III 2020 115 - Planungs- und Baurecht (baurechtlicher Vorentscheid: Erschliessung)

III 2020 115

Entscheid vom 23. November 2020

Besetzung

lic.iur. Achilles Humbel, Präsident

lic.iur. Karl Gasser, Richter Irene Thalmann, Richterin

MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

Parteien

1. A.________,

2. B.________,

3. C.________,

4. D.________,

5. E.________,

6. F.________,

7. G.________,

8. H.________,

9. I.________,

10. J.________,

11. K.________,

12. L.________,

13. M.________,

14. N.________,

15. O.________,

16. P.________,

17. Q.________,

18. R.________, Beschwerdeführer,

alle vertreten durch Rechtsanwältin lic.iur. S.________

gegen

1. ** Gemeinderat Wollerau,**Hauptstrasse 15, Postfach 335, 8832 Wollerau,

vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. T.________,

2. ** Amt für Raumentwicklung ARE,**Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. ** Regierungsrat des Kantons Schwyz**, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz, Vorinstanzen,

4. ** U.________ AG**, Beschwerdegegnerin,

vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. V.________,

Gegenstand

Planungs- und Baurecht (baurechtlicher Vorentscheid: Erschliessung)

Sachverhalt:

A.1 Mit Beschluss (RRB) Nr. 643/2011 vom 21. Juni 2011 genehmigte der Regierungsrat den Gestaltungsplan W.________ und wies die gegen den Erlassbeschluss (GRB) des Gemeinderates Wollerau Nr. 308 vom 12. Juli 2010 erhobenen Beschwerden ab. Dieser RRB und somit der Gestaltungsplan W.________ sind in Rechtskraft erwachsen.

Der Gestaltungsplan W.________ umfasst die Grundstücke KTN 001 (1'525 m2), KTN 002 (755 m2) und KTN 003 (1'016 m2), welche sich im Eigentum der U.________ AG befinden. Die drei Grundstücke sind derzeit überbaut und werden über den X.________ (Weg) erschlossen. Nördlich und westlich schliesst an den Gestaltungsplanperimeter unter anderem das Grundstück KTN 004 (15'728 m2) an, ebenfalls im Eigentum der U.________ AG. Diese grosse Parzelle grenzt im Norden an die Y.________ (Strasse) an, welche sich in diesem Bereich im Eigentum der Gemeinde befindet (KTN 005). Die Y.________(Strasse) setzt sich anschliessend in östlicher Richtung namentlich aus den Grundstücken KTN 006 (im Privateigentum), KTN 007 (im Miteigentum der jeweiligen Eigentümer der vorerwähnten vier Grundstücke der U.________ AG), KTN 008 (im Miteigentum der Eigentümer von Drittgrundstücken) und KTN 009 (im Miteigentum der jeweiligen Eigentümer der vorerwähnten vier Grundstücke der U.________ AG) zusammen; sie mündet rund 400 m östlich von KTN 004 in die Z.________ (Strasse).

A.2 Am 13. Mai 2013 erliess der Gemeinderat auf Ersuchen der U.________ AG den Gestaltungsplan AA.________ welcher das Grundstück KTN 004 betraf (Gesuchspublikation im Amtsblatt Nr. xy). Auf Beschwerde hin hob der Regierungsrat diesen Gestaltungsplanerlass mit RRB Nr. 259/2014 vom 11. März 2014 auf. Dieser RRB ist rechtskräftig.

Im Amtsblatt Nr. yz liess der Gemeinderat auf Ersuchen der U.________ AG ein neues Gesuch um Erlass eines Gestaltungsplanes ("AB.________"), welches die Grundstücke KTN 004 und KTN 010 betraf, publizieren und öffentlich auflegen. Dieses Gesuch wurde mittlerweile im Oktober/November 2019 zurückgezogen; ein Gesuch um Erlass eines Gestaltungsplanes auf KTN 004 ist nicht mehr hängig (vgl. Vernehmlassung Beschwerdegegnerin S. 4 Rz. 9).

B. Auf ein Gesuch der U.________ AG um einen verbindlichen Vorentscheid betreffend die Erschliessung der drei Parzellen des Gestaltungsplanes W.________ sowie von KTN 004 hin stellte der Gemeinderat mit GRB Nr. 2014.335 vom 20. Oktober 2014 unter Abweisung von Einsprachen fest, dass die Grundstücke über die Y.________(Strasse) erschlossen werden können. Drei hiergegen erhobene Beschwerden hiess der Regierungsrat mit RRB Nr. 1084 vom 17. November 2015 gut. Er begründete dies zum einen damit, dass der Gemeinderat das Gesuch zwingend an die kantonale Gesuchszentrale hätte weiterleiten müssen. Zum andern liege für das der Gestaltungsplanpflicht unterliegende Grundstück KTN 004 noch kein rechtskräftig genehmigter Gestaltungsplan vor, weshalb betreffend die externe Erschliessung dieses Grundstückes noch kein verbindlicher Vorentscheid hätte getroffen werden dürfen. Die hiergegen von der U.________ AG am 15. Dezember 2015 erhobene Beschwerde wurde vom Verwaltungsgericht mit VGE III 2015 228 vom 26. Oktober 2016 abgewiesen.

C. Am 17. Juli 2017 reichte die U.________ AG beim Gemeinderat das folgende überarbeitete Gesuch ein:

1. Es sei festzustellen, dass das Gestaltungsplangebiet der Gesuchstellerin (Gestaltungsplan «W.________»), umfassend die Baulandparzellen 001, 002 und 003 Wollerau, vorerst über die bestehende Y.________(Strasse) und erst zu einem späteren Zeitpunkt gegebenenfalls über die sich noch in Planung befindliche AC.________ (Strasse) zu erschliessen ist.

2. Es sei festzustellen, dass auf der ganzen Y.________(Strasse) (Abzweigung Z.________(Strasse) bis mindestens Bahnübergang) gemäss Wegrodel der Gemeinde Wollerau ein öffentliches Fahrwegrecht mit privater Unterhaltspflicht besteht, und dass der Gesuchstellerin gestützt auf den Ortsgebrauch das Recht zusteht, die bestehende Y.________(Strasse) im ganzen heutigen Ausmass, d.h. in ihrer heutigen Breite mit Strassenfläche und Trottoir, für die Feinerschliessung ihrer Baulandparzellen mitzubenützen, womit die Gesuchstellerin bei einer zonen- und gestaltungsplankonformen Überbauung ihrer Baulandparzellen über die rechtlich gesicherte Zufahrt verfügt.

