III 2019 217 - Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

III 2019 217

Entscheid vom 27. Mai 2020

Besetzung

lic.iur. Achilles Humbel, Präsident

Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin Monica Huber-Landolt, Richterin

MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

Parteien

1. A.________,

2. B.________,

3. C.________,

4. D.________,

5. E.________,

6. F.________,

7. G.________, Beschwerdeführer,

gegen

1. ** Gemeinderat Altendorf,**Dorfplatz 3, Postfach 155, 8852 Altendorf,

2. ** Amt für Raumentwicklung ARE,**Bahnhofstrasse 14,

Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. ** Regierungsrat des Kantons Schwyz,**Bahnhofstrasse 9,

Postfach 1260, 6431 Schwyz, Vorinstanzen,

4. ** H.________ AG**,

Beschwerdegegnerin,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. I.________,

Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

Sachverhalt:

A. Die H.________ AG ist Eigentümerin des Grundstückes KTN 001 im K.________ von 12'783 m2, J.________. Das Grundstück befindet sich mit seinem südlichen Teil (5'702 m2) in der Gewerbezone 2 (G2), mit seinem nördlichen Teil (7'081 m2) in der Hafenzone 2 (H2). Das Grundstück stösst im Süden an die L.________ (Strasse) an, welche zum weiter westlich gelegenen M.________ führt; an der Südostecke des Grundstückes zweigt von der L.________(Strasse) die private Quartierstrasse "N.________" ab, welche auf einer Länge von rund 75 m der östlichen Grundstückseite folgt. Westlich von KTN 001 befindet sich das Grundstück KTN 002 (3'234 m2), ebenfalls im Eigentum der H.________ AG.

Mit Eingabe vom 4. Dezember 2018 ersuchte die H.________ AG (Bauherrschaft) den Gemeinderat Altendorf um die Bewilligung für den Teilabbruch und Neubau eines Bootslagers/Werftgebäude auf KTN 001. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. xy publiziert und öffentlich aufgelegt. Innert Frist erhoben neben anderen auch A.________, B.________, C.________, D.________, E.________, F.________, G.________ (nachstehend: Einsprecher bzw. Beschwerdeführer) gemeinsam mit sieben mitbeteiligten Parteien Einsprache.

B. Mit Gesamtentscheid vom 15. April 2019 erteilte das Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen (Disp.-Ziff. 1). Die Einsprachen wurden aus kantonaler Sicht abgewiesen, soweit auf sie eingetreten werden konnte (Disp.-Ziff. 3). Unter Eröffnung dieses Gesamtentscheides erteilte der Gemeinderat die Baubewilligung mit Beschluss (GRB) Nr. 302 vom 24. Mai 2019 wie folgt:

1. Die Einsprachen werden im Sinne der Erwägungen abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2. (Verfahrenskoordination).

3. (Vormerknahme von Auflagen und Bedingungen der Schweizerischen Bundesbahnen vom 9. Januar 2019).

4.-38. (Auflagen und Nebenbestimmungen).

39.-40 (Gebühren).

41. (Baufreigabe).

42. (Rechtsmittelbelehrung).

(Mitteilung).

C. Gegen diesen GRB Nr. 302 vom 24. Mai 2019 erhoben A.________ mit zehn mitbeteiligten Parteien mit Eingabe vom 16. Juni 2019 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:

1. Die Vernehmlassung der Gegenpartei sei den Beschwerdeführern zur Stellungnahme mitzuteilen.

2. Das Baugesuch sei zurückzuweisen.

3. Die Baubewilligung sei zu verweigern.

4. Die Verfahrenskosten seien der Bauherrschaft aufzuerlegen.

Vier mitbeteiligte Parteien erklärten während hängigem Verwaltungsbeschwerdeverfahren ihren Rückzug aus demselben.

Mit Beschluss (RRB) Nr. 773/2019 vom 29. Oktober 2019 entschied der Regierungsrat - ________ - wie folgt:

1. (Abschreibung der Beschwerde bezüglich der Mitbeteiligten, welche ihren Rückzug erklärt hatten).

2. Mit Bezug auf die verbliebenen Beschwerdeführer (…) wird die Beschwerde abgewiesen.

3. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden den Beschwerdeführern 1-11 auferlegt (…).

4. Die Beschwerdeführer 1, 2, 3, 4, 5, 7 und 8 [d.h. die vorliegenden Beschwerdeführer] haben der Beschwerdegegnerin [d.h. Bauherrschaft] eine Parteientschädigung von jeweils Fr. 200.-- (unter solidarischer Haftbarkeit für den Gesamtbetrag von Fr. 1400.--) zu bezahlen.

(5.-7. Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).

D. Gegen diesen RRB Nr. 773/2019 (Versand am 5.11.2019) erheben die Beschwerdeführer mit Eingabe vom 25. November 2019 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:

1. Der Beschluss des Regierungsrates Nr. 773/2019 vom 29. Oktober 2019 sei nichtig zu erklären und aufzuheben.

2. Sämtliche Vorakten seien beizuziehen, ebenso die als fehlend beanstandeten Projekt-Dokumente, in welche uns Akteneinsicht zu gewähren sei.

3. Die Baubewilligung des Gemeinderates Altendorf Nr. 302/2019 vom 24. Mai 2019 sowie der Gesamtentscheid des Amts für Raumentwicklung (kantonale Bewilligung für das Baugesuch B2018-1587) vom 15. April 2019 als integrierter Bestandteil der Baubewilligung seien aufzuheben und das Baugesuch sei zurückzuweisen.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge inkl. MwSt. zulasten der Beschwerdegegnerin.

E. Das ARE teilt mit Schreiben vom 29. November 2019 seinen Verzicht auf die Einreichung einer umfangreichen Vernehmlassung mit. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Eingabe vom 3. Dezember 2019 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer und verweist auf die einlässlichen Erwägungen des angefochtenen RRB's. Der Gemeinderat beantragt mit Vernehmlassung vom 19. Dezember 2019 die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde sowie die Erteilung der Baubewilligung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer. Die Beschwerdegegnerin beantragt am 17. Januar 2020 die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer.

Mit Schreiben vom 20. Januar 2020 setzte das Verwaltungsgericht den Beschwerdeführern Frist bis spätestens 10. Februar 2020 an, um zu den Vernehmlassungen der Vorinstanzen und der Beschwerdegegnerin eine Stellungnahme einzureichen.

F. Mit Schreiben vom 4. Februar 2020 ersuchte das Verwaltungsgericht die Baubewilligungsbehörde (unter Beilage von Plankopien) sowie die Beschwerdegegnerin (Bauherrschaft) um ergänzende Angaben/Erläuterungen zu den Planunterlagen, namentlich zu den Gebäudehöhen und Grenzabständen, bis längstens 20. Februar 2020.

G. Mit Stellungnahme vom 10. Februar 2020 stellen die Beschwerdeführer folgenden Verfahrensantrag:

Es sei zur Beweisabnahme ein gerichtlicher Augenschein vor Ort im Beisein der Beschwerdeführer durchzuführen. Die am 3.7.2019 entfernten Bauvisiere seien zur einwandfreien Feststellung der Ausmasse und Details des strittigen Bauprojekts wieder aufzustellen.

H. Mit Schreiben vom 14. Februar 2020 erklärt der Gemeinderat seinen Verzicht auf weitere Bemerkungen. Ebenfalls mit Schreiben 14. Februar 2020 macht der Gemeinderat erläuternde Angaben zu den Planunterlagen unter Einreichung von Plankopien, welche das kommunale Bauamt zwecks besserer Lesbarkeit nachbearbeitetet hat.

Am 19. Februar 2020 reicht die Beschwerdegegnerin Pläne mit ergänzter Vermassung ein und äussert sich gleichzeitig zur Stellungnahme der Beschwerdeführer vom 10. Februar 2020.

I. Mit Eingabe vom 9. März 2020 nehmen die Beschwerdeführer Stellung zu den Schreiben des Gemeinderates vom 14. Februar 2020 und der Beschwerdegegnerin vom 19. Februar 2020 gegliedert nach den Themen A) Beanstandungen der nachgereichten Plan-Ergänzungen, B) Erfordernis des beantragten Gerichts-Augenscheins, C) Verfahrensrechtliches sowie D) Stellungnahme zur Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin. Hierzu äussert sich die Beschwerdegegnerin mit Eingabe vom 18. März 2020.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Der Regierungsrat hat sich im angefochtenen RRB ausführlich mit den (rechtlichen) Voraussetzungen der Beschwerdelegitimation auseinandergesetzt (Erw. 3.1 f.), worauf hier verwiesen werden kann, und die Beschwerdelegitimation für alle Beschwerdeführer bejaht (Erw. 3.1 f.).

Wie sich aus dem WebGIS leichthin ablesen lässt, befinden sich die Liegenschaft T.________ rund 50 m und die Liegenschaft U.________ rund 60 m vom Baugrundstück bzw. dem Neubau entfernt, von diesem getrennt nur durch die Grundstücke KTN 003 und KTN 004 (L.________(Strasse), im Eigentum der Gemeinde), welche zusammen eine Breite von rund 30 m einnehmen. Die in der Liegenschaft V.________ wohnenden Beschwerdeführer (vgl. Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerin S. 3 Ziff. 7) haben bereits im Verwaltungsbeschwerdeverfahren ihren Rückzug aus dem Verfahren erklärt; selbst sie wohnten indessen nur in einer Distanz von knapp 70 m vom Baugrundstück entfernt. Nachdem das Richtmass einer Entfernung von 100 m als Voraussetzung zur Bejahung der Beschwerdelegitimation (vgl. Urteil BGer 1C_139/2017 vom 6.2.2018 i.Sa. Einwohnergemeinde Udligenswil vs. Bezirksrat Küssnacht, Erw. 1.3) deutlich unterschritten wird und überdies jeweils eine ungehinderte Sichtverbindung besteht, ist eine Bestreitung der Beschwerdelegitimation unbehelflich. Dies gilt erst recht für die auf KTN 005 (O.________) wohnenden Beschwerdeführer (Ziff. 7), für welche selbst die Beschwerdegegnerin eine gewisse Nähe zum Bauprojekt (gemäss WebGIS weniger als 30 m) anerkennt (Beschwerdeantwort S. 3 Ziff. 6).

Ist die Beschwerdelegitimation zu bejahen, bedarf es keiner (zusätzlichen) Legitimation zum Argument (vgl. VGE III 2017 68+70 vom 27.9.2017 Erw. 2.3.2; VGE III 2015 61 vom 26.8.2015 Erw. 1.2.3; VGE III 2008 192 vom 20.8.2008 Erw. 2.2; erwähntes Urteil BGer 1C_139/2017 vom 6.2.2018 Erw. 1.7; J. Hensler, Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde im Kanton Schwyz, S. 40; I. Schwander, Zur Beschwerdebefugnis in den Verwaltungsverfahren und Verwaltungsgerichtsverfahren, in: ZBl 79 S. 477 f.). Das bedeutet, dass die Beschwerdeführer mit allen Rügen zu hören sind; mithin können sie auch allfällige Mängel rügen, welche sie nicht direkt betreffen.

1.2 Nachdem auch die übrigen Entscheidungsvoraussetzungen (§ 27 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [SRSZ 234.110; VRP] vom 6.6.1974) gegeben sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.3 Die Beschwerdeführer machen Nichtigkeit des angefochtenen Beschlusses geltend.

Eine rechtswidrige Verfügung (oder ein rechtswidriger Entscheid) ist im Allgemeinen anfechtbar. Eine Baubewilligung, die geltendem Recht widerspricht, wird somit auf Rekurs oder Beschwerde von der zuständigen Rechtsmittelbehörde aufgehoben. Wird sie nicht angefochten, so wird sie rechtskräftig. Von der Anfechtbarkeit zu unterscheiden ist die Nichtigkeit einer Verfügung/eines Entscheides. Nichtigen Verfügungen geht jede Verbindlichkeit und Rechtswirksamkeit ab. Die Nichtigkeit ist jederzeit und von sämtlichen staatlichen Instanzen von Amtes wegen zu beachten. Nach der Rechtsprechung ist eine Verfügung nach der sogenannten Evidenztheorie nur ausnahmsweise nichtig, wenn (kumulativ) der ihr anhaftende Mangel besonders schwer (i) und offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar ist (ii) und die Rechtssicherheit durch die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird (iii). Als Nichtigkeitsgrund fallen hauptsächlich funktionelle und sachliche Unzuständigkeit einer Behörde sowie schwerwiegende Verfahrensfehler in Betracht (BGE 139 II 243 Erw. 11.2 mit Hinweisen; Bundesgerichtsurteil 1C_64/2011 vom 9.6.2011 Erw. 3.3). Inhaltliche Mängel einer Entscheidung führen nur ausnahmsweise zur Nichtigkeit (BGE 133 II 366 Erw. 3.2). Beispielsweise kann die Verletzung von Ausstandsregeln und somit der Garantie des unabhängigen Richters ausnahmsweise, in besonders schwerwiegenden Fällen, die Nichtigkeit des Entscheids zur Folge haben (Bundesgerichtsurteil 1C_198/2010 vom 11.11.2010 Erw. 2.2). Im gleichen Entscheid wurden die Rügen, das Baugesuch halte in drei Punkten die gesetzlichen Vorgaben nicht ein und die Baubewilligung sei den Anstössern nicht zugestellt worden, zwar als erhebliche Mängel anerkannt, ohne dass sie indessen zur Nichtigkeit führten, wobei betreffend die Zustellung die Gründe, welche zum Verzicht auf die Zustellung führten, für unmassgeblich erklärt wurden (Erw. 2.3).

