III 2017 212 - Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

III 2017 212

Entscheid vom 23. Februar 2018

Besetzung

Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident

Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin Monica Huber-Landolt, Richterin

MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

Parteien

A.________,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Walter Häberling,

Schiffbaustrasse 2, Postfach 1765, 8031 Zürich,

gegen

1. ** Bezirksrat Küssnacht,**Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küssnacht,

2. ** Regierungsrat des Kantons Schwyz,**Bahnhofstrasse 9,

Postfach 1260, 6431 Schwyz, Vorinstanzen,

3. B.________, Beschwerdegegnerin,

vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Roman Wyrsch,

Badenerstrasse 21, Postfach, 8021 Zürich 1,

Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

Sachverhalt:

A. B.________ ist Eigentümerin des in der Landhauszone (WL) direkt am Vierwaldstättersee liegenden Grundstücks KTN C.________, auf welchem sich ein Bootshaus befindet. Sie reichte am 14. September 2016 ein Baugesuch für eine Erdsonden-Wärmepumpenanlage auf besagtem Grundstück ein, welches im Amtsblatt Nr. D.________ publiziert und öffentlich aufgelegt wurde. Innert Frist wurden dagegen keine Einsprachen erhoben. Die Baubewilligung "im vereinfachten Verfahren" wurde mit Beschluss der Baukommission des Bezirks Küssnacht vom 15. November 2016 erteilt (RR-act. III/02 Beilage 3f.).

B. Am 21. Oktober und 22. November 2016 ersuchte B.________ um Bewilligung für die Sanierung des "Boots- und Wohnhauses E.________" auf KTN C.________. Das Baugesuch wurde im Meldeverfahren behandelt und gemäss Schreiben des stellvertretenden Abteilungsleiters Planung, Umwelt und Verkehr des Bezirks Küssnacht vom 30. November 2016 bewilligt (RR-act. II/03). A.________, Eigentümer des Grundstücks KTN F.________, welches direkt an das Grundstück von B.________ angrenzt, erfuhr von der Sanierung des Bootshauses. Am 19. Dezember 2016 liess er von seinem Rechtsvertreter beim Bezirksrat Küssnacht vorsorglich Einsprache gegen den Umbau bzw. die Renovation des Bootshauses auf KTN C.________ erheben und um die Verfügung eines sofortigen Baustopps ersuchen. Gleichzeitig wurde eine umfassende Akteneinsicht beantragt (RR-act. II/03). Mit Schreiben vom 21. Dezember 2016 teilte der Abteilungsleiter Planung, Umwelt und Verkehr des Bezirks Küssnacht A.________ den Verfahrensablauf mit, sowie dass sämtliche im beigelegten Baubeschrieb aufgeführten Bauvorhaben und die neue Erdsonden-Wärmepumpenanlage bewilligt seien und ausgeführt werden dürften. Die getätigten Bauarbeiten entsprächen der erteilten Bewilligung, weshalb ein Baustopp nicht angezeigt sei (RR-act. II/03).

C. Dagegen liess A.________ am 23. Dezember 2016 beim Regierungsrat des Kantons Schwyz Beschwerde und Aufsichtsbeschwerde erheben mit folgenden Anträgen:

1. Es seien der Beschwerde und der Aufsichtsbeschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen.

2. Es sei in Bezug auf das Bootshaus und den Uferbereich auf KTN C.________, ein vorsorgliches Bauverbot bzw. ein vorsorglicher Baustopp zu verfügen.

3. Es sei der Beschwerdegegner anzuweisen, für das Baugesuch vom 21. Oktober / 22. November 2016 der Gesuchstellerin das ordentliche Baubewilligungsverfahren durchzuführen.

4. Es sei die Gesuchstellerin zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zu verpflichten und es sei ein Nutzungsverbot zu verfügen, sofern und soweit die Gesuchstellerin das bestehende Bootshaus, C.________ ohne entsprechende baurechtliche Bewilligung als Wohnhaus nutzt.

5. Eventualiter sei das Baugesuch vom 21. Oktober / 22. November 2016 der Gesuchstellerin abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

6. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu Lasten des Beschwerdegegners.

Am 10. März 2017 wurden die Anträge wie folgt ergänzt:

1. Es seien der Beschwerde und der Aufsichtsbeschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen.

2. Es sei in Bezug auf das Bootshaus und den Uferbereich auf KTN C.________, ein vorsorgliches Bauverbot bzw. ein vorsorglicher Baustopp zu verfügen. Eventualiter sei das Verfahren an den Beschwerdegegner zurückzuweisen mit der Auflage, selber einen dementsprechenden Entscheid zu erlassen.

3. Es sei der Beschwerdegegner anzuweisen, für das Baugesuch vom 21. Oktober / 22. November 2016 der Gesuchstellerin das ordentliche Baubewilligungsverfahren durchzuführen.

4. Es sei die Gesuchstellerin zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zu verpflichten und es sei ein Nutzungsverbot zu verfügen, sofern und soweit die Gesuchstellerin das bestehende Bootshaus, KTN C.________ ohne entsprechende baurechtliche Bewilligung als Wohnhaus zur permanenten (d.h. nicht bloss gelegentlichen Erholungszwecken dienenden, vorübergehenden) Wohnnutzung nutzt. Eventualiter sei das Verfahren an den Beschwerdegegner zurückzuweisen mit der Auflage, selber einen dementsprechenden Entscheid zu erlassen.

5. Eventualiter sei das Baugesuch vom 21. Oktober / 22. November 2016 der Gesuchstellerin abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Subeventualiter sei das Verfahren an den Beschwerdegegner zurückzuweisen mit der Auflage, selber einen dementsprechenden Entscheid zu erlassen.

6. Subeventualiter sei die Bewilligung mit der Auflage zu versehen, dass das Bootshaus auf KTN C.________, nicht als Wohnhaus zur permanenten (d.h. nicht bloss gelegentlichen Erholungszwecken dienenden, vorübergehenden) Wohnnutzung benutzt werden darf, unter Androhung der zur Durchsetzung dieser Auflage geeigneter Folgen für den Zuwiderhandlungsfall. Eventualiter sei das Verfahren an den Beschwerdegegner zurückzuweisen mit der Auflage, selber einen dementsprechenden Entscheid zu erlassen.

7. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu Lasten des Beschwerdegegners.

Zudem stellt der Beschwerdeführer die folgenden

Prozessualen Anträge:

1. Es sei der Beschwerdegegner zu verpflichten, dem Regierungsrat des Kantons Schwyz zur Verwendung im vorliegenden Verfahren VB 317/2016 sämtliche Akten in Zusammenhang mit dem von der Gesuchstellerin beim Beschwerdegegner gestellten Baugesuch Nr. 2015/55 und mit dem darauf folgenden Einspracheverfahren zu edieren.

2. Eventualiter: Es sei die Gesuchstellerin zu verpflichten, dem Regierungsrat des Kantons Schwyz zur Verwendung im vorliegenden Verfahren VB 317/2016 sämtliche Akten in Zusammenhang mit dem von ihr beim Beschwerdegegner gestellten Baugesuch Nr. 2015/55 und mit dem darauffolgenden Einspracheverfahren zu edieren.

Mit Verfügung vom 27. Dezember 2016 ordnete der Regierungsrat im Sinne einer vorsorglichen Massnahme an, dass die Beschwerdegegnerin mit den Bauarbeiten nicht beginnen bzw. allenfalls begonnene Bauarbeiten vorläufig nicht fortsetzen darf (RR-act. IV/01).

D. Mit Beschluss (RRB) Nr. 768/2017 vom 17. Oktober 2017 entschied der Regierungsrat wie folgt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Der Aufsichtsbeschwerde wird keine Folge geleistet.

3. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt und mit dessen Kostenvorschuss (Fr. 1500.--) verrechnet.

4. Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 1800.-- zu bezahlen.

5.-7. Rechtsmittelbelehrung und Zustellung

E. Gegen diesen RRB (Versand am 24.10.2017) lässt A.________ mit Eingabe vom 13. November 2017 fristgerecht beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Beschwerde erheben mit den folgenden Anträgen:

1. Es sei der Beschluss Nr. 768/2017 der Vorinstanz aufzuheben und es sei die Baubewilligungsbehörde anzuweisen, für das Baugesuch vom 21. Oktober /22. November 2016 der Beschwerdegegnerin das ordentliche Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Eventualiter sei der Beschluss Nr. 768/2017 der Vor­instanz aufzuheben und es sei die Vorinstanz anzuweisen, ihrerseits die Baubewilligungsbehörde anzuweisen, für das Baugesuch vom 21. Oktober / 22. November 2016 der Beschwerdegegnerin das ordentliche Baubewilligungsverfahren durchzuführen.

