III 2017 181
Entscheid vom 23. März 2018
Besetzung
lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin Monica Huber-Landolt, Richterin
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin
Parteien
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt D.________,,
gegen
1. ** Gemeinderat Altendorf,**Dorfplatz 3, Postfach 155, 8852 Altendorf,
2. ** Regierungsrat des Kantons Schwyz,**Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz, Vorinstanzen,
3. ** B.________**,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt E.________,,
Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung; Rechtsverweigerung, Nutzungsstopp)
Sachverhalt:
A. Das Grundstück KTN 001 steht im Miteigentum der Stockwerkeigentümergemeinschaft C.________ (Strasse). Darauf befindet sich ein Wohn- und Geschäftshaus. B.________ ist seit Juni 2012 Stockwerkeigentümerin des zweiten Obergeschosses Ost im Wohn- und Geschäftshaus auf KTN 001. Am 11. Oktober 2012 reichte B.________ ein Baugesuch für die Umnutzung des zweiten Obergeschosses Ost von bisher Lager- und Ausstellungsräumen in neu einen Gebets- und Besammlungsraum für Vereinsversammlungen sowie zur Durchführung religiöser Zeremonien ein (vgl. Baugesuch und Begleitschreiben vom 11.10.2012 bzw. 8.10.2012, RR-act. II/02/1), welches im Amtsblatt Nr. 01 (Abl. 2012 S. xy) publiziert und öffentlich aufgelegt wurde. Innert Frist wurden gegen das Baugesuch keine öffentlich-rechtlichen Einsprachen eingereicht. Am 19. Dezember 2012 reichten A.________ und seine Ehefrau eine privatrechtliche Baueinsprache beim Einzelrichter des Bezirksgerichts March ein (vgl. VG-act. 15: Urteil des Bezirksgerichts March vom 21.12.2017).
B. Am 3. Mai 2013 erteilte der Gemeinderat Altendorf die Baubewilligung im Sinne der Erwägungen mit Auflagen und Vorbehalten. Dabei hielt er u.a. fest (RR-act. II/02/5):
Die Baubewilligung wird gestützt auf das nachgereichte Parkplatzkonzept erteilt. Sobald die Vereinbarungen mit den jeweiligen Grundeigentümern nicht mehr gelten, behält sich der Gemeinderat vor, die vorliegende Bewilligung zu entziehen.
Die kantonale Brandschutzbewilligung vom 15.04.2013 (gemäss welcher mitunter die max. Personenanzahl von 50 Pers. pro Raum festgelegt ist) gilt als integrierender Bestandteil dieser Bewilligung.
Es wird auf das laufende – privatrechtliche – Verfahren beim Bezirksgericht March verwiesen. Vor Baubeginn/Baufreigabe muss eine STWE-interne Einigung vorliegen.
(…)
6.1 Mit dem Bau kann erst begonnen werden, wenn das Einverständnis der Stockwerkeigentümergemeinschaft vorliegt und sämtliche befristeten oder auf den Baubeginn gestellten Nebenbestimmungen (Auflagen) erfüllt sind.
C. An der Stockwerkeigentümerversammlung vom 11. November 2013 bewilligte die Stockwerkeigentümergemeinschaft die (von B.________ mit Schreiben vom 16.7.2013 beantragte) Umnutzung des Geschäftsraumes zu einem Gebetsraum unter der Auflage, dass ein gut isolierender/schallgedämpfter Teppichboden bis spätestens 31. Dezember 2013 über den vorhandenen Plattenboden verlegt werden muss (RR-act. III/01/Beilage 2). Diesen Beschluss hat A.________ bei der Schlichtungsbehörde angefochten mit dem Antrag, der Beschluss betreffend Umnutzung des Geschäftsraumes zum Gebetsraum sei aufzuheben (RR-act. II/02/6).
D. Mit Verfügung vom 21. Januar 2014 hat der Einzelrichter des Bezirksgerichts March das privatrechtliche Baueinspracheverfahren sistiert.
E. Mit Verfügung vom 6. März 2014 nahm der zuständige Vermittler Vormerk von der (gleichentags erfolgten) Aufhebung des von A.________ angefochtenen Beschlusses der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 11. November 2013 durch dieselbe Stockwerkeigentümergemeinschaft und schrieb das Verfahren infolge Klageanerkennung ab (RR-act. II/02/6).
F. In der Folge hat B.________ beim Bezirksgericht March den Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 6. März 2014 (Aufhebung des vorgängigen Beschlusses unter Ziff. 4.1 der Versammlung vom 11.11.2013) angefochten, woraufhin das Bezirksgericht March mit Urteil vom 14. Juli 2016 den erwähnten Beschluss aufgehoben hat.
G. Mit Schreiben vom 15. Mai 2014 liess A.________ beim Gemeinderat Altendorf beantragen, dass dem Vorbehalt betreffend Baufreigabe unverzüglich Nachachtung zu verschaffen und die Umnutzung durch B.________ unverzüglich zu stoppen sei. Der Bauentscheid vom 3. Mai 2013 sei zu widerrufen, da es an den dafür erforderlichen Parkplätzen, nachgewiesen und sicher, offensichtlich fehle (RR-act. II/02/6). Daraufhin forderte der Gemeinderat Altendorf B.________ am 26. Mai 2014 zum Nachweis der Einhaltung der Auflagen in der Baubewilligung auf (RR-act. II/02/6). Am 10. Juni 2014 liess B.________ beim Gemeinderat den Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 11. November 2013 sowie die Bestätigung der Parkplatzvermietung einreichen (RR-act. II/02/8). Mit Schreiben vom 24. Juni 2014 an B.________ bestätigte das Bauamt der Gemeinde Altendorf, dass gemäss den eingereichten Unterlagen die gestellten Bedingungen und Auflagen erfüllt seien, weshalb einem Bau- bzw. Nutzungsbeginn nichts entgegen stehe (RR-act. II/02/9). Mit Schreiben vom 30. November 2015 wurde B.________ vom Amt für Militär, Feuer- und Zivilschutz aufgefordert, die Auflagen betreffend zulässige Personenanzahl einzuhalten (RR-act. II/02/10).
