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Setback distances and restoration of lawful state

ZZ.1999.37Übriges Gericht12.01.1999Dismissed

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Omnilex-Zusammenfassung

J. built a freestanding double garage in deviation from the approved plans and without the required registered neighbor easements. The Baukommission ordered removal and restoration of the lawful state. After unsuccessful challenges before the municipal and departmental authorities, the Administrative Court dismissed the complaint. It held that the setback rules were mandatory, the permit conditions had not been fulfilled, the construction was formally and materially unlawful, and demolition was proportionate because the deviation was not minor and good-faith protection did not apply.

Omnilex-Regeste

§ 22 ff., § 26 Abs. 1 and § 31 KBV; setback distances and restoration of the lawful state: setback requirements are mandatory unless a legally effective agreement on an unequal distribution of distances exists and is registered in the land register with approval of the building authority. Construction contrary to an expressly conditioned permit and without the required easement entry is formally and materially unlawful. Demolition is proportionate where the deviation is not insignificant, the neighbors are not bound to tolerate the structure, and the builder cannot invoke good faith because he proceeded without a final permit and at his own risk (consid. 2).

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** ZZ.1999.37**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:13.01.1999
FindInfo-Nummer:O_VW.2014.772
Titel:** Grenzabstand, Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands**
Resümee:** Grenzabstand, Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes.**
SOG 1999 Nr. 37 Grenzabstand, Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes. Im April 1993 bewilligte die Baukommission E. das von J. eingereichte Gesuch für den Bau einer freistehenden Doppelgarage auf GB Nr. 1768, dies unter dem Vorbehalt, dass der Baukommission eine Kopie der grundbuchamtlich beglaubigten Vereinbarungen mit den beiden betroffenen Nachbarn vorliege. Gemäss Situationsplan der Baueingabe sollte eine Garage in der südöstlichen Ecke des Grundstücks des Beschwerdeführers mit einem Grenzabstand von einem Meter an der Grenze der Grundstücke GB Nrn. 1676 und 2057 erstellt werden. Als die Baubewilligung verschickt wurde, lagen die Vereinbarungen über Näherbaurechte nicht vor. Der Bau wurde erstellt, ohne dass die Kopien der grundbuchamtlich beglaubigten Verträge der Baubehörde eingereicht wurden. Einzig mit dem Nachbarn auf GB Nr. 1676 wurde ein Grenzbaurecht vereinbart. Die realisierte Garage entspricht zudem nicht den bewilligten Plänen. Das Dach wurde gedreht und der First neu von Ost nach West ausgerichtet. In der Ostfassade wurde ein zusätzliches Fenster eingebaut. Nach der Bauabnahme rügte die Baukommission die Abweichungen von der Baubewilligung und setzte Frist, um die bereinigten Dienstbarkeitsverträge und ein nachträgliches Baugesuch für die unbewilligten Änderungen einzureichen. Als das nachträgliche Baugesuch nicht eingereicht wurde, verfügte die Baukommission im Oktober 1994, die unrechtmässig erstellte Garage sei zu entfernen und der ursprüngliche rechtmässige Zustand sei wieder herzustellen. J. beschwerte sich erfolglos beim Einwohnergemeinderat und beim Bau-Departement. Auch das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde ab: 2. Die Grenzabstände als Bestandteil des öffentlichen Rechts sind grundsätzlich zwingend. Das Gesetz überlässt jedoch in gewissen Fällen die ungleiche Verteilung der Grenzabstände privatrechtlicher Disposition (E. Zimmerlin: Baugesetz des Kantons Aargau, Aarau 1985, S. 363). Abstandsunterschreitungen gegenüber Nachbargrundstücken bedürfen der Zustimmung des betroffenen Grundeigentümers. Diese Zustimmung bezieht sich auf ein konkretes Projekt (Hans Hagmann: Kommentar zur Bauordnung der Stadt Zug, Zürich 1998, S. 54). Im solothurnischen Recht sind die Grenzabstände gemäss § 22 ff. KBV solange einzuhalten, als nicht durch nachbarliche Verständigung und mit Genehmigung der Baubehörde die ungleiche Verteilung der Abstände auf zwei Nachbarliegenschaften rechtskräftig vereinbart ist. Die Baubewilligung darf nur erteilt werden, wenn ein Ausweis dafür vorliegt, dass eine entsprechende Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen wurde (§ 26 Abs. 1 KBV). Gebäude können unter den gleichen Bedingungen auch zusammengebaut werden. Das gilt auch für An- und Nebenbauten (§ 31 KBV). Der Abstand der am Augenschein besichtigten Garage zur südlichen Grenze beträgt an der Südwestecke 1.08 m und an der Südostecke 40 cm. Die vorgeschriebenen gesetzlichen Grenzabstände von 2 m zu den Parzellen GB Nr. 1676 und Nr. 2057 werden somit nicht eingehalten. Genehmigte Dienstbarkeitsverträge über die ungleiche Verteilung der