2. Es sei die Beschwerdegegnerin zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zu verpflichten und es sei ein Nutzungsverbot zu verfügen, sofern und soweit die Beschwerdegegnerin das bestehende Bootshaus, KTN C.________ ohne entsprechende baurechtliche Bewilligung als Wohnhaus zur permanenten (d.h. nicht bloss gelegentlichen Erholungszwecken dienenden, vorübergehenden) Wohnnutzung nutzt. Eventualiter sei das Verfahren an die Vorinstanz zurückzuweisen mit der Auflage, selber einen dementsprechenden Entscheid zu erlassen, subeventualiter mit der Auflage, die Baubewilligungsbehörde anzuweisen, selber einen dementsprechenden Entscheid zu erlassen.

3. Eventualiter sei das Baugesuch vom 21. Oktober / 22. November 2016 der Beschwerdegegnerin abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Subeventualiter sei das Verfahren an die Vorinstanz zurückzuweisen mit der Auflage, selber einen dementsprechenden Entscheid zu erlassen, subsubeventualiter mit der Auflage, die Baubewilligungsbehörde anzuweisen, selber einen dementsprechenden Entscheid zu erlassen.

4. Subeventualiter sei die Baubewilligung mit der Auflage zu versehen, dass das Bootshaus auf KTN C.________, nicht als Wohnhaus zur permanenten (d.h. nicht bloss gelegentlichen Erholungszwecken dienenden, vorübergehenden) Wohnnutzung benutzt werden darf, unter Androhung der zur Durchsetzung dieser Auflage geeigneter Folgen für den Zuwiderhandlungsfall. Subsubeventualiter sei das Verfahren an die Vorinstanz zurückzuweisen mit der Auflage, selber einen dementsprechenden Entscheid zu erlassen, subsubsub-eventualiter mit der Auflage, die Baubewilligungsbehörde anzuweisen, selber einen dementsprechenden Entscheid zu erlassen.

5. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu Lasten der Beschwerdegegnerin und/oder der Vorinstanz und/oder der Baubewilligungsbehörde.

Zudem stellt der Beschwerdeführer erneut die bereits im vorinstanzlichen Verfahren mehrfach gestellten - von der Vorinstanz aber zu Unrecht abgewiesenen - folgenden

Prozessualen Anträge:

1. Es sei die Baubewilligungsbehörde zu verpflichten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz zur Verwendung im vorliegenden Verfahren sämtliche Akten in Zusammenhang mit dem von der Beschwerdegegnerin bei der Baubewilligungsbehörde gestellten Baugesuch Nr. 2015/55 und mit dem darauf folgenden Einspracheverfahren zu edieren.

2. Eventualiter: Es sei die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz zur Verwendung im vorliegenden Verfahren sämtliche Akten in Zusammenhang mit dem von ihr bei der Baubewilligungsbehörde gestellten Baugesuch Nr. 2015/55 und mit dem darauf folgenden Einspracheverfahren zu edieren.

F. Mit Eingabe vom 21. November 2017 verzichtet der Bezirk Küssnacht auf die Einreichung einer Vernehmlassung. Mit Vernehmlassung vom 30. November 2017 beantragt der Regierungsrat, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers abzuweisen, soweit überhaupt darauf eingetreten werden könne. Mit Eingabe vom 4. Dezember 2017 lässt B.________ beantragen, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei vollumfänglich abzuweisen; es seien, soweit nötig, sämtliche Bewilligungsunterlagen für die betroffene Baute seit der ursprünglichen Bewilligung im Jahre 1962 bzw. 1963 von den Vorinstanzen beizuziehen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich MWSt zulasten des Beschwerdeführers. Am 15. Dezember 2017 lässt der Beschwerdeführer eine Stellungnahme zu den Vernehmlassungen einreichen, mit gegenüber der Verwaltungsgerichtsbeschwerde unveränderten Rechtsbegehren und Anträgen. Am 21. Dezember 2017 lässt die Beschwerdegegnerin eine weitere Stellungnahme einreichen. Am 11. Januar 2018 reicht der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers ein Informationsschreiben ein.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Der Regierungsrat ist im angefochtenen Beschluss (RRB Nr. 768/2017 vom 17.10.2017) auf die Verwaltungsbeschwerde, soweit sie sich gegen die Baubewilligung für die Erdsonden-Wärmepumpenanlage richtete, nicht eingetreten. Auf die Beschwerde gegen die Baubewilligung für die Sanierung des Bootshauses, welche im Meldeverfahren erteilt wurde, ist der Regierungsrat eingetreten. Er hat dem Schreiben des Abteilungsleiters vom 21. Dezember 2016 materiellen Verfügungscharakter zugesprochen (angefochtener RRB Erw. 1.2.3). Des Weiteren ist der Regierungsrat auf die Anträge des Beschwerdeführers, dass die Beschwerdegegnerin zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zu verpflichten sei, soweit diese das bestehende Bootshaus ohne entsprechende Bewilligung als permanentes Wohnhaus nutzt, nicht eingetreten, weil die Fragen, ob die ganzjährige Wohnnutzung eine bewilligungspflichtige Nutzungsänderung des Bootshauses darstellt und ob diese bewilligungsfähig ist oder ob sich Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes aufdrängen, nicht Gegenstand der vorinstanzlichen Baubewilligung gewesen seien und die Vorinstanz bzw. die Baukommission Küssnacht darüber (noch) nicht entschieden habe (angefochtener RRB Erw. 1.3).

Der Antrag auf aufschiebende Wirkung des Beschwerdeführers wurde als gegenstandslos betrachtet, weil der Verwaltungsbeschwerde bereits von Gesetzes wegen die aufschiebende Wirkung zukommt (angefochtener RRB Erw. 2). Dem Antrag auf vorsorgliches Bauverbot bzw. vorsorglichen Baustopp wurde mit Verfügung vom 27. Dezember 2016 durch den Rechts- und Beschwerdedienst im Sinne einer vorsorglichen Massnahme entsprochen (angefochtener RRB Erw. 3). Auf die Durchführung eines Augenscheins sowie den Beizug von Akten aus dem Baugesuch Nr. 2015/55 hat der Regierungsrat verzichtet, nachdem sich die für den Entscheid wesentlichen Grundlagen aus den Akten ergeben hätten (angefochtener RRB Erw. 4).

Soweit der Beschwerdeführer geltend machte, dass das Baugesuch betreffend Sanierung des Bootshauses im ordentlichen Verfahren statt im Meldeverfahren hätte behandelt werden müssen, hat der Regierungsrat festgehalten, dass das Bootshaus mit Wohnbereich, Schlafzimmeranbau, Pergola und Abstellraum im bewilligten Umfang Bestandesschutz geniesse, dass es im vorliegend zu beurteilenden Baugesuch ausschliesslich um die Sanierung des bestehenden Bootshauses gehe, dass keine neuen Bauten oder Anlagen errichtet würden, dass das Bootshaus weder erweitert noch anderweitig äusserlich umgestaltet werde, und dass die Sanierung auch keine Nutzungsänderung beinhalte, insoweit von den bewilligten Sanierungsarbeiten keine öffentlichen oder privaten Interessen berührt würden, weshalb die Baubewilligungsbehörde die Sanierungsarbeiten, soweit diese überhaupt bewilligungspflichtig seien, zu Recht als geringfügig und damit im Meldeverfahren beurteilt habe (angefochtener RRB Erw. 5 ff.).

Auf die Frage, ob das ursprüngliche Bootshaus in ein Wohnhaus umgenutzt werde, ist der Regierungsrat im Rahmen der Aufsichtsbeschwerde eingetreten und hat festgehalten, dass das Bootshaus im bewilligten Ausmass Bestandesschutz geniesse und die Intensität der bewilligten Wohnnutzung in den Baubewilligungen jeweils nicht eingeschränkt worden sei. Eine Beschränkung der Wohnnutzung ergebe sich auch nicht aus der Bau- und Zonenordnung des Bezirks Küssnacht. Das geltende Baureglement Küssnacht sowie auch jenes von 1996 würden die Intensität der Wohnnutzung in der Landhauszone nicht beschränken. Insofern sei es irrelevant, ob im Bootshaus in der Landhauszone permanent, d.h. ganzjährig, oder nur zu Ferienzwecken gewohnt werde. Die zonenkonforme Nutzung dürfe einem Grundeigentümer nicht verwehrt werden. Eine (angebliche) Intensivierung bzw. zeitliche Ausdehnung der Wohnnutzung des Bootshauses stelle daher auch keine (unzulässige) Nutzungsänderung dar, weshalb der Aufsichtsbeschwerde keine Folge zu leisten sei.

2.1 Vor Erlass eines Entscheides prüft das Verwaltungsgericht von Amtes wegen, ob die Voraussetzungen für einen Sachentscheid erfüllt sind. Es prüft u.a. insbesondere die Zuständigkeit, die Rechtsmittelbefugnis und die Zulässigkeit des Rechtsmittels (vgl. § 27 Abs. 1 lit. a, d und e des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRP, SRSZ 234.110] vom 6.6.1974). Ist eine dieser Voraussetzungen nicht gegeben, trifft das Gericht einen Nichteintretensentscheid (§ 27 Abs. 2 VRP).

