III 2017 172
Entscheid vom 20. Dezember 2017
Besetzung
Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Prisca Reichlin Brügger, Gerichtsschreiberin
Parteien
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. René Räber,
Bahnhofstrasse 7, Postfach 570, 6403 Küssnacht,
gegen
1. ** Bezirksrat Küssnacht,**Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küssnacht,
2. ** Amt für Raumentwicklung ARE,**Bahnhofstrasse 14,
Postfach 1186, 6431 Schwyz,
3. ** Regierungsrat des Kantons Schwyz,**Bahnhofstrasse 9,
Postfach 1260, 6431 Schwyz, Vorinstanzen,
4. B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Thomas Wolf,
Postplatz 6, 6430 Schwyz,
5. C.________ (Einfache Gesellschaft),c/o D.________ AG., bestehend aus:
E.________,
F.________,
G.________,
6. D.________ AG Beschwerdegegner,
Ziff. 5 und 6 vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Franz Schuler,
Gutenbergweg 5, Postfach 32, 6410 Goldau,
Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung Ersatzbau MFH,
KTN aaa)
Sachverhalt:
A. A.______ reichte am 14. April 2014 ein Baugesuch für den Ersatzbau eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohnungen, einer Einstellhalle, Photovoltaikanlage und Erdsonden-Wärmepumpe auf dem Grundstück aaa ein. Das Baugesuch wurde am ______ 2014 im ABl ______ publiziert. Innert Frist gingen Einsprachen der einfachen Gesellschaft C.______ und der D.________ AG einerseits sowie von B.______ anderseits ein. Am ______ 2015 reichte A.______ eine Projektänderung ein, die am ______ 2015 im ABl ______ publiziert wurde. Gegen das geänderte Projekt reichten die genannten Einsprecher erneut Einsprache ein. Die von A.______ am ______ 2016 eingereichte Projektänderung wurde den Einsprechern angezeigt, diese hielten in der Folge an den Einsprachen fest.
Nach dem Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 22. April 2016 entschied der Bezirksrat Küssnacht mit Beschluss Nr. 596 vom 19. Oktober 2016 über das Baugesuch und die Einsprachen. Die Einsprachen wurden abgewiesen und A.______ unter Bedingungen und Auflagen die Baubewilligung erteilt.
B. Gegen die Baubewilligung erhob B.______ am 15. November 2016 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat (VB 264/2016). Am 21. November 2016 reichten die C.______ sowie die D.______ AG gegen die Baubewilligung Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat ein (VB 274/2016).
C. Mit Beschluss Nr. 642/2017 vom 22. August 2017 hiess der Regierungsrat die beiden Beschwerden gut und er hob den Beschluss Nr. 596 des Bezirksrates Küssnacht vom 19. Oktober 2016 sowie den Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 22. April 2016 auf (unter Kostenfolge zulasten von A.______ und des Bezirks Küssnacht).
D. Am 19. September 2017 lässt A.______ gegen den Regierungsratsbeschluss Nr. 642/2017 vom 22. August 2017 fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben mit den Rechtsbegehren:
1. Der Beschluss Nr. 642/2017 des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 22.8.2017 sei vollumfänglich aufzuheben.
2. Die Baubewilligung und der Einspracheentscheid des Bezirksrats Küssnacht vom 19.10.2016 sowie die Gesamtbewilligung des Amts für Raumentwicklung vom 22.4.2016 betreffend Ersatzbau MFH auf GS-Nr. aaa seien zu bestätigen, *eventualiter * sei das Verfahren zwecks Erteilung der Einfahrtsbewilligung in die H.________(Strasse) an die Vorinstanz 1 zurückzuweisen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanz 3 sowie der Beschwerdegegner.
E. Mit Vernehmlassung vom 21. September 2017 verzichtet das Amt für Raumentwicklung auf eine umfangreiche Ausführung und explizite Antragstellung unter Verweis auf das Verwaltungsbeschwerdeverfahren, wo seitens des Amtes die Abweisung der beiden Beschwerden beantragt worden sei. Von der Beschwerde seien keine kantonalen Belange tangiert, zu den kommunalen Belangen habe sich das ARE nicht zu äussern.
F. Das instruierende Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 28. September 2017 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers.
G. Mit Eingabe vom 29. September 2017 verzichtet der Bezirksrat Küssnacht auf eine Vernehmlassung und beantragt unter Verweis auf die Vorakten die Gutheissung der Beschwerde und Bestätigung der erteilten Baubewilligung.
