III 2018 182 - Planungs- und Baurecht (Teilrevision Nutzungsplanung Küssnacht)

III 2018 182

Entscheid vom 1. April 2020

Besetzung

Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident

Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin Monica Huber-Landolt, Richterin

MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

Parteien

A.________ AG,

(bis zum Parteiwechsel am 22.7.2019 resp. 24.9.2019 B.________ AG, vertreten durch RA lic.iur. C.________)

Beschwerdeführerin,

gegen

1.Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küssnacht,

vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. D.________, 2.Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz,

Vorinstanzen, 3. E.________,

4. F.________,

Beschwerdegegner,

Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Teilrevision Nutzungsplanung Küssnacht; Umzonung Parzelle KTN 001)

Sachverhalt:

A. Der Bezirk Küssnacht revidierte seinen Zonenplan zuletzt im Jahr 1997 (wobei anschliessend nachträgliche Ergänzungen erfolgten). In den Jahren 2004 bis 2006 erarbeitete er einen kommunalen Richtplan als Grundlage für eine Zonenplanrevision. Letztere wurde im Jahr 2007 in Angriff genommen. Nach der Durchführung von zwei Auflageverfahren sowie nach Erledigung diverser Einsprachen und Beschwerden wurde das Sachgeschäft "Erlass des Gesamtzonenplans mit Änderung des Zonenplans, des Erschliessungsplans, des Baureglements und des Erschliessungsreglements für den Bezirk Küssnacht gemäss der öffentlichen Auflage vom 28. Januar und 7. Oktober 2011" an der Urnenabstimmung vom 9. Juni 2013 abgelehnt. Mit Entscheid III 2013 135+166 vom 30. Oktober 2013 hat das Verwaltungsgericht den Beschluss des Bezirksrates Küssnacht vom 22. August 2013, mit welchem er dem Stimmvolk des Bezirks Küssnacht die am 9. Juni 2013 abgelehnte Gesamtzonenplanrevision noch einmal aufgesplittet in fünf Einzelvorlagen zur Abstimmung unterbreiten wollte, sowie den Überweisungsbeschluss aufgehoben. Daraufhin beschloss der Bezirksrat Küssnacht, in einer ersten Phase eine Teilrevision der Nutzungsplanung auszuarbeiten.

B. Nach Durchführung des Informations- und Mitwirkungsverfahrens sowie der Vorprüfung durch das Volkswirtschaftsdepartement hat der Bezirksrat Küssnacht im Rahmen der Ortsplanrevision die Zonenpläne, Kernzonenpläne, das Baureglement, die Erschliessungspläne sowie das Reglement zum Erschliessungsplan öffentlich aufgelegt und die Auflage im Amtsblatt Nr. xy publiziert. Im Zonenplan Ortschaft G.________ wurde u.a. vorgesehen, das Grundstück KTN 001 (damals im Eigentum der B.________ AG) von der Gewerbezone G in eine lärmvorbelastete Wohnzone mit niedriger Ausnützung (W2A) mit Gestaltungsplanpflicht umzuzonen.

C. Während der Auflagefrist erhoben E.________ und F.________ am 17. November 2016 beim Bezirksrat Küssnacht Einsprache gegen die mit der Zonenplanrevision vorgesehene Umzonung KTN 001 mit dem Antrag, auf die Umzonung der Parzelle KTN 001 sei zu verzichten. Mit Beschluss Nr. 357 vom 7. Juni 2017 entschied der Bezirksrat Küssnacht wie folgt über die Einsprache:

1. Die Einsprache von E.________ […] und F.________ […] wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

2. Der dritte Punkt der Gestaltungsplanrichtlinien "H.________" gemäss Anhang II im Baureglemententwurf wird wie folgt formuliert:

Im Rahmen des Gestaltungsplanes sind die Lärmschutzmassnahmen entlang der J.________ (Strasse) verbindlich festzusetzen. Die Einhaltung des Immissionsgrenzwertes der Empfindlichkeitsstufe III (ES III) ist nachzuweisen. Die Kosten für die Erstellung der Lärmschutzmassnahmen gehen zulasten der Grundeigentümer.

3. • 6. (Nochmaliges Auflageverfahren, Kosten, Rechtsmittel, Zustellung)

D. Gegen den Bezirksratsbeschluss Nr. 357 vom 7. Juni 2017 erhoben E.________ und F.________ am 7. Juli 2017 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit dem neuerlichen (Haupt-)Antrag, auf die Umzonung von KTN 001 sei zu verzichten. Die B.________ AG als damalige Eigentümerin von KTN 001 verzichtete auf eine Vernehmlassung. Der Bezirksrat beantragte die Abweisung der Beschwerde.

E. Vom 17. November 2017 bis 18. Dezember 2017 hat der Bezirksrat Küssnacht im Rahmen der Ortsplanrevision die Zonenpläne, Kernzonenpläne, das Baureglement, die Erschliessungspläne sowie das Reglement zum Erschliessungsplan bzw. insbesondere die Änderungen erneut (zum zweiten Mal) öffentlich aufgelegt und die Auflage im Amtsblatt Nr. yz publiziert.

F. Da gegen die vom Bezirksrat aufgelegte Teilrevision der Nutzungsplanung mehrere, das Verfahren verzögernde Einsprachen und Beschwerden eingingen, beschloss der Bezirksrat eine Abtrennung im Sinne von § 27 Abs. 1 Satz 2 Planungs- und Baugesetz (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 i.V.m. § 14 Vollzugsverordnung zum Planungs- und Baugesetz (PBV; SRSZ 400.111) vom 2. Dezember 1997, welcher das Amt für Raumentwicklung am 20. Juni 2018 zustimmte (vgl. Voranschlag 2019, S. 13). Die unstrittigen Teile der Nutzungsplanung des Bezirks Küssnacht, bestehend aus Zonenplan (inkl. Kernzonenplan), Baureglement, Erschliessungsplan und Reglement zum Erschliessungsplan wurden am 10. Dezember 2018 der Bezirksgemeinde vorgelegt und durch diese an die Urne überwiesen. Von der dem Stimmvolk vorgelegten Vorlage abgetrennt wurde u.a. die Umzonung der Liegenschaft KTN 001.

G. Im Rahmen des Beschwerdeverfahrens gegen die geplante Umzonung von KTN 001 führten die zuständigen Sachbearbeiter des mit der Instruktion des Verwaltungsbeschwerdeverfahrens betrauten Sicherheitsdepartementes am 6. Juni 2018 im Beisein der Parteien an Ort und Stelle einen Augenschein durch. Mit Beschluss Nr. 704/2018 vom 25. September 2018 hiess der Regierungsrat die Beschwerde gut und hob den Bezirksratsbeschluss Nr. 357 vom 7. Juni 2017 auf. Der Bezirksrat wurde angewiesen, auf die Umzonung des Grundstücks KTN 001 im Sinne der Erwägungen zu verzichten.

H. Am 23. Oktober 2018 lässt die B.________ AG als damalige Eigentümerin von KTN 001 gegen den Regierungsratsbeschluss Nr. 704/2018 beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz fristgerecht Beschwerde erheben mit den Rechtsbegehren:

Hauptantrag

1. Der Beschwerdeentscheid des Regierungsrates des Kantons Schwyz Nr. 704/2018 vom 25. September 2018 betr. Teilrevision Nutzungsplanung sei aufzuheben und es sei dementsprechend der Einspracheentscheid des Bezirksrates Küssnacht Nr. 357 vom 7. Juni 2017 zu bestätigen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für beide Beschwerdeverfahren zulasten des Kantons Schwyz und der Beschwerdegegner.

Eventualantrag

1. Der Beschwerdeentscheid des Regierungsrates des Kantons Schwyz Nr. 704/2018 vom 25. September 2018 betr. Teilrevision Nutzungsplanung sei aufzuheben und es sei die Sache zur ergänzenden Sachverhaltsabklärung und Neubeurteilung mit der folgenden Weisung an den Bezirksrat zurückzuweisen:

a) Es sei die Umzonung des Grundstücks KTN 001 von der Gewerbezone (G) in eine Mischzone (z.B. in eine Wohn- und Gewerbezone WG3 oder in eine neu zu schaffende Wohn- und Gewerbezone WG2) im Rahmen des weiteren Teilrevisionsverfahrens Nutzungsplanung zu prüfen.

b) Sofern unter Beachtung aller lärmschutzrechtlichen Vorgaben die Machbarkeit nachgewiesen werden kann, sei für die entsprechende Änderung in Anwendung von § 26 Abs. 3 PBG das Auflage- und Einspracheverfahren ohne Verzug durchzuführen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für beide Beschwerdeverfahren zulasten des Kantons Schwyz und der Beschwerdegegner.

I. Mit Vernehmlassung vom 31. Oktober 2018 beantragt der Regierungsrat, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin abzuweisen. Die Beschwerdegegner beantragen am 9. November 2018 mit gemeinsamer Vernehmlassung, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf überhaupt einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. Der Bezirksrat verzichtete mit Schreiben vom 23. November 2018 auf die Einreichung einer Vernehmlassung.