2.2 Im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren sind grundsätzlich nur Rechtsverhältnisse zu überprüfen bzw. zu beurteilen, zu denen die zuständige Verwaltungsbehörde vorgängig verbindlich – in Form einer Verfügung – Stellung genommen hat. Insoweit bestimmt die Verfügung den beschwerdeweise weiterziehbaren Anfechtungsgegenstand. Umgekehrt fehlt es an einem Anfechtungsgegenstand und somit an einer Sachurteilsvoraussetzung, wenn und insoweit keine Verfügung ergangen ist (siehe BGE 125 V 414 Erw. 1a mit Verweis auf BGE 119 IB 36 Erw. 1b, 118 V 313 Erw. 3b, 110 V 51 Erw. 3b, je mit Hinweisen; vgl. auch BGE 123 V 324 Erw. 6c). Diesbezüglich wird in der kantonalen Rechtsprechung festgehalten, dass nach konstanter Praxis der Umfang der Tätigkeit des Verwaltungsgerichts als Beschwerdeinstanz durch den Anfechtungsgegenstand abgegrenzt wird. Es kann nur das Gegenstand des Beschwerdeverfahrens sein, was auch Gegenstand der zugrunde liegenden Verfügung war bzw. nach richtiger Gesetzesauslegung hätte sein müssen. Gegenstände, über welche die erste Instanz bzw. die Vorinstanz zu Recht (noch) nicht entschieden hat, fallen nicht in den Kompetenzbereich des Verwaltungsgerichts als Beschwerdeinstanz (vgl. statt vieler VGE III 2014 180 vom 24.2.2015 Erw. 1.2; siehe auch Martin Bertschi, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3.A., Zürich 2014, Vorbem. zu §§ 19-28a, Rz. 44-49; Kölz/ Häner/Bertschi, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3.A., Zürich 2013, Rz. 685ff.; EGV-SZ 1979, S. 122).

2.3 Ist die Vorinstanz auf ein Rechtsmittel nicht eingetreten, so hat das Verwaltungsgericht gemäss ständiger Rechtsprechung grundsätzlich nur zu prüfen, ob der Nichteintretensentscheid zu Unrecht erfolgt ist. Ist die Vorinstanz zu Recht auf eine Beschwerde nicht eingetreten, ist die Beschwerde dagegen abzuweisen. Andernfalls heisst das Gericht die Beschwerde gut und hebt den Nichteintretensentscheid auf; es weist die Akten an die Vorinstanz zurück, damit diese hinsichtlich dieses Rechtsmittels einen Sachentscheid trifft. Eine Prüfung des (materiellen) Anspruches nimmt das Gericht hingegen nicht vor; soweit der Beschwerdeführer hierzu einen Sachentscheid beantragt, ist die Beschwerde abzuweisen. (vgl. statt vieler: VGE III 2014 180 vom 24.2.2015 Erw. 1.3). Diese Rechtsprechung gilt analog, wenn die Vorinstanz nur teilweise auf Begehren der Beschwerde führenden Person nicht eingetreten ist (vgl. statt vieler: VGE III 2014 180 vom 24.2.2015 Erw. 1.3; VGE III 2007 158 vom 30.10.2007 Erw. 1.3; auf eine gegen diesen VGE erhobene Beschwerde ist das Bundesgericht mit Urteil 5A_5/2008 vom 3.1.2008 nicht eingetreten).

3.1.1 Der Regierungsrat ist auf die Beschwerde, soweit sie sich gegen die Baubewilligung für die Erdsonden-Wärmepumpenanlage richtet, nicht eingetreten. Die Baukommission Küssnacht habe am 15. November 2016 die Baubewilligung für die Erdsonden-Wärmepumpenanlage erteilt, nachdem das Baugesuch vorgängig publiziert und öffentlich aufgelegt worden sei. Innert Frist habe der Beschwerdeführer keine Einsprache gegen das Bauvorhaben erhoben und somit nicht am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen. Er hätte vom Baugesuch wissen und dagegen während der Auflagefrist Einsprache erheben müssen. Nachdem er dies unterlassen habe, sei sein Einspracherecht verwirkt.

3.1.2 Der Beschwerdeführer rügt, dass die Baubewilligung für die Wärmepumpenanlage im vereinfachten Verfahren erteilt worden sei, wofür keine Publikation sondern das schriftliche Einverständnis der Anstösser erforderlich sei, welches jedoch nicht vorgelegen habe. Unter diesen Umständen könne dem Beschwerdeführer das Verstreichenlassen der Einsprachefrist nicht entgegengehalten werden (Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 13.11.2017 Rz. 28).

Zudem sei es unzulässig bzw. verletze den Grundsatz der Einheit der Baubewilligung, ein und dasselbe Bauvorhaben (Sanierung, Isolation, Wärmepumpenheizung) in zwei verschiedenen Baubewilligungsverfahren abzuwickeln. Damit werde Art. 25a des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz; RPG; SR 700) vom 22.6.1979 sowie der Anspruch des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör verletzt (Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 13.11.2017 Rz. 23, 29).

3.2.1 Art. 25a RPG normiert die Grundsätze der Koordination. Sie betrifft die Koordination, wenn die Errichtung oder die Änderung einer Baute oder Anlage Verfügungen mehrerer Behörden betrifft (Abs. 1) und bezweckt die Vermeidung von Widersprüchen der Verfügungen (Abs. 3). Die Koordinationspflicht kann nur soweit reichen, als ein Koordinationsbedürfnis auch tatsächlich besteht. Kann ein Projekt allein aufgrund einer Baubewilligung ausgeführt werden, besteht kein Koordinationsbedarf, selbst wenn gleichzeitig noch weitere Massnahmen getroffen werden sollen, die eigene Bewilligungen erfordern. Wo kein Koordinationsbedarf besteht, sind weiterhin Einzelverfügungen zulässig. Trotz grundsätzlicher Koordinationspflicht soll es weiterhin möglich sein, den Entscheidungsprozess in mehrere Phasen zu unterteilen. So erstreckt sich die Koordinationspflicht nicht auf Entscheide, die zwar in engem Zusammenhang mit einem Bauprojekt stehen, aber keinen Einfluss auf die Zulässigkeit und die Verwirklichung des Vorhabens haben (Waldmann/Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 25a N 25).

3.2.2 Gemäss Baugesuch vom 12. September 2016 betreffend Wärmepumpe mit Erdwärmenutzung sowie aus den weiteren vorinstanzlichen Akten ergibt sich, dass mit der Wärmepumpenheizung eine bestehende und bewilligte Elektrospeicherheizung ersetzt werden soll. Es ist nicht ersichtlich, inwieweit die geplante Wärmepumpenheizung, welche lediglich eine bestehende Heizung ersetzen soll, von allfälligen weiteren Sanierungsarbeiten abhängig sein soll, zumal sich aus den Akten ergibt, dass es sich bei der bestehenden Heizung nicht um ein geringfügiges Provisorium handelt. Dementsprechend hat auch der Beschwerdeführer festgehalten, dass der Ersatz einer Heizung erfahrungsgemäss wenig Widerstand provoziere (Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 13.11.2017 Rz. 26), was sich auch insoweit zeigt, als der Beschwerdeführer selbst im betreffenden Baubewilligungsverfahren dagegen nicht opponiert hat. Das Ersetzen der Heizung ist auch ohne weitere Massnahmen bewilligungsfähig und kann ausgeführt werden. Demnach steht einer Einzelverfügung nichts entgegen. Selbst wenn die verschiedenen Sanierungsarbeiten zum Heizungsersatz in einem engen Zusammenhang stehen sollten, ist nicht ersichtlich, weshalb der Ersatz einer bestehenden Heizung nicht in einem separaten Verfahren bewilligt werden kann. Eine missbräuchliche Teilung eines zusammengehörenden Baugesuchs ist ebenfalls nicht erkennbar, zumal die Bewilligung der Wärmepumpenanlage keine neue (weitergehende) Nutzung präjudiziert. Es liegt somit kein Koordinationsbedürfnis vor, weshalb der Verzicht der Baubewilligungsbehörde auf eine Koordination dieser beiden Verfahren nicht zu beanstanden ist.