Vorliegend spricht nichts für eine Nichtigkeit des angefochtenen RRB (wie auch der Baubewilligung). Eine allenfalls falsche Rechtsanwendung und/oder eine unrichtige und unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhaltes (vgl. § 55 Abs. 1 VRP) sind keine Nichtigkeitsgründe, welche von Amtes wegen zu beachten sind. Sie haben eine allfällige Aufhebung nur auf rechtsgültig erhobene Beschwerde hin zur Folge.

2.1 Die Beschwerdegegnerin betreibt seit 1980 auf dem Grundstück KTN 001 ein Werftgebäude mit Bootslager und verschiedenen Reparatur- und Servicewerkstätten; die Anfänge der Werft gehen gemäss den Angaben der Beschwerdegegnerin bereits auf das Jahr 1957 zurück (Beschwerdeantwort vom 17.1.2020 S. 9 Rz. 31). Das bestehende Gebäude ist auf der westlichen Grundstücksseite situiert und weist eine rechteckige Form von rund 70 m Länge (Nord-Süd-Richtung) und rund 20 m Breite (West-Ost-Richtung) auf. Der nördliche Teil liegt in seiner vollen Breite und mit knapp 15 m bzw. 10 m (West- bzw. Ostseite) im Gewässerraum. Der Neubau sieht den Abbruch und Neubau des südlichen Teils auf einer Länge von knapp 55 m vor und eine Verbreiterung der Halle um rund 30 m, womit die gesamte Breite neu rund 50 m misst (vgl. Plan Situation, 1:500, vom 3.12.2018). In diesem Erweiterungsbereich befinden sich derzeit Bootsabstellplätze/Parkplätze, die infolge der Erweiterung neu angeordnet werden müssen, was ein Lärmgutachten erforderte (vgl. Lärmgutachten Parkierungsanlagen der W.________ GmbH vom 25.2.2019 S. 3 Ziff. 1).

Das Untergeschoss des Werftgebäudes weist bereits derzeit die für den Neubau oberirdisch geplanten Ausmasse auf und bedarf keiner Änderung (vgl. Plan Untergeschoss bestehend, 1:200, vom 3.12.2018). Im Erdgeschoss sind namentlich ein Parkhaus und eine Werkstatt/Showroom geplant (auf einer Fläche von rund 1'550 m2 bzw. 700 m2; vgl. Plan Erdgeschoss, 1:200, vom 3.12.2018). Weitere Parkebenen finden sich neben einem Luftraum jeweils im 1. bis vierten Obergeschoss (Plan 1+2 Obergeschoss sowie Plan 3+4 Obergeschoss, beide 1:200, je vom 3.12.2018). Erschlossen werden diese Parkebenen mittels zwei PKW-Aufzügen, die auf der Nord- bzw. Südseite (jeweils im Ostbereich) vorgesehen sind (vgl. erwähnte Pläne sowie Plan West- und Ostfassade, 1:200, vom 3.12.2018).

Für den bestehenden Bootshafen mit 360 Stationierungsplätzen liegt eine rechtmässige Konzession vor. Rechtskräftig bewilligt sind auf der Bauparzelle 360 Bootsplätze und 150 Parkplätze. Neue Bootsplätze oder Parkplätze (d.h. über die bestehende Anzahl hinaus) sind mit dem Baugesuch nicht geplant (vgl. Gesamtentscheid des ARE vom 15.4.2019 S. 9 und S. 11 f. lit. c; Baubewilligung vom 24.5.2019 Erw. 18 und Erw. 52 f.).

2.2 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB die Zonenkonformität in nutzungsmässiger Hinsicht unter Würdigung der Dimensionierung der Neubaute wie auch unter immissionsschutzrechtlichen Aspekten bejaht, wobei er darauf hingewiesen hat, dass kein emissionsrechtlicher Schutz auf Aussicht (auf den X.________) bestehe (Erw. 4.1 ff.). Die Erschliessung bleibe mit dem Neubau rechtsgenüglich; das Kontingent von Stationierungsplätzen werde nicht erhöht, die Erschliessung bleibe auch unter dem Aspekt der Verkehrssicherheit weiterhin gewährleistet (Erw. 5.1 ff.). Die gemeinderätliche Würdigung, der Neubau ordne sich im Sinne der gesetzlichen Vorgaben befriedigend in die bestehende Umgebung ein, sei nachvollziehbar; es bestehe für den Regierungsrat keine Veranlassung in den Autonomiebereich der Gemeinde bei Fragen der Einordnung und des Ortsbildschutzes einzugreifen (Erw. 6.1 ff.). Der Gewässerabstand werde im Vergleich zur heutigen Situation nicht verändert; für den bestehenden seeseitigen Gebäudeteil gelte das Recht der alten Baute (Erw. 7.1). Der Grenzabstand bleibe gewahrt; eingehalten bleibe auch ein zu Lasten von KTN 001 vereinbartes Näherbaurecht; der Wiederaufbau erfolge auf dem vorbestehenden Untergeschoss und geniesse somit Bestandesschutz (Erw. 7.2). Der Bestandesschutz greife auch hinsichtlich des Unterabstandes zur L.________(Strasse) (Erw. 7.3). Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs im Rahmen der Entscheideröffnung sei nicht ersichtlich (Erw. 8).

2.3 Die Beschwerdeführer machen beschwerdeweise zunächst in allgemeiner Weise geltend, verbindliche raumplanerische Grundlagen (Zonenplan, Grundbuchplan, Servitute) seien von den Vorinstanzen missachtet worden (S. 3 f. Ziff. 5.1). Die Grundsätze rechtsstaatlichen Handelns (Legalitätsprinzip, Treu und Glauben, Willkürverbot, rechtliches Gehör) seien verletzt worden (so z.B. S. 4 Ziff. 5.2, S. 6 Ziff. 3, S. 7 Ziff. 6.7, S. 9 Ziff. 7.4.5, S. 11 Ziff. 8.4, S. 12 Ziff. 9.4.1, S. 14 Ziff. 10.2.2, S. 15 lit. c, S. 16 Ziff. 10.5.3). Der Regierungsrat habe sich zu emissionsrechtlich geschützten Aspekten nicht geäussert (S. 4 Ziff. 5.3), ebensowenig zu fehlenden Unterlagen (S. 4 f. Ziff. 5.4). Höhen und Abstände seien falsch berechnet worden (S. 5 Ziff. 5.5, S. 7 Ziff. 6.6); See- und Waldabstände würden verletzt (S. 18 Ziff. 11.6). Der Ersatzbau sei ein Erweiterungsbau mit einer rund vierfach grösseren Kubatur und könne keinen Bestandesschutz geniessen (S. 5 ff. Ziff. 6.1 f., S. 16 f. Ziff. 11). Das Projekt sei nicht zonenkonform. Es könne nicht allein auf die offiziellen Öffnungszeiten abgestellt werden. Namentlich an den Wochenenden werde die Werft besonders intensiv genutzt. Zur Gewährleistung der erlaubten Betriebszeiten müsse die Nutzung des Areals während der übrigen Zeiten verboten werden, was aus betrieblichen Gründen (Bootsanlegestelle) gar nicht umsetzbar wäre. Die Beschwerdegegnerin genösse mithin einen Sonderstatus in der Gewerbezone. Während rund acht Monaten werde die Lebensqualität massiv beeinträchtigt. Im Winter verursachten die Ventilatoren in der unterirdischen Bootshalle nahezu permanente Lärmemissionen (S. 8 Ziff. 7.1 f.). Die Aussentreppen und Autolifte sowie die Anbauten müssten klar als zusätzliche Neubauten deklariert werden (S. 9 Ziff. 7.4.6). Die beklagten nächtlichen Emissionen und vor allem an Wochenenden seien vom Regierungsrat nicht gewürdigt worden (S. 9 f. Ziff. 7.5); Führungen und Anlässe konzentrierten sich aufs Wochenende (S. 11 Ziff. 8.3). Im Winter seien die Emissionen infolge des Wartungsverkehrs nicht geringer (S. 10 Ziff. 7.6). Die Belastung aus dem merklich höheren Zusatzverkehr werde vom Regierungsrat negiert (S. 11 Ziff. 8.4), ebenso die vermehrte Gefährdung der Verkehrssicherheit und die stärkere Beanspruchung der L.________(Strasse). Es werde verkannt, dass mit der Vervielfachung des Betriebsgebäudes eine massive Zunahme der Transporte grosser Yachten und voluminöser Autos einherginge (S. 11 f. Ziff. 9.1 f.; vgl. Eingabe vom 9.3.2020 S. 10 C2). Die öffentlichen Parkplätze (jeweils für die Zeit vom 1.5.-30.9.) auf KTN 002 würden durch die Betriebserweiterung stark behindert. Ohne Vorplatz beim südlichen Auto-/Schiffslift direkt an der L.________(Strasse)/Trottoir sei der Schutz der Fussgänger nicht gewährleistet (S. 12 Ziff. 9.4). Die Erweiterung habe eine unzulässige Übersteigung des Gemeingebrauchs der L.________(Strasse) zur Folge; der Beschwerdegegnerin müssten gestützt auf das Strassengesetz (StraG; SRSZ 442.110) vom 15. September 1999 nach dem Verursacherprinzip Kosten auferlegt werden (S. 13 Ziff. 9.5). Der Neubau beeinträchtige das Landschaftsbild und sei mit dem Anspruch auf eine befriedigende Gesamtansicht unvereinbar und stehe auch im Widerspruch zur Sorge, welche dem Ökosystem am See als Erholungsraum zu tragen sei (S. 13 ff. Ziff. 10). Die bestehende Skyline des Seeufers sei untrennbarer Bestandteil des überregionalen Landschaftsbildes Y.________; eine Landschaftsverschandelung sei zu vermeiden (S. 14 Ziff. 10.2). Objektiv betrachtet handle es sich um eine reine Zweckbaute (S. 15 Ziff. 10.3). Der Verzicht auf Aussenstellplätze stelle angesichts des Volumens im Vergleich mit dem Ist-Zustand keinen Gewinn dar (S. 15 Ziff. 10.4). Die Farbgestaltung/Materialisierung sei unklar definiert; das Vertrauen des Regierungsrates in eine gute Lösung könne nicht geteilt werden (S. 15 f. Ziff. 10.5; vgl. Eingabe vom 9.3.2020 S. 4 A.2.5). Da für die deklarierten 360 Bootsliegeplätze nur 150 Parkplätze bestünden, sei ein Ausweichen auf öffentliche Parkplätze und ein Parkieren auf Trottoirs und entlang der L.________(Strasse) unvermeidlich, aber unhaltbar (S. 16 Ziff. 10.6; vgl. Eingabe vom 9.3.2020 S. 8 f. B.4.4 ff.). An der Rüge, dass das mit einer Dienstbarkeit zu Gunsten des Baugrundstücks und zu Lasten des Grundstücks KTN 004 geregelte Näherbaurecht für einen Neubau in den geplanten Dimensionen nicht mehr gelte, werde festgehalten (S. 17 f. Ziff. 11.1). Es werde in unzulässiger Weise auf den Zivilweg verwiesen (S. 17 f. Ziff. 11.3). Die Verfahrenskosten müssten der Beschwerdegegnerin auferlegt werden, welche die Verfahren mit ihrem rechtswidrigen Projekt verursacht habe (S. 18 f. Ziff. 12).