H. B.______ beantragt mit Vernehmlassung vom 20. November 2017 die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde und Bestätigung des angefochtenen Regierungsratsbeschlusses unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. Mit Vernehmlassung des gleichen Tages beantragen die C.______ und die D._______ AG, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers (und allenfalls des Bezirks) abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1.1 Der Regierungsrat hat die vom Bezirksrat Küssnacht erteilte Baubewilligung für das Mehrfamilienhaus auf KTN aaa auf Beschwerde hin aufgehoben. Er hielt fest, der in der westlichen Hausecke geplante und als Erker bezeichnete Wintergarten im EG sowie im 1. und 2. OG sei kein über die Fassade vorspringender Gebäudeteil im Sinne von § 59 Abs. 2 Planungs- und Baugesetz (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 und daher nicht abstandsprivilegiert. Damit aber werde der geforderte Strassenabstand von 4 m zur H.______ (Strasse) nicht eingehalten und das Bauprojekt sei nicht bewilligungsfähig (RRB Nr. 642/2017 Erw. 8). Zusätzlich hielt der Regierungsrat fest, sofern die gedeckte Terrasse auf dem Dachgeschoss verglast werde, müsse das Attikageschoss als Vollgeschoss gezählt werden, wodurch das Bauvorhaben die Vorschriften zur Geschossigkeit verletzen würde (RRB Nr. 642/2017 Erw. 9). Für nichtprüfbar erachtete der Regierungsrat, ob Park- und Wendemanöver auf dem Besucherparkplatz möglich sind; entsprechend habe der Beschwerdeführer dies in einem Folgeprojekt konkret darzulegen (RRB Nr. 642/2017 Erw. 10). Gemäss angefochtenem RRB benötigt das Bauvorhaben zudem eine Einfahrtsbewilligung, welche vom Bezirksrat zu Unrecht als nicht notwendig erachtet worden sei (RRB Nr. 642/2017 Erw. 11). Aus all diesen Gründen hob der Regierungsrat die Baubewilligung auf. Weitere, im Verwaltungsbeschwerdeverfahren vorgetragene grundsätzliche Rügen hat der Regierungsrat aus Gründen der Prozessökonomie vorsorglich geprüft, indes als unbegründet abgewiesen. So halte das Bauprojekt die gesetzlichen Grenzabstände gegenüber KTN bbb ein (RRB Nr. 642/2017 Erw. 13); bejaht wird auch die genügende strassenmässige Erschliessung und Wasserversorgung (RRB Nr. 642/2017 Erw. 14 und 15). Schliesslich verneinte der Regierungsrat, dass das Bauprojekt einen späteren Strassenausbau der H.______ (Strasse) negativ tangiere oder mit dem kantonalen Nutzungsplan "I.______" nicht vereinbar sei (RRB Nr. 642/2017 Erw. 16 und 17).
1.2 Der Beschwerdeführer bestreitet, dass der Wintergarten in der Westecke des Neubaus kein Erker sei; der Regierungsrat habe die Anwendung des Abstandsprivilegs gemäss § 59 Abs. 2 PBG zu Unrecht verneint. Zudem habe er in Verletzung des kommunalen Autonomiebereichs das Attikaprivileg verneint und in unsubstantiierter Weise angenommen, es sei auf dem Dachgeschoss eine Verglasung vorgesehen. Vor Verwaltungsgericht bringt der Beschwerdeführer sodann Belege ein, welche die Wende- und Parkmöglichkeiten für den Besucherparkplatz nachweisen sollen, womit die regierungsrätliche Darstellung unbegründet sei. Schliesslich hält der Beschwerdeführer fest, die Einholung einer Einfahrtbewilligung stelle einen formalistischen Leerlauf dar, zumal selbst der Regierungsrat festhalte, die Voraussetzungen seien ohne weiteres gegeben.
1.3 Die Beschwerdegegner bekräftigen die vom Regierungsrat dargelegten Mängel des Bauvorhabens. Zusätzlich aber tragen sie vor, der Regierungsrat habe ihre Beschwerden letztlich zwar gutgeheissen, verschiedene Rügen jedoch zu Unrecht als unbegründet abgewiesen. Sie halten daher auch vor Verwaltungsgericht an diesen Rügen fest.
2.1 Die Baubewilligung wurde vom Regierungsrat wegen Verletzung des Strassenabstandes sowie wegen der fehlenden Einfahrtsbewilligung aufgehoben. Weiter wurde im angefochtenen Regierungsratsbeschluss − wie bereits erwähnt − die Frage aufgeworfen, ob das Dachgeschoss als Attikageschoss zu zählen ist und ob der geplante Besucherparkplatz bewilligt werden kann. Die beiden letzten Fragen hat der Regierungsrat offen gelassen und weitere Abklärungen im Rahmen eines allfälligen neuen Baubewilligungsverfahren verlangt. Auf diese vom Regierungsrat nicht abschliessend beurteilten Fragen kann im vorliegenden Verfahren nicht eingegangen werden.
