vorinstanz (EB)

und das Bundesamt für Landwirtschaft, 3003 Bern (A).

Schwyz, 3. Februar 2026

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Die Gerichtsschreiberin:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Rumantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand:

9. Februar 2026

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