H. Mit Schreiben vom 31. Januar 2017 liess A.________ erneut beim Gemeinderat Altendorf beantragen, die rechtswidrige Umnutzung von B.________ zu unterbinden. Zum einen sei die Bewilligung zur Umnutzung unhaltbar, zudem habe inzwischen feuerpolizeilich interveniert werden müssen. Zum anderen liege keine stockwerkeigentümer-interne Einigung vor. Beim Beschluss vom 11. November 2013 handle es sich um einen Mehrheitsbeschluss, keine Einigung. Zudem sei dieser angefochten und mit Abschreibung vom 6. März 2014 durch eine rechtskräftige Klageanerkennung ersetzt worden (RR-act. II/02/13).
I. Die Baukommission der Gemeinde Altendorf teilte A.________ nach Darlegung des Sachverhalts mit Schreiben vom 6. Februar 2017 mit, dass sie keinen weiteren Handlungsbedarf sehe (RR-act. II/02/14).
J. Am 27. Februar 2017 liess A.________ beim Regierungsrat des Kantons Schwyz eine Beschwerde betreffend Rechtsverweigerung, Umnutzung Wohn- und Geschäftshaus C.________ (Strasse), KTN 001, einreichen mit folgenden Anträgen:
1. Die Beschwerde sei gutzuheissen und gegen die Beschwerdegegnerin/Bauherrin sei ein sofortiger Nutzungsstopp zu erlassen.
2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin/Bauherrin und der Vorinstanz.
Mit Zwischenbescheid vom 16. März 2017 hat der Regierungsrat des Kantons Schwyz das Gesuch um Erlass vorsorglicher Massnahmen abgewiesen.
K. Der Regierungsrat des Kantons Schwyz hat mit Beschluss Nr. 676/2017 vom 5. September 2017 was folgt festgehalten:
1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen und im Übrigen abgewiesen.
2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden der Gemeinde Altendorf auferlegt. Sie hat diese innert 30 Tagen der Staatskanzlei zu überweisen. Die Staatskanzlei wird angewiesen, dem Beschwerdeführer Fr. 1500.-- zurückzubezahlen.
3. Die Gemeinde Altendorf hat dem Beschwerdeführer und der Beschwerdegegnerin je eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 500.-- zu bezahlen. Im Übrigen werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
(4. – 6.: Rechtsmittelbelehrung und Zustellung).
L. Gegen diesen Regierungsratsbeschluss lässt A.________ beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz am 3. Oktober 2017 rechtzeitig Beschwerde einreichen mit den folgenden Anträgen:
1. Die Beschwerde sei gutzuheissen, und der Regierungsratsbeschluss Nr. 676/2017 sei in den Dispositionsziffern 1 und 3 soweit aufzuheben, als er unsere Beschwerde abweist. Die Beschwerde sei insgesamt gutzuheissen, und gegen die Beschwerdegegnerin sei ein Nutzungsstopp zu erlassen.
2. Alles unter gänzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen für beide Beschwerdeinstanzen zu Lasten der Beschwerdegegnerin und zu Lasten der Vorinstanzen.
M. Mit Vernehmlassung vom 23. Oktober 2017 beantragt der Regierungsrat die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers. B.________ lässt am 15. Januar 2018 beantragen, die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt) zulasten des Beschwerdeführers. Des Weiteren lässt B.________ den prozessualen Antrag stellen, das vorliegende Verfahren sei bis zum Vorliegen eines rechtskräftigen Beschlusses der Stockwerkeigentümergemeinschaft C.________ (Strasse) zur Änderung der Nutzungsweise des Grundstücks KTN 001 zu sistieren. Der Gemeinderat hat sich innert Frist nicht vernehmen lassen.
N. Mit Urteil vom 21. Dezember 2017 hiess der Einzelrichter des Bezirksgerichts March die privatrechtliche Baueinsprache gut. Der Beschwerdegegnerin wurde die Umnutzung des Wohn- und Geschäftshauses untersagt, sofern die Stockwerkeigentümergemeinschaft C.________ (Strasse) dieser Umnutzung im Sinne der Erwägungen nicht zustimmt.
