III 2020 101 - Planungs- und Baurecht (Änderung Gestaltungsplan "Säumerhalde" Wollerau)

III 2020 101

Entscheid vom 23. November 2020

Besetzung

lic.iur. Achilles Humbel, Präsident

lic.iur. Karl Gasser, Richter Monica Huber-Landolt, Richterin

lic.iur. Prisca Reichlin Brügger, Gerichtsschreiberin

Parteien

A.________,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. B.________,

gegen

1. ** Gemeinderat Wollerau,**Hauptstrasse 15, Postfach 335, 8832 Wollerau,

2. ** Regierungsrat des Kantons Schwyz,**Bahnhofstrasse 9,

Postfach 1260, 6431 Schwyz, Vorinstanzen,

3. C.________,

Beschwerdegegner,

vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. D.________,

Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Änderung Gestaltungsplan

"K.________" Wollerau)

Sachverhalt:

A. Der Gemeinderat Wollerau genehmigte mit Beschluss vom 25. Februar 1985 auf Antrag einer Generalunternehmung den Quartiergestaltungsplan K.________ mit den entsprechenden Sonderbauvorschriften. Das Areal liegt in der Wohnzone W2 und umfasst eine Fläche von 10'075 m2. Geplant und erstellt wurden insgesamt 15 Reiheneinfamilienhäuser (in Gruppierungen von zwei bis vier Häusern) und ein freistehendes Einfamilienhaus. Der Regierungsrat genehmigte den Quartiergestaltungsplan mit Beschluss vom 20. März 1985.

Am 8. Juli 1986 ersuchte die Gemeinde Wollerau den Regierungsrat um die Genehmigung der ersten Änderung des Gestaltungsplanes K.________. Die Änderung betraf ein Doppeleinfamilienhaus, bei welchem die Gebäude- bzw. Firsthöhe um 2 m angehoben werden sollte. Die Änderung wurde vom Regierungsrat mit Beschluss vom 19. Augst 1986 genehmigt. Ein zweites Änderungsgesuch wurde vom Gemeinderat Wollerau am 19. August 1996 beschlossen und vom Regierungsrat am 24. September 1996 genehmigt. Die Änderung betraf die Erhöhung der Ausnützungsziffer. Mit der Änderung sollte die Ausnützungsziffer im Gestaltungsplangebiet derjenigen gemäss geltendem Baureglement in der Zone W2 angepasst werden und wurde von 0.35 auf 0.425 erhöht (geringfügigere Erhöhung im Bereich des alleinstehenden EFH); gleichzeitig wurden die Mantellinien im gesamten Gestaltungsplangebiet verschoben, um die Konsumation der zusätzlichen Bruttogeschossfläche zu ermöglichen. Aus dem Genehmigungsbeschluss des Regierungsrates zur Gestaltungsplanänderung vom 24. September 1996 ergibt sich, dass die mit der Änderung vorgesehene Erhöhung der Ausnützungsziffer auf alle 15 Reiheneinfamilienhäuser gleichmässig (im Umfang von je 34.9 m2) verteilt werden und für Erweiterungsbauten wie Wintergärten, Balkonverglasungen und Zimmervergrösserungen verwendet werden sollte. In diesem Zusammenhang wurden Baubegrenzungslinien für gedeckte Sitzplätze und Vordächer aufgehoben und die Mantellinien (Baubegrenzungslinien) für die Reiheneinfamilienhäuser leicht verschoben.

Eine dritte Änderung des Gestaltungsplanes wurde vom Gemeinderat Wollerau am 5. August 2002 beschlossen und vom Regierungsrat am 15. Oktober 2002 genehmigt. Die Änderung umfasst die Verschiebung der Mantellinie bei einem einzelnen Gebäude (Gebäude Nr. 13 auf KTN E.________) über eine Länge von ca. 4.1 m nach Westen, um eine Gebäudeerweiterung durchzuführen.

B. Mit Eingabe vom 14. Januar 2019 stellten C.________ (Eigentümer des im Gestaltungsplangebietes liegenden Grundstückes KTN F.________) beim Gemeinderat Wollerau das Gesuch um Änderung des Gestaltungsplanes. Mit der Änderung des Gestaltungsplanes soll die rund 11 m lange, talseitige Mantellinie für Wohnbauten auf dem Grundstück KTN F.________ um rund 1.50 m in Richtung Nordwesten, auf die Flucht der ost- und westseitig angrenzenden Mantellinie, verschoben werden (vgl. Erläuterungsbericht zur 3. Änderung Gestaltungsplan K.________, v. 18.10.2018, S. 6). Das Gesuch wurde publiziert und öffentlich aufgelegt (Abl G.________S. 119). Mit Eingabe vom 4. Februar 2019 liess A.________ (Eigentümer des Nachbargrundstückes KTN H.________) Einsprache dagegen erheben.

C. Mit Beschluss Nr. 2019.334 vom 28. Oktober 2019 entschied der Gemeinderat Wollerau:

1. Der geänderte Gestaltungsplan "K.________" wird erlassen.

2. Der Regierungsrat des Kantons Schwyz wird ersucht, die Recht- und Zweckmässigkeitsprüfung des geänderten Gestaltungsplans "K.________" vorzunehmen und diesen zu genehmigen.

3. Die Einsprache von A.________ (…) wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen. (…).

4.-5. (Rechtsmittel, Zustellung).

D. Mit Eingabe vom 26. November 2019 liess A.________ beim Regierungsrat des Kantons Schwyz Beschwerde erheben gegen den Gemeinderatsbeschluss mit dem Antrag, dieser sei aufzuheben und das Gesuch um Änderung des Gestaltungsplans "K.________" sei abzuweisen.

Mit Beschluss Nr. 356/2020 v. 12. Mai 2020 hat der Regierungsrat die Beschwerde abgewiesen und die Änderung des Gestaltungsplans "K.________" genehmigt.

E. Gegen diesen Entscheid lässt A.________ mit Eingabe vom 9. Juni 2020 fristgerecht Beschwerde erheben beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit folgenden Anträgen:

1. Der Beschluss Nr. 356/2020 des Regierungsrates des Kantons Schwyz vom 12. Mai 2020 sei aufzuheben und die Änderung des Gestaltungsplans "K.________", Wollerau sei zu verweigern.

2. Es sei ein Augenschein vor Ort durchzuführen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MwSt.) zu Lasten der Vor-instanzen.

F. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 19. Juni 2020 die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegner lassen sich mit Eingabe vom 26. Juni 2020 zur Beschwerde vernehmen und beantragen ebenfalls deren Abweisung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Der Gemeinderat Wollerau beantragt mit Vernehmlassung vom 17. Juli 2020 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zu Lasten des Beschwerdeführers.