2.2 Es muss ferner nicht auf die Einwendungen der Beschwerdegegner in Bezug auf weitere vom Regierungsrat geprüfte Aspekte der letztlich aufgehobenen Baubewilligung, welche in der Begründung des regierungsrätlichen Entscheides als rechtskonform qualifiziert wurden (insbesondere betr. Ausnützungsziffer), ein-gegangen werden. Der Umfang der Tätigkeit der Rechtsmittelbehörden wird durch den Streitgegenstand umrissen. Dieser wird im Beschwerdeverfahren durch zwei Elemente bestimmt: Einerseits durch den Gegenstand der angefochtenen Anordnung, anderseits durch die Parteibegehren. Er umfasst das durch die Verfügung geregelte Rechtsverhältnis, soweit dieses angefochten wird (Bertschi, in: VRG-Kommentar, Vorbem. zu §§ 19-28a, Rz.. 44 f.). Das Rechtsmittelverfahren beschränkt sich auf diesen Streitgegenstand. Die Vernehmlassung muss den Sachzusammenhang zum Streitgegenstand wahren, wie er durch den angefochtenen Akt und das Rechtsbegehren der beschwerdeführenden Partei bestimmt worden ist (Griffel, in: VRG-Kommentar, 3.A., § 26b Rz. 18). Über den Streitgegenstand hinausgehende Anträge in der Vernehmlassung sind grundsätzlich unzulässig, da im verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren keine "Anschlussbeschwerde" o.ä. der Beschwerdegegner erhoben werden kann. Es steht den Verfahrensbeteiligten frei, bei gegebenen Voraussetzungen innert Frist selber Beschwerde zu erheben (Griffel, a.a.O., § 26b Rz. 19). Dem Gericht ist es gestützt auf den Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen (§ 26 VRP) zwar erlaubt, einen angefochtenen Entscheid auch auf nicht gerügte Rechtsmängel hin zu überprüfen (vgl. Donatsch, in: VRG-Kommentar, 3.A. § 50 Rz. 10), es besteht jedoch kein Rechtsanspruch darauf (VGE III 2013 218 vom 24.9.2014 Erw. 5.2). Gerade im Fall einer Bauverweigerung sollte von dieser Kompetenz nur zurückhaltend Gebrauch gemacht werden (VGE III 2013 218 vom 24.9.2014 Erw. 5.2 und 5.3).
3. Die Bewilligung des Bauvorhabens des Beschwerdeführers wurde vom Regierungsrat in erster Linie wegen der beanstandeten Verletzung des Strassenabstandes aufgehoben. Sollte sich erweisen, dass der Regierungsrat die Vor-aussetzungen für das Abstandsprivileg zu Recht verneint hat, ist die Aufhebung der Baubewilligung unabhängig der weiteren Punkte nicht zu beanstanden.
3.1 Die Rechtslage und der Sachverhalt sind insoweit unbestritten, als alle Parteien anerkennen, dass ein Bauvorhaben auf KTN aaa gegenüber der H.______(Strasse) als Groberschliessungsstrasse einen Strassenabstand von vier Metern einzuhalten hat, soweit nicht das Abstandsprivileg nach § 59 Abs. 2 PBG Anwendung findet (§§ 65 Abs. 1 und 68 Abs. 3 PBG i.V.m. § 41 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 lit. a Strassengesetz [StraG; SRSZ 442.110] vom 15.9.1999) und dass das aufgelegte Bauvorhaben den ordentlichen Strassenabstand von vier Metern unterschreitet.
Strittig ist hingegen, ob in der westlichen Gebäudeecke des geplanten MFH Gebäudeteile über die Fassade vorspringen, diese jedoch für die Messung des Strassenabstandes unberücksichtigt bleiben können, da die Ausladung weniger als 1.50 m beträgt und das Abstandsprivileg gemäss § 59 Abs. 2 PBG zur Anwendung kommt.
3.2 In der westlichen Gebäudeecke sind in den drei Vollgeschossen EG, 1. und 2. OG Wintergärten von je ca. 10 m2 Fläche geplant, die über die Fassadenflucht hinausragen. Der durch die Wintergärten vorgesehene Fassadensprung verläuft mithin über drei Stockwerke. Der Grundriss der Wintergärten ist nicht ganz quadratisch (die nordwestliche Seite ist gegenüber der südöstlichen Seite um ca. ½ m verkürzt) und gegen oben nimmt die Fläche zu (die nordwestliche Seite beträgt über alle drei Stockwerke 2.97 m; die südwestliche Seite wird gegen oben breiter, von 3.35 m im EG zu 3.75 m Oberkante im 2.OG). Die ganze nordwestliche Fassade misst von der Nordecke bis zur Westecke (inkl. Wintergarten) ca. 14.75 m; die ganze südwestliche Fassade misst von der Südecke (ohne Keller) bis zur Westecke (inkl. Wintergarten) 11.48 m. Die Wintergärten umfassen mithin ca. 20% der nordwestlichen Fassadenlänge und ca. 30% der südwestlichen Fassadenlänge. Sodann ragt der Wintergarten auf der nordwestlichen Fassade im EG 1.10 m über die Fensterfront hinaus, im 2. OG um 1.36 m (resp. oberkant 1.50 m); auf der südwestlichen Fassade Richtung Nordwesten abnehmend von 1 m bis 0.51 m. Zudem ist südwestlich das EG inkl. Wintergarten auf einer Länge von rund 9 m über 2.40 m über die Einstellhalle und den Hauseingang hinaus auskragend. Gestalterisch ist der Wintergarten vom EG zum 2. OG aus Glas und Stahl (farbig einbrennlackiert) gehalten, der übrige Bau ein Mauerwerk mit Feinabrieb sowie UG und Balkone aus Sichtbeton (vgl. Planwerk Vi-act. III-02 B8 sowie Beschrieb Vi-act. III-02 B7).
