III 2023 20 - Planungs- und Baurecht (Rückbaumassnahmen)

III 2023 20

Entscheid vom 27. November 2024

Besetzung

Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident

Monica Huber-Landolt, Richterin lic.iur. Karl Gasser, Richter

MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

Parteien

A.________,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________,

gegen

1. Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küssnacht, 2.Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,

Postfach 1186, 6431 Schwyz,

Vorinstanzen, 3. C.________,

Beschwerdegegner,

vertreten durch Rechtsanwältin lic.iur. D.________,

Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Rückbaumassnahmen)

Sachverhalt:

A. A.________ sind Eigentümer der Liegenschaft KTN 001 in E.________. Die nordwestlich gelegene Liegenschaft KTN 002, ist im Eigentum von C.________.

Die Liegenschaft KTN 001 wurde 1952 mit einem Ferienhaus (Keller im Untergeschoss, drei Wohn-/Schlafräume, Küche, Dusche und WC sowie Abstellkammer im Erdgeschoss) überbaut. In den Folgejahren wurde es mehrfach umgebaut. So wurden 1975 namentlich der Zugang und der Innenausbau verändert, im Südwesten eine halboffene Pergola mit Satteldach und Aussencheminée sowie mit Durchbruch ins Wohnzimmer erstellt und das Terrain neu gestaltet. 1977 erfolgte der Umbau des Ferienhauses in ein Wohnhaus, wozu namentlich im Erdgeschoss ein Zimmer im Nordwesten direkt bis an die Grenze zu KTN 002 angebaut wurde. Bei einer Baukontrolle wurde zudem festgestellt, dass das Dach über dem Zimmeranbau zum einen gegen KTN 002 um 25 cm verlängert und zum andern um einen Vordachanbau von 2.20 m erweitert wurde und dass auch im Untergeschoss Arbeiten im Gange waren und ein Zimmer eingebaut wurde, was alles nachträglich bewilligt wurde (Küche, Heizungsraum, Öltank, Abstell- und Kellerräume im UG wurden 1952 nicht bewilligt, 1977 aber als bestehend bezeichnet, ohne dass hierfür Bewilligungen vorlägen). 1997 wurde der Hausvorplatz umgestaltet. 2004 wurden im Meldeverfahren interne Umdispositionen im Unter- und Erdgeschoss bewilligt, so namentlich auch ein Umbau des 1977 erstellten Zimmeranbaus im Nordwesten. 2018 wurde schliesslich ein Anbau eines Balkons auf Stützmauern über die gesamte Breite der seeseitigen Fassadenfront bewilligt, ein neues Garagentor, eine Überdachung des bestehenden Treppenaufgangs sowie ein Sichtschutz.

B.1 Nach einer Meldung durch eine Drittperson führte das Bauamt Küssnacht am 7. Februar 2019 auf der Liegenschaft KTN 001 eine Besichtigung durch. Dabei wurde festgestellt, dass der Zimmeranbau im Nordwesten grösser als bewilligt sowie die Pergola geschlossen und mit dem Wohnzimmer verbunden waren. A.________ wurden aufgefordert, hierzu Stellung zu nehmen und ein ordentliches Baugesuch für die beiden Bauten einzureichen, worauf die Bewilligungsfähigkeit geprüft werde. Am 6. November 2019 wurde ein nachträgliches Baugesuch eingereicht und, auf entsprechende Aufforderung durch den Bezirk hin, am 12. Dezember 2019 und 3. Januar 2020 in überarbeiteter Form erneut eingereicht. Am 17. Februar 2020 reichten C.________ Einsprache gegen das Baugesuch ein.

Gegenstand des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens (2019-139 Bezirk Küssnacht resp. Kant.-Nr. B2020-0031) bildeten drei ohne Baubewilligung ausgeführte Wohnraumerweiterungen: Die Zimmeranbauerweiterung im Erdgeschoss auf der Nordwestseite, die zusätzliche Verglasung der Pergola im Erdgeschoss auf der Südwestseite Richtung F.________ und das Entrée im Untergeschoss auf der Südwestseite.

B.2 Mit Gesamtentscheid vom 16. Juli 2020 verfügte das Amt für Raumentwicklung, die kantonale Baubewilligung werde verweigert und die Einsprache aus kantonaler Sicht gutgeheissen, soweit darauf eingetreten werde.

B.3 Der Bezirksrat Küssnacht beschloss am 19. August 2020 (BRB Nr. 392):

1. In Gutheissung der von C.________, (…), eingereichten Einsprache wird die nachträgliche Baubewilligung sowohl für die 1.72 m lange Zimmeranbauerweiterung auf der Nordwestseite als auch für die zusätzliche Verglasung der Pergola auf der Südwestseite Richtung F.________ auf Grundstück KTN 001, E.________, verweigert, ebenso nachträgliche Ausnahmebewilligungen hierfür, während demgegenüber die nachträgliche Baubewilligung für das Entrée auf der Südwestseite erteilt wird.

2. A.________ werden verpflichtet, die widerrechtlich erstellte 1.72 m lange Zimmeranbauerweiterung auf der Nordwestseite (exklusive das Bestandesschutz geniessende Dach) sowie die auf der Südwestseite Richtung F.________ zusätzlich angebrachte widerrechtliche Verglasung bei der Pergola abzubrechen und somit diese Bauteile in den baubewilligten Zustand - Zimmeranbau gemäss Baubewilligung vom 30. Juni 1977 und Pergola gemäss Baubewilligung vom 25. November 1975 - zurückzubauen. Für die Vollendung der Abbruch- und Rückbauarbeiten wird eine Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft des vorliegenden Beschlusses gesetzt.

3. (Androhung Vollstreckungsmassnahmen)

4. (Eröffnung Gesamtentscheid Amt für Raumentwicklung)

5. (Baukontrolle)

6. Die Beschlussgebühren inklusive die Kosten der Einsprachebeurteilung im Gesamtbetrag von Fr. 2'580.00 werden A.________ auferlegt und sind gemäss der Rechnung im Anhang zu begleichen.

7./8. (Rechtsmittelbelehrung und Zustellung)

C.1 Am 11. September 2020 erhoben A.________ Beschwerde beim Regierungsrat gegen den Bezirksratsbeschluss Nr. 392 mit den Anträgen:

1. Die Verwaltungsbeschwerde sei gutzuheissen.

2. Der Beschluss des Bezirksrates Küssnacht vom 19. August 2020 (Geschäft Nr. 392) sowie der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 16. Juli 2020 (Baugesuch Nr. B2020- 0032 [recte: Baugesuch Nr. B2020-0031]) seien aufzuheben.

3. Eventuell seien der Beschluss des Bezirksrates Küssnacht vom 19. August 2020 (Geschäft Nr. 392) sowie der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 16. Juli 2020 (Baugesuch Nr. B2020-0032 [recte: Baugesuch Nr. B2020-0031]) bezüglich des verfügten Abbruchs der widerrechtlich erstellten, 1.72 m langen Zimmeranbauerweiterung auf der Nordwestseite (exkl. das Bestandesschutz geniessende Dach) aufzuheben.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Vorinstanzen, eventuell zu Lasten der Beschwerdegegner.

Das Amt für Raumentwicklung und der Bezirksrat Küssnacht beantragten mit Vernehmlassung vom 28. September 2020 resp. 21. Oktober 2020 die Abweisung der Beschwerde.

C.2 Mit RRB Nr. 413/2021 vom 15. Juni 2021 (Versand 22.6.2021) vereinigte der Regierungsrat zwei Beschwerdeverfahren der Eigentümer KTN 001 und beschloss betreffend die Beschwerde gegen Bezirksratsbeschluss Nr. 392:

1. Die Beschwerde I wird abgewiesen. Vollständigkeitshalber wird jedoch die Dispositiv Ziffer 2 des Beschlusses Nr. 392 der Vorinstanz 1 vom 19. August 2020 wie folgt ergänzt:

"A.________ werden verpflichtet, die widerrechtlich erstellte 1.72 m lange Zimmeranbauerweiterung auf der Nordwestseite (exklusive das Bestandesschutz geniessende Dach) sowie die auf der Südwestseite Richtung F.________ zusätzlich angebrachte widerrechtliche Verglasung bei der Pergola abzubrechen und somit diese Bauteile in den baubewilligten Zustand - Zimmeranbau gemäss Baubewilligung vom 30. Juni 1977 und Pergola gemäss Baubewilligung vom 25. November 1975 - zurückzubauen. Anstelle der widerrechtlich angebrachten Verglasung kann auch die nordwestliche oder südwestliche Seitenwand der Pergola komplett entfernt werden. In diesem Fall sind die entsprechenden Rückbaupläne der Vorinstanz frühzeitig und noch vor dem Rückbau zu den Akten zu geben. Für die Vollendung der Abbruch- und Rückbauarbeiten wird eine Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft des vorliegenden Beschlusses gesetzt."

2. (Beschluss betreffend die Beschwerde II)

3./4. (Die Verfahrenskosten; Parteientschädigung)

5./6./7. (Rechtsmittelbelehrung und Zustellung)

D.1 Am 13. Juli 2021 liessen A.________ gegen den Regierungsratsbeschluss Nr. 413/2021 vom 15. Juni 2021 beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz fristgerecht Beschwerde einreichen mit den Anträgen:

1. Die Beschwerde sei gutzuheissen.

2. Der Beschluss Nr. 413/2021 des Regierungsrates des Kantons Schwyz vom 15. Juni 2021 sei aufzuheben, und die Sache sei zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner, in solidarischer Haftbarkeit.

D.2 Mit VGE III 2021 122 vom 18. Februar 2022 beschloss das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird, soweit darauf eingetreten wird, teilweise gutgeheissen.

2. Dispositiv Ziff. 1 des angefochtenen RRB Nr. 413/2021 vom 15. Juni 2021 wird aufgehoben.

2.1 Die Sache betreffend die 1.72 m lange Zimmeranbauerweiterung auf der Nordwestseite des Erdgeschosses wird an den Bezirk Küssnacht zurückgewiesen zur weiteren Sachverhaltsabklärung betreffend Bestand der unbewilligten Zimmeranbauerweiterung und neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen.

2.2 Die Beschwerdeführer werden verpflichtet, die auf der Südwestseite Richtung F.________ zusätzlich angebrachte widerrechtliche Verglasung bei der Pergola abzubrechen und somit diesen Bauteil in den baubewilligten Zustand gemäss Baubewilligung vom 25. November 1975 zurückzubauen. Anstelle der widerrechtlich angebrachten Verglasung kann auch die nordwestliche oder südwestliche Seitenwand der Pergola komplett entfernt werden oder die Wohnnutzung der Pergola durch gebäudeinterne bauliche Massnahmen auf einen Bestand innerhalb der Grenzabstände im Sinne der Erwägungen verbindlich und nachhaltig begrenzt werden. In diesem Fall sind die entsprechenden Rückbaupläne der Vorinstanz frühzeitig und noch vor dem Rückbau zur Prüfung und Bewilligung einzureichen. Für die Vollendung der Abbruch- und Rückbauarbeiten wird eine Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft des vorliegenden Beschlusses gesetzt.

3. Auf die Beschwerde gegen Dispositiv Ziff. 2 des angefochtenen RRB Nr. 413/2021 vom 15. Juni 2021 wird nicht eingetreten.

4./5. (Kosten- und Entschädigungsfolgen)

6./7. (Rechtsmittelbelehrung und Zustellung)

E. Am 2. Juni 2022 setzte der Bezirk A.________ Frist an zur Einreichung allfälliger Beweismittel betreffend Erstellung der Zimmeranbauerweiterung sowie von Rückbauplänen betreffend Pergola. Gleichzeitig wurde an C.________ appelliert, bei der Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts betreffend Zimmeranbauerweiterung mitzuwirken (Vi-act. 1). Nach mehreren Schriftenwechseln beschloss der Bezirksrat mit BRB Nr. 571 vom 14. Dezember 2022:

1. A.________ werden im Sinne der Erwägungen verpflichtet, die rechtswidrig erstellte 1.72 m lange Zimmeranbauerweiterung (exklusive das Bestandesschutz geniessende Dach) abzubrechen und somit diesen Bauteil in den bewilligten Zustand gemäss Baubewilligung vom 30. Juni 1977 zurückzubauen. Für die Vollendung der Abbruch- und Rückbauarbeiten wird eine Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft des vorliegenden Beschlusses gesetzt.

