II 2019 96 - Kausalabgaben (Baubewilligung Abbruch und Neubau: Vorteilsabgabe)

II 2019 96

Entscheid vom 8. April 2020

Besetzung

lic.iur. Achilles Humbel, Präsident

Dr.oec. Andreas Risi, Richter Dr.iur. Frank Lampert, Richter

lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien

A.________ AG,

Beschwerdeführerin,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. B.________,

gegen

Tiefbauamt, Postfach 1251, 6431 Schwyz,

Vorinstanz,

Gegenstand

Kausalabgaben (Baubewilligung Abbruch und Neubau:

Vorteilsabgabe)

Sachverhalt:

A. Die A.________AG ist Eigentümerin des Grundstückes KTN C.________, Gemeinde Freienbach. Das Grundstück grenzt im Norden auf einer Länge von rund 40 m an die E.________strasse, welche sich im Eigentum des Kantons befindet.

Mit Beschlüssen vom 13. Januar 2011 und 25. Oktober 2012 erteilte der Gemeinderat Freienbach der A.________ AG (nachstehend: Bauherrschaft) die Bewilligung für das im Amtsblatt Nr. F.________ 2010 publizierte und öffentlich aufgelegte Baugesuch "Abbruch Gebäude, Neubau Zentrum E.________-/G.________strasse KTN D.________" (E.________strasse H.________). Die bestehende - vor 2000 erstellte Baute - wie die neue Baute befinden sich im Strassenunterabstand zur E.________strasse.

Gemäss den Gesamtentscheiden des kantonalen Amtes für Raumentwicklung (ARE) vom 24. November 2010 und 23. November 2011, welche integrierenden Bestandteil der Baubewilligung bildeten, ist die Vorteilsabgabe in einem separaten Verfahren zu erheben.

B. Mit Schreiben vom 4. September 2019 (Vi-act. 1) teilte das kantonale Tiefbauamt der Bauherrschaft mit, für die Unterschreitung des Strassenabstandes werde eine Vorteilsabgabe erhoben. Diese ermittle sich aus der Differenz des Verkehrswertes der innerhalb des Strassenabstandes je Geschoss beanspruchten Flächen des Altbaus (Fr. 359'570.--) und des Neubaus (Fr. 1'205'534.--) entsprechend Fr. 845'964.--. Bei einem Satz der Vorteilsabgabe von 5 % betrage diese Fr. 42'298.20. Hinzu kämen Gebühren von Fr. 372.75 entsprechend einem Total von Fr. 42'670.95. Der Bauherrschaft wurde hierzu das rechtliche Gehör gewährt.

Hiervon machte die Bauherrschaft mit Stellungnahme vom 13. September 2019 Gebrauch (Vi-act. 2). Sie rügte namentlich zum einen die späte Rechnungsstellung acht Jahre nach erteilter Baubewilligung. Zum andern machte sie geltend, ein dem Kanton eingeräumtes Fusswegrecht betreffend eine Fläche von rund 50 m2 entlang der E.________strasse sei entgegen mündlicher Abmachung nicht berücksichtigt worden, womit gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen werde. Zudem stimmten die Verkehrswertschätzungen nicht mit den effektiven Erträgen überein.

C. Mit Schreiben vom 1. Oktober 2019 (Vi-act. 3) entgegnete das Tiefbauamt auf die Stellungnahme der Bauherrschaft vom 13. September 2019. Die Vorteilsabgabe wurde neu auf insgesamt Fr. 24'727.80 (5 % aus der Differenz des Verkehrswertes der beanspruchten Flächen des Altbaus von Fr. 565'534.-- und des Neubaus von Fr. 1'060'090.-- entsprechend Fr. 494'556.--) zuzüglich Gebühren von unverändert Fr. 372.75 errechnet. Wiederum wurde der Bauherrschaft das rechtliche Gehör gewährt.

Am 29. Oktober 2019 nahm die nunmehr beanwaltete Bauherrschaft Stellung zur Entgegnung des Tiefbauamtes vom 1. Oktober 2019 samt neu ermittelter Vorteilsabgabe (Vi-act. 4). Sie beantragte einen Verzicht auf die Festlegung einer Vorteilsabgabe. Sie machte unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung (EGV-SZ 2003 B 5.1) geltend, der Verkehrswert für die mit dem Neubau beanspruchten Flächen sei falsch berechnet.

D. Mit Verfügung vom 11. Dezember 2019 hielt das Tiefbauamt an seiner Ermittlung der Vorteilsabgabe fest und verpflichtete die Bauherrschaft zur Bezahlung einer Vorteilsabgabe von Fr. 25'100.55 (Vorteilsabgabe von Fr. 24'727.80 und Gebühren von Fr. 372.75).

E. Gegen diese Verfügung vom 11. Dezember 2019 lässt die Bauherrschaft mit Eingabe vom 18. Dezember 2019 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz erheben mit den folgenden Anträgen:

1. Es sei die Verfügung des kantonalen Tiefbauamtes vom 11.12.2019 «8 / km 33.360, Baugesuch B2010-1119, Projektänderung B2011-1188, Zentrum E.________strasse / G.________strasse, E.________strasse H.________» aufzuheben.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. 7.7 % MWST) zulasten des Beschwerdegegners.

