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Restoring lawful terrain by embankment was proportionate

ZZ.1998.30Übriges Gericht08.09.1998Dismissed

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Omnilex-Zusammenfassung

M. built an apartment house contrary to the approved plans by excavating the terrain at the north and east facades. This made the basement count toward the building's dimensions and caused the maximum height and number of storeys to be exceeded. The Baukommission ordered restoration of the lawful state by reshaping the terrain with an embankment. After the Bau-Departement rejected his complaint, M. appealed to the Administrative Court, asking for a less onerous solution with a retaining wall near the entrance to the ancillary apartment. The court held that the order was proportionate and dismissed the appeal.

Omnilex-Regeste

§ 151 PBG; §§ 17, 18 and 34 KBV; restoration of the lawful state by terrain reconstruction: if, contrary to the approved plans, the building site is excavated so that the basement becomes countable toward the utilization ratio and the maximum ridge height and number of storeys are exceeded, an order to restore the original terrain as far as possible by means of an embankment is proportionate. The rules on basement visibility and terrain levels serve not only police purposes but primarily planning objectives; they prevent the apparent size of the building from being increased by excessive excavation. A milder restoration measure may be refused where it would again contravene the excavation rule by creating a forward-facing façade. Equal treatment in illegality does not apply where the authority has since applied the law correctly and the unlawful deviation is not cured.