2. A.________ wird die Bewilligung für das von ihnen eingereichte Rückbaugesuch (Rückbaumassnahmen Pergola) auf der Grundlage der eingereichten Baueingabeplänen erteilt, vorbehältlich im Sinne der Erwägungen unter der Auflage, dass die bestehende rückwärtige Türe projektgemäss zwar abgebrochen werden kann, dieser Bereich dann jedoch entweder vollständig offen gehalten werden muss oder nur durch eine offene Gittertüre mit Vertikalstäben, Querstäben, Rautenstäben oder dergleichen ersetzt werden kann. Vor Erteilung der Baufreigabe haben A.________ einen diesbezüglichen Detailplan zur konkreten Ausgestaltung einzureichen, welcher baubehördlich orientierungshalber C.________ zu unterbreiten ist. Für die Vollendung der Abbruch- und Rückbauarbeiten wird eine Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft des vorliegenden Beschlusses gesetzt. Alternativ dazu steht es A.________ unverändert auch frei, innert gleicher Frist die Pergola in den Zustand gemäss Baubewilligung vom 25. November 1975 zurückzubauen oder innert gleicher Frist stattdessen die nordwestliche oder südwestliche Seitenwand der Pergola komplett zu entfernen, wobei in diesen beiden Fällen die entsprechenden Rückbaupläne frühzeitig und noch vor dem Rückbau zur Prüfung und Baufreigabeerteilung einzureichen sind.

3. (Auflistung verbindliche Pläne)

4. (Vollstreckungsandrohung)

5. (Brandschutz)

6. (Eröffnung Schreiben Amt für Raumentwicklung)

7. (Auflagen Rückbaumassnahmen Pergola)

8. (Baukontrolle)

9. (Gebühren)

10. (Rechtsmittelbelehrung)

11. (Zustellung)

F. Gegen den BRB Nr. 571 vom 14. Dezember 2022 erhoben A.________ am 16. Januar 2023 fristgerecht Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat mit den Anträgen:

1. Die Verwaltungsbeschwerde sei gutzuheissen.

2. Der Beschluss des Bezirksrates Küssnacht vom 14. Dezember 2022 (Geschäft Nr. 571) sei insoweit aufzuheben, als:

2.1 der Rückbau der 1,72 m langen Zimmeranbauerweiterung (exkl. das Bestandesschutz geniessende Dach) in den bewilligten Zustand gemäss Baubewilligung vom 30. Juni 1997 [recte: 1977] verfügt wurde;

2.2 die Baubewilligung für die Pergola mit der Auflage erteilt wurde, der Bereich der rückwärtigen Türe müsse entweder vollständig offengehalten oder aber durch eine offene Gittertüre mit Vertikalstäben, Querstreben, Routenstreben oder dergleichen ersetzt werden (Aufhebung der Auflage).

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner, eventualiter zulasten der Vorinstanz.

Mit RRB Nr. 61/2023 vom 31. Januar 2023 überwies der Regierungsrat die Beschwerde als Sprungbeschwerde im Sinne von § 52 VRP an das Verwaltungsgericht.

G. Am 3. Februar 2023 verzichtete das Amt für Raumentwicklung (ARE) auf die Einreichung einer Vernehmlassung. Mit Vernehmlassung vom 22. Februar 2023 beantragt der Bezirksrat Küssnacht die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer. Die Beschwerdegegner beantragen am 31. März 2023 vernehmlassend ebenfalls, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer vollumfänglich abzuweisen.

Mit Replik vom 18. Juli 2023 halten die Beschwerdeführer an den Beschwerdeanträgen vom 16. Januar 2023 fest. An ihren Anträgen halten unverändert auch der Bezirksrat mit Duplik vom 23. August 2023 und die Beschwerdegegner mit Duplik vom 11. Oktober 2023 fest. Am 5. Januar 2024 reichen die Beschwerdeführer je eine Triplik zur Duplik des Bezirksrates bzw. der Beschwerdegegner ein, wobei an den Beschwerdeanträgen festgehalten wurde. Am 24. Januar 2024 quadrupliziert der Bezirksrat. Hierzu nehmen die Beschwerdeführer am 14. März 2024 Stellung (Quintuplik).

H. Zur weiteren Klärung des Sachverhaltes hinsichtlich der nordwestlichen Zimmererweiterung unterbreitete das Gericht den Parteien am 10. April 2024 seine Absicht, G.________ als Auskunftsperson Fragen zur strittigen Erweiterung zu unterbreiten und die Beschwerdeführer wurden aufgefordert, Belege betreffend Heizungsinstallationen der Pergola einzureichen. Die Beschwerdegegner äusserten sich am 25. April 2024 hierzu; die Beschwerdeführer mit Eingabe vom 1. Juli 2024. Am 5. Juli 2024 ersuchte das Gericht G.________ um Auskunft, welche diese am 14. August 2024 erteilte. Hierzu nahmen einzig die Beschwerdegegner mit Eingabe vom 9. September 2024 Stellung, wozu sich die Beschwerdeführer am 7. November 2024 äusserten.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Mit VGE III 2021 122 vom 18. Februar 2022 wies das Verwaltungsgericht das Baubewilligungsverfahren betreffend die nordwestliche Zimmeranbauerweiterung und die Pergola auf KTN 001 zur weiteren Abklärung und neuem Entscheid an den Bezirksrat zurück (vgl. Ingress Bst. D.2).

1.1 Gegenstand des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens von 2019 bildete zum einen eine Erweiterung des Zimmeranbaus im EG in der nordwestlichen Ecke. Der eigentliche Zimmeranbau erfolgte 1977 und war bewilligt, die gleichzeitig erstellte Vordacherweiterung wurde nachträglich bewilligt (vgl. Ingress Bst. A). Die zusätzliche Zimmererweiterung um 1.72m (unter dem Vordach) wurde 2019 festgestellt. Die nachträgliche Baubewilligung hierfür wurde vom Bezirksrat verweigert und der Rückbau beschlossen (vgl. Ingress Bst. B.3), was vom Regierungsrat bestätigt wurde (vgl. Ingress Bst. C.2). Das Verwaltungsgericht stellte im erwähnten Entscheid fest, es sei unbestritten, dass für die Erweiterung des Zimmeranbaus keine Baubewilligung aktenkundig und sie materiell baurechtswidrig sei (E. 2.1). Aufgrund der Akten stehe fest, dass das Zimmer wie bewilligt auf einer Länge von 4.7 m bis an die Grenze zu KTN 002 gebaut worden sei, das Dach über dem Zimmer einerseits um 25 cm (entsprechend der Dachtraufe) darüber hinaus auf KTN 002 rage und anderseits gegen Südwesten um 2.2 m verlängert worden sei, so dass ein Vordach vor dem Badezimmer entstanden sei (E. 2.3.1). Aufgrund von Zeugenaussagen könne sodann mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, dass die strittige Erweiterung des Zimmeranbaus erst nach 1980 erfolgt sei (E. 2.3.1). 2004 sei ein Umbau bewilligt worden aufgrund von Plänen, wonach der Badausbau innerhalb des 1977 bewilligten Grundrisses erfolgte (Zimmerlänge von 4.7 m), so dass geschlossen werden könne, die strittige Erweiterung sei nach 2004 gebaut worden (E. 2.3.2). Allerdings bestünden Indizien wie ältere Bilder, welche gegen einen Bau nach 2004 sprechen würden (E. 2.4.1, 2.4.2). Wenn aber so vieles gegen einen Bau nach 2004 spreche, dann könne nicht ausgeschlossen werden, dass der Anbau womöglich effektiv bereits älter als 30 Jahre (vor 1989) sei, wobei auch hierfür keine gesicherten Nachweise vorlägen (E. 2.5). Entsprechend erachtete das Verwaltungsgericht die Sache als noch nicht spruchreif und wies sie an den Bezirksrat zurück. Das Verwaltungsgericht betonte dabei, dass die Beschwerdeführer ein Alter von über 30 Jahren zu beweisen hätten. Könne dies aufgrund der vorliegenden und noch beizubringenden Akten nicht zuverlässig festgestellt werden, so trügen - auch bei geltendem Untersuchungsgrundsatz - sie die Folgen der Beweislosigkeit (E. 2.5; vgl. Urteil BGer 1C_535/2012 vom 4.9.2013 E. 4.1.2).

1.2 Hinsichtlich der strittigen Pergola stellte das Verwaltungsgericht fest (VGE III 2021 122 vom 18.2.2022 E. 3), diese sei 1975 als halboffene, unbewohnte Nebenbaute bewilligt worden in Berücksichtigung, dass der Nachbar einer Grenzabstandsunterschreitung bis zu einem Meter schriftlich zugestimmt habe (E. 3.2). Für 2008 sei diese seeseitig offene Pergola noch bildlich dokumentiert. 2020 habe der Bezirk festgestellt, sie sei inzwischen mit einer zusätzlichen Verglasung Richtung F.________ ergänzt, so dass diesem Pergola-Anbau kein Nebenbaucharakter mehr beigemessen werden könne. Sie sei neu allseits umschlossen und mit dem Wohnzimmer fest verbunden, mithin Bestandteil der Hauptbaute; demzufolge seien sowohl Richtung KTN 003.________ als auch Richtung KTN 002 Mindestgrenzabstände von 3 m einzuhalten, was nicht der Fall sei (1.92 m zu KTN 003.________; 2.82 m zu KTN 002) (E. 3.3). Das Verwaltungsgericht bestätigte, dass es sich bei der vollständig verglasten Pergola nicht um eine Nebenbaute, sondern um Wohnraum handelt und dadurch ein Grenzabstand von 3 m einzuhalten ist. Die Nichteinhaltung (um 18 cm resp. bis 108 cm) sei keineswegs unerheblich (E. 3.6.1) und das öffentliche und private Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes sei als sehr hoch einzustufen (E. 3.7). Dabei sei die mildest mögliche Massnahme zulässig (E. 3.6.2); ein Rückbau sei ausgeschlossen, wenn mildere Massnahmen bestünden, um den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen (E. 3.6.3). Im Zentrum stehe, dass die geschlossene Pergola Wohnraum darstelle und einen grösseren Grenzabstand einzuhalten habe; sei eine Wohnnutzung ausgeschlossen, gelte sie als Nebenbaute mit kleinerem Grenzabstand, wobei der Eigentümer KTN 003.________ einer Grenzabstandsunterschreitung bis 1 m zugestimmt habe (E. 3.6.3). Soweit mit baulichen Massnahmen eine Wohnnutzung ausgeschlossen und die Vorgaben einer Nebenbaute eingehalten werden könnten, könne dies eine mildere Massnahme darstellen. Der Regierungsrat lasse die einseitige Öffnung der Pergola als Möglichkeit zu. Im Sinne einer weiteren, ggfs. milderen Massnahme räumte das Verwaltungsgericht den Beschwerdeführern zusätzlich die Möglichkeit ein, mittels gebäudeinternen Trennwänden die Wohnnutzung auf den Teil innerhalb der gesetzlichen Grenzabstände einzuschränken, wenn dabei ohne jegliche Zweifel gewährleistet sei, dass dem äusseren Teil eindeutig der Charakter einer Nebenbaute zukomme, die Massnahme nicht leicht wieder rückgängig gemacht werden könne und für die Baubehörde kein Kontrollaufwand entstehe (E. 3.7).