Der Regierungsrat überwies die Beschwerde gestützt auf § 52 VRP zum Entscheid ans Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz (Eingang am 20.12.2019).

F. Die Vorinstanz beantragt vernehmlassend am 16. Januar 2020 was folgt:

1. Die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, soweit auf diese einzutreten ist.

2. Alles unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin.

G. Mit Eingabe vom 24. Januar 2020 hält die Beschwerdeführerin an den Anträgen gemäss ihrer Beschwerde vom 18. Dezember 2019 unverändert fest. Ebenso hält die Vorinstanz mit Stellungnahme vom 10. Februar 2020 an den mit der Vernehmlassung vom 16. Januar 2020 gestellten Anträgen fest. Hierzu äussert sich die Beschwerdeführerin mit Vernehmlassung vom 18. Februar 2020. Mit Schreiben vom 9. März 2020 hält die Vorinstanz vollumfänglich an ihren Anträgen und Erläuterungen fest. Mit Schreiben vom 12. März 2020 teilt die Beschwerdeführerin ihren Verzicht auf weitere Bemerkungen mit.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Die Vorinstanz beantragt die Abweisung der Beschwerde unter dem Vorbehalt des Eintretens auf diese.

Vor Erlass einer Verfügung oder eines Entscheides prüft die Behörde von Amtes wegen, ob die Voraussetzungen für eine Sachverfügung oder einen Sachentscheid erfüllt sind (§ 27 Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974). Sie prüft insbesondere die Zuständigkeit (lit. a), die Partei- und Verfahrensfähigkeit der Parteien (lit. b), die Vertretungsbefugnis der Parteivertreter (lit. c), die Rechtsmittelbefugnis (lit. d), die Zulässigkeit des Rechtsmittels (lit. e), die frist- und formgerechte Geltendmachung des Rechtsanspruches (lit. f) sowie die Rechtshängigkeit oder das Vorliegen eines rechtskräftigen Entscheides in der gleichen Sache (lit. g). Ist eine dieser Voraussetzungen nicht gegeben, trifft die Behörde eine Nichteintretensverfügung oder einen Nichteintretensentscheid (§ 27 Abs. 2 VRP).

Diese Entscheidungsvoraussetzungen sind vorliegend gegeben. Dies gilt bei einer Beschwerdeerhebung am 18. Dezember 2019 gegen die Verfügung vom 11. Dezember 2019 insbesondere auch für die fristgerechte Einreichung der Beschwerde innert der vom Gesetz vorgesehenen Frist von 20 Tagen (§ 56 Abs. 1 VRP), aber ebenso für die rechtsgenügliche Vertretung der Beschwerdeführerin (vgl. Vernehmlassung der Vorinstanz vom 16.1.2020 S. 1 Ziff. II). Der Rechtsvertreter wurde vom einzelzeichnungsberechtigten Präsidenten des Verwaltungs-rates der Beschwerdeführerin am 28. Oktober 2019 bevollmächtigt; diese Vollmacht berechtigt unter anderem zur Vertretung vor allen Gerichten und Verwaltungsbehörden. Zu erwähnen ist auch, dass der vom Gesetz als Beschwerdeinstanz unter anderem gegen kantonale Amtsstellen als zuständig erklärte Regierungsrat (§ 45 Abs. 1 lit. b VRP) gestützt auf § 52 Abs. 1 VRP befugt war, die Beschwerde unmittelbar ans Verwaltungsgericht zu überweisen (zur Sprung-beschwerde bei Kausalabgaben vgl. J. Hensler, Die Verwaltungsgerichts-beschwerde im Kanton Schwyz, Zürich 1980, S. 84 Ziff. VI.2).

2.1 § 58 Abs. 1 des Strassengesetzes (StraG; SRSZ 442.110) vom 15. September 1999 normiert die Vorteilsabgabe wie folgt:

1 Der Strassenträger erhebt für das Unterschreiten des Strassenabstandes (§ 42) und für die Erstellung von Zufahrten und Zugängen (§§ 47 f.) eine Vorteilsabgabe.

2 Die Abgabepflicht entsteht:

a) beim Unterschreiten des Strassenabstandes im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung und

b) bei Zufahrten und Zugängen im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung für die Bebauung oder für die bauliche Erweiterung der Nutzfläche.

3 Die Vorteilsabgabe beträgt höchstens 5 Prozent des Verkehrswertes der wie folgt bestimmten Fläche:

a) beim Unterschreiten des Strassenabstandes nach der innerhalb des Bauabstandes je Geschoss beanspruchten Fläche;

b) bei Zufahrten und Zugängen nach der effektiv bebauten Nutzfläche, aber ohne die Fläche der Zugänge und Zufahrten selbst.

Gemäss § 28 Abs. 1 der Strassenverordnung (StraV; SRSZ 442.111) vom 18. Ja-nuar 2000 beträgt die Vorteilsabgabe beim Unterschreiten des Abstandes zu Hauptstrassen 5 Prozent. Der Verkehrswert wird auf Grund einer Schätzung der kantonalen Güterschatzungskommission festgelegt (§ 28 Abs. 4 StraV).

