III 2021 108 - Planungs- und Baurecht (Gestaltungsplan R._____, Erweiterung Ost)

III 2021 108

Entscheid vom 30. März 2022

Besetzung

Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident

lic.iur. Karl Gasser, Richter Irene Thalmann, Richterin

lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien

1. ** A.________**,

vertreten durch Beschwerdeführer Ziff. 2

2. ** B.________**,

Beschwerdeführer,

gegen

1. ** Bezirksrat Gersau,**Ausserdorfstrasse 7, Postfach 59, 6442 Gersau,

2. ** Regierungsrat des Kantons Schwyz,**Bahnhofstrasse 9,

Postfach 1260, 6431 Schwyz, Vorinstanzen,

3. ** C.________ AG**,

4. ** D.________ AG**, Beschwerdegegnerinnen,

beide vertreten durch Rechtsanwalt E.________,

Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Gestaltungsplan R.________, Erweiterung Ost)

Sachverhalt:

A. Im Gebiet R.________ in Gersau bestanden die Gestaltungspläne "R.________ Ost" / Teil 1 auf einem Teil des Grundstücks KTN 001.________ (vom Bezirksrat erlassen am 28.5.1999; vom Regierungsrat genehmigt am 19.10.1999) und auf dem Grundstück KTN 002.________ "R.________ West" (vom Bezirksrat erlassen am 20.11.2015; vom Regierungsrat genehmigt am 8.3./5.4.2016).

Am 14. Dezember 2018 ersuchten die C.________ AG (Eigentümerin KTN 002.________) und die D.________ AG (Eigentümerin KTN 001.________) beim Bezirksrat Gersau um Erlass des Gestaltungsplanes "R.________", der vorsah, den rechtskräftigen Gestaltungsplan "R.________ West" um den Perimeter des ganzen eingezonten Teils des Grundstücks KTN 001.________ zu erweitern (nachfolgend: "R.________, Erweiterung Ost"; vgl. Publikation ABl Nr. (…): "R.________", Erweiterung Ost, Gersau, KTN 002.________ und 001.________, Koordinaten …/…). Schliesslich soll formell ein einziger Gestaltungsplan "R.________" bestehen und der rechtskräftige Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 (von 1999) soll aufgehoben werden.

B. Nach erfolgter Publikation und öffentlicher Auflage des Gestaltungsplans "R.________, Erweiterung Ost" erhoben u.a. der A.________ und der B.________ am 7. März 2019 öffentlich-rechtliche Einsprache. Der Bezirksrat Gersau wies deren Einsprache mit Beschluss (BRB) Nr. 19-142 vom 22. November 2019 im Sinne der Erwägungen ab und erliess den Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" im Sinne der Erwägungen, wobei er Art. 12 der Sonderbauvorschriften (SBV) "R.________" vom 14. Dezember 2018 mit dem Passus ergänzte, dass der Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 aufgehoben werde. Der Regierungsrat wurde ersucht, den Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" zu genehmigen; nach erfolgter Genehmigung werde der Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" mit dem rechtsgültigen Gestaltungsplan "R.________ West" zum Gestaltungsplan "R.________" zusammengefügt.

C. Hiergegen erhoben der A.________ und der B.________ am 23. Dezember 2019 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat. Mit Beschluss (RRB) Nr. 736/2020 vom 13. Oktober 2020 hob der Regierungsrat in Gutheissung der Beschwerde den Bezirksratsbeschluss Nr. 19-142 vom 22. November 2019 auf.

D. Am 10. November 2020 liessen die C.________ AG und die D.________ AG beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz gegen diesen Regierungsratsbeschluss Beschwerde erheben. Das Verwaltungsgericht hiess die Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit VGE III 2020 193 vom 8. März 2021 gut, hob den RRB Nr. 736/2020 vom 13. Oktober 2020 auf und wies die Sache im Sinne der Erwägungen zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zurück.

E. Mit RRB Nr. 341/2021 vom 18. Mai 2021 (Versand am 25.5.2021) entschied der Regierungsrat wie folgt

1. Die Beschwerde wird insoweit teilweise gutgeheissen, als die nachfolgenden Bestimmungen der Sonderbauvorschriften des Gestaltungsplans "R.________, Erweiterung Ost" wie folgt ergänzt bzw. angepasst werden müssen:

Art. 4a Abs. 6 SBV:

"DieBaubereiche Cund Ddürfen nurinsoweit überbautwerden, alsdie Bestandesgarantie gemäss den gewässerschutzrechtlichen Bestimmungen des Bundes sowie den Bestimmungen des kantonalen Planungs- und Baugesetzes gewahrt werden kann."

Art. 10 Abs. 3 SBV:

"Zulässig ist die Unterschreitung des gesetzlich vorgeschriebenen Gewässerabstandes und Gewässerraums durch die vorgesehenen Ersatzbauten einschliesslich Bootshaus im Rahmen der Bestandesgarantie gemäss den gewässerschutzrechtlichen Bestimmungen des Bundes sowie den Bestimmungen des kantonalen Planungs- und Baugesetzes."

lm Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2. Die Kosten für das Beschwerdeverfahren (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden zu zwei Dritteln (Fr. 1000.--) den Beschwerdeführern und zu je einem Sechstel (je Fr. 250.--) dem Bezirk Gersau und den Beschwerdegegnerinnen (unter solidarischer Haftbarkeit) auferlegt. (…)

3. Die Beschwerdeführer haben den Beschwerdegegnerinnen eine reduzierte Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 600.-- zu bezahlen (unter solidarischer Haftbarkeit).

4. Der Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" wird unter dem Vorbehalt der Anpassungen gemäss Dispositivziffer 1 genehmigt.

5. Die Vorinstanz wird aufgefordert, dem Amt für Raumentwicklung innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Beschlusses die redaktionell zusammengeführten Gestaltungspläne "R.________ West" und "R.________, Erweiterung Ost" sowie bereinigte Sonderbauvorschriften einzureichen. Danach kann auf den Akten der Genehmigungsvermerk angebracht werden.

6. Publikation von Beschlussziffer 4 im Amtsblatt nach Rechtskraft dieses Beschlusses.

7. Für die Genehmigung des Gestaltungsplans hat der Bezirk Gersau eine Staatsgebühr von Fr. 5000.-- zu entrichten. Diese kann den Gesuchstellerinnen weiterverrechnet werden.

(8.-10. Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).

F. Dagegen erheben der A.________ und der B.________ am 15. Juni 2021 beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Beschwerde mit den Anträgen:

1. Es seien in Gutheissung der Beschwerde der Beschluss der Regierung des Kt. Schwyz vom 18. Mai 2021 (RRB 341/2021) inkl. Genehmigung des Gestaltungsplans vollumfänglich und damit auch inkl. den Beschluss des Bezirksrats Gersau - Protokollauszug vom 22.11.2019, Beschluss-Nr. B2.2.3 19-142 vom 16. Dezember 2019 betreffend Gestaltungsplan "R.________" Erweiterung Ost, Gersau, KTN 002.________ und 001.________, gesamthaft aufzuheben und es sei der Gestaltungsplan weder in der aufgelegten noch in der am 18. Mai 2021 korrigierten Form zu bewilligen resp. zu genehmigen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegnerinnen.

G. Mit Vernehmlassung vom 23. Juni 2021 beantragt das Sicherheitsdepartement die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer. Die Beschwerdegegnerinnen beantragen am 24. August 2021 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter solidarischer Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer. Am 5. Oktober 2021 nehmen die Beschwerdeführer Stellung zu den eingegangenen Vernehmlassungen. Dazu äussern sich die Beschwerdegegnerinnen am 22. Oktober 2021 und hierzu wiederum die Beschwerdeführer am 15. November 2021.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Die Beschwerdegegnerinnen beantragen die Abweisung der Beschwerde vom 15. Juni 2021 unter dem Vorbehalt des Eintretens auf diese.

Vor Erlass einer Verfügung oder eines Entscheides prüft die Behörde von Amtes wegen, ob die Voraussetzungen für eine Sachverfügung oder einen Sachentscheid erfüllt sind (§ 27 Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974). Sie prüft unter anderem insbesondere die Vertretungsbefugnis der Parteivertreter (lit. c), die Rechtsmittelbefugnis (lit. d), die Zulässigkeit des Rechtsmittels (lit. e) und die frist- und formgerechte Geltendmachung des Rechtsanspruches (lit. f). Ist eine dieser Voraussetzungen nicht gegeben, trifft die Behörde eine Nichteintretensverfügung oder einen Nichteintretensentscheid (§ 27 Abs. 2 VRP).

Zur Einreichung eines Rechtsmittels ist gemäss § 37 Abs. 1 VRP berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat (lit. a), durch den angefochtenen Entscheid oder die angefochtene Verfügung besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Entscheides oder der Verfügung hat (lit. c). Zur Einreichung eines Rechtsmittels sind ferner unter anderem Personen, Organisationen und Behörden berechtigt, wenn sie dazu durch einen Rechtssatz ermächtigt sind (Abs. 2 lit. b).

1.2.1 Der Entwurf von Gestaltungsplänen samt Sonderbauvorschriften ist unter Bekanntgabe im Amtsblatt und in den örtlichen Publikationsorganen während 20 Tagen öffentlich aufzulegen. Darauf gestützte Baugesuche können gleichzeitig aufgelegt werden (§ 30 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987). Wer durch den Plan oder die Sonderbauvorschriften berührt ist und an deren Aufhebung oder Änderung ein schutzwürdiges Interesse hat, kann während der Auflagefrist beim Gemeinderat Einsprache erheben (§ 30 Abs. 3 PBG). Gegen Entscheide des Gemeinderates über den Plan und die Sonderbauvorschriften kann Beschwerde gemäss Verwaltungsrechtspflegegesetz erhoben werden. Über das Baugesuch darf erst entschieden werden, wenn der Gestaltungsplan genehmigt ist (§ 30 Abs. 4 PBG). Gestaltungspläne bedürfen zu ihrer Verbindlichkeit der Genehmigung des Regierungsrates nach § 28 Abs. 2 PBG. Mit der Genehmigung wird der Gestaltungsplan für alle Grundeigentümer des Einzugsgebietes verbindlich (§ 30 Abs. 5 PBG).

1.2.2 Die Kantone haben allen von Bundesrechts wegen zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten Legitimierten auch Zugang zum Rechtsschutz auf kantonaler Ebene zu gewähren (Art. 111 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005; vgl. Art. 33 Abs. 3 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz; RPG; SR 700] vom 22.6.1979).

1.2.3 Nach Art. 12 Abs. 1 lit. b des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimat­schutz (NHG; SR 451) vom 1. Juli 1966 können gesamtschweizerische Organisationen, die sich dem Naturschutz, dem Heimatschutz, der Denkmalpflege oder ver­wandten Zielen widmen, Verfügungen der kantonalen Behörden oder der Bundesbe­hörden anfechten, welche in Erfüllung einer Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 NHG ergangen sind (vgl. Urteil BGer 1C_821/2013 vom 30.3.2015 Erw. 3.2; Keller, in: Keller/Zufferey/Fahrländer [Hrsg.], Kommentar NHG, 2. Aufl. 2019, Art. 12 Rz. 5; Tschannen/Schindler, in: Hettich/Jansen/Norer [Hrsg.], Kommentar GSchG/ WBG, 2016, Art. 67a Rz. 28). Zu den nach Art. 12 NHG beschwerdeberechtigten, gesamtschweizerisch tätigen Organisationen (Art. 89 Abs. 2 lit. d BGG) gehört laut Art. 12 Abs. 3 NHG i.V.m. Ziff. 5 des Anhangs der Verordnung über die Bezeichnung der im Bereich des Umweltschutzes sowie des Natur- und Heimatschutzes beschwer­deberechtigten Organisationen (VBO; SR 814.076) vom 27. Juni 1990 u.a. der A.________. Zuständig für die Beschwerdeerhebung ist das oberste Exekutivorgan der Organisation (Art. 12 Abs. 4 NHG). Die Organisationen können ihre rechtlich selbständigen kantonalen und überkantonalen Unterorganisationen für deren örtliches Tätigkeitsgebiet generell zur Erhebung von Einsprachen und im Einzelfall zur Erhebung von Beschwerden ermächtigen (Art. 12 Abs. 5 NHG).

1.2.4 Eine Bundesaufgabe kann auch vorliegen, wenn eine kantonale Behörde verfügt hat, beispielsweise bei der Erteilung einer raumplanungsrechtlichen Ausnahmebewilligung ausserhalb der Bauzone nach Art. 24 RPG (BGE 147 II 351 Erw. 4.4; BGE 139 II 271 Erw. 9.2). Voraussetzung für das Vorliegen einer Bundesaufgabe ist in erster Linie, dass die angefochtene Verfügung eine Rechtsmaterie betrifft, die in die Zuständigkeit des Bundes fällt, bundesrechtlich geregelt ist und einen Bezug zum Natur-, Landschafts- und Heimatschutz aufweist. Das ist einerseits der Fall, wenn die bundesrechtliche Regelung (zumindest auch) den Schutz von Natur, Landschaft oder Heimat bezweckt; andererseits ist eine Bundesaufgabe zu bejahen, wenn der bundesrechtliche Auftrag die Gefahr der Beeinträchtigung schützenswerter Natur, Orts- und Landschaftsbilder in sich birgt. Zu den Bundesaufgaben gehört auch der Gewässerschutz (Urteil BGer 1C_595/2018 vom 24.3.2020 Erw. 1.3 [nicht publ. in BGE 146 II 347] mit Hinweis auf BGE 139 II 271 Erw. 9.2 ff. mit weiteren Hinweisen, u.a. auf die Urteile BGer 1C_262/2011 vom 15.11.2012 Erw. 1.1 [nicht publ. in BGE 139 II 28] und 1C_482/2012 vom 14.5.2014 Erw. 3.4). Der Gewässerschutz bezweckt zumindest auch den Schutz von Natur und Landschaft (Urteil BGer 1C_482/2012 vom 14.5.2014 Erw. 3.5).

Für das Recht zur Beschwerdeführung gemäss Art. 12 NHG genügt es, dass die Verletzung von Bestimmungen gerügt wird, die der Erfüllung der Bundesaufgaben im Bereich des Natur- und Heimatschutzes dienen (vgl. BGE 139 II 271 Erw. 9.3 mit Hinweisen). Es muss weder eine Mehrzahl von Bundesaufgaben infrage stehen noch ins Feld geführt werden. Gegebenenfalls muss die Beschwerdeführerschaft darlegen, dass mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit vom Vorliegen einer Bundesaufgabe auszugehen ist (Keller, in Kommentar NHG, a.a.O., Art. 12 Rz. 5).

1.3.1 Beim Gestaltungsplan handelt es sich um einen Sondernutzungsplan, der Rahmenbedingungen festlegt, die im anschliessenden Baubewilligungsverfahren verbindlich sind (BGE 131 II 103 Erw. 2.4.1). Im Sinne des Urteils BGer 1C_62/2015 vom 9. November 2015 (i.S. S. vs. Gemeinderat Wollerau) ist es zulässig, einen Gewässerraum im Rahmen eines Gestaltungsplanverfahrens auszuscheiden (VGE III 2016 108 vom 31.1.2017 Erw. 4.2.2; ebenso Wagner Pfeifer, Umweltrecht. Besondere Regelungsbereiche, 2. Aufl. 2021, Rz. 1037). Mit der Umsetzung des behördenverbindlichen Gewässerrauminventars in einer (Sonder-)Nutzungsplanung wird der Gewässerraum (auch für die betroffenen) Grundeigentümer verbindlich (vgl. Fritzsche, in: Kommentar GSchG/WBG, a.a.O., Art. 36a GSchG Rz. 33 ff.).

1.3.2 Das Gebiet des Gestaltungsplans "R.________, Erweiterung Ost" gehört dem im Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung (BLN) unter dem Objekt Nr. 1606 "Vierwaldstättersee mit Kernwald, Bürgenstock und Rigi" ausgewiesenen Gebiet an. Die betroffene Liegenschaft KTN 001.________ grenzt westlich und östlich an den Wald und südlich an den Vierwaldstättersee. Mit dem Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" wird u.a. der Gewässerraum des Vierwaldstättersees auf dem Gestaltungsplanareal verbindlich festgelegt. Der für ein neues Wohnhaus (als Ersatz für ein bestehendes Wohnhaus sowie zwei Nebengebäude) vorgesehene Baubereich C und der für eingeschossige Bauten zum Kultivieren von Pflanzen (als Ersatz für eine bestehende Kletteranlage) vorgesehene Baubereich D sind teilweise (wie die zu ersetzenden Gebäude und Anlagen) innerhalb des Gewässerraums situiert. Dasselbe gilt für Teile der (internen) Erschliessungsbereiche. Weiter ist die Erstellung eines neuen Bootshauses (als Ersatz für ein bestehendes) beabsichtigt, dessen Gebäudegrundfläche einen Raum von maximal 42 m2 auch ausserhalb des Baubereichs C (teilweise ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters und ausserhalb des Baugebiets, über stehendem Gewässer) beanspruchen darf (vgl. Situationsplan "R.________, Erweiterung Ost", Mst. 1:500 vom 14.12.2018 i.V.m. Art. 4a Abs. 2 - 4 und Art. 7 Abs. 2 SBV "R.________" vom 14.12.2018 und dem Erläuterungsbericht "R.________, Erweiterung Ost" vom 14.12.2018 S. 11 ff.).