G. Der Beschwerdeführer äussert sich mit Eingabe vom 24. September 2020 zu den Vernehmlassungen von Vorinstanzen und Beschwerdegegner, wobei er an seinen Anträgen festhält. Mit Duplik vom 23. Oktober 2020 halten die Beschwerdegegner an ihren Anträgen gemäss der Vernehmlassung vom 26. Juni 2020 fest. Mit Schreiben vom 16. November 2020 teilt der Beschwerdeführer seinen Verzicht auf eine weitere Stellungnahme mit.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Der Beschwerdeführer beanstandet vorab, dass das formelle Verfahren zur Änderung des Gestaltungsplanes nicht eingehalten worden sei. Das Vorgehen richte sich nach § 31 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100 vom 14. Mai 1987) betr. Aufhebung des Gestaltungsplanes, da im Gesetz Vorschriften über die Änderung von Gestaltungsplänen fehlen würden. Eine Änderung habe durch eine (Teil-)Aufhebung des alten und einen (Teil-)Erlass des neuen Gestaltungsplanes zu erfolgen. Gestützt auf § 31 Abs. 2 PBG müssten die Stimmberechtigten über die Aufhebung eines Gestaltungsplanes beschliessen. Eine entsprechende Volksabstimmung habe nicht stattgefunden. Auch habe keine Anhörung der Grundeigentümer (gestützt auf § 31 Abs. 1 PBG) stattgefunden und es sei nicht die Zustimmung sämtlicher betroffenen Grundeigentümer eingeholt worden. Für kommunale Verfahrensvorschriften zur Änderung von Gestaltungsplänen bleibe im Übrigen kein Raum. Das Bundesrecht lege in Art. 10 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz; RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 fest, dass die Kantone das Verfahren zur Änderung festlegen müssten.

Im Rahmen seiner Eingabe vom 24. September 2020 verweist der Beschwerdeführer zudem auf die Planungshilfe des ARE zum Gestaltungsplan. Gemäss deren Vorgaben gehe es nicht an, trotz fehlender Zustimmung sämtlicher Grundeigentümer des Gestaltungsplanes eine Änderung zu genehmigen. In diesem Zusammenhang verweist der Beschwerdeführer auch auf die Korrespondenz zwischen dem Planer bzw. der Gemeinde und dem ARE betr. Voraussetzungen für die Gestaltungsplanänderung, wobei das ARE festgehalten habe, dass die Zustimmung sämtlicher Grundeigentümer des Einzugsgebietes erforderlich sei; nur wenn die Interessen, welche für die Gestaltungsplanänderung sprechen würden, überwögen, sei die Änderung auch ohne Zustimmung der anderen Grundeigentümer zulässig. Der Regierungsrat verzichte im angefochtenen Entscheid nun aber auf das Zustimmungserfordernis und widerspreche sich selber.

1.2 Der Regierungsrat führt im angefochtenen Beschluss aus, spezifische Bestimmungen zur Änderung von Gestaltungsplänen und Sonderbauvorschriften seien im Planungs- und Baugesetz nicht enthalten. Dennoch sei der Gestaltungsplan als Sondernutzungsplan abänderbar. Dabei müssten die Voraussetzungen von § 31 PBG allerdings nicht erfüllt sein. Es müssten auch nicht sämtliche Grundeigentümer einer beantragten Änderung zustimmen. Opponierten einzelne Grundeigentümer, müsse eine Interessenabwägung vorgenommen werden. Dabei seien die involvierten privaten und öffentlichen Interessen gegeneinander abzuwägen. Eine Planänderung rechtfertigten vor allem eine zweckmässigere Nutzung, eine bessere architektonische oder ortsbauliche Gestaltung oder Massnahmen, welche den raumplanerischen Zielsetzungen deutlich besser entsprechen würden als die geltende Ordnung.

1.3 Das kantonale Planungs- und Baugesetz regelt das bau- und planungsrechtliche Rechtsinstitut des Gestaltungsplanes in den §§ 24 (Grundsätze), 30 (Erlass) sowie 31 PBG (Aufhebung). Im kommunalen Baureglement (BauR) vom 7. März 2010/28. Februar 2016 wird der Gestaltungsplan in den 81 bis 84 BauR geregelt.

Gemäss § 24 Abs. 1 PBG enthält der Gestaltungsplan für eine zusammenhängende Baulandfläche von mindestens 3'000 m2 Sonderbestimmungen, welche in der Regel auf einem Plan und in Vorschriften festgehalten werden. Sofern die Sonderbestimmungen mindestens die Einhaltung des Minergiestandards für Wohnbauten vorschreiben und der Gestaltungsplan mehrere, wesentliche Vorteile gegenüber der Normalbauweise beinhaltet, können darin Ausnahmen von den kantonalen und kommunalen Vorschriften festgelegt werden. Ferner kann die Durchmischung der Nutzung zugelassen werden, sofern Zweck und Charakter der betreffenden Nutzung grundsätzlich gewahrt bleiben (§ 24 Abs. 2 PBG). Vorteile im Sinne von § 24 Abs. 2 PBG liegen namentlich vor, wenn eine besonders grosszügige und zweckmässige Anlage der Frei-, Spiel- und Abstellflächen vorgesehen ist, preisgünstiger Wohnraum für Familien geschaffen wird, die Bauten sich gut in die Umgebung einfügen, ein gutes Gesamtbild ergeben, dank verdichtetem Bauen wenig Land verbrauchen und sich architektonisch besonders auszeichnen oder andere im öffentlichen Interesse liegende Mehrleistungen ausgewiesen werden (§ 24 Abs. 3 PBG).

Der Gestaltungsplan ist somit ein Sondernutzungsplan, dessen Funktion grundsätzlich darin besteht, für ein bestimmtes Gebiet eine architektonisch und hygienisch gute, der baulichen und landschaftlichen Umgebung angepasste Überbauung, Gestaltung und Erschliessung zu ermöglichen und damit gesamthaft eine bessere Lösung zu erzielen, als dies mit den Bau- und Nutzungsvorschriften der Grundordnung möglich wäre (vgl. dazu auch Mark Gisler, Ausgewählte Fragen zum Gestaltungsplan im Kanton Schwyz, publ. in ZBl 2000, S. 393ff., v.a. S. 394f.).