J. Die an die Urnenabstimmung überwiesene Teilrevision (vgl. Ingress Bst. F) lehnten die Stimmberechtigten am 10. Februar 2019 ab. Aufgrund der Abtrennung war die vorliegend streitige Umzonung der Liegenschaften KTN 001 nicht Gegenstand der vom Stimmvolk abgelehnten Teilrevision.

Nach dem Volksnein zur vorgelegten Teilrevision Nutzungsplanung ersuchte das Gericht den Bezirksrat Küssnacht am 11. Februar 2019 um Stellungnahme, gestützt auf welche gesetzlichen Grundlagen er mit der Nutzungsplanung betreffend die im vorliegenden Beschwerdeverfahren strittigen Frage wie weiter vorzugehen gedenke. Dem Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin wurde die mehrfach erstreckte Frist zur Einreichung einer Replik abgenommen.

Der Bezirksrat nahm am 31. Mai 2019 Stellung und beantragte, das Verfahren gestützt auf die verworfene Volksabstimmung vom 10. Februar 2019 in Anwendung von § 28 lit. d Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 als gegenstandslos geworden abzuschreiben.

Am 3. Juni 2019 setzte das Gericht den Parteien Frist an, um zum Antrag des Bezirksrates Stellung zu nehmen. Mit Eingabe vom 6. Juni 2019 verzichtete der Regierungsrat auf eine Stellungnahme.

K. Mit Schreiben vom 22. Juli 2019 zeigte der Rechtsvertreter der B.________ AG dem Gericht einen Parteiwechsel an. Die B.________ AG, bisherige Eigentümerin der Liegenschaft KTN 001, habe dieses Grundstück am 18. Juni 2019 an die A.________ AG verkauft.

Am 23. Juli 2019 setzte das Gericht der A.________ AG als neuer Eigentümerin Frist an, um mitzuteilen, ob sie anstelle der B.________ AG in das randvermerkte Verfahren eintrete. Am 24. September 2019 teilte die A.________ AG mit, anstelle der B.________ AG in das Verfahren III 2018 182 einzutreten.

In der Folge setzte das Gericht der A.________ AG am 26. September 2019 Frist an, um einerseits zur Stellungnahme des Bezirksrates vom 31. Mai 2019 (vgl. Ingress Bst. J) Stellung zu nehmen und anderseits, um eine Replik zu den Vernehmlassungen der Vorinstanzen resp. Beschwerdegegner einzureichen.

Am 3. Januar 2020 nahm die A.________ AG Stellung zum Antrag des Bezirksrates vom 31. Mai 2019 und sie replizierte zu den Vernehmlassungen der Vorinstanzen und Beschwerdegegner, wobei sie an den Anträgen der Beschwerde vom 23. Oktober 2018 festhielt.

Der Regierungsrat verzichtete am 16. Januar 2020 ausdrücklich auf die Einreichung einer Duplik; von den weiteren Parteien ging keine Eingabe ein.

Am 11. März 2020 ersuchte das Gericht den Bezirk um Zustellung von Vorprüfungsberichten, die am 16. März 2020 kommentarlos zugestellt wurden.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Vor Erlass eines Entscheides prüft das Verwaltungsgericht von Amtes wegen, ob die Voraussetzungen für einen Sachentscheid erfüllt sind. So prüft es u.a. die Partei- und Verfahrensfähigkeit, die Rechtsmittelbefugnis oder die Zulässigkeit des Rechtsmittels (vgl. § 27 Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRP, SRSZ 234.110). Ist eine Voraussetzungen nicht erfüllt, trifft das Gericht einen Nichteintretensentscheid (§ 27 Abs. 2 VRP).

1.2 Gegen den Regierungsratsbeschluss Nr. 704/2018 vom 25. September 2018, mit welchem der Regierungsrat die Beschwerde gegen die Umzonung von KTN 001 guthiess, erhob die B.________ AG Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Als Eigentümerin von KTN 001 war die Rechtsmittelbefugnis hierzu zweifellos gegeben. Am 22. Juli 2019 zeigte die B.________ AG dem Gericht an, die Liegenschaft am 18. Juni 2019 an die Beschwerdeführerin verkauft zu haben. Die Handänderung wurde ebenso publiziert im Amtsblatt Nr. wx). Die B.________ AG ersuchte das Gericht, das Verfahren infolge Beschwerderückzugs bzw. Wegfall der bisherigen Legitimation zu erledigen, eventuell die Erwerberin von Amtes wegen anzufragen, ob sie anstelle der veräussernden Partei in das Verfahren eintreten wolle.

1.3 Gestützt auf § 13 Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 finden bei einem Parteiwechsel die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (Zivilprozessordnung, ZPO; SR 272) vom 19. Dezember 2008 sinngemäss Anwendung. Wird das Streitobjekt während des Prozesses veräussert, so kann die Erwerberin an Stelle der veräussernden Partei in den Prozess eintreten (Art. 83 Abs. 1 ZPO). Die eintretende Partei haftet für die gesamten Prozesskosten. Für die bis zum Parteiwechsel aufgelaufenen Prozesskosten haftet die ausscheidende Partei solidarisch mit (Art. 83 Abs. 2 ZPO). Auf entsprechende Anfrage des Gerichts hin trat die A.________ AG als neue Eigentümerin von KTN 001 mit Schreiben vom 24. September 2019 ins Verfahren ein; mit Replik vom 3. Januar 2020 hielt sie an den Anträgen der Beschwerde vom 23. Oktober 2018 fest. Mithin ist das Verfahren III 2018 182 mit der A.________ AG als Beschwerdeführerin weiterzuführen.

2. Bevor über den gestellten Antrag der Beschwerdeführerin betreffend die Umzonung der Liegenschaft KTN 001 von der Gewerbezone G in eine lärmvorbelastete Wohnzone mit niedriger Ausnützung (W2A) mit Gestaltungsplanpflicht materiell zu befinden ist, gilt es den Antrag des Bezirksrates betreffend Abschreibung des Verfahrens zu prüfen. Die Beschwerdeführerin beantragt Abweisung des Antrages.

2.1 Die Frage der Auswirkung eines Volksneins zu einer Nutzungsplanung auf hängige Beschwerdeverfahren betreffend Planungsmassnahmen, die gestützt auf § 14 PBV von der (abgelehnten) Nutzungsplanung abgetrennt wurden, war schon verschiedentlich Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens (VGE III 2013 33 vom 9.7.2013 in EGV-SZ 2013 B8.5; vgl. auch VGE III 2013 145 vom 18.12.2013; VGE III 2013 144 vom 27.3.2014; VGE III 2014 57 vom 27.3.2014; neuerdings auch VGE III 2018 163 vom 29.8.2019 und VGE III 2018 174 vom 29.8.2019).

2.2 Im erstgenannten Verfahren (VGE III 2013 33) beantragte der Beschwerdeführer im Wesentlichen, in Abänderung der vom Gemeinderat aufgelegten Nutzungsplanung sei im Zonenplan vom Grundstück KTN xxx ein Streifen von ca. 35 m Tiefe entlang der Y-Strasse der Zone WG4 zuzuweisen, allenfalls mit Gestaltungsplanpflicht. Dieser strittige Teil wurde von der Nutzungsplanung abgetrennt und der unstrittige Teil dem Stimmvolk vorgelegt, das die Nutzungsplanung indes ablehnte.

2.3 Nach Ablehnung der unstrittigen Nutzungsplanung an der Urne plädierte das ARE auf gerichtliche Anfrage hin für Abschreibung des Verfahrens infolge Gegenstandslosigkeit. Der Gemeinderat und der Beschwerdeführer hingegen beantragten die Weiterführung des Verfahrens und Entscheidung in der Sache.

2.4 Das Gericht erwog damals, Zweck der Abtrennungsmöglichkeit sei es, Verzögerungen des Planerlasses infolge hängiger Beschwerden zu verhindern, sofern dies planerisch auch sinnvoll sei. Mit dem in § 14 Abs. 1 lit. b PBV geforderten Nachweis, dass die (unstrittigen) Gebiete ohne nachteilige Auswirkungen auf die noch verbleibenden Gebiete zur Abstimmung gebracht werden können, werde der Voraussetzung entsprochen, dass die Abtrennung planerisch sinnvoll sein müsse. Im Falle von III 2013 33 sei die Abtrennung ein vom Gemeinderat initiiertes und vom ARE positiv gewürdigtes Vorgehen, welches nicht mehr rückgängig gemacht werden könne. Ob die vorgezogene Beschlussfassung positiv oder negativ verlaufen sei, ändere daran nichts. Selbst wenn sich die Abtrennung retrospektiv jedenfalls als planerisch nicht besonders sinnvoll erweise, sei der mit der Abtrennung eingeschlagene Weg konsequent weiter zu führen. Eine andere Lösung sei kaum praktikabel, da eine sachlich begründete Grenzziehung zwischen abzuschreibenden und weiterzuführenden Beschwerdeverfahren schwer herzustellen wäre. Abgesehen davon sei die Beschneidung des Rechtsschutzes im Abschreibungsfall fraglich (VGE III 2013 33 vom 9.7.2013 Erw. 1). Der Umstand, dass die Abstimmung negativ ausgefallen und damit der grösste Teil der angestrebten Planänderungen und -anpassungen fürs Erste dahingefallen sei, ändere an der der Beschwerde zugrundeliegenden Sachlage grundsätzlich nichts. Die Beschwerde sei trotz Abtrennung weiterhin Bestandteil des aktuellen Revisionszyklus (VGE III 2013 144 vom 27. März 2014 Erw. 1).