1.4 Der Bezirksrat hat im BRB Nr. 19-142 (Erw. 3) die Einsprachebefugnis u.a. der heutigen Beschwerdeführer geprüft und bejaht. Er hat insbesondere festgehalten, dass ihnen die Einsprachebefugnis nicht abgesprochen werden könne, weil sie (auch) mit Gewässerschutzanliegen argumentieren würden.

Der Regierungsrat ist im RRB Nr. 736/2020 vom 13. Oktober 2020 wie im angefochtenen RRB Nr. 341/2021 vom 18. Mai 2021 von der Beschwerdebefugnis der heutigen Beschwerdeführer ausgegangen, ohne sich weiter dazu zu äussern.

1.5.1 Im vorliegenden Verfahren halten die Beschwerdeführer explizit an allen gegen den BRB Nr. 19-142 erhobenen Rügen fest. Namentlich mit ihren Rügen betreffend die Verletzung des Gewässerraums auf dem Gestaltungsplanareal bzw. dessen fehlerhafte Festsetzung durch den Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" im BLN-Gebiet Nr. 1606, machen sie Verletzungen von Bestimmungen geltend, die der Erfüllung der Bundesaufgaben im Bereich des Natur- und Heimatschutzes dienen, was für das Recht zur Beschwerdeführung gemäss Art. 12 NHG genügt (vgl. Erw. 1.2.4 hiervor). Da weder eine Mehrzahl von Bundesaufgaben infrage stehen noch ins Feld geführt werden muss, ist lediglich ergänzend anzufügen, dass eine Baute, die sich über mehrere Zonen erstreckt, den Bestimmungen aller betroffenen Zonen entsprechen muss. Soweit für ein neues Bootshaus (verbindlich) auch ein Raum beansprucht wird, der ausserhalb der Bauzone liegt, bedarf es hierfür einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG (vgl. Urteil BGer 1C_13/2020 vom 13.10.2020 Erw. 4.2; Erw. 1.2.4 hiervor), womit auch diesbezüglich vom Vorliegen einer Bundesaufgabe auszugehen ist.

1.5.2 Die auf Art. 12 NHG basierende Beschwerdebefugnis der Beschwerdeführer ist somit auch im vorliegenden Verfahren zu bejahen. Die Beschwerde vom 15. Ju­ni 2021 gegen den am 25. Mai 2021 versandten RRB Nr. 341/2021 vom 18. Mai 2021 erfolgte fristgerecht innert der gesetzlich vorgesehenen Frist von 20 Tagen (§ 56 Abs. 1 VRP). Die Ermächtigung der Beschwerdeführerin Ziff. 2 zur Vertretung der Beschwerdeführerin Ziff. 1 im vorliegenden Verfahren i.S.v. Art. 12 Abs. 5 NHG ist mit der aufgelegten Vollmacht vom 4. Juni 2021 (Beilage 2 zu Beschwerde vom 15.6.2021) rechtsgenüglich ausgewiesen (vgl. Erw. 1.2.3 in fine hiervor). Sodann ist mit dem Protokollauszug der Vorstandssitzung der Beschwerdeführerin Ziff. 2 vom 16. Januar 2019 (Beilage zur Replik vom 15.11.2021) die Befugnis der Präsidentin der Beschwerdeführerin Ziff. 2 zu deren Vertretung durch ihre einzelzeichnungsberechtigte Organstellung hinreichend erstellt.

Auf die Beschwerde ist folglich einzutreten.

2.1 Der Regierungsrat hat mit RRB Nr. 736/2020 die Beschwerde der heutigen Beschwerdeführer vom 23. Dezember 2019 gutgeheissen und den BRB Nr. 19-142 aufgehoben, mit welchem der Bezirksrat am 22. November 2019 den Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" erlassen hatte (Disp.-Ziff. 1).

Aus den Erwägungen des RRB Nr. 736/2020 ergibt sich unmissverständlich, dass die Beschwerdegutheissung durch den Regierungsrat einzig wegen der erforderlichen Überarbeitung der Sonderbauvorschriften (Art. 4a und Art. 10 SBV "R.________") erfolgte (Erw. 6 und 8). Im Übrigen hat der Regierungsrat die von den Beschwerdeführern gegen den BRB Nr. 19-142 vorgetragenen Rügen:

• der Bezirksrat hätte den rechtskräftigen Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 nicht ohne Publikation und öffentliche Auflage aufheben dürfen,

• es hätte für den Erlass des Gestaltungsplanes "R.________, Erweiterung Ost" bei der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission ein Gutachten eingeholt werden müssen,

• der Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" müsse zwingend einen öffentlichen Seezugang aufweisen,

• die Ausscheidung der Gewässerräume im Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" sei falsch und

• im Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" sei die Waldgrenze falsch eingetragen, es sei offenbar noch nie ein Waldfeststellungsverfahren durchgeführt worden,

als unbegründet beurteilt (Erw. 2 - 5 und Erw. 7).

2.2 Gegen diesen RRB Nr. 736/2020 erhoben in der Folge die heutigen Beschwerdegegnerinnen am 10. November 2020 beim Verwaltungsgericht Beschwerde, mit den Anträgen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Sache zur Genehmigung an den Regierungsrat zurückzuweisen oder - soweit erforderlich - zur Neubeurteilung an die Vorinstanzen zurückzuweisen.

Für die Beschwerdeführer bestand dagegen kein Anlass, den ihre Beschwerde gutheissenden (und den BRB Nr. 19-142 aufhebenden) RRB Nr. 736/2020 anzufechten. Am 2. Februar 2021 beantragten sie vernehmlassend denn auch die kostenfällige Abweisung der Beschwerde der heutigen Beschwerdegegnerinnen.

2.3 Das Verwaltungsgericht hatte sich im Verfahren VGE III 2020 193 ausschliess­lich mit der von den heutigen Beschwerdegegnerinnen gerügten Aufhebung des BRB Nr. 19-142 durch den RRB Nr. 736/2020 (dortige Erw. 6) auseinanderzusetzen. Für eine einlässliche Auseinandersetzung mit den von den heutigen Beschwer­degegnerinnen nicht beanstandeten Erwägungen 2 - 5 und 7 dieses Beschlusses bestand dagegen weder Notwendigkeit noch Veranlassung. Entsprechend wurden im Entscheid VGE III 2020 193 vom 8. März 2021 (in Erw. 1.1) vorab summarisch die von den Beschwerdeführern im Verwaltungsverfahren vorgebrachten Rügepunkte aufgelistet, welche der Regierungsrat im angefochtenen RRB Nr. 736/2020 (Erw. 2 - 5 und 7) als unbegründet beurteilt hatte (vgl. Erw. 2.1.1 hiervor). Im Folgenden äusserte sich das Verwaltungsgericht dazu nicht mehr, sondern setzte sich ausschliesslich mit den einzig beanstandeten Ausführungen in Erw. 6 des angefochtenen RRB Nr. 736/2020 auseinander, welche den Regierungsrat zur Aufhebung des BRB Nr. 19-142 vom 22. November 2019 veranlasst hatten.

Im Ergebnis stimmte das Verwaltungsgericht dem Regierungsrat zu, dass der Bestandesschutz im Gestaltungsplan nicht verbindlich umschrieben werden könne (Erw. 4.3), erachtete aber den vom Regierungsrat festgestellten Mangel - dass der Plan mit den definierten Baubereichen zusammen mit den SBV und seine definierten baulichen Massen insinuierten, dass diese zulässige Wiederaufbauten garantieren würden (Erw. 4.5 in fine) - als einen untergeordneten, der mit einer Klarstellung in einem reformatorischen Entscheid zu beheben sei (Erw. 5.3.2 f.). In Gutheissung der Beschwerde der heutigen Beschwerdegegnerinnen hat das Verwaltungsgericht demgemäss den RRB Nr. 736/2020 aufgehoben und die Sache im Sinne dieser (verkürzt wiedergegebenen) Erwägungen zu neuem Entscheid an den Regierungsrat zurückgewiesen (VGE III 2020 193 Disp.-Ziff. 1).

2.4 Mit dem vorliegend angefochtenen RRB Nr. 341/2021 hat der Regierungsrat - in Nachachtung von VGE III 2020 193 - einen reformatorischen Entscheid gefällt, mit welchem er die von ihm im ersten Verfahren erkannten Unklarheiten der Sonderbauvorschriften bereinigt bzw. Art. 4a und Art. 10 SBV "R.________" ergänzt resp. angepasst hat (Disp.-Ziff. 1). Bezüglich den weiteren von den Beschwerdeführern gegen den BRB Nr. 19-142 erhobenen Rügen, hat der Regierungsrat in Erw. 2 auf seine Ausführungen im RRB Nr. 736/2020 (Erw. 2-5 und Erw. 7) verwiesen und damit klargestellt, dass er an der diesbezüglichen Beurteilung festhält.

2.5 Für den Regierungsrat bot der Rückweisungsentscheid VGE III 2020 193 denn auch keinen Anlass, auf seine hiervon nicht betroffenen Ausführungen in VGE III 2020 193 Erw. 2 - 5 und 7 zurückzukommen (vgl. Erw. 2.3 hiervor). Er konnte sich daher in RRB Nr. 341/2021 (Erw. 2) grundsätzlich damit begnügen, auf die entsprechenden Erwägungen zu verweisen; diese gelten damit als übernommen. Wie die Beschwerdegegnerinnen zu Recht geltend machen (Vernehmlassung vom 24.8.2021 Ziff. 5 S. 2), ist es im Grundsatz zulässig, auf die schriftliche Begründung eines bereits gefällten Entscheids zu verweisen. Allerdings darf mit den Beschwerdeführern durchaus in Frage gestellt werden, ob und wieweit eine solches Vorgehen hinsichtlich eines zwischenzeitlich aufgehobenen Entscheids noch sach­dienlich ist. Jedenfalls muss zumindest klar ersichtlich sein, welche tatsächlichen Feststellungen und Erwägungen übernommen werden. Dies ist vorliegend der Fall.

Die Erwägung 2 des angefochtenen RRB Nr. 341/2021 lautet wie folgt:

Der Regierungsrat hat in seinem Beschluss Nr. 736 vom 13. Oktober 2020 verschiedene Rügen der Beschwerdeführer als unbegründet abgewiesen. Soweit diese geltend machen, die Vorinstanz hätte den rechtskräftigen Gestaltungsplan "R.________ Ost" /Teil 1 nicht ohne Publikation und öffentliche Auflage aufheben dürfen (E.2), es hätte für den Erlass des Gestaltungsplanes "R.________, Erweiterung Ost" bei der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) ein Gutachten eingeholt werden müssen (E. 3), der Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" müsse zwingend einen öffentlichen Seezugang aufweisen (E. 4), die Ausscheidung der Gewässerräume im Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" sei falsch (E. 5) und im Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" sei die Waldgrenze falsch eingetragen (E.7), kann auf die entsprechenden Ausführungen im Beschluss Nr. 736 vom 13. Oktober 2020 verwiesen werden. lm Folgenden ist darauf nicht weiter einzugehen.

2.6 Für die Beschwerdeführer wie die Beschwerdegegnerinnen konnte ver-nünftigerweise nicht zweifelhaft sein, welche Erwägungen aus RRB Nr. 736/2020 (Erw. 2 - 5 und Erw. 7) der Regierungsrat mit dem Verweis in der soeben zitierten Erwägung 2 des RRB Nr. 341/2021 übernommen hat (vgl. dazu auch Beschwerde vom 15.6.2021 insb. Ziff. 4 ff. S. 4). Die Beschwerdeführer waren anhand dieser mittels Verweis übernommenen Begründung ohne Weiteres in der Lage, sich über die Tragweite dieses Regierungsratsbeschlusses Rechenschaft zu geben und ihn am 15. Juni 2021 in voller Kenntnis der Sache an das Verwaltungsgericht weiterzuziehen. Der Umstand, dass der RRB Nr. 736/2020 mit der Rückweisung der Sache zu neuem Entscheid an den Regierungsrat aufgehoben wurde (vgl. VGE III 2020 193 Disp.-Ziff. 1) ändert hieran an sich nichts. Der Vorwurf, dem angefochtenen Beschluss lasse sich keine Begründung entnehmen, geht auf jeden Fall fehl.

Im Übrigen würde es offensichtlich einem formellen Leerlauf gleichkommen, den RRB Nr. 341/2021 aufzuheben, nur damit der Regierungsrat denselben Entscheid, unter materieller Einfügung jener Ausführungen in Erw. 2 - 5 und Erw. 7 des RRB Nr. 736/2020 neu eröffne, auf welche er mittels Verweis bereits im angefochtenen Beschluss abgestellt hat.

2.7.1 Wie erwähnt, bestand für die Beschwerdeführer keinerlei Veranlassung, den ihre Beschwerde gutheissenden (d.h. den BRB Nr. 19-142 aufhebenden) RRB Nr. 736/2020 anzufechten (vgl. Erw. 2.2 hiervor). Am vollständigen Obsiegen der Beschwerdeführer im damaligen Verfahren ändert nämlich nichts, dass der Regierungsrat im damaligen Beschluss in Erw. 2 - 5 und Erw. 7 verschiedene Rügen der Beschwerdeführer als unbegründet beurteilt hatte. Die entsprechenden Erwägungen hatten am anfechtbaren Urteilsdispositiv nicht teil (vgl. dazu VGE III 2019 183 vom 20.3.2020 Erw. 1.2 mit Hinweisen).

Entsprechend kann der Ansicht der Beschwerdegegnerinnen, die vom Regierungsrat im damaligen Beschluss (wie im vorliegenden RRB Nr. 341/2021 Erw. 2) als unbegründet beurteilten Rügen der Beschwerdeführer vorliegend ‘nicht mehr zur Diskussion stehen’ würden, weil die (damals obsiegenden) Beschwerdeführer den RRB Nr. 736/2020 nicht angefochten haben (Vernehmlassung vom 24.8.2021 Ziff. 5 S. 2; Replik vom 22.10.2021 Ziff. 4 S. 2), nicht gefolgt werden.

2.7.2 Nachdem sich das Verwaltungsgericht im Verfahren VGE III 2020 193 mit der von den heutigen Beschwerdegegnerinnen gerügten Aufhebung des BRB Nr. 19-142 durch den RRB Nr. 736/2020 auseinanderzusetzen hatte, nicht aber mit den von diesen nicht beanstandeten Erwägungen, mit welchen der Regierungsrat - letztlich im Sinne eines obiter dictums - weitere Rügen der Beschwerdeführer als unbegründet beurteilt hatte (vgl. Erw. 2.3 hiervor) ist auch nicht einzusehen, weswegen die Beschwerdeführer den Rückweisungsentscheid VGE III 2020 193 des Verwaltungsgerichts - der im Übrigen nicht als Endentscheid im Sinne des BGG gilt (vgl. VGE III 2020 193 Erw. 7) - hätten anfechten müssen, um der Verwirkung von Rügen entgegenzutreten, mit denen sich dieser Rückweisungsentscheid gar nicht zu befassen hatte (vgl. auch Erw 2.5 hiervor). Die Beschwerdegegnerinnen tragen nichts Stichhaltiges zur Begründung ihrer gegenteiligen Ansicht vor (vgl. Vernehmlassung vom 24.8.2021 Ziff. 5 S. 2; Replik vom 22.10.2021 Ziff. 4 S. 2).

Anzufügen ist, dass der Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen gilt (§ 26 Abs. 1 VRP) und die Parteien im Verwaltungsgerichtsverfahren auch neue Tatsachen und Beweismittel geltend machen können (§ 57 VRP). Da es keiner Legitimation zum Argument bedarf (vgl. VGE III 2019 172 Erw. 2 mit Hinweisen), sind die Beschwerdeführer grundsätzlich mit allen Rügen zu hören.