1.4 Der Erlass von Gestaltungsplänen kann gemäss § 30 Abs. 1 PBG auf Antrag sämtlicher Grundeigentümer des Einzugsgebietes durch den Gemeinderat erfolgen. Besteht eine Gestaltungsplanpflicht für mehrere Grundeigentümer und können sich diese nicht auf einen Gestaltungsplan einigen, so genügt der Antrag eines oder mehrerer Grundeigentümer, denen mindestens die Hälfte des Einzugsgebietes gehört. Zu ihrer Verbindlichkeit bedürfen Gestaltungspläne der Genehmigung durch den Regierungsrat. Mit dem Genehmigungsbeschluss wird der Gestaltungsplan für alle Grundeigentümer des Einzugsgebietes verbindlich (§ 30 Abs. 5 PBG). Gemäss § 31 Abs. 1 PBG kann der Gestaltungsplan nach Anhören der Grundeigentümer durch Verfügung des Gemeinderates aufgehoben werden, wenn innert fünfzehn Jahren seit Inkrafttreten nicht in wesentlichen Teilen mit der Verwirklichung begonnen wurde. Gemäss § 31 Abs. 2 PBG können die Stimmberechtigten beim Erlass oder bei der Änderung des Zonenplanes die Aufhebung von Gestaltungsplänen beschliessen, sofern dadurch der Grundsatz von Treu und Glauben nicht verletzt wird. Sowohl Erlass als auch Aufhebung des Gestaltungsplanes fallen somit in den Zuständigkeitsbereich des Gemeinderates, abgesehen vom Spezialfall der Aufhebung bei Erlass oder bei Änderung des Zonenplanes, in welchem Fall die Gemeindeversammlung zuständig ist.

1.5 Vorliegend umstritten ist die Änderung eines freiwilligen, auf Antrag der Grundeigentümer erlassenen Gestaltungsplanes. Der Erlass setzte mithin die Einwilligung sämtlicher Grundeigentümer voraus. Grundsätzlich ist die Änderung. eines Gestaltungsplanes - mangels anderslautender Bestimmungen - durch das gleiche Organ und die gleiche Form vorzunehmen wie bei der ursprünglichen Festsetzung (vgl. Bösch, Gestaltungsplan - Änderung und Aufhebung, PBG aktuell, 2014/4, S. 53). Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer bedarf die vorliegend umstrittene Änderung des Gestaltungsplanes mithin keiner Zustimmung der Gemeindeversammlung. Die Änderung kann vielmehr durch den Gemeinderat beschlossen werden und ist durch den Regierungsrat zu genehmigen. Das durchgeführte Verfahren ist diesbezüglich nicht zu beanstanden.

Nachdem für den Erlass eines freiwilligen Gestaltungsplanes die Einwilligung sämtlicher Grundeigentümer vorausgesetzt ist, stellt sich jedoch die Frage, ob eine Änderung ebenfalls und in jedem Fall die Zustimmung sämtlicher Grundeigentümer erfordert.

1.6 Der Regierungsrat hat in seinem Genehmigungsbeschluss vom 15. Oktober 2002 zur 3. Änderung des Gestaltungsplanes K.________ festgehalten, da es sich um einen freiwilligen Gestaltungsplan handle, sei für die Abänderung grundsätzlich die Zustimmung aller Grundeigentümer erforderlich. In der Planungshilfe Gestaltungsplan des ARE (Version v. 25.11.2019, einsehbar unter https://www.sz.ch/public/upload/assets/44226/gestaltungsplan\_planungshilfe.pdf) werde entsprechend ausgeführt, dass bei freiwilligen Gestaltungsplänen der Grundsatz der Einstimmigkeit auch für Änderungen gelte. Änderungen gegen den Willen einzelner Plangenossen seien in Einzelfällen möglich. Dies jedoch nur bei einem gewichtigen öffentlichen Interesse an der Änderung, welches die entgegenstehenden privaten Interessen der einzelnen Plangenossen überwiege sowie unter Wahrung der Grundsätze der Verhältnismässigkeit und Rechtssicherheit sowie des Vertrauensschutzes.

1.7.1 Gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts handelt es sich bei einem Quartierplan (entsprechend einem Gestaltungsplan nach § 31 PBG) um einen Nutzungsplan im Sinne der Art. 14 ff. des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700 vom 22.6.1979), der unter den Voraussetzungen von Art. 21 Abs. 2 RPG geändert werden kann. Nach dieser Bestimmung werden die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst, wenn sich die Verhältnisse wesentlich geändert haben. Ein Zonenplan kann seinen Zweck nur erfüllen, wenn er eine gewisse Beständigkeit aufweist. Hingegen hat der Grundeigentümer keinen Anspruch auf dauernden Verbleib seines Landes in derselben Zone. Planung und Wirklichkeit müssen bei Bedarf in Übereinstimmung gebracht werden. Für die Beurteilung, ob die Veränderung der Verhältnisse erheblich ist und damit ein öffentliches Interesse an einer Planänderung besteht, bedarf es einer Interessenabwägung unter Berücksichtigung namentlich der Geltungsdauer des anzupassenden Zonenplans, seines Inhalts, des Ausmasses der beabsichtigten Änderung und deren Begründung (Urteil BGer 1C_202/2009 v. 12.10.2009 Erw. 3.3 m.H. auf BGE 128 I 190 Erw. 4.2; 123 I 175 Erw. 3a; 120 Ia 227 Erw. 2b.).

Je neuer ein Zonenplan ist, umso mehr darf mit seiner Beständigkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die beabsichtigte Änderung auswirkt, umso gewichtiger müssen die Gründe sein, die für die Planänderung sprechen (BGE 120 Ia 227 Erw. 2c; 113 Ia 444 Erw. 5a). Nach Ablauf des Planungshorizonts, der für Bauzonen 15 Jahre beträgt (Art. 15 lit. b RPG), sind Zonenpläne grundsätzlich einer Überprüfung zu unterziehen und nötigenfalls anzupassen. Je näher eine Planungsrevision dieser Frist kommt, desto geringer ist deshalb das Vertrauen auf die Beständigkeit des Plans, und umso eher können auch geänderte Anschauungen und Absichten der Planungsorgane als zulässige Begründung für eine Revision berücksichtigt werden (Urteil BGer 1C_202/2009 v. 12.10.2009 Erw. 3.3 m.H. auf 1P.611/2001 v. 25.1.2002 Erw. 3.2).

Die Anforderungen an die Änderung der Verhältnisse steigen, je detaillierter der Plan ausgestaltet ist; dies trifft vorab für Sondernutzungspläne und mithin auch Gestaltungspläne zu (vgl. Tanquerel in: Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Art. 21 Rz 41). Zu berücksichtigen ist dabei insbesondere auch das Ausmass seiner Realisierung (BGE 141 II 25 Erw. 3.1).