Mit der Eingabe vom 10. Februar 2020 beantragen die Beschwerdeführer einen Augenschein (vgl. Eingabe vom 9.3.2020 S. 5 f. B). Sie halten an ihren Rügen gemäss der Beschwerde fest und vertiefen diese (S. 4 f. Ziff. 4.2 f.: betreffend Lärmimmissionen: fehlende Abklärungen auf der Ostseite des Gebäudes; Lichtemissionen, namentlich ab den oberen Etagen [vgl. auch Eingabe vom 9.3.2020 S. 4 f. A.2.6, S. 9 f. C1]; S. 5 f. Ziff. 4.5: ungenügende Verkehrssicherheit auf der L.________(Strasse); S. 7 Ziff. 4.9: Verletzung des Gewässerschutzes). Des Weiteren rügen sie unter anderem, die Bauvisiere seien zu früh abgebaut worden (S. 2 Ziff. 3; vgl. auch Eingabe vom 9.3.2020 S. 1 ff. A1 ff.). Ihre Argumente seien nicht behandelt worden (S. 2 Ziff. 4). Dies betreffe ihren Anspruch auf angemessene Auflagen zur Verminderung von Nutzungskonflikten im Grenzbereich von Gewerbe- und Wohnzonen (S. 2 f. Ziff. 4.1.1). Der Betrieb werde nicht funktionieren (Eingabe vom 9.3.2020 S. 5 f. B1). Das Verkehrskonzept könne nicht funktionieren (S. 3 Ziff. 4.1.2). Die Planunterlagen seien betreffend die Parkplätze unklar (S. 3 f. Ziff. 4.1.3 ff.). Ein Lüftungs- und Abluftkonzept, wie es angesichts der zur Reparatur und Wartung der Schiffe verwendeten Chemikalien sowie der Staubentwicklung bei Schleifarbeiten notwendig wäre, fehle (S. 5 Ziff. 4.4). Auch fehle ein Notfall- und Betriebsstörungskonzept (S. 6 Ziff. 4.6; vgl. Eingabe vom 9.3.2020 S. 5 B.2). Unklar sei auch die Statik; angesichts des problematischen Seegrundes sei ein geologisches Gutachten erforderlich; beim Augenschein sei auch die Statik zu thematisieren (S. 6 Ziff. 4.7; vgl. Eingabe vom 9.3.2020 S. 6 f. B.4). Es fehlten Nutzungsauflagen für die Kunden, namentlich was Emissionen anbelange (S. 6 Ziff. 4.8).

3.1.1 Das Baugesuch muss gemäss § 77 Abs. 1 zweiter Satz des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 eine Beschreibung des Vorhabens, Situations- und Baupläne, einen Katasterplan, Angaben über die Grundeigentumsverhältnisse und den Zweck der Baute sowie die Unterschrift des Bauherrn enthalten. Detaillierter regelt Art. 59 Abs. 1 des kommunalen Baureglements (BauR) vom 2. Dezember 1990 (teilrev. am 9.6.1996) den Inhalt eines Baugesuchs. Unter anderem verlangt werden ein vom Geometer nachgeführter und unterzeichneter Katasterplan mit eingetragenen Massen des Baukörpers samt Grenz- und Gebäudeabständen und einem Höhenbezugspunkt (a); Grundrisspläne aller Geschosse im Massstab 1:100 mit Eintrag der Zweckbestimmung der einzelnen Räume sowie allen zur Prüfung des Projektes notwendigen Masse und Angaben (b); Schnitt- und Fassadenpläne im Massstab 1:100 mit Angaben des gewachsenen und des projektierten Terrains bis zu den Grenzen, den massgebenden Gebäude- und Firsthöhen sowie den notwendigen, auf den Höhenbezugspunkt bezogenen Koten am Bau (c); Erschliessungs-, Werk- und Umgebungspläne mit Angabe der Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Fahrräder (d); die notwendigen Angaben gemäss der Lärmschutz- und Luftreinhalteverordnung (g). Bei Um-, An- und Aufbauten sind bestehende Bauteile schwarz, neu zu erstellende rot und abzubrechende gelb darzustellen (Abs. 2). In besonderen Fällen kann der Gemeinderat weitere Unterlagen verlangen, wenn dies für die Beurteilung des Baugesuches notwendig erscheint (Abs. 3).

3.1.2 Diesen Anforderungen werden die von der Beschwerdegegnerin eingereichten Unterlagen (vgl. die im Gesamtentscheid wie in der Baubewilligung aufgelisteten und aktenkundigen Planunterlagen, alle vom 3.12.2018, sowie das Lärmgutachten zu den Parkierungsanlagen vom 25.2.2019) unter Berücksichtigung der vom Verwaltungsgericht angeforderten ergänzenden Angaben (vgl. Ingress lit. F und H) grundsätzlich gerecht. Die horizontalen und vertikalen Abmessungen werden detailliert für die einzelnen Baukörper ausgewiesen; das gewachsene Terrain wird kartiert; die bestehenden, abzubrechenden und neu zu errichtenden Gebäudeteile werden mit den gebotenen Farben gekennzeichnet.

Allerdings ist zum einen anzumerken, dass die Kartierung der Abstellplätze im Erdgeschoss in den Plänen (Plan Nr. 18593-004 "Erdgeschoss" und Plan Nr. 18593-009 "Stellplätze") nicht ganz deckungsgleich ist, und es sich bei den im Plan "Stellplätze" unter "Parkebene 3 aufgezeigten Abstellplätzen um diejenigen des 4. Obergeschosses (hier als Parkdeck 3 bezeichnet) gemäss dem Plan Nr. 18593-006 "3+4 Obergeschoss" handeln dürfte; eine einheitliche Terminologie auf den Plänen ist geboten (zumal es für die im Plan "3+4 Obergeschoss" im dritten Geschoss kartierten 16 Parkplätze der "3. Parkebene" auf dem Plan "Stellplätze" kein Entsprechung hat). Dies wird von der Beschwerdegegnerin nachzuholen sein.

Zum andern haben die ergänzenden gerichtlichen Abklärungen gezeigt, dass die Höhenangaben in den aufgelegten (und bewilligten) Plänen nicht gesetzeskonform vermasst wurden. Zwar weisen die nachgebesserten Planunterlagen weiterhin einzelne Unstimmigkeiten auf (vgl. hierzu auch nachstehend Erw. 4.5.4 ff.), was angesichts der gerichtlichen Aufforderung zur Erläuterung/Präzisierung der Planunterlagen und angesichts des Umfanges des Bauvorhabens unverständlich ist. Dieser Mangel lässt sich jedoch mittels einer entsprechenden Auflage korrigieren, nachdem der Vergleich der bewilligten und der nachgereichten Planunterlagen immerhin die Beurteilung zulässt, dass die baureglementarisch zulässigen Höhen und Grenzabstände gewahrt bleiben (vgl. nachstehend Erw. 4.5.1 ff.). Indes ist dieser Umstand bei der Regelung der Kosten und der Parteientschädigung zu berücksichtigen, was auch die Vorinstanzen betrifft, welche die Planunterlagen und entsprechend auch die Wahrung der Höhen- und (Grenz-) Abstandsvorschriften offensichtlich nicht mit der gebotenen Sorgfalt geprüft haben.

3.1.3 Die Einreichung von statischen Berechnungen u.ä. wird nicht verlangt (Beschwerde S. 4 Ziff. 5.4). Hingegen haben Bauherrschaften so oder anders § 54 PBG zu beachten, wonach Bauten und Anlagen so zu erstellen und zu unterhalten sind, dass sie weder Personen noch Sachen gefährden (Abs. 1). Bauten und Anlagen müssen den Regeln der Baukunde und den Anforderungen des Gesundheitszustandes entsprechen (Abs. 2). Dieser gesetzliche Grundsatz beinhaltet die allgemeine Pflicht, dass nach den anerkannten Regeln der Baukunde zu bauen ist, da dadurch gewährleistet wird, dass dem Bauwerk jene Festigkeit und Sicherheit zukommt, deren es nach seiner Zweckbestimmung bedarf; die Beachtung dieser Pflicht liegt in der Verantwortung der Bauherrschaft (vgl. VGE 1035/02 vom 25.11.2002 Erw. 2.a; VGE III 2008 15 vom 24.4.2008 Erw. 3.2). Die Baubewilligungsbehörde darf grundsätzlich davon ausgehen, dass die Bauherrschaft die Regeln der Baukunde beachtet. Abklärungen sind allenfalls dann zu tätigen, wenn berechtigte Zweifel an der Einhaltung bestehen (vgl. VGE III 2010 99 Erw. 5.2; VGE III 2016 207 vom 31.3.2017 Erw. 2.2), was vorliegend nicht der Fall ist.

In der Eingabe vom 19. Februar 2020 (S. 6 Rz. 13) bringt die Beschwerdegegnerin vor, dass sie die Statik genau habe berechnen lassen. Dabei habe sich gezeigt, dass der Neubau von der (bestehenden) unterirdischen Anlage zu 100% mit Reserve getragen werden könne. Bereits aus dem Baubeschrieb (Stand 3.12.2018) geht hervor, dass die Beschwerdegegnerin die Fragen der Statik nicht dem Zufall überlässt. Es besteht für das Verwaltungsgericht kein Anlass, an der Richtigkeit dieser Angaben und Sachverhaltsdarstellung zu zweifeln, liegt es doch im ureigenen (namentlich auch ökonomischen) Interesse der Beschwerdegegnerin als Bauherrschaft, dass ihr keine unkalkulierbaren Baumängelkosten erwachsen und die Werft zweckgemäss benutzt werden kann. In der Baubewilligung vom 24. Mai 2019 hat der Gemeinderat entsprechend auch klargestellt, dass die Baukommission und der Gemeinderat keine Garantie für die Konstruktion, Festigkeit, Materialeignung usw. übernehmen (Disp.-Ziff. 31).

Vergleichbares gilt hinsichtlich der Gewährleistung umweltschutzrechtlicher Vorgaben (vgl. Beschwerde S. 5 oben). Das Bauvorhaben wurde unter anderem auch vom Amt für Umweltschutz (hinsichtlich Gewässerschutz, Grundwasserschutz und Lärm) sowie vom Amt für Natur, Jagd und Fischerei geprüft und jeweils unter Auflagen als bewilligungsfähig beurteilt (vgl. Gesamtentscheid S. 4 ff. Ziff. 2 und 3; vgl. auch Baubewilligung namentlich Disp.-Ziff. 2, Ziff. 5, Ziff. 24). Seitens des Amtes für Umweltschutz (Gewässerschutz) wurde beispielsweise die Auflage gemacht, dass auf Vorplätzen und Terrassen, die nicht an die Schmutwasserkanalisation angeschlossen sind und/oder über keinen dichten Vorplatzbelag verfügen, keine wasserverschmutzenden oder -gefährdenden Tätigkeiten (wie Nassreinigung von Fahrzeugen mit Reinigungsmitteln) ausgeführt werden dürfen; verschmutztes Abwasser ist nach der Vorgabe von Art. 7 des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20) vom 24. Januar 1991 zu behandeln (Gesamtentscheid des ARE vom 15.4.2019, S. 5 oben).

Ein "Notfall- und Betriebsstörungskonzept" betrifft allenfalls eine erforderliche Betriebsbewilligung und wäre in einem entsprechenden Bewilligungsverfahren zu prüfen. Das gleiche gilt für allfällige Nutzungsauflagen für die Kunden. Soweit die Beschwerdeführer mit dem "Notfallkonzept" die Zugänglichkeit für Blaulichtorganisationen (Ambulanz; Feuerwehr) ansprechen, ist dies in bau- und planungsrechtlicher Hinsicht unter dem Titel der rechtsgenüglichen Erschliessung zu prüfen (vgl. nachstehend Erw. 4.2.1 ff.).

3.2.1 Auf den Zeitpunkt der Publikation des Baugesuchs hin ist ein Baugespann zu erstellen, dass die künftige Gestalt und räumliche Ausdehnung der Baute oder Anlage sowie Terrainveränderungen aufzeigt (§ 78 Abs. 2 Satz 1 PBG). Das Baugespann muss bis zur rechtskräftigen Erledigung des Baugesuches stehen gelassen werden. Die Bewilligungsbehörde kann die vorzeitige Entfernung gestatten, wenn es der Stand des Verfahrens erlaubt (§ 78 Abs. 3 PBG).

Die Errichtung des Baugespanns (der Visiere bzw. der Bauprofile) soll das Bauvorhaben veranschaulichen. Es gibt dem Nachbarn einen Hinweis auf mögliche Beeinträchtigungen durch die Baute. Dieser darf sich darauf verlassen, dass die wesentlichen Abmessungen ersichtlich sind. Über den exakten Umfang und die präzise Lage kann sich der Nachbar dagegen mit Hilfe der öffentlich aufliegenden Pläne orientieren (vgl. VGE III 2018 127+128 vom 27.5.2019 Erw. 6.3; VGE III 2011 61 vom 21.9.2011 Erw. 3.1.1 mit Hinweis auf Urteile BGer 1C_118/2010 vom 20.10.2010 Erw. 3.4; Urteil BGer 1C_506/2008 vom 12.5.2009 Erw. 2.2.2).

3.2.2 Die Beschwerdeführer stellen nicht in Abrede, dass das Bauvorhaben ordnungsgemäss profiliert wurde. Die Beschwerdeführer waren gestützt auf die Profilierung und insbesondere die für die Beurteilung des Bauvorhabens prioritär massgebenden Planunterlagen offenkundig in der Lage, sich ein hinreichendes Bild über das Bauprojekt zu machen und vor allem detaillierte Einwendungen hiergegen vorzubringen. Zwar entspricht die vorzeitige Entfernung des Baugespannes nicht der gesetzlichen Vorgabe, deren Formulierung im Imperativ ("muss") indiziert, dass die vorzeitige Entfernung namentlich während hängiger Rechtsmittelverfahren nur zurückhaltend zu gestatten ist. Den Akten lässt sich - soweit ersichtlich - nicht entnehmen, was vorliegend zur vorzeitigen Entfernung Anlass gegeben hat. Entscheidend ist indes, dass den Beschwerdeführern aus der Entfernung des Baugespannes kein Rechtsnachteil entstanden ist. Eine Wieder-Erstellung des Baugespannes drängt sich zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde nicht auf.