O. Am 23. Februar 2018 lässt der Beschwerdeführer das Protokoll der Stockwerkeigentümerversammlung vom 7. Februar 2018 einreichen, an welcher der Antrag der Beschwerdegegnerin auf Nutzung ihres Stockwerkeigentums als Gebets- und Aufenthaltsraum abgelehnt wurde. Mit Schreiben vom 28. Februar 2018 lässt die Beschwerdegegnerin dem Gericht mitteilen, dass sie den Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung vom 7. Februar 2018 inzwischen beim Vermittleramt Altendorf angefochten hat.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1.1 Die Beschwerdegegnerin bringt im vorliegenden Verfahren (mit Vernehmlassung vom 15.1.2018, S. 3 Rz. 4f.) vor, dass die privatrechtliche Baueinsprache gutgeheissen worden sei und die Stockwerkeigentümergemeinschaft erneut über die sachenrechtliche Änderung der Nutzungsweise zu entscheiden habe, wobei einer Nutzung des Stockwerkeigentums der Beschwerdegegnerin als Aufenthalts- und Gebetsraum grundsätzlich nichts im Wege stehe. Entsprechend sei das vorliegende Verfahren zum aktuellen Zeitpunkt obsolet. In der Folge sei das Verfahren betreffend Rechtsverweigerung zwischenzeitlich befristet zu sistieren, bis die Stockwerkeigentümergemeinschaft einen neuen Entscheid gefällt habe.
Inzwischen hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft mit Beschluss vom 7. Februar 2018 das Umnutzungsgesuch der Beschwerdegegnerin abgelehnt, was von letzterer wiederum angefochten wurde (vgl. Ingress lit. O).
1.2 Die Verfahrenssistierung ist im Verwaltungsrechtspflegegesetz (SRSZ 234.110; VRP) vom 6.6.1974 nicht ausdrücklich vorgesehen. Dennoch kommt die Sistierung in der Praxis vor. Sie ist im Rahmen der Verfahrensleitung als Rechtsinstitut allgemein anerkannt (Bertschi/Plüss, in: Griffel, Kommentar VRG, Zürich 2014, Vorbem. zu §§ 4-31 N. 35). Da die Verfahrenssistierung in einem Spannungsverhältnis und gewissen Widerspruch zu dem im Gesetz verankerten und auch für das Verwaltungsgericht geltenden Beschleunigungsgebot steht (§ 73 lit. a Justizgesetz [JG; SRSZ 231.110] vom 18.11.2009), ist dieses Rechtsinstitut (im Einklang mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung; vgl. z.B. Bundesgerichtsurteil 4A_382/2014 vom 3.3.2015 Erw. 1) nur zurückhaltend bzw. ausnahmsweise und namentlich nur dann einzusetzen, wenn die Sistierung sinnvoll ist, d.h. wenn gute Gründe für die Sistierung sprechen.
1.3 Im konkreten Fall hat der Beschwerdeführer sowohl im Verfahren vor dem Regierungsrat als auch vor dem Verwaltungsgericht einen Nutzungsstopp beantragt.
Beim Nutzungsstopp handelt es sich um eine vorsorgliche Massnahme des öffentlichen Baurechts (vgl. dazu auch die nachfolgenden Ausführungen in Erw. 2.2.4), mit welcher entweder eine bestehende rechtswidrige Nutzung untersagt oder nach Abschluss der Bauarbeiten die Aufnahme einer rechtswidrigen Nutzung verhindert werden soll (Baumann, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 60 N 102). Dabei steht praxisgemäss die rasche und umfassende Durchsetzung der Rechtsordnung im Vordergrund (vgl. Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 629; vgl. auch VGE III 2008 86 vom 24.4.2008 Erw. 2.3.2). Die Dringlichkeit einer vorsorglichen Massnahme ergibt sich auch aus § 87 Abs. 1 PBG (Einstellung von Bauarbeiten), gemäss welchem einer allfälligen Beschwerde gegen eine Baustoppverfügung von Gesetzes wegen keine aufschiebende Wirkung zukommt. Daraus ergibt sich bereits, dass das Rechtsinstitut der vorsorglichen Massnahme einer Verfahrenssistierung grundsätzlich widerspricht.
Sodann ist im konkreten Fall nicht ersichtlich und vermag die Beschwerdegegnerin auch nicht darzulegen, inwieweit das Abwarten des Entscheides der Stockwerkeigentümergemeinschaft für das vorliegende Verfahren von Relevanz sein soll bzw. weshalb die vorliegende Beschwerde sinnvollerweise zu einem späteren Zeitpunkt behandelt werden sollte (vgl. dazu auch die nachfolgenden Erwägungen). Mit der Gutheissung der privatrechtlichen Baueinsprache durch das Urteil des Einzelrichters des Bezirksgerichts March wurde der Beschwerdegegnerin die Umnutzung untersagt, solange die Stockwerkeigentümergemeinschaft einer solchen nicht zustimmt, und somit ein Nutzungsstopp bereits erwirkt.
Zusammenfassend steht vorliegend ein Antrag auf vorsorgliche Massnahme in Widerspruch zu einer Verfahrenssistierung. Zudem sind keine überzeugenden Gründe erkennbar, welche eine Sistierung des Verfahrens rechtfertigen könnten. Hinzu kommt, dass der Entscheid der Stockwerkeigentümergemeinschaft inzwischen gefällt wurde, dieser jedoch wiederum angefochten wurde, was zu weiteren Verzögerungen führt. Dem Sistierungsbegehren ist somit vorliegend nicht stattzugeben.
2.1.1 Vor Erlass eines Entscheides prüft das Gericht von Amtes wegen, ob die Voraussetzungen für einen Sachentscheid erfüllt sind. Es prüft u.a. insbesondere die Zuständigkeit, die Zulässigkeit des Rechtsmittels sowie die frist- und formgerechte Geltendmachung des Rechtsanspruchs (vgl. § 27 Abs. 1 lit. a, e und f VRP). Ist eine dieser Voraussetzungen nicht gegeben, trifft das Gericht einen Nichteintretensentscheid (§ 27 Abs. 2 VRP).
