III 2019 223
Entscheid vom 27. Mai 2020
Besetzung
lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Anna Maria Rüesch, Gerichtsschreiberin
Parteien
A.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwältin lic.iur. B.________,
gegen
Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, Postfach 140, 8808 Pfäffikon,
Vorinstanz,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,
Gegenstand
Verfahrensrecht (Baukontrolle / Ordnungsbusse)
Sachverhalt:
A.1 Mit Beschluss (GRB) Nr. 195 vom 2. April 2009, Nr. 534 vom 23. September 2010 sowie Nr. 594 vom 21. Oktober 2010 erteilte der Gemeinderat Freienbach A.________ die Baubewilligung für den Abbruch des Wohnhauses und den Neubau eines Zweifamilienhauses mit Gartenhalle und Garagen an der ________
-strasse ________ (KTN D.________), für den Abbruch und Wiederaufbau des Schopfes (Assek.-Nr. ________) und des Badehauses (Assek.-Nr. ________) an der ________ -strasse ________ (KTN D.________ und KTN E.________) sowie für den Abbruch des Ferienhauses (Assek.-Nr. ________) und den Neubau eines Zweifamilienhauses an der ________-strasse ________ (KTN E.________) in ________ (vgl. GRB Nr. 400 vom 7.11.2019).
A.2 Mit GRB Nr. 198 vom 24. März 2011 verlängerte der Gemeinderat die Gültigkeitsdauer der Baubewilligung GRB Nr. 195 vom 2. April 2009 bis zum 9. April 2012. Die Baufreigaben erfolgten am 8. März 2012. Daraufhin wurden die Bauarbeiten aufgenommen, kurze Zeit später wieder unterbrochen. Seither, d.h. seit dem 31. Juli 2013, stehen die Baustellen still (vgl. GRB Nr. 400 vom 7.11.2019).
B. Infolge des mehrjährigen Stillstandesordnete der Gemeinderat mit GRB Nr. 282 vom 16. August 2018 die Fortsetzung bzw. Fertigstellung des Äusseren der Bauten sowie der Umgebungsarbeiten auf den Grundstücken KTN D.________ und KTN E.________ bis spätestens 30. September 2019 an (Dispo.-Ziff. 1); gleichzeitig ordnete er eine Ordnungsbusse von Fr. 250.-- für jeden Tag der Nichterfüllung an (Dispo.-Ziff. 2). Auf die dagegen erhobene Beschwerde ist der Regierungsrat des Kantons Schwyz mit RRB Nr. 206 vom 20. März 2019 nicht eingetreten (vgl. Dispo.-Ziff. 1).
C.1 Am 30. September 2019 reichten A.________ und B.________ beim Bauamt drei Baugesuche (Nr. ________, Nr. ________ und Nr. ________) für den Ersatz Rohbau auf KTN D.________ (________), für den Fenstereinbau beim Schopf auf KTN D.________ (________) und für die Änderung der Fassadenöffnung beim Wohnhaus auf KTN E.________ (________) in ________ ein; es handle sich um Projektänderungen zu den bereits bewilligten Baugesuchen (vgl. vorstehend Ingress A.1; Vi-act. 4).
C.2 Mit Schreiben vom 10. Oktober 2019 wies das Bauamt B.________ darauf hin, dass die am 30. September 2019 eingereichten Baugesuche keinen Einfluss auf die mit GRB Nr. 282 vom 16. August 2018 bis am 30. September 2019 angesetzte Frist hätten und dass ab dem 1. Oktober 2019 für jeden Tag der Nichterfüllung eine Ordnungsbusse von Fr. 250.-- wegen Nichterfüllung der Bauverpflichtung verfügt werde; über eine Verzeigung bei der Staatsanwaltschaft werde mit Inrechnungstellung des Bussenbetrages befunden (vgl. Vi-act. 4).
D. Mit Beschluss Nr. 400 vom 7. November 2019 ordnete der Gemeinderat Freienbach - nach am 31. Oktober 2019 erfolgten Augenschein - die Vollstreckung der angedrohten Ordnungsbusse (vgl. Ingress Lit. B) wie folgt an:
1. A.________ wird wegen Nichterfüllung der Fertigstellungsverpflichtung gemäss Gemeinderatsbeschluss Nr. 282 vom 16. August 2018 für die Zeit vom 1. Oktober bis 30. Oktober 2019 mit einer Ordnungsbusse von Fr. 7'500.-- (30 Tage à Fr. 250.--) belegt.