3.3.1 Gemäss Beschlussüberschrift der Baukommission vom 15. November 2016 erfolgte die Baubewilligung für die Erdsonden-Wärmepumpenanlage im vereinfachten Verfahren. Der Beschwerdeführer macht zu Recht geltend, dass die Erteilung der Baubewilligung im vereinfachten Verfahren vorliegend nicht gesetzeskonform erfolgt wäre, weil das Einverständnis der direkten Anstösser, als Voraussetzung für die Baubewilligung im vereinfachten Verfahren (vgl. § 79 Abs. 1 PBG) nicht gegeben war. Allerdings wurde das Baugesuch im Amtsblatt Nr. D.________ publiziert und öffentlich aufgelegt. Es wurde somit das ordentliche Verfahren (§ 78 Abs. 1 PBG) durchgeführt (vgl. auch Replik des Beschwerdeführers an den Regierungsrat vom 10.3.2017 Rz. 108). Nachdem es sich dabei um das formstrengere Verfahren handelt, bei welchem das Baugesuch im Amtsblatt publiziert und somit der Öffentlichkeit zugänglich gemacht und das insgesamt korrekt durchgeführt wurde (vgl. dazu auch nachfolgende Erw. 3.3.2), vermag der Einwand des Beschwerdeführers betreffend seine fehlende Zustimmung im vereinfachten Verfahren die verpasste Einsprachefrist nicht wiederherzustellen.

3.3.2 Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, dass ihm das Verstreichen lassen der Einsprachefrist nicht entgegengehalten werden könne, weil die Profilierungspflicht (Baugespann) gemäss § 78 Abs. 2 PBG nicht eingehalten worden sei, ist dem was folgt entgegenzuhalten.

Auf den Zeitpunkt der Publikation des Baugesuches hin ist ein Baugespann zu erstellen, das die künftige Gestalt und räumliche Ausdehnung der Baute oder Anlage sowie die Terrainveränderungen aufzeigt. Für Strassenbauten und Wasser-verbauungen ist kein Baugespann erforderlich (§ 78 Abs. 2 PBG).

Die Errichtung des Baugespanns (der Visiere bzw. der Bauprofile) soll das Bauvorhaben veranschaulichen. Es gibt dem Nachbarn einen Hinweis auf mögliche Beeinträchtigungen durch die Baute. Dieser darf sich darauf verlassen, dass die wesentlichen Abmessungen ersichtlich sind. Über den exakten Umfang und die präzise Lage kann sich der Nachbar dagegen mit Hilfe der öffentlich aufliegenden Pläne orientieren (vgl. VGE III 2011 61 vom 21.9.2011 Erw. 3.1.1f. m.V.a. Bundesgerichtsurteile 1C_118/2010 vom 20.10.2010 Erw. 3.4, 1C_506/2008 vom 12.5.2009 Erw. 2.2.2, ZBl 1985, S. 123 unten mit weiteren Hinweisen).

Sind im Interessenbereich eines Nachbarn keine Profile aufgestellt worden, hat der Nachbar dort nicht mit Hochbauten zu rechnen und braucht er daher nicht Einsicht in die Pläne zu nehmen (vgl. zit. VGE III 2011 61 m.w.H.). Umgekehrt verhält es sich dort, wo Profile aufgestellt wurden; hier muss der Nachbar mit Hochbauten rechnen. Soweit die konkrete räumliche Ausgestaltung der Hochbaute für den Nachbarn von Interesse ist, kann der Nachbar sich nicht damit begnügen, auf das Baugespann abzustellen, welches lediglich eine Hilfsfunktion in dem Sinne aufweist, dass das Volumen der geplanten Baute ungefähr aufgezeigt wird, ohne dass sämtliche Einzelheiten der geplanten Baute detailliert im Gelände mit Profilstangen markiert werden müssen.

Im konkreten Fall betraf das Baugesuch lediglich eine Erdsonden-Wärme-pumpenanlage. Dabei handelt es sich weder um eine Hochbaute noch muss mit einer Terrainveränderung gerechnet werden. Ein Baugespann hätte somit die bauliche Ausgestaltung (welche überwiegend im Untergrund stattfindet) nicht darzulegen vermögen, weshalb darauf verzichtet werden konnte.

3.4 Zusammenfassend ergibt sich, dass der Beschwerdeführer die Einsprachefrist im Bewilligungsverfahren zur Erdsonden-Wärmepumpenanlage verstreichen lassen hat, was nach dem Gesagten nicht unbeachtlich bleiben kann, weshalb der Regierungsrat zu Recht nicht auf die Beschwerde, soweit sie sich gegen die Baubewilligung für die Erdsonden-Wärmepumpenanlage richtet, eingetreten ist. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt nicht vor.

4.1 Der Beschwerdeführer macht weiterhin geltend, dass der Bezirk Küssnacht für das Gesamtbauvorhaben (Wärmepumpenanlage plus Isolation und Gesamtsanierung) zumindest das vereinfachte Verfahren oder aber das ordentliche Verfahren hätte durchführen müssen (Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 13.11.2017 Rz. 30). Mit dem Bauprojekt (in Kombination mit dem Baugesuch zur Wärmepumpenanlage) sollen gemäss seiner Darstellung die baulichen Voraussetzungen für eine ganzjährige permanente Wohnnutzung geschaffen werden. Es gehe bei den Baugesuchen eben nicht darum, was baulich am Bootshaus verändert werde, sondern auch und vor allem darum, wie das Bootshaus vor der baulichen Veränderung benutzt werden durfte und benutzt wurde und wie es

danach benutzt werden darf und wird (Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 13.11.2017 Rz. 35).

4.2.1 Gemäss Art. 25 Abs. 1 RPG ordnen die Kantone Zuständigkeiten und Verfahren. Die Zuständigkeit zur Erteilung der (ordentlichen) Baubewilligung wird von den Kantonen in ihren Planungs- und Baugesetzen geregelt. Die meisten Kantone kennen ein vereinfachtes Verfahren. Ob und wie weit ein vereinfachtes Verfahren zulässig ist, richtet sich nach kantonalem Recht (Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 25 N 18-21). Ferner können die Kantone gewisse Bauvorhaben auch einem blossen Anzeigeverfahren unterwerfen (Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 22 RPG N 14 mit Hinweis auf § 75 Abs. 6 PBG; Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 1, 5.A., Zürich 2011, S. 321 ff. Ziff. 6.7.9.1; Bau-mann, in: Baumann et al., Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 61 Rz. 2).

4.2.2 Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Bauten und Anlagen werden namentlich dann geändert, wenn sie äusserlich umgestaltet, erweitert, erheblich umgebaut oder einer neuen, bau-polizeilich bedeutsamen Zweckbestimmung zugeführt werden (§ 75 Abs. 1 und 2 des Planungs- und Baugesetzes [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987). Gegenstand eines Baubewilligungsverfahrens bzw. der Prüfung durch die Baubehörde bildet das Baugesuch mit allen Bestandteilen (vgl. Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Diss., Zürich 1991, Rz. 327).

Die Bewilligung wird im Melde-, vereinfachten oder ordentlichen Verfahren erteilt (§ 75 Abs. 1 PBG). § 75 Abs. 6 PBG regelt das Meldeverfahren. Für geringfügige Bauvorhaben genügt die Erfüllung der Meldepflicht. Bleibt ein der zuständigen Bewilligungsbehörde gemeldetes Bauvorhaben innert 20 Tagen seit Eingang ohne Widerspruch, so gilt es als bewilligt (vgl. auch Art. 119 Baureglement [BauR] des Bezirks Küssnacht vom 1.11.2006). Mit § 79 PBG wird das vereinfachte Verfahren normiert. Die Bewilligungsbehörde bewilligt kleinere Bauvorhaben oder Änderungen bewilligter Bauvorhaben ohne Auflage und Publikation, wenn das schriftliche Einverständnis der direkten Anstösser und der zuständigen Bewilligungsinstanzen des Kantons und des Bezirks vorliegt (§ 79 Abs. 1 Satz 1 PBG).

Die Bestimmungen zum Baubewilligungsverfahren im kommunalen Baureglement entsprechen inhaltlich den kantonalen Bestimmungen (Art. 118 betr. Bewilligungspflicht; Art. 119 BauR betr. Meldeverfahren; Art. 120 betr. Baugesuch; Art. 121 BauR betr. Auflage und Publikation; Art. 122 betr. vereinfachtes Verfahren). Beim Meldeverfahren wird über die kantonalrechtlichen Anforderungen hinaus verlangt, dass "offensichtlich keine öffentlichen oder privaten Interessen berührt werden und keine Nebenstimmungen oder Ausnahmebewilligungen notwendig sind" (Art. 119 Abs. 1 BauR). Art. 119 Abs. 2 BauR regelt, dass der Meldung an die Baukommission alle zur Beurteilung des Bauvorhabens nötigen Unterlagen beizulegen sind; die Pflicht zur öffentlichen Auflage und zur Erstellung eines Baugespanns entfällt. Die Baukommission prüft die Unterlagen auf Vollständigkeit und ordnet nötigenfalls deren Ergänzung an.

4.3.1 Streitig und nachfolgend zu prüfen ist, ob es sich bei der geplanten Sanierung um ein geringfügiges Bauvorhaben handelt, wofür die Bewilligung im Meldeverfahren erteilt werden kann (Ansicht der Vorinstanzen) oder nicht (Ansicht des Beschwerdeführers). Dabei ist erneut hervorzuheben, dass die bewilligte Erdsonden-Wärmepumpenanlage nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist und nicht sein musste (vgl. dazu die Ausführungen in den vorstehenden Erw. 3.1.1ff.).