2.1.2 Im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren sind grundsätzlich nur Rechtsverhältnisse zu überprüfen und zu beurteilen, zu denen die zuständige Verwaltungsbehörde vorgängig verbindlich - in Form einer Verfügung - Stellung genommen hat. Insoweit bestimmt die Verfügung den beschwerdeweise weiterziehbaren Anfechtungsgegenstand. Innerhalb des Anfechtungsgegenstandes bilden die von der Beschwerde führenden Person gestellten Anträge den Streitgegenstand (BGE 125 V 413 Erw. 1a f.; Bundesgerichtsurteil 1C_860+864/2013 vom 18.9.2014 Erw. 5; VGE I 2015 34 vom 3.11.2015 Erw. 2.2). In der Verwaltungsverfügung festgelegte - somit Teil des Anfechtungsgegenstandes bildende - aber auf Grund der Beschwerdebegehren nicht mehr streitige - somit nicht zum Streitgegenstand zählende - Fragen prüft der Richter nur, wenn die nicht beanstandeten Punkte in engem Sachzusammenhang mit dem Streitgegenstand stehen (BGE 125 V 413 Erw. 1b m.w.H.).
2.2.1 Die Beschwerdegegnerin macht vernehmlassend geltend, dass sie die regierungsrätlichen Ausführungen betreffend die formelle Rechtsverweigerung und somit die teilweise Gutheissung der Rechtsverweigerungsbeschwerde durch den Regierungsrat nicht als richtig erachtet (vgl. Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin vom 15.1.2018 S. 5f. Rz. 13ff.).
2.2.2 Der Beschwerdeführer beantragt im vorliegenden Verfahren nur die Aufhebung der Dispositivziffern 1 und 3 des angefochtenen RRB soweit der Regierungsrat die Verwaltungsbeschwerde abweist. Die Gutheissung der Rechtsverweigerungsbeschwerde wird nicht beanstandet (vgl. Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 3.10.2017 S. 3 Ziff. 2). Die Beschwerdegegnerin beantragt vernehmlassend lediglich die Abweisung der Beschwerde des Beschwerdeführers und hat selbst innert Frist keine Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Die teilweise Gutheissung der Rechtsverweigerungsbeschwerde bildet vorliegend somit nicht Streitgegenstand.
2.2.3 Selbst wenn die Frage einer Rechtsverweigerung durch den Gemeinderat zu prüfen wäre, sind vorliegend die regierungsrätlichen Ausführungen nicht zu beanstanden.
Der Regierungsrat hat die an ihn gerichtete Beschwerde als Rechtsverweigerungsbeschwerde entgegen genommen und ist darauf eingetreten (angefochtener RRB Erw. 1.2). In der Folge hat er geprüft, ob eine Rechtsverweigerung vorliegt. Dazu hat er festgehalten, dass der Beschwerdeführer vom Gemeinderat ein sofortiges Nutzungsverbot für den Aufenthalts- und Gebetsraum auf KTN 001 bzw. die Unterbindung der Umnutzung verlangt habe. Für den Erlass von Nutzungsverboten sei die Bewilligungsbehörde, im konkreten Fall offensichtlich und unbestritten der Gemeinderat, zuständig. Der Gemeinderat habe auf das Gesuch gar nicht reagiert, indessen die (unzuständige) Baukommission mit der Ausarbeitung eines informellen Schreibens beauftragt. Indem der Gemeinderat nicht in Verfügungsform über das Gesuch des Beschwerdeführers entschieden habe, habe er eine formelle Rechtsverweigerung begangen (angefochtener RRB Erw. 2.2f.). Aus prozessökonomischen Gründen hat der Regierungsrat jedoch von einer Rückweisung der Sache an die Vorinstanz abgesehen, nachdem die Baukommission einen Handlungsbedarf verneint und somit das Gesuch des Beschwerdeführers (implizit) abgewiesen habe. Zudem habe auch der Gemeinderat vernehmlassend die Abweisung der Beschwerde beantragt (angefochtener RRB Erw. 2.4).
2.2.4 Bei der Anordnung eines Baustopps und anderer vorsorglicher Massnahmen richtet sich das Verfahren sinngemäss nach den Bestimmungen, die für das Bauvorhaben gegolten haben/hätten (Waldmann, in: FHB Öffentliches Baurecht, Rz. 6.8). Zuständig ist die in der Hauptsache formell und sachlich zuständige Behörde (Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Aufl., Zürich 2011, S. 480 Ziff. 10.2.2.3; vgl. auch VGE III 2016 143+148 vom 24.2.2017 Erw. 3.2.3). Vorsorgliche Massnahmen können von Amtes wegen oder auf entsprechenden Antrag hin ergehen. Für den Erlass vorsorglicher Massnahmen von Amtes wegen spricht, dass die Baubehörde schon aus Gründen der Rechtssicherheit grundsätzlich für die Einhaltung der formellen Verfahrensvorschriften zu sorgen und gegen eigenmächtiges Vorgehen einzuschreiten hat. Demgegenüber können auch schutzwürdige Interessen eines Nachbarn den Erlass vorsorglicher Massnahmen gebieten (Magdalena Ruoss Fierz, Massnahmen gegen illegales Bauen, Zürich 1999, S. 96). Antragsberechtigt sind somit sämtliche natürliche und juristische Personen, denen im fraglichen Verfahren Parteistellung zukommt (Kiener, in: Kommentar VRG, Zürich/Basel/Genf 2014, § 6 N. 22).