3.3 Betreffend Qualifikation des Wintergartens und Einhaltung Strassenabstand ergibt sich aus den Akten und Rechtsschriften:
3.3.1 In der Baubewilligung vom 19. Oktober 2016 hält der Bezirksrat mit Verweis auf die gesetzliche Grundlage im Kanton Zürich (Länge eines Erkers ist auf 1/3 der Fassadenlänge beschränkt) sowie die Rechtsprechung, wonach ein Erker einen Mindestabstand von 1 m ab dem gestalteten Terrain aufweisen müsse, fest, der geplante Erker weise einen Abstand von 2.5 m auf und sei kürzer als 1/3 der Gebäudelänge; somit könne er bis maximal 1.5 m in den Strassenabstandsbereich hineinragen. Eine Rechtsverletzung liege nicht vor (Vi-act. I-01 Beilage 1 S. 7).
3.3.2 Das Amt für Raumentwicklung führt im Gesamtentscheid vom 22. April 2016 zur Einhaltung der Abstände aus, mit dem Baugesuch werde nicht um eine Ausnahmebewilligung ersucht und der Bezirk Küssnacht habe informiert, aus seiner Sicht sei das Vorhaben bewilligungsfähig. Grenzabstandsunterschreitungen würden somit keine vorliegen (Vi-act. I-01 Beilage 2).
3.3.3 Auf entsprechende Beschwerde hin erwog der Regierungsrat im angefochtenen Entscheid Erw. 8, ob vorspringende Gebäudeteile abstandsprivilegiert seien, hänge im Wesentlichen von ihrer optischen Erscheinung, insbesondere ihren Dimensionen und der Relation zur Gebäudefront ab und müsse im konkreten Einzelfall beurteilt werden. Unter einem Erker verstehe man einen der Fassade oder Ecke eines Gebäudes vorgelagerten, geschlossenen, überdachten, über ein oder mehrere Geschosse reichenden Anbau, der nicht vom Boden aufsteige. Ein bis zum gestalteten Terrain reichender Fassadenvorsprung sei naturgemäss kein Erker und somit nicht abstandsprivilegiert. Das Bauprojekt sehe im Bereich der westlichen Gebäudeecke einen dreigeschossigen Vorbau vor, der sich vom Erdgeschoss bis über das zweite Obergeschoss erstrecke. Die drei ca. 10 m2 grossen Flächen sollten als Wintergärten genutzt werden. Das Dach des Gebäudevorsprungs diene als Terrasse für das Attikageschoss. Aus den Plänen sei ersichtlich, dass im Erdgeschoss zumindest teilweise eine direkte Verbindung zwischen dem geplanten Erker und dem gewachsenen Terrain bestehe. Damit aber liege definitionsgemäss kein Erker vor. Die Abstandsprivilegierung komme allein schon daher nicht zur Anwendung. Zudem komme dem als Erker bezeichneten Gebäudeteil in Bezug auf die restliche Fassadenfront eine zu dominante Wirkung zu. Der Vorbau solle direkt über der Einfahrt in die Tiefgarage erstellt werden, weshalb dieser weder auf der südwestlichen noch auf der nordwestlichen Fassadenseite optisch wie ein freiauskragender Gebäudevorsprung bzw. wie ein Erker in Erscheinung trete. Die westliche Gebäudeecke müsse daher einen Strassenabstand von vier Metern einhalten; ein Strassenabstand von 2.59 m (wie geplant) könne nicht bewilligt werden.
3.3.4 Laut Beschwerdeführer stellt der Regierungsrat den Sachverhalt nicht korrekt fest, indem er festhalte, der projektierte Erker weise teilweise eine direkte Verbindung zum gewachsenen Terrain auf (weshalb kein Erker vorliege). Einerseits sei für die Erkerqualifikation nicht das gewachsene, sondern das gestaltete Terrain massgeblich. Zu diesem weise der projektierte Erker eine Distanz von nahezu 3 m auf. Zudem setze sich der Erker deutlich von der Fassade ab und er sei sowohl von der Nordwestseite als auch der Südwestseite her als klar abgesetzter und bei weitem nicht zum Boden reichender Vorbau erkennbar. Die Behauptung des Regierungsrates, der Erker trete weder auf südwestlicher noch nordwestlicher Fassadenseite optisch wie ein frei auskragender Gebäudevorsprung in Erscheinung, sei unrichtig und nachgerade willkürlich. Falsch sei auch, dass der Erker auf dem Attikageschoss als Terrasse benutzt werde; das Geländer sei nämlich von den Erkeraussenfassaden um das abstandsprivilegierte Mass nach innen versetzt. Schliesslich setze sich der Regierungsrat mit der Frage, inwiefern der Erker wahrnehmbare negative Auswirkungen auf die Nachbargrundstücke habe, in keiner Weise auseinander. Diesbezüglich stehe fest, dass diese durch die Erkererstellung weder Licht- noch Aussichtsentzug erfahren und auch keine zusätzlichen Immissionen auftreten würden. Auch bauästhetisch präsentiere sich der Erker überaus ansprechend und er füge sich unauffällig in das Quartier und Strassenbild ein. Zusammenfassend hat der Regierungsrat gemäss Beschwerdeführer dem projektierten Erker in ermessensmissbräuchlicher Art die Qualität als vorspringender Gebäudeteil und damit die Abstandsprivilegierung abgesprochen.