3. Es sei festzustellen, dass die bestehende Y.________(Strasse) mit den heutigen Ausmassen von Strasse und Trottoir genügend verkehrssicher und im Übrigen so beschaffen ist, dass sie der zu erwartenden Beanspruchung durch Benützer und öffentliche Dienste gewachsen ist, womit die Gesuchstellerin bei einer zonen- und gestaltungsplankonformen Überbauung ihrer Baulandpar­ zellen auch über die technisch hinreichende Zufahrt verfügt. Die allenfalls noch notwendigen technischen Zusatzmassnahmen zur Herbeiführung der genügenden Zugänglichkeit seien im Vorentscheid genau festzulegen.

4. Demzufolge sei als verbindlicher Vorentscheid gemäss § 84 Abs. 3 PBG festzustellen, dass die Parzellen KTN 001, 002 und 003 Wollerau baurechtlich erschlossen sind.

5. Eventualbegehren (nur für den Fall, dass der Gemeinderat die Begehren Ziff. 1-4 wider Erwarten ablehnt): Es sei für die ganze Y.________(Strasse) die Erschliessungshilfe zu gewähren.

Gegen dieses im Amtsblatt Nr. wx publizierte und öffentlich aufgelegte Gesuch erhoben einerseits A.________ mit Mitbeteiligten und anderseits AD.________ und P.________ mit Mitbeteiligten öffentlich-rechtliche Einsprache. Mit GRB Nr. 2019.398 vom 16. Dezember 2019 entschied der Gemeinderat unter Bezugnahme auf den Gesamtentscheid des kantonalen Amtes für Raumentwicklung (ARE) vom 10. November 2017 wie folgt:

1 Das Ausstandsbegehren gemäss Ziff. II. 2. der Einsprache der Einsprecher II vom 17. August 2017 wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

8 Die Einsprache I vom 17. August 2017 und die Einsprache II vom 17. August 2017 werden im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

9 Es wird festgestellt, dass das gesamte Planungsgebiet der U.________ AG, umfassend die Baulandparzellen KTN 001, 002 und 003, strassenmässig vorerst über die bestehende Y.________(Strasse) und erst zu einem späteren Zeitpunkt über die sich noch in der Planung befindende AC.________(Strasse) zu erschliessen ist, sofern die AC.________(Strasse) später tatsächlich realisiert werden kann. Für den Fall, dass die AC.________(Strasse) später nicht realisiert wird, erweist sich die Y.________(Strasse) auch für eine Dauererschliessung als rechtens.

10 Es wird festgestellt, dass auf der ganzen Y.________(Strasse) (Abzweigung Z.________(Strasse) bis mindestens Bahnübergang) gemäss Wegrodel der Gemeinde Wollerau ein öffentliches Fahrwegrecht mit privater Unterhaltspflicht besteht und dass der U.________ AG gestützt auf den Ortsgebrauch das Recht zusteht, die bestehende Y.________(Strasse) im ganzen heutigen Ausmass, d.h. in ihrer heutigen Breite mit Strassenfläche und Trottoir, für die Feinerschliessung ihrer Baulandparzellen KTN 001, 002 und 003 mitzubenützen, womit die U.________ AG bei einer zonenkonformen Überbauung der genannten Baulandparzellen über die rechtlich gesicherte Zufahrt verfügt.

11 Es wird festgestellt, dass die bestehende Y.________(Strasse) mit ihren heutigen Ausmassen von Strasse und Trottoir bei einer Überbauung der Baulandparzellen KTN 001, 002 und 003 der U.________ AG als technisch hinreichende Zufahrt genügt, sofern die in der verkehrstechnischen Beurteilung Y.________(Strasse) der AE.________ AG vom 14. Oktober 2011 aufgelisteten technischen Zusatzmassnahmen (Anpassung der Sichtweiten Einlenker Y.________(Strasse)/Z.________(Strasse): Ausbau öffentliche Y.________(Strasse), Verbreiterung von ca. 3.00 m auf 4.50 m bis in den Bereich einer möglichen Zufahrt auf KTN 004; Nachrüstung Wendeplatz) realisiert werden können, wobei die Umsetzung dieser Massnahmen den Erwerb der dinglichen Berechtigungen zulasten der Grundstücke KTN 007 und 006 bedingt.

12 Es wird festgestellt, dass bei einer Überbauung der Baulandparzellen KTN 001, 002 und 003 der U.________ AG die genügende Zugänglichkeit im Sinne von § 37 Abs. 3 PBG bejaht werden kann, sobald die notwendigen technischen Zusatzmassnahmen gemäss der verkehrstechnischen Beurteilung Y.________(Strasse) der AE.________ AG vom 14. Oktober 2011 realisiert sind.

13 (Verbindlichkeit, Gültigkeit und Anfechtbarkeit des Vorentscheides für die Grundeigentümerin und für Dritte).

14-15 (Gebühren/Kosten; Mitteilung).

D. Gegen diesen GRB erhoben A.________ mit Mitbeteiligten am 7. Januar 2020 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat mit dem Antrag auf Aufhebung des Einsprache- und Vorentscheides des Gemeinderates.

Mit RRB Nr. 406/2020 vom 26. Mai 2020 entschied der Regierungsrat wie folgt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt (…).

3. Die Beschwerdeführer haben der Gemeinde Wollerau eine Parteientschädigung von Fr. 1200.-- und der Beschwerdegegnerin eine solche von

Fr. 1'600.-- zu bezahlen (unter solidarischer Haftbarkeit).

4.-6. (Rechtsmittelbelehrung und Zustellung)

E. Gegen diesen RRB (Versand am 2.6.2020) erheben A.________ mit den im Rubrum genannten Mitbeteiligten mit Eingabe vom 23. Juni 2020 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:

1 Der Beschluss Nr. 406/2020 des Regierungsrates des Kt. Schwyz v. 26. Mai 2020 sei aufzuheben.

2 Der Einsprache- und Vorentscheid des Gemeinderates Wollerau v. 16. Dezember 2019 betreffend strassenmässige Erschliessung der Baulandparzellen der Beschwerdegegnerin über die Y.________(Strasse) sei aufzuheben.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin und der Vorinstanzen.