Soweit noch kein Verfahren hängig ist, kann analog zum nachträglichen Baubewilligungsverfahren davon ausgegangen werden, dass zwar nicht jedem "Anzeiger" aber zumindest dem Nachbarn bzw. demjenigen, der ein schutzwürdiges Interesse nachweist, Parteistellung zukommt (vgl. dazu Mäder, a.a.O., Rz. 648 i.V.m. Ruoss Fierz, a.a.O., S. 96), weshalb ein Verfahren zu eröffnen ist. In den übrigen Fällen kann ein Antrag als Aufsichtsbeschwerde entgegen genommen werden (vgl. angefochtener RRB Erw. 2.4).
Dass der Gemeinderat für den Erlass von (öffentlich-rechtlichen) Nutzungsverboten im Sinne von § 87 PBG grundsätzlich zuständig ist, ist zutreffend und unbestritten. Der Beschwerdeführer ist Stockwerkeigentümer des Wohn- und Geschäftshauses, in welchem eine Umnutzung erfolgen soll, weshalb ein schutzwürdiges Interesse zweifellos gegeben ist. Der Gemeinderat hätte somit zumindest prüfen müssen, ob sich aus öffentlich-rechtlicher Sicht ein Nutzungsverbot aufdrängt. Nachdem sich der Gemeinderat nicht einmal formell mit dem Gesuch des Beschwerdeführers befasst hat, ist der Regierungsrat zu Recht von einer Rechtsverweigerung ausgegangen.
2.3 Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, dass eine Umnutzung durch die Beschwerdegegnerin bereits vor Erhalt der Baubewilligung erfolgt sei und somit von Anfang an eine formelle Baurechtswidrigkeit vorgelegen habe, kann vorliegend auf diese Rüge nicht eingetreten werden.
Wie sich aus der privatrechtlichen Baueinsprache des Beschwerdeführers an das Bezirksgericht March vom 19. Dezember 2012 ergibt, machte der Beschwerdeführer bereits damals das Vorliegen einer bereits vor Baubewilligung erfolgten Umnutzung geltend. Dennoch hat er darauf verzichtet, eine öffentlich-rechtliche Baueinsprache zu erheben. Sein Vorbringen ist somit verspätet und vorliegend nicht weiter zu beurteilen. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs durch den Regierungsrat ist somit nicht erfolgt. Zudem ist diese Frage zur Beurteilung des vorliegenden Verfahrensgegenstands nicht erheblich, da inzwischen eine rechtskräftige Baubewilligung für die Umnutzung erteilt wurde (vgl. auch nachfolgende Erw. 2.4). Es stellt sich vielmehr die Frage, ob die nach der Baubewilligung erfolgte Nutzung der erteilten Bewilligung widerspricht und sich deshalb der Erlass eines Nutzungsstopps aufdrängt.
Es ist auch nicht ersichtlich, dass der Regierungsrat allenfalls aufsichtsrechtlich geprüft hat, ob die Beschwerdegegnerin den Betrieb des Aufenthalts- und Gebetsraumes bereits vor Erhalt der Baubewilligung aufgenommen hat, weshalb auch in diesem Rahmen nicht auf die Rüge des Beschwerdeführers eingetreten werden kann (zumal aufsichtsrechtliches Handeln des Regierungsrates nur unter bestimmten Voraussetzungen Gegenstand eines verwaltungsgerichtlichen Verfahrens sein kann, vgl. dazu VGE III 2010 32 vom 20.5.2010 Erw. 2.2 mit zahlreichen weiteren Hinweisen).
2.4 Soweit der Beschwerdeführer vorbringt, dass die Baubewilligung vom 3. Mai 2013 inzwischen auch mangels genügender Anzahl Parkplätze zu widerrufen wäre, wenn sie überhaupt einmal hätte vollzogen werden dürfen (Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 3.10.2017 S. 5 Ziff. 6), so kann auch auf diese Rüge nicht eingetreten werden, weil die Vorinstanzen hierüber bisher noch nicht befunden haben und soweit ersichtlich auch nicht zu befinden hatten. Gemäss Baubewilligung behält sich der Gemeinderat vor, die Baubewilligung zu entziehen, sobald die Vereinbarungen mit den jeweiligen Grundeigentümern nicht mehr gelten (RR-act. II/02/5 S. 2 Ziff. 2). Dagegen hat der Beschwerdeführer keine Beschwerde eingereicht. Was die Präsidialverfügung vom 30. August 2017 des Präsidenten des Gemeinderates anbelangt, so ist zu berücksichtigen, dass es sich dabei nur um eine befristete Aufhebung eines Parkverbotes für einen bestimmten Anlass handelt. Die erwähnte Rüge des Beschwerdeführers war demnach nicht bereits Gegenstand des vorinstanzlichen Verfahrens und ist somit im vorliegenden Verfahren nicht Streitgegenstand bzw. (noch) nicht zu beurteilen.
3.1.1 Der Beschwerdeführer begründet seinen Antrag auf Nutzungsstopp u.a. damit, dass die Baufreigabe vor Rechtskraft der zivilrechtlichen Einsprache noch nicht hätte erfolgen dürfen bzw. sinngemäss, dass zuerst die Zustimmung der Stockwerkeigentümer hätte erfolgen müssen.