3.1 Nutzungspläne ordnen die zulässige Nutzung des Bodens (Art. 14 Abs. 1 und 2 RPG). Sie sind für jedermann verbindlich (Art. 21 Abs. 1 RPG). Von grosser Wichtigkeit ist bei der Nutzungsplanung das Abwägen von Interessen. In der Lehre und Rechtsprechung werden zwei Arten von Nutzungsplänen unterschieden: Einerseits die Rahmen- bzw. Grundnutzungspläne, welche im Sinne eines durch Bauvorschriften ergänzten Zonenplans die nutzungsrechtliche Grundordnung bestimmen; anderseits die Sondernutzungspläne, welche die zonenmässige Grundordnung weiterführen, differenzieren oder gar überlagern können (vgl. Aemisegger/Kissling, in: Aemisegger et. al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung 2016, Vorbemerkungen zur Nutzungsplanung Rz. 1 ff.; Ruch, ebenda, Art. 26 Rz. 7; Hettich/Mathis, in: Griffel et al. [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, 2016, Rz. 1.24 und 1.78 ff.). Sondernutzungspläne werden normalerweise für die Realisierung besonderer Vorhaben eingesetzt. Sie erlauben eine Vervollständigung und Präzisierung der Rahmennutzungspläne. Sie sind von Bedeutung für die Überbauung grösserer Areale oder die Realisierung komplexer Einzelbauvorhaben, mithin wenn der Rahmennutzungsplan die Erwartungen an eine massgeschneiderte Lösung zu wenig erfüllen kann und sich auch die nachfolgende Baubewilligung hierzu nicht eignet (vgl. Jeannerat/Moor, in Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung 2016, Art. 14 Rz. 26, 28 f.; Aemisegger/Kissling, ebenda, Vorbe­merkungen zur Nutzungsplanung Rz. 55).

3.2.1 Beim Gestaltungsplan handelt es sich um einen Sondernutzungsplan, dessen Funktion grundsätzlich darin besteht, für ein bestimmtes Gebiet eine architek­tonisch und hygienisch gute, der baulichen und landschaftlichen Umgebung angepasste Überbauung, Gestaltung und Erschliessung zu ermöglichen und gesamthaft eine bessere Lösung zu erzielen, als dies mit den Bau- und Nutzungsvor­schriften der Grundordnung möglich wäre (VGE III 2016 74 vom 28.6.2016 Erw. 1.3; VGE III 113 198 vom 24.4.2014 Erw. 2.2, mit weiteren Hinweisen; Gisler, Ausgewählte Fragen zum Gestaltungsplan im Kanton Schwyz, in: ZBl 2000 [nachstehend: ZBl 2000], S. 393 ff., S. 394 f.; VGE 602/89 vom 29.5.1990 Erw. 4.2, publ. in EGV-SZ 1990 S. 65, mit Verweis auf BGE 113 Ib 230).

3.2.2 Sondernutzungspläne können in einem gewissen Rahmen von der bau- und zonenrechtlichen Grundordnung abweichen. Erhebliche Abweichungen von der Grundnutzungsordnung sind in einer umfassenden Interessenabwägung zu begründen (vgl. VGE III 2016 108 vom 31.1.2017 Erw. 5.2.2; VGE III 2010 66 vom 26.8.2010 Erw. 2.1 je mit Hinweisen, u.a. auf BGE 135 II 223, Erw. 5.8 und Gisler, ZBl 2000, S. 410). Die Abweichungen dürfen jedoch nicht dazu führen, dass die bau- und zonenrechtlichen Vorschriften ausgehöhlt und die planerisch und demokratisch abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts entleert werden (BGE 135 II 219 Erw. 5.2; Urteile BGer 1C_22/2020 vom 4.11.2020 Erw. 5.3; 1C_200/2018 vom 20.3.2019 Erw. 4.3; VGE III 2013 198 vom 24.4.2014 Erw. 2.3; EGV-SZ 2011 B 8.1 Erw. 1.4.2; Spori, Das Verhältnis des Sondernutzungsplans zum Rahmennutzungsplan, in ES Inforaum 3/2009, S. 9 ff.; S. 11 und 14). Dies entspricht der Vorgabe von § 24 Abs. 2 PBG, wonach Zweck und Charakter der betreffenden Zone grundsätzlich gewahrt bleiben müssen (vgl. Erw 4.2.2 hiernach). Umfang und Art der Abweichung dürfen den planerischen Stufenbau nicht unterlaufen (Jeannerat/ Moor, in Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung 2016, Art. 14 Rz. 30).

3.2.3 Nutzungspläne sind zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben (Art. 21 Abs. 2 RPG), unabhängig ihrer formellen Grundlage und der Frage, ob es sich um einen Rahmen- oder Sondernutzungsplan handelt. Für die Abänderbarkeit eines Gestaltungsplans, der in der Regel längeren Bestand als ein Zonenplan beansprucht, müssen gewichtige öffentliche Interessen vorliegen. Die Anforderungen an die Änderung der Verhältnisse steigen, je detaillierter der Plan ausgestaltet ist, was vorab für Sondernutzungspläne und mithin auch Gestaltungspläne zutrifft. Überdies sind bei der Abänderung namentlich die Gebote der Verhältnismässigkeit, der Rechtssicherheit sowie des Vertrauensschutzes zu beachten (vgl. Tanquerel, in: Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung 2016, Art. 21 Rz. 36 und 41; Gisler, ZBl 2000, S. 397 f.). Zu berücksichtigen sind insb. die bisherige Geltungsdauer des Nutzungsplans, das Ausmass seiner Realisierung und Konkretisierung, das Gewicht des Änderungsgrunds, der Umfang der beabsichtigten Planänderung und das öffentliche Interesse daran (BGE 140 II 25 Erw. 3.1). Ein Sondernutzungsplan der wirkungslos geblieben ist, kann rascher geändert werden als ein Rahmennutzungsplan, dies im Unterschied zu einem Sondernutzungsplan, der zumindest teilweise umgesetzt wurde (Tanquerel, ebenda, Art. 21 Rz. 41 Fn 107 mit Hinweisen). Gründe, die eine Planänderung rechtfertigen können, sind vor allem eine zweckmässigere Nutzung, eine bessere architektonische oder ortsbauliche Gestaltung oder ganz allgemein formuliert Massnahmen, welche den raumplanerischen Zielsetzungen deutlich besser entsprechen als die geltende Ordnung (VGE III 2020 101 vom 23.11.101 Erw. 1.7.2 und VGE 1066/05 vom 30.3.2006 Erw. 1.3, je mit Hinweisen).

3.2.4 Nach § 31 Abs. 1 PBG kann der Gestaltungsplan nach Anhören der Grundeigentümer durch Verfügung des Gemeinderates aufgehoben werden, wenn innert 15 Jahren seit Inkrafttreten nicht in wesentlichen Teilen mit der Verwirklichung begonnen wurde. Unter diesen Voraussetzungen kann die Aufhebung ohne das formelle Verfahren gemäss § 30 PBG vom Gemeinderat beschlossen werden. Danach gilt wieder die ursprüngliche Grundordnung, sofern diese nicht durch ein gleich­zeitiges Nutzungsplanverfahren neu festgelegt wird. Gestaltungspläne, die jünger als 15 Jahre oder bereits in wesentlichen Teilen verwirklicht sind, können demnach, vorbehältlich der Regelung in § 24 der Vollzugsverordnung zum Planungs- und Baugesetz (PBV; SRSZ 400.111) vom 2. Dezember 1997, nur im formellen Verfahren gemäss § 30 PBG aufgehoben werden (vgl. Gisler, ZBl 2000, S. 401).

Nach § 24 Abs. 1 PBV kann ein Gestaltungsplan auf Antrag einzelner Grundeigentümer aufgehoben werden, wenn bereits erstellte Bauten und Anlagen dem geltenden Planungs- und Baurecht entsprechen und berechtigtes Vertrauen in den Plan nicht verletzt wird. Das Gesuch um Aufhebung ist gemäss § 30 Abs. 2 PBG öffentlich aufzulegen und schliesslich bedarf die Aufhebung der regierungsrätlichen Genehmigung (§ 24 Abs. 2 PBV). Erste Voraussetzung für eine Aufhebung des Gestaltungsplans ist demnach, dass die bereits realisierten Bauten und Anlagen den geltenden kantonalen und kommunalen Bauvorschriften entsprechen. Als zweite Voraussetzung darf berechtigtes Vertrauen in den Plan nicht verletzt werden. Die Aufhebung eines Gestaltungsplan findet ihre Grenzen im Vertrauensschutz. Es hat im Einzelfall eine Interessenabwägung zu erfolgen. Dabei müssen für die Aufhebung gewichtige, die entgegenstehenden privaten überwiegende öffentliche Interessen sprechen (vgl. Gisler, ZBl 2000, S. 402 f.).

3.3 Im Beschwerdeverfahren kommt dem Regierungsrat als erste Beschwerde­instanz (§ 45 Abs. 1 lit. b VRP) prinzipiell volle Überprüfungszuständigkeit zu (Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG). Dem steht der Grundsatz, dass den Planungsträgern der nötige Ermessenspielraum zu belassen ist (vgl. § 15 Abs. 3 PBG), nicht entgegen. Der Regierungsrat hat zu prüfen, ob das Planungsermessen richtig und zweckmässig ausgeübt worden ist, freilich im Bewusstsein seiner spezifischen Rolle als kantonale Rechtsmittel- und nicht als kommunale Planungsinstanz. Die Überprüfung hat sich sachlich in dem Umfang zurückzuhalten, als es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, Ortskenntnis und örtliche Demokratie von Bedeutung sein sollen. Sie hat aber so weit auszugreifen, dass die übergeordneten, vom Kanton zu sichernden Interessen einen angemessenen Platz erhalten. Die Rechts­mittelbehörde hat sich zudem institutionell auf ihre Kontrollfunktion zu beschränken, d.h. sie darf nichts Neues schöpfen, sondern sie hat die kommunale Planung an einem Sollzustand zu messen. Unter mehreren verfügbaren und zweckmässigen Lösungen kann die Gemeinde wählen. Die übergeordnete Behörde hat dann einzuschreiten, wenn die vorgesehene Lösung aufgrund überkommunaler öffentlicher Interessen als unzweckmässig erscheint oder den für die Raumplanung wegleitenden Grundsätzen und Planungszielen nicht entspricht (vgl. VGE III 2020 61 vom 23.11.2020 Erw. 2.4.1; VGE III 2018 206 vom 24.4.2019 Erw. 2.5.1, je mit Hinweisen; BGE 131 II 81 Erw. 7.2.1; BGE 127 II 238 Erw. 3b/aa; Aemisegger/ Haag, Praxiskommentar zum Rechtsschutz in der Raumplanung 2010, Art. 33 Rz. 8, 19 und 71 ff.; dieselben, in: Aemisegger et. al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, 2020, Art. 33 Rz. 11; Wagner Pfeifer, Umweltrecht. Allgemeine Grundlagen, 2017, Rz. 306).

3.4 Dem Verwaltungsgericht kommt gestützt auf § 55 Abs. 1 VRP sowie in Beachtung von Art. 110 BGG und Art. 6 der Konvention zum Schutze der Menschen­rechte und Grundfreiheiten (EMRK; SR 0.010) vom 4. November 1950 als zweite Beschwerdeinstanz nur mehr eine beschränkte Kognition zu, nämlich eine Rechts­kontrolle inkl. Sachverhaltsüberprüfung, indes keine Ermessenskontrolle (vgl. VGE III 2018 206 vom 24.4.2019 Erw. 2.5.2; Herzog, Art. 6 EMRK und die kantonale Verwaltungsrechtspflege, 1995, S. 369 f.; Waldmann/Hänni Handkommentar, RPG 2006, Art. 33 N 80a, 81; VGE 1023-1025/04 vom 27.8.2004 Erw. 3.2). Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG wird Genüge getan, wenn einer übergeordneten und von der planfestsetzenden Behörde unabhängigen Beschwerdeinstanz, welche nicht ein Gericht sein muss, volle Kognition zukommt (BGE 131 II 81 Erw. 6.6; BGE 127 II 238 Erw. 3b/bb; Urteil BGer 1C_420/2015 vom 22.4.2016 Erw. 3.4; VGE III 2020 61 vom 23.11.2020 Erw. 2.4.2 mit Hinweisen).

4.1.1 Laut § 17 Abs. 1 PBG scheidet die Gemeinde im Zonenplan die erforderlichen Bau-, Landwirtschafts-, Schutz- und Gefahrenzonen aus und sichert den Raumbedarf der Fliessgewässer. Schutz- und Gefahrenzonen können andere Zonen überlagern. Nach § 18 Abs. 2 PBG können Bauzonen u.a. in Wohnzonen (lit. a), Gewerbezonen (lit. c), Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen (lit. e) oder Intensiverholungszonen für Bauten und Anlagen zu Erholungszwecken (lit. g) unterteilt werden. Die einzelnen Zonen können weiter unterteilt werden; es können auch ge­mischte Zonen vorgesehen werden (§ 18 Abs. 3 PBG). Das Baureglement muss (Mindest)Vorschriften enthalten, die den Zonenplan näher umschreiben (§ 21 PBG).

4.1.2 Der Gestaltungsplan wird in § 24 PBG normiert:

1Der Gestaltungsplan enthält für eine zusammenhängende Baulandfläche von min­destens 3000 m2 Sonderbestimmungen, welche in der Regel auf einem Plan und in Vorschriften festgehalten werden. (…)

2Sofern die Sonderbestimmungen mindestens die Einhaltung des Minergiestandards für Wohnbauten vorschreiben und der Gestaltungsplan mehrere, wesentliche Vorteile gegenüber der Normalbauweise beinhaltet, können darin Ausnahmen von den kantonalen und kommunalen Vorschriften festgelegt werden. Ferner kann die Durch­mischung der Nutzung zugelassen werden, sofern Zweck und Charakter der betreffenden Zone grundsätzlich gewahrt bleiben.

3Vorteile im Sinne von Abs. 2 liegen namentlich vor, wenn eine besonders grosszügige und zweckmässige Anlage der Frei-, Spiel- und Abstellflächen vorgesehen ist, preisgünstiger Wohnraum für Familien geschaffen wird, die Bauten sich gut in die Umgebung einfügen, ein gutes Gesamtbild ergeben, dank verdichtetem Bauen wenig Land verbrauchen und sich architektonisch besonders auszeichnen oder andere im öffentlichen Interesse liegende Mehrleistungen ausgewiesen werden.

4Die Gemeinden können im Zonenplan oder Baureglement für bestimmte Gebiete oder für grössere Bauten und Anlagen die Gestaltungsplanpflicht einführen.

4.2.1 Laut Art. 47 Abs. 1 des Baureglements des Bezirks Gersau (BauR) vom 10. November 2000 wird die Bauzone u.a. in die Intensiverholungszone (IEZ) sowie die Hotel- und Touristikzone (HTZ) unterteilt. Für Überbauungen in der HTZ sowie in der IEZ muss ein Gestaltungsplan vorgelegt werden (Art. 10 Abs. 2 BauR).

Art. 54 BauR regelt die Intensiverholungszone:

1Diese Zone mit Gestaltungsplanpflicht ist für die intensive Nutzung des Bodens durch Bauten und Anlagen zu Erholungszwecken bestimmt. Dem Zweck der Zone entsprechen insbesondere Sportanlagen und Spielplätze aller Art, Bade-, Quai- und Hafenanlagen, Camping- und Zeltplätze, Trockenplätze für Kleinboote ohne Motor und Surfbretter, Hafenanlage, "Fähre-Anlegestelle" sowie alle damit verbundenen Autoabstellplätze. Der öffentliche Zugang zum See ist zu ermöglichen.

2Die Überbauungsvorschriften werden durch Gestaltungspläne erlassen (…). Die Volumen der oberirdischen Bauten dürfen nur so gross sein, wie dies für die Nutzung der Zone erforderlich ist.

3Gegenüber angrenzenden Bauzonen sind deren Grenzabstände massgebend.

4Hinsichtlich des Ortsbild- und Landschaftsschutzes gelten die Bestimmungen von Art. 13 ff.

5(…)

Art. 55 BauR definiert die Hotel- und Touristikzone:

1Diese Zone mit Gestaltungsplanpflicht ist für die touristische Nutzung mit den dazugehörenden Infrastrukturen vorgesehen, wie Apparthotels, Ausbildungszentren, Ferienheime, Hotels und Restaurants. Der öffentliche Zugang zum See ist zu ermöglichen.

2Zu den dazugehörenden Infrastrukturen zählen beispielsweise Parkanlagen, Schwimmbäder, Tennisplätze, Minigolf- und ähnliche Spiel- und Sportanlagen sowie Parkierungsanlagen.

3Die Überbauungsvorschriften und das Nutzungsmass (Nutzfläche und Gebäudevolumen) werden im Rahmen des Gestaltungsplanes (Sonderbauvorschriften) festgesetzt, wobei insbesondere Baubegrenzungslinien und Höhenbegrenzungen festzusetzen sind und der Eingliederung in das bestehende Orts- und Landschaftsbild besondere Beachtung geschenkt werden muss.