Grenzabstände der Baute liegen nicht vor. Die Garage ist deshalb baurechtswidrig und kann nicht bewilligt werden. Da nicht alle Bedingungen der Baubewilligung erfüllt sind, ist die Baubewilligung formell noch nicht erteilt. Es ist unbestritten, dass die Doppelgarage des Beschwerdeführers nicht auf der Grenze steht. Er macht zwar geltend, der Dachvorsprung der Baute stehe auf der Grenze. Dies ist jedoch nicht richtig. Die Fassade ist schräg zur Grenze verlaufend zurückgesetzt. Es ist deshalb unmöglich, im Sinne des vereinbarten Grenzbaurechts diese Baute mit einem Gebäude auf GB Nr. 1676 zusammenzubauen. Das vereinbarte gegenseitige Grenzbaurecht mit dem Eigentümer von GB 1676 ist, da nicht realisierbar, für das erstellte Gebäude wertlos. (...) c) Nach dem bisher Ausgeführten steht fest, dass der Beschwerdeführer die Auflage der Baubewilligung nicht eingehalten hat, es dürfe mit dem Bau erst begonnen werden, wenn die Vereinbarungen über Näherbaurechte im Grundbuch eingetragen seien. Der Beschwerdeführer hat eigenmächtig eine unbewilligte, widerrechtliche Baute erstellt. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass der Bausekretär vom Baubeginn wusste. Er ist nicht Baubewilligungsbehörde. Zudem hat er den Beschwerdeführer darauf aufmerksam gemacht, dass er auf eigenes Risiko baue. Die Garage erweist sich somit als formell und materiell rechtswidrig. Es ist nicht ersichtlich, auf welcher Basis nachträglich eine Einigung mit den Nachbarn hergestellt werden könnte. Es bleibt deshalb nur zu prüfen, ob unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit auf die Beseitigung der Baute verzichtet werden kann. Unter dem Aspekt der Verhältnismässigkeit und des Gutglaubensschutzes hat ein Abbruch zu unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur gering oder unbedeutend ist und der Abbruch bloss so wenig öffentliche, und im vorliegenden Fall nachbarliche Interessen berührt, dass er den für den Eigentümer erwachsenden Schaden nicht zu rechtfertigen vermag; oder wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, er sei zur Bauausführung ermächtigt, und der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustandes nicht schwerwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen (Haller/Karlen: Raumplanungs- und Baurecht, Zürich 1992, Rz. 889 ff.; Schürmann/Hänni, a.a.O., S. 271 ff., BGE 111 Ib 221). Die Abweichung vom Erlaubten ist im vorliegenden Fall vor allem für die Nachbarn nicht geringfügig. In einer engen nachbarschaftlichen Situation hat der Beschwerdeführer direkt an der Grenze eigenmächtig eine Garage schräg hingestellt. Den mit dem Nachbarn vereinbarten Grenzbau hat er verunmöglicht. Gegenseitige Näherbaurechte können nicht begründet werden. Die Nachbarn brauchen diese Baute nicht zu dulden. Der Beschwerdeführer kann sich auch nicht auf den Gutglaubensschutz berufen. Er baute ohne rechtskräftige Baubewilligung und musste mit Schwierigkeiten bei den Verhandlungen mit den Nachbarn rechnen. Aus grundsätzlichen Erwägungen der Rechtsgleichheit und der Rechtssicherheit, aber auch zum Schutze der Nachbarn, ist dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes im vorliegenden Fall höheres Gewicht als dem Interesse des Beschwerdeführers an der Beibehaltung der Baute beizumessen. Der rechtmässige Zustand ist wieder herzustellen. Die ohne Bewilligung erstellte Baute ist zu entfernen. Wie der Beschwerdeführer am Augenschein selbst ausführte, ist die Zerlegung der vorfabrizierten Garage ohne grossen Aufwand möglich. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 13. Januar 1999*

Schlagwörter

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Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the garage complied with mandatory setback requirements and the building permit conditions.

Extrahierter Entscheid

No. The garage did not respect the required setback distances and the required registered easements were not produced; the permit was therefore not validly completed.

Extrahierte Begründung

Setback distances are generally mandatory. Any unequal distribution requires a legally effective agreement and land-register entry. The built garage also differed from the approved plans, and the permit condition requiring registered easements before construction was not met.

Kernrechtsfrage

Whether demolition and restoration of the lawful state were disproportionate or barred by good-faith protection.

Extrahierter Entscheid

No. The deviation was not minor, the neighbors had no duty to tolerate the structure, and the builder could not rely on good faith because he built without a legally effective permit and assumed the risk.

Extrahierte Begründung

Given the close neighbor situation and the unauthorized construction directly at the boundary, public and neighbor interests outweighed the owner’s interest in keeping the structure; the garage could be dismantled without major effort.

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