1.7.2 Das Verwaltungsgericht hat in seiner Rechtsprechung schon unter dem bis zum 31. August 1988 geltenden Baugesetz vom 30. April 1970 in einem Entscheid 547/84 vom 30. April 1985 (= EGV-SZ 1985 Nr. 10) ausgeführt, dass (Quartiergestaltungs-)Planänderungen auch gegen den Willen der davon betroffenen Grundeigentümer grundsätzlich möglich sind, und zwar auch dann, wenn die bisherige Nutzungsordnung in wesentlichem Ausmasse abgeändert wird. Das Gericht hat dazu u.a. ausgeführt:

"2. (…). Planung und Wirklichkeit müssen bei Bedarf in Übereinstimmung gebracht werden. Das Bundesgericht hat indessen darauf hingewiesen, dass bei der erforderlichen Interessenabwägung (Interessen, welche für die Planbeständigkeit und Interessen, welche für die Planänderung sprechen) dem Gebot der Rechtssicherheit Rechnung zu tragen ist. Ein Zonenplan kann seinen Zweck nur erfüllen, wenn er eine gewisse Beständigkeit aufweist. Er ist daher nur aus entsprechend gewichtigen Gründen abzuändern; je neuer ein Plan ist, um so mehr darf mit seiner Beständigkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die beabsichtigte Änderung auswirkt, um so gewichtiger müssen die Gründe sein, welche für die Planänderung sprechen (...) . Etwas näher einzutreten ist noch auf die Frage, inwieweit sich diese vorab im Hinblick auf grössere Gebiete umfassende Zonenpläne entwickelte Praxis auf Quartiergestaltungspläne übertragen lässt. Quartiergestaltungspläne heben sich namentlich dadurch von den die ganze Gemeinde umfassenden Zonenplänen ab, als sie:

• in der Regel nur ein eng begrenztes Gebiet (vorliegend 29 752 m2) umfassen, welches relativ rasch, häufig im Zuge einer Gesamtüberbauung, baulich genutzt werden soll, während (allgemeine) Zonenpläne die baulichen Nutzungsmöglichkeiten auf eine längere Dauer (ca. 15 Jahre nach Art. 15 RPG) abstecken;

• durch besondere Bau-, Gestaltungs-, Parzellierungs-, Platzierungsvorschriften ergänzt werden, welche die zu realisierenden Bauvorhaben bereits in erheblichem Umfange, teilweise bis in Einzelheiten umschreiben.

Der Quartiergestaltungsplan bewegt sich somit eher in Richtung einer Baubewilligungs(verfügung), während der allgemeine Zonenplan einem Rechtssatz nahe kommt (...). Folgerichtig darf der Eigentümer damit rechnen, dass solche Sondernutzungspläne, wie sie Quartiergestaltungspläne darstellen, besseren Stand haben als allgemeinere Zonenpläne (...). Da diese Praxis vor allem auf den Schutz der Eigentümer im Quartiergestaltungsplangebiet ausgerichtet ist, ist gegenüber Quartiergestaltungsplanänderungen eine weniger grosse Zurückhaltung an den Tag zu legen, wenn die Initiative auf die Planänderung von den Planadressaten ausgeht, wobei dann, wenn - wie vorliegend - ein Teil der im Quartierplangebiet liegenden Grundeigentümer der Planänderung opponiert, eine Interessenabwägung vorzunehmen ist. Gründe, welche eine Planänderung rechtfertigen können, sind vor allem eine zweckmässigere Nutzung (..), eine bessere architektonische oder ortsbauliche Gestaltung (...) oder ganz allgemein formuliert Massnahmen, welche den raumplanerischen Zielsetzungen deutlich besser entsprechen als die geltende Ordnung (vgl. Art. 1ff. RPG)."

(vgl. auch VGE 1032/01 vom 14.3.2002, Erw. 3c; VGE 1022/05 vom 30.6.2005 Erw. 1.3; VGE 1066/05 v. 30.3.2006 Erw. 1.3).

Diese Rechtsprechung wurde im Grundsatz auch mit Blick auf das revidierte Bau- und Planungsgesetz vom 14. Mai 1987 bestätigt. Im Entscheid VGE 1024/99 vom 16. September 1999 (publ. in EGV-SZ 1999, Nr. 9, S. 22ff), in welchem es um eine Erweiterung des Gestaltungsplanperimeters und um eine Anpassung des Planinhaltes ging, hat das Verwaltungsgericht u.a. festgestellt, dass das Gemeinwesen mit der Gestaltungsplanpflicht nun ein Instrumentarium zur besseren Durchsetzung der öffentlichen, raumplanerischen Interessen zur Verfügung habe. Es betreffe dies vornehmlich jene Interessen, welche nach bisheriger Praxis auch eine Änderung des Gestaltungsplanes bei fehlender Einstimmigkeit der Plangenossen erlaubten. Für Gestaltungspläne auf freiwilliger Basis bleibe dagegen die private auf Einstimmigkeit beruhende Initiative vorbehalten. Gehe man davon aus, dass die raumplanerischen Interessen nunmehr vor allem mit der Gestaltungsplanpflicht abgedeckt werden, stünden sich bei Änderungen der freiwilligen Gestaltungspläne primär private Interessen gegenüber, die dem Gebot der Planbeständigkeit grundsätzlich hinten anzustellen seien, es sei denn, dass in Anlehnung an die bisherige Rechtsprechung mit den Änderungen im konkreten Fall auch den raumplanerischen öffentlichen Zielsetzungen deutlich besser entsprochen werde (vgl. VGE 1024/99 vom 16.9.1999 Erw. 1c, Prot. S. 931). Konkret kam das Verwaltungsgericht zum Ergebnis, dass dem Gebot der Planbeständigkeit naturgemäss weniger Beachtung zu schenken sei, wenn alle Plangenossen einer Änderung zustimmen. Anderseits komme dem Gebot der Planbeständigkeit bei fehlender Einstimmigkeit bei der Interessenabwägung nach wie vor eine gewichtige Bedeutung zu, zumal der Gestaltungsplan mehr Verfügungs-, denn Rechtssatzcharakter habe. Indessen hielt das Verwaltungsgericht daran fest, dass eine Gestaltungsplanänderung (ohne Plangebietserweiterung) nicht die Zustimmung aller Grundeigentümer braucht, während umgekehrt für eine Plangebietserweiterung die Zustimmung aller Grundeigentümer erforderlich ist (vgl. die Regeste zum publizierten VGE 1024/99, in EGV-SZ 1999, Nr. 9, S. 22; zum Ganzen: VGE 1066/05 v. 30.3.2006 Erw. 1.3). Diese Rechtsprechung wurde auch in späteren Entscheiden bestätigt (vgl. III 2008 147 v. 11.12.2008 Erw. 2.3).

1.7.3 Auch das kommunale Baureglement erlaubt eine Änderung von Gestaltungsplänen auf Antrag der Grundeigentümer oder von Amtes wegen aus wichtigen Gründen (Art. 84 Abs. 1 BauR). Ob der kommunale Gesetzgeber eine Änderung auf Initiative der Grundeigentümer hin nur bei Einwilligung sämtlicher Grundeigentümer zulassen will, geht aus der Bestimmung nicht klar hervor. Eine solche Auslegung wäre jedoch in Berücksichtigung des Grundsatzes, wonach ein Nutzungsplan abänderbar ist (Art. 21 Abs. 2 RPG), nicht zulässig.

1.7.4 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers eine Gestaltungsplanänderung mithin auch gegen den Willen einzelner Grundeigentümer unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist; das Einverständnis sämtlicher Grundeigentümer ist auch bei freiwilligen Gestaltungsplänen nicht in jedem Fall erforderlich. Es gilt anschliessend (Erw. 2 ff.) zu prüfen, ob die entsprechenden Voraussetzungen dafür, dass auch gegen den Willen einzelner oder mehrerer Grundeigentümer eine Planänderung durchgeführt werden kann, im vorliegenden Fall gegeben sind.