Nachdem der Zivilrichter der Beschwerdegegnerin mit Urteil vom 21. Dezember 2017 die Umnutzung ihres Stockwerkeigentums untersagt hat, bis die Stockwerk-eigentümergemeinschaft einer solchen zugestimmt hat, ist im konkreten Fall (sinngemäss) ein Nutzungsstopp erfolgt. Wird die Zustimmung zur Umnutzung von der Stockwerkeigentümergemeinschaft erteilt, so wird sich die Anordnung eines Nutzungsstopps durch den Gemeinderat erübrigen. Wird die Zustimmung hingegen verweigert, so ist die Folge weiterhin ein Nutzungsstopp. Zudem würde die Baubewilligung verfallen, wenn sie (unter Vorbehalt von § 86 PBG) nicht innert zwei Jahren konsumiert würde.
Nachdem mittlerweile ein Nutzungsstopp ausgesprochen wurde, ist das Rechtsschutzinteresse des Beschwerdeführers an und für sich dahingefallen und ist insoweit auf die Beschwerde nicht einzutreten (unbesehen der Frage der Zuständigkeit der Baubehörden wie auch des Verwaltungsgerichts zur Anordnung eines Nutzungsstopps, soweit er mit einem Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft begründet wird; vgl. nachstehend Erw. 3.2.2 f.). Somit würde sich grundsätzlich die weitere Prüfung der vorliegenden Beschwerde bzw. der Frage, ob der Gemeinderat einen Nutzungsstopp hätte erlassen müssen, erübrigen.
Um zu ermitteln, wer die Kosten für das vorliegende Verfahren zu tragen hat, rechtfertigt es sich jedoch dennoch diese Frage zu prüfen.
3.1.2 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB geprüft, ob sich ein Nutzungsverbot oder sogar die Aufhebung der Baubewilligung vom 3. Mai 2013 aufdränge. Dabei hielt er fest, dass im vorliegenden Fall eine rechtskräftige Baubewilligung für die Umnutzung der Räume im 2. Obergeschoss des Wohn- und Geschäftshauses in einen Aufenthalts- und Gebetsraum bestehe. Zudem habe die Beschwerdegegnerin die Baubewilligung bereits konsumiert bzw. die Umnutzung bereits ausgeführt. Ob der Betrieb des Aufenthalts- und Gebetsraumes bereits vor Erhalt der Baubewilligung aufgenommen worden sei, gehe aus den vor-instanzlichen Akten nicht eindeutig hervor. Es sei indes nicht ersichtlich, dass die Beschwerdegegnerin beim Betrieb des Aufenthalts- und Gebetsraumes von den Vorschriften der erteilten Baubewilligung abgewichen wäre. In diesem Sinne liege keine formelle Baurechtswidrigkeit vor.
Der Beschwerdeführer stelle sich jedoch auf den Standpunkt, dass der Gemeinderat die Baufreigabe nicht hätte erteilen dürfen, weil eine Bedingung bzw. Auflage in der Baubewilligung nicht erfüllt sei. Das Einverständnis der Stockwerkeigentümergemeinschaft liege bis heute nicht vor (angefochtener RRB Erw. 3.1). Dazu hielt der Regierungsrat fest, dass mit den Bauarbeiten erst begonnen werden dürfe, wenn die Baubewilligung und die Entscheide über öffentlich- und zivilrechtliche Einsprachen rechtskräftig seien. Das privatrechtliche Einspracheverfahren sei nach wie vor beim Bezirksgericht March hängig und somit noch nicht rechtskräftig abgeschlossen. Die Beschwerdegegnerin habe nach eigenen Angaben aber bereits Ende 2013 mit den Bauarbeiten bzw. der Umnutzung begonnen. Als Zwischenfazit hielt der Regierungsrat fest, dass die Beschwerdegegnerin noch nicht mit den Bau- bzw. Umnutzungsarbeiten hätte beginnen dürfen, respektive der Gemeinderat hätte der Beschwerdegegnerin die Baufreigabe noch nicht erteilen dürfen (angefochtener RRB Erw. 3.3f.). Dennoch hat der Regierungsrat kein Nutzungsverbot ausgesprochen, weil die Baubewilligung vom 3. Mai 2013 rechtskräftig und konsumiert worden sei. Die Baubewilligung sei auch nicht rechtsfehlerhaft und die Bedingungen in Dispositivziffer 4 (Verweis auf das laufende - privatrechtliche - Verfahren beim Bezirksgericht March; Vorliegen einer STWE-internen Einigung vor Baubeginn/Baufreigabe) und 6.1 (mit dem Bau kann u.a. erst begonnen werden, wenn das Einverständnis der Stockwerkeigentümergemeinschaft vorliege) seien inzwischen ebenfalls erfüllt (mit Verweis auf den Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 11.11.2013; angefochtener RRB Erw. 3.4). Für weitere Fragen betreffend Zustimmung der Stockwerkeigentümer hat der Regierungsrat auf das zivilrechtliche Verfahren verwiesen, in welchem es dem Beschwerdeführer unbenommen sei, ein (sofortiges) Nutzungsverbot zu beantragen. Aus öffentlich-rechtlicher Sicht gebe es allerdings keinen Grund, die bestehende Nutzung des Aufenthalts- und Gebetsraumes zu verbieten. Ein Widerruf der Baubewilligung sei ebenfalls nicht angezeigt. Insbesondere sei die Baubewilligung vom 3. Mai 2013 nicht rechtsfehlerhaft (angefochtener RRB Erw. 3.5). Weil der Gemeinderat eine Rechtsverweigerung begangen und die Baufreigabe erteilt habe, bevor das zivilrechtliche Einspracheverfahren rechtskräftig erledigt gewesen sei, wurden ihm die Verfahrenskosten auferlegt (angefochtener RRB Erw. 4).