3.3.1 Beim Augenschein handelt es sich um ein Beweismittel (§ 24 Abs. 1 lit. d VRP). Bei der Beurteilung der Frage, ob solche Beweismittel notwendig sind, kommt der entscheidenden Behörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu (vgl. VGE III 2016 103 vom 21.12.2016 Erw. 3.7; VGE III 2014 136 vom 30.3.2016 Erw. 7.2; vgl. auch Bundesgerichtsurteil 1A.202/2003 vom 17.2.2004 Erw. 2 mit Hinweisen; Plüss in: Kommentar VRG, § 7 Rz. 67).

3.3.2 Der Sachverhalt ist zum einen mit den aktenkundigen Plänen und Unterlagen (Fotos) hinreichend dokumentiert. Zum andern vermitteln die allgemein zugänglichen elektronischen Hilfsmittel einen rechtsgenüglichen Einblick in die Situierung des Bauvorhabens und dessen Umgebung (webGIS; Google Earth; vgl. Bundesgerichtsurteile 1C_138/2014 vom 3.10.2014 Erw. 5.2; 1C_157/2016 vom 6.9.2016 Erw. 2.2 [i.Sa. P. c. GR Schwyz betr. Eruierung des gewachsenen Terrains]).

Die Dimensionierung des Bauvorhabens ergibt sich aus den Plänen, welche auch einen Vergleich der bestehenden mit der geplanten Baute erlauben. Betreffend die Statik des geplanten Gebäudes (Eingabe der Beschwerdeführer vom 10.2.2020 S. 6 Ziff. 4.7.2) wie auch betreffend allfällige Emissionen, welche von der neuen Baute ausgehen könnten (Eingabe der Beschwerdeführer vom 9.3.2020 S. 9 B.5), kann ein Augenschein keine erhellenden Kenntnisse zeitigen. Dies gilt auch für (Lärm-)Immissionen. Betreffend die Lärmimmissionen liegt zudem ein Lärmgutachten vom 25. Februar 2019 im Recht.

4.1.1 Den Schwyzer Gemeinden kommt für die nähere Bestimmung und Auslegung der Zonenkonformität und der zulässigen Immissionen innerhalb der einzelnen Zonen eine gewisse Autonomie zu (EGV-SZ 1983 Nr. 2; VGE 586/95 vom 20.7.1995; VGE 1037/03 vom 25.6.2004 Erw. 7.4; VGE III 2011 50 vom 31.5.2011 Erw. 2).

4.1.2 Die Gewerbezonen sind für mässig störende Betriebe bestimmt (Art. 41 Abs. 1 BauR). Als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeitszeiten während des Tages beschränkt sind und nur vorübergehend auftreten. Betriebe mit weitergehenden Auswirkungen gelten als stark störend (Art. 11 Abs. 4 BauR). Mässig störende Gewerbebetriebe sind auch in den Wohn- und Gewerbezonen WG3 und WG4 gestattet (vgl. Art. 38 Abs. 1 BauR). Es gilt jeweils die Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) III (Art. 48 Abs. 1 BauR).

Der Begriff des mässig störenden Betriebes wird in Art. 43 Abs. 1 lit. c der Lärmschutz-Verordnung (LSV; SR 814.41) vom 15. Dezember 1986 definiert, indem diese Betriebe der Empfindlichkeitsstufe III zugeteilt werden (und die stark störenden Betriebe in die Empfindlichkeitsstufe IV verwiesen werden, lit. d). Die Beschränkung der störenden Auswirkungen auf die üblichen Arbeitszeiten während des Tages in Art. 11 Abs. 4 BauR ergibt sich aus den unterschiedlichen Grenzwerten für den Tag (07 bis 19 Uhr) und die Nacht (19 bis 07 Uhr), welche in der Lärmschutzverordnung für den Industrie- und Gewerbelärm festgelegt sind (vgl. Art. 40 Abs. 1 LSV mit Anhang 6 LSV). Ob sich die Immissionen der Anlage in einem zulässigen Ausmass bewegen, ist mithin nach den bundesrechtlichen Umweltschutzbestimmungen zu prüfen (betr. Lärmimmissionen vgl. nachstehend Erw. 4.1.5).

4.1.3 Das Verwaltungsgericht hat sich im Zusammenhang mit vergleichbaren Bauvorschriften anderer Gemeinden zum Begriff der "üblichen Arbeitszeiten während des Tages" dahingehend geäussert, dass er sich nicht allein auf Betriebe beziehen kann, deren Arbeitszeiten sich einzig von den Morgen- bis zu den Abendstunden beschränken (EGV-SZ 2007 B 8.6 mit weiteren Zitaten; vgl. VGE III 2009 103 vom 27.8.2009 Erw. 3.2 [Altendorf]). Dabei mass es dem funktionellen Bezug des Betriebes zum Quartier eine entscheidende Bedeutung zu. Je mehr dieser Bezug gegeben ist, umso eher lässt sich im konkreten Fall ein Abweichen von den "üblichen Arbeitszeiten während des Tages" rechtfertigen (z.B. Gastgewerbe und Bäckereien). Das Erfordernis eines positiven, funktionalen Zusammenhanges zwischen Bauvorhaben und Zonenzweck (EGV-SZ 2008, B. 8.8. Erw. 2.2) ist in solchen Fällen weiterhin gewährleistet, während dies bei fehlendem oder nur einem geringen Bezug zum Quartier in der Regel nicht mehr der Fall ist.

Im erwähnten VGE III 2009 103 vom 27.8.2009 war ein Gewerbebetrieb (im Bereich der Metallbearbeitung) in einer gemischten Wohn- und Gewerbezone 3 (WG3) zu beurteilen. Das Verwaltungsgericht erwog unter anderem (Erw. 4.1), in Mischzonen soll zum einen ermöglicht werden, dass zu den üblichen Arbeitszeiten das Wohnen nebst dem Arbeiten möglich und erträglich bleibe. Ausserhalb der üblichen Arbeitszeiten stehe das Wohnen im Vordergrund. Es sei anzustreben, dass die Bewohner die Mittagspausen, die Feierabende, die Nächte sowie die Sonn- und Feiertage unter Vorbehalt von Gewerben mit einem funktionalen Zusammenhang wie Gastgewerbe und Bäckereien möglichst gleich wie in reinen Wohnzonen verbringen könnten. Es gehe deshalb grundsätzlich nicht an, dass in Mischzonen in mässig störenden Betrieben ohne funktionalen Bezug zum Quartier oder zur weiteren Umgebung auch ausserhalb der üblichen Arbeitszeiten gearbeitet werde. Es gelte weiterhin der in VGE III 2007 63 vom 29. August 2007, Erw. 5.3 (= EGV-SZ 2007, B 8.6) formulierte Leitsatz: Je stärker zu bestimmten Zeiten in der gemischten Zone die Wohnnutzung im Vordergrund stehe und je weniger ein funktioneller Bezug des Betriebes zu dieser Wohnnutzung bestehe, umso eher müsse die Zonenkonformität verneint werden.

Vorliegend steht indessen nicht ein Gewerbebetrieb in einer gemischten Wohn- und Gewerbzone zur Diskussion, sondern in einer reinen Gewerbezone.

4.1.4 Der Regierungsrat hat in seiner publizierten und vom Verwaltungsgericht bestätigten Rechtsprechung (EGV-SZ 2002 C 2.3 S. 180 ff.; VGE III 2011 48 vom 16.6.2011 Erw. 5.2 = EGV-SZ 2011 B 8.6; VGE III 2011 186 vom 18.1.2012 Erw. 3.5.2) dargelegt, dass der Zweck der Industrie- und Gewerbezone darin liegt, einerseits Wohnzonen vor Immissionen zu schützen, andererseits Industrie- und Gewerbebetrieben eine möglichst ungehinderte Entfaltung bei intensiver baulicher Ausnutzung zu gewährleisten.

4.1.5 Die Lärmbelastung wurde mit einem "Lärmgutachten Parkierungsanlagen" der W.________ GmbH vom 25. Februar 2019 ermittelt. In diesem Gutachten werden die Ausgangslage, der Auftrag und die rechtlichen Grundlagen dargelegt, die Anlagen (Bootsplätze, Parkplätze) und das Vorgehen beschrieben, die Belastungsgrenzwerte wiedergegeben, detaillierte Lärmberechnungen vorgenommen und eine abschliessende Beurteilung gegeben. Die Lärmberechnungen wurden für die exponiertesten Empfangspunkte vorgenommen an den Gebäuden R.________ und S.________ sowie T.________ und Z.________, welche in der Landhauszone L1 bzw. Wohnzone W4 liegen mit einer ES von jeweils II. Unbegründet ist somit die Rüge, die Lärmimmissionen in östlicher Richtung (d.h. Richtung "N.________") seien nicht geprüft worden.

Diese Ermittlungen der Lärmbelastung zeigten, dass selbst dann, wenn alle Bootsplätze (358) vermietet und die nötigen Parkfelder (119) in Betrieb sind, die an den Empfangspunkten massgebenden Immissionsgrenzwerte (60 dB[A] bei Tag und 50 dB[A]) bei Nacht mit 37 dB(A) bzw. 31 dB(A) deutlich eingehalten werden (S. 15 Ziff. 7.3 f.). Mit Bericht vom 7. März 2019 beurteilte die W.________ GmbH zudem die Reflexionen gegenüber Nachbargebäuden aus dem Eisenbahnlärm. Es zeigte sich, dass die grösste Veränderung das Gebäude U.________ mit einer Erhöhung um 1.1 dB(A) betraf, während beim Gebäude Z.________ eine Pegelzunahme von 0.1 dB(A) festgestellt wurde. Die Pegelzunahme um rund 1 dB(A), die gerade noch wahrnehmbar ist, wurde nur an zwei von zwölf Empfangspunkten ermittelt. Die massgeblichen Grenzwerte blieben auch so deutlich gewahrt.

Das AFU stimmte diesen Beurteilungen zu. Hiervon abzuweichen besteht für das Verwaltungsgericht wie bereits für die Vorinstanzen auch unter Berücksichtigung der Vorbringen der Beschwerdeführer kein Anlass. Dies gilt insbesondere auch für die Qualifikation des Bauvorhabens als eine (wesentliche) Änderung einer ortsfesten Anlage im Sinne von Art. 8 LSV, womit die Immissionsgrenzwerte zu beachten sind (vgl. Lärmgutachten S. 5 Ziff. 5). Eingehalten werden indes ebenfalls noch deutlich die Planungswerte der ES II von 55 dB(A) bei Tag und 45 dB(A) bei Nacht, die zu beachten wären, wenn das Bauvorhaben als neue ortsfeste Anlage qualifiziert werden müsste (Art. 7 Abs. 1 lit. b LSV).

Bei dieser Sachlage ist auch dem lärmschutzrechtlichen Vorsorgeprinzip hinreichend Rechnung getragen. Gegen eine entscheidende Veränderung der Lärmsituation gegenüber dem Ist-Zustand spricht im Übrigen auch die Tatsache, dass die Zahl der Einstell- und Parkplätze mit dem Neubau nicht verändert wird (vgl. vorstehend Erw. 2.1), woraus sich zwangsläufig ergibt, dass nicht mit einem - jedenfalls nicht erheblichen - Mehrverkehr infolge des Neubaus zu rechnen ist. Die Praxis geht indes davon aus, dass eine gerade noch wahrnehmbare Erhöhung des Beurteilungspegels um 1 dB(A) eine Steigerung des durchschnittlichen täglichen Verkehrs um rund 25 % voraussetzt (vgl. Urteil BGer 1C_139/2017 vom 6.2.2018 i.Sa. Einwohnergemeinde Udligenswil vs. Bezirksrat Küssnacht, Erw. 1.5.1 f.). Eine solche durch das Bauvorhaben verursachte Verkehrszunahme setzte eine entsprechende Erhöhung von Bootsabstell- und Parkplätzen voraus, wie sie indessen nicht geplant ist (vgl. nachstehend betreffend Nutzungsintensivierung) und bereits aus räumlichen Gründen kaum in Frage käme. Hinzu kommt, dass die Aufhebung einer Mehrheit der bis anhin im Freien liegenden Abstell- und Parkplätze und deren Verlagerung in eine Halle tendenziell mit einer Verminderung von Immissionen (Lärm wie allfällige Lichtemissionen) gegenüber dem Ist-Zustand einhergehen dürfte und nicht mit einer Zunahme.

4.1.6 Den Beschwerdeführern kann nicht gefolgt werden, wenn sie eine Nutzungsintensivierung als Folge des Bauvorhabens erkennen wollen.