2.2 Es ist unbestritten, dass die vorliegend strittige Vorteilsabgabe unter § 58 Abs. 2 lit. a und Abs. 3 lit. a StraG fällt und dass die Zuständigkeit zur Erhebung der Vorteilsabgabe beim Tiefbauamt als mit der Beaufsichtigung und Verwaltung der Hauptstrassen, deren Träger der Kanton ist (vgl. § 5 Abs. 2 StraG), betraute Fachstelle (§ 2 Abs. 2 StraV) liegt.

2.3 Das Tiefbauamt hat mit der angefochtenen Verfügung die Vorteilsabgabe auf 5 % der Differenz des Verkehrswertes der beanspruchten Flächen des Altbaus von Fr. 565'534.-- und des Neubaus von Fr. 1'060'090.-- entsprechend Fr. 494'556.-- ermittelt (vgl. vorstehend Ingress lit. C und D). Dabei hat es sich auf die jeweiligen Verkehrswertschätzungen der Güterschatzungskommission, für den Altbau wie für den Neubau je vom 23. September 2011, abgestützt (vgl. Bf-act. 4 und 5). Die Verkehrswerte wurden wie folgt ermittelt:

Altbau:

GeschossEinheit (m2)à Fr.Mietwert

1. UG39.685.003'366

.EG39.6220.008'712

1. OG39.6220.008'712

2. OG39.6220.008'712

.DG19.8145.002'871

Total Mietwert pro Jahr32'373

Ertragswert = Mietwert : Kapitalisierungszinssatz 5.35 x 100

Total Ertragswert605'103

Berechnung des Realwertes (…)

Realwert446'825

Berechnung des Verkehrswertes

Verkehrswert = (Ertragswert x 3.0 + Realwert x 1.0) : 4.0565'534

Neubau:

GeschossEinheit (m2)à Fr.Mietwert

1. UG39.661.002'416

.EG29.0325.009'425

1. OG29.0325.009'425

2. OG29.0325.009'425

3. OG29.0325.009'425

4. OG29.0325.009'425

Total Mietwert pro Jahr49'541

Ertragswert = Mietwert : Kapitalisierungszinssatz 5.35 x 100

Total Ertragswert926'000

Berechnung des Realwertes (…)

Realwert1'462'359

Berechnung des Verkehrswertes

Verkehrswert = (Ertragswert x 3.0 + Realwert x 1.0) : 4.01'060'090

(Das UG des neuen Gebäudes beinhaltet eine Einstellhalle, die anderen Geschosse umfassen Büroräumlichkeiten).

Aufgrund der Tatsache, dass das Gebäude abgebrochen und wieder neu aufgebaut worden sei, sei der vorliegende Fall abgabepflichtig. Es sei keiner der in EGV-SZ 2003 B 5.1 aufgeführten Tatbestände (Renovation, Umbauten innerhalb bestehender Kubaturen oder reine Nutzungsänderungen) gegeben, welcher zu einem Nichtschulden der Vorteilsabgabe führe (Erw. 5). Für die Berechnung der Vorteilsabgabe würde der Verkehrswert aller Geschosse des Altbaus sowie des Neubaus, welche den Strassenabstand unterschritten, berechnet. Dabei spiele es keine Rolle, ob die Geschosse beim Neubau den Strassenabstand mehr oder weniger unterschritten hätten (Erw. 5). Bereits mit den Auflagen im Gesamtentscheid des ARE (d.h. am 24.11.2010 und 23.11.2011) sei auf die Vorteilsabgabe aufmerksam gemacht worden (Erw. 5).

2.4.1 Die Beschwerdeführerin vertritt in ihrer Beschwerde (S. 4 f. Ziff. 1.4) die Auffassung, es dürften bei der Berechnung der für die Vorteilsabgabe massgebenden Verkehrswertflächen nicht einfach undifferenziert die "alten" den "neuen" Flächen gegenübergestellt werden, da die alten Flächen bereits abgegolten seien bzw. gestützt auf EGV-SZ 2003 B 5.1 nicht eingerechnet werden dürften. Die Vorinstanz sei auf ihre Argumentation im Schreiben vom 29. Oktober 2019 nicht eingegangen und habe so ihr rechtliches Gehör in dessen Teilgehalt der Begründungspflicht wie auch das im Abgaberecht geltende Legalitätsprinzip verletzt (Beschwerde S. 5 Ziff. 2.1 f.). Die Ansicht der Vorinstanz betreffend die Ermittlung der Vorteilsabgabe sei falsch, wie sich aus EGV-SZ 2006 B 5.2 (Erw. 3.2 f.) ergebe (Beschwerde S. 6 f. Ziff. 3.2). Es dürften nur die neu eingerechneten Flächen von insgesamt 6.4 m2 (Altbau: 178.2 m2; Neubau: 184.6 m2) eingerechnet werden (Beschwerde S. 7 Ziff. 3.3).