F. Das ARE teilt mit Schreiben vom 29. Juni 2020 seinen Verzicht auf eine Vernehmlassung mit. Das Sicherheitsdepartement beantragt am 7. Juli 2020 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer. Die Beschwerdegegnerin und der Gemeinderat beantragen mit ihren Vernehmlassungen vom 15. Juli 2020 bzw. 12. August 2020 ebenfalls die kostenfällige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.

G. Mit Replik vom 13. Oktober 2020 erneuern die Beschwerdeführer ihren Antrag gemäss der Beschwerde vom 23. Juni 2020. Die Beschwerdegegnerin dupliziert mit Eingabe vom 23. Oktober 2020. Am 16. November 2020 nehmen die Beschwerdeführer hierzu Stellung. Hierzu äussert sich die Beschwerdegegnerin mit Eingabe vom 19. November 2020.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Der Regierungsrat hat im angefochtenen Entscheid im Wesentlichen erwogen, eine allfällige längerfristige oder dauerhafte Erschliessung des Plangebietes verletze die Sonderbauvorschriften (SBV) zum Gestaltungsplan (GP) W.________ nicht. Art. 7 Abs. 2 SBV lasse eine Erschliessung der drei Grundstücke KTN 001, KTN 002 sowie KTN 003 über die Y.________(Strasse) zu, wenn eine Zufahrt über die AF.________ (Strasse) nicht erfolgen könne (Erw. 2.1). Die Ausgestaltung der Zufahrt ab der Y.________(Strasse) über die Liegenschaft KTN 004 bis zum Gestaltungsplanareal habe nicht Gegenstand des angefochtenen GRB Nr. 2019.398 vom 16. Dezember 2019 gebildet (Erw. 2.2). Der Gemeinderat habe sich bei der Beurteilung, ob das übergeordnete Strassennetz den durch die geplanten Überbauungen verursachten Mehrverkehr zu fassen vermöge, zu Recht auf das Gestaltungsplangebiet beschränkt und das Grundstück KTN 004 nicht miteinbezogen (Erw. 3.1 f.).

Bei der Y.________(Strasse) handle es sich um eine im Jahr 1985 ausgebaute Fein­erschliessungsstrasse, welche insgesamt rund 71 Wohneinheiten an das übergeordnete Strassennetz anbinde. Auf dem Gestaltungsplanareal sollen insgesamt zirka neun Wohneinheiten gebaut werden. Die Y.________(Strasse) sei im Verzeichnis der öffentlichen Wege mit privater Unterhaltspflicht eingetragen. Solche Strassen seien dem Gemeingebrauch gewidmet. Der Gemeingebrauch der Strassen sei im Rahmen der Widmung und der geltenden Rechtsordnung gemäss § 27 Abs. 2 des Strassengesetzes (StraG; SRSZ 442.110) vom 15. September 1999 unbeschränkt zulässig. Es treffe nicht zu, dass die Widmung eine Beschränkung der Fahrbahnbreite auf 2.7 m im Sinne von § 64 Abs. 2 des Einführungsgesetzes zum schweizerischen Zivilgesetzbuch (EGzZGB; SRSZ 210.100) vom 14. September 1978 zur Folge habe. Die längerfristige Erschliessung der drei Parzellen über die Y.________(Strasse) sei rechtlich sichergestellt (Erw. 4.2 ff.). Die Erschliessung sei - unter Vorbehalt einer Realisierung der von der Vorinstanz in Disp.-Ziff. 11 des angefochtenen Vorentscheides verlangten baulichen Massnahmen - auch in tatsächlicher Hinsicht hinreichend (Erw. 5.3.1 f.).

1.2 Die Beschwerdeführer erachten es als inkonsequent und widersprüchlich, wenn der Regierungsrat zur Ansicht kommt, dass die drei Parzellen genau über das Grundstück KTN 004 erschlossen werden können, obwohl für dieses Grundstück noch kein rechtskräftig genehmigter GP vorliegt; das GP-Areal W.________ habe keinen direkten Zugang zur Y.________(Strasse) und sei zwingend auf einen GP "AB.________", früher AA.________ bzw. insbesondere einen GP auf dem Grundstück KTN 004 angewiesen. Der Regierungsrat (RRB Nr. 1084/2015 vom 12.11.2015 Erw. 7.2) wie auch das Verwaltungsgericht (VGE III 2015 228 vom 26.10.2016 Erw. 3.4.4) hätten klar festgehalten, dass eine Baubewilligung erst erteilt werden dürfe, wenn der GP mit KTN 004 rechtskräftig genehmigt sei. Ein Ausserachtlassen von KTN 004 sei willkürlich und in der Logik falsch (S. 4 Ziff. II.1, S. 6 f. Ziff. 2.2; vgl. Replik S. 3 f. Ziff. II.2 ff.). Die SBV sähen vor, dass eine temporäre Zufahrt über die Y.________(Strasse) zurückzubauen sei nach Fertigstellung der "AF.________(Strasse)". Wenn eine dauerhafte Erschliessung über die Y.________(Strasse) verlangt werde, widerspreche dies den rechtskräftigen SBV und sei auf ein solches Begehren nicht einzutreten. Der Regierungsrat verkenne diese Aspekte; der Gemeinderat sei auf diese Problematiken nicht eingegangen. Aufgrund der fehlenden Auseinandersetzung mit dieser Frage sei das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer verletzt worden (S. 4 ff. Ziff. 2.1 lit. a f.).

Es möge zutreffen, dass das übergeordnete Netz den Mehrverkehr aus dem GP-Areal mit rund 30 Parkplätzen aufzunehmen vermöge bzw. ein entsprechender Mehrverkehr auf der Hauptstrasse Nr. AG.________ (vgl. Anhang zur Strassenverordnung [StraV; SRSZ 442.111] vom 18.1.2000) vernachlässigbar sei. Indessen sei zwingend auch der durch das GP-Areal "AB.________" (mit KTN 004) dereinst verursachte Verkehr zu berücksichtigen, welches gemäss Projektskizzen über gut 210 Wohnungen (gemäss Duplik der Beschwerdegegnerin, S. 3 Rz. 2 unter Einschluss von W.________ insgesamt 68 Wohneinheiten) und 410 Parkplätze verfüge. Solange die "AF.________(Strasse)" nicht realisiert werde, könnten die gesuchstellerischen Grundstücke - inkl. GP W.________, sofern an dessen Erschliessung über KTN 004 festgehalten werde - nicht rechtsgenüglich erschlossen werden (S. 7 ff. Ziff. 2.3; vgl. Replik S. 3 f. Ziff. II.2 ff.).