2.-5. (Überweisungsmodalitäten; Verfahrenskosten; Rechtsmittel; Zufertigung)
E. Gegen diesen Beschluss Nr. 400 vom 7. November 2019 (Versand am 14.11.2019) erhebt A.________ mit Eingabe vom 2. Dezember 2019 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:
1. Es sei der Beschluss Nr. 400 des Gemeinderates Freienbach vom 7. November 2019 aufzuheben.
2. Eventuell sei der Beschluss Nr. 400 des Gemeinderates Freienbach vom
7. November 2019 aufzuheben und die Streitsache zur Neubeurteilung an den Gemeinderat Freienbach zurückzuweisen.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.
F. Mit Vernehmlassung vom 3. Januar 2020 beantragt der Gemeinderat Freienbach die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. Weitere Schriften liegen keine vor.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1.1 Die Beschwerdeführerin rügt vorab eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör; es sei am 31. Oktober 2019 vor Ort ein Augenschein durchgeführt worden. Da sie hierzu nicht vorgeladen worden sei, sei ihr Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt worden; der angefochtene Beschluss sei bereits aus diesem Grund aufzuheben (vgl. Beschwerde vom 2.12.2019 S. 3 Ziff. 2).
1.2 Die Vorinstanz hält vernehmlassend dagegen, dass anlässlich des Augenscheins vom 31. Oktober 2019 lediglich festgestellt worden sei, dass die Bauarbeiten auf den Grundstücken KTN D.________ und KTN E.________ entgegen dem GRB Nr. 282 vom 16. August 2018 unverändert stillstehen würden und das Äussere der Bauten sowie die Umgebungsarbeiten nicht ausgeführt worden seien. Die diesbezüglich vorgebrachte Rüge der Beschwerdeführerin sei unbegründet, stelle sie doch das Resultat der am Augenschein gemachten Feststellung mit keinem Wort in Abrede; zu Recht behaupte die Beschwerdeführerin auch nicht, dass sie den Anordnungen gemäss rechtskräftigem Beschluss Nr. 282 vom 16. August 2018 nachgekommen sei; es werde nicht geltend gemacht, was sich durch die Teilnahme am Augenschein an den Feststellungen geändert hätte. Im Übrigen habe sich die Beschwerdeführerin im vorliegenden Beschwerdeverfahren eingehend äussern können (vgl. Vernehmlassung vom 3.1.2020 S. 4f. Ziff. 2.1).
1.3.1 Das rechtliche Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) vom 18. April 1999 dient einerseits der Sachaufklärung, andererseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheids dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Dazu gehört insbesondere das Recht des Betroffenen, sich vor Erlass eines solchen Entscheids zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen. Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst als Mitwirkungsrecht somit alle Befugnisse, der eine Partei bedarf, um in einem Verfahren ihren Standpunkt wirksam zur Geltung zu bringen (vgl. BGE 135 II 286 Erw. 5.1 m.H.; Urteile BGer 1C_154/2009 und 1C_156/2009 vom 27.4.2010 Erw. 3.2).
1.3.2 Im Verwaltungsverfahren gilt dieses Mitwirkungsrecht des Betroffenen namentlich im Zusammenhang mit der Durchführung eines Augenscheins. Dient die Ortsbesichtigung dazu, einen streitigen, nicht abgeklärten Sachverhalt festzustellen, so müssen die am Verfahren Beteiligten aufgrund von Art. 29 Abs. 2 BV zum Augenschein beigezogen werden. Ein Augenschein darf nur dann unter Ausschluss einer Partei erfolgen, wenn schützenswerte Interessen Dritter oder des Staates oder eine besondere Dringlichkeit dies gebieten, oder wenn der Augenschein seinen Zweck überhaupt nur dann erfüllen kann, wenn er unangemeldet erfolgt (vgl. BGE 121 V 150 Erw. 4a und 4b m.H.; Urteile BGer 1C_154/2009 und 1C_156/2009 vom 27.4.2010 Erw. 3.2).