1.3.1 Im angefochtenen Bezirksratsbeschluss Nr. 571 vom 14. Dezember 2022 stellte der Bezirksrat fest, der Nachweis, dass die Zimmererweiterung bereits seit mindestens Februar 1989 bestehe (vgl. oben E. 1.1), könne nicht erbracht werden; die Folgen der Beweislosigkeit würden die Beschwerdeführenden tragen. Entsprechend verfügte er die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands, d.h. den Rückbau der formell und materiell baurechtswidrigen Zimmererweiterung auf den gemäss Baubewilligung vom 30. Juni 1977 bewilligten Zustand.

1.3.2 Betreffend Pergola stellte der Bezirk fest, gemäss dem Rückbaugesuch der Beschwerdeführer sei vorgesehen, beim Entrée im Untergeschoss zur Abgrenzung der ins Erdgeschoss führenden Treppe eine neue Wand mit einer isolierten Türe anzubringen, entlang der Treppe zum Erdgeschoss und im Erdgeschoss selber eine Glas-Metallfront in 3-Fachverglasung samt neuer Zugangstür in den Wohnbereich zu erstellen sowie rückseitig einen teilweisen Mauerabbruch samt bestehender Türe vorzunehmen und stattdessen eine einfachverglaste Schiebe-Türe mit 1 cm Glasabstand ohne Dichtung einzubauen. Mit diesen projektgemäss vorgesehenen Rückbaumassnahmen solle gemäss Beschwerdeführer ein vom Wohnraum abgetrennter Kaltbereich bzw. eine vom Wohnraum abgetrennte Veranda geschaffen werden, welche Massnahmen zu einer die Grenzabstände einhaltenden Nebenbaute führen sollen. Der Bezirksrat erwog, es sei davon auszugehen, dass der 'Kaltbereich' beheizbar sei. Zudem werde der ganze Raum durch die grössere nordwestliche Öffnung besser belichtet als aktuell. Und zufolge der Pergolaverglasung sei der Raum ähnlich einem Wintergarten aufgeheizt und ganzjährig bewohnbar, selbst wenn er nicht beheizt sei. Der Bezirksrat ging daher davon aus, der Bereich lasse sich über das ganze Jahr hindurch als Wohnraum bzw. Aufenthaltsbereich von Personen nutzen; mit der Rückbaumassnahme werde der Raum dem Wohnen nicht entzogen, auch wenn die rückwärtig vorgesehene Glasschiebetür angeblich nicht isoliert sei. Entsprechend würde die geplante Rückbaumassnahme gemäss Bezirksrat nicht zu einer Nebenbaute führen. Hingegen liesse sich ein Nebenbaucharakter erwirken, indem mit einer vollständigen und dauerhaften rückwärtigen Türöffnung dem planlich deklarierten Bereich 'Veranda' auch tatsächlich eine Wohnnutzung entzogen würde. Der betreffende Bereich, wo sich heute die rückwärtige Tür befinde, sei entweder vollständig offen zu halten oder durch eine offene Gittertüre mit Vertikalstäben, Querstäben, Rautenstäben oder dergleichen zu ersetzen. Mit entsprechender Auflage bewilligte der Bezirksrat diese Rückbaumassnahme (vgl. oben Ingress Bst. E).

2.1 Die Rückweisung an den Bezirk Küssnacht in Sachen Zimmeranbauerweiterung erfolgte zur Vornahme weiterer Abklärungen zur Bestimmung des Zeitpunktes der baulichen Erweiterung in der nordwestlichen Hausecke, da gemäss Verwaltungsgericht Zweifel an der vorinstanzlichen Darstellung bestanden, wonach die Erweiterung erst nach 2004 erstellt worden sei (vgl. VGE III 2021 122 vom 18.2.2022 E. 2.3 ff.; angefochtener Bezirksratsbeschluss, Bf-act. 1, E. 2).

2.2 Am 2. Juni 2022 forderte der Bezirk die Beschwerdeführer auf, allfällige Beweismittel beizubringen, welche den Nachweis erbringen könnten, dass der strittige Zimmeranbau in der heutigen Dimension vor Februar 1989 erfolgt sei (Vi-act. 1). Am 14. Juli 2022 verwiesen die Beschwerdeführer auf das Schreiben von G.________ vom 21. April 2021, das bereits im Verfahren III 2021 122 vorlag. Dieser Zeugenbestätigung könne zweifelsfrei entnommen werden, dass der strittige Anbau im Jahr 1987 bereits bestanden habe. Zudem haben sie deren Befragung als Zeugin, die Vornahme einer Expertise zur Bestimmung des Baujahres sowie einen Augenschein beantragt.

Eine Anfrage des Bezirks betreffend Altersbestimmung von Beton, beantwortete H.________ am 25. August 2022 derart, dass bei unbekannter Zusammensetzung des Betons und unbekannter innerer Feuchte aus der Bestimmung der Karbonatisierungstiefe kein genaues Alter abgeleitet werden könne. Gestützt auf diese Rückmeldung verzichtete der Bezirk auf die Durchführung einer Expertise.

Gegen diesen Verzicht opponierten die Beschwerdeführer am 21. September 2022 (Bf-act. 4), wobei dieses Schreiben gemäss Darstellung des Bezirks bei diesem nie eingegangen sei. Im Übrigen hielten sowohl die Beschwerdeführer als auch die Beschwerdegegner an ihren Darstellungen fest, dass nämlich die Zimmeranbauerweiterung im Jahr 1987 (Beschwerdeführer) resp. nach 2004 (Beschwerdegegner) ausgeführt worden sei.

Mit dem angefochtenen Beschluss vom 14. Dezember 2022 stellte der Bezirksrat fest, die Beschwerdeführer würden keine neuen Belege einreichen, welche den Erbauungszeitpunkt der Zimmeranbauerweiterung schlüssig zu beweisen vermöchten. Es bleibe dabei, dass beweismässig nicht rechtsgenüglich erstellt sei, dass die Erweiterung vor Februar 1989 realisiert worden sei. Die Folge dieser Beweislosigkeit hätten die Beschwerdeführer zu tragen. Auf die Abnahme der beantragten Beweise sei in antizipierter Beweiswürdigung zu verzichten. Mit einem Augenschein könne der Erbauungszeitpunkt nicht bestimmt werden. Eine schriftliche Stellungnahme bzw. Sachverhaltsdarstellung von G.________ vom 21. April 2021 liege bereits im Recht, so dass von einer Zeugeneinvernahme keine zusätzlichen Informationen erwartet werden könnten. Gemäss H.________-Antwort könne das Alter auch mit einer beantragten Expertise (Karbonatisierungsmethode) nicht bestimmt werden. Da die H.________-Antwort glasklar sei, bestehe auch kein Grund, die von den Beschwerdeführern privat eingeholte Expertise abzuwarten. Im Ergebnis bestätigte der Bezirk die Pflicht zum Rückbau der Zimmeranbauerweiterung.

2.3.1 Vor Verwaltungsgericht erklären die Beschwerdeführer, man habe weder weiteres datierbares Bildmaterial noch Administrativunterlagen (wie Absprachen mit Unternehmern, Rechnungen, Pläne etc.) hinsichtlich der erfolgten Baderweiterung erhältlich machen können. Daher habe man bei der Vorinstanz die Durchführung einer Expertise beantragt. Der Bezirk habe einzig zur Karbonatisierungsmethode Stellung genommen, nicht jedoch zu einer Expertise der vorhandenen Bilder oder der Dendrochronologie-Methode oder zur Zeugeneinvernahme. Der Bezirk habe damit das rechtliche Gehör verletzt. Mit der Dendrochronologie-Methode könne anhand strittiger Bauteile aus Holz nachgewiesen werden, dass der Erweiterungsbau im Jahr 1987 bereits bestanden habe. Dies habe die Vorinstanz schlicht nicht behandelt. Weshalb die Zeugeneinvernahme G.________ untauglich sein solle, sei nicht ersichtlich. Aus ihrer bisherigen Stellungnahme gehe klar hervor, dass sie zur Thematik des Zeitpunktes relevante Aussagen machen könne. Und auch anhand der Bilder des Bades könne das Alter aufgrund des Ausbaustandards bestimmt werden. Sie hätten nun eine eigene Expertise in Auftrag gegeben.

Mit der Replik legen die Beschwerdeführer eine Expertise von I.________ (Dipl-Ing. Arch. FH SIA) vom 26. Januar 2023 vor (Bf-act. 5). Dieser nahm im Auftrag der Beschwerdeführer eine Altersbestimmung von Kunststoffen anhand der DSC-OIT Methode (dynamisch differenzielle Kalorimetrie; Messmethode zur Bestimmung der Oxidations-Induktions-Temperatur nach ISO 11357-6) vor. Bei dieser Methode nutze man die Erkenntnis, dass die Schmelztemperatur von Kunststoffen im Verlauf der Zeit abnehme, was Rückschlüsse auf das Alter von Kunststoffen gebe. Hierfür wurden im Untergeschoss im Heizraum der Liegenschaft, der sich unterhalb des Badezimmers (im Erweiterungsbereich des Badezimmers) befinde, aus Kunststoffrohren drei Proben entnommen. Die Messung an den Proben wurde vom Institut für Werkstofftechnik und Kunststoffverarbeitung an der Hochschule J.________ durchgeführt (vgl. Beilage zur Expertise I.________). Gemäss I.________ habe die Messung der Proben ergeben, dass die Rohre mindestens 30 Jahre, wenn nicht sogar deutlich länger im Einsatz stünden, und dass die Verrohrung mit der Elektroschweissmuffe AT 350 342 in etwa zum gleichen Zeitpunkt eingebaut worden sei. Die Schweissmuffe enthalte einen dicken Belag, was typisch sei für Rohre, die schon sehr lange (Jahrzehnte) im Einsatz seien. Die Abklärung bei K.________ in L.________ habe ergeben, dass das Produktionsdatum der Elektroschweissmuffe AT 350 342 nicht genau festgestellt werden könne, dass aber sicher gesagt werden könne, dass sie vor mindestens 25 Jahren hergestellt worden sei (vor dem 25.11.1997, vgl. Beilage zur Expertise I.________). Gemäss I.________ ist ein direkter Zusammenhang des Alters der Proben mit dem Badausbau im Obergeschoss unzweifelhaft. Zudem liessen die Bilder des Bades bzw. die Sanitärelemente und Wandplatten Rückschlüsse auf eine Erstellung in den 60er und 70er Jahre zu, möglicherweise auch Anfang der 80er Jahre. "Somit kann auch eindeutig nachvollzogen werden, dass die Erweiterung des Umbaus mindestens 30 Jahre, wenn nicht sogar länger erfolgt sein muss" (Bf-act. 5).

Weiter legen die Beschwerdeführer mit der Replik ein Schreiben der Nachbarin M.________ vom 6. Februar 2023 auf. Sie könne sich an den Badzimmerausbau sehr gut erinnern. Der damalige Eigentümer habe den Ausbau nach dem Tod seiner Frau (am 14. Mai 1987) im gleichen Jahr ausgeführt. Der Ausbau von Bad und Kinderzimmer sei im gleichen Jahr fertiggestellt worden; beides sei seither grössenmässig nicht mehr verändert worden. Die Tochter, welche die Liegenschaft 2004 übernommen habe, habe lediglich eine Renovation der Räume durchgeführt und die Badezimmer-Innenausstattung modernisiert (Bf-act. 6).

Und schliesslich würden weder die Beschwerdegegner noch die Vorinstanz auch nur einen Beleg vorlegen, welcher den strittigen Gebäudeteil ohne Erweiterung in den Jahren 1989 bis 2019 belegen würde. Die Aussagen und Belege der Beschwerdegegner seien widersprüchlich. Die Beschwerdeführer ihrerseits hätten den Beweis erbracht, dass die Erweiterung vor 1989 gebaut worden sei:

• Die analysierten Rohre seien aufgrund der Ablagerung mindestens 30 Jahre im Einsatz.