Für den bestehenden Bootshafen auf dem privaten Grundstück liegt eine rechtmässige Konzession für 360 Stationierungsplätze vor. Dieses Kontingent darf nicht ohne Zustimmung/Bewilligung des Regierungsrates erhöht werden. Die Konzentration von Schiffen an zentralen grossen Stationierungsanlagen entspricht überdies der langfristigen Zielsetzung der Verordnung über den Einsatz sowie das Stationieren und Anlegen von Schiffen (SRSZ 784.311) vom 10. Dezember 1979 (besonders § 8 Abs. 2) (vgl. Gesamtentscheid des ARE S. 9; vgl. Baubewilligung Erw. 52 f.). Zudem sind 150 Parkplätze rechtsgültig bewilligt (Baubewilligung Erw. 18 und 52 f.). An dieser Nutzung ändert sich nichts. Dies gilt unbesehen gewisser geringfügiger Divergenzen in den Planunterlagen: So weist der Plan Nr. 18593-004 ("Erdgeschoss") in der Halle die in zwei Reihen angeordneten Stellplätze 1 bis 16 und 17 bis 29 aus; der Plan Nr. 18593-009 ("Stellplätze") weist demgegenüber nur Stellplätze 1 bis 16 sowie 17 bis 21 aus; des Weiteren ist im Plan "Erdgeschoss" der bisherige Aussenparkplatz Nr. 513 mit "schwarz" (d.h. bestehend) gekennzeichnet, während aufgrund des Planes "Stellplätze" davon auszugehen ist, dass dieser Parkplatz zu beseitigen, d.h. abzubrechen und daher mit gelb zu markieren wäre, andernfalls nicht bloss 19 Trockenplätze (gemäss Beschriftung auf dem Plan "Stellplätze"), sondern deren 20 resultieren müssten. Im Weiteren handelt es sich bei der auf dem Plan "Stellplätze" mit "Parkebene 3" bezeichneten Fläche mit 28 Parkplätzen offensichtlich um die andernorts als viertes Obergeschoss bezeichnete Ebene (vgl. Plan Nr. 18593-006 "3+4 Obergeschoss"), da das dritte Obergeschoss gemäss dem Plan "3+4 Obergeschoss" nur 16 Stellplätze umfasst (dieses 3. Obergeschoss wird im Plan "Stellplätze", soweit ersichtlich, effektiv nicht abgebildet; das gleiche gilt für das Untergeschoss). Diese angesprochenen Diskrepanzen sind in den definitiven Bauplänen zu bereinigen (vgl. vorstehend Erw. 3.1.2).

Indessen ergibt sich aus den Plänen Nr. 18593-003 bis -006 ("Untergeschoss", "Erdgeschoss", "1+2 Obergeschoss", "3+4 Obergeschoss"), dass die bewilligte Zahl von Bootsstationierungsplätzen und Parkplätzen mit insgesamt 387 (Stell-) Plätzen nicht überschritten wird (UG: 120 Plätze Sektor A, 16 Plätze Tiefgarage im Nordostbereich; EG: entlang der westlichen Grundstücksgrenze 24 Plätze, 34 Innenplätze, 19 Aussenplätze im Nordostbereich; 1. OG: 41 Plätze; 2. OG: 49 Plätze, 3. OG: 16 Plätze, 4. OG: 28 Plätze; hinzu kommen die 40 in der Hafenzone 2 gelegenen überdachten Einstellplätze [mit Doppelnutzung] nördlich der Werfthalle [vgl. Plan "Stellplätze"]). Ein vordergründiger Widerspruch zur erwähnten Zahl von 150 bewilligten Parkplätzen kann auch in der Ermittlung von 196 Parkplätzen für das Werftareal gemäss dem Plan "Stellplätze" gesehen werden. Indessen sind hierin eingeschlossen 87 Stellplätze (40 bestehende, 47 neue) mit Doppelnutzung als Parkplatz und Bootsplatz sowie 21 Parkplätze, welche der Werft nur vom 1. Oktober bis 30. April, in der Sommerzeit (1.5.-30.9.) hingegen der Gemeinde zur Verfügung stehen.

Nachdem die Zahl der Bootsabstell- und Parkplätze unverändert bleibt, kann - wie vorerwähnt (Erw. 4.1.5) - auch nicht angenommen werden, dass der Neubau zu einer Verkehrszunahme führen, oder dass die Anzahl Parkplätze ungenügend sein wird, und ein Ausweichen auf öffentliche Parkplätze oder ein (rechtswidriges) Parkieren auf Trottoirs o.ä. zur Folge haben wird, jedenfalls nicht in einem die gegenwärtige Nutzung übersteigenden Mass.

4.1.7 Es ist mit den Vorinstanzen nicht daran zu zweifeln, dass sich die Beschwerdegegnerin an die für den Werftbetrieb als solchen geltenden Öffnungszeiten von 07.00 Uhr (bzw. Büro 08.00 Uhr) bis 12.00 Uhr und 13.00 Uhr bis 17.00 Uhr sowie samstags von 09.00 Uhr bis 15.30 Uhr (Ausstellung; vgl. H.________ ) halten muss und auch wird.

Zweifelsohne wird sich die Nutzung durch die privaten Bootsbesitzer während schöner Sommertage auch in die Nachtstunden hinein erstrecken und vor allem auch an den Wochenenden erfolgen, zumal Bootsbesitzern, die noch im Erwerbsleben stehen, eine Nutzung ausschliesslich während der üblichen Arbeitszeiten naheliegenderweise kaum möglich sein dürfte. Allerdings ist der Beschwerdegegnerin beizupflichten (Vernehmlassung S. 10 Rz. 33), dass sich diese Nutzung grundsätzlich auf die (wenigen) schönen Sommertage beschränken dürfte. Hierbei fällt indes einerseits ins Gewicht, dass gemäss dem Lärmgutachten die zu wahrenden Lärmschutzgrenzwerte bei Tag wie bei Nacht deutlich unterschritten werden; anderseits ist bei einem in der Gewerbezone angesiedelten Betrieb nicht wie in einer gemischten Wohn-/Gewerbezone Rücksicht auf ein ausserhalb der üblichen Arbeitszeiten im Vordergrund stehendes Wohnen zu nehmen (vgl. vorstehend Erw. 4.1.3).

Des Weiteren dürfte eine in die Nachtstunden hinein verlängerte Nutzung der privaten Bootsausfahrten weder ein merklich erhöhtes Verkehrsaufkommen zur Folge haben, noch zu anderweitig (erheblichen) zusätzlichen Immissionen führen. Zu beachten ist auch, dass das öffentliche und gratis benutzbare M.________, welches via die an der Werft vorbeiführende L.________(Strasse) erreichbar ist, von Mai bis Oktober täglich von 10.00 Uhr bis 23.00 Uhr geöffnet ist (vgl. ________). Für M.________ sind auch die 51 Parkplätze entlang der gemeindeeigenen L.________(Strasse) unmittelbar vor der Werft sowie (für die Zeit vom Mai bis September) auch 21 Parkplätze auf dem Werftareal vorgesehen (vgl. Plan "Stellplätze").

Nachdem mit dem Neubau keine Erhöhung der Stellplätze einhergeht, ist auch nicht mit einer merklichen Zunahme von Wartungsverkehr - weder zur Sommerszeit noch zur Winterszeit - auszugehen. Von einer unzulässigen Übersteigung des Gemeingebrauchs der Strasse kann nicht die Rede sein. Glaubhaft, wenn auch nicht mit Zahlen belegt, ist auch die Angabe der Beschwerdegegnerin, dass der heutige Trend zu kleineren Sportbooten und entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer nicht zu grösseren Booten geht (Vernehmlassung S. 13 Rz. 42). Hierfür spricht auch die Konzipierung und Bemessung der Abstellplätze, welche keine übergrossen Masse aufweisen. Anzufügen ist, dass der Gemeinderat gemäss seinem Schreiben vom 10. September 2019 an die Beschwerdeführer Ziff. 1 (Beilage 6 zur Eingabe der Beschwerdeführer vom 10.2.2020) den Bedarf für ein Gespräch mit den Verantwortlichen der Beschwerdegegnerin er- und anerkannt hat, insbesondere was die Abwicklung grösserer Transporte, wie sie bei einer Vielzahl von Gewerbebetrieben vorkommen können, anbelangt.

4.1.8 Weder bestehen insgesamt konkrete und überzeugende Anhaltspunkte dafür, dass mit dem Neubau anderweitige zusätzliche und/oder intensivere Immissionen (Lichtemissionen, Schattenwurf o.ä.) verbunden sind, welche im Widerspruch zu gesetzlichen Vorgaben stehen (könnten), noch werden die diesbezüglichen Vorbringen von den Beschwerdeführern substantiiert. Die Beschwerdegegnerin hält der Rüge übermässiger Lichtemissionen zu Recht entgegen (Beschwerdeantwort vom 17.1.2020 S. 5 Rz. 11), dass moderne LED-Lampen optimal gedimmt werden können und damit zu geringeren Lichtimmissionen führen. Beizupflichten ist dem Regierungsrat darin, dass kein emissionsrechtlicher Schutz auf Aussicht (i.c. auf den X.________) besteht. Gegen sogenannte negative Immissionen wie Lichtentzug und Schattenwurf sind grundsätzlich die zivilrechtlichen Mittel (wie nachbarrechtliche Klagen, Eigentumsfreiheitsklage) zu ergreifen (vgl. BGE 126 III 452).

4.1.9 Insoweit ist die Zonenkonformität gegeben. Von einem von den Beschwerdeführern gerügten "Sonderstatus" der Beschwerdegegnerin kann nur insoweit gesprochen werden, als es sich bei ihr - soweit aus den Akten hervorgeht - um den einzigen Gewerbebetrieb in der betreffenden Gewerbezone handelt.

4.2.1 Die Rügen, welche die Beschwerdeführer gegen die Zonenkonformität vorbringen, betreffen (in einem weiteren Sinn) auch die Frage der Erschliessung.

4.2.2 Land ist erschlossen, wenn unter anderem die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG; SR 700] vom 22.6.1979; vgl. § 37 Abs. 1 PBG: "genügend zugänglich"). Voraussetzung einer (Bau-)Bewilligung ist, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen und das Land erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 lit. a und b RPG; vgl. § 53 PBG). Art. 19 Abs. 1 RPG will mit dem Erfordernis der hinreichenden Erschliessung vor allem polizeiwidrige Zustände verhindern. Im Vordergrund stehen verkehrs-, gesundheits- und feuerpolizeiliche Überlegungen. Eine hinreichende Zufahrt besteht, wenn die Zugänglichkeit sowohl für die Benützer der Bauten als auch für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste (Feuerwehr, Krankenwagen, Kehrichtabfuhr, Elektrizitäts- und Wasserwerke etc.) gewährleistet ist.

Genügende Zugänglichkeit im Sinne von § 37 Abs. 1 PBG setzt eine rechtlich gesicherte und technisch hinreichende Zufahrt, ausnahmsweise einen blossen Zugang voraus. Technisch hinreichend ist eine Zufahrt, wenn sie verkehrssicher und so beschaffen ist, dass sie der zu erwartenden Beanspruchung durch Benützer und öffentliche Dienste gewachsen ist (§ 37 Abs. 3 PBG).

4.2.3 Der Gemeinderat hat richtigerweise festgestellt, dass die bereits bis anhin bewilligte Anzahl von Bootsplätzen oder Parkplätzen nicht erweitert wird (vgl. vorstehend Erw. 2.1). Die bestehende Zufahrt sei rechtlich gesichert und technisch hinreichend; die Bauparzelle sei erschlossen (Baubewilligung Erw. 18). Der Regierungsrat hat diese Beurteilung gestützt. Mit einer Verkehrszunahme sei nicht zu rechnen; bereits heute sei auf der L.________(Strasse) an schönen Sommertagen ein erhöhtes Verkehrsaufkommen wegen M.________ zu registrieren. Zugänge und Zufahrten zur Werfthalle seien rechtlich gesichert und erführen in ihrer Ausgestaltung keine Änderung; sie genössen Bestandesschutz (angefochtener RRB Erw. 5.2). Bei der Anlieferung von Waren mit grossen Lastwagen erfordere die Strassenbreite bereits bis anhin eine gegenseitige Rücksichtsnahme und Verständigung unter den Verkehrsteilnehmern. Die L.________(Strasse) verlaufe jedoch gerade und sei übersichtlich. Die engen Strassenverhältnisse bewirkten automatisch eine Entschleunigung des Verkehrs. Der Verkehr werde bei Abladevorgängen ab Lastwagen zwar abgebremst, jedoch nicht blockiert. Für die Fussgänger sei ein ausreichendes Trottoir vorhanden. Von einer Zunahme von Lastwagentransporten sei nicht auszugehen. Auch die Übersichtlichkeit der geplanten Liftausfahrt im Sinne von Art. 13 BauR sei gegeben (angefochtener RRB Erw. 5.3). Bei der Anlieferung von Booten mit grossen Lastwagen liege es in der Verantwortung des Chauffeurs, dafür zu sorgen, dass ihn bei unübersichtlichen Rückwärtsmanövern eine Hilfsperson entsprechend anweise (angefochtener RRB Erw. 5.4).