1.4.1 Es ist vorliegend unbestritten, dass es sich bei der Beschwerdeführerin um die betroffene Grundeigentümerin (KTN D.________ und KTN E.________) handelt und ihr somit Parteistellung zukommt. Der Augenschein vom 31. Oktober 2019 erfolgte im Zusammenhang mit dem die Beschwerdeführerin betreffenden GRB Nr. 282 vom 16. August 2018 und stand im Zeichen der Überprüfung, ob die Beschwerdeführerin der (Sach-)Verfügung vom 16. August 2018 Folge geleistet hat oder nicht, und ob entsprechend die angedrohten Vollstreckungsmassnahmen zu ergreifen sind oder nicht. Die unmittelbaren Konsequenzen, welche das Augenscheinergebnis für die Beschwerdeführerin zeitigen konnten, sind offensichtlich. Da die Beschwerdeführerin nicht an diesen Augenschein eingeladen wurde, wurde folglich ihr rechtliches Gehör verletzt. Diese Verletzung wiegt indes nicht schwer.
1.4.2 Gemäss der Rechtsprechung kann eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt wie auch die Rechtslage frei überprüfen kann. Unter dieser Voraussetzung ist darüber hinaus - im Sinne einer Heilung des Mangels - selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör von einer Rückweisung der Sache an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem (der Anhörung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (vgl. zum Ganzen: BGE 137 I 195 Erw. 2.3.2 m.H.; Urteil BGer 1C_84/2011 vom 29.9.2011 Erw. 2.2).
1.4.3 Zum Augenschein wurden von Seiten der Vorinstanz weder eine Aktennotiz verfasst noch Fotos aufgenommen. Im angefochtenen Beschluss hat die Vorinstanz festgestellt, dass am 31. Oktober 2019 die Liegenschaften der Beschwerdeführerin in Augenschein genommen wurden; dabei sei festgestellt worden, dass die Bauarbeiten nicht aufgenommen worden seien bzw. unverändert stillstünden (vgl. GRB Nr. 400 vom 7.11.2019 S. 2 Lit. G). Mit ihrer Beschwerde konnte sich die Beschwerdeführerin hierzu äussern. Zudem hat die Vorinstanz in der Vernehmlassung an das Verwaltungsgericht ebenfalls auf den Augenschein Bezug genommen (vgl. Vernehmlassung vom 3.1.2020 S. 4f. Ziff. 2.1). Diese Vernehmlassung wurde der Beschwerdeführerin zugestellt. Es bestand für die Beschwerdeführerin im vorliegenden Verfahren mithin die uneingeschränkte Möglichkeit, sich vor einer Beschwerdeinstanz mit umfassender Kognition unter Einschluss der richtigen Handhabung des Ermessens zu äussern (vgl. § 55 Abs. 2.c des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974). Dementsprechend ist eine (allfällige Gehörsverletzung) im Verfahren vor Verwaltungsgericht als geheilt zu betrachten.
Im Übrigen ist es naheliegend, dass die Beschwerdeführerin als Grundeigentümerin mit den Verhältnissen bestens vertraut ist. Der Gemeinderat weist denn auch zu Recht darauf hin (vgl. Vernehmlassung S. 5 Ziff. 2.1), dass die Beschwerdeführerin weder behauptet, den Anordnungen des GRB Nr. 282 vom 16. August 2018 nachgekommen zu sein, noch dass sich durch ihre Teilnahme am Augenschein etwas an den augenscheinlichen Feststellungen geändert hätte.
2.1 Es besteht eine Funktionsteilung zwischen Entscheidungs- und Vollstreckungsverfahren. Im Entscheidungsverfahren (oder Erkenntnisverfahren) wird über den Bestand oder Nichtbestand öffentlicher Rechte und Pflichten, im Vollstreckungsverfahren über die Art und Weise der Durchsetzung entschieden. Ergebnis des Entscheidungsverfahrens ist die Sachverfügung, jenes des Vollstreckungsverfahrens die Vollstreckungsverfügung (vgl. VGE III 2017 40 vom 25.4.2017 Erw. 2.1 m.H.).