4(…)

Die Tabelle der Grundmasse in Art. 57 BauR enthält für die IEZ und die HTZ keine Vorgaben zu Vollgeschosszahl, Ausnützungsziffer, Grenzabstände, Gebäudelänge, Gebäudehöhe und Firsthöhe. Diese Masse sind im Rahmen der Gestaltungsplanpflicht festzulegen (vgl. Art. 54 Abs. 2 und 55 Abs. 3 BauR).

4.2.2 Art. 61 ff. BauR enthält Bestimmungen zum Gestaltungsplan (Voraussetzungen, Abweichungen von der Grundordnung, Inhalt sowie Erlass, Änderung und Aufhebung). Nach Art. 61 Abs. 2 BauR haben Gestaltungspläne eine bessere Gestaltung und Überbauung als die Normalbauweise zu gewährleisten, was insbesondere zutrifft, wenn Vorteile gemäss § 24 Abs. 2 PBG ausgewiesen werden und

a) die Parkierungsanlagen zweckmässig angeordnet und mindestens 60% des Pflichtbedarfes überdeckt bzw. unterirdisch angelegt werden;

b) Fussgänger- und Fahrverkehr getrennt oder verkehrsberuhigende Massnahmen getroffen werden.

Der Gestaltungsplan R.________ hat gemäss Art. 61 Abs. 4 BauR zusätzlich zu den allgemeinen Voraussetzungen folgende besonderen Anforderungen zu erfüllen:

a) Neubauten dürfen das bestehende Niveau der Kantonsstrasse um max. 1 m überragen;

b) die Gebiete Rotschuo und Chrüzegg sind durch einen angemessenen Grünbereich optisch zu trennen;

c) in der Intensiverholungszone sind Camping- und Zeltplätze nicht zulässig.

4.2.3 Je nach dem Masse, in dem die Kriterien nach Art. 61 Abs. 2 BauR erfüllt sind, kann der Bezirksrat laut Art. 62 Abs. 1 BauR Ausnahmen von den Zonenvorschriften bewilligen, wie die Erhöhung der Ausnützungsziffer und der Geschosszahl (lit. a), die Vergrösserung der Gebäude- und Firsthöhe (lit. b) oder die Reduktion der internen Grenz- und Gebäudeabstände (lit. c). Gegenüber Nachbargrundstücken ausserhalb der Gestaltungsplanabgrenzung sind die ordentlichen Grenzabstände einzuhalten (Art. 62 Abs. 2 BauR).

4.3.1 Das Gestaltungsplangrundstück KTN 001.________ umfasst laut dem kantonalen WebGis (Geokategorie: Grundstücke; Grundstückbeschrieb und ÖREB-Kataster-Auszug) eine Fläche von total 21'994 m2. Davon liegt der westliche Teil mit einer Fläche von 7'382 m2 in der Intensiverholungszone (IEZ) und der mittlere Teil mit einer Fläche von 5'710 m2 in der Hotel- und Touristikzone (HTZ). Der östliche Teil der Liegenschaft mit einer Fläche von 7'843 m2 liegt im geschlossenen Wald und eine Fläche von 982 m2 im stehenden Gewässer (der Hotel- und Touristikzone seeseitig vorgelagert). Die Fläche in der IEZ und der HTZ unterliegen der Gestaltungsplanpflicht, wobei die Angaben zur Fläche der IEZ und der HTZ resp. des der Gestaltungsplanpflicht unterworfenen Gebietes auf KTN 001.________ in der Aktenlage teilweise geringfügig variieren (vgl. etwa RRB 341/2021 Erw. 1; Erläuterungsbericht "R.________, Erweiterung Ost" vom 14.12.2018 Ziff. 1.2 S. 5), was für vorliegendes Verfahren jedoch ohne Bedeutung ist.

4.3.2 Aktuell besteht ein rechtskräftiger Gestaltungsplan "R.________ Ost"/Teil 1, dessen Perimeter sich über das Gebiet der IEZ erstreckt. Für das Gebiet in der HTZ besteht kein Gestaltungsplan.

Im vorliegend strittigen Verfahren beabsichtigen die Beschwerdegegnerinnen, einen Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" beschliessen zu lassen, der das Gebiet der IEZ und HTZ auf KTN 001.________ umfasst. Mit dem Erlass soll der aktuelle Gestaltungsplan "R.________ Ost"/Teil 1 aufgehoben und schliesslich der neue Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" mit dem rechtskräftigen Gestaltungsplan "R.________ West" (auf KTN 002.________) zu einem einzigen Gestaltungsplan "R.________" zusammengefasst werden.

5.1.1 Im Situationsplan "R.________, Erweiterung Ost" sind als verbindlicher Planinhalt u.a. die Baubereiche C und D sowie die "abzubrechenden Gebäude" C1 (innerhalb des Baubereichs C), C2, C3, C4 und D1 und die "Internen Erschliessungsbereiche" planerisch dargestellt.

In Art. 4a SBV "R.________" werden die Bauvorschriften "R.________ Ost" wie folgt formuliert.

Bestand 1Gebäude und Anlagen ausserhalb der Baubereiche C und D sind in ihrem Bestand gesichert. Sie können geändert, erneuert sowie abgebrochen und wiederaufgebaut werden. Erweiterungen für eine zeitgemässe Nutzung sowie für energetische Massnahmen sind zulässig, soweit die Gebäudesilhouette nicht wesentlich vergrössert wird. Neue Bauten sind untersagt.

Baubereich C 2Innerhalb des Baubereichs C ist ein neues Wohnhaus zulässig. Die Gebäudegrundfläche darf 222 m2 nicht überschreiten. Es sind ein Sockelgeschoss, zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss zulässig. Die Erdgeschosskote von 435.50 m ü. M. darf um maximal 0.5 m unter- oder überschritten werden. Die Firsthöhe darf die Kote 451.50 m ü. M. nicht überschreiten; vorbehalten bleiben technische Aufbauten wie Kamine oder Lüftungen von maximal 1,5 m.

3Zusätzlich kann beim Baubereich C, als Ersatz für das bestehende Bootshaus (C2), ein solches für wiederum zwei Boote verwirklicht werden. Ausserhalb des Baubereichs C darf das Bootshaus eine Gebäudegrundfläche von 42 m2 nicht überschreiten.

Baubereich D 4Innerhalb des Baubereichs D sind der lntensiverholungszone dienende, eingeschossige Gebäude zum Einstellen von Gartengeräten und zur Kultivierung von Pflanzen zulässig. Die Erdgeschosskote von 435.50 m ü. M. darf um maximal 0.5 m unter- oder überschritten werden. Die Firsthöhe darf die Kote 440.00 m ü. M. nicht überschreiten.

Rückbau 5Die als Rückbau bezeichneten Bauten und Anlagen müssen bei der Ausführung der entsprechenden Ersatzbauten im jeweiligen Baubereich vollständig zurückgebaut werden.

Nach dem vom Regierungsrat mit RRB Nr. 341/2021 (Disp.-Ziff. 1) ergänzend eingefügten Art. 4a Abs. 6 SBV "R.________" dürfen die Baubereiche C und D nur insoweit überbaut werden, als die Bestandesgarantie gemäss den gewässerschutzrechtlichen Bestimmungen des Bundes sowie den Bestimmungen des kantonalen Planungs- und Baugesetzes gewahrt werden kann (vgl. Ingress lit. E).

5.1.2 Laut den Ausführungen unter Ziff. 1.7 des Erläuterungsberichts "R.________, Erweiterung Ost" soll im Baubereich C ein neues Wohnhaus mit einer Grundfläche von maximal 222 m2 und einer Firsthöhe von maximal 16 m verwirklicht werden können, dies als Ersatz für das bestehende Wohnhaus "F.________haus" (C1; ca. 111 m2), das freistehende, zweigeschossige Bootshaus mit Wohngeschoss (C2; ca. 65 m2), den freistehenden Schopf (C4; ca. 46 m2) und die freistehende Spielanlage (C3; ca. 34 m2). Das Total an bestehender Fläche von 222 m2 wurde ohne die Fläche der Spielanlage (C3) von ca. 34 m2 errechnet. Zudem soll als Ersatz für das bestehende Bootshaus (C2) ein neues Bootshaus mit Bootsplätzen ans Wohnhaus angebaut oder integriert werden können. An der bestandesrechtlich geschützten Wohnnutzung innerhalb der HTZ wird festgehalten.

Für die bestehende Kletteranlage (D1) mit einer Grundfläche von ca. 101 m2 soll im Baubereich D (ca. 81 m2, aus dem Situationsplan "R.________, Erweiterung Ost", Mst. 1:500 vom 14.12.2018 gemessen) neben einer als bestehend bezeichneten Remise ein Bau zur Kultivierung von Pflanzen entstehen können, dessen Grundfläche durch den Baubereich beschränkt werde. Die Firsthöhe soll maximal 4.5 m ab festgelegter Erdgeschosskote (435.50 m ü. M. ± 0.5 m) betragen. Die bestehende Remise soll in Lage und Umfang unverändert bleiben. Remise und der geplante Bau zur Kultivierung von Pflanzen sollen unmittelbar dem Unterhalt, der Pflege und der Neuaufzucht von Pflanzen für die Parkanlagen in den Gestaltungsplanarealen R.________ Ost und West bzw. innerhalb der IEZ dienen. Damit seien sie zonenkonform.

Durch die Konzentration der bestehenden Bauten und Anlagen in einem neuen Wohngebäude, die Sicherung der weitgehenden Freihaltung des Areals von weiteren Bauten und durch den Ersatz der hohen Kletteranlage durch eine in der Höhe reduzierte Baute mit einem grösseren Seeuferabstand sowie einer einheitlichen Fassaden- und Dachgestaltung werde das Erscheinungsbild und damit die Einordnung in die Landschaft insgesamt wesentlich verbessert.

Weder für den Ersatzbau des F.________hauses noch der Kletteranlage seien neue Erschliessungsanlagen erforderlich. Es seien einzig Anpassungen im Bereich des F.________hauses notwendig. Diese würden jedoch auf das erforderliche Mass für eine zeitgemässe Erschliessung beschränkt.

5.2 Innerhalb des Gewässerraums sind gemäss Art. 7 Abs. 2 SBV "R.________" nur bauliche Massnahmen gemäss Gewässerschutzverordnung sowie die Ersatzbauten und die internen Erschliessungsbereiche zugelassen.

Zulässig ist laut Art. 10 Abs. 3 SBV "R.________" die Unterschreitung des gesetzlich vorgeschriebenen Gewässerabstandes und Gewässerraums durch die vorgesehenen Ersatzbauten einschliesslich Bootshaus im Rahmen der Bestandesgarantie gemäss den gewässerschutzrechtlichen Bestimmungen des Bundes sowie den Bestimmungen des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (vgl. RRB Nr. 341/2001 Disp.-Ziff. 1).

5.3.1 Nach Art. 11 SBV "R.________" sichert der Gestaltungsplan mit seinen Festlegungen folgende Vorteile:

1-7(bisher)

8Wei[t]gehende Freihaltung des Gestaltungsplangebiets Erweiterung "Ost" von neuen Haupt und Nebenbauten.

9Reduktion der Anzahl Bauten im Gewässerraum sowie der vom See her sichtbaren Baulängen und die Beseitigung der dominanten Kletteranlage im Gestaltungsplangebiet Erweiterung "Ost".

5.3.2 In Ziff. 4.1 des Erläuterungsberichts Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" wird zu den Vorteilen weiter eine verbesserte Einordnung und hohe gestalterische Qualität der Ersatzbauten erwähnt, dies aufgrund der Gesamtkonzeption mit den verbindlichen Vorgaben in den SBV "R.________" und dem wegleitenden Richtprojekt bzw. den Referenzbildern. Hingewiesen wird sodann auf grössere Abstände der Ersatzbauten zum Vierwaldstättersee sowie die "Umsetzung MINERGIE-Standard bzw. Energieeffizienz aufgrund der Berücksichtigung der Nullenergietechnik".

6.1.1 Der Bezirksrat hat im BRB Nr. 19-142 (Erw. 2, 11 und 13) hinsichtlich der Aufhebung des bestehenden Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 im Wesentlichen erwogen, dieser Gestaltungsplan sei zwischenzeitlich mehr als 20 Jahre alt und nur zu einem sehr geringen Teil realisiert. Er weise flächenmässig einen geringeren Umfang aus, als der zum Erlass nachgesuchte Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" mit deutlich grösserem Perimeter. Ausgehend vom Planungshorizont von 15 Jahren, als Massstab für die periodische Anpassung von Zonenplänen im Sinne von Art. 15 Abs. 1 RPG, befand der Bezirksrat die Änderung des Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1 mit den Grundsätzen der Planbeständigkeit und des Vertrauensschutzes bzw. bzw. die Aufhebung mit § 31 Abs. 1 PBG vereinbar. Aufgrund des Alters dieses bestehenden Gestaltungsplans, seiner "inhaltlich eher untergeordneten Bedeutung sowie seiner nur in sehr geringen Teilen erfolgten Verwirklichung" erachtete der Bezirksrat die Voraussetzungen als gegeben, um diesen gleichzeitig mit dem Erlass des Gestaltungsplans "R.________, Erweiterung Ost" aufzuheben.

6.1.2 Zu den Baubereichen C und D hat der Bezirksrat im BRB Nr. 19-142 (Erw. 4) u.a. ausgeführt, es würden bestehende unschöne Bauten und Anlagen zugunsten von zwei in der Ausdehnung begrenzten Baubereichen beseitigt. Eine Baute zur Kultivierung von Pflanzen für die Parkanlage des Hotels R.________ oder die Weiterentwicklung der bestehenden Wohnbauten sei mit den Bestimmungen zur IEZ (Art. 54 BauR) vereinbar. Beim Wiederaufbaurecht gelange bezüglich der Wohnnutzung und der Nutzung des Bootshauses § 72 PBG zur Anwendung. Die Konzentration der altrechtlichen Bauten und Anlagen in den Baubereichen C und D könne im Sinne einer besseren Gesamtlösung und unter Berücksichtigung der umfangreichen Vorteile des Gestaltungsplans nach § 24 Abs. 2 PBG beurteilt werden.

6.1.3 Nach der Genehmigung des Gestaltungsplans "R.________, Erweiterung Ost" durch den Regierungsrat solle dieser mit dem bestehenden Gestaltungsplan "R.________ West" zusammengelegt werden. Die Gesamtlänge Seeanstoss in diesen beiden Gestaltungsplangebieten (West- und Ostbereich) betrage rund 470 m. Im Bereich des Gestaltungsplans "R.________ West" sei ein öffentlicher Seezugang auf der vollen Länge von rund 280 m verbindlich gesichert. Deshalb und in Berücksichtigung der privaten Interessen der Grundeigentümerschaft auf grösstmögliche Wahrung der Privatsphäre und in Beachtung der örtlichen und topographischen Verhältnisse bzw. des erschwerten Zugangs ab der Kantonsstrasse aufgrund eines Höhenunterschieds von rund 30 m auf kürzester Distanz lasse sich dieser öffentliche Seezugang (im Westbereich) als ausreichend und mit den gesetzlichen Vorgaben vereinbar beurteilen. Mit der Zusammenlegung sei das öffentliche Interesse am Seezugang erfüllt (BRB Nr. 19-142 Erw. 2 in fine und 5).

6.1.4 Den in Art. 11 Abs. 8 und 9 SBV "R.________" und in Ziff. 4.1 des Erläuterungsberichts Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" erwähnten Vorteilen (vgl. Erw. 5.3.1 hiervor) hat der Bezirksrat vorbehaltlos beigepflichtet. Diesen Vorteilen stehe einzig die durch den Bestandesschutz gedeckte Unterschreitung des gesetzlich vorgeschriebenen Gewässerabstandes und des Gewässerraums durch die vorgesehenen Ersatzbauten inkl. Bootshaus gegenüber (BRB Nr. 19-142 Erw. 12 Abs. 2 ff.).

6.2.1 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB Nr. 341/2021 (Erw. 1) ebenfalls festgehalten, der Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 sei nur zu einem kleinen Teil realisiert (v.a. Kletter- und Spielanlagen). In RRB 736/2020 Erw. 2.2 f. hat er u.a. ausgeführt, dieser mehr als 15 Jahre alte und nur zu einem geringfügigen Teil umgesetzte Gestaltungsplan erfülle die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Aufhebung durch den Bezirksrat. Das Einverständnis der Grundeigentümerin liege vor; mehr verlange das Gesetz nicht (§ 31 Abs. 1 PBG). Der Grundeigentümer könne nicht zur Realisierung eines bestimmten Bauvorhabens verpflichtet werden. Aus einem Gestaltungsplan lasse sich weder ein Bauzwang ableiten noch bestehe eine gesetzliche Grundlage für eine Verpflichtung, innert einer bestimmten Frist mit der Umsetzung eines Gestaltungsplanes zu beginnen (mit Hinweis auf Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, Kommentar, 2. Aufl. 1985, N 7 zu § 141). Nach 15 Jahren würden raumplanerische Massnahmen (analog zu § 15 Abs. 2 PBG) verlangen, dass Plan und Wirklichkeit (planerische Nutzungsmöglichkeiten und Nutzungsabsichten des Grundeigentümers) mit einer Neuplanung wieder in Übereinstimmung gebracht würden. Ob sich die Beschwerdeführer überhaupt gegen die Aufhebung des Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1 zur Wehr setzen könnten, da nach § 31 Abs. 1 PBG kein formelles öffentliches Nutzungsplanverfahren vorgesehen sei, erachtete der Regierungsrat als fraglich. Er liess diese Frage indes offen und erkannte zusammenfassend, dass der Bezirksrat den Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 zu Recht aufgehoben habe.