3.3.5 In seiner Vernehmlassung betont das Sicherheitsdepartement, bei den Vorschriften zum Strassenabstand und zur Abstandsprivilegierung handle es sich um kantonales und nicht kommunales Recht, weshalb keine Rede davon sein könne, der Regierungsrat habe in den Ermessensspielraum der Vorinstanz eingegriffen. Ob vorspringende Gebäudeteile abstandsprivilegiert seien, hänge im Wesentlichen von ihrer optischen Erscheinung, ihrer Dimensionierung und der Relation zur Gebäudefront ab. Ein bis zum gestalteten Terrain reichender Fassadenvorsprung sei naturgemäss kein Erker. Dem projektierten Gebäudeteil komme aufgrund seiner horizontalen und vertikalen Ausdehnung in Bezug auf die Fassadenfront eine viel zu dominante Wirkung zu, um in den Genuss des Abstandsprivilegs zu kommen. Zudem komme der Anbau direkt über die Tiefgarageneinfahrt zu liegen, weshalb er optisch nicht wie ein frei auskragender Gebäudeteil in Erscheinung trete.
3.3.6 Der Beschwerdegegner Ziff. 4 betont, Missbräuchen wären Tür und Tor geöffnet, wenn für die Erkerqualität ein Mindestabstand von 1 Meter zwischen Erkerunterkannte und gestaltetem Boden einzuhalten wäre, wie dies der Beschwerdeführer ausführe. Es könnte kurzerhand Erde abgetragen werden, um diese Voraussetzung zu erfüllen. Bei wie vorliegend vorgesehenen Terrainabtragungen müsse daher auf das gewachsene Terrain abgestellt werden. Die Unterkante der projektierten Wintergärten aber liege gemäss Plänen unterhalb des gewachsenen Terrains. Zudem sei der fragliche Gebäudeteil zu offensichtlich dominant, als dass er noch als privilegierter Erker bezeichnet werden könne. Unmassgeblich sei dabei, ob mit ihm negative Auswirkungen für die Nachbargrundstücke verbunden seien. Denn vorliegend fehle es bereits an der Voraussetzung eines erkennbaren vorspringenden Gebäudeteils. Die das Gebäudeeck umlaufenden Wintergärten würden sich für den unbefangenen Betrachter als den Fassaden zugehörig erweisen. Sie würden der Fassade nicht vorspringen, sondern Teil davon bilden. Bei den Wintergärten handle es sich daher nicht um abstandsprivilegierte Erker.
3.3.7 Auch die Beschwerdegegner Ziff. 5 und 6 betonen, über die Fassade vorspringende Gebäudeteile seien nur insoweit abstandsprivilegiert, als sie von untergeordneter Bedeutung seien. Zudem könne ein Vorbau, der praktisch vom Erdboden aufsteige, kein Abstandsprivileg beanspruchen. Denn ein solcher sei kein Erker und es fehle an einer inneren Rechtfertigung, einen solchen Baukörper gleich zu behandeln wie einen blossen Dachvorsprung oder einen einfachen Balkon. Drittens seien Abstandsprivilegien als Ausnahmen von der Regelordnung restriktiv zu handhaben. Viertens würde die ordentliche Abstandsregelung ad absurdum geführt, wenn ein Bauherr einen Gebäudekörper durch Abgrabung bzw. Terrainveränderung zu einem Erker stempeln und so z.B. einen sechs Meter hohen Wohnturm mit einem Grenzabstand von nur 1.5 m realisieren könnte. Vorliegend könne offensichtlich nicht von einem Erker gesprochen werden. Es springe nicht "ein Teil" des Gebäudes, sondern das ganze Gebäude vor und dies auf zwei Gebäudeseiten, wobei es sich nach oben noch vergrössere, was den dominanten, wuchtigen Eindruck noch verstärke. Der Gebäudekörper krage nicht frei vor, sondern steige vom Erdboden auf; es sei schlicht falsch, dass der Gebäudeteil das gewachsene Terrain um mindestens 2.5 m überrage. Der Baukörper sei nicht in der Luft, sondern im Bereich des heutigen Terrains geplant. Der Abstand resultiere letztlich aus Abgrabungen, weswegen das Abstandsprivileg ausgeschlossen sei. Entgegen der Darstellung des Regierungsrates werde aber nicht nur der Strassenabstand unterschritten, sondern auch der Grenzabstand zu KTN bbb sei nicht eingehalten. Das Bauvorhaben sei daher nicht bewilligungsfähig.