2.2 Die Vollstreckung rechtskräftiger Baubewilligungsentscheide bzw. der Fertigstellungsverpflichtung gemäss Gemeinderatsbeschluss (GRB) Nr. 282 vom 16. August 2018 ist weder im Planungs- und Baugesetz noch in den Ausführungserlassen geregelt. Auf das Baubewilligungsverfahren finden indes generell die Vorschriften des Verwaltungsrechtspflegegesetzes Anwendung. Für die Vollstreckung von Verfügungen und Entscheiden sind die §§ 76 bis 79a VRP massgebend (vgl. Hagenbuch, Kontrolle, Vollstreckung und Vollzug von Verfügungen im Baurecht, in EGV-SZ 1998, S. 203: VGE III 2008 85 vom 20.8.2008 Erw. 3.1).
2.3 Im Verwaltungsverfahren stehen gemäss § 78 Abs. 1 VRP folgende Vollstreckungsmassnahmen zur Verfügung:
a) die Schuldbetreibung für Geldzahlungen und Sicherheitsleistungen;
b) die Ersatzvornahme auf Kosten des Pflichtigen;
c) der unmittelbare Zwang gegen den Pflichtigen oder seine Sachen;
d) Ordnungsbusse für jeden Tag bis zur Erfüllung.
Die Behörde beachtet bei der Wahl der Vollstreckungsmassnahme den Grundsatz der Verhältnismässigkeit. Sie kann nötigenfalls polizeiliche Hilfe beanspruchen (§ 78 Abs. 4 VRP). Die Ordnungsbusse beträgt maximal Fr. 500.-- für jeden Tag der Nichterfüllung. Sie wird von der für die Vollstreckung zuständigen Verwaltungsbehörde nach Massgabe des öffentlichen Interesses an der Durchsetzung eines Entscheides oder einer Verfügung und nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Pflichtigen angedroht und festgesetzt (§ 78 Abs. 5 VRP).
Vor Anordnung der in § 78 Abs. 1 lit. b, c und d VRP bezeichneten Vollstreckungsmassnahmen wird der Pflichtige unter Ansetzung einer Frist zur Erfüllung aufgefordert, wenn nicht Gefahr in Verzug ist (§ 79 Abs. 1 VRP). Die angedrohte Ordnungsbusse für jeden Tag der Nichterfüllung ist periodisch, längstens in Zeitabständen von 30 Tagen festzusetzen und einzutreiben. Zeigt sich spätestens nach 90 Tagen, dass ein Fortbestand der Ordnungsbussenandrohung den Pflichtigen nicht zur Erfüllung anzuhalten vermag, so sind vollstreckbare Entscheide und Verfügungen mittels Ersatzvornahme oder unmittelbarem Zwang durchzusetzen (§ 79 Abs. 3 VRP; vgl. auch EVG-SZ 1999 Nr. 15; EVG-SZ 2001 B 17.1).
2.4 Selbständige Vollstreckungsandrohungen und Vollstreckungsverfügungen können nach § 51 lit. g VRP mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde direkt beim Verwaltungsgericht angefochten werden. Die Beschwerdefrist beträgt nach § 56 Abs. 2 lit. e VRP 10 Tage.
2.5 Im Beschwerdeverfahren gegen eine Vollstreckungsverfügung kann der zu Grunde liegende Sachentscheid nicht mehr angefochten werden. In der Beschwerde gegen die zu vollstreckende Verfügung können grundsätzlich nur Mängel vorgebracht werden, die in der Vollstreckungsverfügung selber begründet sind (z.B. Unverhältnismässigkeit, Widerspruch zur Sachverfügung), es sei denn, der Beschwerdeführer mache geltend, die Sachverfügung sei nichtig oder verstosse gegen ein unverjährbares und unverzichtbares Grundrecht (vgl. VGE III 2008 82 vom 29.5.2008 Erw. 1.3; VGE 1053/99 vom 11.1.2000 Erw. 2 m.H., u.a. auf VGE 579/92 vom 23.9.1992, Prot. 1064).