6.2.2 Das öffentliche Interesse am öffentlichen Seezugang hat der Regierungsrat sowohl aufgrund des Planungsgrundsatzes von Art. 3 Abs. 2 lit. c RPG als auch aufgrund von Art. 54 Abs. 1 und Art. 55 Abs. 1 BauR als ausgewiesen erachtet (RRB Nr. 736/2020 Erw. 4.2). Die vorgesehene, formelle Zusammenführung des vorliegend in Frage stehenden Gestaltungsplans "R.________, Erweiterung Ost" mit dem bestehenden Gestaltungsplan "R.________ West" sehe in einem Gesamtkonzept die Konzentration der baulichen Nutzung im Gestaltungsplangebiet "R.________ West" vor. Im Gestaltungsplangebiet "R.________, Erweiterung Ost" solle der ländliche, von Wiesland geprägte Charakter weitgehend bewahrt und die Landschaft geschont werden (RRB Nr. 736/2020 Erw. 4.3 mit Hinweis auf RRB Nr. 208 vom 8.3.2016 [Genehmigung Gestaltungsplan "R.________ West"] Ingress-Ziff. 1.4.4 und Erw. 2.8). Wegen diesem Zusammenhang zwischen den beiden Gestaltungsplänen genüge der über die ganze Länge des Grundstücks KTN 002.________ verlaufende, öffentlich zugängliche Uferweg, der als besonderer Vorteil des Gestaltungsplans "R.________ West" anerkannt worden sei, für das gesamte Gebiet des künftigen Gestaltungsplans "R.________" als öffentlicher Zugang zum See. Es müssten nicht beide Gestaltungsplangebiete einen Uferweg auf der ganzen Länge des Seeanstosses aufweisen. Die geplanten Hotel- und Restaurationsbetriebe würden sich auf dem Areal des Gestaltungsplans "R.________ West" befinden. Deshalb mache es Sinn, dass sich die Öffentlichkeit in deren unmittelbaren Umgebung bewegen könne. Insgesamt sei der öffentliche Zugang und die Begehbarkeit im Gebiet "R.________" gewährleistet. Die Berücksichtigung der "Planungsinteressen" der Grundeigentümerin durch den Bezirksrat sei gerechtfertigt. Es resultiere keine Verletzung öffentlicher Interessen.

6.3 Die Beschwerdeführer sind dagegen der Ansicht, in Art. 54 Abs. 1 und Art. 55 Abs. 1 BauR werde nicht nur der öffentliche Zugang zum See im Gebiet R.________ Ost vorgeschrieben. Auch die Ortsplanung sehe vor, dass dieses Gebiet für die gesamte Bevölkerung zu Erholungszwecken öffentlich sei (vgl. Beschwerde vom 15.6.2021 Ziff. 3 ff. S. 7 f.). Das "F.________haus" und das Bootshaus seien innerhalb der HTZ situiert, welche für die touristische Nutzung vorgesehen sei. Dazu würden auch öffentliche Wege gehören. Solche würden auf dem vorgesehenen Gestaltungsplan gänzlich fehlen. Auch in der IEZ brauche es einen Weg. Ein solcher sei bestehend und werde seit Jahrzehnten genutzt. Eine IEZ und eine HTZ hätten nicht private Interessen des Grundeigentümers zu berücksichtigen, sondern die in diesen Zonen vorgesehenen Interessen der Bevölkerung. Diese seien in einem Gestaltungsplan umzusetzen. Vorliegend werde die vorgesehene, vom Gesetzgeber bewilligte Nutzung gesetzeswidrig ausgelegt. Ein Gestaltungsplan in einem anderen Gebiet könne nicht die vom Volk beschlossene Nutzung eines anderen Gebiets abändern. Die Aufhebung des öffentlichen Seezugangs erfordere eine neue Nutzungsplanung mit Volksentscheid. Dass die topografischen Verhältnisse die aktuell vorgesehene Nutzung nicht zulassen, treffe nicht zu. Das Gebiet sei jahrzehntelang entsprechend genutzt worden. Der Gestaltungsplan "Erweiterung Ost" widerspreche den Zonenvorschriften des Bezirks und dem Baureglement. Dass im Gestaltungsplan "R.________ West" ein öffentlicher Uferweg vorgesehen sei, tue vorliegend nichts zur Sache. Es könne auch niemand garantieren, dass eine solche Weganlage je realisiert werde. Bis dato sei ein Seezugang im R.________ nicht möglich und nicht absehbar. Daher müsse im "R.________ Ost" ein Seezugang sichergestellt werden (Replik vom 5.10.2021 Ziff. 4 S. 4).

6.4 Die Beschwerdegegnerinnen halten in der Vernehmlassung vom 24. August 2021 (Ziff. 6b S. 3) dafür, der Gestaltungsplan "R.________" sehe eine ausgedehnte öffentliche Weganlage mit Seezugang im Gebiet des bestehenden Gestaltungsplans "R.________ West" vor. Dass dieser Uferweg im "Teil West" konzentriert sei, liege in der Befugnis des Bezirksrats (mit Hinweis auf Art. 62 Abs. 1 "Ingr." BauR). In Seeufergebieten seien nach BGE 145 II 70 auch andere Interessen, wie jene des Naturschutzes und der privaten Eigentümer zu schützen. Die Entflechtung zwischen West- und Ostteil ermögliche dies in ausgewogener Weise. Die HTZ diene auch nicht nur öffentlichen Interessen. Art. 54 f BauR schreibe nicht vor, dass solche Zonenanteile zwingend Campingplätze, Sportanlagen und dgl. vorsehen müssten. Diese Bestimmungen würden nur, aber immerhin regeln, welche Anlagen, vorbehältlich bisherigem Bestand, in der fraglichen Zone zulässig seien.

7.1 Der Bezirksrat und der Regierungsrat haben übereinstimmend erkannt, dass der Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 deutlich älter als 15 Jahre und nur zu einem kleinen Teil realisiert sei. Damit seien die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Aufhebung durch den Bezirksrat erfüllt (§ 31 Abs. 1 PBG; vgl. Erw. 6.1.1 und Erw. 6.2.1 hiervor).

7.2 Der Bezirksrat hat sich im BRB Nr. 19-142 lediglich vage zu seinem Vorgehen hinsichtlich der Aufhebung des Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1 geäussert. In Erw. 2 hat er einleitend ausgeführt, "gesuchsmässig" solle die Aufhebung des rechtskräftigen Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1 gleichzeitig mit dem Erlass des Gestaltungsplans "R.________ Erweiterung Ost" erfolgen. Danach hat er zunächst geprüft, "ob grundsätzlich ein Anspruch auf eine Abänderung bzw. auf eine Aufhebung eines bestehenden Gestaltungsplans geltend gemacht werden" könne, und er ist zum Ergebnis gelangt, dass ihm "die Änderung mit den Grundsätzen der Planbeständigkeit und des Vertrauensschutzes bzw. die Aufhebung mit § 31 Abs. 1 PBG vereinbar" erscheine. Anschliessend hat er die Voraussetzungen für den Erlass des nachgesuchten Gestaltungsplans "R.________ Erweiterung Ost" bei gleichzeitiger Aufhebung des Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1 als erfüllt erachtet. In Erw. 11 hat der Bezirksrat dargelegt, mit dem zum Erlass nachgesuchten Gestaltungsplan "R.________ Erweiterung Ost" werde der Gestaltungsplan "R.________ West" nicht verändert, sondern lediglich um den Parameter Ost erweitert, bei gleichzeitiger Aufhebung des Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1. In Erw. 13 schliesslich hat der Bezirksrat festgehalten, mit dem Erlass des Gestaltungsplans "R.________ Erweiterung Ost" sei zugleich der Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 aufzuheben. Zu diesem Zweck seien "antragsgemäss" (mit Hinweis auf die Vernehmlassung der heutigen Beschwerdegegnerinnen im Einspracheverfahren vom 17.6.2019 [Ziff. 12] im Baudossier 2019-001) die zum Erlass nachgesuchten Sonderbauvorschriften in Art. 12 (Inkrafttreten) mit einem zweiten Absatz zu ergänzen, wonach der Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 aufgehoben werde (vgl. BRB Nr. 19-142 Disp.-Ziff. 2).

Der bestehende Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 wurde somit nicht durch eine formelle, auf § 31 Abs. 1 PBG abgestützte Verfügung des Bezirksrats aufgehoben. Vielmehr ist die Aufhebung dieses bestehenden Gestaltungsplans eine Folge des Erlasses des Gestaltungsplans "R.________ Erweiterung Ost" selber, als Ausfluss der vom Bezirksrat (nach Publikation 15.2.2019; vgl. dazu § 30 Abs. 2 - 4 PBG) eingefügten Regelung in dessen SBV, wonach der Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 aufgehoben werde (BRB Nr. 19-142 Disp.-Ziff. 2).

7.3.1 Aufgrund der angeführten Erwägungen im BRB Nr. 19-142 (insb. Erw. 13) erscheint es offensichtlich, dass die dergestalt beschlossene Aufhebung des Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1 (vgl. Erw. 7.2 hiervor) auf einen Antrag der Beschwerdegegnerinnen und mithin der Grundeigentümerin von KTN 001.________ zurückgeht (vgl. § 24 PBV). Nichts anderes ergibt sich aus der erwähnten Vernehmlassung im Einspracheverfahren vom 17. Juni 2019 (Ziff. 2 S. 3). Darin haben die Beschwerdegegnerinnen ausgeführt, die formelle Aufhebung des altrechtlichen Gestaltungsplans im Teil Ost mit Inkrafttreten der neuen Bauvorschriften werde noch nachzuholen sein. Dazu schlugen sie die vom Bezirksrat hernach übernommene redaktionelle Ergänzung in Art. 12 SBV "R.________" vor.

Der mit einem Antrag/Vorschlag verbundene Hinweis der Beschwerdegegnerinnen vom 17. Juni 2019, dass die Aufhebung des bestehenden Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1 noch nachzuholen sei, veranlasste den Bezirksrat weder zu einer einzelfallbezogenen Prüfung/Interessenabwägung im Sinne von § 24 Abs. 1 PBV, ob die im Gebiet des Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1 bereits realisierten Bauten und Anlagen den geltenden kantonalen und kommunalen Bauvorschriften entsprechen, ob berechtigtes Vertrauen in den Plan verletzt werde und ob überwiegende öffentliche Interessen gegen eine Aufhebung sprechen (vgl. dazu Erw. 3.2.4 hiervor), noch zu einer in § 24 Abs. 2 PBV verlangten öffentlichen Auflage des Gesuchs um Aufhebung des Gestaltungsplans gemäss § 30 Abs. 2 PBG. Der Bezirksrat beschränkte sich auf Überlegungen dahingehend, ob ein Anspruch auf eine Abänderung bzw. auf eine Aufhebung des bestehenden Gestaltungsplans geltend gemacht werden könne, was er bejahte. Zur Frage des hierfür in casu in Frage kommenden Verfahrens und dessen Anforderungen äusserte er sich nicht.

7.3.2 Der Regierungsrat hat sich in Erw. 2 des RRB Nr. 736/2020 (welche mit dem vorliegend angefochtenen RRB Nr. 341/2021 übernommen worden ist, vgl. dazu Erw. 2.5 hiervor) mit der Rüge der Beschwerdeführer, der Bezirksrat habe mit seinem Vorgehen § 24 Abs. 2 PBV verletzt (Verwaltungsbeschwerde vom 23.12.2019 Ziff. 3 S. 4, Ziff. 8 ff.) nicht auseinandergesetzt. Mit der knappen Bemerkung, es erscheine fraglich, ob sich die Beschwerdeführer überhaupt gegen die Aufhebung des Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1 zur Wehr setzen könnten, da nach § 31 Abs. 1 PBG kein formelles öffentliches Nutzungsplanverfahren vorgesehen sei, hat es der Regierungsrat einerseits unterlassen zu prüfen, ob § 31 Abs. 1 PBG überhaupt anwendbar ist, nachdem die Aufhebung dieses Gestaltungsplans als Reaktion auf einen entsprechenden Antrags der Grundeigentümerin erfolgt ist (vgl. § 24 Abs. 1 PBV). Andererseits hat er auch nicht geprüft, ob mit dem vom Bezirksrat gewählten Vorgehen, den Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 ohne öffentliche Auflage und nicht durch eine formell erlassene Verfügung aufzuheben (vgl. dazu Erw. 7.2 in fine), überhaupt in rechtskonformer Weise aufgehoben werden konnte.

Indem der Regierungsrat die Verwaltungsbeschwerde in diesem Punkt ohne Prüfung dieser entscheidrelevanten Fragen mit der Bemerkung abgewiesen hat, der Bezirksrat habe den bestehenden Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 zu Recht aufgehoben, hat er diesbezüglich seine Begründungspflicht und damit das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer verletzt. Ob dies in casu bereits zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids führen müsste, kann vorliegend offenbleiben, weil entgegen der Ansicht der Vorinstanzen die Voraussetzungen für eine Aufhebung des Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1 auf der Basis von § 31 Abs. 1 PBG so oder anders nicht gegeben sind.

7.4 Der Bezirksrat wie der Regierungsrat sind davon ausgegangen, der Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 sei nur zu einem kleinen Teil realisiert (v.a. Kletter- und Spielanlagen; vgl. angefochtenen RRB Nr. 341/2021 Erw. 1).

7.4.1 Das Gebiet des bestehenden Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1 beschlägt nicht das gesamte Gestaltungsplangebiet "R.________" (HTZ und IEZ), sondern einzig den westlichen, in der IEZ gelegene Teil von KTN 001.________ mit einer Fläche von 7'382 m2 (vgl. Erw. 4.3.1 hiervor; Art. 2 der Sonderbauvorschriften des Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1 [nachstehend SBV "R.________ Ost" / Teil 1] Situationsplan Mst. 1:500 Plan Nr. 991/1 vom 13.4./20.9.1999).

Im Situationsplan Mst. 1:500 Plan Nr. 991/1 vom 13.4./20.9.1999 sind u.a. die einzelnen vorgesehenen Nutzungsbereiche (1 = Allee entlang Seeanstoss; 2 = Gartenanlage; 3 = Aktivzone A; 4 = Aktivzone B; 5 = Streichelzoo; 6 = Bestockung), die damals bestehenden Erschliessungsanlagen (ausschliesslich Fussgängerzugänge, vgl. auch Art. 6.1 SBV "R.________ Ost" / Teil 1) sowie die bestehenden Gebäude auf dem gesamten Gestaltungsplangebiet "R.________" auf KTN 001.________ eingetragen. Die einzelnen Nutzungsbereiche werden definiert in Art. 7 SBV "R.________ Ost" / Teil 1. Die öffentlichen Wegverbindungen (Nr. 1, 2 sowie die Variante 3) zum Nutzungsbereich 1, d.h. zur öffentlichen zugänglichen Allee entlang des Vierwaldstättersees (Art. 6.2 und Art. 7.1 lit. a SBV "R.________ Ost" / Teil 1) sind mit Pfeilen markiert sowie einem Hinweis auf "SBV Anhang 2" versehen.

7.4.2 Unbestrittenerweise wurde im Nutzungsbereich 3 (= Aktivzone A; vgl. Art. 7.1 lit. c und d SBV "R.________ Ost" / Teil 1) eine (…)Kletter-Anlage und im Nutzungsbereich 4 (= Aktivzone B; vgl. Art. 7.1 lit. c und e SBV "R.________ Ost" / Teil 1) eine Spielanlage errichtet (vgl. auch Situationsplan "R.________, Erweiterung Ost", Mst. 1:500; Erläuterungsbericht Gestaltungsplan "R.________ Erweiterung Ost" S. 12). Die Spielanlage wurde bereits vor Erlass des Gestaltungsplanes bewilligt, dies jedoch nur befristet und mit der Auflage, dass ein Gestaltungsplan erlassen wird (vgl. Erläuterungsbericht zum Gestaltungsplan "R.________ Ost / Teil 1" Teil B Ziff. 3). Das Gestaltungsplanverfahren sollte zudem beförderlich behandelt werden, damit auch die als Innovation und wesentlicher Bestandteil des Seminarhotels bezeichnete Kletteranlage zeitnah erstellt werden konnte (vgl. RRB Nr. 1066/1999 vom 29.6.1999 Erw. 2.4; Erläuterungsbericht zum Gestaltungsplan "R.________ Ost / Teil 1" Teil C).