Schliesslich sei auch auf die im zitierten Entscheid abschliessende Bemerkung des Gerichtes für kommende Nutzungsplanungen und beabsichtigte Abtrennungen hingewiesen: Wichtig sei, dass sich die Behörden inskünftig überlegen, ob bei der Abtrennung unter Beachtung der Vorgabe des planerisch sinnvollen Handelns nicht nur die nachteiligen Auswirkungen auf die noch verbleibenden Gebiete, sondern auch auf die gesamte Nutzungsplanung zu prüfen seien, dies vor allem auch mit Blick auf eine negative vorgezogene Beschlussfassung. Es stelle sich konkret u.a. die Frage, ob eine koordinierte und gesamtkonzeptionelle Beurteilung der abgetrennten Planbeschwerdeverfahren (z.B. betr. Bauzonendimensionierung) möglich bleibe (VGE III 2013 33 vom 9.7.2013 Erw. 1.5).

3.1 Der in der EGV-SZ 2013 B8.5 publizierte Entscheid VGE III 2013 33 vom 9. Juli 2013 beantwortet die Frage, ob nach einer Ablehnung einer Nutzungsplanung die hängigen Rechtsmittelverfahren über abgetrennte Teilplanungen abzuschreiben oder weiterzuführen seien, nicht allgemeingültig.

3.2 Aus den Erwägungen im zitierten Entscheid erhellt aber immerhin, dass die Tatsache der definitiven Ablehnung einer abgetrennten Nutzungsplanung durch das Stimmvolk nicht bedeutet, dass ein Rechtsmittelverfahren betreffend eine abgetrennte Planungsmassnahme allein wegen dem Volksnein gegenstandslos geworden ist. Vielmehr gilt es den Einzelfall zu betrachten.

3.3 Im damals zu entscheidenden Fall VGE III 2013 33 wurde die planerische Sinnhaftigkeit der eigenständigen Weiterbearbeitung der abgetrennten Teilplanung (retrospektiv) wohl in Frage gestellt; sie sei aber immerhin planerisch nicht derart sinnentleert bzw. gegen Planungsgrundsätze verstossend, dass die Weiterführung des Verfahrens in Frage gestellt sei. Kommt hinzu, dass sowohl der die Planung lancierende und diese leitende Gemeinderat als auch der die Planungsmassnahme beantragende Beschwerdeführer die Weiterführung beantragt haben. Folgerichtig wurde das Rechtsmittelverfahren nicht als gegenstandslos geworden abgeschrieben, sondern in der Sache selbst entschieden.

Auch im Entscheid VGE III 2018 163 vom 29. August 2019 wurde die Abschreibung des Verfahrens infolge Gegenstandslosigkeit der strittigen Umzonung einer Liegenschaft nach dem Volksnein zur abgetrennten Teilrevision durch das Gericht abgelehnt. Die strittige Umzonung wurde gegen den Beschluss des Bezirksrates vom Grundeigentümer anbegehrt, die Abtrennung von der Abstimmungsvorlage vom Bezirksrat und dem Amt für Raumentwicklung gutgeheissen und von diesen damit bestätigt, dass die Umzonung auch losgelöst von der Abtrennung selbständig verfolgt werden könne. Entsprechend bestand kein Grund, das Verfahren als gegenstandslos geworden abzuschreiben.

Anders wurde im VGE III 2018 174 vom 29. August 2019 entschieden, wo eine vom Bezirksrat im Rahmen der Nutzungsplanung geplante Aufnahme eines Fussweges in die Erschliessungsplanung strittig war. Nach dem Volksnein zur (abgetrennten) Nutzungsplanung hielt der Bezirksrat selber am geplanten Fussweg nicht mehr fest, was einem Widerruf bzw. einem Rückzug seines eigenen Begehrens gleichkam, wodurch das Verfahren als gegenstandslos geworden abgeschrieben werden konnte.

3.4 Stellt man den vorliegenden Fall in Vergleich zu den erwähnten, dann ist in Übereinstimmung mit der Beschwerdeführerin festzustellen, dass das strittige Verfahren betreffend die Umzonung von KTN 001 mit dem Volksnein zur abgetrennten Nutzungsplanung nicht gegenstandslos geworden ist.

Die Rechtsvorgängerin der Beschwerdeführerin und der Bezirksrat planten die Umzonung von KTN 001 im Rahmen der Revision Nutzungsplanung Bezirk Küssnacht. Eine dagegen erhobene Beschwerde hiess der Regierungsrat gut, was die damalige Eigentümerin und ebenso die heutige Eigentümerin mit Beschwerde angefochten hat mit dem Antrag, die Planung der Umzonung zu bestätigen. Mit der Abtrennung der unbestrittenen Planungsmassnahmen bestätigten der Bezirksrat und das Amt für Raumentwicklung, dass auch die alleinige Zonenänderung von KTN 001, d.h. losgelöst von der letztlich abgelehnten Nutzungsplanung, sinnhaft sei. Dies mag nachträglich fraglich erscheinen, ist aber so zu akzeptieren und nun im Rahmen des nach wie vor laufenden Revisionszyklus konsequent weiter zu verfolgen (vgl. VGE III 2013 33 vom 9.7.2013 Erw. 1; VGE III 2018 163 vom 29.8.2019 Erw. 5.3). Die Beschwerdeführerin als neue Grundeigentümerin hält an der Umzonung fest. Entsprechend hat sie ein Anrecht darauf, dass das Gericht im vorliegenden Verfahren den angefochtenen Regierungsratsbeschluss, mit welchem die Umzonung als rechtswidrig beurteilt wurde, überprüft und bei Beschwerdegutheissung die Umzonung, wie im Rahmen der Zonenplanrevision vorgesehen, weiterverfolgt wird. Mithin ist der Antrag des Bezirksrates, das Verfahren als gegenstandslos geworden abzuschreiben, abzuweisen.

4.1 Damit das Gericht auf eine Beschwerde eintritt, muss die Beschwerde führende Partei u.a. ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheides haben (Rechtsschutzbedürfnis, § 27 Abs. 1 lit. d VRP i.V.m. § 37 Abs. 1 lit. c VRP). Dies findet insbesondere auch darin seinen Niederschlag, als kein Anspruch auf ein blosses Feststellungsurteil besteht, wenn die Frage im Rahmen einer Leistungsstreitigkeit beantwortet werden kann; das Feststellungs- ist gegenüber dem Leistungsbegehren subsidiär (vgl. Urteil BGer 2C_94/2019 vom 1.10.2019 Erw. 1.1 m.V.a. BGE 137 I 199 Erw. 6.5; BGE 144 V 138 Erw. 4.2).

4.2 Aus der Eingabe der Beschwerdeführerin vom 3. Januar 2020 erhellt nun nicht zweifelsfrei, worin ihr Interesse genau liegt. So hält sie zwar fest, sie habe auch nach dem Volksnein ein Interesse an der Beurteilung, ob aus lärmschutzrechtlichen Gründen eine Umzonung von KTN 001 von der Gewerbezone in eine Wohnzone mit niedriger Ausnützung (W2A) und Lärmempfindlichkeitsstufe III (ES III) möglich sei oder stattdessen nur - aber immerhin - eine Umzonung in eine Mischzone. Gleichzeitig führt sie aus, nicht zu opponieren, wenn der Bezirksrat die Umzonung mit einer neu zu startenden Gesamtplanung soweit möglich verfahrensmässig und zeitlich koordiniere und sie schliesse nicht aus, dass sie sich alsdann ggfs. auch mit einer Integration in eine Gesamtortsplanungsrevision einverstanden erklären könnte. Gleichwohl hält sie fest, die strittige Lärmschutzfrage sei vorweg im vorliegenden Verfahren zu klären, damit Rechtssicherheit geschaffen werde.