4.1.1 Die Privilegierung von vorspringenden Gebäudeteilen bei der Messung des Grenzabstandes stellt eine Ausnahmeregelung von der kantonalrechtlichen Mindestabstandsvorschrift dar. Dies bedeutet jedoch nicht, dass sie von vorn-herein eng ausgelegt werden muss. Auch für Ausnahmeregelungen gelten die allgemeinen Auslegungsgrundsätze, insbesondere die teleologische Methode; auch hier bedarf es eines kritischen Abwägens (vgl. Haller/Karlen, Raumplanungs- und Baurecht, 2.A., Rz. 710 m.H. auf BGE 108 Ia 79; Rhinow/Krähen-mann, Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, 20 B III b, 37 II b).
4.1.2 Die Vorschriften über den Grenzabstand haben nachbarschützende Funktion. Durch sie sollen vor allem die verschiedenen Einflüsse von Bauten und ihre Benutzung auf Nachbargrundstücke gemindert werden, so z.B. der Entzug von Licht, die Beeinträchtigung der Aussicht etc.. Die öffentlichen Interessen an den Grenz- und Gebäudeabständen liegen auf den Gebieten der Feuer- und der Gesundheitspolizei, der guten Gestaltung der Siedlungen ohne zu dichte Überbauungen und der Ästhetik (BGE 119 Ia 113 Erw. 3b).
4.1.3 Sinn und Zweck der Ausnahmeregelung von § 59 Abs. 2 PBG ist es, vorspringende Gebäudeteile, die für sich in der Regel keine wahrnehmbaren zusätzlichen Auswirkungen bezüglich Licht, Aussicht usw. auf die Nachbargrundstücke haben, anderseits aber der Bauästhetik häufig förderlich sind, von der Abstandseinhaltung (teilweise) auszunehmen.
Nicht von privilegierten vorspringenden Gebäudeteilen kann gesprochen werden, wenn sie so gestaltet sind, dass man einerseits kaum mehr erkennt, dass es sich um von der Fassade vorspringende Gebäudeteile handelt, und diese andererseits ein Ausmass annehmen, dass nicht mehr von keinerlei zusätzlichen Einwirkung auf das Nachbargrundstück gesprochen werden kann, wobei "keinerlei" nicht absolut verstanden werden darf, zumal nur im Regelfall keine wahrnehm-baren zusätzlichen Auswirkungen gefordert werden (VGE III 2007 173 vom 24.1.2008 Erw. 4.6.2). Diesfalls ist eine (teilweise) Ausnahme von den Abstandsvorschriften grundsätzlich nicht gerechtfertigt (EGV-SZ 1998 Nr. 7).
4.1.4 Massgebend ist somit insbesondere auch die Qualifikation als Fassade resp. als vorspringender Gebäudeteil. Im baurechtlichen Sinne ist die Fassade die Umfassungswand, die Aussenhaut eines Gebäudes, also in der Regel die wärmegedämmte, feste Mauer, welche das Gebäude umschliesst und trägt (vgl. A. Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3.A., Bern 2007, Art. 12 N 8; Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5.A., 2011, S. 933). Vorspringende Gebäudeteile, wie Dachvorsprünge, Balkone, Erker usw. werden nicht zur Fassade gezählt, sie sind jedoch bei der Grenzabstandsbemessung mit zu berücksichtigen, soweit ihre Ausladung 1.50 m übersteigt (§ 59 PBG).
Der Begriff der Fassade ist oft unklar, insbesondere wenn die Fassade gestaffelt verläuft oder ihr Balkone, Laubengänge, Wintergärten usw. vorgelagert sind. Primär ist auf das sichtbare Bauvolumen abzustellen: Tritt ein vorgelagerter Teil derart in Erscheinung, dass die Fassade als gestaffelt erscheint (z.B. vorspringender Erschliessungstrakt), ist die vordere Fassadenflucht massgebend. Die Fassade wird vorne gemessen. Umgekehrtes gilt, wenn der sichtbare Gebäudekörper insgesamt auf einem in der Fassadenansicht untergeordneten vorspringenden Gebäudesockel platziert oder z.B. ein eingeschossiger Anbau (etwa ein Wintergarten) vorgelagert wird. Massgebend ist dann allein die hintere (Haupt-) Fassade; gemessen wird hinten. Balkone oder andere privilegierte Gebäudevorsprünge bleiben unmassgeblich. Sie sind eben der Fassade "vorgelagert" und nicht Bestandteil derselben, auch wenn sie das privilegierte Mass überschreiten (VGE III 2016 15 vom 28.6.2016 Erw. 4.2.2; Fritzsche/Bösch/Wipf, a.a.O., S. 933 f.).