3.1 Der GRB Nr. 282 vom 16. August 2018 betreffend die Verpflichtung der Beschwerdeführerin zur Fortsetzung bzw. zur Fertigstellung der bewilligten Bauarbeiten auf KTN D.________ und KTN E.________ bis spätestens 30. September 2019, mit Androhung einer Ordnungsbusse im Falle der Nichterfüllung, als Sachentscheid ist unbestrittenermassen in Rechtskraft erwachsen und damit vollstreckbar. Ebenso ist unbestritten, dass die Beschwerdeführerin diese Anordnungen nicht befolgt hat und die Bauarbeiten mittlerweile seit dem 31. Juli 2013 und auch weiterhin stillstehen.
3.2.1 Die Beschwerde richtet sich gegen den Vollstreckungsbeschluss Nr. 400 vom 7. November 2019, womit der Beschwerdeführerin eine Ordnungsbusse in der Höhe von gesamthaft Fr. 7'500.-- (30 Tage à Fr. 250.--) für die Nichterfüllung der Fertigstellungspflicht gemäss GRB Nr. 282 vom 16. August 2018 ab dem
1. bis 30. Oktober 2019 auferlegt wurden.
Die Beschwerdeführerin begründet ihre Beschwerde im Wesentlichen damit, dass sie am 30. September 2019 ein Gesuch für die Baubewilligung eines Neubaus auf dem Grundstück KTN D.________ (Freienbach) im bereits zuvor mit Beschluss vom 2. April 2009 bewilligten Umfang eingereicht habe; denn die Baumängel an dem sich auf dem Grundstück KTN D.________ befindlichen Gebäude seien derart massiv, dass das bautechnische und das finanzielle Risiko einer Renovation zu hoch seien und ein Abbruch bis auf die bestehende Bodenplatte erforderlich sei; es fehle die im Bereich eines Gewässers übliche, erforderliche Feuchtigkeitssperre gegen aufsteigende Feuchtigkeit, welche nachträglich nicht mehr eingebaut werden könne (vgl. Beschwerde vom 2.12.2019 S. 3 Ziff. 3). Ferner habe sie betreffend das Gebäude auf KTN E.________ eine Projektänderung eingereicht (Abänderung der im EG nordseitig gelegenen Fenster); entsprechend verhalte es sich mit dem Schopf auf KTN D.________ (zusätzliches Fenster in der Nordfassade); schliesslich würden das auf KTN E.________ gelegene Badehaus mit dem Schopf auf KTN D.________ zusammen eine Einheit bzw. Gegenstand einer einzigen Baubewilligung bilden (vgl. Beschwerde vom 2.12.2019 S. 4 Ziff. 4 und 5). Die entsprechenden Baubewilligungen stünden noch aus. Da die
Vorinstanz vorab die Gesuche vom 30. September 2019 zu behandeln habe, dürfe sie nicht wegen nicht Vollendung von Bauarbeiten eine Busse einfordern; sie könne die Bauarbeiten erst vollenden, wenn die Projektänderungen bewilligt worden seien (vgl. Beschwerde vom 2.12.2019 S. 3 Ziff. 3 Abs. 2, S. 4 Ziff. 5 Abs. 2 und Ziff. 6).
3.2.2 Demgegenüber stellt sich die Vorinstanz vernehmlassend auf den Standpunkt, der Beschluss Nr. 282 vom 16. August 2018 mit Bussenandrohung sei rechtskräftig und vollstreckungsfähig. Auf eine Vollstreckung könne nicht verzichtet werden, da eine auf Zeitgewinn ausgerichtete Projektänderungseingabe der Vollstreckung eines Befehls und damit auch einer Ordnungsbusse nicht entgegenstehe; ein solch rechtsmissbräuchliches bzw. treuwidriges Verhalten verdiene keinen Rechtsschutz (vgl. Vernehmlassung vom 3.1.2020 S. 5 Ziff. 2.2).