4.3 Aufgrund dieser Ausführungen ist fraglich, ob die Beschwerdeführerin die Sachurteilsvoraussetzung der Rechtsmittelbefugnis erfüllt. Sie begründet ihr

Interesse namentlich mit dem Feststellungsinteresse, ob der Lärmschutz einer Umzonung im Wege stehe oder nicht; die Umzonung selbst könne auch im Rahmen einer nächsten, vom Bezirksrat bereits geplanten Nutzungsplanung erfolgen. Diese spätere Nutzungsplanung ist aber noch offen, insbesondere auch, was die Rahmenbedingungen für KTN 001 anbelangen. Ob unter solchen Umständen ein schutzwürdiges Interesse besteht, für die nicht allein zu verwirklichende Umzonung von KTN 001 die strittige Lärmschutzfrage zu klären, ist fraglich. Da die Rahmenbedingungen der nächsten Nutzungsplanung nicht bekannt sind, ist auch fraglich, ob ein Urteil die von der Beschwerdeführerin angestrebte Rechtssicherheit bringen würde. Im Übrigen besteht - wie ausgeführt - kein Anspruch auf ein reines Feststellungsurteil, wenn die strittige Frage in einem Verfahren mit Leistungsbegehren beantwortet werden kann. Dies wird im Rahmen der nächsten Nutzungsplanung der Fall sein.

Anderseits distanziert sich die Beschwerdeführerin auch nicht vollends von einer eigenständigen, von der künftigen Nutzungsplanung losgelösten Umzonung von KTN 001 im Rahmen des aktuellen Planungszyklus (der für KTN 001 nach der Abtrennung von der unstrittigen Nutzungsplanung nach wie vor läuft). Hält die Beschwerdeführerin hieran fest, ist ihr schutzwürdiges Interesse zweifellos gegeben.

Da die Beschwerde indes - wie nachfolgend aufzuzeigen ist - abzuweisen ist, kann die Frage des schützenswerten Interesses offen gelassen werden.

5.1 Das Grundstück KTN 001 weist eine Fläche von 7'250m2 auf. Es grenzt nördlich auf einer Länge von rund 76m an die kantonale J.________(Strasse) an, östlich auf einer Länge von rund 111m an das Grundstück KTN 002 der Beschwerdegegner und westlich sowie südlich auf einer Gesamtlänge von rund 165m an das Grundstück KTN 003. KTN 001 ist aktuell der Gewerbezone G (ES III) zugeteilt; die Nachbargrundstücke KTN 002 und 003 liegen in der Landwirtschaftszone. Das Grundstück KTN 001 liegt (wie die benachbarten Grundstücke) sodann zum einen im BLN-Gebiet Objekt Nr. zzz und anderseits im Siedlungstrenngürtel L-2 zwischen den Ortsteilen K.________ und G.________ gemäss kantonalem Richtplan 2016 (und angepasstem Richtplan 2018, RRB Nr. 289/2019 vom 24.4.2019). Das Dorfzentrum G.________ befindet sich entlang der J.________(Strasse) rund 750m südwestlich; die Siedlung "L.________" im Ortsteil K.________ beginnt nach rund 300m in nordöstlicher Richtung. Mithin handelt es sich bei der Liegenschaft KTN 001, Gewerbezone, um eine eigentliche Insel zwischen G.________ und K.________ mitten im definierten Siedlungstrenngürtel (vgl. WebGIS Kanton Schwyz).

Das Grundstück KTN 001 ist überbaut mit zwei Gewerbegebäuden (Produktionsstätte, Lager, Spedition und Verwaltung) sowie Verkehrsfläche und weist Grünflächen auf. Die Liegenschaft wird aktuell von der B.________ AG zonenkonform genutzt für die Herstellung von N.________ etc. (vgl. Augenscheinprotokoll Vi-act. V-07). Am 18. Juni 2019 wurde die Liegenschaft an die Beschwerdeführerin verkauft (Amtsblatt vw). Die B.________ AG plant den Bezug einer neuen Gewerbeliegenschaft im Bezirk Küssnacht. Gemäss Beschwerdeführerin hat die B.________ AG die Liegenschaft bis Ende Juni 2021 zu räumen und ordnungsgemäss der neuen Eigentümerin zu übergeben (vgl. VG-act. 35).

5.2 In der vom 28. Oktober bis 28. November 2016 öffentlich aufgelegten Revision der Nutzungsplanung Bezirk Küssnacht war im Zonenplan G.________ für das Grundstück KTN 001 eine Umzonung von der Gewerbezone in eine lärmvorbelastete Wohnzone mit niedriger Ausnützung (W2A) mit Gestaltungsplanpflicht vorgesehen. Die Gestaltungsplanrichtlinie sah u.a. vor, dass mit dem Gestaltungsplan die Einhaltung des Immissionsgrenzwertes ES II nachzuweisen ist.

Hintergrund der geplanten Umzonung war, dass die B.________ AG die für sie (aus betriebswirtschaftlichen, hygienischen und Kapazitätsgründen) notwendige betriebliche Erweiterung nicht innerhalb der rechtskräftig festgelegten Gewerbezone G realisieren könnte und daher auf einen neuen Standort im Industriegebiet M.________ umsiedeln und das Grundstück KTN 001 abstossen wollte. Der Bezirksrat seinerseits erachtete es als sinnvoll, zweckmässig und richtig, nicht mehr weiter an der solitär ausgeschiedenen "Gewerbezone B.________ AG" festzuhalten (vgl. BRB Nr. 357 vom 7.6.2017).

Gegen diese geplante Umzonung wehrten sich die Eigentümer der Nachbarliegenschaft KTN 002 mit Einsprache vom 17. November 2016.

5.3 Mit Bezirksratsbeschluss Nr. 357 vom 7. Juni 2017 wies der Bezirksrat die Einsprache ab und hielt an der Umzonung fest (Vi-act. I-01). Im Wesentlichen begründete er, ein neuer Eigentümer könnte auf KTN 001 in der Gewerbezone einen neuen Gewerbebetrieb mit spürbar grösseren umweltrelevanten Auswirkungen betreiben, was nicht im Interesse der Allgemeinheit liege. Eine Umzonung in die Wohnzone W2A werde daher als sachgerecht erachtet. Deren Zonenvorschriften würden deutlich geringere Überbauungsmöglichkeiten aufweisen als jene für die Gewerbezone G. Zudem sei eine Gestaltungsplanpflicht mit verbindlich festgelegten Gestaltungsplanrichtlinien "H.________" vorgesehen, um einer landschaftsverträglichen Überbauung zum Durchbruch zu verhelfen.

Die verschiedenen Einwände der Einsprecher wies der Bezirksrat ab, so auch jene in Bezug auf den Strassenlärm. Für das zur Umzonung vorgesehene Gebiet sei - auch auf Verlangen des Baudepartements - die Empfindlichkeitsstufe III (ES III) festgelegt, da es sich um ein lärmvorbelastetes Gebiet handle. Da ES III auch in der Gewerbezone G gelte, sei es in Bezug auf die lärmrelevanten Überbauungsmöglichkeiten der Liegenschaft KTN 001 irrelevant, ob wie aktuell eine Gewerbezone G oder wie vorgesehen eine Wohnzone W2A festgelegt werde. Für Umzonungen seien ausserdem nicht die Planungswerte sondern die Immissionsgrenzwerte einzuhalten; es bestünden keine Anhaltspunkte, dass diese im Rahmen einer Überbauung W2A nicht eingehalten würden. Weiter führte der Bezirksrat aus, zwischen dem Zonenplanentwurf Ortschaft G.________, der für das Gebiet ES III vorsehe, und dem Entwurf Gestaltungsplanrichtlinie "H.________" gemäss Anhang II Baureglement, wo ES II vorgesehen sei, bestehe noch ein Widerspruch, der dahingehend aufgelöst werde, dass die Gestaltungsplanrichtlinie neu zu formulieren sei: "Im Rahmen des Gestaltungsplanes sind die Lärmschutzmassnahmen entlang der J.________(Strasse) verbindlich festzusetzen. Die Einhaltung des Immissionsgrenzwertes der Empfindlichkeitsstufe III (ES III) ist nachzuweisen. Die Kosten für die Erstellung der Lärmschutzmassnahmen gehen zu Lasten der Grundeigentümer." (vgl. BRB Nr. 357 vom 7.6.2017).

5.4 Im angefochtenen RRB Nr. 704/2018 vom 25. September 2018 setzte sich der Regierungsrat mit den verschiedenen Einwänden der Einsprecher/Beschwerdeführer (resp. Beschwerdegegner des vorliegenden Verfahrens) ebenfalls auseinander (vgl. angefochtener Entscheid Erw. 3 - 8). Bis auf den Lärmschutz wies er die Rügen als unbegründet ab. Im vorliegenden Verfahren sind diese nicht mehr Gegenstand (vgl. Beschwerde vom 23.10.2018 Ziff. III.3) und werden auch von den Beschwerdegegnern nicht thematisiert (vgl. Vernehmlassung vom 9.11.2018). Aufgehoben hat der Regierungsrat die geplante Umzonung letztlich, weil sie mit dem Lärmschutz nicht vereinbar sei (vgl. angefochtener Entscheid Erw. 9). Es ist denn auch diese Frage, welche gemäss Beschwerdeführerin zu klären ist (vgl. Replik vom 3.1.2020). Die nachfolgenden Ausführungen beschränken sich daher auch auf die Thematik des Lärmschutzes.