Nicht weiter einzugehen ist im Übrigen auf die von Seiten des Beschwerdeführers eingereichte Korrespondenz zwischen dem Planer bzw. der Gemeinde und dem ARE. Diese Meinungsäusserungen der involvierten Stellen sind für das vorliegende Verfahren grundsätzlich ohne Belang. Offen bleiben kann die Frage, ob es gestützt auf das Gesetz über die Öffentlichkeit der Verwaltung und den Datenschutz (ÖDSG, SRSZ 140.410) zulässig war, die fragliche Korrespondenz an den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers zu edieren. Auf jeden Fall stellt dieses Vorgehen keine im vorliegenden Verfahren zu ahndende Verletzung des rechtlichen Gehörs dar, wie die Beschwerdegegner sinngemäss geltend machen. Der Anspruch auf rechtliches Gehör stellt ein Verfahrensgrundrecht dar, welches das rechtstaatliche Verfahren vor Behörden garantieren soll. Die Einholung und Einreichung von Akten durch eine private Partei im Verfahren stellt kein behördliches Handeln dar und vermag entsprechend auch keine Verletzung des rechtlichen Gehörs zu begründen.

1.8 In verfahrensrechtlicher Hinsicht nicht gefolgt werden kann dem Beschwerdeführer in Bezug auf seine Rüge, das Richtprojekt sei unvollständig, da die Liegenschaft KTN I.________ nicht umfasst werde und daher ein vollständiger Realisierbarkeitsnachweis fehle.

Das Gestaltungsplanverfahren wird neben den oberwähnten Bestimmungen im PBG auch in der Vollzugsverordnung zum PBG (PBV, SRSZ 400.111) geregelt. Gemäss § 25 PBV hat der Gesuchsteller die Realisierbarkeit des Gestaltungsplanes nachzuweisen. Dies kann durch ein Richtprojekt erfolgen. In casu liegt ein Richtprojekt vor. Es wird im Erläuterungsbericht zur Gestaltungsplanänderung dargestellt (S. 8). Die neue und die bestehende Mantellinie werden aufgezeigt und auch der Verlauf im Grenzbereich zu KTN I.________ und im westlichen Bereich von KTN I.________ ist daraus ersichtlich. Im Gestaltungsplanverfahren ist nicht über ein detailliertes Bauprojekt zu entscheiden. Das eingereichte Richtprojekt genügt den formellen Anforderungen.

2.1 Wie in Erw. 1.7 dargestellt, ist bei einer von Privaten ersuchten Planänderung gegen den Willen einzelner oder eines einzelnen Grundeigentümers eine Interessenabwägung durchzuführen. Bei fehlender Einstimmigkeit kommt dem Gebot der Planbeständigkeit dabei eine gewichtige Bedeutung zu.

2.2 Der Beschwerdeführer rügt die von den Vorinstanzen vorgenommene Interessenabwägung. Vorab macht er geltend, es liege kein öffentliches Interesse vor, welches die Anpassung des Gestaltungsplanes gebiete. Lediglich private Interessen an einer Änderung würden eine solche nicht rechtfertigen. Im Weiteren liegen gemäss dem Beschwerdeführer auch keine relevanten Veränderungen der Verhältnisse vor, welche eine Änderung des Gestaltungsplanes rechtfertigen würden. Die kommunale Nutzungsplanung sei letztmals 2016 revidiert worden. Im Zuge dieser Nutzungsplanrevision hätte der GP "K.________" angepasst werden können. Von dem sei abgesehen worden; es lägen mithin keine relevanten veränderten Verhältnisse vor. Der Beschwerdeführer macht zudem eine Verletzung seiner privaten Interessen geltend. Eine Verlegung der Mantellinie würde die Aussicht von seinem Grundstück aus einschränken, was eine Verletzung des durch Art. 10 BauR garantierten Aussichtsschutzes darstelle. Damit gehe ein Wertverlust seiner Liegenschaft einher. Auch werde durch die Verschiebung der Mantellinie seine Privatsphäre beeinträchtigt. Der Sitzplatz der Beschwerdegegner werde weiter seeseitig nach vorne verschoben, womit dann der ganze Sitzplatzbereich mehr oder weniger direkt vor dem Aufenthaltsbereich des Beschwerdeführers zu liegen komme. Die bestehende Mauer vermöge den Sichtschutz dann nicht mehr zu gewährleisten *. * Die Verschiebung der Mantellinie führe zu einer zusätzlichen Unterschreitung des Grenzabstandes und damit zu einer zusätzlichen Ausnahme von den baurechtlichen Vorgaben. In diesem Zusammenhang hält der Beschwerdeführer auch fest, dass der bei sämtlichen zusammengebauten Bauten im Gestaltungsplangebiet vorgesehene Fassadenversatz, welcher der Wahrung der Privatsphäre diene und gestalterisch prägend sei, durch die vorgesehene Verschiebung der Mantellinie aufgehoben werde. Die Einheitlichkeit und die architektonische Prägung des Gestaltungsplangebietes würden dadurch verletzt. Auf KTN I.________ entstehe zudem eine unschöne Baulücke mit den Massen von 1m x 1.5m. Negativ wirke sich auch aus, dass im Gestaltungsplan vorgesehene Freiräume überbaut würden, was Sinn und Zweck des Gestaltungsplanes widerspreche. Die gemäss Gestaltungsplan bzw. Sonderbauvorschriften zulässige Verdichtung sei nur innerhalb der festgelegten Gebäudevolumen und Mantellinien gestattet. Insgesamt würden den Nachteilen, welche die geplante Veränderung der Mantellinie verursache, keine äquivalenten Vorteile gegenüberstehen. Dies sei nicht zulässig, da dadurch ein Missverhältnis zwischen den Vor- und Nachteilen einer Gestaltungsplanänderung entstehe. Wären Änderungen ohne äquivalente Vorteile zulässig, würde dies zu einer Erosion des Gestaltungsplanes führen.