4.1 Neben den Mängeln, die zur Aufhebung einer Vollstreckungsverfügung führen können (vgl. vorstehend Erw. 2.5), kann die Behörde in Ausnahmefällen ermessensweise, im Sinne der Verhältnismässigkeit, (einstweilen) auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verzichten. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn eine laufende Gesetzesrevision den rechtswidrigen Zustand mit grosser Wahrscheinlichkeit beheben würde. Wurde indes bereits eine Vollstreckungsmassnahme beschlossen, so muss aus Gründen der Rechtssicherheit und der Rechtsgleichheit vollstreckt werden. Die vollstreckende Behörde kann nicht
auf die Vollstreckung verzichten (vgl. EGV-SZ 2018 B 8.5 Erw. 4.5 f. m.H., u.a. auf BGE 108 Ia 216). Gemäss dieser Rechtsprechung kann die Vollstreckung eines Abbruchbefehls mit dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit in Konflikt geraten, wenn die ernsthafte Möglichkeit besteht, dass (eine widerrechtliche Baute zumindest teils) als rechtmässig anerkannt werden könnte und der Bauherr ein entsprechend reduziertes Baugesuch stellt (BGE 108 Ia 216 Regeste). Es versteht sich dabei von selbst, dass dies nur dann in Frage kommt, wenn das neue Projekt ernsthafte Aussichten auf eine Bewilligung hat; bloss auf Zeitgewinn ausgerichtete, materiell aussichtslose Eingaben vermögen einer Vollstreckung des Befehls nicht entgegenzustehen (BGE 108 Ia 216 Erw. 4.c; Urteil BGer 1A.234/2006 vom 8.5.2007 Erw. 4.1). Aus dem BGE 108 Ia 216 (Erw. 4.c) ergibt sich, dass ein Gesuch allerdings unverzüglich einzureichen ist, damit der Behörde ein Entscheid vor Ablauf der angesetzten Vollstreckungsfrist möglich ist. Im in EGV-SZ 2018 B 5 publizierten Entscheid stand dem betroffenen Bauherrn eine Frist von rund sechs Monaten bis Ende Oktober 2017 zur Verfügung, wobei er sein (neues) Baugesuch bereits im März 2017 einreichte. Noch vor Ablauf der Frist wurde das Baugesuch vom Gemeinderat unter Vorbehalt des Gesamtentscheides des kantonalen Amtes für Raumentwicklung als bewilligungsfähig erachtet.
4.2.1 Dem RRB Nr. 206/2019 vom 20. März 2019 lässt sich folgende Chronologie entnehmen (Erw. 3.2 f.):
Stillstand der Bauarbeiten seit Juli 2013;
1. Februar 2016: die kommunale Baukontrolle macht die Beschwerdeführerin auf ihre Pflicht zur Fortsetzung der Bauarbeiten aufmerksam;
10. März 2016: Schreiben des kommunalen Bauamtes mit Frist; in der Folge Mitteilung der Beschwerdeführerin, es sei ein Rechtsfall offen;
30. August 2017: erneute Aufforderung des kommunalen Bauamtes zur Mitteilung binnen 30 Tagen, wann die Wiederaufnahme der Arbeiten geplant sei - keine Antwort der Beschwerdeführerin;
27. Oktober 2017: das kommunale Bauamt droht den Erlass einer kostenpflichtigen Verfügung an; die Beschwerdeführerin verlangt hierauf einen Besprechungstermin im Januar 2018, der am 2. Februar 2018 stattfindet;
Februar 2018: Vereinbarung, dass die Beschwerdeführerin bis Ende Februar 2018 einen zeitlichen Fahrplan betreffend die Bauarbeiten vorlegt und bis 30. April 2018 (zivilprozessuale) gerichtliche Beweisabnahmen (im Rechtsfall) beantragt; die Vereinbarung wird nicht eingehalten;
11. April 2018: Nachfrist des kommunalen Bauamtes bis 30. April 2018 betreffend den zeitlichen Fahrplan betreffend die Bauarbeiten mit Androhung, dass das Verfahren zur Fortführung der Bauarbeiten fortgesetzt werde;
Die Beschwerdeführerin reichte weder einen Zeitplan betreffend die Bauarbeiten ein noch Belege für die Einreichung der vorsorglichen Beweisabnahme;
6. Juli 2018: das kommunale Bauamt informiert die Beschwerdeführerin über den beabsichtigten Erlass eines kostenpflichtigen Beschlusses;