4.2.4 Diesen vorinstanzlichen Beurteilungen ist beizupflichten. Gemäss Art. 13 Abs. 1 BauR sind Strassenausfahrten übersichtlich zu gestalten. Die den Verkehrsverhältnissen angemessene Sicht darf weder durch Bauten, Mauern, Einfriedungen oder andere Anlagen oder Pflanzen behindert werden (Abs. 1). Dies gilt auch für den Bereich des PKW-Liftaufzugs auf der Südseite des Gebäudes, dessen Einfahrt rund 6 m vom Strassenrand entfernt liegt. Unter Berücksichtigung des Trottoirs besteht zwar ein Freiraum von weniger als 5 m. Indes sieht Art. 13 Abs. 3 BauR einen Vorplatz von wenigstens 5.50 m Tiefe einerseits für Garagen vor, was auf den Lift nicht zutrifft. Anderseits ist die Liftausfahrt, wie bereits der Regierungsrat festhält (angefochtener RRB Erw. 5.3), sehr übersichtlich; aus den Plänen und dem webGIS lässt sich eine freie Sichtweite gegen Westen von über 70 m (d.h. bis zum Fahrverbot für den Zugang zur M.________) und gegen Osten von gegen 100 m, d.h. bis zur leichten Rechtskurve der L.________(Strasse) auf Höhe AA.________, ablesen. Zudem haben sämtliche Verkehrsteilnehmer Art. 26 Abs. 1 SVG zu beachten, wonach jedermann sich im Verkehr so zu verhalten hat, dass er andere in der ordnungsgemässen Benützung der Strasse weder behindert noch gefährdet; dabei ist besondere Vorsicht gegenüber Kindern, Gebrechlichen und alten Leuten geboten. Hinsichtlich der Geschwindigkeit im Speziellen gilt das Gebot, dass sie stets den Umständen anzupassen ist, namentlich den Strassen-, Verkehrs- und Sichtverhältnissen (Art. 32 Abs. 1 SVG). Schliesslich macht auch die Beschwerdegegnerin wohl berechtigterweise geltend, dass die Lieferung grosser Boote eine Ausnahme bildet (vgl. Vernehmlassung S. 14 Rz. 45). Dokumentiert sind zwei Vorfälle, bei welchen sich die Abwicklung von Bootsanlieferungen mit Lastwagen/Sattelschleppern als verkehrsmässig problematisch erwies (vgl. Eingabe der Beschwerdeführer vom 10.2.2020 S. 5 Ziff. 4.5.2 mit Beilagen 5 und 6, unter Bezugnahme auf die Eingabe der Beschwerdegegnerin vom 17.1.2020 S. 14 Rz. 45). Von einer besonderen Häufigkeit kann somit nicht gesprochen werden. Insgesamt besteht kein Grund zur Annahme, dass die Verkehrssicherheit nicht auch weiterhin gewährleistet werden kann. Anhaltspunkte, dass die (Verkehrs-)Erschliessung für Notfallszenarien ungenügend sein könnte, bestehen keine. Für eine nach wie vor rechtsgenügliche Erschliessung spricht ebenfalls die vorerwähnte Tatsache, dass der Neubau nicht mit einer Nutzungsintensivierung verbunden ist. Im Übrigen hat der Gemeinderat, wie bereits erwähnt, einen gewissen Handlungsbedarf betreffend die Abwicklung grösserer Transporte erkannt (vgl. vorstehend Erw. 4.1.7).

4.3.1 Die Beschwerdeführer rügen, der Neubau könne sich nicht auf die Bestandesgarantie abstützen.

4.3.2 Bestehende, rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen, die den neuen Vorschriften widersprechen, sind in ihrem Bestande garantiert (§ 72 Abs. 1 PBG). Wenn ein bestehendes Gebäude abgebrochen oder durch höhere Gewalt zerstört oder in seinem Umfang vermindert wird, so hat der Eigentümer fünf Jahre lang das Recht, es im früheren Umfang wieder aufzubauen. Die Sonderbestimmungen der Strassengesetzgebung bleiben vorbehalten (§ 72 Abs. 3 PBG).

Beim Wiederaufbaurecht geht es um die Befugnis, eine abgerissene oder zerstörte Baute oder Anlage, selbst wenn sie dem geltenden Recht widerspricht, im Wesentlichen umfangs- und nutzungsgleich sowie im unmittelbaren Bereich des bisherigen Standortes wieder zu errichten. Mit dem Recht auf Wiederaufbau ist die Nutzungsänderung einer Baute vereinbar, wenn sie keine neuen oder zusätzlichen Widersprüche zum geltenden Baurecht schafft, den bestehenden Zustand somit weiterführt oder allenfalls der bestehenden Nutzungsordnung näherbringt, mitunter eine Verbesserung des bestehenden Zustandes, gemessen an den Zielen des Gesetzgebers herbeiführt (vgl. M. Gisler, Das Wiederaufbaurecht, Zürich 2003, S. 66; EGV-SZ 2011 B 8.4 Erw. 3.4; VGE III 2010 183 vom 21.12.2010 Erw. 3.3; 1003/97 vom 24.3.1997 Erw. 3a; EGV-SZ 1988 Nr. 49). Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zu § 72 Abs. 3 Satz 1 PBG (und bereits zu § 49 Abs. 1 des alten Baugesetzes vom 30.4.1970) verlangt die Beanspruchung des Wiederaufbaurechts für ein abzubrechendes Gebäude kein sklavisches Festhalten an den bisherigen Gebäudeformen; in diesem Sinne ist keine Identität zwischen Altbau und Ersatzbau erforderlich. Praxisgemäss hat indessen der frühere Umfang als Richtschnur des Wiederaufbaus zu gelten. Ausserdem muss auch die nutzungsmässige Wesensgleichheit gewährleistet sein (vgl. EGV-SZ 2011 B 8.4 Erw. 3.1; VGE III 2018 136 Erw. 6.1.5; VGE III 2013 142 vom 23.1.2014 Erw. 2.3; 1023/99 vom 16.9.1999 Erw. 3c). In gewässerschutzrechtlicher Hinsicht bestimmt Art. 41c Abs. 2 der Gewässerschutzverordnung (GSchV; SR 814.201) vom 28. Oktober 1998, dass unter anderem Anlagen im Gewässerraum in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt sind, sofern sie rechtmässig erstellt wurden und bestimmungsgemäss nutzbar sind.

4.3.3 Vorstehend wurde dargelegt, dass der Abbruch des bestehenden Gebäudes und der Neubau weder eine Nutzungsänderung noch -intensivierung zur Folge hat. Ebenso bleibt sich die Erschliessung/Zufahrt ab der L.________(Strasse) westlich und nördlich um das Gebäude zu den westlich, nördlich und auch östlich der Werfthalle gelegenen Abstellplätzen und zum Aufzug auf der Nordseite im Wesentlichen gleich (vgl. "Situation mit Empfangspunkten", Anhang zum Lärmgutachten vom 25.2.2019 = RR-act. II/03/Beilagen 1 = RR-act. III/03/B 6; nicht entscheidrelevant, indessen wünschenswert und sinnvoll wäre es, wenn die Zufahrten/Erschliessung der Parkplätze/Liftanlage auf der Bauliegenschaft auch auf den Bauplänen [z.B. dem Plan "Situation" oder "Erdgeschoss"] ausgewiesen wären).

In gewässerschutzrechtlicher Hinsicht stellt sich insofern sogar eine geringfügige Verbesserung ein, als innerhalb des geltenden Gewässerabstandes von 20 m ab Grenze der Wasserzone (§ 66 Abs. 1 PBG; vgl. Art. 41b Abs. 1 GSchV [grundsätzliche Mindestbreite des Gewässerraumes von 15 m]) insgesamt (mindestens) 14 Parkplätze aufgehoben werden (vgl. Plan "Erdgeschoss"). Aufgehoben werden ebenfalls die knapp ausserhalb des Gewässerabstandes liegenden Parkplätze Nrn. 34 bis 36 (dieser teilweise noch innerhalb des Gewässerraumes) und 519-520, in deren Bereich der PKW-Liftaufzug 2 erstellt werden soll.

4.3.4 Keine Veränderung/bauliche Umgestaltung erfährt das gesamte Untergeschoss (vgl. Plan "Untergeschoss") sowie insbesondere auch der nördliche Teil der bestehenden Werfthalle mit den Dimensionen von rund 20 m x 15 m, der sich über zwei Geschosse erstreckt und der zu rund zwei Dritteln den Gewässerabstand unterschreitet (vgl. Pläne "Situation", "Erdgeschoss", "1+2 Obergeschoss" und "West- und Ostfassade"). Soweit das bestehende Untergeschoss (samt dem darüber liegenden bestehenden Gebäudeteil) im Nordbereich den Gewässerabstand unterschreitet und insoweit Bestandesschutz geniesst, werden keine neuen Bauteile errichtet. Der Neubau beschränkt sich vollumfänglich auf den südlich der Gewässerabstandslinie von 20 m liegenden Bereich und zwar in einem Abstand von 6.47 m, womit der Gewässerabstand des Neubaus 26.47 m beträgt. Einzig der nördliche Liftanbau (PKW-Aufzug 2) grenzt auf einer Breite von 3.43 m an die Gewässerabstandslinie, unterschreitet diese jedoch nicht.

Soweit die Beschwerdeführer die vorinstanzliche Beurteilung der Bestandesgarantie als rechtsfehlerhaft erachten, können ihre diesbezüglichen Rügen folglich nicht verfangen. Insbesondere ist unbestritten, dass (auch) die Aussentreppen und die beiden Autolifte als Neubauten zu beurteilen sind; mit ihrer diesbezüglichen Rüge rennen die Beschwerdeführer offene Türen ein.

4.3.5 Beim Neubau, der keine Bestandesgarantie geniesst, sind die geltenden gesetzlichen Grundmasse beachtlich.

4.4.1 Der Abstand gegenüber öffentlichen Strassen richtet sich nach den Vorschriften der Strassengesetzgebung (§ 65 Abs. 1 PBG). Bei Privatstrassen, die nicht dem Gemeingebrauch gewidmet sind, ist zwischen Fassade und Fahrbahnrand ein Abstand von mindestens 3 m einzuhalten (§ 65 Abs. 2 PBG). Wenn Baulinien (§ 40 des Strassengesetzes [StraG; SRSZ 442.110] vom 15.9.1999) fehlen, gilt für Gebäude und ähnlich wirkende Anlagen gegenüber Verbindungsstrassen und an Groberschliessungsstrassen nach § 23 PBG ein Abstand von 4 m und gegenüber Nebenstrassen von 3 m (§ 41 Abs. 1 lit. a zweites und drittes Lemma StraG). Unter mehreren anwendbaren Abstandsvorschriften geht jene vor, die den grössten Abstand vorsieht. Gegenüber öffentlichen Strassen ist allein der Strassenabstand anwendbar (§ 68 Abs. 3 PBG = Art. 33 Abs. 2 BauR).

Art. 30 BauR legt für Verbindungs- und Erschliessungsstrassen bei Neubauten einen Strassenabstand von mindestens 5 m ab Fahrbahn- bzw. Trottoirrand fest (Abs. 1), und bei Quartierstrassen, die nicht dem Gemeingebrauch gewidmet sind, ist zwischen Fassade und Fahrbahnrand ein Abstand von mindestens 3 m einzuhalten (Abs. 2).

4.4.2 Bei der L.________(Strasse) handelt es sich offensichtlich um eine öffentliche Erschliessungsstrasse. Der Strassenabstand von 5 m ist gewahrt. Gewahrt ist auch der Abstand von 3 m gegenüber der privaten Quartierstrasse "N.________" (vgl. Plan "Erdgeschoss" sowie "Situationsplan").

4.5.1 Der Grenzabstand ist die kürzeste Verbindung zwischen Grenze und Fassade. Er wird senkrecht auf die Fassade und über die Ecken mit dem kleineren Radius gemessen (§ 59 Abs. 1 PBG; vgl. analog Art. 24 Abs. 1 BauR). Für Bauten bis und mit 20 m Gebäudehöhe beträgt der Grenzabstand 50% der Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m (§ 60 Abs. 1 PBG). Als Gebäudehöhe gilt das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei Flachdächern bis zur Oberkante des Dachabschlusses (§ 60 Abs. 2 PBG = Art. 25 Abs. 2 BauR). Bei in der Höhe gestaffelten Bauten wird die Gebäudehöhe jedes Baukörpers gesondert bestimmt (§ 60 Abs. 5 PBG; Art. 25 Abs. 2 BauR).

In der Gewerbezone G2 gilt eine maximale Gebäudehöhe von 15 m, eine maximale Firsthöhe von 18 m und ein Grenzabstand (klein wie gross) von 50% der Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m (Art. 48 Abs. 1 BauR).

4.5.2 Der Gemeinderat hält in der Baubewilligung fest (Erw. 41 ff.), die projektierte Gebäudehöhe vom ausgemittelten, gewachsenen Boden in der Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut betrage nicht mehr als 15 m; die projektierte Firsthöhe nicht mehr als 18 m; die zulässige Gebäude- und Firsthöhe werde gewahrt. Der Regierungsrat erwog (angefochtener RRB Erw. 7.2), die projektierte Gebäudehöhe entlang der östlichen Grundstücksgrenze betrage 6 m und entlang der westlichen Grundstücksgrenze 15 m.