Der Umstand, dass die Y.________(Strasse) in den Wegrodel als öffentliches Strässchen mit privater Unterhaltspflicht aufgenommen sei, führe nicht dazu, einen Anspruch auf eine in dieser Hinsicht erweiterte, rechtlich gesicherte Erschliessung von neuen Bauarealen zu begründen. Vielmehr müsste die Gesuchstellerin qualifizierte Fahrwegrechte auf der Y.________(Strasse) erwerben. Derzeit verfüge sie nicht über eine rechtlich gesicherte Zufahrt im Sinne von § 37 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 für eine dauerhafte Neuerschliessung von über 250 Wohnungen. Der Vermessungsplan (Plan-Nr. 8), auf welchen im Wegrodelverzeichnis hingewiesen werde, liege nicht vor. Da dieser Vermessungsplan nie angepasst worden sei, sei von einem öffentlichen Fuss- und Fahrwegrecht im ursprünglichen Umfang von 2.50 m (bzw. im Sinne von § 64 EGzZGB von 2.70 m) und dem Zweck landwirtschaftlicher Nutzung auszugehen. Der Eintrag im Wegrodel stelle keine dynamische, sondern eine statische Eigentumsbeschränkung dar. Es gebe hier kein Gewohnheitsrecht. Die Widmung zum Gemeingebrauch bzw. das öffentliche Interesse bestehe nicht darin, eine Erschliessungsfunktion für ganze GP-Areale zu haben. Wenn die vom Gemeinderat verlangte Umsetzung technischer Zusatzmassnahmen verlange, dass die Gesuchstellerin notwendige Berechtigungen zur Benützung der Grundstücke KTN 007 und KTN 006 einhole (mitangefochtener GRB S. 10 f. Erw. 9), sei dies willkürlich, da es eine Anders-Behandlung der Beschwerdeführer gegenüber den anderen Eigentümern der Y.________(Strasse) darstelle. Ein Ortsgebrauch sei entgegen der Ansicht der Gesuchstellerin nicht entscheidend. Ein solcher wäre überdies, da er eine Eigentumsbeschränkung darstelle, nur mit grosser Zurückhaltung anzunehmen und müsste wohl mindestens 70 Jahre so ausgeübt worden sein. Sämtliche 71 bestehende Wohnungen hätten ungeachtet des Wegrodels dingliche Rechte für die Erschliessung bzw. das Fahrwegrecht erworben (S. 10 ff. Ziff. 2.4 lit. a ff.; vgl. Replik S. 6 Ziff. 12).

Entgegen der früheren Beurteilung erachteten der Gemeinderat und der Regierungsrat nunmehr einen Ausbau der Y.________(Strasse) nicht mehr für notwendig. In technischer Hinsicht möge die Y.________(Strasse) als Erschliessung von wohl 250 Wohneinheiten nicht zu genügen. Auch die Verkehrstechnische Beurteilung der AE.________ AG vom 14. Oktober 2011 sei nicht korrekt. Zudem handle es sich um ein unmassgebliches Parteigutachten. Es werde fälschlicherweise auf den Begegnungsfall Privatwagen (PW) - PW abgestellt und verkannt, dass während einer mehrere Jahre dauernden Bauphase der Grundbegegnungsfall aus PW - Lastwagen (LW) bzw. sogar LW - LW bestehen dürfte. Es gehe nicht an, dass das Trottoir als Ausweichstrassenraum benutzt werde. Der Belagsaufbau sei nicht bekannt. Die Stützmauer vermöge insbesondere den Baustellenverkehr nicht zu tragen. Das öffentliche Fuss- und Fahrwegrecht werde gesprengt. Mit diesen Vorbringen hätten sich die Vorinstanzen nicht auseinandergesetzt (S. 15 ff. Ziff. 2.5 a ff.).

2.1 Der Gemeinderat hat sich mit dem Verhältnis einer Erschliessung des Gestaltungsplangebietes vorerst über die Y.________(Strasse) und später über die AC.________(Strasse) (bzw. ursprünglich "AF.________(Strasse)") auseinandergesetzt (mitangefochtener GRB S. 9 f. Ziff. 7). Auch wenn er die SBV bzw. Art. 7 Abs. 2 SBV nicht eigens erwähnt, kann nicht daran gezweifelt werden, dass er seine Beurteilung in Kenntnis des Gestaltungsplanes samt SBV vorgenommen hat. Der Regierungsrat indessen hat unter anderem auch konkret auf die SBV Bezug genommen (angefochtener RRB Erw. 2.1 f.). Die diesbezügliche Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs ist unbegründet. Eine allenfalls unzutreffende rechtliche Würdigung der Bedeutung der SBV für die Beurteilung der Frage der rechtsgenüglichen Erschliessung ist von einer allfälligen Gehörsverletzung abzugrenzen.

2.2 Der Gemeinderat hat die Verkehrstechnische Beurteilung der AE.________ AG (nachstehend: "Verkehrstechnische Beurteilung") vom 14. Oktober 2011 als von der Beschwerdeführerin eingereichtes Dokument erwähnt und die Rüge der mangelnden rechtlichen wie namentlich auch technischen Erschliessung angeführt (mitangefochtener GRB S. 4 Ziff. 4, S. 5 Ziff. 6), explizit als zu behandelnde Frage bezeichnet und sich auch hiermit auseinandergesetzt (S. 8 ff. Erw. 4, Erw. 9 ff.). Das gleiche gilt für den angefochtenen RRB (vgl. Erw. 4.1 ff. betr. rechtliche Sicherstellung der Erschliessung; Erw. 5.1 ff. betr. technische Erschliessung). Es kann somit auch diesbezüglich nicht von einer Verletzung des rechtlichen Gehörs gesprochen werden.