4.3.2 Im konkreten Fall umfasst das Baugesuch bzw. die Beschreibung zum Baugesuch die "Sanierung des Boots- und Wohnhauses E.________". Vorgesehen sei u.a. eine wärmetechnische Sanierung des bestehenden Gebäudes auf KTN C.________, welches sich innerhalb der Bauzone und im Gewässerraum befinde und gemäss § 72 PBG in seinem Bestande garantiert sei. Das bestehende Gebäude soll komplett saniert und renoviert werden. Die gesamte Gebäudehülle soll energetisch verbessert werden. Die Aussenwände würden von innen zusätzlich gedämmt, wodurch das Bootshaus optisch von aussen keine Veränderungen erfahren werde. Der bestehende asbesthaltige Eternitschiefer auf dem Dach soll rückgebaut und anschliessend das Dach neu gedämmt und wieder in der gleichen Optik mit Eternitschiefer eingedeckt werden. Es sollen sämtliche Elektro- und Sanitärinstallationen sowie die alte Elektroheizung durch eine Sole/Wasser Wärmepumpe (wofür ein weiteres Baugesuch laufe) ersetzt werden. Im Innern des Bootshauses soll die Küche erneuert, neue Boden-, Wand- und Deckenbeläge, sowie die Nasszellen mit neuen Apparaten und Geräten ausgestattet werden. Zudem werde der bestehende Cheminéeofen durch eine neue moderne Kaminanlage ersetzt. Die Vordächer, welche das Lagerholz decken würden, sollen neu eingedeckt werden. Die bestehenden Fenster mit weissen Fensterrahmen sollen durch Holz-Metall-Fenster mit energetisch optimaler 3-fach Verglasung in gleicher Grösse und Unterteilung ersetzt werden. Farblich sollen die Rahmen der neuen Fenster Alu farblos eloxiert eingebaut werden (passend zur Holz- und Sichtmauerwerkfassade und den bereits bestehenden Lamellenstoren). Die Holz-schalung an der Fassade sowie die Holzschiebeläden sollen aufgefrischt und wo nötig ersetzt werden.

4.3.3 Das Amt für Raumentwicklung (ARE) hat mit Schreiben vom 9. November 2016 festgehalten, dass aus dem Baubeschrieb hervorgehe, dass die Sanierung im Rahmen der Bestandesgarantie nach § 72 PBG erfolge und die zusätzliche Wärmedämmung auf der Innenseite des Gebäudes angebracht werde, weshalb sich eine Beurteilung des ARE, Abteilung Ortsplanung, erübrige. Das Amt für Umweltschutz (Gewässerschutz, Oberflächengewässer) erteilte seine Zustimmung mit der Begründung, dass die geplanten baulichen Massnahmen im Rahmen der gewässerschutzrechtlichen Bestandesgarantie bewilligungsfähig seien. Demgemäss wurde gegen das Bauvorhaben von den zuständigen Fachstellen kein Widerspruch angemeldet und festgehalten, dass das Vorhaben seitens des Kantons als bewilligt gelte. Gemäss Schreiben des Bezirks Küssnacht vom 30. November 2016 an die Beschwerdegegnerin und Bauherrin erfolgten eine gestalterische Beurteilung des Baugesuchs sowie eine Prüfung des eingereichten Energienachweises. Gleichzeitig wurde die technische Bewilligung Brandschutz eröffnet. Schliesslich hielt der Bezirk Küssnacht fest, dass das Bauvorhaben dem Meldeverfahren zugeordnet werde und als bewilligt gelte.

Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB u.a. festgehalten, dass das Bootshaus mit Wohnbereich, Schlafzimmeranbau, Pergola und Abstellraum in diesem bewilligten Umfang Bestandesschutz geniesse (angefochtener RRB Erw. 5.3).

4.3.4 Mithin gehen die Vorinstanzen davon aus, dass das Bootshaus im bewilligten Umfang Bestandesschutz geniesse und mit der geplanten Sanierung lediglich defekte bzw. veraltete Teile ersetzt und keine neuen Bauten oder Anlagen errichtet werden sollen. Das Bootshaus werde weder erweitert noch anderweitig äusserlich umgestaltet. Die Sanierung gewährleiste auch die nutzungsmässige Wesensgleichheit. Insoweit würden von den bewilligten Sanierungsarbeiten auch keine öffentlichen oder privaten Interessen berührt.

Der Beschwerdeführer geht hingegen davon aus, dass das Bauvorhaben eine Nutzungsänderung bezweckt (vgl. vorstehende Erw. 4.1).

4.4.1 Art. 36a Abs. 1 des am 1. Januar 2011 in Kraft getretenen revidierten Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20) vom 24. Januar 1991 verpflichtet die Kantone, den Raumbedarf der oberirdischen Gewässer festzulegen, der erforderlich ist für die Gewährleistung der natürlichen Funktionen der Gewässer, des Schutzes vor Hochwasser und der Gewässernutzung (Gewässerraum). Die Kantone sorgen dafür, dass der Gewässerraum bei der Richt- und Nutzungsplanung berücksichtigt sowie extensiv gestaltet und bewirtschaftet wird (Art. 36a Abs. 3 Satz 1 GSchG). Die Festlegung des Gewässerraumes für Fliessgewässer und stehende Gewässer sowie die extensive Gestaltung und Bewirtschaftung des Gewässerraumes werden in den am 1. Juni 2011 in Kraft gesetzten Art. 41a, Art. 41b und Art. 41c der Gewässerschutzverordnung (GSchV, SR 814.201) vom 28. Oktober 1998 umschrieben. Gemäss Art. 41b Abs. 1 GSchV muss die Breite des Gewässerraums für stehende Gewässer, gemessen ab der Uferlinie, mindestens 15m betragen.

4.4.2 Die Kantone legen den Gewässerraum für stehende Gewässer bis zum 31. Dezember 2018 fest (Abs. 1 der Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 4.5.2011). Solange die Kantone den Gewässerraum nicht festgelegt haben, gelten die Vorschriften für Anlagen nach Art. 41c Abs. 1 und 2 GschV entlang von Gewässern auf einem beidseitigen Streifen mit einer Breite u.a. von je 20m bei stehenden Gewässern mit einer Wasserfläche von mehr als 0,5ha (Abs. 2 lit. c der Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 4.5.2011; vgl. Erläuternder Bericht des Bundesamtes für Umwelt vom 20.4.2011, Parlamentarische Initiative Schutz und Nutzung der Gewässer [07.492] – Änderung der Gewässerschutz-, Wasserbau-, Energie- und Fischereiverordnung [nachfolgend: Bericht BAFU], S. 30f.).

Im Kanton Schwyz hat der Regierungsrat mit RRB Nr. 1102/2012 vom 27. November 2012 für die Gewässerrauminventare innerhalb der Bauzonen das weitere Vorgehen festgelegt mit der Quintessenz, dass die Gemeinden mit Unterstützung und Begleitung der zuständigen kantonalen Ämter (Amt für Wasserbau und Amt für Umweltschutz) und unter Einbezug und Mitwirkung der Bevölkerung (§ 8 Vollzugsverordnung zum Planungs- und Baugesetz vom 2.12.1997, VVzPBG, SRSZ 400.111) ein behördenverbindliches Gewässerrauminventar erlassen können, welches der Genehmigungspflicht durch den Regierungsrat unterliegt und im Rahmen der nächsten Ortsplanungsrevision in der Nutzungsplanung umzusetzen ist (vgl. EGV-SZ 2014 B 8.4 Erw. 2.2).

Im Bezirk Küssnacht wurde für den Vierwaldstättersee noch kein Gewässerraum ausgeschieden. Es gelten somit die Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 4. Mai 2011 GSchV (Abs. 1 und 2) sowie der kantonale Gewässerabstand (siehe nachfolgend Erw. 4.4.3 ). Gemäss beiden Vorschriften beträgt der Abstand 20m.

4.4.3 Gemäss dem kantonalen Planungs- und Baurecht haben Bauten und Anlagen gegenüber Seen einen Mindestabstand von 20m ab Grenze der Wasserzone einzuhalten (§ 66 Abs. 1 PBG; betr. Bauzonen im Gewässerabstand siehe EGV-SZ 2010 B 8.10).

Das bestehende Bootshaus auf KTN C.________ liegt unbestrittenermassen innerhalb des Gewässerraums bzw. des Gewässerabstandes.