2.3 Der Regierungsrat weist im angefochtenen Beschluss auf die mit der Gestaltungsplanänderung von 1996 festgelegte Erhöhung der Ausnützungsziffer und die dadurch jedem Reiheneinfamilienhaus zugestandene zusätzliche Wohnfläche von 34.9 m2 hin, welche mit der Verschiebung der Mantellinie konsumiert werden könnte, was es den Gesuchstellern erlauben würde, im Untergeschoss ein zusätzliches Zimmer zu erstellen. Damit bestehe ein erhebliches privates Interesse an der Gestaltungsplanänderung. Der Gestaltungsplan sei bereits 35 Jahre alt und letztmals vor 18 Jahren revidiert worden. Eine Änderung sei nach dieser langen Zeit zulässig. Eine Beeinträchtigung der Aussicht müsse ein Grundeigentümer in Kauf nehmen. Allerdings habe der Beschwerdeführer auch bei einer Verschiebung der Mantellinie weiterhin Aussicht auf den See. Die Privatsphäre des Beschwerdeführers werde durch die Verschiebung nicht massgebend beeinträchtigt. Zwischen den Grundstücken verlaufe eine Trennmauer und die Vergrösserung der Mantellinie sei nur bis auf die Flucht der Mantellinie der angrenzenden Liegenschaften (auch diejenige des Beschwerdeführers) vorgesehen. Öffentliche Interessen würden ebenfalls nicht gegen die Gestaltungsplanänderung sprechen. Zweck und Charakter des Gestaltungsplanes blieben erhalten. Negative Auswirkungen auf das Erscheinungsbild der Überbauung würden nicht resultieren. Aus Art. 10 BauR betr. Aussichtsschutz könne der Beschwerdeführer nichts zu seinen Gunsten ableiten, da diese Bestimmung nur auf den Aussichtsschutz an öffentlich zugänglichen Stellen anwendbar sei. Die beantragte Änderung des Gestaltungsplanes habe auch keine negativen Auswirkungen auf die bestehende gestalterische Qualität der Gesamtüberbauung. Das einheitliche Erscheinungsbild werde nicht gestört. Die anderen Gebäudekomplexe würden im Bereich der talseitigen Fassaden auch keine Rückversetzungen umfassen.

Vernehmlassend fügt das Sicherheitsdepartement an, die Überbauung auf den Grundstücken KTN J.________ sei in geschlossener Bauweise erstellt worden, weshalb die geltend gemachte (zusätzliche) Grenzabstandsunterschreitung ohne Belang sei.

2.4 Die Gemeinde hält vernehmlassend fest, die Konsumierung der zulässigen zusätzlichen Ausnützung, wie sie mit der Gestaltungsplanänderung von 1996 beschlossen worden sei, liege im öffentlichen Interesse. Die Aussicht des Beschwerdeführers werde nicht tangiert. Die neue Mantellinie rage nicht über die bestehende Trennwand zwischen dem beschwerdeführerischen und dem beschwerdegegnerischen Grundstück hinaus. Die haushälterische Bodennutzung werde gefördert, da Nutzungsreserven konsumiert werden könnten.

2.5 Die Beschwerdegegner weisen darauf hin, dass ihnen mittels der Gestaltungsplanänderung von 1996 eine zusätzliche Bruttogeschossfläche von 34.5 m2 zugestanden worden sei, welche sie noch nicht konsumiert hätten. Sie hätten mithin einen Rechtsanspruch auf eine Erweiterung der Wohnfläche auf ihrem Grundstück. Des Weiteren halten sie fest, dass die Verlegung der Mantellinie in bisher ungenutztes Bauland einer im öffentlichen Interesse liegenden baulichen Verdichtung (Art. 1 SABs. 2 lit. b RPG und Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG) entspreche. Sie hätten ein relevantes privates Interesse an der Änderung des Gestaltungsplanes. Der Gestaltungsplan bezwecke gemäss Art. 2 lit. d der Sonderbauvorschriften (SBV) eine angemessen Erweiterung der bestehenden Wohnhäuser (Nachverdichtung). Die vorgesehene Änderung entspreche diesem Zweck. Die Beschwerdegegner bestreiten im Weiteren eine relevante Verletzung von Interessen des Beschwerdeführers. Die Wohnraumerweiterung sei im Erdgeschoss vorgesehen, somit auf derjenigen Ebene, auf welcher der Beschwerdeführer seinen Keller habe.

2.6 Nach der obzitierten Rechtsprechung spricht der Grundsatz der Planbeständigkeit sowie der Umstand, dass der Gestaltungsplan bereits umgesetzt ist, im vorliegenden Fall, in welchem es um die Durchsetzung rein privater Interessen geht, eher gegen die Abänderbarkeit. Dass mit fortschreitendem Alter die Abänderbarkeit des Gestaltungsplanes zunimmt, hängt vor allem mit dem Wandel der Zeit und dem daraus entstehenden Anpassungsbedarf zusammen. Anderseits sollten aber bei einem zum grössten Teil schon realisierten Gestaltungsplan die Vorschriften zumindest in grundlegenden Punkten nur zurückhaltend abgeändert werden (VGE 1066/05 v. 30.3.2006 Erw. 3.1). Es stellt sich die Frage, inwieweit die anbegehrte Abänderung von der bisherigen Planordnung abweicht, ob und wie stark diese Abweichung gegen die Interessen der übrigen, insbesondere des beschwerdeführenden Plangenossen spricht, und ob mit der Abänderung raumplanerisch im Vergleich zur bisherigen Regelung und allenfalls zur aktuellen Normalbauweise eine rechtsgenügliche Verbesserung erzielt wird (VGE 1066/05 v. 30.3.2006 Erw. 3.1).

2.6.1 Die vorgesehene Planänderung betrifft nur ein einzelnes Gebäude und ist mit der vorgesehenen Verschiebung um 1.5 m über eine Länge von ca. 10 m von untergeordneter Natur. Mit der Verschiebung der Mantellinie soll gemäss Darlegung im Erläuterungsbericht zur Gestaltungsplanänderung vom 18. Oktober 2018 die noch vorhandene Nutzungsreserve von ca. 35 m2 (welche mit der Gestaltungsplanänderung von 1996 eingeräumt wurde) konsumiert werden für die Verwirklichung von weiteren Zimmern im 4½-Zimmer Einfamilienhaus auf dem Niveau Erdgeschoss (vgl. Erläuterungsbericht S. 7).

2.6.2 Dass die vorgesehene Änderung der Mantellinie eine Massnahme darstellt, welche den raumplanerischen Zielsetzungen deutlich besser entspricht als die geltende Ordnung, kann nicht gesagt werden. Das Raumplanungsrecht statuiert zwar in Art. 1 Abs. 2 lit. abis und Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG den Grundsatz der haushälterischen Bodennutzung und der baulichen Verdichtung. Auch entspricht die Ausnutzung der maximalen Baumasse grundsätzlich einem öffentlichen Interesse, da die schweizerische Raumordnungspolitik das wichtige Ziel verfolgt, die Siedlungsentwicklung zur haushälterischen Nutzung des Bodens nach innen zu lenken und kompakte Siedlungen zu schaffen. Wird aus ästhetischen Gründen eine Reduktion der grundsätzlich zugelassenen Baumasse verlangt, muss diese Reduktion deshalb durch überwiegende öffentliche Interessen, wie zum Beispiel den Schutz von denkmalgeschützten Bauten oder Gebäudekomplexen, gerechtfertigt werden (BGE 145 I 52 Erw. 4.4 mit Hinweis).