• Die Aussagen von G.________ und M.________ würden übereinstimmen. Beide könnten ihre Erinnerungen an konkreten Begebenheiten dingfest machen (M.________ mit dem Tod der Ehefrau des Eigentümers im Jahr 1987; G.________ mit den Herbstferien 1987). Beide seien nicht konfliktbeteiligt.

• Der handschriftlich angepasste Grundrissplan von G.________ stimme mit den aktenkundigen Fotografien sowie dem heutigen baulichen Grundriss überein.

• Die Fotografien des Badezimmers stimmten mit den Grundrissplänen überein; namentlich Lage und Farbe des Fensterrahmens oberhalb der Badewanne sowie die sanitarischen Einrichtungen mit den Leitungen gemäss Bilder des Umbaus und schliesslich die typische Badezimmerausstattung der 70-er bzw. 80-er Jahre.

• Die schriftliche Auskunft der Firma K.________, wonach die Elektromuffe vor dem 25. November 1997 produziert worden sei.

Gestützt auf die vorangehend dargestellte Beweislage könne unter Berücksichtigung der aktenkundigen objektiven Gesichtspunkte und der allgemeinen Lebenserfahrung mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit darauf geschlossen werden, dass die strittige Zimmererweiterung effektiv im Jahr 1987 realisiert worden sei. Allfällig verbleibende Zweifel am 30-jährigen Alter der strittigen Zimmererweiterung seien absolut unwahrscheinlich und damit unbeachtlich.

2.3.2 Der Bezirk bestreitet eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Die Anträge auf Zeugeneinvernahme G.________ sowie Expertise mittels Karbonatisierungsmethode habe man begründet abgelehnt; eine dendrochronologische Untersuchung sei gar nicht beantragt worden, das geltend gemachte Schreiben vom 21. September 2022 sei beim Bezirk nicht aktenkundig (sondern einzig ein Fristerstreckungsgesuch desselben Datums). Der Antrag betreffend Altersbestimmung aufgrund der fotografisch dokumentierten Ausstattung sei als dermassen unerheblich bzw. untauglich erachtet worden, dass hierauf gar nicht weiter eingegangen worden sei. Die Ausstattung lasse sich punkto Herstellungsjahr weder schlüssig noch nachvollziehbar zuordnen und selbst wenn Herstellungsjahre bekannt wären, sei der Zeitpunkt des Einbaus weiter unklar, ganz abgesehen von der Unklarheit bezüglich Datum der Fotoaufnahmen. Auch mittels Augenscheins liesse sich das Jahr der baulichen Erweiterung nicht bestimmen. Mittels Dendrochronologie liesse sich bestenfalls feststellen, wann das Holz (Deckenbalken, Fensterrahmen) gefällt worden sei, nicht aber, ob vor oder nach Februar 1989 verbaut. Das Nämliche gelte für die Armierungseisen. Beweisrelevante Aussagen seien auch von G.________ nicht zu erwarten; ihre Stellungnahme sei bereits in VGE III 2021 122 gewürdigt worden. Gemäss Bezirk vermöge auch die Expertise I.________ keineswegs zweifelsfrei zu beweisen, dass der strittige Anbau sicher in den 80iger Jahren erfolgt sei. Der Stellungnahme des Hochschulinstituts lasse sich bestenfalls entnehmen, dass die angeblich untersuchten PE-Rohre mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit mehr als 30 Jahre, wenn nicht sogar deutlich länger, im Einsatz seien und gemäss K.________ sei die Muffe vor dem 25. November 1997 hergestellt worden. Daraus zu schliessen, die Erweiterung des Umbaus müsse vor mindestens 30 Jahren wenn nicht sogar länger erfolgt sein, entbehre jeglicher Grundlage. Die Expertise vermöge keinen schlüssigen und zuverlässigen Beweis zu erbringen, dass der Anbau einen Bestand seit mindestens Februar 1989 habe. Zudem ergebe sich gemäss Bezirk aus dem Gutachten I.________ resp. aus den Bildern und Bildlegenden im Gutachten sowie dessen dem Bezirk ebenfalls vorliegender Stellungnahme vom 28. Oktober 2021 stichhaltig nur den Schluss, dass die strittige Anbauerweiterung mit Fenster im Jahr 2004 erfolgt sein müsse: Bild 01 'Badezimmer vor dem Umbau 2004, gemäss Angabe Eigentümer', Bild 03 'Badezimmer nach dem Umbau 2004, gemäss Angabe Eigentümer' mit Tageslicht beleuchteter Raum, womit die Erweiterung mit Fenster erst im Jahr 2004 erfolgt sein könne. Und das Bild 2 zeige das Bad im Rohbauzustand vor dem Umbau 2004; das Datum auf der Rückseite 2004 sei beglaubigt. Demnach lasse sich klar erstellen, dass die Zimmeranbauerweiterung im Februar 1989 offensichtlich noch nicht existiert habe. Untauglich sei auch das Schreiben M.________, die instruktionsgemäss behaupte, die ganze Umgebung und Nachbarschaft sei ihr schon vor ihrem Zuzug 2016 bestens bekannt gewesen. Ihr Vater sei zwar seit 1977 (bis zum Tod 2013) Alleineigentümer der Nachbarliegenschaft gewesen, aber erst 2012 zugezogen. Zuvor sei er höchstens gelegentlich vor Ort gewesen und so auch M.________. Wie sie sich vor diesem Hintergrund 'noch sehr gut zu erinnern vermöge, wie der damalige Eigentümer nach dem Tod seiner Frau am 14. Mai 1987 den Ausbau im selben Jahr durchgeführt habe', bleibe schleierhaft. Zudem sei vom Ausbau ein Gebäudebereich betroffen, welcher von ihrer Liegenschaft aus gar nicht einsehbar sei.

Insgesamt sei der Bezirk seiner Abklärungspflicht nachgekommen. Die Beweisanträge habe er in antizipierter Beweiswürdigung ablehnen dürfen. Und schliesslich sei auch dem Vorwurf, der Bezirk habe die Verhältnismässigkeit des Rückbaus nicht geprüft, kein Erfolg beschieden. Die zwingende Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes sei bereits in VGE III 2021 122 zum Ausdruck gebracht worden. Auch habe das Gericht darauf hingewiesen, dass die Folgen der Beweislosigkeit die Beschwerdeführer zu tragen hätten, was nichts anderes als die Rechtmässigkeit und damit inkludiert auch die Verhältnismässigkeit des angeordneten Rückbaus bedeute.

2.3.3 Die Beschwerdegegner halten es für unwahrscheinlich, dass die Beschwerdeführer keine zur strittigen Frage sachdienlichen Pläne und Unterlagen besitzen wollten; mit dem Hauskauf 2009 seien bestimmt sämtliche mit dem Haus zusammenhängenden Pläne und Bewilligungen übergeben worden. Anderseits habe der Bezirk klar begründet, weshalb er auf die Beweisanträge nicht eingehe. Den Beschwerdeführern gelinge der Nachweis, dass der materiell baurechtswidrige Anbau bereits seit über 30 Jahren Bestand habe, nicht. Tatsache sei, dass der strittige Zimmeranbau in den Baugesuchsplänen aus dem Jahr 2004 noch nicht vorhanden und in der dortigen Baueingabe auch nicht geplant gewesen sei. Hätte er bereits bestanden, wäre er in den neu erstellten Baugesuchsplänen korrekt vermasst worden. Auch könne nicht davon ausgegangen werden, dass anlässlich der Baukontrolle 2004 eine Mehrlänge von doch 1.72 m einfach so übersehen worden sei. Alles deute darauf hin, dass der strittige Anbau erst nach 2004, eher nach 2009 erstellt worden sei.

Zudem seien die Beschwerdegegner der Auffassung, dass die Verwirkungsfrist ohnehin frühestens nach Abschluss der Bauarbeiten gemäss der Baubewilligung vom 26. Februar 2004 habe beginnen können. Aus jenen Baugesuchunterlagen ergebe sich, dass der Anbau verändert worden sei. Rechtsprechungsgemäss beginne die Verwirkungsfrist erst mit der Fertigstellung des Gebäudes oder streitigen Gebäudeteils zu laufen. Wenn dieser umgebaut resp. verändert werde, beginne die Verwirkungsfrist erst mit dem Abschluss des Baus, frühestens also 2004.

Auch bestreiten die Beschwerdegegner, dass die Expertise I.________ den Beweis zu erbringen vermöge, der Anbau sei vor 1989 errichtet worden. Nicht die korrekte Bestimmung des Alters der Proben werde bezweifelt. Aber diese Proben würden nichts über das Alter der Rohre im strittigen Anbau aussagen. Der strittige Anbau sei nicht unterkellert, weshalb die Probeentnahme nicht unterhalb des Badezimmers erfolgt sei. Daher könnten die Rohre, von welchen die Proben stammten, nicht gleich alt sein wie die im strittigen Anbau. Die Proben aus dem Tankraum würden nichts über das Alter der Rohre im strittigen Anbau aussagen. Bei den Proben handle es sich um Rohre der ursprünglichen Leitungen, die schon vor Jahrzehnten verlegt worden seien; sie liefen im Heizungsraum zusammen. Es sei klar, dass die Leitungen des strittigen Anbaus an die bestehenden Rohre angeschlossen worden seien und diese seien seit 1977 vorhanden, da es in jenem Bereich bereits damals ein Lavabo und eine kleine Sitzbadewanne gegeben habe. Auf Grund des Alters der bestehenden, ursprünglichen Rohre und Leitungen im Tankraum könne zweifellos nicht auf das Alter der Anschlüsse im unbewilligten Zimmeranbau geschlossen werden.

Beim Schreiben von M.________ handle es sich um ein reines Gefälligkeitsschreiben, das "erwirkt" worden sei. Sie und ihr Ehemann befänden sich aktuell in zwei laufenden Verfahren als Gegenpartei der Beschwerdegegner; die Zeugenbescheinigung sei als Gefälligkeit gegenüber den Beschwerdeführern und Retorsionsmassnahme gegenüber den Beschwerdegegnern zu würdigen.

2.4 Am 10. April 2024 unterbreitete das Gericht den Parteien seine Absicht, G.________ Fragen betreffend die strittige Erweiterung des Zimmeranbaus zu unterbreiten (VG-act. 51). Nachdem die Beschwerdeführer und Beschwerdegegner Ergänzungsfragen eingereicht hatten, stellte das Gericht G.________ am 5. Juli 2024 das Auskunftsbegehren, welches diese am 14. August 2024 beantwortete (VG-act. 59). Mit Stellungnahme vom 9. September 2024 sprachen die Beschwerdegegner der Auskunft jeglichen Beweiswert ab, namentlich vermöge diese den Beweis nicht zu erbringen, dass der Zimmeranbau vor 1989 erstellt worden sei. Dem widersprechen die Beschwerdeführer mit Eingabe vom 7. November 2024; die Auskunft von G.________ sei klar, eindeutig, nachvollziehbar, in sich kongruent und vermöge zusammen mit den weiteren Beweismitteln den Nachweis zu erbringen, dass der Zimmeranbau ohne Zweifel im Jahr 1987 erstellt worden sei.

2.5.1 Für die Erweiterung des Zimmeranbaus in der nordwestlichen Gebäudeecke liegt unbestrittenermassen keine Baubewilligung vor. Das Recht, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zu verlangen, ist - unbestrittenermassen - verwirkt, wenn die in der Bauzone gelegene widerrechtliche Baute seit mehr als 30 Jahren besteht (BGE 147 II 309 E. 4.1). Die Zimmeranbauerweiterung wurde von der Behörde im Februar 2019 bemerkt (vgl. VGE III 2021 122 vom 18.2.2022 E. 2.4). Sie müsste somit zweifelsfrei vor Februar 1989 erstellt worden sein, damit der Wiederherstellungsanspruch verwirkt ist.