4.5.3 Die Baute ist offensichtlich gestaffelt, womit die Gebäudehöhe jedes Baukörpers gesondert zu bestimmen ist. Die Baute weist auf der Westseite auf einer Länge der Bootshalle von rund 53 m ein in einem 17°-Winkel und auf der (niedrigeren) Ostseite im nördlichen Bereich (Werkstatt) auf einer Länge von rund 36 m ein in einem 45°-Winkel abgeschrägtes Dach auf (vgl. Plan Nr. 18593-008 "Nord- und Südfassade/Schnitt"). Hierbei handelt es sich um Schrägdächer; für die Bestimmung der Höhe massgebend ist somit der Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut.

4.5.4 Der bewilligte Plan Nr. 18593-008 "Nord- und Südfassade" weist für die Nordfassade einzig für die (höhere) Westseite (Bootshalle) eine Höhe von 15.08 m aus, welche offensichtlich der Differenz zwischen dem Niveaupunkt 410.40 m und der Massangabe "OKFF 4. OG" von 425.48 m entspricht. Wird auf den Messpunkt "OKFF EG" von 0.00 (= 410.51) abgestellt, ergäbe sich eine Gebäudehöhe von 14.97 m.

Die Baubewilligungsbehörde hat sich hierzu mit Schreiben vom 14. Februar 2020 (samt nachbearbeiteten Planunterlagen) nicht geäussert. Die Beschwerdegegnerin hat mit dem nachgebesserten Plan "Nord- und Südfassade/Schnitt" nun eine Gebäudehöhe für die Mitte der (höheren) Nordfassade von 15.00 m ausgewiesen, welche der Differenz zwischen einem "Niveaupunkt Bootshalle" von 410.45 m und einer Traufhöhe von 425.45 m entspricht. Die (relative) Traufhöhe von nunmehr 14.94 m entspricht offensichtlich der Differenz zwischen 425.45 m und dem im bewilligten Plan ausgewiesenen Messpunkt 0.00 = 410.51 m, der indessen im nachgebesserten Plan nicht mehr ausgewiesen wird. Dies ist unverständlich, zumal dieser Messpunkt auch eine Relevanz hinsichtlich der Bemessung der Firsthöhe von 17.51 m zukommt, welche der Differenz zwischen der absoluten Höhenlage von 428.02 m und dem "Nullpunkt" von 410.51 m entspricht. Mit 17.57 m (428.02 m - Niveaupunkt Bootshalle von 410.45 m) wird auch die zulässige Firsthöhe von 18 m eingehalten.

Die Bauherrschaft hat mit dem nachgebesserten Situationsplan auch die (absoluten) Höhenangaben ausgewiesen, welche für die Bestimmung des ausgemittelten gewachsenen Bodens in der Fassadenmitte massgebend sind. Da sich die Baute auf weitestgehend ebenem Gelände befindet, genügen jeweils die beiden Eckpunkte zur Ausmittlung des gewachsenen Terrains vollauf (vgl. VGE III 2017 105 vom 24.10.2017 Erw. 5.2; VGE III 2013 172 vom 24.4.2014 Erw. 3.2; EGV-SZ 1990 Nr. 16 Erw. 4b). Der "Niveaupunkt Bootshalle" von 410.45 m entspricht dem Mittel von 410.34 m und 410.55 m. Unverständlich ist/bleibt allerdings, dass die Kartierung des Messpunktes 410.34 m auf dem Plan der Nordfassade nicht mit derjenigen im Situationsplan übereinstimmt: auf dem Plan Nordfassade ist dieser Messpunkt gegenüber dem Situationsplan um 9 m zu weit westlich eingetragen. Ins gleiche Kapitel gehört die Tatsache, dass die auf dem Situationsplan nördlich und südlich angegebene Bootshallenbreite von 29.45 m nicht miteinander korrespondiert (das entsprechende Mass auf der Nordseite beträgt 35.48 m [490.53 m - 14.05 m = 29.45 m + 2.60 m + 3.43 m]).

4.5.5 Nachgebessert hat die Beschwerdegegnerin auch den Plan der Südfassade. Während im bewilligten Plan für den (höheren) Westteil (Bootshalle) noch eine Höhe von 14.59 m (Differenz Niveaupunkt Bootshaus von 410.46 m und Traufhöhe von 425.45) und ein Firstbereich von 2.54 m (entsprechend einer Firsthöhe von 17.13 m) ausgewiesen wurde, beträgt die Gebäudehöhe gemäss dem überarbeiteten Plan nunmehr 14.99 m und der Firstbereich 2.57 m (entsprechend einer Firsthöhe von 17.56 m). Der Niveaupunkt von 410.46 m entspricht dem Mittel der Eckpunkte von 410.35 m und 410.58 m (vgl. nachgebesserter Situationsplan). Unerklärt bleibt, worauf die Kartierung der Linie mit dem Vermerk "Gelände an der Grundstücksgrenze L.________(Strasse)" (nachgebesserter Plan "Südfassade") abzielt. Sollte damit das gewachsene Terrain gemeint sein - dessen planerische Kennzeichnung grundsätzlich sinnvoll ist -, korrespondiert diese Linie nicht mit den deklarierten Eckpunktmesswerten; ein Mangel, der für die Beschwerdegegnerin keine nachteiligen Konsequenzen hat.

4.5.6 Der bewilligte Plan Nr. 18593-007 "West- und Ostfassade" (1:200, vom 3.12.2018) weist für die Ostfassade im südlichen Bereich Höhen von 6.17 m + 3.81 m für den nördlichen Teil 15.20 m + 2.76 m und für den nördlichen Gebäudeabschluss 15.21 m + 2.90 m aus.

Die Baubewilligungsbehörde erkannte mit Erläuterungsschreiben vom 14. Februar 2020 für die Ostfassade (Höhe Parkdeck 1 bzw. Gebäudehöhe Werkstatt; Schrägdach, Schnittpunkt Fassade mit Dachhaut) eine Höhe von 5.71 m ab Niveaupunkt (d.h. Höhe 410.26 m), für das Parkdeck 2 (Flachdach, Oberkante Dachabschluss) eine solche von 9.53 m ab Niveaupunkt. Bei einer Traufhöhe von 416.22 m stellt die Baubewilligungsbehörde für den Niveaupunkt offensichtlich auf den Messpunkt "OKFF EG 0.00" (= 410.51 m). Als "Niveaupunkt i.M." wird indessen für den südlichen Bereich eine Höhe von 410.26 m angegeben. Weitere "Niveaupunkte" finden sich nicht.

Mit dem von der Beschwerdegegnerin nachgebesserten Plan der Ostfassade wird für das Parkdeck 1 ein "Niveaupunkt Werkstatt" von neu 410.07 m angegeben, für das Parkdeck 2 ein solcher von 410.19 m und für das Parkdeck 3 ein solcher von 410.34 m. Diese Messpunkte befinden sich korrekt in der Mitte der Fassaden der jeweiligen Baukörper und lassen sich mittels der im nachgebesserten Situationsplan deklarierten (Eck-)Messpunkte ebenfalls verifizieren. Bei einer Traufhöhe von 416.22 m des ersten Parkdecks bzw. der Werkstatt beträgt die Gebäudehöhe somit 6.15 m, für das zweite Parkdeck bei einer Höhe von (Oberkant) 420.04 m somit 9.85 m und für das Parkdeck 3 bei einer Höhe von (Oberkant) 425.26 m entsprechend 14.92 m. Eingehalten wird auch die zulässige Firsthöhe von 18 m bei einer Dachoberkante von 428.02 m, unabhängig davon, ob vom Messpunkt 410.51 m oder vom tiefsten Messpunkt (Niveaupunkt Werkstatt von 410.07 m) ausgemessen wird.

4.5.7 Für die Westfassade werden im bewilligten Plan zum einen Höhen - für den Nordbereich - von 14.96 m (ermittelt aus einem Niveaupunkt von 410.33 m und einer "OKFF DG" von 425.29 m) + 2.90 m sowie - für den mittleren Bereich - von 15.00 m + 2.57 m ausgewiesen. Anderseits wird eine "Traufe" von 14.94 m angegeben (offensichtlich Differenz aus dem Höhenmesspunkt 0.00 = 410.51 m und der Traufhöhe von 425.45 m).

Anhand der im Situationsplan vermerkten Eckmesspunkte lässt sich das für die Westfassade angenommene Niveau des gewachsenen Terrains von 410.45 m nunmehr überprüfen (Mittel aus der Höhenlage der nördlichen Ecke von 410.55 m und der südlichen Ecke von 410.35 m). Da der bestehende Bauteil im Norden nur rund die Hälfte der Höhe der Bootshalle misst und überdies von der Bestandesgarantie profitieren kann, kann ohne weiteres allein auf die Höhe der Bootshalle von 15 m (Traufe von 425.45 m minus Niveaupunkt von 410.45 m) auch mit Blick auf zu wahrende Abstände abgestellt werden.

4.5.8 Auf der Nordseite werden allfällige Grenzabstände (namentlich gegenüber KTN 006) klarerweise gewahrt (vgl. Situationsplan). Auf der Süd- und Ostseite sind die Strassenabstände massgebend, welche ebenfalls eingehalten werden (vgl. vorstehend Erw. 4.4.1 f.).

4.5.9 Die neue Bootshalle hält auf der Westseite hingegen bei einer Höhe von 15 m den erforderlichen Grenzabstand von (mindestens) 7.5 m gegenüber KTN 002 offensichtlich nicht ein. In der Baubewilligung vom 24. Mai 2019 wird ohne weiteres das Gegenteil behauptet (Erw. 32 f.). Der Regierungsrat nimmt im angefochtenen Beschluss (Erw. 7.2) Bezug auf eine von den Beschwerdeführern ins Spiel gebrachte Dienstbarkeit und hält fest, das vereinbarte Näherbaurecht werde auch vom neuen Projekt eingehalten. Die Beschwerdeführer machen eine nicht rechtskonforme Würdigung ihrer Vorbringen zur Dienstbarkeit geltend (Beschwerde S. 11.1.4).

Im öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahren stellt die Auslegung einer Dienstbarkeit grundsätzlich eine zivilrechtliche (Vor-)Frage dar, bei welcher sich die Verwaltungsbehörde und das Verwaltungsgericht in Zurückhaltung üben, was zwangsläufig bedeutet, dass der Inhalt der Dienstbarkeit für die Verwaltungsbehörde bzw. das Verwaltungsgericht leicht feststellbar sein und die Interpretation ein unzweifelhaftes Resultat ergeben muss (vgl. Urteile des BGer 1C_474/2015 vom 17.6.2016 Erw. 4.5.2 [i.Sa. J. vs. Verwaltungsgericht Schwyz]; 1C_246/2015 vom 4.3.2016 Erw. 2.4; 1C_237/2010 vom 30.8.2010 Erw. 2.4.2; VGE III 2013 204 vom 28.8.2014 [= EGV-SZ 2014 B.8.11, nicht publ.] Erw. 2.3).

Gemäss dem von den Beschwerdeführern mit der Verwaltungsbeschwerde vom 16. Juni 2019 (Beilage 2) ins Recht gelegten Begründungstext vom 28. November 2001 räumt die jeweilige Eigentümerin von KTN 004 (d.h. das westlich an KTN 002 angrenzende Grundstück, im Eigentum der Gemeinde) der jeweiligen Eigentümerin von KTN 001 das Recht (Näherbaurecht) für den Fortbestand und Wiederaufbau der bestehenden Werfthalle im bestehenden Umfang mit darunterliegender Bootseinstellhalle in einem Abstand von 3.0 m ab Fassadenflucht bis zur gemeinsamen Grenze ein. Gemäss einem nächsten Eintrag vom 12. Dezember 2007 wird das auf KTN 004 lastende Näherbaurecht für eine Werfthalle z.G. KTN 001 "beim Stammgrundstück Grundbuchblatt P.________ eidg. gelöscht und auf Grundbuchblatt Q.________ eidg. übertragen" (woraus sich ergibt, dass zwischen 2001 und 2007 das Grundstück KTN 002 ab KTN 004 abparzelliert wurde, vgl. auch Plan zur Dienstbarkeit vom 28.11.2001).