Soweit mit der Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs eine Verletzung der Begründungspflicht angesprochen wird, ist zudem darauf hinzuweisen, dass es unter dem Gesichtswinkel der Begründungsdichte und hinsichtlich der Wahrung des rechtlichen Gehörs der Parteien genügt, wenn im Entscheid auf die wesentlichen Argumente der Beschwerde eingegangen wird und eine sachgerechte Anfechtung des Entscheides möglich war (8C_814/2019 vom 11. März 2020 = SVR 2020 ALV Nr. 10 Erw. 4.1; BGE 142 III 433 Erw. 4.3.2). Dabei ist es nicht erforderlich, dass sich die Behörde mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Gleichermassen kann die Behörde (und das Gericht) auch allfällige Beweisanträge ohne Verletzung des rechtlichen Gehörs ablehnen, wenn sie aufgrund bereits abgenommener Beweise ihre Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in vorweggenommener antizipierter Beweiswürdigung annehmen kann, dass ihre Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGE 136 I 229 Erw. 5.3 mit Hinweisen; Urteil BGer 1C_318/2019 vom 31.8.2020 i.S. Hallikainen vs. GR Wollerau Erw. 3.1).

3.1 Mit dem Vorentscheid wird die Zulässigkeit bestimmter Teilaspekte eines Baugesuches mit einem eigenständigen Verfahren geprüft und vorweggenommen. Der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung erleidet dadurch eine Ausnahme. Es handelt sich um eine von der zuständigen Bewilligungsbehörde erteilte verbindliche Auskunft über den voraussichtlichen Entscheid im Falle der eigentlichen Einreichung eines Baugesuchs bzw. um eine teilweise vorgezogene (vorfrageweise) entschiedene Bewilligung (vgl. Baumann, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 62 N 1; vgl. auch Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, Bd. 1, 5.A., Zürich 2011, S. 381). Vorentscheide dienen also der Vorabklärung wichtiger Baufragen, welche ansonsten Teil der Baubewilligung wären (vgl. VGE III 2015 228 vom 26.10.2016 Erw. 3.4.4).

3.2.1 Land ist erschlossen, wenn unter anderem die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG; SR 700] vom 22.6.1979; vgl. § 37 Abs. 1 PBG). Das Gemeinwesen hat die Bauzonen innerhalb der im Erschliessungsprogramm vorgesehenen Frist zu erschliessen (Art. 19 Abs. 2 erster Teilsatz RPG). Voraussetzung einer (Bau-)Bewilligung ist, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen und das Land erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 lit. a und b RPG; vgl. § 53 PBG). In Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG wird der Erschliessungsbegriff von Art. 19 Abs. 1 RPG wieder aufgenommen (Ruch, Kommentar RPG, Art. 22 N 83). Der Begriff der Erschliessung ist grundsätzlich ein Begriff des Bun-desrechts; die rechtlichen Anforderungen an die Erschliessung ergeben sich im Einzelnen indes aus dem kantonalen Recht (BGE 123 II 337 Erw. 5b).

3.2.2 Bei der Erschliessung ist auf eine haushälterische Nutzung des Bodens Rücksicht zu nehmen (§ 37 Abs. 2 PBG). Genügende Zugänglichkeit setzt eine rechtlich gesicherte und technisch hinreichende Zufahrt, ausnahmsweise einen blossen Zugang voraus. Technisch hinreichend ist eine Zufahrt, wenn sie verkehrssicher und so beschaffen ist, dass sie der zu erwartenden Beanspruchung durch Benützer und öffentliche Dienste gewachsen ist (§ 37 Abs. 3 PBG). Der Erschliessungspflicht wird primär mit der Grob- und Feinerschliessung gemäss Art. 4 f. des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes (WEG; SR 843) vom 4. Oktober 1974 nachgekommen. Art. 4 Abs. 1 WEG definiert "Groberschliessung" als die Versorgung eines zu überbauenden Gebiets mit den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen, namentlich Wasser-, Energieversorgungs- und Abwasserleitungen sowie Strassen und Wege, die unmittelbar dem zu erschliessenden Gebiet dienen (vgl. § 37 Abs. 4 PBG). Die Feinerschliessung umfasst den Anschluss der einzelnen Grundstücke an die Hauptstränge der Erschliessungsanlagen mit Einschluss von öffentlich zugänglichen Quartierstrassen und öffentlichen Leitungen (Art. 4 Abs. 2 WEG; vgl. § 37 Abs. 5 PBG). Als Anlagen der Feinerschliessung gelten gemäss § 2 Abs. 1 des Gesetzes über die Grundeigentümerbeiträge an Verkehrsanlagen (SRSZ 400.220) vom 7. Februar 1990 "Strassen und Fusswege, die der parzellenweisen Erschliessung eines Quartiers dienen".

Die Feinerschliessung der Baugrundstücke obliegt den Grundeigentümern, soweit sie nicht nach den einschlägigen Gemeindevorschriften oder durch Ersatzvornahme von der Gemeinde besorgt wird (§ 40 Abs. 1 PBG). § 41 PBG regelt die Mitbenützung von (Fein-)Erschliessungsanlagen durch Dritte (sog. Erschliessungshilfe), welche auch den allenfalls erforderlichen Ausbau mitbeinhaltet.

3.2.3 Art. 19 Abs. 1 RPG will mit dem Erfordernis der ausreichenden Erschliessung vor allem polizeiwidrige Zustände verhindern. Es soll sichergestellt sein, dass keine Bauten entstehen, die wegen fehlender Zufahrten sowie Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen feuer- und gesundheitspolitische Gefahren bieten oder sonstige öffentliche Interessen gefährden. Die Zufahrt muss die Verkehrssicherheit der Benützer gewährleisten und den Anforderungen des Natur- und Heimatschutzes, des Umweltschutzes sowie weiteren wichtigen Anforderungen der Raumplanung (wie der haushälterischen Bodennutzung) genügen. Dient eine Zufahrt der Erschliessung einer ganzen Zone, so muss sie sämtlichen Verkehr dieser Zone aufnehmen können. Was als hinreichende Zufahrt gilt, hängt von den massgeblichen (namentlich örtlichen) Umständen des Einzelfalls ab. Bei deren Beurteilung steht den kantonalen und kommunalen Behörden ein erhebliches Ermessen zu (vgl. Urteil BGer 1C_273/2014 vom 13.11.2014 Erw. 4.3.2 [i.Sa. A.] mit Hinweisen). Der Umstand, dass eine Erschliessung nicht einer Ideal­vorstellung entspricht, sondern in Einzelfällen gewisse Probleme aufweisen mag, macht sie nicht ohne weiteres im Sinne von Art. 19 Abs. 1 und Art. 22 Abs. 1 lit. b RPG ungenügend (Bundesgerichtsurteil 1C_237/2007 vom 13.2.2008 Erw. 4.3).