2.5.2 Die Beschwerdegegner machen geltend, selbst wenn, dann würde die Verwirkungsfrist nicht im Februar 1989 zu laufen beginnen, sondern erst nach den Umbauarbeiten 2004, da rechtsprechungsgemäss die Verwirkungsfrist erst mit der Fertigstellung zu laufen beginne. Dies könne vorliegend aufgrund der Umbauarbeiten 2004 erst dann der Fall sein.

Wird eine widerrechtliche Baute im Laufe der 30 Jahre verändert und/oder erweitert, tritt gemäss Rechtsprechung keine Verwirkung ein; vielmehr wird mit jeder wesentlichen Veränderung und Erweiterung erneut ein rechtswidriger Zustand geschaffen, der die Verwirkungsfrist auslöst (Urteil BGer 1C_280/2022 vom 15.3.2024 E. 4.7.2).

Vorliegend steht unzweifelhaft fest, dass dem Baugesuch vom Februar 2004 resp. der Baubewilligung im Meldeverfahren vom 26. Februar 2004 (Vi-act. 5) Grundrisspläne zu Grunde lagen, welche auf dem Zimmeranbau gemäss Baubewilligung 1977 basierten, mithin ohne die strittige Erweiterung (vgl. VGE III 2021 122 vom 18.2.2022 E. 2.3.1 ff.). Dies würde dafürsprechen, dass die Erweiterung erst nachträglich erstellt wurde und die Verwirkung somit ohnehin noch nicht eingetreten sein kann.

Anderseits bestehen erhebliche Zweifel an der Richtigkeit dieser Pläne, wie bereits in VGE III 2021 122 (E. 2.4.3) ausgeführt wurde. Gemäss dem Ehemann der damaligen Eigentümerin wurde der Grundriss der Liegenschaft, die Aussensicht, damals nicht verändert, namentlich keine Erweiterung vorgenommen. Umbauten seien einzig im Gebäude erfolgt (vgl. Beilage zu Schreiben Bf vom 14.7.2022 in Vi-act. 1). Dies wird bestätigt durch eine Fotoaufnahme vom 18. Dezember 2003, welche dieser Ehemann seinem Schreiben vom 21. April 2020 an den Bezirk beigelegt hatte (Schreiben ist abgelegt in Vi-act. 3, Allgemeiner Schriftverkehr inkl. Einsprache). Auf diesem Bild ist die bis an das Dachende gereichende Zimmeranbauerweiterung mit dem Fenster sichtbar und hatte damals somit bereits Bestand.

Damit ist die Erwägung in VGE III 2021 122 erhärtet, wonach die Erweiterung vor den bewilligten Umbauten 2004 bereits erstellt war. Die damaligen Umbauten erfolgten somit innerhalb der bereits bestehenden, widerrechtlichen Erweiterung. Ob diese Umbauarbeiten die Verwirkungsfrist auslösen oder (da ohne Einfluss auf die Dimension der widerrechtlichen Erweiterung) mangels Wesentlichkeit (vgl. Waldmann, in: Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, Rz. 6.47) den Gang der Verwirkungsfrist nicht beeinflusst haben, kann aus nachfolgenden Gründen vorliegend offenbleiben.

2.5.3 Für das Gericht steht zweifelsfrei fest, dass die Erweiterung bereits vor 2004 ausgeführt wurde (vgl. neben vorstehender Begründung auch die Ausführungen in VGE III 2021 122). Damit aber ist der Nachweis noch nicht erbracht, dass sie auch vor Februar 1989 erstellt wurde. Entgegen der Darstellung der Beschwerdeführer ist nicht rechtsgenüglich bewiesen, dass die Erweiterung vor 1989 realisiert wurde.

2.5.4 Unbestritten ist, dass noch im Jahr 1980 gemäss - auch durch G.________ anerkannter - Schilderung von N.________ noch keine Erweiterung bestand, sondern einzig das Dach über die Länge des Zimmeranbaus hinaus bis vor das Fenster des damaligen (kleineren) Bades verlängert und vom Bezirk nachträglich bewilligt war (vgl. VGE III 2021 122 vom 18.2.2022 E. 2.3.1). G.________ bestätigt zudem, dass dieser Zustand noch bei ihrem Auszug 1982 unverändert war.

2.5.5 Im Schreiben vom 21. April 2021 äussert G.________, die Erweiterung habe in ihren Herbstferien 1987 bereits bestanden. Sie erinnere sich, dass die Toilette gegenüber der Tür platziert gewesen sei. Auch legt sie Bilder des Bades innen und aussen sowie des Kinderzimmers bei. Zum einen aber sind diese Bilder undatiert. Zum andern bestätigt sie im Antwortschreiben vom 14. August 2024, dass es sich nicht um ihre eigenen Bilder handle. Vielmehr seien ihr diese durch die Beschwerdeführer zur Verfügung gestellt worden, welche sie ihrerseits vom Planungsbüro des Umbaus 2004 erhalten hätten. Entsprechend gibt sie keine Antwort auf die Frage, wann die Bilder entstanden sind. Bis dato haben auch die Beschwerdeführer keine Angaben zum Aufnahmedatum dieser Bilder gemacht. Sie können damit von irgend einem Zeitpunkt zwischen 1982 und 2004 stammen. Eine Zimmererweiterung vor Februar 1989 vermögen sie nicht zu belegen. Hieran ändert die Auskunft von G.________, die Bilder würden den Zustand im Zeitpunkt ihrer Herbstferien 1987 abbilden, nichts, handelt es sich hierbei doch einzig um ihre subjektive, durch nichts untermauerte Meinung, basierend auf einer Erinnerung an längst vergangene Ferientage (vgl. auch nachfolgend E. 2.5.6).

Das Bild 1a (des Schreibens vom 21.4.2021) haben die Beschwerdeführer auch in elektronischer Form eingereicht (Bf-act. 10). Zum einen lässt diese Aufnahme den Schluss zu, dass sich oberhalb der Badewanne das Fenster befindet, welches von aussen (Bild 2) sichtbar ist. Zum andern fällt aber insbesondere auf, dass die Wände im hinteren Teil des Bades mit anderen Platten belegt sind als im vorderen Teil, wobei der Wechsel genau etwa da erfolgt, wo der Mauerdurchbruch erfolgt sein muss. Dies lässt eigentlich nur den Schluss zu, dass der hintere und vordere Teil nicht zeitgleich errichtet und eingerichtet wurden (darf doch als sicher angenommen werden, dass andernfalls die gleichen Wandplatten im ganzen Bad verlegt worden wären). Damit aber vermag namentlich die Einrichtung im vorderen Badbereich nichts über den Zeitpunkt der Baderweiterung auszusagen. Zudem ist nicht ausgeschlossen, dass womöglich 1987 tatsächlich ein Badumbau erfolgt ist (vorderer Teil z.B. mit WC an Rückwand) und später (aber vor 2004) die Erweiterung mit Badewanne (hinterer Teil) vorgenommen wurde. Selbst wenn also 1987 ein Badumbau erfolgt sein sollte, ist damit nicht erwiesen, dass dannzumal auch die Erweiterung erfolgt ist. Sollten hingegen die Möbel im vorderen Teil noch die originalen von 1977 sein, dann lässt die Ausstattung ohnehin keine Rückschlüsse auf einen Badumbau zu.

2.5.6 Dem Schreiben vom 14. August 2024 von G.________ kann sodann entnommen werden, dass sie nach 1987 das obere Geschoss der Liegenschaft kaum noch betreten konnte. Auch sei die Wohnung mitunter drittvermietet worden. Überhaupt sei sie nur noch selten vor Ort gewesen; das strittige Bad habe sie gar nicht mehr nutzen dürfen. Sie vermag damit nicht zu bestätigen, dass das Bad nach 1987 bis 2004 unverändert geblieben ist. Soweit sie ihrem Schreiben vom 21. April 2021 einen selbst ergänzten Plan beilegt, so ist keinesfalls ausgeschlossen, dass dieser mehr durch die undatierten Bilder als durch ihre Erinnerung an die Herbstferien 1987 beeinflusst ist. Daran ändert nichts, dass sie 2024 bestätigt, der von ihr handschriftlich ergänzte Grundrissplan von 1977 entspreche dem von ihr im Herbst 1987 vorgefundenen Zustand. Abgesehen von dieser Aussage vermag sie keinen Beleg einzureichen, welcher dies stützen würde. Hingegen sagt sie ausdrücklich auch, zum genauen Zeitpunkt der Badezimmererweiterung könne sie keine Angaben machen. Insgesamt stellen die Aussagen von G.________ keinen Beweis für eine Baderweiterung vor Februar 1989 dar.

2.5.7 Auch die Aussage von M.________ vom 6. Februar 2023 (Bf-act. 6) stellt keinen rechtsgenüglichen Beleg dar für die Errichtung der Zimmeranbauerweiterung vor Februar 1989. Selbst wenn es zutreffen sollte, dass der damalige Eigentümer nach dem Tod seiner Ehefrau (14.5.1987) das Badezimmer ausgebaut hat, vermag dies die Zimmererweiterung vor Februar 1989 nicht zu belegen. Neben ihrer eigenen Aussage, der Umbau sei noch im Jahr des Todes (1987) erfolgt, bringt M.________ nichts bei, was dies bestätigen würde. Wie bereits ausgeführt, weisen die Wandplatten auf mehrere Ausbaustufen hin. Wenn schon die Enkelin (G.________) nach den angeblichen Herbstferien die Wohnung, geschweige denn das Bad, kaum noch betreten durfte, dann ist schwer vorstellbar, dass M.________ (die damals nicht vor Ort wohnte) zweifelsfrei bestätigen kann, dass die Erweiterung bereits im Februar 1989 im strittigen Ausmass bestand.

2.5.8 Ebenso wenig vermag die Expertise I.________ (Bf-act. 5) eine Erweiterung des Bades vor Februar 1989 zweifelsfrei zu belegen. Soweit er Aussagen zur Einrichtung des Bades und deren zeitliche Verortung in den 60er, 70er möglicherweise 80er Jahren schätzt, so ist zu wiederholen, dass die Wandplatten auf mehrere Ausbaustufen hinweisen, wozu sich der Experte überhaupt nicht äussert. Wenn die 2023 analysierten Rohr-Proben mindestens 30 Jahre im Einsatz waren, dann vermag auch dies nicht zu beweisen, dass das Bad vor 1989 ausgebaut wurde. Zudem basiert diese Annahme trotz wissenschaftlicher Materialanalyse auf einer Schätzung und vermag einen genauen Zeitpunkt des Einbaus der Rohre nicht zu belegen. Auch die Rückmeldung von K.________, wonach die Muffe vor dem 25. November 1997 hergestellt wurde, belegt keinen Einbau der Muffe vor Februar 1989. Wenn der Experte als Begründung zudem anfügt, eine Verlegung einer Abwasserleitung im Wandbereich zur Grundstücksgrenze mache keinen Sinn, sofern damit nicht die Entwässerung von sanitären Ausstattungen erfolge, so ist darauf hinzuweisen, dass sich über dem Rohr in der Wand, wo die Probe 3 entnommen wurde, bereits vor der Baderweiterung eine sanitarische Einrichtung befand (vgl. Pläne Vi-act 7).

Weiter ist der vom Experten formulierten Schlussfolgerung zu entnehmen, dass er durch die Beschwerdeführer instruiert wurde ("Dieser [Zimmer-]Anbau erfolgte offenbar im Jahr 1978. Nach dem Anbau wurde dieser gemäss Angaben der Familie A.________ zwischen Jahren 1981 und 1989, vermutlich ca. im Jahr 1986/1987 abermals um 1.705m nach Westen entlang der Grundstücksgrenze erweitert, d.h. räumlich abschliessend ausgebaut"). Diese Instruktion basiert jedoch auf unbewiesenen Annahmen der Beschwerdeführer, ohne dass hierfür irgendwelche Beweise vorlägen, und lässt die Schlussfolgerung des Experten nicht mehr als neutral erscheinen, was die Beweiswertigkeit schmälert.