4.1.5 Die Abstandsprivilegierung nach § 59 Abs. 2 PBG enthält eine beispielhafte Aufzählung vorspringender Gebäudeteile, was durch den Zusatz "usw." verdeutlicht wird. Mithin muss der vorspringende Bau nicht als Dachvorsprung, Balkon oder Erker qualifiziert werden können. Auch hat das Gericht in VGE 1010/01 vom 22. Juni 2001 festgehalten, dass die Abstandsprivilegierung ebenso für Nebenbauten und unterirdische Bauten (§ 61 PBG) anwendbar ist (EGV-SZ 2001 B 8.2). Auch die Nutzung des vorspringenden Gebäudeteils ist nicht von Belang; es kann sich sowohl um offene Konstruktionen wie auch um bewohnbare Räume oder Raumteile zur Wohnraumerweiterung (wie etwa bei einem Erker) handeln (VGE III 2007 173 vom 24.1.2008 Erw. 4.6.1).
4.1.6 Ob vorspringende Gebäudeteile abstandsrelevant oder abstandsprivilegiert sind, hängt zusammenfassend somit im Wesentlichen von ihrer optischen Erscheinung, insbesondere ihren horizontalen und vertikalen Dimensionen und der Relation zur Gebäudefront ab und muss im konkreten Einzelfall beurteilt werden. Je dominanter solche Vorbauten in Erscheinung treten, umso mehr bilden sie Teil der Fassade und umso weniger können sie dem Abstandsprivileg des § 59 Abs. 2 PBG unterliegen (vgl. EGV-SZ 2009 C.2.3 S. 140). Unbedeutend ist hingegen, ob es sich beim fraglichen Gebäudeteil um bewohnten Raum handelt
oder ob er rein konstruktiv in Erscheinung tritt, ob der vorspringende Gebäudeteil bodenentfernt in der Höhe auskragend ist oder eine Verbindung mit dem Boden bzw. gar mit einem unterirdischen, vorspringenden Gebäudeteil verbunden und diesen nach oben weiterführend ist.
4.2 Nach dem Gesagten ist für die Frage der Abstandsmessung resp. der Abstandsprivilegierung nicht entscheidend, ob es sich beim geplanten Wintergarten in der Westecke des Neubaus auf KTN aaa um einen Erker handelt oder nicht. Selbst wenn es sich nicht um einen Erker handeln sollte, weil z.B. kein Abstand zwischen Unterkante und Terrain anerkannt werden kann, ist nicht ausgeschlossen, dass der fragliche Gebäudeteil abstandsprivilegiert ist. Die Frage der Erkerqualität kann daher offen bleiben.
4.3.1 Entscheidend für die Abstandsprivilegierung ist vielmehr, dass ein Wintergarten nicht Teil der Fassade bildet, sondern als aus der Fassade vorspringender, vorgelagerter Gebäudeteil unbedeutend und damit für die Abstandsmessung irrelevant bleibt. Kommt dem Wintergarten im Gesamteindruck der Fassade nur untergeordnete Bedeutung zu, bildet er nicht Teil derselben und er kann für die Abstandsmessung unbeachtlich bleiben. Tritt der Wintergarten indes in derart ausgeprägter Weise in Erscheinung, dass er Teil der Fassade darstellt, liegt eine gestaffelte Fassade vor und entsprechend ist für die Messung der äusserste Punkt des Wintergartens massgebend.
4.3.2 Der Regierungsrat hält fest, dem als Erker bezeichneten Gebäudeteil komme in Bezug auf die restliche Fassadenfront eine zu dominante Wirkung zu. Zudem solle der Vorbau direkt über der Einfahrt in die Tiefgarage erstellt werden, weshalb er weder auf der südwestlichen noch auf der nordwestlichen Fassadenseite optisch wie ein freiauskragender Gebäudevorsprung bzw. wie ein Erker in Erscheinung trete (angefochtener RRB Erw. 8.4).
4.3.3 Entgegen der Darstellung des Beschwerdeführers ist diese Feststellung des Regierungsrates nicht willkürlich. Auf der südwestlichen Seite nimmt der Wintergarten fast einen Drittel der Fassade ein (wobei es anzumerken gilt, dass weder das kantonale Recht noch das Baureglement des Bezirks Küssnacht eine generelle Privilegierung von vorspringenden Gebäudeteilen, die maximal 1/3 der Fassadenlänge messen, kennen). Der Vorsprung des Wintergartens misst auf der Südwestseite zwischen 1 m und rund 0.5 m; auf der Nordwestseite misst er 1.50 m, womit die nordwestliche Kante des Wintergartens mit der virtuellen Fassadenflucht des Balkons übereinstimmt. Beeinflusst wird das Gesamtbild sodann dadurch, dass die Einstellhalle und der Hauseingang südwestseitig auf über 9 m um mindestens 2.40 m rückversetzt sind, mithin die ganze Fassade und nicht bloss der Wintergarten vorspringend wirkt. Damit aber kommt dem Wintergarten insgesamt die Bedeutung einer Fassaden-Staffelung und nicht einer eigenständigen, unbedeutenden Auskragung zu. Verstärkt wird dies noch dadurch, dass der Wintergarten im EG − wie vom Regierungsrat und den Beschwerdegegnern zu Recht festgehalten − nordwestlich auf der Höhe des gestalteten Terrains liegt resp. die Fortführung der Höhe des gedeckten Sitzplatzes des EG bildet. Bestätigt wird dieser Gesamteindruck schliesslich durch die vertikale Dimension, indem sich der Wintergarten über alle drei Vollgeschosse hinweg erstreckt und damit das Gesamtbild der ganzen, gestaffelten Fassade prägt. Auch ergibt sich aus den Plänen, dass die Terrassennutzung im Attikageschoss zwar nicht ganz an die Wintergartenkante reicht, aber entgegen der Darstellung des Beschwerdeführers auch nicht um das abstandsprivilegierte Mass zurückversetzt ist (vor allem nordwestlich ist das Geländer nur um rund 0.5 m von der Aussenkante rückversetzt), womit der Wintergarten auch eine erweiterte Terrassennutzung im Attikageschoss erlaubt. Mithin kann keinesfalls von einem untergeordneten, für die Messung nicht zu berücksichtigenden, vorspringenden Gebäudeteil gesprochen werden. Vielmehr ist der Wintergarten fassadenbildend, weswegen der Abstand vorne beim Wintergarten zu messen ist.