4.5.1 Im Gewässerraum dürfen grundsätzlich nur standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende Anlagen wie Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden (Art. 41c Abs. 1 GSchV). Rechtmässig erstellte und bestimmungsgemäss nutzbare Anlagen im Gewässerraum sind zudem in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (Abs. 2). Der notwendige Unterhalt an bestehenden Anlagen im Gewässerraum ist erlaubt (VGE III 2013 142 vom 23.1.2014 Erw. 2.3). Auch umfasst die Bestandesgarantie, welche sich aus der verfassungsmässigen Eigentumsgarantie gemäss Art. 26 Abs. 1 BV ergibt, grundsätzlich die Möglichkeit, rechtmässig errichtete Bauten und Anlagen − im Rahmen der normalen Lebensdauer − in ihrem Bestand zu erhalten und die dafür nötigen Unterhaltsarbeiten vorzunehmen. Darunter fallen sämtliche Arbeiten zur Instandhaltung (Reparaturen) und Modernisierung (Renovationen), soweit Umfang, Erscheinung, Bestimmung und Wert der Anlage unverändert bleiben (vgl. Bundesgerichtsurteil 1C_283/2017 vom 23.8.2017 Erw. 3.1).

4.5.2 Vorliegend geht es um eine Parzelle innerhalb der Bauzone. In dieser Hinsicht richtet sich der Bestandesschutz primär nach kantonalem Recht, wobei die Kantone einen Spielraum geniessen. Die kantonale Regelung des Bestandesschutzes hat zum einen die Eigentumsgarantie (Art. 26 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101] vom 18. April 1999) zu respektieren, darf zum andern aber auch nicht dazu führen, dass die bundesrechtlichen Bestimmungen zum Gewässerraum ausgehöhlt werden (vgl. Bundesgerichtsurteil 1C_473/2015 vom 22.3.2016 Erw. 4.2 betr. VGE III 2015 32 vom 16.7.2015 m.w.H.).

4.5.3 Bestehende, rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen, die den neuen Vorschriften widersprechen, sind in ihrem Bestand garantiert (§ 72 Abs. 1 PBG). Wenn ein bestehendes Gebäude abgebrochen oder durch höhere Gewalt zerstört oder in seinem Umfang vermindert wird, so hat der Eigentümer fünf Jahre lang das Recht, es im früheren Umfang wieder aufzubauen (§ 72 Abs. 3 erster Satz PBG).

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zu § 72 Abs. 3 erster Satz PBG verlangt die Beanspruchung des Wiederaufbaurechts für ein abzubrechendes Gebäude nicht ein sklavisches Festhalten an den bisherigen Gebäudeformen. Wenn eine zeitgemässe, modern(er)e Architektur durchaus zulässig ist (EGV-SZ 2011 B 8.4 Erw. 3.3), muss dies umso mehr auch für funktionelle Anpassungen (vgl. VGE III 2015 55 vom 16.7.2015 Erw. 2.5) und Erneuerungen (wie Instandhaltung und Angleichung an Erfordernisse der Zeit) gelten. Indessen hat praxisgemäss der frühere Umfang als Richtschnur des Wiederaufbaus zu gelten. Ausserdem muss auch die nutzungsmässige Wesensgleichheit gewährleistet sein (VGE 1014/02 vom 27.9.2002 Erw. 4c/dd). Diese Voraussetzungen entsprechen der bundesgerichtlichen zu Art. 24 RPG entwickelten Rechtsprechung, wonach eine Wiederaufbaute dem alten Bauwerk in Grösse und Nutzungsart ungefähr entsprechen muss (VGE III 2015 32 vom 16.7.2015 Erw. 2.3 m.w.H.). Die Nutzungsänderung einer Baute ist mit dem Recht auf Wiederaufbau vereinbar, wenn sie keine neuen oder zusätzlichen Widersprüche zum geltenden Baurecht schafft, den bestehenden Zustand somit weiterführt oder allenfalls der bestehenden Nutzungsordnung näher bringt, mitunter eine Verbesserung des bestehenden Zustandes, gemessen an den Zielen des Gesetzgebers, herbeiführt (VGE III 2015 32 vom 16.7.2015 Erw. 2.3 m.w.H.; vgl. auch VGE III 2013 142 vom 23.1.2014 Erw. 2.2f.).

4.6 Am 21. Februar 1962 erteilte die Baukommission Küssnacht eine Baubewilligung für den Bau eines Wohn- und Bootshauses auf KTN C.________ (damals KTN G.________), welches neben dem Bootsschuppen ein Wohn-Schlafraum, ein Bad, ein WC, eine Küche und einen Abstellraum beinhalten sollte (mit einer Länge von 18.3m, einer Breite von 8.55m und einer Höhe von 4.2m). Es war eine massive Bauart mit Eternitbedachung, zwei Cheminées und einem Ölofen sowie einer Kläranlage geplant. Am 27. Februar 1962 erteilte der Regierungsrat des Kantons Schwyz für das Bootshaus eine Bewilligung für die Erstellung einer Bootseinfahrt.

Am 14. August 1962 ersuchte der Bauherr für das Wohn- und Bootshaus auf KTN C.________ (bzw. KTN G.________) mittels Einreichung angepasster Baupläne um eine Bewilligung für eine Erweiterung des Bauvorhabens um einen Schlaf-, einen Abstellraum und einen Keller (u.a. in einem bergseitigen Anbau) sowie um eine Verlängerung des Baukörpers um 2.05m auf 20.35m. Die Bewilligung wurde am 27. August 1962 von der Baukommission Küssnacht erteilt.

Diese Baubewilligungen wurden jeweils nicht konsumiert.

Gemäss Schreiben vom 17. Juli 1963 wurde das bewilligte Bauprojekt erneut geändert, indem es wesentlich verkleinert wurde, wofür bei der Baukommission mittels Einreichung der angepassten Baupläne um Bewilligung ersucht wurde. Geplant waren neben einer Schiffshütte eine Halle (inkl. Cheminée), Kochnische, Waschraum mit WC und Dusche sowie ein Abstellraum und Eternitbedachung (mit insgesamt einer Länge von 16.85m und einer Breite von 10.7m). Die Baubewilligung für das Bootshaus wurde am 3. August 1963 erteilt.

Am 9. November 1973 erfolgte ein Baubewilligungsgesuch betreffend KTN C.________ (bzw. G.________) für den Anbau eines Schlafzimmers aus Backstein (zweischalig) und mit einem Eternitschieferdach (insgesamt 6.3m lang, 6.3m breit und 3.6m hoch) an das bestehende Bootshaus sowie für eine Elektro-Speicher-Heizung im Keller unter dem Schlafzimmer. Mit Verfügung vom 29. Januar 1974 wurde vom Departement des Innern für das Baugesuch eine Ausnahmebewilligung erteilt, nachdem sich ergeben hatte, dass sich das Bauvorhaben innerhalb des Uferschutzperimeters befand, dass das Bauvorhaben innerhalb des Zonenplangebietes H.________ lag, dass aufgrund der bestehenden Situation die Einhaltung des Seeuferabstandes nicht möglich war und dass durch den vorgesehenen Anbau keine Beeinträchtigung des Landschaftsbildes vorlag. Am 19. Februar 1974 wurde vom Militärdepartement des Kantons Schwyz betreffend Ferienhaus-Anbau dem Gesuch um Befreiung von der Pflicht zur Erstellung eines Schutzraums aus Kostengründen entsprochen. Mit Beschluss vom 5. März 1974 stimmte das Amt für Umweltschutz dem Schlafzimmeranbau am bestehenden Wohnhaus unter Bedingungen betreffend Kanalisation zu. Am 11. März 1974 wurde die Baubewilligung für den Schlafzimmeranbau erteilt.

Mit Baubewilligung vom 8. August 1974 des Bezirks Küssnacht wurde auf KTN C.________ (bzw. G.________) dem Bau eines weiteren Abstellraums sowie einer Pergola zugestimmt. Am 14. Mai 1997 erteilte der Bezirk Küssnacht die Baubewilligung für das Ausbaggern der bestehenden Bootseinfahrt mit Ersatz der Anbindepfähle auf KTN C.________. Am 22. Juli 2009 wurde die Baubewilligung für die Abtiefung des Bootshauses auf KTN C.________ erteilt und mit Beschluss vom 10. August 2010 erfolgte die Baubewilligung für die Sanierung des gedeckten Sitzplatzes des Boots-hauses. Im Gesamtentscheid des ARE vom 16. Juli 2010 wurde u.a. festgehalten, dass das bestehende eingeschossige Bootshaus mit Wohnbereich auf der Südwestseite einen gedeckten Sitzplatz aufweise.

Mit Beschluss vom 15. November 2016 erteilte der Bezirk Küssnacht der Beschwerdegegnerin die Baubewilligung für die Erdsonden-Wärmepumpenanlage auf KTN C.________ (vgl. vorstehende Erw. 3.1.1ff.).