2.5.9 Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass das Bad nach 1982 erweitert wurde. Wann die vorliegenden Fotos des erweiterten Bades aufgenommen wurden, ist weiterhin unbelegt. Die Beschwerdeführer vermögen keine Unterlagen beizubringen, welche eine Baderweiterung vor Februar 1989 rechtsgenüglich zu belegen vermögen. Weder die Expertise I.________ noch die Aussagen von G.________ oder M.________ enthalten beweiskräftige Angaben, so dass ein Erstellungsdatum vor Februar 1989 als erstellt betrachtet werden müsste. Schliesslich vermögen all die Vorbringen der Beschwerdeführer auch im Zusammenspiel den geforderten Beweis nicht zu erbringen. Dabei gilt es zu erinnern, dass das Gericht überzeugt sein müsste, dass es nicht anders sein kann, als dass der Badausbau vor Februar 1989 erfolgt ist; es müsste sich um die wahrscheinlichste aller Sachverhaltsvarianten handeln. Fest steht letztlich indes einzig, dass die Erweiterung nach 1982 und vor 2004 ausgeführt wurde. Für einen genaueren Zeitpunkt fehlen jegliche Hinweise, selbst wenn angenommen wird, dass die eingesetzte Elektromuffe nur bis November 1997 produziert wurde.

2.5.10 Dass der Bezirk keine weiteren Beweismassnahmen ergriff, ist nicht zu beanstanden. Inwiefern ein Augenschein bei dem seither mehrfach umgebauten Bad einen Erweiterungszeitpunkt vor Februar 1989 nachweisen könnte, vermögen auch die Beschwerdeführer nicht darzulegen. Das erweiterte Dach über dem Badausbau bestand unbestrittenermassen bereits 1980. Das Errichtungsdatum des Mauerwerks lässt sich durch einen Augenschein nicht feststellen und die Inneneinrichtung ist neueren Datums. Selbst wenn sich ältere Bauteile festmachen liessen, so würde ein Augenschein nicht ergeben, ob diese vor 1989 oder danach eingebaut wurden. Auch dendrochronologisch lässt sich die Baderweiterung nicht datieren, wie der Bezirk zu Recht festgestellt hat. Trotz mehrmaliger Aufforderung durch die Baubewilligungsbehörde und auch das Gericht können die Beschwerdeführer offensichtlich trotz geltend gemachter Anstrengungen keine Unterlagen beibringen, welche weitere, schlüssige Hinweise auf ein Erstellungsdatum (vor Februar 1989) bieten würden. Selbst wenn die Beschwerdegegner noch im Besitze der Verkaufsdokumentation von 2008/2009 wären, so wäre darauf zweifellos einzig das erweiterte und 2004 umgebaute Bad ersichtlich. Dass dieser Zustand bereits seit länger als Februar 1989 besteht, könnten auch diese Unterlagen nicht belegen. Sodann hat das Gericht G.________ um weitergehende Auskunft ersucht (wobei die Parteien zur Fragestellung Stellung nehmen konnten). Die erteilte Auskunft war aufschlussreich in Sachen zur Verfügung gestellter Bilder (dass sie selber nämlich fast nichts zu diesen weiss, namentlich nichts betreffend Aufnahmedatum) und hinsichtlich der Tatsache, dass sie nach den Herbstferien 1987 die Etage mit der Baderweiterung kaum noch zu Gesicht bekam und damit kaum Auskunft über allfällige bauliche Veränderungen geben kann. Hingegen vermag auch die am 14. August 2024 erteilte Auskunft den Beweis nicht zu erbringen, dass die Baderweiterung effektiv älter als Februar 1989 ist.

2.5.11 Damit aber ist nicht rechtsgenüglich erstellt, dass die Zimmeranbauerweiterung mindestens 30 Jahre bestand, als sie im Februar 2019 bemerkt wurde. Der Anspruch auf Wiederherstellung ist damit nicht verwirkt.

2.6.1 Weiter rügen die Beschwerdeführer (wenn auch erst mit der Triplik), der Bezirk habe die Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes nicht geprüft. Diese sei nicht gegeben, weshalb kein Rückbau verlangt werden könne.

2.6.2 Ist eine formell widerrechtlich erstellte Baute nicht bewilligungsfähig, stellt sich die Frage, wie der rechtmässige Zustand wiederherzustellen ist. Solche Wiederherstellungsmassnahmen bedürfen einer gesetzlichen Grundlage und sie müssen im öffentlichen Interesse liegen. Schliesslich muss die Massnahme verhältnismässig sein (Eignung, Erforderlichkeit, Verhältnismässigkeit im engeren Sinn; BGE 145 I 156 E. 4.1; Urteile BGer 1C_75/2022 vom 5.9.2023 E. 5.1; 1C_187/2022 vom 28.2.2023 E. 5.3).

2.6.3 Es trifft zu, dass der angefochtene Beschluss keine Ausführungen zur Gesetzmässigkeit, dem öffentlichen Interesse und der Verhältnismässigkeit des angeordneten Rückbaus enthält. Entgegen der Darstellung des Bezirks folgt die Verhältnismässigkeit des Rückbaus nicht allein schon aus der Tatsache, dass der Wiederherstellungsanspruch noch nicht verwirkt ist. Selbst wenn der Anspruch noch nicht verwirkt ist, setzt die Pflicht zum Rückbau dessen Verhältnismässigkeit voraus. Ob die Beschwerdeführer die Rüge der fehlenden Verhältnismässigkeit der Rückbauverpflichtung mit der Triplik rechtzeitig vorgetragen haben (vgl. hierzu BGE 135 I 19 E. 2.2) kann offenbleiben, da sie ohnehin unbegründet ist.

2.6.4 Mit § 87 Abs. 2 PBG besteht unbestrittenermassen eine gesetzliche Grundlage für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes (vgl. auch VGE III 2023 66 vom 29.11.2023 E. 3.2.2).

2.6.5 Hinsichtlich des geforderten öffentlichen Interesses an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes gilt es gemäss Bundesgericht zu betonen, dass ein generelles öffentliches Interesse besteht an der Durchsetzung des materiellen Baurechts und der konsequenten Verhinderung von Bauten, die den materiellen Bauvorschriften widersprechen, und zwar auch dann, wenn es sich nicht um Bauten ausserhalb der Bauzone handelt. Gerade auch innerhalb der Bauzone, wo regelmässig gebaut wird, besteht ein Interesse, dass die Bauvorschriften bzw. die bewilligten Pläne eingehalten werden. Entscheidend sind auch präjudizielle Aspekte. Es soll nicht der Eindruck vermittelt werden, dass einfach vollendete Tatsachen geschaffen werden können und die Wiederherstellung unterbleiben kann, wenn sich etwa die Nachbarn nicht daran stören bzw. sich nicht vehement dagegen wehren. Schliesslich stellt die Einhaltung der Rechtsordnung ganz generell eine wichtige Voraussetzung für das gesellschaftliche Zusammenleben dar (vgl. Urteil BGer 1C_365/2022 vom 8.12.2022 E. 7.4.1; bestätigt in Urteil BGer 1C_119/2023 vom 25.7.2023 E. 4.3).

Vorliegend besteht das Interesse nicht bloss abstrakt; vielmehr stören sich offensichtlich die Nachbarn (Beschwerdegegner) an der Nichteinhaltung des Baurechts (Grenzabstände) und wehren sich dagegen. Die Nichtbeachtung des Baurechts durch die Beschwerdeführer ist dabei nicht bloss für den aktuellen Zustand von Bedeutung, sondern wirkt sich ebenso auf die Entwicklungsmöglichkeiten des Nachbargrundstücks aus, weshalb die Nachbarn ein Interesse an der Einhaltung der Grenzabstände haben. Ein öffentliches Interesse und privates Interesse der Nachbarn an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes ist damit zweifellos zu bejahen.

2.6.6 Die Eignung ist dem angeordneten Rückbau zweifelsohne zuzusprechen, vermag der rechtmässige Zustand damit doch wiederhergestellt zu werden. Sie wird denn von den Beschwerdeführern auch nicht bestritten.

Der Rückbau hat auf das baurechtlich materiell und formell rechtmässige Mass zu erfolgen, damit der rechtmässige Zustand wiederhergestellt ist. Erforderlich ist hierfür grundsätzlich ein Rückbau in den bewilligten Zustand gemäss Baubewilligung vom 30. Juni 1977 (vgl. BRB Nr. 571 vom 14.12.2022, Dispositiv-Ziffer 1). Mildere Massnahmen sind nicht ersichtlich und werden durch die Beschwerdeführer auch keine geltend gemacht. Mithin ist auch die Erforderlichkeit der angeordneten Rückbaumassnahmen zu bejahen.

2.6.7 Voraussetzung der Rückbaumassnahmen ist schliesslich auch deren Verhältnismässigkeit im engeren Sinne. Der angestrebte Zweck muss in einem vernünftigen Verhältnis zu den eingesetzten Mitteln stehen.

Während bei Eignung und Erforderlichkeit auf die objektive Sicht abzustellen ist, beurteilt sich die Verhältnismässigkeit im engeren Sinne primär aus der subjektiven Sicht des Verfügungsadressaten. Der angestrebte Zweck muss in einem vernünftigen Verhältnis zu den eingesetzten Mitteln bzw. zu den zu seiner Verfolgung notwendigen Beschränkungen stehen. Der Eingriff in Grundrechte darf in sachlicher, räumlicher, zeitlicher und personeller Hinsicht nicht einschneidender sein als erforderlich (Urteil BGer 1A.119/2002 vom 26.9.2002 E. 2.1; BGE 128 I 3 E. 3e/cc). Bei der Abwägung zwischen den öffentlichen und privaten Inter­essen spielt das Mass der Abweichung eine Rolle. Ein Abbruchbefehl erweist sich beispielsweise dann als unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom Gesetz gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 111 Ib 224 E. 6b). Selbst ein Bauherr, der sich nicht in gutem Glauben befindet, kann sich aber gegenüber einem Abbruchbefehl auf den Verhältnismässigkeitsgrundsatz berufen. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beilegen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (vgl. VGE III 2021 60 vom 14.9.2021 E. 4.1 mit Hinweisen; Urteil BGer 1C_79/2022 vom 30.9.2022 E. 8.1 mit Hinweis auf BGE 132 II 21 E. 6.4).

2.6.8 1977 wurde ein Zimmeranbau in der nordwestlichen Gebäudeecke bewilligt. Mit Zustimmung der Nachbarn konnte ein Zimmer auf einer Länge von 4.7 m bis an die Grenze zu KTN 002 gebaut werden. Im Rahmen der Baukontrolle wurde festgestellt, dass das Dach über diesem Zimmer über eine Länge von 2.2 m über die Zimmerbreite hinaus über den Platz vor dem danebengelegenen Bad verlängert wurde. Hierfür wurde eine nachträgliche Baubewilligung erteilt (vgl. zum Ganzen VGE III 2021 122 vom 18.2.2022). Anlässlich einer Kontrolle vom 7. Februar 2019 wurde festgestellt, dass der Gebäudeteil (Zimmeranbau) neu auf einer Länge von 6.42 m bis an die Grenze zu KTN 002 gereicht, mithin die Fläche unter dem nachträglich bewilligten Vordach ummauert und ins Gebäude integriert wurde (strittige Baderweiterung). Damit entstand neu eine baurechtswidrige Grenzabstandunterschreitung auf einer zusätzlichen Länge von 1.72 m und eine zusätzliche, baurechtswidrige Gebäudegrundfläche von rund 3 m2. Es handelt sich damit - wie bereits der Regierungsrat in RRB Nr. 413/2021 vom 15. Juni 2021 festgestellt hatte - keinesfalls um eine geringfügige Widerrechtlichkeit, welche noch geduldet werden könnte. Entsprechend hoch ist das öffentliche Interesse und private Interesse der direkten Nachbarn, an der Rückbaupflicht festzuhalten. Es versteht sich von selbst, dass dieser Rückbau für die Beschwerdeführer belastend ist und sie ein Interesse am Erhalt haben. Diesbezüglich ist allerdings anzumerken, dass sie nicht bloss die von den Voreigentümern illegal gebaute Erweiterung übernommen haben, sondern ihrerseits ohne Baubewilligung wesentliche Veränderungen am Bad vornahmen und diesen Gebäudeteil zusätzlich widerrechtlich umgebaut haben. Hierfür können sie sich so oder anders nicht auf guten Glauben berufen. Und auch wenn die baurechtswidrige Erweiterung keinesfalls als geringfügig qualifiziert werden kann, so steht anderseits doch auch fest, dass das Einfamilienhaus mit aktuell einer Gesamtwohnfläche von rund 183.9 m2 (gemäss Verkaufsprospekt) nicht auf diese baurechtswidrige Fläche von rund 3 m2 angewiesen und der Rückbau nicht unverhältnismässig ist.