Als weiterer wesentlicher Aspekt des Gestaltungsplanes wurde der öffentliche Seezugang im Nutzungsbereich 1 hervorgestrichen. Da dieser im zu genehmigenden Gestaltungsplan noch nicht sichergestellt war, nahm der Regierungsrat in seinem Beschluss die Auflage auf, der öffentliche Zugang zum Seeufer sei im Baubewilligungsverfahren sicherzustellen (RRB Nr. 1066/1999 vom 29.6.1999 Dispositiv-Ziff. 3). Mit RRB Nr. 1611/1999 vom 19. Oktober 1999 genehmigte der Regierungsrat geringfügige Ergänzungen des Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1. Ergänzt wurde der Plan um drei Erschliessungsvarianten mit Fusswegen als öffentlicher Zugang zum See, beschrieben in den SBV und vermerkt im Plan. Der Regierungsrat nahm diese Sicherung zur Kenntnis und stellte fest, der Zugang werde nun nicht im Baubewilligungs-, sondern direkt im Gestaltungsplanverfahren sichergestellt, was in materieller Hinsicht der Auflage im Genehmigungsbeschluss RRB Nr. 1066/1999 entspreche. Am 13. Dezember 1999 wurde zwischen dem Bezirk Gersau und den Grundeigentümern KTN 002.________ und KTN 001.________ ein Dienstbarkeitsvertrag unterzeichnet, mit welchem die drei Wegvarianten als öffentliches Wegrecht die öffentliche Zugänglichkeit zur Allee/Nutzungsbereich 1 gemäss Gestaltungsplan "R.________ Ost / Teil 1" verbindlich geregelt wurden, wobei letztlich nur eine Variante umgesetzt werden musste (vgl. Dienstbarkeitsvertrag vom 13.12.1999, im Baudossier 2019-001). Das öffentliche Wegrecht wurde im Grundbuch eingetragen und somit ebenfalls umgesetzt (vgl. Baudossier 2019-001).

Wie den auf der Homepage 'swisstopo' des Bundesamts für Landestopografie (https://map.geo.admin.ch) publizierten Bildern zu entnehmen ist, kann davon aus­gegangen werden, dass auch die Nutzungsbereiche 6 (Bestockung) und 2 (Garten­anlage) bei Erlass des Gestaltungsplanes bereits bestehend waren und als Grüngürtel gegenüber der Hotelanlage auf KTN 002.________ dienten (vgl. www.map.geo.admin.ch; swissimage Zeitreise; RRB Nr. 1066/1999 vom 29.6.1999 Erw. 1.2.4 und SBV "R.________ Ost" / Teil 1).

Zum Zeitpunkt der Genehmigung nicht umgesetzt war somit einzig der Nutzungsbereich 5, wo rund um den bestehenden und bestandesgeschützten Stall ein Streichelzoo geplant war.

Insgesamt hielt der Bezirksrat Gersau im Beschluss zum Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 fest, dieser umfasse den der IEZ zugewiesenen Teilbereich von KTN 001.________ und stelle eine echte Bereicherung für den Tourismusort Gersau dar. Es werde eine landschaftsschonende Nutzung der IEZ "R.________" erreicht. Positiv zu bewerten sei, dass keine neue Erschliessungsstrasse, sondern bloss reine Fussgängerzugänge ins Gebiet geplant seien (BR-Beschluss B1.6.2 vom 28.5.1999).

7.4.3 Zu weiteren Errichtungen von Bauten und Anlagen finden sich, soweit ersichtlich, in der Aktenlage keine Angaben. Indessen weist bereits der Situationsplan "R.________, Erweiterung Ost", Mst. 1:500 vom Dezember 2018 mehrere bauliche Veränderungen gegenüber dem Situationsplan Mst. 1:500 Plan Nr. 991/1 aus dem Jahr 1999 auf. So findet sich anstelle der 'ursprünglichen' Fussgängerverbindung ab der Kantonsstrasse im nordwestlichen Teil von KTN 001.________ zur "Villa G.________", ehemals "Pension G.________" (Assek.-Nr. 010.________) im östlichen Grenzbereich der HTZ auf KTN 001.________ (Assek.-Nr. 011.________) neu eine Strassenverbindung, welche sich überdies unmittelbar östlich vom Stallgebäude (Assek.-Nr. 012.________) verzweigt und über das Gestaltungsplangebiet "R.________ Ost" / Teil 1 (über die Nutzungsbereiche 3, 4 und 5) das "F.________haus" (Assek.-Nr. 013.________) erschliesst. Im Nutzungsbereich 3, westlich der Kletter-Anlage ist zudem die Remise eingetragen, die laut Erläuterungsbericht Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" in Lage und Umfang unverändert bleiben soll (vgl. Erw. 5.1 hiervor), aber im Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 so wenig vorgesehen war, wie neue Erschliessungsstrassen (vgl. Erw 7.4.2 in fine hiervor).

Auf den Luftbildern des digitalen Orthophotomosaiks der Schweiz auf der Homepage 'swisstopo' ist zu erkennen, dass die strassenmässige Erschliessung des östlichen Grenzbereichs der HTZ auf KTN 001.________ und des "F.________hauses" (Assek. Nr. 013.________) über das Gestaltungsplangebiet "R.________ Ost" / Teil 1 wohl im Jahr 2013 erstellt wurde (vgl. auch Titelblattfoto des Technischen Berichts: Schutzbauten gegen Naturgefahren im Gebiet R.________ des Annen Forstingenieurbüros vom 20.3.2014 = Anhang F des Erläuterungsberichts Gestaltungsplan "R.________ West" vom 18.9.2015). Erstellt wurde zudem ein grosser, chaussierter Vorplatz westlich des "F.________hauses" (Assek. Nr. 013.________), was auch auf den späteren Luftbildern auf 'swisstopo' dokumentiert ist. Auf der Luftaufnahme 2013 auf 'swisstopo' ist sodann ersichtlich, dass im selben Zeitraum das Stallgebäude (Assek Nr. 012.________) saniert und/oder umgebaut wurde. Weiter wurde im Nutzungsbereich 1 (der öffentlich zugänglichen Allee entlang des Vierwaldstättersees) ein Weg angelegt, mit einer Breite von rund 4 m beim Vorplatz vor dem "F.________haus", welcher sich gegen die westliche Grundstückgrenze auf eine Breite von ca. 2 m verjüngt (aus dem Ortsplan auf dem kantonalen WebGIS gemessen). Auf der Luftaufnahme 2016 auf 'swisstopo' ist erstmals auch die vorerwähnte Remise ersichtlich, sowie ein 'grauer', wohl ebenfalls chaussierter Platz im Nutzungsbereich 2 (Gartenanlage). Die Luftaufnahme 2019 auf 'swisstopo' lässt sodann vermuten, dass im Nutzungsbereich 4 (Aktivzone B) eine weitere Baute erstellt worden ist.

7.4.4 Durch diese diversen Bautätigkeiten hat der in der IEZ gelegene Teil von KTN 001.________ unter der Herrschaft Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1 eine umfangreiche Veränderung erfahren, was ein Vergleich zwischen Luftaufnahmen 1999 und 2019 auf 'swisstopo' eindrücklich bestätigt. Der Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 ist somit keineswegs wirkungslos geblieben, sondern hat in mannigfaltiger Weise beträchtliche Auswirkungen gezeitigt. In der Beurteilung des Bezirksrats, wonach der Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 nur zu einem kleinen Teil realisiert worden sei, haben weder die verschiedenen Bautätigkeiten als solche, noch die daraus resultierende, weitreichende Umgestaltung des Gestaltungsplangebiets Niederschlag gefunden. Keine der vorstehend (Erw. 7.4.3) aufgeführten baulichen Tätigkeiten wurde im BRB Nr. 19-142 in der Beurteilung berücksichtigt oder auch nur erwähnt, obschon a priori davon auszugehen ist, dass sämtliche Bautätigkeiten im Gestaltungsplangebiert dem Bezirksrat als Baubewilligungsbehörde (Art. 67 Abs. BauR) bekannt sein mussten, d.h. die erforderlichen Baubewilligungsverfahren durchlaufen haben und also auch als mit dem Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 konform beurteilt worden sind (vgl. BGE 131 II 103 Erw 2.4.1).

Der Regierungsrat hat im angefochten RRB Nr. 341/2021 die Darstellung der Vor­instanz, wonach der Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 nur zu einem sehr geringen Teil realisiert worden sei, unbesehen übernommen. Er hat lediglich auf die Kletter- und Spielanlagen hingewiesen und alle anderen, unter der Herrschaft Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1 ausgeführten Bautätigkeiten im Gestaltungsplangebiet auf KTN 001.________ (Erw. 7.4.2 f. hiervor) unberücksichtigt gelassen. Unberücksichtigt gelassen hat er insbesondere auch, dass der Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1, so wie er 1999 planerisch und in den SBV definiert und genehmigt wurde, schon damals in den Nutzungsbereichen 1, 2, 3, 4 und 6 umgesetzt war oder (betreffend öffentlicher Seezugang und Kletteranlage) umgehend umgesetzt wurde. Einzig der Streichelzoo wurde nicht realisiert. Damit aber beruht diese Beurteilung des Regierungsrats, auf welcher seine Einschätzung fundiert, die Voraussetzungen für eine Aufhebung des Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1 auf der Basis von § 31 Abs. 1 PBG seien gegeben, auf einer offensichtlich unvollständigen Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts.

Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als begründet.

7.5 Für eine Aufhebung des Gestaltungsplans " R.________ Ost" / Teil 1 wird es nach dem Gesagten sowohl angesichts der Voraussetzungen von § 31 Abs. 1 PBG als auch jener von § 24 Abs. PBV (vgl. Erw. 3.2.3 f. hiervor) unabdingbar sein, dass sich der Bezirksrat über sämtliche in der IEZ auf KTN 001.________ erfolgten Bautätigkeiten Klarheit verschaffen und sich versichern wird, dass die hierfür erforderlichen kantonalen und kommunalen Bewilligungen eingeholt und von den jeweils zuständigen Bewilligungsinstanzen erteilt worden sind. Letzteres gilt in ausgeprägtem Masse für jegliche baulichen Massnahmen im Gewässerraum (vgl. dazu auch Erw 7.7.2 hiernach).

7.6 Anzufügen ist, dass auf KTN 001.________ nicht nur in der IEZ, sondern auch in der HTZ eine Gestaltungsplanpflicht besteht (vgl. Art. 55 Abs. 1 BauR; Erw. 4.3.1 hiervor). Ein Gestaltungsplan für das in der HTZ gelegene Gebiet auf KTN 001.________ wurde vor dem vorliegend fraglichen Gestaltungsplan "R.________ Erweiterung Ost" nicht erlassen. Dessen ungeachtet wurde auch in der HTZ auf KTN 001.________ eine rege Bautätigkeit ausgeübt, welche zumindest teilweise offenkundig weit über blosse Instandhaltungen hinausgehen. Darin ist ein Widerspruch zu § 26 Abs. 2 PBV zu erkennen (vgl. auch VGE III 2020 115 vom 23.11.2020 Erw. 3.3.2 und 3.4.2 mit Hinweis auf VGE III 2015 228 vom 26.10.2016 Erw. 3.1). Ob, auf welcher rechtlichen Basis und welchen Überlegungen die zuständigen Bewilligungsinstanzen diese Bautätigkeiten gleichwohl bewilligen konnten und/oder diese von der Gestaltungsplanpflicht dispensieren konnten, ist nicht bekannt.

Zu erwähnen ist etwa die bereits angeführte Strassenverbindung zur "Villa G.________" (Assek.-Nr. 010.________), die Sanierung und/oder der Umbau dieses (auch im ENHK-Gutachten, Gestaltungspläne R.________ West und R.________ Ost, Gersau SZ - Vorprüfung vom 4.8.2014 verschiedentlich erwähnten [insb. Ziff. 5.3 und 6.3]) Gebäudes samt Neugestaltung der Umgebung und Neubau eines Garagengebäudes (Assek.-Nr. 014.________) (im Waldunterabstand). Weiter zeigt auch der Situationsplan "R.________, Erweiterung Ost", Mst. 1:500 vom Dezember 2018 auf, dass das "F.________haus" (Assek.-Nr. 015.________) und der Schopf (Assek.-Nr. 016.________) im Vergleich zum Situationsplan Mst. 1:500 Plan Nr. 991/1 aus dem Jahr 1999 (und auch dem Plan für das Grundbuch auf dem kantonalen WebGIS) eine bauliche Erweiterung erfahren haben dürften (vgl. dazu auch Erw. 7.7.4 hiernach). Aufgrund der Luftaufnahmen auf 'swisstopo' ist anzunehmen, dass beim F.________haus" (Assek.-Nr. 015.________) ein östlicher Anbau im Zeitraum 2009 - 2011 erfolgt ist, beim Schopf (Assek.-Nr. 016.________) ist eine zeitliche Eingrenzung der (offenkundig erfolgten) Erweiterung anhand der greifbaren Luftaufnahmen auf 'swisstopo' nicht möglich. Ob die erwähnten Strassenbauten im Zusammenhang mit den 'Schutzbauten gegen Naturgefahren im Gebiet R.________' zu sehen sind oder darüber hinausgehen, wäre zu prüfen (vgl. Schutzbauten gegen Naturgefahren im Gebiet R.________, technischer Bericht vom 20.3.2014, Anhang F im Erläuterungsbericht Gestaltungsplan "R.________ West" vom 18.9.2015).

7.7.1 Das in Art. 4a Abs. 2 SBV "R.________" im Baubereich C (auf einer Fläche von ca. 360 m2) vorgesehene Wohnhaus mit einer Grundfläche von maximal 222 m2 und einer Firsthöhe von maximal 16 m steht unter dem Vorbehalt, dass eine tatsächliche Überbauung dieses Baubereichs C im Gewässerraum des Vierwaldstättersees nur insoweit möglich ist, als diese Überbauung vom Bestandesschutz (Art. 41c Abs. 2 GSchV i.V.m. § 72 Abs. 3 PBG) profitieren kann (vgl. RRB Nr. 341/2021 vom 18.5.2021 Disp.Ziff.1).

7.7.2 Gemäss Art. 41c Abs. 2 GSchV sind bestehende Bauten und Anlagen in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt, sofern sie rechtmässig erstellt wurden und bestimmungsgemäss nutzbar sind (BGE 146 II 304 Erw. 9). Bauten im Gewässerraum, die vor dem Stichtag (1.6.2011 = Datum des Inkrafttretens der neuen Be-stimmungen der GSchV) ohne Baubewilligung errichtet oder geändert wurden, sind daher in ihrem Bestand nur geschützt, wenn sie auch heute noch im Gewässerraum bewilligt werden könnten. Art. 41c Abs. 2 GSchV umfasst somit nur formell rechtmässige, d.h. rechtskräftig bewilligte Bauten und Anlagen. Der Nachweis, dass eine Baute einst bewilligt worden ist, obliegt grundsätzlich der Bauherrschaft; diese trägt auch die Folgen einer allfälligen Beweislosigkeit (vgl. Urteil BGer 1C_22/2019, 1C_476/2019 vom 6.4.2020 Erw. 6.2.1 und Erw. 8.2 [nicht publ. in BGE 146 II 304], mit Hinweisen).

Der Bestandesschutz von Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzone richtet sich primär nach kantonalem Recht. Den Kantonen kommt ein Spielraum zu, den Bestandesschutz für rechtmässig erstellte, bestimmungsgemäss nutzbare Anlagen innerhalb der Bauzone zu regeln. Inwieweit also auch Ersatz, Umbauten, Erweiterungen oder Nutzungsänderungen zulässig sind, richtet sich nach der kantonalen Regelung des Bestandesschutzes. Diese hat zum einen die Eigentumsgarantie (Art. 26 der Schweizerischen Bundesverfassung [BV; SR 101] vom 18.4.1999) zu respektieren, darf zum andern aber nicht dazu führen, dass die bundesrechtlichen Bestimmungen zum Gewässerraum ausgehöhlt werden (vgl. BAFU/BWL/ARE/ BPUK/LDK, Modulare Arbeitshilfe zur Festlegung und Nutzung des Gewässerraums in der Schweiz, 2019, Modul 3.1, Ziff. 2.1 S. 4; Urteile BGer 1C_332/2017 vom 23.2.2018 [i.Sa. Arth] Erw. 3.2.2; 1C_473/1015 vom 22.3.2016 [i.Sa. Freienbach] Erw. 4.2 mit Hinweisen).