2.4.2 Die Vorinstanz macht mit der Vernehmlassung vom 16. Januar 2020 geltend, sie handle in ihrer gängigen Praxis gemäss der Beschreibung im VGE 1053/06 vom 7. Dezember 2006 (EGV-SZ 2006 B 5.2). Im Falle eines Abbruchs und Neubaus werde die Vorteilsabgabe für die Zufahrt nicht erhoben, wenn keine Erweiterung der baulichen Nutzfläche erfolge. Diese Regelung bestehe aber bei einer Unterschreitung des Strassenabstandes nicht. Im Sinne von EGV-SZ 2006 B 5.2 Erw. 3.3 werde in diesem Fall die Fläche des bisher bestehenden Hauses, welche in den Strassenabstand hineinrage, bei der Ermittlung der geschuldeten Vorteilsabgeltung in Abzug gebracht (S. 2 Ziff. IV sowie "Zu 1.4"). Der letzte Satz von Erw. 3.3 des EGV-SZ 2006 B 5.2 stütze die gängige Praxis des Tiefbauamtes (S. 3 "Zu 3.1 bis 3.4").

2.4.3 Mit Eingabe vom 24. Januar 2020 "präzisiert" die Beschwerdeführerin ihre Ansicht. § 58 StraG und EGV-SZ 2006 B 5.2 Erw. 3.3 könnten vernünftigerweise nur so ausgelegt werden, als dass "einzig ein «simpler Flächenvergleich Alt/Neu» vorteilsabgaberelevant" sei. Dies bedeute, dass keine Unterscheidung nach Verkehrswerten zulässig sei, sondern eben nur die neu geschaffenen Verkehrs-flächen zum Bewilligungszeitpunkt des Bauvorhabens von Bedeutung seien, d.h. vorliegend 6.4 m2. Werde beim Altbau mit anderen bzw. massiv tieferen Verkehrswerten gerechnet als beim Neubau, komme dies im Ergebnis einer unzulässigen Umgehung der Bestandesgarantie hinsichtlich der bestehenden Fläche von 178.2 m2 gleich (S. 3 f. Ziff. 2).

2.4.4 Die Vorinstanz hält am 10. Februar 2020 an ihrer Auffassung fest. Grundlage und Aufhänger für die Erhebung der Vorteilsabgabe sei stets der Verkehrswert einer bestimmten Fläche. Beim Unterschreiten des Strassenabstandes bestimme sich diese Fläche nach der innerhalb des Bauabstandes je Geschoss beanspruchten Fläche. Dies sei bei einem Neubau auf der grünen Wiese, aber auch bei einem Abbruch eines bestehenden Gebäudes und der Erstellung eines Neubaus der Fall. Da sich für den Grundstückbesitzer aufgrund des Neubaus ein Mehrwert und somit auch eine grössere Einnahmequelle ergebe, mache es Sinn, dass der jeweilige Verkehrswert des Alt- und Neubaus nicht gleich ausfielen respektive bewertet werde. Es sei somit nicht ein simpler Flächenvergleich von Alt und Neu relevant. Die Bestandesgarantie werde nicht umgangen. § 72 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 behalte explizit vor, dass bei einem Wiederaufbau die Sonderbestimmungen der Strassengesetzgebung vorbehalten blieben. Hierunter fielen auch die Bestimmungen über die Vorteilsabgabe. Wichtig sei der Vorinstanz auch der Gleichbehandlungsgrundsatz: wer den Strassenabstand unterschreite, habe diesen Vorteil im Vergleich zum Bauherrn, der sich an den Strassenabstand halte, abzugelten.

2.4.5 Mit Vernehmlassung vom 18. Februar 2020 bestreitet die Beschwerdeführerin namentlich, dass aus § 72 Abs. 3 PBG eine Legitimation für eine Vorteilsabgabe für den konkreten Fall konstruiert werden könne (S. 3 Ziff. 2). Die Vor-instanz verletze genau den von ihr angesprochenen Gleichbehandlungsgrundsatz: es werde Ungleiches gleich behandelt. Die Beschwerdeführerin nutze bereits vor Inkraftsetzung des StraG rechtskräftig im Strassenunterabstand bewilligte (Alt-)Flächen, wofür mangels gesetzlicher Grundlage keine Abgabe geschuldet gewesen sei; diese Flächen dürften daher vorliegend nicht mehr berücksichtigt werden (S. 4). Die Vorinstanz erklärte mit Eingabe vom 9. März 2020, alle relevanten Aussagen in den vorangegangenen Vernehmlassungen gemacht zu haben. Die Beschwerdeführerin teilte am 12. März 2020 ihren Verzicht auf weitere Bemerkungen mit.

2.5 Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (SR 101) vom 18. April 1999 folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung soll die Begründungspflicht verhindern, dass sich die Behörde von unsachlichen Motiven leiten lässt, und es dem Betroffenen ermöglichen, die Verfügung gegebenenfalls sachgerecht anzufechten. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sich die Behörde mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte bzw. auf jene Aspekte beschränken, die von der Behörde ohne Willkür als wesentlich betrachtet werden. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann (vgl. BGE 142 II 49 Erw. 9.2; BGE 137 II 266 Erw. 3.2; BGE 136 I 229 Erw. 5.2; Urteil BGer 1C_452/2012 vom 18.11.2013 i.Sa. A. et al. vs. VerwGer SZ Erw. 2.2).