25. Juli 2018: Mitteilung der Beschwerdeführerin, sie habe das Gesuch um vorsorgliche Beweisabnahme eingereicht.
4.2.2 Der GRB Nr. 282 vom 16. August 2018 erwuchs mit dem unbenutzten Ablauf der Rechtsmittelfrist gegen den RRB Nr. 206/2019 vom 20. März 2019 (Versand am 26.3.2019), d.h. Mitte April 2019, in Rechtskraft. Bis zum Ablauf der Frist zur Fertigstellung der Bauvorhaben auf KTN D.________ und KTN E.________ spätestens per 30. September 2019 standen der Beschwerdeführerin mithin rund 5 ½ Monate zur Verfügung.
Am letzten Tag der Frist (30.9.2019) reichte sie Baugesuchsunterlagen für einen Ersatz-Rohbau auf KTN D.________, einen Fenstereinbau beim Schopf auf KTN D.________ und für die Änderung der Fassadenöffnung beim Wohnhaus auf KTN F.________ ein. Bei den mit dem Begleitschreiben vom 28. September 2019 (Eingang bei der Gemeinde am 30.9.2019) eingereichten Planunterlagen handelt es sich um die unveränderten Pläne, welche bereits Gegenstand des Baugesuchs/Baubewilligung im Jahr 2009/2010 waren (vgl. Planverzeichnis S. 2 des Schreibens vom 28.9.2019; vgl. auch Datierung des Situationsplanes [16.6.2008]). Im "Baubeschrieb" weist die Beschwerdeführerin denn auch nur auf die vielen Baumängel hin, welche den Abbruch des bestehenden Gebäudes aufdrängen.
Gemäss dem Schreiben des kommunalen Bauamtes vom 10. Oktober 2019 (Vi-act. 4) ist angesichts des vorgesehenen Abbruchs und Wiederaufbaus innerhalb der Grundwasserschutzzone S3 der Miteinbezug kantonaler Fachstellen erforderlich. Das Bauamt stellte weiter fest, dass statt fünf Exemplare nur deren zwei eingereicht worden waren und die Pläne von Projektverfasser, Bauherrn und Grundeigentümer unterschrieben werden sowie mit dem Datum und mit Massstab versehen sein müssen. Des Weiteren wurde bemängelt, dass die Nutzung des Dachgeschosses des Schopfes, in welchem ein Fenstereinbau vorgesehen war, nicht ersichtlich sei.
4.2.3 Der Unterschied zu den gemäss der Rechtsprechung (vgl. vorstehend Erw. 4.1) zulässigen Konstellationen, in welchen sich das Absehen von einer Vollstreckungsmassnahme rechtfertigen lässt, ist eklatant. Das Verhalten der Beschwerdeführerin kann nicht anders interpretiert werden, als dass es einzig und allein auf blossen Zeitgewinn ausgerichtet ist. Das Zuwarten der Beschwerdeführerin mit der Einreichung eines (neuen) Baugesuchs bzw. der Wiedereinreichung des alten Baugesuchs, gegen dessen Zulässigkeit an und für sich nichts spricht, steht vorliegend in einer geraden Linie mit dem verfahrensmässigen Verhalten der Beschwerdeführerin, wie es sich aus der vorstehend (Erw. 4.2.1) dargestellten Chronologie ergibt. Die Ausrichtung des Vorgehens der Beschwerdeführerin an einer Verfahrensverschleppung und möglichen Zeitgewinnen illustriert sich auch in der Unvollständigkeit der Gesuchsunterlagen. Der Beschwerdeführerin mit gerichtsnotorischer Vertrautheit mit dem sich in einer Grundwasserschutzzone befindenden Baugebiet und dortigen Bauprojekten müssen die Anforderungen an ein rechtsgenügliches Baugesuch zweifelsohne bekannt sein. So ist denn auch nicht nachvollziehbar, dass sie die Planunterlagen, welche ein Format von über A3 aufweisen dürften, nicht integral und original, sondern nur als Kopien in einem Ausschnitt von A3 eingereicht hat.
Bei dieser Sachlage lässt sich eine Aufhebung der angefochtenen Vollstreckungsmassnahme oder auch nur eine Sistierung derselben nicht rechtfertigen.