5.5 Aus den im Recht liegenden Akten zur Nutzungsplanung ergibt sich bezogen auf die lärmschutzrechtlichen Aspekte der Umzonung der Liegenschaft KTN 001 von der Gewerbezone G in eine lärmvorbelastete Wohnzone mit niedriger Ausnützung (W2A) mit Empfindlichkeitsstufe III und mit Gestaltungsplanpflicht was folgt:

5.5.1 2005 erfolgte eine Vorprüfung des Teilzonenplans H.________ durch das damalige Justizdepartement (Vi-act. III-01/1). Die Gesuchsteller ersuchten um eine Umzonung in die WG4-Zone, was der Bezirksrat an gegebener Lage als nicht mehr landschaftsverträglich beurteilte, weshalb er eine Umzonung in eine W2A-Zone mit Gestaltungsplanpflicht (ohne AZ-Bonus) vorschlug. Das Amt für Umweltschutz machte den Hinweis, die Einhaltung des Immissionsgrenzwertes in der geplanten W2A-Zone (ES II) müsse im Gestaltungsplanverfahren nachgewiesen werden. Der Bezirksrat wurde eingeladen, diesen Hinweis (und die weiteren) zu berücksichtigen.

5.5.2 Weitere Vorprüfungen erfolgten im Rahmen der Revision Ortsplanung, welche 2013 abgelehnt wurde. In einer ersten Vorprüfung wurden die verschiedenen Mitberichte am 13. Februar 2009 zusammengefasst (Vi-act. III-01/2). Bezüglich der geplanten Umzonung KTN 001 in die W2A-Zone (ES II) wurde u.a. festgehalten, eine Abschätzung des Amts für Umweltschutz zeige auf, dass der massgebende Lärmgrenzwert (ES II, IGW Nacht) erst ab einer Distanz von 80 m ab der J.________(Strasse) eingehalten wäre. Der Bezirksrat wurde eingeladen, auf die Ausscheidung einer reinen Wohnzone an dieser Lage zu verzichten; eine Umzonung in eine Mischzone mit beschränkten Nutzungsmassnahmen und Empfindlichkeitsstufe III sei vorzuziehen.

Eine zweite Vorprüfung erfolgte am 4. Februar 2010 (Vi-act. III-01/3). Zur geplanten Umzonung KTN 001 wurde ein Vorbehalt angebracht: Nach Art. 43 der Lärmschutz-Verordnung (LSV; SR 814.41) vom 15. Dezember 1986 gelte in Wohnzonen ES II. Die neu ausgeschiedene W2A-Zone könne daher nicht in die ES III aufgestuft werden. Die Bezeichnung "lärmvorbelastetes Gebiet mit ES III" sei zu streichen. Allerdings könne für die bereits erschlossene Parzelle der Immissionsgrenzwert und nicht der strengere Planungswert angewendet werden. Im Sinne eines Hinweises wurde ausgeführt, der Bezirksrat halte entgegen der ersten Vorprüfung an einer reinen Wohnzone fest, sehe aber eine Gestaltungsplanpflicht mit Gestaltungsplanrichtlinien vor. Damit sei eine Nachnutzung des Gewerbeareals in einer möglichst landschaftsverträglichen Form sichergestellt.

5.5.3 Am 6. April 2010 erfolgte eine Besprechung der 2. Vorprüfung (Vi-act. III-01/4). Zu KTN 001 wurde auf den bereits 2005 gemachten Hinweis verwiesen (vgl. oben Erw. 5.5.1). Es sei weiter verlangt worden, die Einhaltung des Immissionsgrenzwertes für die ES II im Gestaltungsplanverfahren nachzuweisen. Die Vertreterin des Amts für Umweltschutz bestätigte, dass für neue Wohnzonen keine Aufstufung der ES möglich sei, da das Gebiet bereits erschlossen sei, könne allerdings der Immissionsgrenzwert anstelle des Planungswertes angewendet werden.

5.5.4 Nach der gescheiterten Nutzungsplanrevision 2013 unterbreitete der Bezirksrat dem Kanton 2015 eine neue Teilrevision Nutzungsplanung zur Vorprüfung. Am 18. August 2015 teilte das Volkswirtschaftsdepartement die Vorprüfergebnisse mit (VG-act. 39.1). Bezogen auf die geplante Umzonung KTN 001 wird zum einen ein Vorbehalt aufgrund einer die Liegenschaft querenden Eindolung gemacht. Zum andern bringt das Baudepartement unter der Thematik "Erschliessungsplanung" folgenden Vorbehalt an: "Mit der Änderung I.________ wird die H.________ von der Gewerbezone (Empfindlichkeitsstufe III) in die Wohnzone W2A (Empfindlichkeitsstufe II) umgezont. Wegen der Lärmvorbelastung verlangt das Baudepartement, die neue Zone mit der Signatur 'Lärmvorbelastetes Gebiet (ES III)' zu überlagern." In der Schlussfolgerung wurde der Bezirk u.a. zur Bereinigung angehalten "Berücksichtigung der Fliessgewässer und Lärmvorbelastung in den Gestaltungsplänen "O.________" und "H.________".

5.5.5 Im Auszug aus dem Änderungsplan Teilrevision Nutzungsplanung, Ortschaft G.________ vom 10. März 2016 ist KTN 001 (neu) der W2A-Zone zugeteilt mit Gestaltungsplanpflicht sowie als lärmvorbelastetes Gebiet der ES III (Vi-act. III-01/5). Im Entwurf zum Baureglement vom 10. März 2016 wird in der Gestaltungsplanrichtlinie "H.________" u.a. festgelegt, im Rahmen des Gestaltungsplanes seien die Lärmschutzmassnahmen entlang der J.________(Strasse) verbindlich festzusetzen; die Einhaltung des Immissionsgrenzwertes der Empfindlichkeitsstufe II (ES II) sei nachzuweisen; die Kosten für die Erstellung der Lärmschutzmassnahmen gingen zu Lasten der Grundeigentümer (Vi-act. III-01/6).

5.5.6 Am 22. Juni 2016 berichtete das Volkswirtschaftsdepartement über die abschliessende Vorprüfung zur Teilrevision der Nutzungsplanung Bezirk Küssnacht (VG-act. 39.2). Unter dem Titel "Immissionsschutz" wurde die geplante Umzonung KTN 001 nicht erwähnt. Ein Vorbehalt wurde betreffend die Eindolung auf der Liegenschaft angebracht (da es sich nicht um eine Meteorwasserleitung, sondern ein eingedoltes Fliessgewässer handle). Zum Lärmschutz wurde weder ein Hinweis noch ein Vorbehalt formuliert.

5.5.7 Im BRB 357 vom 7. Juni 2017 hielt der Bezirksrat fest, gemäss Legende im Zonenplanentwurf G.________ sei für ein lärmvorbelastetes Gebiet ES III vorgesehen. Dies habe auch das Baudepartement im Rahmen der Vorprüfung so verlangt. Da für die G-Zone ES III gelte, sei es bezüglich Überbauungsmöglichkeiten irrevelant, ob wie aktuell eine G-Zone festgelegt sei oder wie geplant eine W2A-Zone. Einzuhalten seien die Immissionsgrenzwerte, was bei einer W2A-Überbauung möglich sei. Gleichzeitig erkannte er in der Darstellung im Plan (lärmvorbelastetes Gebiet ES III) und der Gestaltungsplanrichtlinie im Baureglement (Nachweis Immissionsgrenzwert ES II) einen Widerspruch, den er auflöste (vgl. auch oben Erw. 5.3).

5.5.8 Anlässlich des Augenscheines vom 6. Juni 2018 wollte der Vertreter des Sicherheitsdepartementes wissen, warum eine Umzonung in eine lärmvorbelastete Zone vorgenommen werden solle. Der Bezirksvertreter hielt fest, KTN 001 sei aufgrund der Strasse lärmbelastet; in einer lärmvorbelasteten Zone sei die ES III massgebend; an diesem Standort sei eine Wohnnutzung mit ES II schwierig; man wolle verhindern, dass gegenüber dem Strassenträger eine Sanierungspflicht geltend gemacht werden könne (Vi-act. V-07 S. 2).

5.5.9 Im Rahmen des vorinstanzlichen Verfahrens führte der Bezirksrat vernehmlassend aus, bei KTN 001 handle es sich um ein lärmvorbelastetes Gebiet. Es sei daher in Anwendung von Art. 43 Abs. 2 LSV eine Aufstufung in die Empfindlichkeitsstufe III geplant worden. Der Nachweis der Einhaltung der Immissionsgrenzwerte mittels Lärmschutznachweises sei im Baubewilligungsverfahren zu erbringen; es bestehe kein Grund zur Annahme, dieser Nachweis bei entsprechender Detailgestaltung des späteren Bauprojektes könne nicht erbracht werden (Vi-act. II-02 Ziff. 7).