2.7 Damit ist im Ergebnis nicht zu beanstanden, wenn der Bezirk Küssnacht den Rückbau der strittigen Zimmeranbauerweiterung resp. die Wiederherstellung des 1977 bewilligten Zustandes angeordnet hat.

3.1 Was die Rückbaumassnahmen der Pergola anbelangt, so besteht aktuell zwischen dem Entrée (im UG), dem Treppenaufgang ins EG und der Pergola/Veranda bzw. dem Ess-/Wohnbereich keine abschliessbare Trennung; vielmehr ist es "ein Raum", der Wohnzwecken dient. Die 'Rückbaumassnahmen Pergola' sehen nun vor, zwischen Entrée und Treppenaufgang im UG eine dämmende Tür/Wand einzubauen. Im EG sehen die Baueingabepläne folgende bauliche Massnahmen vor (Auszug Plan Nr. 101RB / 528 vom 11.7.2022):

Mit diesen Massnahmen soll ein vom Wohnraum abgetrennter "Kaltbereich" bzw. eine vom Wohnraum abgetrennte "Veranda" geschaffen werden, und so zu einer die Grenzabstände einhaltenden Nebenbaute führen.

3.2 Der Bezirksrat anerkennt die durch die Rückbaumassnahme zu schaffende Trennung zwischen 'Veranda' und Wohnraum. Jedoch bestreitet er, dass die 'Veranda' als Nebenbaute, die objektiv zu Wohnzwecken ungeeignet sein müsse, qualifiziert werden könne. Die Abstandsvorschriften seien aber nur dann eingehalten, wenn die Veranda eine Nebenbaute sei.

Die Veranda sei ein allseits umschlossener Raum; zum einen durch die gedämmten Aussenwände/Aussenglasscheiben inklusive der rückwärtig vorgesehenen Glasschiebetür, zum andern durch die geplante gebäudeinterne Verglasung. Der Raum verfüge, wie auf den Bildern ersichtlich sei, über einen hochwertigen Parkettboden, welcher mutmasslich über eine Bodenheizung verfüge. Die Ausführung der Beschwerdeführer, wonach der "Kaltbereich", bestehend aus Treppe und "Veranda" über keine heiztechnischen Einrichtungen verfügen solle, erweise sich als wenig glaubwürdig. Zudem sei die Veranda dank der geplanten Glasschiebewand noch besser belichtet als aktuell, weshalb sich dieser Raum (soweit es sich nicht um die eigentliche Treppe mit Zugangsfunktion handle) über das ganze Jahr als Wohnraum / Aufenthaltsraum von Personen nutzen lasse. Die Veranda werde damit dem Wohnen nicht entzogen; die Glasschiebewand als nicht isolierter Bauteil, ändere hieran nichts. Und selbst ohne Bodenheizung wäre der Raum allein zufolge der beiden mit Südost- und Südwestausrichtung bestehenden Verglasung ähnlich einem Wintergarten jeweils entsprechend aufgeheizt. Wintergärten mit solchen Fensterfrontausrichtungen würden als solche ganzjährig dem Wohnen dienen, unabhängig, ob beheizt oder nicht. Damit könne der Raum zwischen Aussenfassade und vorgesehener Glastrennwand nicht als unbewohnt im Sinne von § 61 Abs. 1 Planungs- und Baugesetz (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 und Art. 40 Abs. 1 BauR und somit auch nicht als Nebenbaute qualifiziert werden.

Gestützt hierauf beschloss der Bezirksrat im Wesentlichen, dass der Rückbau gemäss Baueingabeplänen bewilligt werde, "vorbehältlich im Sinne der Erwägungen unter der Auflage, dass die bestehende rückwärtige Türe projektgemäss zwar abgebrochen werden kann, dieser Bereich dann jedoch entweder vollständig offen gehalten werden muss oder nur durch eine offene Gittertüre mit Vertikalstäben, Querstäben, Rautenstäben oder dergleichen ersetzt werden kann" (vgl. Ingress Bst. E; oben E. 1.3.2).

3.3 Die Beschwerdeführer beantragen die Aufhebung dieser Auflage. Die Betrachtungsweise der Vorinstanz, wonach die verglaste Pergola wintergartenähnlich und damit objektiv ganzjährig zu Wohnzwecken nutzbar sei, erweise sich als rechtswidrig und willkürlich. Weder der Treppenbereich noch der Kaltbereich der Veranda würden über heiztechnische Einrichtungen verfügen; eine solche könnte darüber hinaus problemlos gekappt werden. Zudem sei eine Wohnnutzung objektiv schlicht nicht möglich; der Verandabereich verfüge nur über eine offene, nach Norden ausgerichtete Glasfront ohne Dichtung mit Glasabstand von 1 cm; sie profitiere nicht von Sonnenlicht. Bei den Beschwerdegegnern sei ein vollständig gegen Süden ausgerichteter Wintergarten mit gleicher Glaskonstruktion als Nebenbaute qualifiziert worden, weshalb die Vorinstanz klar rechtswidrig und willkürlich handle.

3.4 Das Rückbauprojekt der Beschwerdeführer ist in doppelter Hinsicht nicht bewilligungsfähig.

3.4.1 Mit VGE III 2021 121 vom 18. Februar 2022 wurde den Beschwerdeführern zugesagt, neben dem Rückbau der Pergola in den baubewilligten Zustand gemäss Baubewilligung vom 25. November 1975 mildere Massnahmen vorzuschlagen. "Anstelle der widerrechtlich angebrachten Verglasung kann auch die nord-westliche oder südwestliche Seitenwand der Pergola komplett entfernt werden oder die Wohnnutzung der Pergola durch gebäudeinterne bauliche Massnahmen auf einen Bestand innerhalb der Grenzabstände im Sinne der Erwägungen verbindlich und nachhaltig begrenzt werden" (Dispositiv Ziff. 2.2). Die Möglichkeit der gebäudeinternen baulichen Massnahmen wurde durch das Verwaltungsgericht eingefügt. Es wird dabei explizit Bezug auf die Erwägungen genommen, die somit ebenso verbindlich sind (Urteil BGer 1C_97/2021 vom 14.6.2021 E. 3.1). In der einschlägigen Erwägung 3.6.3 führte das Verwaltungsgericht dazu aus, es stehe den Beschwerdeführern frei, auch eine weitere Alternativmassnahme im Sinne der Einschränkung der Wohnnutzung innerhalb des geltenden Grenzabstandes vorzuschlagen. […] Zu bedenken sei dabei aber, dass das Entrée im Untergeschoss ebenfalls Wohnraum darstelle und die Treppe zwischen Entrée und geschlossener Pergola ebenso. Auch dieser Treppenaufstieg müsse klar aus dem Wohnraum abgetrennt werden, sei andernfalls die Einhaltung des notwendigen Grenzabstandes kaum umsetzbar. Die vorzuschlagende Lösung müsse zweifelsfrei zu einer Nebenbaute und zu Wohnraum ausschliesslich in Beachtung der Grenzabstände führen. Damit hat das Verwaltungsgericht klargemacht, dass erstens der Wohnraum die Grenzabstände beachten muss und zweitens der Nicht-Wohnraum zweifelsfrei als Nebenbaute anerkannt werden können muss. Es hat hierbei explizit auf die Problematik der Treppe hingewiesen, welche zuvor in den Beschlüssen des Bezirksrates (BRB Nr. 392 vom 19.8.2020) und des Regierungsrates (RRB Nr. 413/2021 vom 15.6.2021) noch unerwähnt war, obwohl es sich ebenfalls um eine unbewilligte bauliche Veränderung handelte (vgl. Akten Baubewilligung im Meldeverfahren 2004).

Mit dem geplanten Rückbau verbinden die Beschwerdeführer die Treppe mit der "Veranda" und bezeichnen diesen Gebäudeteil als Nebenbaute. Von Gesetzes wegen sind Nebenbauten eingeschossige Bauten (vgl. § 61 PBG), weshalb sich bei der vorgeschlagenen baulichen Massnahme die Frage stellt, ob sie sich als Nebenbaute im Sinne des Gesetzes qualifiziert.

3.4.2 Das Kriterium der "Eingeschossigkeit" ist nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung eng auszulegen, da andernfalls Missbräuchen Tür und Tor geöffnet würde und damit die vom Gesetzgeber auf eingeschossige Bauten beschränkte Privilegierung (vgl. geringerer Grenzabstand, Grenzbau usw.) unterlaufen werden könnte. Die Auslegung des Kriteriums der "Eingeschossigkeit" richtet sich nach kantonalem Recht. Dabei ist aus der vom Gesetzgeber gewählten Formulierung zum einen zu schliessen, dass eine Baute mit zwei Geschossen grundsätzlich nicht unter den Begriff der Nebenbaute subsumiert werden darf. Zum andern kann von einer eingeschossigen Baute nur dann die Rede sein, wenn dem zusätzlichen Bereich über oder unter dem (Erd- bzw. Haupt-) Geschoss im Vergleich zum Hauptgeschoss nur eine völlig untergeordnete Bedeutung zukommt, dergestalt, dass der zusätzliche Bereich nur sehr beschränkt benutzbar ist. Eine solche beschränkte Benutzbarkeit liegt beispielsweise dann vor, wenn der Dachaufbau nicht aufrecht begehbar ist, oder wenn der Kellerbereich weitgehend unter dem gewachsenen Terrain zu liegen kommt, oder in der ebenfalls als zulässig erkannten Nebennutzung eines Garagendaches als Terrasse (vgl. EGV-SZ 2019 B 8.7 E. 4.1.2 mit weiteren Hinweisen u.a. auf EGV-SZ 2003 B 8.2 E. 4.d; EGV-SZ 1990 Nr. 17 E. 3c S. 50 f. und EGV-SZ 1987 Nr. 8 S. 37 ff.; vgl. auch VGE III 2021 222 vom 26.9.2022 E. 5.3.2; VGE III 2018 9 vom 30.5.2018 E. 1.3.3f.; EGV-SZ 2016 B 8.5).

In VGE 619/95 vom 19.10.1995 in E. 2g (Prot. S. 1252 ff.) hat das Verwaltungsgericht festgestellt, wenn in relativ steiler Hanglage ein Autoabstellplatz auf Stützmauern oder -pfeilern erstellt werde, sei es praktisch unvermeidbar, dass darunter ein überdachter Platz entstehe, welcher zwangsläufig in bestimmter Weise nutzbar werde, wenn der Hang in diesem Bereich ausgeebnet werde. Das Verwaltungsgericht gelangte aufgrund einer Auslegung von § 61 Abs. 1 PBG zum Ergebnis, einer Garage oder einem gedeckten Autoabstellplatz in einer Hanglage könne nicht in jedem Falle die Bewilligungsfähigkeit als Nebenbaute infolge der zwingend entstehenden "Zweigeschossigkeit" abgesprochen werden. Es könne nicht der Schluss gezogen werden, der Gesetzgeber habe diesen Fall generell von der Privilegierung als Nebenbaute ausschliessen wollen. Im damals zu entscheidenden Fall, in welchem von der geplanten 2.80 m langen (Stütz)Mauer an der Ostseite des Unterstandes lediglich ein marginaler Teil aus dem bestehenden Terrain herausragte, erachtete das Verwaltungsgericht das Kriterium der Eingeschossigkeit als nicht verletzt. Für dieses Ergebnis sprach schliesslich (auch), dass der flächenmässig grössere Bereich unterhalb des Abstellplatzes nicht durch Mauerwerk umfasst (eingewandet), sondern offen ausgestaltet wurde. In solchen Fällen von gedeckten Abstellplätzen in Hanglagen, in welchen der offene (nicht durch Mauerwerk eingefasste) Bereich unterhalb des Abstellplatzes überwiege und gleichzeitig die Stützmauern lediglich marginal aus dem bestehenden Terrain herausragten, seien weniger strenge Anforderungen an das Kriterium der Eingeschossigkeit zu stellen.