Die Vorinstanz hat zum einen zur ersten Wahrung des rechtlichen Gehörs der - damals noch unbeanwalteten - Beschwerdeführerin vom 13. September 2019 Stellung genommen. Zum andern ist sie auf die, ihrer Ansicht nach wesentlichen Vorbringen in der zweiten Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 29. Ok-tober 2019 in der angefochtenen Verfügung in einer eigenen Erwägung (Erw. 5) kurz eingegangen. Den Anforderungen an eine rechtsgenügliche Begründung wird die angefochtene Verfügung gerecht. Die Beschwerdeführerin konnte sich über die Tragweite der Verfügung ohne weiteres ein Bild machen und sie sachgerecht anfechten.

3.1.1 Mit VGE 721/02 vom 9. Januar 2003 (publ. in EGV-SZ 2003 B 5.1) hat das Verwaltungsgericht - mit Bezug auf § 58 Abs. 2 lit. b StraG (bzw. damals noch Strassenverordnung [StraV]; die heutige StraV entsprach der damaligen Vollzugsverordnung zur Strassenverordnung) festgehalten (Erw. 3.b), zum einen habe der Gesetzgeber bei der Einführung der Vorteilsabgabe die Entstehung der Vorteilsabgabepflicht vom Zeitpunkt der Bewilligungserteilung (für bestimmte Bauvorhaben) abhängig gemacht. Da der Gesetzgeber bei der Einführung der Vorteilsabgabe keine Rückwirkung statuiert habe (vgl. auch VGE 718/04 vom 27.2.2004 Erw. 2.3 = EGV-SZ 2004 B 5.1), gelte offenkundig, dass eine Vorteilsabgabe nur dann entstehen könne, wenn der betreffende Grundstückseigentümer bewilligungspflichtige (bauliche) Änderungen vornehmen wolle. Zum andern habe der Gesetzgeber nicht sämtliche bewilligungspflichtigen Änderungen am betreffenden Grundstück der Vorteilsabgabepflicht unterstellt, sondern ausdrücklich nur Bewilligungen "für die Bebauung oder für die bauliche Erweiterung der Nutzfläche".

Auch wenn sich diese Erwägung auf § 58 Abs. 2 lit. b StraG bezieht, besteht kein Anlass, sie nicht gleichermassen auf § 58 Abs. 2 lit. a StraG anzuwenden. Die Vorteilsabgabepflicht entsteht auch beim Unterschreiten des Strassenabstandes der Bewilligungserteilung; eine Rückwirkung ist ebenfalls nicht vorgesehen. Für die Bestimmung des Verkehrswertes wird auch auf Flächen (je Geschoss innerhalb des Bauabstandes) Bezug genommen.

3.1.2 Mit VGE 718/04 vom 27. Februar 2004 Erw. 2.4 (= EGV-SZ 2004 B 5.1) hat das Verwaltungsgericht - ebenfalls mit Blick auf die Vorteilsabgabepflicht bei Zufahrten und Wegfahrten gemäss § 58 Abs. 2 lit. b StraG (bzw. damals StraV) - ausgeführt, soweit die bisherige Nutzfläche durch die Neubaute nicht vergrössert werde, rechtfertige sich auch keine Erhebung der Vorteilsabgabe, während die darüber hinausreichende Nutzfläche der Abgabepflicht unterliege. Die noch in VGE 630/00 vom 26. Juni 2001 Erw. 7 (= EGV-SZ 2001 B 5.1) vertretene Auffassung, die früher bereits überbaute Gebäudegrundfläche sei nicht anzurechnen, könne nicht aufrechterhalten werden. Diese Rechtsanwendung rechtfertige sich dann nicht mehr, wenn eine Liegenschaft längere Zeit nicht mehr überbaut gewesen sei und demzufolge auch nicht mehr der Wohn- oder einer anderen zonenkonformen Nutzung habe dienen können. In Anlehnung an das Wiederaufbaurecht sei von einer fünfjährigen Frist auszugehen.

3.1.3 Gemäss dem vorliegend von der Beschwerdeführerin angesprochenen VGE 1053/05 vom 7. Dezember 2006 (= EGV-SZ 2006 B 5.1) hatte die Gemeinde dem Vorteilsabgabepflichtigen für die Unterschreitung des Strassenabstandes eine Abgabe von Fr. 23'000.-- auferlegt (nicht publ. Erw. 1). Die genaue Ermittlung dieses Betrages wird im verwaltungsgerichtlichen Entscheid nicht wiedergegeben. Aus den archivierten Unterlagen ergibt sich indes zum einen, dass die Beschwerdeführerin geltend machte (Beschwerde vom 22.8.2006 S. 5 f. Ziff. 6), bei der Bemessung der Vorteilsabgabe sei das bestehende, rechtmässig erstellte Wohnhaus, welches den Strassenabstand ebenfalls unterschritten habe, unbeachtet geblieben und nicht in Abzug gebracht worden. Bringe man die Flächen (und Volumen) für das bestehende Gebäude vom Volumen und der Fläche des Neubaus in Abzug, reduziere sich der massgebliche Vermögenssteuerwert (= Verkehrswert) auf Fr. 341'500.--, womit eine Vorteilsabgabe (bei 5 %) von Fr. 17'075.-- resultiere. Die in diesem Fall die Vorteilsabgabe erhebende Gemeinde hielt zum andern an ihrer Auffassung fest und hielt nur entgegen, dass für die Ermittlung des Verkehrswertes der innerhalb des Bauabstandes je Geschoss beanspruchten Flächen auf dem von der Güterschatzungskommission ermittelten aktuellen Verkehrswert von Fr. 460'000.-- abgestellt worden sei (Vernehmlassung der die Vorteilsabgabe erhebenden Gemeinde vom 11.10.2006 S. 2).