5.6 Der Regierungsrat hält im angefochtenen Entscheid betreffend Lärmschutz und Möglichkeit der Umzonung von der G-Zone in die W2A-Zone fest:

• Wohngebiete sollen vor schädlichen und lästigen Einwirkungen wie z.B. Lärm möglichst verschont werden (Art. 3 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700] vom 22.6.1979).

• Eine Umzonung von Bauzonen gelte nicht aus Ausscheidung neuer Bauzonen (Art. 24 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Umweltschutz [Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01] vom 7.10.1983; Art. 29 LSV). Baubewilligungen für Neubauten dürften in umgezonten Gebieten nur erteilt werden, wenn die Immissionsgrenzwerte nach Art. 22 USG eingehalten seien bzw. mit Massnahmen eingehalten werden können. Dies müsse im Zeitpunkt der Umzonung geprüft werden, da die neue Zone sonst für die vorgesehene Nutzung nicht geeignet sei.

• KTN 001 liege in der G-Zone mit ES III. Für die W2A-Zone gelte ES II. KTN 001 grenze an die vielbefahrene J.________(Strasse). Es sei unbestritten, dass die für Strassenverkehrslärm geltenden Immissionsgrenzwerte ES II im Planungsgebiet nicht eingehalten werden könnten.

• Anlässlich der Vorprüfung habe das Baudepartement verlangt, die neue Zone W2A als "lärmvorbelastetes Gebiet (ES III)" zu bezeichnen, worauf die Vor­instanz das Planungsgebiet der ES III zugeteilt habe.

• Teile von Nutzungszonen der ES I oder ES II könnten der nächst höheren Stufe zugeordnet werden, wenn sie mit Lärm vorbelastet seien (Art. 43 Abs. 2 LSV). Diese Regelung habe primär alte Dorfkerne oder städtische Verhältnisse im Auge oder könne auch bei kleineren Wohngebieten inmitten gewachsener Gewerbezonen in Betracht kommen. Von einer Höhereinstufung sei indes rechtsprechungsgemäss zurückhaltend und unter qualifizierten Voraussetzungen Gebrauch zu machen. Insbesondere sei zu prüfen, ob nicht eine Umzonung in eine weniger lärmempfindliche Zone die richtige planerische Massnahme sei.

• Die Umzonung KTN 001 von der G-Zone in die W2A-Zone sei schon Inhalt der 2013 gescheiterten Revision gewesen. Im Rahmen der damaligen Vorprüfung sei seitens Kanton der Vorbehalt angebracht worden, auf die Ausscheidung einer reinen Wohnzone zu verzichten; es sei einer Mischzone der Vorzug zu geben. Es gehe nicht an, an diesem Standort eine neu ausgeschiedene Wohnzone einfach in die ES III aufzustufen.

• Die früheren Beurteilungen im Rahmen der Vorprüfungen hätten nach wie vor Gültigkeit. Es sei offensichtlich, dass die qualifizierten Voraussetzungen, die eine Höhereinstufung in ES III rechtfertigen würden, nicht vorliegen würden. KTN 001 sei für eine reine Wohnnutzung bzw. Umzonung in eine W2A-Zone nicht geeignet; allenfalls komme eine Umzonung in eine Mischzone in Frage, was indes nicht Gegenstand des Beschwerdeverfahrens bilde.

5.7 Gemäss Beschwerdeführerin wurde die von der B.________ AG und dem Bezirksrat Küssnacht über Jahre verfolgte Umzonung vom Regierungsrat gestoppt mit dem einzigen Hinweis auf eine im vorliegenden Fall angeblich nicht zulässige Festlegung der für den Lärmimmissionsschutz zu beachtenden Empfindlichkeitsstufe, ohne dabei weitere Vorgaben für die Fortsetzung des Umzonungsverfahrens zu setzen. Zu Unrecht lasse der Regierungsrat die vom kantonalen Baudepartement im Vorprüfungsverfahren verlangte Bezeichnung als lärmvorbelastetes Gebiet (ES III) nicht gelten und schliesse er eine Zuteilung von KTN 001 in die ES III aus. Dies sei nicht haltbar. Zum einen liege überhaupt keine Machbarkeitsstudie oder gar ein Gutachten zur Einhaltung von irgendwelchen Grenzwerten vor. Unbestritten sei, dass ES III eingehalten werden könne. Die Vorinstanz verneine indes, dass eine Höherstufung vorgenommen werden könne. Die dabei zitierten Bundesgerichtsentscheide seien nicht einschlägig, sondern würden im Gegenteil bestätigen, dass gemäss Art. 43 Abs. 2 LSV Teile einer Nutzungszone höher eingestuft werden können, wenn das Gebiet mit Lärm vorbelastet sei. Auch wenn diese Regelung primär alte Dorfkerne oder städtische Verhältnisse im Auge habe, könne sie unter qualifizierten Voraussetzungen immer zur Anwendung gelangen. Der Regierungsrat habe die vom Bezirksrat und Baudepartement bejahte Ausnahmesituation vorschnell verworfen. Zudem verkenne der Regierungsrat, dass im aktuellen Vorprüfungsverfahren die Höherstufung gerade verlangt worden sei. Der Regierungsrat habe seine Kognition überschritten, wenn er in casu die Planung des Bezirksrates aufhebe. Im Übrigen verweist die Beschwerdeführerin auf die Ausführung des Bezirksrates in BRB Nr. 357 vom 7.6.2017 (vgl. oben 5.3).

6.1 Der Entscheid des Regierungsrates widerspiegelt, was seitens der zuständigen kantonalen Stellen im Rahmen der Mitberichte zu den Vorprüfungen der Revision Nutzungsplanung Bezirk Küssnacht von Anbeginn weg kommuniziert wurde: Für die W2A-Zone gilt die Empfindlichkeitsstufe II (vgl. oben Erw. 5.5.1); deren Lärmgrenzwert kann auf KTN 001 kaum eingehalten werden (vgl. oben Erw. 5.5.2); es sei daher auf eine reine Wohnzone mit ES II zu verzichten zugunsten einer Mischzone mit ES III. 2010 wurde bekräftigt, eine W2A-Zone mit ES III sei nicht möglich, weshalb die Bezeichnung "lärmvorbelastetes Gebiet mit ES III" zu streichen sei (vgl. oben Erw. 5.5.2). Die Einhaltung des Immissionsgrenzwertes ES II müsse mit dem Gestaltungsplan nachgewiesen werden; eine Aufstufung für neue Wohnzonen sei ausgeschlossen (vgl. oben Erw. 5.5.3). 2016 verlangte das Baudepartement dann, dass planerisch festgehalten sei, dass es sich um ein lärmvorbelastetes Gebiet ES III handle (vgl. oben Erw. Erw. 5.5.4).

6.2 Aus der Sichtweise "Immissionsschutz" brachte das Amt für Umweltschutz konsequent ein, für die W2A-Zone gelte ES II und die Einhaltung des Immissionsgrenzwertes sei mit dem Gestaltungsplan nachzuweisen. Das Baudepartement forderte unter der Thematik "Erschliessungsplanung" die planerische Berücksichtigung "lärmvorbelastetes Grundstück ES III". Dies führte im Ergebnis dazu, dass im Baureglementsentwurf 2016 in den Gestaltungsplanrichtlinien "H.________" der Nachweis der Einhaltung ES II gefordert und im Planentwurf 2016 die Parzelle KTN 001 als lärmvorbelastetes Grundstück ES III eingetragen wurde. Diesen vermeintlichen Widerspruch löste der Bezirksrat - nach Durchführung der kantonalen Vorprüfungen - im Einspracheverfahren, indem er in den Gestaltungsplanrichtlinien den Nachweis ES II durch Nachweis ES III ersetzte.