In casu geht es jedoch nicht um die Ausnutzung der maximalen Baumasse eines unüberbauten oder teilweise bebauten Grundstückes, sondern um die Ausnutzung der nachträglich bzw. nach der Bebauung zugeteilten Bruttogeschossflächen entsprechend den Bedürfnissen der Beschwerdegegner durch Anpassung des Sondernutzungsplanes bzw. in Abweichung von der bestehenden Bebauungslinie. Die maximalen Baumasse bzw. die Konsumation der bestehenden Nutzungsreserve zwecks Realisierung von Erweiterungsbauten wie Balkonverglasungen, Wintergärten und Zimmervergrösserungen sind grundsätzlich auch ohne Verlegung der Mantellinie realisierbar, allerdings nicht auf die Art und Weise, wie die Beschwerdegegner dies wünschen. Es geht auch nicht darum, neue Wohneinheiten zu schaffen; vielmehr soll einzig eine einzelne Wohneinheit des Gestaltungsplangebietes leicht erweitert werden. Eine sinnvolle Verdichtung innerhalb eines Gestaltungsplangebietes setzt in der Regle ein Gesamtkonzept voraus, andernfalls besteht das Risiko singulärer und die Gesamtgestaltung und -nutzung einschränkender bzw. negativ beeinflussender Eingriffe. Zudem besteht auch die Gefahr - wie der Beschwerdeführer grundsätzlich zu Recht geltend macht - dass mit singulären Änderungen die im Gestaltungsplanverfahren gewährten Abweichungen von der Normalbauweise plötzlich in einem Missverhältnis stehen zu den aus der Gestaltungsplanung resultierenden Vorteilen. Diesen Gefahren wurde im Rahmen der Gestaltungsplanänderung von 1996 Rechnung getragen. Durch die generelle Erhöhung der Ausnützungsziffer, die Aufteilung der dadurch geschaffenen zusätzlichen Bruttogeschossflächen über das gesamte Gebiet an die einzelnen Grundstücke und die Verlegung der Mantellinie zur Ermöglichung der Konsumierung dieser zusätzlichen Bruttogeschossfläche im gesamten Gestaltungsplangebiet wurde die Grundlage für eine Verdichtung gelegt, welche unter den Grundsatz der haushälterischen Bodennutzung subsumiert werden und der eine raumplanerisch positive Wirkung attestiert werden kann. Das vorliegend zu beurteilende einzelfallweise Vorgehen bei einem Grundstück in Abweichung von dieser Ordnung kann demgegenüber nicht mit dem öffentlichen Interesse des verdichteten Bauens und der haushälterischen Bodennutzung begründet werden. Eine bessere architektonische Wirkung, eine bessere Eingliederung oder anderen öffentlichen Interessen dienende Verbesserungen vermag die vorgesehene Verlegung der Mantellinie ebenfalls nicht zu erzielen. Vielmehr stellt sich die Frage, ob bei einer Verlegung der Mantellinie über die bestehende Dachtraufe hinaus nicht die Symmetrie der Reihenhäuser verletzt wird. Dabei gilt zu berücksichtigten, dass gemäss Art. 5 Abs. 2 SBV (in der vom Regierungsrat am 24.9.1996 genehmigten Fassung) u.a. die Fassaden- und Dachgestaltung sowie die horizontale Gliederung der bestehenden Gesamtüberbauung wegleitend ist und gemäss Art. 6 Abs. 1 SBV die Fassaden- und Dachgestaltung nach einheitlichen Gestaltungsgrundsätzen zu erfolgen hat. Zudem gelten in Gestaltungsplangebieten erhöhte architektonische Anforderungen. Auch gemäss den im Zeitpunkt des Erlasses des Gestaltungsplanes geltenden Normen wurde für dessen Bewilligung eine gute architektonische Gestaltung vorausgesetzt (vgl. Genehmigungsbeschluss des Regierungsrates vom 20.3.1985 S. 2 m.H. auf Art. 43 Abs. 2 lit. e BauR). Es ist nicht erkennbar, dass die beantragte Verlegung der Mantellinie diesen Grundsätzen entspricht und es ist erst recht nicht erkennbar, dass die Situation durch die Verlegung der Mantellinie raumplanerisch oder architektonisch verbessert würde.

2.6.3 Die Beschwerdegegner haben ein privates Interesse an der Vergrösserung ihres Wohnraums und die Konsumierung der noch vorhandenen Nutzungsreserve. Die 1996 vorgenommene Gestaltungsplanänderung inkl. Verschiebung der Mantellinie würde es - wie bereits erwähnt - grundsätzlich erlauben, die noch vorhandene Nutzungsreserve innerhalb der bestehenden Mantellinie zu konsumieren, was allenfalls eine Erweiterung und bauliche Massnahmen über zwei Stockwerke erfordern würde. Beschränkt man sich auf einen Ausbau des Untergeschosses, wie es die Beschwerdegegner vorsehen, kann nur ein Teil der vorhandenen Nutzungsreserve konsumiert werden. Allerdings ist entgegen den Ausführungen im Erläuterungsbericht zur Gestaltungsplanänderung nicht ersichtlich, dass mit der vorgesehenen Gestaltungsplanänderung zusätzliche Zimmer geschaffen werden können. Das Einfamilienhaus der Beschwerdegegner ist gegen Westen und Osten mit den Nachbarhäusern zusammengebaut. Insbesondere im Erdgeschoss, in welchem der Erweiterungsbau vorgesehen ist, ist es nur an der Süd- und der Nordfassade möglich, eine natürliche Besonnung durch Fenster o.ä. zu schaffen. Die bestehenden Zimmer können bereits innerhalb der bestehenden oder mit der geplanten Mantellinie erweitert werden, es können aber auch bei einer Verlegung der Mantellinie keine natürlich beleuchteten zusätzlichen Zimmer geschaffen werden. Allenfalls so erzeugte zusätzliche Zimmer würden in Widerspruch stehen zu den in Art. 16 Abs. 1 BauR vorgesehenen Mindestvorschriften zur Belichtung von Wohnräumen. Insofern ist das private Interesse an der Schaffung von neuen Wohnräumen zu relativieren und auch das Kriterium einer zweckmässigeren Nutzung nicht bzw. nur in beschränktem Mass erfüllt.