Das Verwaltungsgericht erwog unter Bezugnahme auf die vorerwähnte Rechtsprechung (Erw. 3.3; bestätigt mit VGE III 2015 107 vom 22.3.2016 Erw. 1.2 [in diesem Fall war die Vorteilsabgabe indes vollumfänglich zu erheben, da die fünfjährige Wiederaufbaufrist im Bewilligungszeitpunkt bereits abgelaufen war]), aus Gründen einer kohärenten Rechtsordnung sei nicht einzusehen, weshalb die dargelegte Anrechnung von bereits früher überbauten Flächen nur bei der Vorteilsabgeltung für die Erstellung von Zufahrten/ Zugängen, nicht aber bei der Vorteilsabgeltung bei Näherbaubewilligungen anwendbar sein sollte. Der Gemeinderat bringe denn auch diesbezüglich nichts vor. Dementsprechend gelte grundsätzlich, dass - soweit schon Gebäudeflächen des bisher bestehenden Hauses in den Strassenabstand hineinragten - diese schon vor dem Inkrafttreten der Abgabepflicht bestehenden Unterschreitungen des Strassenabstandes bei der Ermittlung der geschuldeten Vorteilsabgeltung nicht zu berücksichtigen bzw. in Abzug zu bringen seien. Wie es sich dabei mit der von der Vorteilsabgabepflichtigen vorgelegten handschriftlichen Berechnung verhalte, könne nicht abschliessend beurteilt werden, weil der Gemeinderat dazu noch nicht Stellung genommen habe. Die Sache sei an den Gemeinderat zurückzuweisen, damit er prüfen könne, ob die von der Beschwerdeführerin eingereichten Berechnungen der Gebäudeflächen des Altbaus innerhalb des Strassenabstandes korrekt ausgefallen seien.

3.2.1 Aus der dargelegten Rechtsprechung geht zweifelsfrei hervor, dass bei der Berechnung der Vorteilsabgabe - unabhängig davon, ob es sich um eine Zufahrt/Zugang oder die Unterschreitung eines Strassenabstandes handelt - unter Vorbehalt der Wahrung der fünfjährigen Wiederaufbaufrist allein die zusätzlich beanspruchte (Nutz-)Fläche massgebend sein kann. Dies entspricht im Kern auch dem gesetzlichen Wortlaut, der vom "Verkehrswert der wie folgt bestimmten Fläche" spricht. Dies kann nicht anders verstanden werden, als dass zunächst die massgebliche Fläche zu ermitteln und alsdann der Verkehrswert dieser Fläche zu bestimmen ist. Bei einer Erweiterung ist diese massgebliche Fläche mithin eben der Umfang der "erweiterten" Fläche; bei einem Neubau ergibt sich die massgebliche Fläche einer allfälligen Erweiterung aus der Differenz zwischen der Fläche, welche den Bauabstand bei der Altbaute und der Neubaute unterschreitet. Alsdann ist der Verkehrswert dieser Fläche zu ermitteln.

Wenn die Vorinstanz davon ausgeht, dass Grundlage und Aufhänger für die Erhebung der Vorteilsabgabe stets der Verkehrswert einer bestimmten Fläche sei, ist dem folglich insofern beizupflichten, als es sich bei einer Ersatzbaute für ein Gebäude, das den Bauabstand unterschreitet, bei der "bestimmten Fläche" um die Mehr-Fläche handelt, um welche der Bauabstand neu zusätzlich unterschritten wird; massgebend ist indes, wie gesagt, einzig der Verkehrswert dieser Mehr-Fläche. Die von der Vorinstanz angeführte grössere Einnahmequelle ergibt sich mit Blick auf die zu entrichtende Vorteilsabgabe ausschliesslich aus dieser Mehr-Fläche. Modernisierungen/Renovationen und damit verbundene Verkehrswertsteigerungen eines Gebäudes können unabhängig von einer Vergrösserung der Nutzflächen entsprechend auch zu erhöhten Einnahmen führen, ohne deswegen eine (zusätzliche) Vorteilsabgabe zur Folge zu haben.

3.2.2 Die vorinstanzliche Berechnungsmethode widerspricht auch dem Verbot der Rückwirkung insofern, als sie implizit dazu führt, dass auf der bereits bis anhin im Strassenunterabstand beanspruchten Fläche im Umfang der Wertsteigerung eine Vorteilsabgabe erhoben wird. Dies hat gleichzeitig eine Ungleichbehandlung gegenüber jenen Erneuerungsbauten zur Folge, die nicht mit einer zusätzlichen Unterschreitung des Strassenabstandes verbunden sind.