3.3.1 Gemäss § 26 Vollzugsverordnung zum Planungs- und Baugesetz (SRSZ 400.111; PBV) vom 2. Dezember 1997 können der Entwurf eines Gestaltungsplanes und darauf gestützte Baugesuche gleichzeitig öffentlich aufgelegt werden (Abs. 1). Eine Baubewilligung darf jedoch erst erteilt werden, wenn der Gestaltungsplan rechtskräftig genehmigt ist (Abs. 2).

3.3.2 Mit VGE III 2015 228 vom 26. Oktober 2016 (vorstehend Ingress lit. B) hat das Verwaltungsgericht den dort angefochtenen RRB Nr. 1084/2015 vom 17. November 2015 bestätigt. Der Regierungsrat hatte zu Recht festgestellt, dass für die Parzelle KTN 004 Wollerau noch kein Gestaltungsplan vorlag, eine Baubewilligung jedoch erst erteilt werden dürfe, wenn der Gestaltungsplan rechtskräftig genehmigt worden sei (VGE III 2015 228 Erw. 3.1).

Das Verwaltungsgericht legte auf entsprechende Rügen hin zum einen dar, dass analog zu den Baugesuchen, welche sich auf einen Gestaltungsplan stützen, auch Vorentscheide, welche sich auf den Gestaltungsplan stützten bzw. welche eine wichtige Baufrage zu einem späteren Baugesuch im betroffenen Gebiet vorab entscheiden sollen, erst gefällt werden dürfen, wenn der Gestaltungsplan rechtskräftig genehmigt ist (Erw. 3.3 und Erw. 3.4.4). Zum andern hat es die Rüge der Beschwerdeführerin, § 26 Abs. 2 PBV sei nicht gesetzeskonform, als unbegründet widerlegt (Erw. 3.4.1 f.). Des Weiteren erachtete das Verwaltungsgericht auch den regierungsrätlichen Verzicht auf eine Rückweisung der Sache an die Vorinstanz als richtig, weil es sich mit dem Regierungsrat rechtfertige, von der Beschwerdeführerin zu verlangen, ein allfälliges neues Gesuch um einen Vorentscheid entsprechend zu überarbeiten bzw. auf das Gestaltungsplangebiet „W.________“ zu beschränken oder zuzuwarten, bis auch für das Grundstück KTN 004 Wollerau ein rechtskräftiger Gestaltungsplan vorliegt (Erw. 4).

3.3.3 An dieser Beurteilung ändert auch der Verzicht auf eine Ausklammerung der Parzelle KTN 004 vom Gesuch um einen baurechtlichen Vorentscheid betreffend die rechtsgenügliche Erschliessung nichts (vgl. nachstehend Erw. 3.4.1 f.).

3.4.1 Beim Gestaltungsplan handelt es sich um einen Sondernutzungsplan, d.h. es wird für eine kleinere Fläche innerhalb des vom Zonenplan erfassten Gemeindegebietes eine Spezialordnung aufgestellt (Gisler, Ausgewählte Fragen zum Gestaltungsplan im Kanton Schwyz, ZBl 8/2000, S. 395). Mithin stellt er ein Planungsinstrument dar mit dem Ziel, eine architektonisch und hygienisch gute, der baulichen und landschaftlichen Umgebung angepasste Überbauung, Gestaltung und Erschliessung zusammenhängender Flächen zu erreichen (vgl. statt Vieler VGE III 2017 100 Erw. 3.2.3 mit zahlreichen Hinweisen). Dabei dürfen sich Gestaltungspläne aber nicht über sämtliche Einzelheiten aussprechen, sondern müssen den Bauherren noch einen angemessenen Spielraum beim Projektieren der Bauten belassen, andernfalls das zweistufige Verfahren (Gestaltungsplanverfahren einerseits und Baubewilligungsverfahren anderseits) seines Sinnes entleert würde. Kommt ein Gestaltungsplan einem konkreten Bauprojekt gleich, kann er nicht bewilligt werden (VGE III 2016 116 vom 21.12.2010 Erw. 4.2). Anderseits hat er aber gegenüber dem Zonenplan einen höheren Konkretisierungsgrad aufzuweisen. Ziel des Gestaltungsplanverfahrens ist es, einen Sondernutzungsplan zu erlassen resp. zu genehmigen und nicht ein Bauprojekt. Im Rahmen der Genehmigung des Gestaltungsplanes wird die rechtliche und tatsächliche Erschliessbarkeit überprüft, nicht aber die genügende (effektive) Erschliessung. Ein Gestaltungsplan ist genehmigungsfähig, wenn Erschliessungsvarianten tatsächlich wie rechtlich realisierbar sind, ohne dass im Detail bereits feststeht, wie dieses Ziel schliesslich erreicht wird (EGV-SZ 1996 Nr. 49 S. 128, vgl. auch VGE III 2011 118 vom 21.12.2011 Erw. 5.3; VGE 806+807/97 vom 17.1.1997 Erw. 6.e in EGV-SZ 1997 Nr. 9 S. 23).

3.4.2 Im Gegensatz zu den bereits derzeit überbauten und somit - allerdings anderweitig - erschlossenen drei Grundstücken des GP W.________ besteht für die Grundstücke KTN 004 und KTN 010 eine Gestaltungsplanpflicht (vgl. kommunaler Zonenplan vom 28.2.2016, vom Regierungsrat genehmigt mit RRB Nr. 563/2016 vom 21.6.2016). Unbestrittenermassen liegt für das Grundstück KTN 004 noch kein genehmigter Gestaltungsplan vor bzw. ist derzeit nicht einmal ein entsprechendes Erlassgesuch hängig.