7.7.3 Laut Ziff. 1.7 des Erläuterungsberichts Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" soll das Bauvorhaben im Baubereich C "als Ersatz für das bestehende Wohnhaus "F.________haus" (C1; ca. 111 m2), das "freistehende, zweigeschossige Bootshaus mit Wohngeschoss" (C2; ca. 65 m2), den freistehenden Schopf (C4; ca. 46 m2) und die freistehende Spielanlage (C3; ca. 34 m2)" verwirklicht werden können, wobei das Total an bestehender Fläche von 222 m2 ohne die Fläche der Spielanlage errechnet worden ist (vgl. auch Situationsplan "R.________, Erweiterung Ost", Mst. 1:500 vom 14.12.2018).

7.7.4 Wie bereits angeführt (Erw. 7.6 mit Hinweisen) ist davon auszugehen, dass seit Erlass des Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1 die (ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters liegenden) Gebäude "F.________haus" (Assek.-Nr. 015.________) und der Schopf (Assek.-Nr. 016.________) bauliche Erweiterungen erfahren haben dürften. Wie der Situationsplan Mst. 1:500 Plan Nr. 991/1 zeigen auch der 'Plan für das Grundbuch' und der Grundstückbeschrieb auf dem kantonalen WebGIS sowie die Auszüge der betreffenden Gebäude aus dem eidg. Gebäude- und Wohnungsregister (GWR; verlinkt auf dem kantonalen WebGIS [Geokategorie: Gebäude, Anlagen → Gebäude → EGID]) ein erheblich vom Situationsplan "R.________, Erweiterung Ost" vom 14. Dezember 2018 und den Berechnungen in Ziff. 1.7 des Erläuterungsberichts Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" (vgl. Erw. 7.7.3 hiervor) abweichendes Bild. Danach beinhaltet das Wohnhaus "F.________haus" (Assek.-Nr. 015.________) eine Wohnung und weist eine Gebäudefläche von 87 m2 sowie 3 Geschosse aus. Der freistehende Schopf (Assek.-Nr. 016.________) weist eine Gebäudefläche von 12 m2 aus. Eine weitere relevante Abweichung ergibt sich beim "freistehenden, zweigeschossigen Bootshaus mit Wohngeschoss" (Assek.-Nr. 017.________), welches laut GWR-Auszug keine Wohnnutzung ausweist.

7.7.5 Um eine untaugliche Planung in einem mehrstufigen Planungsverfahren zu verhindern (vgl. Urteil BGer 1C_366/2019 vom 6.9.2021 [i.Sa. Altendorf] Erw. 4.3.1 mit Hinweisen) wird von den Beschwerdegegnerinnen bei einem Nachfolgeprojekt frühzeitig der Nachweis zu verlangen sein, dass sämtliche Bauten, für welche eine Bestandesgarantie beansprucht wird, im beanspruchten Umfang (Fläche, Geschoss­zahl, Volumen, Nutzung) formell rechtmässig bewilligt wurden oder - bei Fehlen eines solchen Nachweises - auch heute noch im Gewässerraum bewilligt werden könnten (vgl. Erw. 7.7.2 hiervor; Art. 41c Abs. 1 GSchV).

7.7.6 Hinsichtlich der in Art. 4a Abs. 2 SBV i.V.m. Ziff. 1.7 des Erläuterungsberichts "R.________, Erweiterung Ost" bekundeten Absicht, im Baubereich C ein neues Wohnhaus als Ersatz für das bestehende Wohnhaus "F.________haus" (C1), das Bootshaus (C2) und den freistehenden Schopf (C4) zu verwirklichen, wird aus dem Vergleich zwischen dem Altbau resp. den formell rechtmässig bewilligten Altbauten und einem konkreten Bauprojekt zu prüfen sein, ob die Voraussetzungen für den Wiederaufbau (sowohl bezüglich Umfang als auch Identität) noch erfüllt sind (vgl. dazu EGV-SZ 2014 C 2.3 Erw. 2.2.1; EGV-SZ 2011 B 8.4 Erw. 3.1 und 3.4; EGV-SZ 1988 Nr. 49; VGE III 2020 193 vom 8.3.2021 Erw. 3.4 in fine; VGE III 2018 136 vom 12.2.2019 Erw. 6.1.5; Gisler, Das Wiederaufbaurecht, unter besonderer Berücksichtigung der Verhältnisse im Kanton Schwyz, Diss. Zürich 2003, S. 38 f., 49 ff., insb. 57 ff. und 63, 66; Urteil BGer 1C_332/2017 vom 23.2.2018 [i.Sa. Arth] Erw. 3.3 f.; vgl. auch angefochtener RRB 341/2021 Disp.Ziff. 1). Durch die Bestandesgarantie werden für Wohnbauten keine über das Mass zeitgenössischer Anpassungen hinausgehende Erweiterungen gewährleistet (EGV-SZ 2015 B 8.9 Erw. 4.2 mit Hinweis auf Gisler, a.a.O., S. 30).

7.7.7 Ebenso wird hinsichtlich der Festlegung in Art. 4a Abs. 3 SBV, wonach beim Baubereich C als zusätzlicher Ersatz des Bootshauses (Assek.-Nr. 017.________) - neben dessen bereits bei der Grundfläche eines neuen Wohnhauses angerechneten Gebäudefläche (von ca. 65 m2) - ein Bootshaus verwirklicht werden soll, aus dem Vergleich zwischen dem formell rechtmässig bewilligten Altbau und einem konkreten Bauprojekt zu prüfen sein, ob die Voraussetzungen für den Wiederaufbau bezüglich Umfang und Identität noch erfüllt sind (vgl. Erw. 7.7.6 hiervor). Diesbezüglich wird auch von Interesse und von den Beschwerdegegnerinnen unmissverständlich zu deklarieren sein, ob ein offener Bootsplatz im Bereich C2 erhalten bleiben soll.

Soweit ein neues Bootshaus eine Grundfläche bis maximal 42 m2 ausserhalb des Baubereichs C beanspruchen will, ist vorab unverständlich, weswegen der Baubereich C nicht so definiert ist, dass innerhalb des Gestaltungsplanperimeters kein zusätzlicher Raum ausserhalb desselben beansprucht werden muss. Soweit ein neues Bootshaus dagegen Raum ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters und ausserhalb des Baugebiets (über stehendem Gewässer, in einem Gebiet, welches überdies teilweise in der Gefahrenkarte mit rot [= erhebliche Gefährdung] dargestellt wird; vgl. auch Anhang F des Erläuterungsberichts zum Gestaltungsplan "R.________ West" vom 18.9.2015 Ziff. 4.2 S. 8 f.) in Anspruch nehmen will, gilt es festzustellen, dass es sich hierbei gar nicht um eine der möglichen Abweichung von der Grundordnung innerhalb des Gestaltungsplanperimeters handelt, welche der Bezirksrat gestützt auf § 24 Abs. 2 PBG Art. 62 BauR bewilligen könnte (vgl. Gisler, ZBl 2000, S. 409; Art. 62 BauR; RRB Nr. 1066/1999 vom 29.6.1999 Erw. 2.4, vgl. auch Erw. 1.5.1 hiervor).

8.1 Der Erläuterungsbericht Gestaltungsplan "R.________ Erweiterung Ost" (Ziff. 3.4.2 S. 20), der Situationsplan Mst. 1:500 Plan Nr. 991/1 und die SBV "R.________" (Ziff. 3.4.2 S. 20) sehen zwar nicht ausdrücklich, aber implizit vor, dass der in den SBV "R.________ Ost" / Teil 1 verbindlich gewährleistete öffentliche Seeuferzugang (im Nutzungsbereich 1 = Allee entlang des Vierwaldstättersees) inkl. den mittels Dienstbarkeitsvertrag und Grundbucheintrag gesicherten Wegverbindungen (Nr. 1, 2 sowie die Variante 3; vgl. Art. 6.2; 7.1 lit. a und Anhang 2 SBV "R.________ Ost" / Teil 1) aufgehoben werden.

Die noch vorhandenen, zonenkonformen Anlagen (Spiel- und Kletteranlagen in den Nutzungsbereichen 3 und 4) sollen entfernt werden. Neue Bauten und Anlagen, wie etwa Sportanlagen oder Spielplätze, wie sie in Art. 54 Abs. 1 BauR beispielhaft als dem Erholungszweck der IEZ entsprechend aufgelistet werden, sind auf dem in der IEZ gelegenen Teil des Gestaltungsplanareals "R.________ Erweiterung Ost" nicht mehr vorgesehen. Die einzigen Bauten, welche in dem - in der IEZ gelegenen - Baubereich D als zulässig erwähnt werden, sollen der Kultivierung von Pflanzen dienen sowie dem Einstellen von Gartengeräten (Art. 4a Abs. 4 SBV). Im Baubereich C ist die Erstellung eines Wohnhauses mit angebautem/in­tegriertem Bootshaus beabsichtigt.

8.2 Dass solche Gebäude zum Einstellen von Gartengeräten und zur Kultivierung von Pflanzen dem in Art. 4a Abs. 4 SBV deklarierten Zweck nach der Inten-siverholungszone dienen sollen, ändert letztlich nichts daran, dass Bauten mit dieser Zweckbestimmung der Pflanzenaufzucht dienen und nicht der Intensiverholung. Mit den in Art. 54 Abs. 1 BauR exemplarisch aufgeführten, in der Intensiv-erholungszone zulässigen Bauten und Anlagen, welche die intensive Nutzung zu Erholungszwecken einer breiteren Öffentlichkeit und damit ein Allgemeininteresse vor Augen haben (vgl. auch VGE III 2009 150+156 vom 22.12.2009 Erw. 7.5.2 mit Hinweis auf Waldmann, Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen, BR 2003, S. 87 ff.), was sich in der verlangten öffentlichen Zugänglichkeit zum See (vgl. Art. 3 Abs. 2 lit. c RPG) akzentuiert, haben diese der Kultivierung von Pflanzen und dem Einstellen von Gartengeräten dienenden Bauten in einem für die Öffentlichkeit nicht mehr zugänglichen Gebiet jedenfalls nichts gemein.

Der beabsichtigte Entzug des bis anhin durch den Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 verbindlich gewährleisteten öffentlichen Seeuferzugangs im Nutzungs-bereich 1, inkl. den rechtlich gesicherten Verbindungen zu diesem (vgl. Erw. 8.1 Abs. 1 und Erw. 7.4.2 hiervor), entspricht bei genauerem Hinsehen einer Aufhebung des öffentlichen Zugangs zu dieser Parzelle an sich. Der 'naturnahen Fläche' in der IEZ kann daher auch nicht die Qualität einer Parkanlage - als einer (auf dem in der HTZ gelegenen Teilbereich zonenkonformen) Infrastruktur für die touristische Nutzung im Sinne von Art. 55 Abs. 2 BauR - zukommen, welcher Bauten für die Pflanzenaufzucht im Baubereich D unmittelbar dienen könnten (vgl. dazu auch Erw. 8.3 hiernach).

Im Übrigen gilt in grundsätzlicher Hinsicht auch bezüglich der im Baubereich D (teilweise innerhalb des Uferstreifens des Vierwaldstättersees) geplanten Bauten, dass anhand eines konkreten Bauprojekts zu prüfen sein wird, ob dieses die Vor­aussetzungen erfüllt, um vom Wiederaufbaurecht für die beabsichtigte Entfernung der Kletteranlage profitieren zu können (vgl. Erw. 7.7.6 f. mit Hinweisen hiervor).

8.3 Es entspricht des Weiteren auch nicht der Absicht des Gestaltungsplans "R.________ Erweiterung Ost", auf dem in der HTZ gelegenen Teil des Gestaltungsplanareals "R.________ Erweiterung Ost" eine für die touristische Nutzung mit den dazugehörenden Infrastrukturen angepasste Überbauung, Gestaltung und Erschliessung im Sinne von Art. 55 BauR zu ermöglichen. Der Gestaltungsplan ist in diesem Teil des Gestaltungsplangebiets einzig darauf fokussiert, das bestehende zonenfremde, grösstenteils innerhalb des Gewässerraums des Vierwaldstättersees situierte Wohnhaus "F.________haus" (Assek.-Nr. 015.________) zu ersetzen resp. unter Anrechnung/Kompensation der zwei abzubrechenden, ebenfalls im Gewässerraum situierten Nebengebäude (Bootshaus Assek.-Nr. 017.________) und Schopf (Assek.-Nr. 016.________) ohne - soweit ersichtlich - rechtmässig bewilligter Wohnnutzung zu maximieren (vgl. Art. 4a Abs. 1 SBV; Erw. 7.7.3 f., auch Erw. 7.7.5 ff. hiervor). Der öffentliche Zugang zum See soll auch in diesem Gestaltungsplanteilgebiet untersagt werden.

8.4 Soweit der Regierungsrat in RRB Nr. 736/2020 Erw. 4.2 darauf hingewiesen hat, es sei vorgesehen, den ländlichen, von Wiesland geprägten Charakter auf dem Areal des Gestaltungsplangebiets KTN 001.________ weitgehend zu bewahren (vgl. Erw. 6.2.2 hiervor), wird daraus kein Grund ersichtlich, den seit mehr als zwei Jahrzehnten in dieser ländlichen Umgebung verbindlich gewährleisteten öffentlichen Seezugang beim Nutzungsbereich 1 (entlang der Allee entlang des Vierwaldstättersees) in der IEZ auf dieser Parzelle aufzuheben. Es gilt immerhin zu erinnern, dass die Sicherung des öffentlichen Seezugangs auf KTN 001.________ im Genehmigungsverfahren 1999 noch ausdrücklich als Auflage definiert und die Umsetzung kontrolliert wurde (vgl. oben Erw. 7.4.2).

Ebensowenig kann in der von den Beschwerdegegnerinnen aus wirtschaftlichen Gründen konzentrierten Bebauung im Gestaltungsplans "R.________ West" ein Argument für die Aufhebung des Seeuferwegs im benachbarten Gestaltungsplangebiet KTN 001.________ erkannt werden. Dem Regierungsrat ist ohne Weiteres zuzustimmen, dass vor den - im rechtskräftigen Gestaltungsplan "R.________ West" vorgesehenen Hotel- und Restaurationsbetrieben auf KTN 002.________ - sinnvollerweise ein öffentlicher Fussweg verläuft, weswegen dieser entsprechend auch als Vorteil dieses Gestaltungsplans "R.________ West" anerkannt worden ist. Eine Aufhebung des rechtlich gesicherten öffentlichen Seezugangs in der ländlichen Umgebung auf KTN 001.________ wird dadurch jedoch weder präjudiziert noch gerechtfertigt. Auch der RRB Nr. 208/2016 vom 8. März 2016, mit welchem der Gestaltungsplan "R.________ West" genehmigt wurden, hält hierzu unmissverständlich fest (Erw. 1.4.4 und Erw. 2.8), dass mit dem Gestaltungsplan "R.________ West" keine Anordnungen für den noch offenen Gestaltungsplan R.________ Ost getroffen worden sind. Entsprechend lassen sich aus Vorteilen auf KTN 002.________, für welche Abweichungen von der Grundordnung des rechtskräftigen Gestaltungsplans "R.________ West" beansprucht wurden, keine Abweichungen von den geltenden Zonenvorschriften im benachbarten Gestaltungsplangebiet "R.________ Erweiterung Ost" auf KTN 001.________ begründen.

8.5 Von massgebender Bedeutung ist indessen, dass die Zonenvorschriften sowohl der IEZ als auch der HTZ einerseits explizit die Ermöglichung des Zugangs zum See auf KTN 001.________ verlangen und andererseits auch ihr Zonenzweck zwangsläufig eine öffentliche Zugänglichkeit des Grundstücks bedingt. Soweit der Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 diesen Zugang zum See garantiert (vgl. dazu Erw. 7.4.2 und Erw. 8.1 hiervor), besteht unbesehen seines Alters weiterhin ein öffentliches Interesse an dessen Planbeständigkeit.

Der Gestaltungsplan "R.________ Erweiterung Ost" fokussiert demgegenüber darauf, eine rein private Wohnnutzung, innerhalb einer naturnahen, ländlichen Umgebung in der Intensiverholungszone und der Hotel- und Touristikzone auf KTN 001.________ zu ermöglichen und den bis anhin verbindlich gewährleisteten öffentlichen Seeuferzugang entlang des Vierwaldstättersees auf KTN 001.________ und die rechtlich gesicherten Wegverbindungen zu dieser Allee (vgl. Erw. 7.4.2 und Erw. 8.1 hiervor) gänzlich aufzuheben. Damit aber verlässt der Gestaltungsplan "R.________ Erweiterung Ost" den Rahmen der gestützt auf § 24 Abs. 2 PBG und Art. 62 BauR möglichen Ausnahmen und setzt sich - unter Umgehung des planerischen Stufenbaus - über Zweck und Charakter der IEZ wie der HTZ hinweg, was im Kern einer verpönten Aushöhlung der demokratisch abgestützten Grundordnung entspricht (vgl. Erw. 3.2.2 hiervor). Eine solche Abkehr von der Grundordnung lässt sich auch nicht mit der beabsichtigten, formellen Zusammenführung der Gestaltungspläne "R.________ West" und "R.________ Erweiterung Ost" rechtfertigen. Zwar dürfen bei Gestaltungsplänen auch perimeterübergreifende Aspekte in den Entscheidungsprozess miteinbezogen werden; die Ziele und Grundsätze des Raumplanungs- oder des Umweltschutzgesetzes (namentlich Art. 1 und 3 RPG) müssen aber eingehalten werden (vgl. Gisler, ZBl 2000, S. 404). Auf dem Gestaltungsplanareal "R.________ Erweiterung Ost" muss mit anderen Worten Zweck und Charakter der betreffenden IEZ sowie der HTZ grundsätzlich gewahrt bleiben, unabhängig von der beabsichtigten Zusammenführung mit dem Gestaltungsplan "R.________ West".