4.7.1 Nach dem Gesagten ergibt sich, dass die Terminologien Boots-/Wohn- und Ferienhaus in den Akten sehr unterschiedlich verwendet wurden. Nicht nur bei den ersten beiden Baubewilligungen, welche vom damaligen Bauherrn nicht in Anspruch genommen wurden, wurde von einem Wohnhaus gesprochen, sondern auch noch in späteren Verfahren (bspw. durch das Amt für Umweltschutz oder das Amt für Raumentwicklung), indes die Bezeichnung als Ferienhaus nur einmal verwendet wurde. Meistens war die Rede von einem Bootshaus. Daraus ergibt sich, dass sich vorliegend aus der Bezeichnung die Nutzungsart des Bootshauses nicht rechtsgenüglich ableiten lässt. Auch wurde die Nutzungsart oder -intensität in den jeweiligen Bauverfahren nicht ausdrücklich dargelegt. Somit ist vorliegend anhand der Bauunterlagen sowie der bestehenden Baute zu beurteilen, ob das Bauvorhaben die nutzungsmässige Wesensgleichheit gewährleistet.

Aus den Akten sowie den vorstehenden Ausführungen (vgl. Erw. 4.6) ergibt sich, dass die in den Jahren 1963 und 1973/74 bewilligte bestehende Baute eine Nutzung rund um die Uhr und zu allen Jahreszeiten ermöglicht. Im August 1963 wurde neben der "Schiffshütte" eine massive Baute mit grosszügigem Wohnraum inkl. Cheminée, einer Kochnische, Sanitäranlagen (WC/Dusche), Wasser- und Stromanschluss sowie Wärmedämmung bewilligt und erstellt. Im November 1973 wurde sodann der Anbau eines Schlafzimmers mit Keller, in welchem sich eine Elektro-Speicher-Heizung befindet, u.a. mittels Ausnahmebewilligung hinsichtlich des damals geltenden GSchG gestattet. Der Anbau wurde in Bauweise und Optik, analog zur damals bestehenden Baute, ebenfalls massiv aus Backstein (zweischalig) und mit einem Eternitschieferdach erstellt.

4.7.2 Dem aktuellen Baubeschrieb sowie dem Baugesuch lässt sich entnehmen, dass es sich beim Bauvorhaben ausschliesslich um eine Sanierung des Bootshauses im bestehenden Umfang handelt, mit einer besseren und zeitgemässen Wärmedämmung an der Innenseite der Aussenwände, dem Ersetzen von asbesthaltigem Eternitschiefer auf dem Dach durch asbestfreien Eternitschiefer, der Erneuerung von Elektro- und Sanitärinstallationen, von Küche, Boden-, Wand- und Deckenbelägen sowie der Nasszellen durch neue Geräte, dem Ersatz des bestehenden Cheminéeofens durch eine neue Kaminanlage, neue Eindeckung der Vordächer für das Lagerholz, neue energetisch optimale Fenster in gleicher Grösse und Unterteilung in Alu farblos sowie Auffrischung und Erneuerung der Holzschalung soweit nötig.

Mit der Sanierung sollen somit lediglich notwendige Unterhaltsarbeiten sowie eine zeitgemässe Erneuerung der bestehenden Baute, welche insbesondere energietechnisch sinnvoll ist und in diesem Sinne zu einer Verbesserung des heutigen Zustandes führt, vorgenommen werden. Die nutzungsmässige Wesensgleichheit der bestehenden Baute bleibt somit gewährleistet. Es werden damit keine baulichen Voraussetzungen für eine weitergehende, bisher gar nicht mögliche Nutzung geschaffen. Die Bewilligung der geplanten Sanierungsarbeiten bedeutet sodann auch nicht, dass gleichzeitig eine Nutzungsänderung bewilligt wird (wobei offen gelassen werden kann, ob in casu eine bewilligungspflichtige Nutzungsänderung vorläge).

Demnach sind die Vorinstanzen zu Recht davon ausgegangen, dass sich das Bauvorhaben im Rahmen der Bestandesgarantie bewegt (Erw. 4.3.1 ff.).

4.7.3 Was die Frage, ob das Bauvorhaben im Meldeverfahren oder im ordentlichen Verfahren zu erfolgen hat, betrifft, so ist nicht zu beanstanden, dass die

Vorinstanzen von einem geringfügigen Bauvorhaben ausgegangen sind. Wie bereits ausgeführt, handelt es sich vorliegend lediglich um Sanierungsarbeiten, welche weder optisch noch im Umfang oder in der nutzungsmässigen Wesensgleichheit zu einer Änderung führen. Vielmehr werden hauptsächlich bestehende Bauteile gegen neue gleichartige Bauteile ersetzt. Die Wärmedämmung erfolgt sodann im Inneren der Baute, weshalb diesbezüglich eine Aussenwirkung gänzlich fehlt (vgl. dazu auch VGE III 2017 19 vom 29.5.2017 Erw. 2.6). Aber auch im Übrigen sind keine öffentlichen oder privaten Interessen ersichtlich, welche diesem Bauvorhaben entgegenstehen könnten. Zudem vermag der Beschwerdeführer nicht darzulegen, weshalb die geplanten Sanierungsarbeiten nicht gesetzmässig sein sollen. Eine unrichtige Rechtsanwendung liegt nicht vor.

5.1 Der Beschwerdeführer rügt, dass die Vorinstanzen die Frage, ob das Bootshaus ursprünglich (oder in der Folge) für eine permanente, ganzjährige Wohnnutzung bewilligt worden sei, nicht zum Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens gemacht hätten. Des Weiteren macht er geltend, dass die Beschwerdegegnerin die konkreten baulichen Massnahmen genau deshalb beantrage, um eine Nutzungsänderung herbeizuführen. Die baulichen Voraussetzungen für eine permanente Wohnnutzung seien bisher weder gegeben gewesen noch bewilligt oder praktiziert worden, weshalb eine Nutzungsänderung vorliege, welche bewilligungspflichtig sei, aber von der Baubewilligungsbehörde zu Unrecht nicht als bewilligungspflichtige Nutzungsänderung erkannt worden sei (Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 13.11.2017 Rz. 22).

5.2 Der Regierungsrat bringt dazu vor, dass Gegenstand der Baubewilligung vom 30. November 2016 lediglich die Sanierung des bestehenden Bootshauses auf KTN C.________ sei, hingegen nicht die Fragen, ob die permanente ganzjährige Wohnnutzung eine bewilligungspflichtige Nutzungsänderung des Bootshauses darstellt und ob diese bewilligungsfähig ist oder ob sich Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes aufdrängen. Über diese Fragen habe die Vorinstanz (noch) nicht entschieden.

5.3 Zu prüfen ist somit, ob der Regierungsrat auf die Fragen, ob die permanente ganzjährige Wohnnutzung eine bewilligungspflichtige Nutzungsänderung des Bootshauses darstellt und ob diese bewilligungsfähig ist, zu Recht nicht eingetreten ist.

5.4 Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens bzw. der vorinstanzlichen Verfahren war einzig die bauliche Sanierung des Bootshauses auf KTN C.________, wie der Regierungsrat zutreffend festgehalten hat. Zu prüfen war bzw. geprüft wurde dabei insbesondere auch, ob die geplante Sanierung im Rahmen der Bestandesgarantie liegt (vgl. Erw. 4.3.1 ff.). Bei dieser Prüfung ist u.a. zu berück-sichtigen, dass bei einer Änderung einer bestehenden bestandesgarantierten Baute die nutzungsmässige Wesensgleichheit gewährleistet sein muss (vgl. VGE III 2015 32 vom 16.7.2015 Erw. 2.3 m.V.a. VGE 1014/02 vom 27.9.2002 Erw. 4c/dd). Somit ist Bestandteil des Verfahrensgegenstands auch die Frage, ob die geplante Sanierung nutzungsmässig zu einer Wesensveränderung führt oder ob Wesensgleichheit bestehen bleibt. Davon zu unterscheiden ist, ob nach Konsumation der Baubewilligung tatsächlich eine Nutzungsänderung erfolgen soll, was wie bereits ausgeführt nicht Verfahrensgegenstand bildet. Im Baubewilligungsverfahren wurde (und musste) demnach die Frage, ob im vorliegend betroffenen Bootshaus eine permanente ganzjährige Wohnnutzung eine bewilligungspflichtige Nutzungsänderung des Bootshauses darstelle, nicht weiter geprüft (werden), nachdem davon ausgegangen wurde, dass mit dem Bauvorhaben die nutzungsmässige Wesensgleichheit der bestehenden Baute nicht verändert wird (vgl. Erw. 4.7.2). Im Übrigen wurde im Schreiben des Beschwerdeführers vom 19. Dezember 2016 an den Bezirksrat die Frage, ob eine permanente ganzjährige Wohnnutzung eine bewilligungspflichtige Nutzungsänderung darstellt und falls ja, ob eine solche bewilligungsfähig ist, auch nicht aufgeworfen. Bei dieser Sachlage hat der Regierungsrat zu Recht festgestellt, die Frage einer bewilligungspflichtigen Nutzungsänderung habe die Vorinstanz bzw. die Baukommission Küssnacht (noch) gar nicht entschieden. Wie ausgeführt, bestand im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens und der Prüfung der Voraussetzungen der Bestandesgarantie auch keine Veranlassung, dies zu prüfen resp. zu entscheiden. Der Regierungsrat ist somit zu Recht nicht auf den Antrag Ziff. 4 der Verwaltungsbeschwerde vom 23. Dezember 2016 sowie auf die Anträge Ziff. 4 und 6 der Replik vom 10. März 2017 eingetreten. In diesem Sinne erfolgten im Rahmen des angefochtenen Regierungsratsbeschlusses somit auch keine Rechtsverweigerung bzw. keine Verletzung des Anspruchs des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör sowie keine unrichtige und unvollständige Feststellung des Sachverhalts (vgl. Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 13.11.2017 Rz. 37 f.). Demgemäss ist die Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 13. November 2017 abzuweisen, soweit der Beschwerdeführer die Verfügung eines Verbotes der Nutzung zu mehr als blossen Erholungszwecken resp. die Verfügung einer entsprechenden Auflage resp. die Rückweisung mit entsprechenden Auflagen beantragt (vgl. Anträge Ziff. 2 bis 4).