Dabei gilt, dass es bei der Prüfung der Erschliessbarkeit eines allfälligen Gestaltungsplanes für eine Parzelle grundsätzlich keine Rolle spielt, ob auch die allfällige Erschliessbarkeit weiterer eingezonter und/oder nicht eingezonter Gebiete gewährleistet ist, jedenfalls soweit der Sondernutzungsplan bzw. Gestaltungsplan die Erschliessbarkeit anderer Grundstücke weder erschwert noch verunmöglicht (vgl. VGE III 2013 197+206 vom 24.4.2014 Erw. 4.4.2). Umgekehrt ist es mithin grundsätzlich auch nicht Sache eines Gestaltungsplanes, den Zugang zu einem anderen Gestaltungsplan erst zu ermöglichen oder zu erleichtern.

Ein genehmigter Gestaltungsplan ist jedoch, wie bereits aus VGE III 2015 228 hervorgeht, angesichts des zweistufigen Verfahrens zwingend nötig, damit eine Baubewilligung für eine durch das Grundstück KTN 004 führende Zufahrtsstrasse, selbst wenn diese kleinflächig sein sollte, zu einer Drittliegenschaft errichtet werden kann. Solange es an einem Gestaltungsplan und somit an einer wesentlichen Grundlage für die Erteilung einer Baubewilligung für eine Zufahrt auf und über dieses Grundstück zu einem Drittgrundstück fehlt, kann zwangsläufig auch kein Vorentscheid betreffend eine hinreichend gesicherte Erschliessung des Drittgrundstückes ergehen.

3.4.3 Die Überbauung von Arealen, welche der Gestaltungsplanpflicht unterliegen, ist gemäss Art. 54 Abs. 2 lit. a Satz 1 des kommunalen Baureglements (BauR) vom 7. März 2010/28. Februar 2016 gesamthaft zu planen.

Mit VGE III 2015 228 vom 26. Oktober 2016 wurde es unter Anführung vorangegangener Entscheide (vgl. VGE III 2011 118 vom 21.12.2011 Erw. 5.3; RRB Nr. 643/2011 vom 21.6.2011 Erw. 5.5.1; RRB Nr. 259/2014 vom 11.3.2014 Erw. 8.4.1) zwar als zutreffend bezeichnet, dass die Erschliessbarkeit in den verschiedenen Gestaltungsplanverfahren zu den Grundstücken KTN 004, KTN 001, KTN 002 und KTN 003 jeweils als gegeben bzw. zumindest vertretbar erachtet wurde. Da für die Liegenschaft KTN 004 (und KTN 010) noch kein genehmigter Gestaltungsplan besteht, wurde bis anhin indes folglich selbst über die Erschliessbarkeit dieses Grundstückes noch nicht abschliessend entschieden. Damit kann konsequenterweise auch noch nicht über die für eine Baubewilligung erforderliche rechtsgenügliche Erschliessung für diese Liegenschaft befunden werden, was erst recht für eine dahinterliegende Liegenschaft oder ein dahinterliegendes Gestaltungsplangebiet gelten muss. Ein entsprechender baurechtlicher Vorentscheid kann folglich auch nicht ergehen.

3.5 Bei diesem Ergebnis ist der angefochtene RRB Nr. 406/2020 vom 26. Mai 2020 (sowie die mitangefochtenen GRB Nr. 2019.398 vom 16.12.2019 und der Gesamtentscheid des ARE vom 10.11.2017) in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben.

4.1 Die Beschwerdegegnerin hat mit ihrem Gesuch vom 17. Juli 2017 verschiedene Feststellungsbegehren gestellt (vgl. vorstehend Ingress lit. C).

4.2.1 Verfügungen sind gemäss § 6 VRP hoheitliche, individuelle und einseitige Anordnungen einer Behörde, mit welchen Rechte und Pflichten bestimmter Personen begründet, abgeändert oder aufgehoben werden (Abs. 1 lit. a), das Bestehen, Nichtbestehen oder der Inhalt von Rechten und Pflichten festgestellt wird (Abs. 1 lit. b) oder Begehren auf Begründung, Änderung, Aufhebung oder Feststellung von Rechten und Pflichten abgewiesen oder durch Nichteintreten erledigt werden (Abs. 1 lit. c).

4.2.2 Feststellungsbegehren sind grundsätzlich subsidiär zu Leistungsbegehren. Ist ein Leistungsbegehren möglich, ist auf ein Feststellungsbegehren daher in der Regel nicht einzutreten (vgl. Bundesgerichtsurteile 2C_809/2011 vom 29.7.2012 Erw. 1.3; 2C_586/2010 vom 24.3.2011 Erw. 1; 2C_305/2009 vom 25.1.2010 und 2C_306/2009 vom 25.1.2010 je Erw. 3.3; VGE III 2013 204 vom 28.8.2014 Erw. 2.1.1; II 2012 119 vom 23.1.2013 Erw. 3.4). Nach der Rechtsprechung ist der Erlass einer Feststellungsverfügung namentlich zulässig, wenn ein schutzwürdiges Interesse, mithin ein rechtliches oder tatsächliches Interesse an der sofortigen Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses nachgewiesen ist (Wiederkehr/Richli, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Bd. 1, Bern 2012, Rz. 2383 mit zahlreichen Hinweisen auf die Rechtsprechung; Kölz/Häner/Bertschi, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., Zürich 2013, Rz. 338 ff.). Praktisch im Vordergrund steht das Interesse, dank der vorzeitigen Rechtsklärung das Risiko nachteiliger Dispositionen zu vermeiden (Wiederkehr/Richli, a.a.O., Rz. 2390; Bosshart/Bertschi, in: Kommentar VRG, § 19 Rz. 24). In Abweichung vom Grundsatz der Subsidiarität des Feststellungsbegehrens sollte ein solches auch zulässig sein, wenn mit der Feststellungsverfügung/Feststellungsentscheid gewisse grundlegende Rechtsfragen vorweg gelöst werden können und damit auf die Einleitung eines unter Umständen aufwendigen Verfahrens verzichtet werden kann (Kölz/Häner/Bertschi, a.a.O., Rz. 352).