3.2.1 Zutreffend (vgl. auch Erw. 3.3 im angefochtenen RRB) sowie unbestritten ist, dass die Beschwerdegegnerin die Bauarbeiten vor Rechtskraft der zivilrechtlichen Einsprache nicht hätte vornehmen dürfen (vgl. den bis 31.1.2018 geltenden § 85 Abs. 1 PBG, welcher gemäss der ordentlichen Übergangsbestimmung nach § 94 Abs. 1 PBG und RRB Nr. 716/2017 vom 19.9.2017 [S. 3] auf Baugesuche, welche noch vor dem Inkrafttreten dieser Vorlage eingereicht wurden, und dagegen erhobene privatrechtliche Baueinsprachen noch Anwendung findet). Dementsprechend wurden dem Gemeinderat, welcher die Baufreigabe erteilt hat, im regierungsrätlichen Verfahren u.a. die Kosten auferlegt. Daraus kann jedoch nicht ohne weiteres abgeleitet werden, dass der Gemeinderat somit einen Nutzungsstopp zu erlassen hat, wie der Beschwerdeführer geltend macht. Vielmehr ist im konkreten Fall zunächst zu prüfen, wer für den Erlass einer vorsorglichen Massnahme überhaupt zuständig ist bzw. ob es sich um eine privatrechtliche oder um ein öffentlich-rechtliche Angelegenheit handelt. Wie bereits in Erw. 2.2.4 ausgeführt, ist die in der Hauptsache formell und sachlich zuständige Behörde für den Erlass einer vorsorglichen Massnahme zuständig.
3.2.2 Verwaltungsbehörden haben über öffentlich-rechtliche Angelegenheiten zu entscheiden, während privatrechtliche Bestimmungen in aller Regel der Zivilgerichtsbarkeit unterliegen (vgl. VGE 1032/05 vom 28.9.2005 Erw. 3.6 m.V.a. VGE 719/92 vom 22.12.1994 Erw. 1d mit Hinweisen u.a. auf J. Hensler, Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde im Kanton Schwyz, S. 24; vgl. auch VGE 574/96 vom 19.9.1996 Erw. 3; vgl. auch Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Aufl., Zürich 2011, S. 255 Ziff. 6.2.2). Das Verwaltungsgericht hat bereits darüber befunden, dass die Beibringung der Einwilligung der übrigen Stockwerk-eigentümer oder der Mehrheit der Stockwerkeigentümer nicht Sache des öffentlichen Baurechts ist (vgl. VGE 1005+1009/00 vom 26.5.2000 Erw. 2b/aa m.H.a. VGE 624/84 vom 15.10.1991 Erw. 5). Glauben Stockwerkeigentümer, durch das amtlich publizierte Bauvorhaben eines anderen Stockwerkeigentümers in ihrem privaten Recht verletzt zu werden, so haben sie sich auf zivilprozessualem Weg zur Wehr zu setzen (vgl. VGE 1005+1009/00 vom 26.5.2000 Erw. 2c).
Auch ideelle Immissionen sind grundsätzlich keine baupolizeilich relevanten Einwirkungen. Das Baupolizeirecht bietet davor grundsätzlich keinen direkten Schutz. Vielmehr ist auch dafür der zivilrechtliche Weg zu beschreiten (vgl. ZBl 4/2008 S. 212).
3.2.3 Im konkreten Fall wurde dieses Vorgehen gewählt und privatrechtliche Baueinsprache erhoben, um u.a. die Frage zu klären, ob das Einverständnis der Stockwerkeigentümer hinsichtlich der ersuchten Nutzungsänderung vorliegt. Daraus ergibt sich bereits, dass die Zuständigkeit betreffend die Prüfung der Rechtsgültigkeit einer Einwilligung der Stockwerkeigentümer und somit in der fraglichen Hauptsache beim Zivilrichter liegt, woraus sich nach dem Gesagten auch die Zuständigkeit für vorsorgliche Massnahmen im Sinne eines Nutzungsstopps aufgrund fehlender Einwilligung der Stockwerkeigentümer ableiten lässt. Der Regierungsrat hat den Beschwerdeführer somit hinsichtlich des Erlasses eines Nutzungsstopps zu Recht auf den zivilprozessualen Weg verwiesen.
Die vorliegenden Ausführungen werden auch dadurch gestützt, dass der Zivilrichter inzwischen ein Nutzungsverbot ausgesprochen hat, bis eine Einwilligung der Stockwerkeigentümer vorliegt.
3.2.4 An der Zuständigkeit des Zivilrichters ändert auch das Vorbringen des Beschwerdeführers nichts, wonach der Gemeinderat die Einwilligung der Stock-werkeigentümer zu einer Bedingung in der Baubewilligung gemacht haben soll, weshalb er gestützt darauf ein Nutzungsverbot aussprechen könne.
Baugesuchsteller, deren Bauvorhaben den gesetzlichen Anforderungen genügen, haben grundsätzlich Anspruch auf Erteilung einer unbefristeten, unbedingten und unbelasteten Baubewilligung. Eine Bewilligung kann insbesondere dann mit einer Nebenbestimmung versehen werden, wenn sie aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen überhaupt verweigert werden könnte.