6. Der Beschwerdeführer macht eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend, weil der Regierungsrat auf die Einholung der Akten der Baubewilligungsbehörde hinsichtlich des Baubewilligungsverfahrens 2015/55 verzichtete. Das Baugesuch dieses Verfahrens beinhaltete offenbar einen Ersatzneubau des bestehenden Bootshauses, sei wieder zurückgezogen und das Verfahren abgeschrieben worden.

Im konkreten Fall ist nicht zu beanstanden, dass der Regierungsrat diesem Bauvorhaben keinen massgeblichen Einfluss auf das vorliegende Verfahren zugesprochen und auf den Beizug dieser Akten verzichtet hat, nachdem mit dem geplanten Bauvorhaben − wie aufgezeigt − eine reine Sanierung erfolgt und die nutzungsmässige Wesensgleichheit gewährleistet ist (vgl. vorstehende Erw. 4.1 ff.). Die Fragen, ob (auch) eine Nutzungsänderung angestrebt wird und diese bewilligungspflichtig ist und bewilligt werden kann, sind − wie eingangs festgestellt − nicht Gegenstand dieses Verfahrens.

7.1 Der Regierungsrat ist auf die Frage, ob im vorliegend betroffenen Bootshaus eine permanente ganzjährige Wohnnutzung zulässig ist bzw. ob eine (angebliche) Intensivierung bzw. zeitliche Ausdehnung der Wohnnutzung des Boots-hauses eine (unzulässige) Nutzungsänderung darstelle, im angefochtenen RRB unter dem Titel der Aufsichtsbeschwerde eingegangen. Er hat der Aufsichtsbeschwerde jedoch keine Folge geleistet, was vom Beschwerdeführer beanstandet wird.

7.2.1 Die Aufsichtsbeschwerde ist der formlose Rechtsbehelf, durch den eine Verfügung oder eine andere Handlung einer Verwaltungsbehörde bei deren Aufsichtsbehörde beanstandet und darum ersucht wird, die Verfügung abzuändern oder aufzuheben oder eine andere Massnahme zu treffen. Die Aufsichtsbeschwerde wird auch als Anzeige bezeichnet (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6.A., Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 1835f.). Es handelt sich bei der Aufsichtsbeschwerde also nicht um eine Beschwerde im Sinne eines förmlichen Rechtsmittels, sondern um einen formlosen Rechtsbehelf. Deshalb vermittelt die Aufsichtsbeschwerde keinen Erledigungsanspruch. Der Anzeiger hat keine Parteirechte wie z.B. das Recht auf Begründung des Entscheides (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O, Rz. 1836, mit weiteren Hinweisen auf die bundes-gerichtliche Rechtsprechung). Nach ständiger Rechtsprechung kann der Entscheid einer Aufsichtsbehörde, auf eine Aufsichtsbeschwerde nicht einzutreten, sie abzuweisen oder ihr keine Folge zu geben, nicht mit Rechtsmitteln angefochten werden (vgl. VGE III 2010 32 vom 20.5.2010 Erw. 2.1 m.H.a. VGE III 2007 13 vom 22.3.2007 Erw. 2.1.1; Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O, Rz. 1836; BGE 121 I 87 Erw. 1a; BGE 116 Ia 8 Erw. 1a; BGE 109 Ia 251 Erw. 3; vgl. auch Bundes-gerichtsurteil 5A_961/2014 vom 19.1.2015 Erw. 1).

7.2.2 Aufsichtsrechtliches Handeln des Regierungsrates kann nur Gegenstand eines verwaltungsgerichtlichen Verfahrens sein, sofern der Regierungsrat eine Anordnung trifft, die unmittelbare Aussenwirkung zeitigt, und soweit das Verwaltungsgericht in der betreffenden Materie überhaupt zuständig ist; dies deshalb, weil dem Verwaltungsgericht keine Aufsicht über den Regierungsrat zukommt. Der individuelle Rechtsschutz der natürlichen und juristischen Personen muss indes dann gewährleistet sein, wenn im Rahmen aufsichtsrechtlichen Handelns vom Regierungsrat eine Anordnung getroffen wird, die die Person unmittelbar im Sinne des Verfügungsbegriffes (§ 6 VRP) bindet und im Sinne der Beschwerdebefugnis tangiert (vgl. zit. VGE III 2010 32 vom 20.5.2010 Erw. 2.2 mit zahlreichen weiteren Hinweisen u.a. auf VGE III 2007 13 vom 22.3.2007 Erw. 2.1.2; VGE 1027/00 vom 27.9.2000 Erw. 1b = EGV-SZ 2000 Nr. 9; vgl. Alain Griffel, a.a.O., Vorbem. zu §§ 19-28a, Rz. 61ff.; A. Gadola, Das verwaltungsinterne Beschwerdeverfahren, S. 164).

7.3 Im konkreten Fall ist nicht ersichtlich, inwiefern der Beschwerdeführer im Sinne einer Verfügung betroffen wurde, weil der Regierungsrat der Aufsichtsbeschwerde keine Folge geleistet hat. Der Beschwerdeführer selber zeigt denn auch nicht auf, inwiefern er dadurch unmittelbar im Sinne des Verfügungsbegriffes (§ 6 VRP) gebunden wird und im Sinne der Beschwerdebefugnis tangiert ist. Wie der Regierungsrat im angefochtenen RRB (Erw. 1.3) zutreffend ausgeführt hat, waren die Fragen, ob die ganzjährige, permanente Wohnnutzung des Boots-hauses eine bewilligungspflichtige Nutzungsänderung darstellt und, falls ja, ob diese bewilligungsfähig ist oder ob sich Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes aufdrängen, (noch) nicht Gegenstand des Verfahrens beim Bezirksrat.

Somit ist auf die Beschwerde mangels Rechtsmittelbefugnis nicht einzutreten (§ 27 lit. d i.V.m. § 37 lit. a VRP). Anzufügen ist, dassein abschlägiger Bescheid der Aufsichtsbehörde auch niemals Gegenstand einer Beschwerde wegen Rechtsverweigerung sein kann. Denn das Verbot der Rechtsverweigerung wird dann verletzt, wenn eine Gerichts- oder Verwaltungsbehörde untätig bleibt, obschon sie zum Tätigwerden verpflichtet wäre. Mit anderen Worten ist eine Rechtsverweigerung nur dann möglich, wenn ein Anspruch der Privaten auf Behandlung ihrer Begehren besteht. Bei einer Aufsichtsbeschwerde existiert gerade kein solcher Anspruch (vgl. VGE III 2007 13 vom 22.3.2007 Erw. 2.2 m.w.H.).

8. Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde im Sinne der Erwägungen als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

9. Dem Verfahrensausgang entsprechend werden die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- dem Beschwerdeführer auferlegt (§ 72 Abs. 2 VRP).

Der Beschwerdeführer hat der beanwalteten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung auszurichten. Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf insgesamt Fr. 2'400.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festgelegt.

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die Kosten für das Verwaltungsgerichtsverfahren (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) werden auf Fr. 2'500.-- festgesetzt und dem Beschwerdeführer auferlegt. Nachdem dieser einen Kostenvorschuss in gleicher Höhe bezahlt hat, ist die Rechnung ausgeglichen.

3. Der Beschwerdeführer hat der beanwalteten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung (inkl. Barauslagen und MwSt) von insgesamt Fr. 2'400.-- zu bezahlen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde * in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht, BGG, SR 173.110).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbeschwerde * erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113ff. BGG).

5. Zustellung an:

den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R)

den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin (2/R; inkl. Eingabe des Beschwerdeführers vom 11.1.2018)

den Bezirksrat Küssnacht (R; inkl. Eingabe des Beschwerdeführers vom 11.1.2018)

den Regierungsrat (inkl. Eingabe des Beschwerdeführers vom 11.1.2018)

und das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (inkl. Eingabe des Beschwerdeführers vom 11.1.2018).

Schwyz, 23. Februar 2018

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident:

Die Gerichtsschreiberin:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Rumantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand:

5. März 2018

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