6.3 In Anbetracht der dargestellten Vorprüfungsberichte war es nur folgerichtig und ist nicht zu beanstanden, dass der Regierungsrat die Umzonung als rechtswidrig wieder aufhob. Das für den Immissionsschutz zuständige Amt für Umweltschutz hat von Anbeginn weg betont, dass die Lärmimmissionen auf der Liegenschaft KTN 001 ein Problem darstellen und dass diese einer reinen Wohnzone entgegenstünden. Entsprechend wurde zuerst die Planung einer Mischzone angeregt. Nachdem der Bezirksrat an der Wohnzone festhielt, wurde der Vorbehalt angebracht, die W2A-Zone müsse ES II einhalten, was im Gestaltungsplan nachzuweisen sei. Vorbehalt bedeutet dabei, dass die Nichteinhaltung dem Regierungsrat nicht zur Genehmigung beantragt werden kann (vgl. z.B. Vorprüfung vom 13.2.2009; VI-act. III-01/1 Seite 2). In der Folge wurde dem Vorbehalt Nachachtung verschafft und der geforderte Nachweis ES II in der Gestaltungsplanrichtlinie "H.________" im Baureglement festgelegt. Diese Bestimmung galt so auch noch im Zeitpunkt der abschliessenden Vorprüfung vom 22. Juni 2016 (Vi-act. III-01/6), weshalb die Umsetzung des Lärmschutzes auf KTN 001 im letzten Vorprüfbericht denn auch zu keinen Beanstandungen mehr Anlass bot (VG-act. 39.2). Die Änderung, nämlich W2A-Zone mit ES III und Nachweis Einhaltung des Immissionsgrenzwerts ES III, nahm erst der Bezirksrat im Einspracheentscheid BRB Nr. 357 ein Jahr später vor. Damit aber machte der Bezirksrat rückgängig, was seitens Vorprüfungen als Vorbehalte gefordert war, nämlich die Einhaltung Immissionsgrenzwert ES II für die reine Wohnzone.

6.4 Es trifft zu, dass das Baudepartement forderte, die Zone von KTN 001 sei mit der Signatur "lärmvorbelastetes Gebiet ES III" zu überlagern (VG-act. 39.2 S. 7). Den Vorbehalt brachte das Baudepartement in seinem Zuständigkeitsbereich unter dem Titel "Erschliessungsplanung" ein. Es ist dies im Zusammenhang mit der Aussage des Bezirksvertreters am Augenschein zu sehen, der festhielt, aufgrund des Strassenlärms sei die Einhaltung ES II schwierig; man wolle verhindern, dass gegenüber dem Strassenträger eine Sanierungspflicht geltend gemacht werden könne, weshalb das Gebiet als lärmvorbelastet mit ES III bezeichnet werde (vgl. Vi-act. V-07). Das Baudepartement äusserte sich mithin nicht zum Immissionsschutz oder zu den möglichen Nutzungen resp. zulässigen Zonen auf KTN 001, sondern allein zur Strasse als Ursache und Ausmass des Lärms. Bezüglich Immissionsschutz äusserte sich schon früher das Amt für Umweltschutz, indem es - in Kenntnis der Lärmvorbelastung - eine reine Wohnzone ablehnte bzw. bei einer reinen Wohnzone den Nachweis der Einhaltung des Immissionsgrenzwertes ES II forderte. Einen zwingenden Widerspruch stellt dies nicht dar, auch wenn zu wünschen gewesen wäre, dass das Volkswirtschaftsdepartement im zusammenfassenden Vorprüfbericht diesbezüglich mehr Klarheit geschaffen hätte. Anderseits hat die anschliessende Überarbeitung der Nutzungsplanung gestützt auf die erste Vorprüfung 2015 beide Vorbehalte berücksichtigt (im Plan die Signatur "lärmvorbelastetes Gebiet ES III" und im Baureglement die Gestaltungsplanrichtlinie mit dem geforderten Nachweis Einhaltung Immissionsgrenzwert ES II), was in der abschliessenden Vorprüfung zu keinen Beanstandungen mehr Anlass gab. Erst mit der Änderung durch den Bezirksrat in BRB Nr. 357 wurden die Vorgaben missachtet.

6.5 Mit dem angefochtenen Beschluss RRB Nr. 704/2018 vom 25. September 2018 hat der Regierungsrat dies zu Recht wieder korrigiert. Ergänzend zu seinen Erwägungen, auf welche verwiesen wird (angefochtener RRB Erw. 9, oben Erw. 5.6), gilt es zu wiederholen, dass von einer Höhereinstufung nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung nur zurückhaltend und unter qualifizierten Voraussetzungen Gebrauch zu machen ist (vgl. BGE 121 II 235 Erw. 5b). So ist vor einer Aufstufung zu prüfen, ob nicht eine Umzonung des fraglichen Gebietes in eine Zone, die der Lärmvorbelastung entspricht, die richtige planerische Massnahme ist. In diesem Sinne hatte bereits ein früher Vorprüfbericht festgehalten, anstelle der W2A-Zone mit ES II sei eine Mischzone der ES III zu planen (vgl. oben Erw. 5.5.2). Auch wenn - entgegen dem klaren Wortlaut von Art. 43 Abs. 2 LSV - gemäss Bundesgericht eine Aufstufung nicht zwingend nur Teilen einer Nutzungszone vorbehalten ist (vgl. Adrian Walpen; Bau und Betrieb von zivilen Flughäfen - Unter besonderer Berücksichtigung der Lärmproblematik um den Flughafen, 2005 S. 244, mit Verweis auf BGE 115 Ib 456 Erw. 4), so ergibt sich aus der Rechtsprechung doch, dass bei einer Aufstufung einer ganzen Zone diese selbst sehr klein zu sein hat (vgl. BGE 115 Ib 456 Erw. 4) und bei Teilen einer Zone die Aufstufung auf z.B. eine oder zwei Bautiefen beschränkt sein soll (vgl. BGE 121 II 235 Erw. 5c). Vorliegend aber sollte die gesamte Zone aufgestuft werden, wobei sie mit 7'250 m2 nicht mehr als sehr klein bezeichnet werden kann. Bei einer Ausnützungsziffer von 0.40 in der W2A-Zone (vgl. Baureglement Art. 73) würde sehr viel neuer Wohnraum geschaffen, der insgesamt nicht die für Wohnzonen geltende Empfindlichkeitsstufe beachten würde. Entsprechend führte der Regierungsrat korrekt aus, es komme nicht in Betracht, gestützt auf Art. 43 Abs. 2 LSV diese gesamte W2A-Zone, bestehend aus KTN 001, von ES II auf ES III aufzustufen. Es würde dies den Zielen des Lärmschutzrechtes klar zuwiderlaufen. Vielmehr ist - wie ursprünglich geplant - im Rahmen der Gestaltungsplanung der Nachweis der Einhaltung der Immissionsgrenzwerte ES II zu erbringen, oder aber es ist die Liegenschaft von der G-Zone in eine andere Zone mit ES III, vordringlich etwa eine Mischzone, umzuzonen.

6.6 Für die Umzonung von KTN 001 in eine W2A-Zone spricht gemäss Bezirksrat insbesondere, dass dadurch eine künftige Überbauung mitten im Siedlungstrenngürtel und BLN-Gebiet (vgl. oben Erw. 5.1) eher landschaftsverträglich ausgestaltet werde. In einer Gewerbezone könne ein neuer Eigentümer ein Projekt realisieren, das den Zielen und öffentlichen Interessen viel weniger entsprechen würde. Diese Ausführungen sind nachvollziehbar. Tatsächlich ist daher bei der Revision der Nutzungsplanung die besondere Lage von KTN 001 zu berücksichtigen. Dem kann indes sowohl mit einer Gestaltungsplanpflicht (und entsprechenden Gestaltungsplanrichtlinien) wie auch einer Ausgestaltung als Spezialbauzone mit eigenen Bauvorschriften Rechnung getragen werden. Denn den Gemeinden kommt bei der Ausgestaltung der Nutzungsordnung ein weitgehender Spielraum zu; u.a. lässt das kantonale Recht ausdrücklich auch eine Durchmischung der Zonen zu (§ 18 Abs. 3 PBG). Es ist daher keinesfalls ausgeschlossen, auf KTN 001 im Rahmen der Nutzungsplanung eine Mischzone zu planen, welche sowohl der Empfindlichkeitsstufe III angehört als auch Bauvorschriften einzuhalten hat, welche den Überlegungen des Landschaftsschutzes Rechnung tragen.

6.7 Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet, soweit die Aufhebung des RRB Nr. 704/2018 vom 25. September 2018 und die Bestätigung der Umzonung von KTN 001 von der G-Zone in die lärmvorbelastete W2A-Zone ES III mit Gestaltungsplanpflicht beantragt wird. Abzuweisen ist ebenso der Eventualantrag, wonach die Sache zur ergänzenden Sachverhaltsabklärung und Neubeurteilung mit Weisungen an den Bezirksrat zurückzuweisen ist (vgl. Ingress Bst. H). Zum einen hat der Regierungsrat zu Recht und ohne ins Ermessen des Bezirkes einzugreifen festgestellt, dass eine Umzonung in eine reine Wohnzone mit Empfindlichkeitsstufe III unzulässig ist. Wie die weitere Planung aussehen soll, ist allein Sache des Bezirkes. Zum andern ist hier zu berücksichtigen, dass der unbestrittene Teil der Revision Nutzungsplanung an der Urne gescheitert ist und der Bezirk so oder anders eine neue Gesamtplanung anhand nehmen wird. In diese neue Gesamtplanung ist auch KTN 001 einzubeziehen.