In VGE III 2013 200 vom 22. Mai 2014 (E. 4.2) hat das Verwaltungsgericht mit Verweis auf die Literatur (Fritzsche/ Bösch/ Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Aufl. 2011, S. 884 und 1218; Koepf, Bildwörterbuch der Architektur, 2. Aufl. 1985, S. 171) sowie auf seine Rechtsprechung (VGE III 2012 202 vom 14.5.2013 E. 6.1.3; VGE III 2010 115+118 vom 18.11.2010 E. 6.4) auf die Definition abgestellt, wonach ein Geschoss ein durch Decken (bzw. Böden) begrenzter horizontaler Ausschnitt eines Gebäudes ist. Zugleich hat das Verwaltungsgericht darauf hingewiesen, dass Stützmauern und Stützwände nicht als Untergeschosse zu qualifizieren sind.

In VGE III 2018 136 vom 12.2.2019 (E. 4) war eine Baute mit einer Autoliftanlage zu beurteilen, welche als senkrechter Zugang zur Tiefgarage diente, die sich vollständig unter Terrain im Untergeschoss des Hauptgebäudes befand. Gegen aussen trat diese von der Hauptbaute abgesetzte Baute als eingeschossige Nebenbaute in Erscheinung, ähnlich einer Einzelgarage, wobei dem Autolift als Zugang zur Tiefgarage eine untergeordnete bzw. zugehörige Hilfsfunktion für die Hauptbaute zukam. Das Gericht gelangte zum Schluss, der sich über zwei Geschosse erstreckende Liftschacht sei ohne Boden nicht mehrgeschossig und die unterirdische Verzahnung der Ein- resp. Ausfahrt vom Autolift mit der Tiefgarage unter dem Hauptgebäude vermöge weder etwas an der Beurteilung des Autolifts als nicht mehrgeschossig zu ändern, noch dessen Qualifikation als Nebenbaute zu verhindern; Verbindungstüren zwischen Hauptgebäude und Nebengebäude seien denn auch nicht unzulässig. Bei der Baute handle es sich daher um eine Nebenbaute.

3.4.3 Bei der vorliegenden Liegenschaft handelt es sich gemäss Verkaufsprospekt (Beilage 15 zur Eingabe der Beschwerdeführer vom 31.8.2022 in Vi-act. 1) um ein Einfamilienhaus mit 6 ½ Zimmern auf zwei Etagen. Im oberen Stockwerk befinden sich die privaten Räumlichkeiten mit Wohnküche, lichtdurchflutetem Wohn- und Essbereich sowie grosszügigem Schlaf- und Ankleidebereich, Badezimmer sowie Wellnessbereich. In der ersten Wohnebene befinden sich zwei grosszügige Zimmer mit Bad und Dusche sowie kleiner Küche. Ebenfalls auf dieser Ebene befindet sich das Entrée. Die einzige Verbindung zwischen diesen beiden Stockwerken ist die genannte Treppe. Ihr kommt somit als Verbindung innerhalb des Einfamilienhauses zwischen den beiden Stockwerken eine überragende Bedeutung zu. Um sich zwischen den Räumen der beiden Etagen innerhalb des Einfamilienhauses zu bewegen, muss diese Treppe zwingend benutzt werden. Hieran ändert weder die gebäudeinterne Trennung Wohnraum/Veranda, noch Entrée/Treppe etwas. Der vorliegende Fall unterscheidet sich damit wesentlich von einer etwaigen Nutzung des 'Raumes' unterhalb eines Autoabstellplatzes an Hanglage oder einem Autoliftzugang zu einer Tiefgarage. Die vorliegende Treppe innerhalb der Mauern der Hauptbaute auf zwei Etagen bleibt Teil der Wohnnutzung auf zwei Etagen mit keinesfalls untergeordneter Funktion. Sie kann daher nicht als Nebenbaute qualifizieren. Bereits mit VGE III 2021 122 wurde auf diese Problematik der Treppe hingewiesen und verlangt, mit baulichen Massnahmen müsste die Treppe klar aus der Wohnnutzung ausgeschieden werden und es müsse klar eine Nebenbaute entstehen. Dies ist mit dem nun vorgelegten Projekt nicht der Fall.

Entgegen der Vernehmlassung des Bezirks wurde mit VGE III 2021 122 auch nicht ausnahmsweise eine zweigeschossige Nebenbaute bewilligt. Im Gegenteil wurde festgehalten, die vorzuschlagende Lösung müsse zweifelsfrei zu einer Nebenbaute und zu Wohnraum ausschliesslich in Beachtung der Grenzabstände führen. Vorliegend bleibt sowohl die Zweigeschossigkeit als auch die Wohnnutzung der Treppe, was beides die Nebenbautenqualität ausschliesst.

3.4.4 In den von den Beschwerdeführern eingereichten Plänen wird die Veranda als "Kaltbereich" bezeichnet; dies im Gegensatz zum Bereich Wohnen/Essen/Kochen als "Warmbereich" (vgl. oben E. 3.1). Der Bezirk bezweifelt, dass die Veranda nicht beheizbar sei. Es handle sich um die vormalige Pergola, welche in den Wohnbereich integriert und dadurch sicherlich mit Fussbodenheizung ausgestattet worden sei.

Die Beschwerdeführer bestreiten diese Darstellung; weder der Treppenbereich noch der Kaltbereich der Veranda würden über heiztechnische Einrichtungen verfügen.

Da es sich bei beiden Darstellungen der Parteien weitgehend um unbelegte Mutmassungen handelt, wurden die Beschwerdeführer vom Gericht mit Schreiben vom 10. April 2024 aufgefordert, Installationspläne einzureichen, welche Aufschluss über die Heizungsinstallationen in der Pergola geben (VG-act. 51). Am 1. Juli 2024 informierten die Beschwerdeführer, es sei trotz intensiver Bemühungen nicht gelungen, Heizinstallationspläne zu beschaffen. Anstelle legten sie ein Schreiben der damals ausführenden Unternehmung bei. Darin bestätigt diese, bei den Umbauarbeiten in der Liegenschaft 001 im Jahr 2012 im Bereich der Treppe der Pergola keine Bodenheizung verlegt zu haben, da dies technisch gar nicht möglich gewesen wäre (VG-act. 56).

Damit aber bestätigt der Unternehmer gerade nicht, im Bereich der als Veranda ausgeschiedenen Fläche, welchen die Beschwerdeführer als 'Kaltbereich' bezeichnen, keine Bodenheizung verlegt zu haben. Es muss daher davon ausgegangen werden, dass die 2012 verlegte Bodenheizung den gesamten Bereich der Pergola, welche integral dem Wohnbereich zugeschlagen wurde, abdeckte und damit auch den Bereich, welchen die Beschwerdeführer nun als Veranda/Kaltbereich bezeichnen. Dies aber schliesst ebenso aus, dass dieser Bereich nicht mehr der Wohnnutzung dienen kann. Auch deshalb kann nicht von einer Nebenbaute gesprochen werden.

3.4.5 Das Rückbauprojekt sieht schliesslich vor, die nordwestliche Wand auf einer Breite von 2.02 m zu öffnen und mit einer nicht abgedichteten Glasschiebewand zu versehen. Der Bezirk seinerseits verlangt als Auflage den Ersatz der Glasschiebewand durch eine Gittertür oder das vollständige Offenlassen, da nur so gewährleistet sei, dass die als 'Kaltbereich' definierte Veranda keinen Wohnzwecken dient.

Nachdem jedoch die Beschwerdeführer den Nachweis nicht zu erbringen vermögen, dass die Veranda über keine Heizinstallationen verfügt, und der Heizungsinstallateur auch keine Bestätigung abgibt, im Bereich Veranda keine Bodenheizung verlegt zu haben, muss - wie bereits ausgeführt - angenommen werden, dass der Bereich Veranda wie der Rest der 'Pergola' beheizt wird. Damit aber ist dieses Projekt nicht bewilligungsfähig. Denn es würde damit eine Heizung im Freien entstehen, was gemäss § 8f des kantonalen Energiegesetzes (SRSZ 420.100) vom 16. September 2009 nur zulässig wäre, wenn die Heizung - von hier nicht vorliegenden Ausnahmen abgesehen - ausschliesslich mit erneuerbarer Energie oder nicht anders nutzbarer Abwärme betrieben würde. Gemäss Verkaufsprospekt verfügt die Liegenschaft über eine Ölheizung, womit diese Vor­aussetzung nicht erfüllt ist.

3.5 Zusammenfassend ist damit weder das von den Beschwerdeführern eingereichte Rückbauprojekt 'Pergola' bewilligungsfähig noch kann es mit der Auflage des Bezirks bewilligt werden.

4. Damit erweist sich die Beschwerde im Ergebnis als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist. Zum einen ist der angeordnete Rückbau der strittigen Zimmeranbauerweiterung resp. die Wiederherstellung des 1977 bewilligten Zustandes nicht zu beanstanden. Zum andern kann das Rückbauprojekt betreffend Pergola weder gemäss den eingereichten Rückbauplänen, noch mit der vom Bezirksrat beschlossenen Auflage bewilligt werden. Hinsichtlich Pergola gilt damit weiterhin die Pflicht gemäss VGE III 2021 122 vom 18. Februar 2022 Dispositiv-Ziffer 2.2.

5.1 Diesem Ergebnis entsprechend sind die auf Fr. 2'500.-- festzusetzenden Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) den Beschwerdeführern aufzuerlegen (§ 72 VRP).

5.2 Die Beschwerdeführer haben den anwaltschaftlich vertretenen, obsiegenden Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung zu leisten. Die Parteientschädigung ist in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, welcher für das Honorar im Verfahren vor Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht, und unter Beachtung der in § 2 des Gebührentarifs enthaltenen Kriterien sowie in Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf insgesamt Fr. 2'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festzusetzen.

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen. BRB Nr. 571 vom 14. Dezember 2022 Dispositiv-Ziffer 1 wird bestätigt; Dispositiv-Ziffer 2 wird aufgehoben, so dass für die Beschwerdeführer weiterhin die Pflicht gemäss VGE III 2021 122 vom 18. Februar 2022 Dispositiv-Ziffer 2.2 gilt.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 2'500.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt. Sie haben am 8. Februar 2023 einen Kostenvorschuss derselben Höhe geleistet, so dass die Rechnung ausgeglichen ist.

3. Die Beschwerdeführer haben den Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu leisten.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde * in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbeschwerde * erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113ff. BGG).

5. Zustellung an:

• den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R)

• die Rechtsvertreterin der Beschwerdegegner (2/R; unter Beilage der Eingabe der Beschwerdeführer vom 7.11.2024)

• den Bezirk Küssnacht (R; unter Beilage der Eingabe der Beschwerdeführer vom 7.11.2024)

• das Amt für Raumentwicklung (EB; unter Beilage der Eingabe der Beschwerdeführer vom 7.11.2024)

• und den Regierungsrat (2/EB).

Schwyz, 27. November 2024

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident:

Die Gerichtsschreiberin:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Rumantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand:

9. Januar 2025

1