Davon ist vorliegend jedoch nicht auszugehen. Wie bereits ausgeführt (vorstehende Erw. 3.2.2), ist die Frage, ob die Einwilligung der Stockwerkeigentümer vorliegt, Sache des Zivilrechts. Es handelt sich dabei auch nicht um eine zwingend vor Erlass der Baubewilligung zu klärende Vorfrage, zumal die mögliche fehlende zivilrechtliche Verfügungsberechtigung im konkreten Fall nicht zu Verletzungen des öffentlichen Baurechts führt, die nicht oder nur unter erschwerten Umständen rückgängig gemacht werden können (vgl. VGE 1005+1009/00 vom 26.5.2000 Erw. 2b/cc, wonach gewisse zivilrechtliche Zugeständnisse Dritter gesichert sein sollten; solche vom öffentlichen Baurecht beanspruchte Privatrechte können mittels Nebenbestimmungen sichergestellt bzw. als conditio sine qua non vorbehalten werden). Aus öffentlich-rechtlicher Sicht ergeben sich im Übrigen keine Gründe, welche zum Zeitpunkt der Erteilung einer Baubewilligung entgegengestanden hätten (was grundsätzlich unbestritten ist, zumal der Beschwerdeführer ebenfalls auf eine öffentlich-rechtliche Baueinsprache verzichtet hat, vgl. dazu auch VGE 644/90 vom 22.1.1991 Erw. 4, wonach die Zweckänderung eines Gewerberaumes in einen kirchlichen Versammlungsraum als für die Zone WG3 konform qualifiziert wurde). Der Gemeinderat hat denn die Rechtswirksamkeit der Baubewilligung auch nicht von einer zivilrechtlichen Bestimmung (für deren Beurteilung er nicht zuständig ist) abhängig machen wollen. Vielmehr wird die Formulierung in der Baubewilligung diesbezüglich klarerweise nicht als Bedingung bezeichnet, sondern nur als Voraussetzung für den Baubeginn/die Baufreigabe formuliert.
Zwar verfügt die Bewilligungsbehörde (bzw. vorliegend der Gemeinderat) gemäss § 87 Abs. 1 PBG dann die Einstellung von Bauarbeiten (bzw. ein Nutzungsverbot), wenn sie der erteilten Bewilligung widersprechen oder ohne Bewilligung in Angriff genommen worden sind. Zudem hat der Gemeinderat in der Baubewilligung festgehalten, dass vor Baufreigabe das Einverständnis der Stockwerkeigentümergemeinschaft vorliegen müsse. Allerdings verweist der Gemeinderat in der Baubewilligung vom 3. Mai 2013 explizit auf das hängige privatrechtliche Verfahren beim Bezirksgericht March und anerkennt somit dessen Zuständigkeit betreffend Einigung der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Die Formulierung in der Baubewilligung, wonach mit dem Bau erst begonnen werden könne, wenn das Einverständnis der Stockwerkeigentümergemeinschaft vorliegt, ist nach dem Gesagten vielmehr als Hinweis (im Sinne einer unechten Nebenbestimmung, vgl. Stalder/Tschirky, in: FHB Öffentliches Baurecht, Rz. 2.38) auf alt§ 85 Abs. 1 PBG (in Kraft bis 31.1.2018) zu verstehen.
Nachdem die Baubewilligung aus öffentlichrechtlicher Sicht nicht mangelhaft ist/war und entsprechend unangefochten in Rechtskraft erwachsen ist, kann somit mangels fehlender öffentlichrechtlicher Baurechtswidrigkeit auch kein Erlass eines Nutzungsverbotes durch den Gemeinderat gestützt auf § 87 Abs. 1 PBG verlangt werden.
3.2.5 Mithin müsste die Beschwerde, sofern darauf einzutreten wäre (vgl. vorstehend Erw. 3.1.1), abgewiesen werden, was entsprechend bei der Kosten- und Entschädigungsregelung zu berücksichtigen ist.
4. Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
5. Dem Verfahrensausgang entsprechend werden die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- zu 4/5 dem Beschwerdeführer und zu 1/5 der Beschwerdegegnerin (für die Abweisung des Sistierungsbegehrens) auferlegt (§ 72 Abs. 2 VRP).
Der Beschwerdeführer hat der beanwalteten Beschwerdegegnerin eine reduzierte Parteientschädigung auszurichten. Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf insgesamt Fr. 1'800.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festgelegt.
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
1. Der Antrag um Sistierung des Verfahrens wird abgewiesen.
2. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
3. Die Kosten für das Verwaltungsgerichtsverfahren (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) werden auf Fr. 2'500.-- festgesetzt und zu 4/5 (Fr. 2'000.--) dem Beschwerdeführer und zu 1/5 (Fr. 500.--) der Beschwerdegegnerin auferlegt.
Der Beschwerdeführer hat einen Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- geleistet, so dass ihm Fr. 500.-- aus der Gerichtskasse zurückzuerstatten sind
Die Beschwerdegegnerin hat ihr Betreffnis von Fr. 500.-- innerhalb von 30 Tagen seit Zustellung auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwaltungsgerichts einzuzahlen.
4. Der Beschwerdeführer hat der beanwalteten Beschwerdegegnerin eine reduzierte Parteientschädigung (inkl. Barauslagen und MwSt) von insgesamt Fr. 1'800.-- zu bezahlen.
5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde * in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht, BGG, SR 173.110).
Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbeschwerde * erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113ff. BGG).
6. Zustellung an:
den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R)
den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin (2/R)
den Gemeinderat Altendorf (R)
den Regierungsrat
und das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst.
Schwyz, 23. März 2018
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Der Präsident:
Die Gerichtsschreiberin:
*Anforderungen an die Beschwerdeschrift
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Rumantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.
Versand:
5. April 2018
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