7.1 Diesem Ergebnis entsprechend sind die Verfahrenskosten von Fr. 1'500.-- der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 72 VRP); Fr. 500.-- davon in solidarischer Haftung mit der B.________ AG (vgl. Art. 83 Abs. 2 ZPO).

7.2 Die nicht anwaltschaftlich vertretenen Beschwerdegegner haben keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung.

8.1 Das kantonal geregelte kommunale Nutzungsplanverfahren mit Rechtsmittelverfahren, kommunalem Erlass und regierungsrätlicher Genehmigung steht in einem Spannungsverhältnis zum bundesrechtlich vorgegebenen Rechtsmittelweg gemäss Bundesgerichtsgesetz (BGG; SR 173.110) und dem Koordinationsgebot gemäss RPG. In einem kantonsinternen Meinungsaustausch (RRB Nr. 368/2009 vom 7.4.2009) wurde daher ein Ablauf festgelegt, der einerseits den Willen des kantonalen Gesetzgebers (Durchführung des kantonalen Rechtsmittelverfahrens vor dem Planerlass) soweit als möglich respektiert und anderseits gemäss höchstrichterlicher Rechtsprechung die inhaltliche Koordination zwischen Rechtsmittel- und Genehmigungsverfahren auf kantonaler Ebene gewährleistet (vgl. zum Ganzen VGE III 2017 170 vom 24.4.2018 Erw. 11; publiziert unter https://gerichte.sz.ch/vg; EGV-SZ 2009 B 8.4).

8.2 Damit gilt es für den weiteren Verlauf, namentlich für die Anfechtbarkeit des vorliegenden Entscheides folgenden Verfahrensablauf zu beachten:

a) Das Rechtsmittelverfahren ist auf kantonaler Ebene wie bisher durchzuführen (§ 26 PBG). Dies gilt auch für den Fall einer Rückweisung und im Falle einer Neuauflage (§ 26 Abs. 3 PBG).

b) Der Verwaltungsgerichtsentscheid ist zu eröffnen, jedoch ohne Rechtsmittelbelehrung. Statt einer Rechtsmittelbelehrung sind die Parteien auf den in den Erwägungen dargelegten Verfahrensablauf hinzuweisen.

Die Akten bleiben bis zur Koordination oder anderweitigen Verfahrenserledigung (siehe nachfolgend) beim Verwaltungsgericht. Im Falle einer (teilweisen) Gutheissung werden die Akten soweit erforderlich an die Vorinstanz zurück überwiesen. Bei Bedarf kann die Vorinstanz vom Verwaltungsgericht weitere Akten anfordern. Sobald das vorinstanzliche Verfahren erledigt und kein innerkantonaler Weiterzug - ausser an das Verwaltungsgericht - mehr möglich ist, sind die Akten sowie allenfalls zwischenzeitlich zusätzlich produzierte Akten wieder an das Verwaltungsgericht zuzustellen.

c) Nach dem Erlass der Nutzungsplanung durch die Gemeindeversammlung (§ 27 PBG) hat der Regierungsrat über die Genehmigung zu befinden (§ 28 PBG). Fällt der Gemeindeversammlungsbeschluss negativ aus, worüber der Gemeinderat das Verwaltungsgericht umgehend zu informieren hat, findet das vorliegende Verfahren infolge Gegenstandslosigkeit keine Fortsetzung mehr.

d) Der Regierungsrat stellt dem Verwaltungsgericht jene Genehmigungsbeschlüsse zu, welche die Parteien der vorangegangenen Verwaltungsgerichtsentscheide betreffen.

e) Das Verwaltungsgericht prüft in einem neu zu eröffnenden Verfahren, ob der Genehmigungsbeschluss Anlass zu einer inhaltlichen Koordinierung mit dem Rechtsmittelverfahren bzw. dem noch nicht rechtskräftigen Verwaltungsgerichtsentscheid gibt. Dies ist dann der Fall, wenn sich der Genehmigungsbeschluss mit strittigen Fragen aus dem vorherigen Rechtsmittelverfahren befasst und insbesondere die Rechtspositionen der Parteien verändert.

f) Trifft dies zu, gewährt das Verwaltungsgericht den Parteien und Vorinstanzen unter Zustellung des Genehmigungsbeschlusses das rechtliche Gehör. Alsdann prüft und beurteilt es, ob und wie der Verwaltungsgerichtsentscheid in Beachtung des Genehmigungsbeschlusses und des Koordinationsgebotes abgeändert werden muss. Die Neubeurteilung beschränkt sich einzig auf diesen Aspekt. Der neue Verwaltungsgerichtsentscheid, welcher auf den vor dem Erlass ergangenen Bezug nimmt und darauf verweist, wird den Parteien und Vorinstanzen mit der Rechtsmittelbelehrung für den Weiterzug an das Bundesgericht eröffnet.

g) Gibt der Genehmigungsbeschluss indes keinerlei Anlass zu einer inhaltlichen Koordinierung, hält dies das Verwaltungsgericht fest und eröffnet zusammen mit dem Genehmigungsbeschluss nochmals den Verwaltungsgerichtsentscheid im Dispositiv, diesmal versehen mit der Rechtsmittelbelehrung für den Weiterzug an das Bundesgericht (blosse fristauslösende Eröffnung) und unter Hinweis auf die Begründung des vor der Genehmigung zugestellten Verwaltungsgerichtsentscheides.

h) Soweit Personen erst durch den Genehmigungsbeschluss beschwert werden, ist der Beschluss vom Regierungsrat zu eröffnen mit der Rechtsmittelbelehrung für den Weiterzug an das kantonale Verwaltungsgericht (EGV-SZ 2002, B 1.1; § 53 Abs. 2 lit. a VRP).

8.3 Bei Nichteintretensentscheiden und Bestätigungen solcher kommt dieser spezielle Verfahrensablauf nicht zur Anwendung. Sie sind vielmehr direkt mit öffentlich-rechtlicher Beschwerde beim Bundesgericht anfechtbar, da sie das Verfahren prozessual zum Abschluss bringen und als Endentscheide zu qualifizieren sind, unabhängig davon, in welchem Stadium des kantonalen Verfahrens sie ergehen (vgl. auch Urteil BGer 1C_290/2014 vom 20.11.2014 Erw. 1.5).

8.4 Der spezielle koordinierende Verfahrensablauf käme auch bei von der Gemeindeversammlungsabstimmung abgetrennten Verfahren dann nicht zum Tragen, wenn über diese abgetrennten Teilbereiche nicht mehr abgestimmt werden müsste. Beim vorliegenden Revisionszyklus wurden gegen mehrere Planungsmassnahmen Rechtsmittel ergriffen; mindestens eine Massnahme wurde durch den Regierungsrat zur Überarbeitung an den Bezirksrat zurückgewiesen (vgl. Medienmitteilung des Bezirksrates vom 27.6.2019). Mithin ist der Zyklus noch nicht abgeschlossen und es ist nicht ausgeschlossen, dass über einzelne abgetrennte Teilbereiche noch abgestimmt werden muss. Damit kommt das oben beschriebene Verfahren auch vorliegend zur Anwendung, auch wenn die Beschwerde abzuweisen ist.

Sollte indes der Bezirksrat die noch hängigen Verfahren der abgetrennten Teilbereiche (zusammen mit den betroffenen Verfahrensbeteiligten) derart abschliessen können, dass der laufende Revisionszyklus ohne weitere Volksabstimmung abgeschlossen wird, so hat er das Gericht analog Erw. 8.2c auch darüber umgehend zu informieren, damit das vorliegende Verfahren beendet werden kann.

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.1 Die Verfahrenskosten von Fr. 1'500.-- (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) werden der Beschwerdeführerin auferlegt; die B.________ AG haftet mit Fr. 500.-- solidarisch mit.

2.2 Die B.________ AG hat am 1. November 2018 einen Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 1'500.-- bezahlt, weshalb ihr aus der Gerichtskasse Fr. 1'000.-- zurückzuerstatten sind.

2.3 Die Beschwerdeführerin hat Fr. 1'000.-- innert 30 Tagen auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwaltungsgerichts zu überweisen.

3. Gegen diesen Entscheid kann bis zum Vorliegen des Bezirksversammlungsbeschlusses und des regierungsrätlichen Genehmigungsbeschlusses sowie der anschliessenden allfälligen inhaltlichen Koordination durch das Verwaltungsgericht keine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht in Lausanne erhoben werden. Zum weiteren Verfahrensablauf wird auf die Erwägung 5 verwiesen.

4. Zustellung an:

• die Beschwerdeführerin (R)

• den Rechtsvertreter der B.________ AG (2/R; im Dispositiv)

• den Beschwerdegegner Ziff. 3 (R)

• die Beschwerdegegnerin Ziff. 4 (R)

• den Rechtsvertreter des Bezirksrats Küssnacht (2/R)

• und den Regierungsrat des Kantons Schwyz.

Schwyz, 1. April 2020

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident:

Die Gerichtsschreiberin:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Rumantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand:

14. April 2020

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