4.2.3 Das Feststellungsbegehren Ziff. 2 betrifft die rechtliche Sicherung der Zufahrt auf der Y.________(Strasse), Ziff. 3 die Frage der technisch hinreichenden Zufahrt. Diese beiden Begehren gehen im Antrag auf Feststellung bzw. Erlass eines baurechtlichen Vorentscheides betreffend die rechtsgenügliche baurechtliche Erschliessung (Antrag Ziff. 4) auf. Dieser Antrag ist indes im Sinne der vorstehenden Erwägungen abzuweisen. Ein schutzwürdiges Interesse an der Beurteilung der mit den Anträgen Ziff. 2 und Ziff. 3 gestellten Feststellungsbegehren besteht nicht. Inwiefern allenfalls nachteilige Dispositionen drohen, welche sich durch eine vorgezogene Beurteilung der beiden Feststellungsbegehren vermeiden liessen, ist nicht erkennbar. Die Problematik der Erschliessung liegt in der Konnexität des GP W.________ und des (bis anhin) nicht zustande gekommenen GP AA.________ begründet; diese Konnexität manifestiert sich nach wie vor formell in Art. 7 Abs. 2 SBV W.________ mit dem Verweis auf die Verkehrserschliessung des GP AA.________. Die vom GP W.________ erfassten (überbauten) drei Liegenschaften sind derzeit unbestrittenermassen über den X.________ (Weg) erschlossen. Was gegen diese Erschliessungsvariante auch für GP W.________ spricht, sofern von dessen Konnexität mit dem (bis anhin) nicht realisierten GP AA.________ abstrahiert wird, ist auf Anhieb nicht ersichtlich; indes ist eine solche Erschliessung im GP W.________ - auch als Variante - nicht vorgesehen.

4.3 Dennoch rechtfertigt es sich, kurz auf das Feststellungsbegehren Ziff. 1 einzugehen, welchem eine gewisse eigenständige Bedeutung und ein Interesse an einer vorzeitigen Klärung nicht abgesprochen werden kann.

Laut Art. 7 Abs. 2 SBV erfolgt die Zufahrt über die Tiefgarage AA.________ (AF.________(Strasse); vgl. auch Erläuterungsbericht Ziff. 1.c). Als Temporärerschliessung gilt die Zufahrt über die Y.________(Strasse), welche nach Fertigstellung der geplanten "AF.________(Strasse)" zurückgebaut wird. Diese Bestimmung ist mit dem Verweis auf Art. 7 Abs. 3 und 4 SBV des nicht erlassenen und nicht weiter verfolgten GP AA.________ verbunden.

Wie der Gemeinderat vernehmlassend (S. 4 Ziff. III.2) zu Recht vorbringt, ist mithin sowohl eine temporäre oder längerfristige Erschliessung des GP W.________ über die bestehende Y.________(Strasse) möglich, und könnte diese (temporär angedachte) Ersterschliessung angesichts der Ungewissheit betreffend die Realisierung der Zweiterschliessung Bestand haben, wenn sie die gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Für die Erschliessung von Bauvorhaben auf einem allfälligen zukünftigen GP-Areal der KTN 004 und KTN 010 lassen sich hieraus jedoch keinerlei Schlüsse ziehen.

5.1.1 Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten des regierungs­rätlichen Verfahrens von insgesamt Fr. 1'500.-- neu je zur Hälfte (je Fr. 750.--) der Beschwerdegegnerin und der Gemeinde Wollerau aufzuerlegen.

5.1.2 Die beanwalteten Beschwerdeführer haben für das regierungsrätliche Beschwerdeverfahren Anspruch auf eine Parteientschädigung zu Lasten der Beschwerdegegnerin und der Gemeinde Wollerau von je Fr. 1'000.-- (insgesamt Fr. 2'000.--).

5.2.1 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'700.-- sind je zu einem Drittel (je Fr. 900.--) der Beschwerdegegnerin, der Gemeinde Wollerau und dem Kanton Schwyz aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP).

5.2.2 Die Beschwerdegegnerin, die Gemeinde Wollerau und der Kanton Schwyz haben den beanwalteten Beschwerdeführern eine Parteientschädigung auszurichten. Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf je Fr. 1'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt), insgesamt also Fr. 3'000.-- festgelegt.

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1.1 In Gutheissung der Beschwerde wird der angefochtene RRB Nr. 406/2020 vom 26. Mai 2020 (sowie die mitangefochtenen GRB Nr. 2019.398 vom 16.12.2019 und der Gesamtentscheid des ARE vom 10.11.2017) aufgehoben.

1.2 Die Kosten des regierungsrätlichen Verfahrens von insgesamt Fr. 1'500.-- werden neu je zur Hälfte (je Fr. 750.--) der Beschwerdegegnerin und der Gemeinde Wollerau auferlegt.

1.3 Die Beschwerdegegnerin und die Gemeinde Wollerau haben den beanwalteten Beschwerdeführern für das regierungsrätliche Beschwerdeverfahren neu eine Parteientschädigung von je Fr. 1'000.-- (insgesamt Fr. 2'000.--) auszurichten.

2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'700.-- werden je zu einem Drittel (je Fr. 900.--) der Beschwerdegegnerin, der Gemeinde Wollerau und dem Kanton Schwyz auferlegt (§ 72 Abs. 2 VRP).

Die Beschwerdeführer haben am 24. August 2020 einen Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- bezahlt, der ihnen aus der Gerichtskasse zurückzuerstatten ist.

Die Beschwerdegegnerin und die Gemeinde Wollerau haben ihre Betreffnisse von je Fr. 900.-- innert 30 Tagen seit Zustellung des Entscheids auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwaltungsgerichts zu überweisen. Auf die kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet.

3. Die Beschwerdegegnerin, die Gemeinde Wollerau und der Kanton Schwyz haben den beanwalteten Beschwerdeführern für das verwaltungsgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 1'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt), insgesamt also Fr. 3'000.-- zu bezahlen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde * in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbeschwerde * erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113ff. BGG).

5. Zustellung an:

die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführer (2/R; unter Beilage der Eingabe der Beschwerdegegnerin vom 19.11.2020)

den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin (2/R)

den Rechtsvertreter des Gemeinderates Wollerau (2/R; unter Beilage der Eingabe der Beschwerdegegnerin vom 19.11.2020)

den Regierungsrat (EB)

das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB; unter Beilage der Eingabe der Beschwerdegegnerin vom 19.11.2020)

und das kantonale Amt für Raumentwicklung (EB; unter Beilage der Eingabe der Beschwerdegegnerin vom 19.11.2020).

Schwyz, 23. November 2020

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Die Gerichtsschreiberin:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Rumantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand:

27. November 2020

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