4.4 Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass der Regierungsrat dem Wintergarten die Abstandsprivilegierung gemäss § 59 Abs. 2 PBG im Ergebnis zu Recht abgesprochen und in der Folge korrekt festgestellt hat, dass der projektierte Neubau den geforderten Strassenabstand nicht einhält. Der Regierungsrat hat die Baubewilligung damit zu Recht aufgehoben. Soweit der Regierungsrat im angefochtenen Beschluss die Aufhebung der Baubewilligung darüber hinaus mit der fehlenden Einfahrtsbewilligung begründet, ist dies ebenfalls nicht zu beanstanden. Es kann diesbezüglich auf die korrekten Ausführungen im angefochtenen Entscheid verwiesen werden. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen.
5.1 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- sind dem Ver-fahrensausgang entsprechend zu 3/5 (Fr. 1‘500.--) dem Beschwerdeführer und zu 2/5 (Fr. 1‘000.--) dem Bezirk Küssnacht aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP). Diese Aufteilung rechtfertigt sich, weil der Bezirksrat einerseits die Gutheissung der Beschwerde beantragt, anderseits aber auf eine Beschwerdeführung verzichtete (vgl. VGE III 2016 216 vom 24.7.2017 Erw. 7.2; VGE III 2016 65 vom 23.11.2016 Erw. 14).
5.2 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend haben der Beschwerdeführer (zu 3/5) sowie der Bezirk Küssnacht (zu 2/5) den beanwalteten Beschwerdegegnern je eine Parteientschädigung auszurichten. Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf Fr. 1‘200.-- (zulasten des Beschwerdeführers) und Fr. 800.-- (zulasten des Bezirks) bzw. insgesamt je Fr. 2‘000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) für Beschwerdegegner Ziffer 4 sowie für die mit gemeinsamer Vertretung auftretenden Beschwerdegegner Ziffer 5 und 6 festgelegt.
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- werden zu 3/5 (Fr. 1‘500.--) dem Beschwerdeführer und zu 2/5 (Fr. 1‘000.--) dem Bezirk Küssnacht auferlegt.
Der Beschwerdeführer hat am 3. Oktober 2017 einen Kostenvorschuss von Fr. 2‘500.-- bezahlt, so dass ihm Fr. 1‘000.-- aus der Gerichtskasse zurückzuerstatten sind (Auszahlung an den Rechtsvertreter).
Der Bezirk Küssnacht hat seinen Kostenanteil von Fr. 1'000.-- innert 30 Tagen nach Erhalt dieses Entscheids auf das Konto 60-22238-6 des Verwaltungsgerichts einzuzahlen.
3.1 Der Beschwerdeführer hat dem beanwalteten Beschwerdegegner Ziffer 4 einerseits sowie den beanwalteten Beschwerdegegnern Ziffer 5 und 6 anderseits je eine Parteientschädigung von Fr. 1'200.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu entrichten.
3.2 Der Bezirk Küssnacht hat dem beanwalteten Beschwerdegegner Ziffer 4 einerseits sowie den beanwalteten Beschwerdegegnern Ziffer 5 und 6 anderseits je eine Parteientschädigung von Fr. 800.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu entrichten.
4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde * in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht, BGG, SR 173.110).
Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbeschwerde * erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113ff. BGG).
5. Zustellung an:
den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R)
den Rechtsvertreter des Beschwerdegegners Ziffer 4 (2/R)
den Rechtsvertreter der Beschwerdegegner Ziffer 5 und 6 (3/R)
den Bezirksrat Küssnacht (R)
den Regierungsrat
das Sicherheitsdepartement, Rechts und Beschwerdedienst
und das Amt für Raumentwicklung.
Schwyz, 20. Dezember 2017
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Der Vizepräsident:
Die Gerichtsschreiberin:
*Anforderungen an die Beschwerdeschrift
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Rumantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form daRz.ulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.
Versand:
22. Januar 2018
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