Die privaten Nutzungsabsichten der Grundeigentümerin finden ihre Grenzen in der geltenden bau- und zonenrechtlichen Grundordnung, weswegen ihr Wunsch auf grösstmögliche Wahrung ihrer Privatsphäre (vgl. Erw. 6.1.3 und Erw. 6.4 hiervor) den durch den Zonenzweck der IEZ und der HTZ bedingten und in Art. 54 f. BauR geregelten, öffentliche Zugang zum See, welcher mit dem bis anhin geltenden Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 verbindlich gewährleistet und gesichert ist und überdies dem Planungsgrundsatz von Art. 3 Abs. 2 lit. c RPG entspricht (BGE 145 II 70 Erw. 3.3; Urteil BGer 1C_157/2014 vom 4.11.2015 Erw. 3.3 f.), nicht zu verdrängen vermag. Einschränkungen im Zusammenhang mit einem neu zu erstellenden Uferweg (wie etwa ein Betretungs- und Schifffahrtsverbot oder gar der Verlust des Seeanstosses) haben die Beschwerdegegnerinnen nicht zu vergegenwärtigen (vgl. BGE 145 II 70 Erw. 6.7), weswegen die Beschwerdegegnerinnen aus diesem Präjudiz nichts zu ihren Gunsten für das vorliegende Verfahren ableiten können, in welchem sie mittels eines neuen Gestaltungsplans ein zonenfremdes Betretungsverbot des vorbestehenden öffentlichen Seeuferzugangs auf KTN 001.________ erwirken wollen.

Angesichts der seit mehr als zwei Jahrzehnten bestehenden, rechtlich gesicherten Wegverbindungen zur Seeuferallee auf KTN 001.________ erscheint auch das vom Bezirksrat vorgetragene Argument der ungünstigen topografischen Verhältnisse, welche angeblich für deren Aufhebung sprechen würden (vgl. Erw. 6.1.3 hiervor), nicht plausibel. Dies gilt umso mehr, als die Ortsplankommission ihren im Protokollauszug (B2.2.3) der Bezirksratssitzung vom 13. September 2019 (im Baudossier 2019-001) festgehaltenen Antrag, dass auf dem Seezugang bestanden werden solle, u.a. in gerade umgekehrter Weise damit begründete, dass beim westlichen Gestaltungsplan beide Zugänge zum See steil seien (S. 2 f.).

8.6 Eine Nutzungsänderung der im rechtskräftigen Zonenplan festgelegten Intensiverholungszone (IEZ) und der Hotel- und Touristikzone (HTZ) auf dem Gebiet des Gestaltungsplans "R.________, Erweiterung Ost" zu einer reinen Wohnnutzung, unter Ausschluss des öffentlichen Zugangs zum See, kommt im Ergebnis einer Umzonung dieses Gebietes zu einer Wohnzone gleich. Eine solch grundlegende Abkehr von der in einem demokratisch abgestützten Prozess festgelegten planerischen Grundordnung kann nicht mittels Erlass eines Gestaltungsplanes erfolgen (vgl. Erw. 3.2.2 und Erw. 8.5 hiervor), sondern verlangt eine Neuplanung, wie sie unter Einhaltung des planerischen Stufenbaus nur im Rahmen einer Total- oder einer Teilrevision des Nutzungsplans erfolgen kann (§§ 25 ff. PBG). Vorausgesetzt wird dabei, dass sich der (revidierte) Teilzonenplan in die flächendeckende Nutzungsplanung einfügt und die Voraussetzungen für eine Planänderung gegeben sind (vgl. VGE III 2019 108 Erw. 1.6.1 in fine mit Hinweis auf EGV 2013 B 8.4 Erw. 4.3; Tanquerel, in: Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung 2016, Art. 21 Rz. 37 mit Hinweisen, Urteil BGer 1C_800/2013 vom 29.4.2014 Erw. 2.2.2).

Die Beschwerde erweist sich damit auch in diesem Punkt als begründet.

8.7.1 Anzufügen ist, dass der Regierungsrat laut Publikation im Amtsblatt Nr. 40 vom 8. Oktober 2021 (S. 2732) die Revision der Nutzungsplanrevision des Bezirks Gersau, bestehend aus dem Zonenplan Dorf-Forst, Rigi-Scheidegg/Burggeist, Rot­schuo, Gschwänd, Chindli und dem Baureglement, genehmigt hat. Von der Geneh­migung einstweilen ausgenommen bleibt die Hotel- und Touristikzone II (HTZ II).

In der revidierten Nutzungsplanung des Bezirks Gersau verbleibt das in der IEZ gelegene Teilgebiet auf KTN 001.________ in ebendieser Zone; das bisher in der HTZ gelegene Teilgebiet befindet sich neu in der Hotel- und Touristikzone I (HTZ I). Die IEZ wird neu in Art. 44 nBauR geregelt und entspricht im Wesentlichen dem bisherigen Art. 54 BauR; wiederum ist der öffentliche Zugang zum See sicherzustellen (Art. 44 Abs. 2 Satz 2 nBauR). Die HTZ I wird in Art. 46 nBauR geregelt. Sie dient zum Bau und Betrieb von Hotelgebäuden und Hotelanlagen, sowie den betriebszugehörigen Dienstleistungsbetrieben (z.B. Hotelpark, Sport, Fitness, Unterhaltung, Kiosk usw.). Zweckfremde Bauten und Anlagen sind vorbehältlich Abs. 2 nicht gestattet. (…). Der öffentliche Zugang zum See ist zu ermöglichen (Art. 46 Abs. 1 nBauR). Es dürfen zusätzlich Erstwohnungen erstellt werden. Der Anteil der Bruttogeschossfläche der Wohnungen darf nicht mehr als 50% der gesamten Bruttogeschossfläche der Hotelanlage betragen (Art. 46 Abs. 2 nBauR).

8.7.2 Der Zonenzweck der IEZ wie der HTZ I bedingt und verlangt somit auch nach Inkrafttreten der Nutzungsplanrevision des Bezirks Gersau auf KTN 001.________ unverändert einen öffentlichen Zugang zum See, weswegen sich an der vorstehenden Beurteilung (vgl. insb. Erw. 8.5 f.) hieraus keine Änderungen ergeben. Der in der HTZ I nunmehr vorgesehene, quotenmässig beschränkte Wohnnutzungsanteil ändert daran nichts. Auch an der Grundordnung der beiden Zonen ändert sich nichts, weshalb auch die Ausführungen, wonach mit dem Gestaltungsplan als Sondernutzungsplan Zweck und Charakter der betreffenden Zone grundsätzlich gewahrt bleiben müssen, ihre Gültigkeit behalten.

9.1 Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde aus den genannten Gründen als begründet. Dies gilt einerseits hinsichtlich der von den Vorinstanzen nicht geprüften Frage des für die Aufhebung des Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1 in Frage kommenden Verfahrens (vgl. insb. Erw. 7.3.2 hiervor) und bezüglich der offensichtlich unvollständigen Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts, ob die Voraussetzungen für eine Aufhebung des Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1 auf der Basis von § 31 Abs. 1 PBG überhaupt gegeben sind (vgl. insb. Erw. 7.4.3 hiervor). Eine Aufhebung des Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 bedingt, dass die angesichts der Voraussetzungen von § 31 Abs. 1 PBG und von § 24 Abs. PBV erforderlichen Abklärungen vorgenommen werden (vgl. Erw. 7.5 hiervor).

Andererseits führt die mit dem Gestaltungsplan "R.________ Erweiterung Ost" beabsichtigte Aufhebung des mit dem Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 verbindlich gewährleisteten öffentlichen Seeuferzugangs (im Nutzungsbereich 1 = Allee entlang des Vierwaldstättersees) inkl. der rechtlich gesicherten Wegverbindungen zu einer grundlegenden Abkehr von der planerisch und demokratisch abgestützten Grundordnung, was nicht mittels Erlass eines Gestaltungsplanes erfolgen kann (vgl. insb. Erw. 8.5 f. hiervor).

Dies führt zur Gutheissung der Beschwerde und der Aufhebung des angefochtenen RRB Nr. 341/2021 sowie des BRB Nr. 19-142.

9.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens kann eine einlässliche Auseinandersetzung mit den weiteren von den Beschwerdeführern vorgetragenen Rügen wie der Verletzung des Gewässerabstands oder der Erforderlichkeit eines EHK/EKD-Gut-achtens unterbleiben. Nachdem zur Vermeidung einer untauglichen Planung zu fordern ist, dass bei einem Nachfolgeprojekt frühzeitig der Nachweis zu erbringen sein wird, dass sämtliche Bauten, für welche eine Bestandesgarantie beansprucht wird, im beanspruchten Ausmass formell rechtmässig bewilligt wurden (vgl. insb. Erw. 7.7.5 hiervor), bedarf es vorliegend auch keiner Klärung, ob eine Neubaute mit angebautem Bootshaus in den geplanten Dimensionen allenfalls geeignet wäre, die Schutzziele des BLN-Objekts Nr. 1606 erheblich zu beeinträchtigen. Immerhin ist darauf zu verweisen, dass die ENHK in ihrem Gutachten 'Gestaltungspläne R.________ West und R.________ Ost, Gersau SZ - Vorprüfung vom 4. August 2014 in der Beurteilung des Planungsgebiets "R.________ Ost" (Ziff. 6.3)' davon ausgegangen ist, dass eine Ersatzbaute für das "F.________haus" im Baubereich C bei zulässigen 3 Vollgeschossen und einer Firsthöhe auf der Kote 449 m ü.M. auch bei rudimentären Angaben zum Richtprojekt (vorläufig) lediglich eine leichte Beeinträchtigung bewirken werde, sofern diese Ersatzbaute eng an die in den Richtprojekten skizzierten Volumen und Dachausbildungen ausgerichtet werde. Angesichts dieser Einschätzung der ENHK vermag nicht einzuleuchten, weswegen von einer schweren Beeinträchtigung des BLN-Objekts Nr. 1606 ausgegangen werden müsste, solange eine - bezüglich Fläche, Volumen und Geschosszahl durch die Bestandesgarantie begrenzte (vgl. insb. Erw. 7.7.5 ff. hiervor; EGV-SZ 2015 B 8.9 Erw. 4.1 ff.) - Ersatzbaute für das "F.________haus" im Baubereich C die erwähnten Dimensionen nicht überschreitet, die Anforderungen an die Identität (Gisler, Das Wiederaufbaurecht, a.a.O., S. 57 f. und S. 63; EGV-SZ 2014 C 2.3 Erw. 2.2.1) sowie die erhöhten Gestaltungsanforderungen im Sinne von Art. 13 ff. BauR erfüllt und keine neuen oder zusätzlichen Widersprüche zum geltenden Baurecht schafft. Inwiefern das vorliegende Richtprojekt von der damaligen, der ENHK vorliegenden Projektierung abweicht, kann in Anbetracht des Verfahrensausgangs offen bleiben.

9.3 Betreffend die angeblich fehlende Waldfeststellung im Gebiet R.________ kann mit den Ausführungen des Regierungsrats im RRB 736/2020 Erw. 7.2 festgehalten werden, dass im kantonalen WebGIS (Geokategorie: Grundstücke; ÖREB-Kataster) die planerisch dargestellten Waldgrenzen auf KTN 001.________ abrufbar und die Waldfeststellungsverfügung "R.________" vom 30.5.1994, (…)] verlinkt ist. Damit geht der Vorhalt der fehlenden Waldfeststellung fehl.

Soweit die Beschwerdeführer mit Verweis auf Luftbilder auf dem kantonalen WebGIS der Ansicht sind, dass entlang des R.________bächli viel mehr Wald vorhanden sei, ist festzustellen, dass die Waldgrenzen im Gestaltungsplan "R.________ Erweiterung Ost" gegenüber jenen im Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 unverändert geblieben sind. Neue Bestockungen ausserhalb solcher, durch Waldfeststellung ermittelten Waldgrenzen gelten nach Art. 13 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Wald (WAG; SR 921.0) vom 4. Oktober 1991 nicht als Wald.

Hinsichtlich der im Gestaltungsplan "R.________ Erweiterung Ost" nicht eingetragenen Waldabstandslinien ist festzuhalten, dass Art. 63 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 lit. b BauR ausdrücklich vorschreibt, dass der Gestaltungsplan u.a. diese Angabe (Waldabstandslinien) enthalten muss, soweit im Zonenplan eine Gestaltungsplanpflicht besteht. Angesichts dieser unmissverständlichen Vorgabe im kommunalen Baureglement sowie der auf KTN 001.________ bestehenden Gestaltungsplanpflicht (vgl. Erw. 4.2.1 und Erw. 4.3.1 hiervor) erscheint der Verzicht des Bezirksrats auf die Eintragung der Waldabstandslinien im Gestaltungsplan "R.________ Erweiterung Ost" nicht nachvollziehbar resp. reglementwidrig. Dies gilt in casu umso mehr als verschiedene Bauten auf KTN 001.________ im Waldunterabstand situiert sind, wie etwa das in neuerer Zeit erstellte Garagengebäude (Assek.-Nr. 014.________) im östlichen Grenzbereich der HTZ (vgl. dazu Erw. 7.6 hiervor).

10.1 Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten, Barauslagen) für das Verwaltungsgerichtsverfahren von Fr. 3'000.-- je zu einem Drittel (Fr. 1'000.--) den Beschwerdegegnerinnen (unter solidarischer Haftbarkeit), dem Bezirk Gersau und dem Kanton Schwyz aufzuerlegen.

10.2 Dem Verfahrensausgang entsprechend sind auch die Kosten des vorinstanz-lichen Beschwerdeverfahrens (RRB Nr. 341/2021 von Fr. 1'500.-- neu je hälftig den Beschwerdegegnerinnen (unter solidarischer Haftbarkeit) und dem Bezirk Gersau aufzuerlegen. Die im RRB Nr. 341/2021 den Beschwerdegegnerinnen zugesprochene Parteientschädigung fällt dahin.

10.3 Die Beschwerdeführerin Ziff. 2 wurde von der Beschwerdeführerin Ziff. 1 gestützt auf Art. 12 Abs. 5 NHG zur Beschwerdeerhebung ermächtigt und handelt durch ihre einzelzeichnungsberechtigte Präsidentin (vgl. Erw. 1.5.2 hiervor). Da die Beschwerdeführer somit nicht anwaltlich vertreten sind, besteht praxisgemäss kein Anspruch auf eine Parteientschädigung.

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. In Gutheissung der Beschwerde werden der RRB Nr. 341/2021 vom 27. April 2021 sowie der BRB Nr. 19-142 vom 22. November 2019 aufgehoben.

2.1 Die Kosten des regierungsrätlichen Verfahrens von insgesamt Fr. 1'500.-- werden neu je hälftig den Beschwerdegegnerinnen (unter solidarischer Haftbarkeit) und dem Bezirk Gersau auferlegt.

2.2 Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

3. Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzlei-kosten und Barauslagen) von Fr. 3'000.-- werden je zu einem Drittel (je Fr. 1'000.--) den Beschwerdegegnerinnen (unter solidarischer Haftbarkeit), dem Bezirk Gersau und dem Kanton Schwyz auferlegt.

Der von den Beschwerdeführern am 28. Juni 2021 geleistete Kostenvor-schuss von Fr. 2'500.-- ist ihnen aus der Gerichtskasse zurückzuerstatten.

Der Bezirk Gersau und die Beschwerdegegnerinnen haben ihr Betreffnis von je Fr. 1'000.-- innert 30 Tagen seit Zustellung des Entscheids auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwaltungsgerichts zu überweisen. Auf die kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde * in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82 ff. BGG).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbeschwerde * erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113 ff. BGG).

5. Zustellung an:

die Beschwerdeführer (2/R)

den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerinnen (2/R)

den Bezirksrat Gersau (R)

den Regierungsrat (EB)

das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB)

und das kantonale Amt für Raumentwicklung (EB).

Schwyz, 30. März 2022

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Rumantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand:

5. April 2022

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