4.2.4 Wenn die Beschwerdeführerin mit ihrer Beschwerde behauptet (S. 3 Ziff. 3), ein vollständiges Baugesuch eingereicht zu haben, ohne aber gleichzeitig zu belegen, dass sie mittlerweile (bzw. bis zur Beschwerdeerhebung) entsprechend der Aufforderung des kommunalen Bauamtes das Baugesuchsdossier rechtsgenüglich komplettiert hat, ist im Übrigen hierin ein weiteres Indiz dafür zu sehen, dass das Verhalten einzig auf Zeitgewinn und (derzeit) Vermeidung der Vollstreckungsmassnahmen ausgerichtet ist.
Das Verhalten der Beschwerdeführerin muss in globo auch als Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben gewertet werden. Dieser Grundsatz untersagt als Verbot widersprüchlichen Verhaltens und des Rechtsmissbrauchs sowohl den Behörden wie auch den Privaten, sich in ihren öffentlich-rechtlichen Rechtsbeziehungen widersprüchlich oder rechtsmissbräuchlich zu verhalten, und ge-
bietet staatlichen Organen wie Privaten ein loyales und vertrauenswürdiges Verhalten im Rechtsverkehr gebietet (vgl. BGE 137 V 394 Erw. 7.1; Urteile BGer 1C_402/2008 vom 25.5.2009 Erw. 5.3 und 2A.52/2003 vom 23.1.2004 Erw. 5.2, in: ASA 74 S. 737). Diesen Grundsätzen hat die Beschwerdeführerin nicht nachgelebt.
4.2.5 Ein Widerspruch der angefochtenen Vollstreckungsverfügung (Ordnungsbusse) zur Sachverfügung vom 16. August 2018, Nichtigkeit derselben oder ein Verstoss gegen ein unverjährbares und unverzichtbares Grundrecht (vgl. vorstehend Erw. 2.5) wird von der Beschwerdeführerin, soweit ersichtlich, zu Recht nicht geltend gemacht und ist auch nicht erkennbar. Mit einer Ordnungsbusse von Fr. 250.-- pro Tag bleibt bei einem gesetzlichen Maximaltarif von Fr. 500.-- pro Tag (vgl. vorstehend Erw. 2.3) auch die Verhältnismässigkeit ohne weiteres gewahrt.
4.2.6 Anzufügen bleibt, wenn im vorliegenden Verfahren auch nicht mehr Gegenstand (vgl. vorstehend Erw. 3.1), dass die Beschwerdeführerin mit dem GRB Nr. 282 vom 16. August 2018 zur Hauptsache "nur" verpflichtet wurde, "das Äussere der Bauten sowie die Umgebungsarbeiten" fertigzustellen. Das Verwaltungsgericht konnte sich am Augenschein vom 22. November 2019 im Verfahren III 2019 113, auf welchen der Gemeinderat vernehmlassend verweist und an welchem auch die Rechtsvertreterin der vorliegenden Beschwerdeführerin anwesend war, davon überzeugen, dass die Rohbauten im derzeitigen Zustand der Situierung in einer Landhauszone und zudem am Seeufer unwürdig sind.
5.1 Die Beschwerde ist somit im Sinne der vorstehenden Erwägungen abzuweisen.
5.2 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 1'500.-- sind der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP).
5.3 Die Beschwerdeführerin hat der beanwalteten Gemeinde ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend eine Parteientschädigung auszurichten. Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf Fr. 1’000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festgelegt.
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 1'500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt. Sie hat am 12. Dezember 2019 einen Kostenvorschuss in gleicher Höhe geleistet, so dass die Rechnung ausgeglichen ist.
3. Die Beschwerdeführerin hat der beanwalteten Gemeinde für das verwaltungsgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1’000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu bezahlen.
4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde * in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).
Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbeschwerde * erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113ff. BGG).
5. Zustellung an:
die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin (2/R)
und den Rechtsvertreter der Vorinstanz (2/R).
Schwyz, 27. Mai 2020
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Der Präsident:
Die Gerichtsschreiberin:
*Anforderungen an die Beschwerdeschrift
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Rumantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.
Versand:
16. Juni 2020
1