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** ZZ.1998.30**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:09.09.1998
FindInfo-Nummer:O_VW.2014.801
Titel:** Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes durch Errichten einer Böschung, Ausnützungsziffer**
Resümee:§ 151 PBG; §§ 17, 18 und 34 KBV. Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes. Wird entgegen den bewilligten Plänen der Baugrund so abgegraben, dass das Untergeschoss an die Ausnützungsziffer anrechenbar wird und die maximal zulässige Firsthöhe sowie die Geschosszahl überschritten sind, ist es verhältnismässig, anzuordnen, das gewachsene Terrain durch eine Böschung möglichst wieder herzustellen.
SOG 1998 Nr. 30 § 151 PBG; §§ 17, 18 und 34 KBV. Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes. Wird entgegen den bewilligten Plänen der Baugrund so abgegraben, dass das Untergeschoss an die Ausnützungsziffer anrechenbar wird und die maximal zulässige Firsthöhe sowie die Geschosszahl überschritten sind, ist es verhältnismässig, anzuordnen, das gewachsene Terrain durch eine Böschung möglichst wieder herzustellen. Im Jahre 1995 reichte M. Pläne eines Einfamilienhauses zur Bewilligung ein. Bei der Nord- und der Ostfassade des Untergeschosses waren bedeutende Abgrabungen vorgesehen. Die Baukommission teilte Herrn M. mit, das Untergeschoss müsse wegen der Terrainveränderung als Vollgeschoss behandelt werden. Dadurch verletze das Gesuch die Vorschriften über die Geschosszahl und die Firsthöhe. Das Projekt könne nicht bewilligt werden. Der Beschwerdeführer änderte sein Vorhaben ab. Das revidierte Baugesuch wies ein Untergeschoss auf, das nach den Vorschriften der kantonalen Bauverordnung nicht anrechenbar war. Das Baugesuch wurde bewilligt. M. erstellte sein Einfamilienhaus jedoch nach den alten, nicht bewilligungsfähigen Plänen. Die Baukommission beschloss deshalb u.a., das Terrain sei an der Nord- und Ostfassade gemäss den bewilligten Plänen instandzustellen, damit die Firsthöhe eingehalten sei. Dabei werde von der natürlichen Topographie des Terrains ausgegangen. Das Terrain der Nord- und Ostfassade sei auf das massgebende Niveau (1.5 m unter Oberkant des Erdgeschosses) aufzuschütten. Die Aufschüttung habe mindestens eine Böschungsneigung von 2:3 einzuhalten. M. beschwerte sich erfolglos beim Bau-Departement. Das Verwaltungsgericht weist die durch den Bauherrn erhobene Beschwerde aus folgenden Gründen ab: 2. Die Parzelle des Beschwerdeführers liegt gemäss § 17 des Bau- und Zonenreglementes der Gemeinde N. (BZR) in der Wohnzone W2r. Die maximale Firsthöhe beträgt in dieser Zone 8 m. Da im kommunalen Recht nicht geregelt, ist die Firsthöhe nach kantonalem Recht oberkant des Erdgeschossbodens zu messen (§ 18 Abs. 5 Kantonale Bauverordnung; KBV; BGS 711.61). Der Erdgeschossboden liegt definitionsgemäss über dem als Geschoss nicht anrechenbaren Untergeschoss. Dieses darf am Hang nicht mehr als 1.5 m (bis zur Oberkante der Decke gemessen) über das gewachsene oder tiefer gelegte Terrain hinausragen. Kleinere Terrainvertiefungen wie einzelne Hauseingänge und Garageneinfahrten, Licht- und Lüftungsschächte werden nicht mitgerechnet (§ 17 KBV). Durch diese Vorschriften werden die Hauptdimension der Gebäude festgelegt. Die Vorschriften konkretisieren die in den Plänen aufgestellte Nutzungsordnung und dienen daher neben polizeilichen Interessen vor allem raumplanerischen Anliegen (Walter Haller/Peter Karlen: Raumplanungs- und Baurecht, Zürich 1992, S. 153). Das tiefer gelegte Terrain wird dem gewachsenen gleichgestellt, weil verhindert werden soll, dass die reglementarisch zulässige Erscheinung der Gebäudefassade durch übermässige Abgrabungen des gewachsenen Terrains vergrössert wird. Dies ist auch der Grund, weshalb Gebäude- und Firsthöhe am Erdgeschossboden anknüpfen. 3. Im vorliegenden Fall ist der Verlauf des gewachsenen und tiefer gelegten Terrains und die Lage der Oberkante der Erdgeschoss-Decke nicht umstritten. Es ist auch unbestritten, dass der Beschwerdeführer durch Abgrabungen an der Nord- und Ostfassade bewirkt hat, dass die reglementarische Firsthöhe überschritten ist, da diese nach der Abgrabung ab Oberkante des Kellergeschosses zu messen ist. Der Einwand des Beschwerdeführers, sein Gebäude liege in einer Zone mit Bauvorschriften, die das zonengemässe zweigeschossige Bauen nicht erlaube, kann in diesem Zusammenhang nicht gehört werden. Das bewilligte Bauprojekt zeigt, dass eine vernünftige Bebauung der Parzelle ohne zusätzliche Abgrabungen möglich gewesen wäre. Auch wenn nicht bestritten ist, dass die Baukommission in der Vergangenheit beim Messen der Gebäudehöhe andere Massstäbe angewandt hat, wird der vorliegende Verstoss gegen die Bauvorschriften nicht geheilt. Die neue Messweise war dem Beschwerdeführer vor der Planung seines Hauses bekannt. Er gesteht zudem zu, dass sich die Baukommission seit 1995 gesetzes- und reglementskonform verhält. Er kann sich deshalb nicht auf die Gleichbehandlung im Unrecht berufen. Der Beschwerdeführer ist grundsätzlich bereit, seinen Beitrag zur Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes zu leisten. Seine Beschwerde richtet sich nicht grundsätzlich gegen die Wiederherstellungsverfügung. Er möchte jedoch im Bereich des Zugangs zur Einliegerwohnung den Böschungsfuss mit einer Sockelmauer verkürzen. Das bewilligte Bauprojekt weist an der Nord- und Ost-Fassade einen maximal 1.5 m sichtbaren Sockel auf. Nachdem das Gelände zusätzlich abgegraben wurde, ist an diesen Fassaden ein 2.75 m hoher Sockel sichtbar. Die Abgrabung erstreckt sich bis an die Parzellengrenze. Dies widerspricht der bewilligten Umgebungsgestaltung. Eine vollständige Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes würde eine Aufschüttung der gesamten Abgrabung bis auf das Niveau -1.5 m bedingen. Die Baubehörde hat eine wohlwollende Form der Wiederherstellung verfügt und lediglich eine Anböschung an die Fassade im Verhältnis 2 : 3 verlangt. Die vom Beschwerdeführer beantragte zusätzliche Erleichterung an der Nordfassade seines Gebäudes kann aus folgenden Gründen nicht bewilligt werden: Die vorgeschlagene Verkürzung der Böschung mit einer Stützmauer hat zur Folge, dass im baurechtswidrigen Bereich eine "vorgesetzte" Fassade an Stelle der abgedeckten Fassade in Erscheinung tritt. Die Abgrabungsregel, welche besagt, dass baulich nicht in Erscheinung treten soll, was früher gewachsenes Terrain war, wird erneut verletzt. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen an der Fassade auf der Erstellung eines natürlichen Geländeverlaufs bestehen. Am Augenschein sind keine gewichtigen privaten Interessen des Beschwerdeführers sichtbar geworden, die nach weiteren Konzessionen der Baubehörde rufen würden. Die Zufahrt zum Untergeschoss wird durch die Wiederherstellungsverfügung nicht verunmöglicht. Die Wendemöglichkeit vor der Garage im Untergeschoss bleibt erhalten. Der vom Beschwerdeführer gewünschte Abstellplatz direkt vor der Türe des Untergeschosses bringt ihm nur einen kleinen zusätzlichen Nutzen. Die Anordnungen der Baubehörde sind deshalb verhältnismässig und die gewichtigen öffentlichen Interessen an der Wiederherstellung überwiegen. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 9. September 1998*

Schlagwörter

terrain restorationbuilding heightstorey countexcavationproportionalitylawful stateplanning lawequal treatment in illegality

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Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the order to restore the natural terrain by creating a 2:3 embankment was lawful and proportionate.

Extrahierter Entscheid

Yes. Because the construction deviated from the approved plans and the excavation unlawfully increased the visible basement and exceeded height and storey limits, requiring restoration of the terrain by an embankment was proportionate.

Extrahierte Begründung

The excavation made the lower level count as a storey and breached the permitted building height and number of storeys. Requiring a natural-looking terrain line was a mild restoration measure and public planning interests outweighed the private interest in a shortened embankment.

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