Dies kann anhand des konkreten Falles illustriert werden. Unter der Annahme, die neue Baute hätte dieselben Dimensionen, ergäbe sich folgender (approximativer) Verkehrswert:

GeschossEinheit (m2)à Fr.Mietwert

1. UG39.661.002'416

.EG39.6325.0012'870

1. OG39.6325.0012'870

2. OG39.6325.0012'870

.DG19.8 215.00 *4'257

Total Mietwert pro Jahr45'283

*[Annahme. Wertsteigerung analog 1.+2. OG]

Ertragswert = Mietwert : Kapitalisierungszinssatz 5.35 x 100

Total Ertragswert846'411

Realwert**802'073

** Volumen bestehende Baute von 490 m3 à Fr. 1'080.-- 529'200

Umgebung+Baunebenkosten (Annahme: gem. effektivem Neubau)87'400

Total Gebäude inkl. Zusatzkosten616'000

Landwert (30.08 % Neuwert)185'473

Berechnung des Verkehrswertes

Verkehrswert = (Ertragswert x 3.0 + Realwert x 1.0) : 4.0835'327

5 % auf der Differenz von Fr. 269'793.-- zwischen der vorbestehenden Baute (Fr. 565'534.--) und dieser gleich dimensionierten (hypothetischen) Neubaute (Fr. 835'327.--) entsprächen Fr. 13'490.--. Eine Vorteilsabgabe würde in diesem Fall indessen mangels Beanspruchung einer zusätzlichen Fläche innerhalb des Bauabstandes nicht erhoben. Das Beispiel veranschaulicht mithin den Umfang, in dem die vorinstanzliche Bemessungsmethode der Vorteilsabgabe zu einer (nachträglichen) Abgeltung der den Bauabstand unterschreitenden Fläche der vorbestehenden Baute führt.

Würde im vorstehenden Beispiel allerdings nur schon eine Fläche von einem (1) m2 innerhalb des Bauabstandes zusätzlich beansprucht, wäre nach Auffassung der Vorinstanz diese gesamte Abgabe von Fr. 13'490.-- (zuzüglich der Verkehrswert des zusätzlichen einen [1] m2) zu erheben. Dieses Ergebnis müsste zwangsläufig als stossend erachtet werden.

Nichts anderes gilt im konkreten Fall. Angenommen, die zusätzliche Unterschreitung des Bauabstandes mit einer Fläche von insgesamt nur 6.4 m2 hätte durch eine andere Konzipierung der Räumlichkeiten vermieden werden können, wäre ebenfalls keine Vorteilsabgabe angefallen. Mit anderen Worten: die 6.4 m2 müssten vorliegend mit über Fr. 24'000.-- abgegolten werden; dies wäre wie gesagt nicht nur stossend, sondern auch mit dem im Kausalabgaberecht allgemein zu beachtenden Äquivalenzprinzip (vgl. Wiederkehr, in: Wiederkehr/Richli, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Bern 2012, § 10 Rz. 511 u. Rz. 563) nicht zu vereinbaren und kann auch weder Sinn und Zweck noch dem Rückwirkungsverbot des Gesetzes entsprechen.

Es kann der Beschwerdeführerin mithin beigepflichtet werden, dass es sich bei der verfügten Vorteilsabgabe bei genauer Betrachtung um eine unzulässige rück-wirkende Vorteilsabgabe handelt (Eingabe Beschwerdeführerin vom 18.2.2020 S. 3 Ziff. 2).

3.2.3 Vergleichsweise kann auch auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zur Anrechnung von bereits bezahlten Beiträgen bei Kausalabgaben (Anschlussgebühren) verwiesen werden. Zum einen verlangt das Rechtsgleichheitsgebot, dass Ersatzbauten nicht anders behandelt werden als Um- und Erweiterungsbauten (VGE II 2014 52 vom 22.7.2015 Erw. 3.1.4 ff.; VGE II 2015 14 vom 15.12.2016 Erw. 5.3.1 mit Hinweis auf Urteile BGer 2C_722/2009 vom 8.11.2010 Erw. 3.4; 2C_153/2007 vom 10.10.2007 Erw. 5.2).

Zum andern ist bei Änderungen der Überbauung auf einer angeschlossenen Liegenschaft bei der Berechnung der gebührenpflichtigen Wertsteigerung grundsätzlich von jenem (teuerungsbedingten aufgerechneten) Wert auszugehen, für welchen bereits Anschlussgebühren bezahlt wurden oder bei ordnungsgemässer Veranlagung hätten bezahlt werden müssen (VGE 710/02 vom 16.4.2003 Erw. 4.b; VGE 705/97 vom 27.6.1997 Erw. 3.b mit Hinweisen auf VGE 311/96 vom 29.8.1996 Erw. 2b; 330/94 vom 5.10.1994 Erw. 2b; 330/92 vom 26.11.1992 mit weiteren Hinweisen). Im konkreten Fall widerspiegelt sich die Wertsteigerung im aktuellen Verkehrswert. Mit Blick auf die durch den Neubau ersetzte bestehende Fläche führt dies vorteilsabgaberechtlich mithin gewissermassen zu einem Nullsummenspiel.