Das Grundstück KTN 002 befindet sich im Eigentum der Beschwerdegegnerin. Wie diese mit Beschwerdeantwort vom 17. Januar 2020 (S. 16 Rz. 54) festhält, opponiert sie nicht. Dies spricht an und für sich dafür, dass das Näherbaurecht auch vor der Neubaute standhält. Was den "bestehenden Umfang" anbelangt, fällt dabei ins Gewicht, dass zwar die Dimensionierung eine Änderung, nicht aber die Nutzung eine Änderung und/oder Intensivierung erfährt. Allerdings fällt auf, dass weder der Situationsplan noch der Plan "Erdgeschoss" den Grenzabstand der Baute gegenüber dem Grundstück KTN 002 metrisch beziffern. Mittels einer Handmessung ist leicht feststellbar, dass der Grenzabstand deutlich weniger als 3.0 m beträgt. Da die neue Baute im Westbereich auf den Grundmauern der bestehenden Baute errichtet wurde, drängt sich der Schluss auf, dass bereits bei der Übertragung des Näherbaurechts bzw. der Näherbaulast ab KTN 004 auf KTN 002 übersehen wurde, dass der dienstbarkeitsvertraglich vereinbarte (Mindest-)Abstand von 3 m nicht gewahrt wurde. Vor Baufreigabe ist dieser Mangel des Näherbaurechts somit zu beheben. Vorbehalten bleibt die Richtigkeit der sich aus den Plänen (mit Handmessung) ergebenden Unterschreitung des Grenzabstandes von 3 m.

4.6 Bauten und Anlagen haben gegenüber Wäldern einen Mindestabstand von 15 m ab Waldgrenze einzuhalten (§ 67 Abs. 1 PBG). Der Plan "Erdgeschoss" weist einen Abstand des Bauvorhabens (wie der bestehenden Baute) von (mindestens) 16.725 m aus. Das Beharren der Beschwerdeführer auf der Rüge der Waldabstandsunterschreitung auch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ist unverständlich.

Betreffend die - ebenfalls unbegründete - Rüge der Unterschreitung des See-/ Gewässerabstandes kann auf die vorstehenden Ausführungen (Erw. 4.3.3) verwiesen werden.

4.7.1 Die Beschwerdeführer rügen auch eine Unvereinbarkeit des Neubaus mit dem Landschaftsbild.

4.7.2 Bauten und Anlagen müssen sich so in die Umgebung eingliedern, dass sie das Landschafts-, Orts-, Quartier- und Strassenbild nicht stören (§ 56 Abs. 1 PBG). Die besonderen Vorschriften über den Natur- und Heimatschutz bleiben vorbehalten (§ 56 Abs. 2 PBG). Gemäss Art. 5 BauR werden Bauten, bauliche Anlagen und Massnahmen nur dann bewilligt, wenn sie sich durch die Bau-, Fassaden-, Terrain- und Dachgestaltung, Farbgebung usw. so in die bauliche Umgebung, das Strassen-, Orts- und Landschaftsbild einfügen, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erzielt wird (Abs. 1). An die Gestaltung von Bauten und Anlagen sowie deren Umgebung werden erhöhte Anforderungen gestellt in der Kernzone (Abs. 3 lit. a); an exponierten Hanglagen (Abs. 3 lit. b); im Sichtbereich von künstlerisch und geschichtlich wertvollen Stätten, Bauten und Anlagen sowie in besonders schönen Landschaften für die im Zonenplan speziell bezeichneten Gebiete (Abs. 3 lit. c); bei Bauten, die das Strassen-, Platz- oder Landschaftsbild beeinflussen (Abs. 3 lit. d).

4.7.3 Nach konstanter Rechtsprechung steht der kommunalen Bewilligungsbehörde in Fragen der Ästhetik und des Ortsbildschutzes ein erheblicher Beurteilungsspielraum zu. Ein Eingreifen des Regierungsrates ist regelmässig nur dann gerechtfertigt, wenn die beanstandete Haltung der Baubewilligungsbehörde in Bezug auf die Einordnung schwerwiegende Mängel aufweist und sich deshalb nicht vertreten lässt. Dem Verwaltungsgericht als zweite Beschwerdeinstanz kommt nurmehr eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle (vgl. § 55 Abs. 1 lit. a und b VRP), nicht aber eine Ermessenskontrolle (Angemessenheitskontrolle) zu. Bei der Anwendung von positiven wie negativen Ästhetikklauseln des kommunalen Rechts hat sich das Verwaltungsgericht als zweite kantonale Rechtsmittelinstanz auf die Prüfung zu beschränken, ob die von der kommunalen Bewilligungsbehörde vorgenommene und vom Regierungsrat (als erste Beschwerdeinstanz mit umfassender Kognition) geschützte Würdigung des Bauvorhabens vertretbar ist oder nicht. Mit anderen Worten ist es dem Verwaltungsgericht grundsätzlich verwehrt, anstelle einer von den Vorinstanzen (übereinstimmend) vorgenommenen (und im Ergebnis gegebenenfalls vertretbaren) Würdigung der Einordnungsthematik eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und Eingliederung des Bauvorhabens vorzunehmen (vgl. VGE III 2018 216 vom 24.4.2019 Erw. 5.1; VGE III 2007 38 vom 24.5.2007 Erw. 1.2; VGE 914/06 vom 19.12.2006 Erw. 2.3 mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung sowie A. Marti, Kommentar zum Urteil BGer 1P.678/2004 vom 21.6.2005, ZBl 8/2006, S. 437 ff.; Urteil BGer 1A.11/2007 + 1P.23/2007 vom 16.5.2007 Erw. 4.5).

4.7.4 Der Gemeinderat hat dargelegt (Baubewilligung Erw. 24 ff.), dass die bestehende Gewerbehalle als reine Zweckbaute mit geschlossenen Fassaden in Erscheinung tritt. Beim neuen Projekt handle es sich bezüglich Erscheinung um ein zeitgemässes und modernes Werftgebäude mit teilweise hohem Glasanteil in den Fassaden und abgestuften Höhen gegenüber der angrenzenden Wohnzone. Dies führe zu einer aufgelockerten und transparenten Erscheinung. Durch die Lagerung von Booten und Parkierung der Kundenfahrzeuge im und auf dem Gebäude entfielen die grossflächigen Stellplätze in der Umgebung. Mit dem Projekt werde eine befriedigende Gesamtwirkung erzielt. Das geplante Bauvorhaben entspreche grundsätzlich den Anforderungen von Art. 5 Abs. 3 BauR.

Der Regierungsrat hat die Beurteilung des Gemeinderates bestätigt (angefochtener RRB Erw. 6.4). Ergänzend hat er darauf hingewiesen, dass auf die Bauliegenschaft keiner der Anwendungsfälle von Art. 5 Abs. 3 BauR zutrifft. Zu Recht hält der Regierungsrat fest, dass sich aus der Lage am Seeufer noch keine erhöhten Anforderungen an die Gestaltung und Einordnung im Sinne von Art. 5 Abs. 3 (namentlich lit. c) BauR ableiten lassen. Der (negativen) Ästhetikklausel von Art. 5 Abs. 1 BauR genügt die geplante Baute, die im Übrigen die in der Gewerbezone G2 geltenden Baumasse wahrt. Die massige Erscheinung der neuen Werft, die sich infolge der teilweisen Beanspruchung der maximal zulässigen Höhe von 15 m zwangsläufig ergibt, wird - worin dem Gemeinderat auch zugestimmt werden kann - durch die abgestuften Höhen entschärft. Wie erwähnt (vorstehend Erw. 4.1.8), ist gegen (negative) Immissionen der Zivilweg zu beschreiten.

4.7.5 Was die (definitive) Materialisierung betrifft, hat der Gemeinderat die Beschwerdegegnerin auflageweise (Baubewilligung Disp.-Ziff. 17) verpflichtet, vor Ausführungsbeginn das Materialisierungs- und Farbkonzept in geeigneter Form zu bemustern und zur Genehmigung einzureichen. Dies ist zulässig. Die Regelung von Nebenpunkten, die für die Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens nicht von ausschlaggebender Bedeutung sind, dürfen in ein späteres Verfahren verwiesen werden (vgl. VGE III 2009 213 vom 15.4.2010 Erw. 7.7; VGE 1052/05 vom 15.2.2006 Erw. 6.2).

5.1 Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde teilweise als begründet. Zum einen ist die Beschwerdegegnerin (Bauherrschaft) auflageweise zu verpflichten, als Voraussetzung für die Baufreigabe der Baubewilligungsbehörde im Sinne der vorstehenden Erwägungen zum einen nachgebesserte, korrekte Planunterlagen (vgl. vorstehend Erw. 3.1.2, 4.1.6, 4.5.4), zum andern einen Dienstbarkeitsvertrag betreffend das Näherbaurecht einzureichen, der eine Grenzabstandsunterschreitung im Umfang von (mindestens) der tatsächlichen Unterschreitung zu Lasten von KTN 002 und zu Gunsten von KTN 001 beinhaltet (vgl. vorstehend Erw. 4.5.9).

Ergänzend drängt sich die Feststellung auf, dass es sich hierbei um lediglich untergeordnete Mängel handelt, die durch Nebenbestimmungen (Auflagen) behoben werden können und einen Bauabschlag nicht rechtfertigen (vgl. Urteil BGer 1C_398/2016 vom 2.2.2017 i.Sa. Erw. 2.7 mit Hinweisen).

Im Übrigen erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist daher abzuweisen.

5.2 Die Baubewilligungsbehörde wird gehalten sein, die Stimmigkeit der überarbeiteten Baupläne genau zu prüfen und bei der Baukontrolle (bei Abschluss wie auch während der Bauausführung) der plangenauen Bauausführung ein besonderes Augenmerk zu schenken.

6.1 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) werden auf insgesamt Fr. 4'000.-- festgesetzt. Diese Kostenhöhe rechtfertigt sich zum einen damit, dass die Beschwerdeführer eine Vielzahl von Rügen ohne erkennbare Differenzierung und Gewichtung und insbesondere ohne Berücksichtigung der Schlüssigkeit der vorinstanzlichen Beurteilungen erneut vortragen. Zum andern waren ergänzende gerichtliche Abklärungen erforderlich.

Nach dem Unterliegerprinzip sind diese Kosten grundsätzlich den Beschwerdeführern (unter solidarischer Haftbarkeit) aufzuerlegen. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass für die erforderlichen gerichtlichen Abklärungen in erster Linie die Beschwerdegegnerin als Bauherrin ursächlich verantwortlich ist, in zweiter Linie aber auch die Vorinstanzen, welche die Wahrung baugesetzlicher Massvorgaben unbesehen fehlender/unvollständiger Angaben in den Planunterlagen bzw. - mit den Worten des Gemeinderates/ kommunalen Bauamtes - unbesehen "nicht über alle Zweifel erhabener Planunterlagen" (vgl. Schreiben vom 14.2.2020) bejaht haben.

Die Verfahrenskosten sind daher im Umfang von Fr. 3'000.-- den Beschwerdeführern (unter solidarischer Haftbarkeit), zu Fr. 500.-- der Beschwerdegegnerin und zu je Fr. 250.-- der Gemeinde und dem Kanton aufzuerlegen.

6.2 Die Beschwerdeführer (unter solidarischer Haftbarkeit) haben überdies der beanwalteten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zuzusprechen. Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf Fr. 3'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festgelegt.

6.3 Das Obsiegen der Beschwerdeführer erweist sich als zu geringfügig, als dass sich eine Abänderung der vorinstanzlichen Verfahrenskosten und Parteientschädigung rechtfertigen könnte.

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird insoweit im Sinne der Erwägungen (insbesondere Erw. 5.1) teilweise gutgeheissen, als die Beschwerdegegnerin (Bauherrschaft) in Ergänzung zu den Auflagen und Nebenbestimmungen gemäss der Baubewilligung (GRB Nr. 302) vom 24. Mai 2019 verpflichtet wird, als Voraussetzung für die Baufreigabe der Baubewilligungsbehörde:

nachgebesserte, korrekte Planunterlagen sowie

einen Dienstbarkeitsvertrag betreffend das Näherbaurecht, der eine Grenzabstandsunterschreitung im Umfang von (mindestens) der tatsächlichen Unterschreitung zu Lasten von KTN 002 und zu Gunsten von KTN 001 beinhaltet,

einzureichen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 4'000.-- werden im Umfang von Fr. 3'000.-- den Beschwerdeführern (unter solidarischer Haftbarkeit), von Fr. 500.-- der Beschwerdegegnerin und von je Fr. 250.-- der Gemeinde und dem Kanton auferlegt.

Die Beschwerdeführer haben am 5. Dezember 2019 einen Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- bezahlt. Die Beschwerdeführer haben ihre Restanz von Fr. 500.--, die Beschwerdegegnerin den Betrag von Fr. 500.-- und die Gemeinde den Betrag von 250.-- jeweils innert 30 Tagen seit Zustellung des Entscheids auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwaltungsgerichts zu überweisen. Auf die kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet.

3. Die Beschwerdeführer (unter solidarischer Haftbarkeit) haben der beanwalteten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 3'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu bezahlen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde * in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbeschwerde * erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113ff. BGG).

5. Zustellung an:

die Beschwerdeführer (2/R; Zustellung an die Beschwerdeführer Ziff. 1)

den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin (2/R)

den Gemeinderat Altendorf (R)

den Regierungsrat

das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst

das kantonale Amt für Raumentwicklung

und das Bundesamt für Umwelt BAFU, 3003 Bern (A).

Schwyz, 27. Mai 2020

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Die Gerichtsschreiberin:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Rumantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand:

16. Juni 2020

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