2.6.4 Im Rahmen der Interessenabwägung stellt sich auf der anderen Seite die Frage, ob schützenswerte Nachbarinteressen durch die Gestaltungsplanänderung berührt werden. Ein Ausbau im Bereich Erdgeschoss der Beschwerdegegner, wie er vorgesehen ist, wird aufgrund des Gefälles bzw. der Situierung der Reiheneinfamilienhäuser an das Untergeschoss des beschwerdeführerischen Einfamilienhauses grenzen. Insofern sind die Auswirkungen auf das Grundstück des Beschwerdeführers beschränkt. Andererseits ermöglicht die Verlegung der Mantellinie auch eine Vergrösserung des Balkons auf dem beschwerdegegnerischen Grundstück bis zum Ende der Abgrenzungsmauer zwischen den beiden zusammengebauten Einfamilienhäusern. Dies hat durchaus Auswirkungen auf die nachbarliche Privatsphäre. Die Reiheneinfamilienhäuser sind im gesamten Gestaltungsplangebiet so gegliedert und situiert, dass die Einsehbarkeit von einem Haus zum anderen trotz fehlendem Abstand verhindert bzw. zumindest stark eingeschränkt wird. Dadurch wird auch ein gewisser Schutz vor Immissionen generiert. Durch die geplante Verlegung der Mantellinie wird diese Ordnung im Grenzbereich zum beschwerdegegnerischen Grundstück durchbrochen. Für den Beschwerdeführer bestehen zudem kaum Möglichkeiten, bei seinem Sitzplatz auf der Ebene Erdgeschoss gegenüber dem beschwerdegegnerischen Grundstück mit zusätzlichen Massnahmen für Abgrenzungen zu sorgen. Gewisse, wenn auch eher beschränkte Auswirkungen, hat die vorgesehene Verlegung der Mantellinie - wie aus den von der Gemeinde im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten photographischen Visualisierungen ersichtlich - auch auf die Aussicht vom beschwerdegegnerischen Grundstück. Auch wenn baurechtlich kein Schutz der Aussicht besteht, sind solche privaten Interessen im Rahmen der Interessenabwägung zu berücksichtigen.

Insgesamt ist festzuhalten, dass die vorgesehene Verlegung der Mantellinie zwar keine schwerwiegenden Interessen des Beschwerdeführers beeinträchtigt, dass allerdings durchaus schützenswerte Interessen betroffen werden.

2.7 Zusammenfassend ist mithin festzuhalten, dass die beantragte Verlegung der Mantellinie zwar nur von beschränkter räumlicher Wirkung ist und die Beschwerdegegner ein privates, allerdings nach dem Gesagten zu relativierendes Interesse an der Verlegung der Mantellinie haben. Andererseits ist eine raumplanerische Verbesserung nicht erkennbar; vielmehr stellt sich die Frage, ob mit der geplanten Verlegung der Mantellinie über die Dachtraufe hinaus gestalterisch eine befriedigende Lösung entsprechend den Vorgaben des Gestaltungsplanes überhaupt möglich ist. Zudem werden schützenswerte Interessen des beschwerdeführenden Nachbarn verletzt, wenn auch nicht in schwerwiegender Weise. Insgesamt kann nicht von überwiegenden privaten Interessen gesprochen werden, welche das fehlende öffentliche Interesse an der Gestaltungsplanänderung, das entgegenstehende private Interesse des Beschwerdeführers sowie den grundsätzlichen Vorrang der Planbeständigkeit gegenüber singulären Abänderungswünschen aufzuwiegen vermöchte, zumal eine (leicht reduzierte) Zimmervergrösserung innerhalb der bestehenden Mantellinie und mithin in Beachtung der bestehenden nutzungsplanerischen Vorgaben möglich ist.

Dementsprechend ist die Beschwerde gutzuheissen und die der angefochtene Regierungsratsbeschluss vom 12. Mai 2020 sowie der Gemeinderatsbeschluss vom 28. Oktober 2019 werden aufgehoben.

3.1 Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die Verfahrenskosten des regierungsrätlichen Beschwerdeverfahrens von Fr. 1'500.-- neu je zur Hälfte der Gemeinde Wollerau und den Beschwerdegegnern aufzuerlegen.

Des Weiteren ist dem beanwalteten Beschwerdeführer für das regierungsrätliche Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'600.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zuzusprechen, welche zur Hälfte zu Lasten der Gemeinde Wollerau und zur anderen Hälfte zu Lasten der Beschwerdegegner geht.

3.2 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens von insgesamt Fr. 2'400.-- (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) gehen je zu einem Drittel (Fr. 800.--) zu Lasten des Kantons, der Gemeinde Wollerau sowie der Beschwerdegegner (§ 72 Abs. 2 VRP).

Zudem ist dem beanwalteten Beschwerdeführer eine Parteientschädigung zuzusprechen (§ 74 Abs. 1 und 2 VRP). Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA, SRSZ 280.411 vom 27.1.1975) welcher für das Honorar im Verfahren vor Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht, und unter Beachtung der in § 2 des Gebührentarifs enthaltenen Kriterien, in Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf insgesamt Fr. 2'400.-- (inkl. MwSt und Barauslagen) festgelegt. Hiervon gehen je ein Drittel (Fr. 800.--) zu Lasten der Gemeinde Wollerau, des Kantons und der Beschwerdegegner.

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Regierungsratsbeschluss Nr. 356/2020 vom 12. Mai 2020 sowie der Beschluss des Gemeinderates Wollerau Nr. 2019.334 werden aufgehoben.

2.1 Die Verfahrenskosten des regierungsrätlichen Verfahrens von insgesamt Fr. 1'500.-- werden neu zur Hälfte (Fr. 750.--) der Gemeinde Wollerau und zur anderen Hälfte den Beschwerdegegner auferlegt.

2.2 Die Gemeinde Wollerau und die Beschwerdegegner haben dem Beschwerdeführer für das regierungsrätliche Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'600.-- auszurichten; diese geht je zur Hälfte (je Fr. 800.--) zu Lasten der Gemeinde und zu Lasten der Beschwerdegegner.

3. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) werden auf Fr. 2'400.-- festgesetzt und je zu einem Drittel der Gemeinde Wollerau, dem Kanton und den Beschwerdegegnern auferlegt. Der vom Beschwerdeführer am 17. Juni 2020 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- ist ihm aus der Gerichtskasse zurückzuerstatten. Die Gemeinde Wollerau sowie die Beschwerdegegner haben ihren Anteil von je Fr. 800.-- innert 30 Tagen seit Zustellung des Entscheids auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwaltungsgerichts zu überweisen. Auf das Inkasso des Anteils des Kantons wird verzichtet.

4. Dem Beschwerdeführer wird eine Parteientschädigung in Höhe von Fr. 2'400.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zugesprochen, welche zu je einem Drittel (je Fr. 800.--) zu Lasten der Gemeinde Wollerau, zu Lasten des Kantons und zu Lasten der Beschwerdegegner geht.

5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde * in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbeschwerde * erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113ff. BGG).

6. Zustellung an:

den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R)

den Rechtsvertreter der Beschwerdegegner (2/R, unter Beilage der Eingabe des Beschwerdeführers vom 16.11.2020)

den Gemeinderat Wollerau (R, unter Beilage der Eingabe des Beschwerdeführers vom 16.11.2020)

den Regierungsrat

das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB, unter Beilage der Eingabe des Beschwerdeführers vom 16.11.2020)

und an das kantonale Amt für Raumentwicklung ARE.

Schwyz, 27. November 2020

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Die Gerichtsschreiberin:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Rumantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand:

27. November 2020

1