3.2.4 Nichts zu ihren Gunsten kann die Vorinstanz aus § 72 Abs. 3 PBG herleiten. Der Vorbehalt der Sonderbestimmungen der Strassengesetzgebung ist baurechtlicher und nicht abgaberechtlicher Natur. Im Vordergrund steht der Wiederaufbau von Bauten im Nahbereich von Strassen (vgl. M. Gisler, Das Wieder-aufbaurecht. Unter besonderer Berücksichtigung der Verhältnisse im Kanton Schwyz, Zürich 2003, S. 45 u. S. 67). Unter Verweis auf die vorstehenden Ausführungen kann der Vorinstanz auch nicht gefolgt werden, wenn sie einen Verstoss gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz erkennen will. Was das Argument der Vorinstanz anbelangt, mit der Vorteilsabgabe werde der Vorteil gegenüber einem Grundstückbesitzer abgegolten, "welcher sich an den Strassenabstand hält", und damit insinuiert, dass die Abstandsunterschreitung im Belieben eines Bauherrn steht, ist allerdings zu betonen, dass die Abstandsunterschreitung gemäss § 42 StraG, worauf in § 58 Abs. 1 StraG verwiesen wird, an besondere Verhältnisse wie namentlich die "Vermeidung unzumutbarer Härtefälle" oder "Gründe des Ortsbildschutzes" geknüpft ist. Mit der Gewährung der Unterschreitung des Strassenabstandes wird im ersten Fall ein allfälliger (Rechts-)Nachteil eines Bauherrn kompensiert, im zweiten Fall liegt die Abstandsunterschreitung (auch) im öffentlichen Interesse.

3.3 Die Beschwerdeführerin stellt, soweit ersichtlich, die amtlichen Verkehrswertschätzungen nicht, jedenfalls nicht substantiiert, in Frage. Sie anerkennt, dass die neue Baute eine für die Vorteilsabgabe relevante Mehrfläche von 6.4 m2 gegenüber der ersetzten Baute aufweist. Dies lässt sich anhand der Flächendaten, wie sie sich aus den Verkehrswertschätzungen ergeben, verifizieren.

Des Weiteren ist zu beachten, dass eine gewisse Schematisierung und Pauschalierung im Abgaberecht unausweichlich und zulässig ist (BGE 128 I 240 Erw. 2.3; Urteil BGer 2C_523/2015 vom 21.12.2016 Erw. 3.1; VGE II 2009 125 vom 18.3.2010 Erw. 1.2; vgl. Wiederkehr, a.a.O., § 10 Rz. 565, Rz. 913 ff.).

Es rechtfertigt sich daher, auf die von der Vorinstanz herangezogene Verkehrswertschätzung abzustellen, welche die gesamte den Bauabstand unterschreitende Fläche der Neubaute umfasst. Dieser Verkehrswert ist auf die Fläche der neu den Bauabstand zusätzlich unterschreitenden 6.4 m2 herabzubrechen. Dies ergibt einen Verkehrswert für diese Fläche von Fr. 36'753.-- (Fr. 1'060'090.-- / 184.6 m2 x 6.4 m2). 5% hiervon ergeben Fr. 1'837.65.

3.4 Die erhobene Gebühr von Fr. 372.75 bedarf insgesamt wie in den einzelnen Positionen (Grundpauschale von Fr. 150.--; Abteilungsleiter: Fr. 90.--; Arbeitsaufwand Sachbearbeiter: Fr. 65.--; Arbeitsaufwand Sekretariat: Fr. 50.--; entsprechend total Fr. 355.-- zuzüglich Nebenkosten von 5 % auf diesem Betrag entsprechend Fr. 17.75) keiner Korrektur. Sie erscheint dem mutmasslichen Aufwand als angemessen.

4.1 In teilweiser Gutheissung der Beschwerde ist die Vorteilsabgabe zuzüglich Gebühren auf insgesamt Fr. 2'210.40 festzusetzen. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.

4.2 Bei diesem Verfahrensausgang sind die Verfahrenskosten von insgesamt Fr. 1'500.-- (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) zu einem Zehntel der Beschwerdeführerin und zu neun Zehntel der Vorinstanz bzw. dem Kanton aufzuerlegen (vgl. § 72 Abs. 2 VRP).

4.3 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend hat die Beschwerdeführerin Anspruch auf eine leicht reduzierte Parteientschädigung (vgl. § 74 Abs. 1 VRP). Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRa; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der für das Honorar im Verfahren vor Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Kriterien zur Festsetzung der Parteientschädigung formuliert, sowie in Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf Fr. 2'000.-- (inkl. MwSt und Barauslagen) festgelegt.

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird die Vorteilsabgabe (Fr. 1'837.65) zuzüglich Gebühren (Fr. 372.75) neu auf insgesamt Fr. 2'210.40 festgesetzt. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 1'500.-- werden zu Fr. 150.-- der Beschwerdeführerin und zu Fr. 1'350.-- der Vorinstanz bzw. dem Kanton auferlegt. Die Beschwerdeführerin hat am 30. Dezember 2019 einen Kostenvorschuss von Fr. 1'500.-- bezahlt, so dass ihr Fr. 1'350.-- aus der Gerichtskasse zurückzuerstatten sind. Auf die kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet.

3. Die Vorinstanz (bzw. der Kanton) hat der beanwalteten Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu bezahlen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde * in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbeschwerde * erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113ff. BGG).

5. Zustellung an:

den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (2/R)

die Vorinstanz (EB; unter Beilage der Eingabe der Beschwerdeführerin vom 12.3.2020)

und den Regierungsrat des Kantons Schwyz (2).

Schwyz, 8. April 2020

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Rumantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand:

20. April 2020

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