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Conditions for horse-box exemption permit

ZZ.1998.27Übriges Gericht29.11.1998Partially Granted

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Omnilex-Zusammenfassung

The owner of a dairy and arable farm challenged a permit allowing the installation of eight horse boxes with conditions and a land-register annotation. The court confirmed that the project qualified for an exemption under Art. 24 RPG because the out-of-zone location was economically justified for an inner enlargement of a predominantly soil-based farm. It also held that ancillary conditions and obligations are in principle admissible, including a land-register annotation. However, the condition tied to a 'substantial reduction' of the farm was too vague and had to be reformulated. The court rejected the idea of fixing the relationship between agricultural and non-agricultural income in percentage terms.

Omnilex-Regeste

Art. 24 RPG; ancillary provisions to an exemption permit for an inner enlargement project with horse boxes: a permit may be granted where the out-of-zone location is economically required and no overriding interests oppose it. Conditions and obligations are permissible if they serve the statutory purpose, remain in a close factual nexus with the permit, and satisfy proportionality and precision requirements. A requirement ensuring that soil-based farming remains the main source of income may be attached, and a public-law ownership restriction may be entered in the land register. The relation between agricultural main income and non-agricultural ancillary income should not be fixed by rigid percentage thresholds; vague formulations are, however, impermissible and must be redrafted (consid. 5-10).

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** ZZ.1998.27**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:30.11.1998
FindInfo-Nummer:O_VW.2014.797
Titel:** Ausnahmebewilligung, Pferdeboxen**
Resümee:§ 24 RPG. Die Ausnahmebewilligung für den Einbau von Pensionspferdeboxen darf mit Bedingungen und Auflagen verbunden werden, die im Grundbuch angemerkt werden. Die Nebenbestimmungen sollen sicher stellen, dass das aus der bodenabhängigen Landwirtschaft erzielte Haupteinkommen überwiegt und das aus Nebenerwerbszweigen erzielte Einkommen untergeordnet bleibt.
SOG 1998 Nr. 27 § 24 RPG. Die Ausnahmebewilligung für den Einbau von Pensionspferdeboxen darf mit Bedingungen und Auflagen verbunden werden, die im Grundbuch angemerkt werden. Die Nebenbestimmungen sollen sicher stellen, dass das aus der bodenabhängigen Landwirtschaft erzielte Haupteinkommen überwiegt und das aus Nebenerwerbszweigen erzielte Einkommen untergeordnet bleibt. Das Verhältnis von nichtland­wirtschaftlichem Zusatzeinkommen und landwirtschaftlichem Haupteinkommen soll nicht in Prozentzahlen gefasst werden. G. führt zusammen mit seiner Familie einen Milchwirtschafts- und Ackerbaubetrieb. Im Juni 1998 erteilte ihm das Departement eine Ausnahmebewilligung für den Einbau von acht Pferdeboxen unter Auflagen, Bedingungen und Vorbehalten. Ziffer 3.4 der Verfügung lautet: "Wird der Landwirtschaftsbetrieb aufgehoben oder wesentlich reduziert, sind die Bauten und Anlagen, die dem Aufstockungszweck (Pensionspferde) dienen, sofort entschädigungslos zu entfernen. Diese Verpflichtung gilt für den Gesuchsteller, den Grundeigentümer sowie für allfällige Rechtsnachfolger im Eigentum von GB M. Nrn. 367 - 369. Sie ist als öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung auf GB M. Nrn. 367 - 369 auf Kosten des Gesuchstellers anzumerken. Diese Verfügung gilt als Anmeldung ans zuständige Grundbuchamt." Die von H.G. gegen diese Verfügung erhobene Beschwerde hiess das Verwaltungsgericht teilweise gut. Aus den Erwägungen: 4. Nach der Praxis des Bundesgerichts sind Bauvorhaben wie das vorliegende, das der sogenannten "inneren Aufstockung" dient, im Lichte von Art. 24 RPG zu prüfen. Nach Art. 24 Abs. 1 RPG können einem überwiegend bodenabhängig geführten Betrieb Bauten für die bodenunabhängige Produktion landwirtschaftlicher Erzeugnisse angegliedert werden. Sie werden bewilligt, wenn zwei Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind: Der Zweck der Baute muss einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordern und dem Projekt dürfen keine überwiegenden Interessen entgegenstehen. Eine Baute ist standortgebunden, wenn sie aus technischen oder betriebswirtschaftlichen Gründen auf einen bestimmten Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist (BGE 112 Ib 407). Bei Bauten der "inneren Aufstockung" wird vom Bundesgericht für Produktionsgebäude der Tierhaltung eine sogenannte betriebswirtschaftliche Standortgebundenheit zugestanden. Das Bau-Departement hat im vorliegenden Fall die betriebswirtschaftlichen Gründe für die Pensionspferdehaltung im Landwirtschaftsgebiet und damit die positive Standortgebundenheit anerkannt. Die Ausnahmebewilligung nach Art. 24 Abs. 1 RPG wurde zu Recht erteilt. 5. Es bleibt die Frage, ob die Nebenbestimmungen zur Verfügung des Bau-Departementes die Eigentumsrechte des Beschwerdeführers in unzulässiger Weise einschränken. Nach dem Gesetzmässigkeitsprinzip bedürfen auch die einem Verwaltungsakt beigefügten Bedingungen und Auflagen einer gesetzlichen Grundlage. Eine Bedingung liegt vor, wenn die Rechtswirksamkeit einer Verfügung von einem künftigen ungewissen Ereignis abhängig gemacht wird. Eine Auflage ist die mit einer Verfügung verbundene zusätzliche Verpflichtung zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen (Häfelin/Müller: Grundriss des allgemeinen Verwaltungsrechts, Zürich 1998, N 724 ff.). Es ist nicht erforderlich, dass die Nebenbestimmungen ausdrücklich in einem Rechtssatz vorgesehen sind. Die Zulässigkeit der Nebenbestimmungen kann sich auch aus dem mit dem Gesetz verfolgten Zweck ergeben und damit aus einem mit der Hauptanordnung in einem engen Sachzusammenhang stehenden öffentlichen Interesse hervorgehen (ZBl 1996, S. 322). Eine ausdrückliche gesetzliche Grundlage ist für Nebenbestimmungen namentlich dann nicht erforderlich, wenn eine durch Nebenbestimmungen eingeschränkte Bewilligung für den Betroffenen günstiger ist als die Verweigerung der Erlaubnis (vgl. BGE 109 Ia 130 E.5). In jedem Fall aber müssen die Nebenbestimmungen einem öffentlichen Interesse entsprechen, mit den Zwecken des Gesetzes in Sachzusammenhang stehen und verhältnismässig sein (vgl. Häfelin/Müller:, a.a.O, N 733; Imboden/Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Basel 1986, Nr. 39 Ziff. III., mit Verweisungen). Das bedeutet insbesondere, dass sie geeignet sein müssen, die Einhaltung der gesetzlichen Absichten zu gewährleisten. Auflagen müssen hinreichend bestimmt formuliert sein um als Nebenbestimmung zu einer Bewilligung geeignet zu sein (BVR 1992, S. 498). 6. Im vorliegenden Fall stützt sich das Zweckentfremdungsverbot bzw. der Beseitigungsrevers in der Zustimmungsverfügung vom 10. Juni 1998 auf Art. 24 Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG, SR 700). Die Landwirtschaftszone umfasst gemäss Art. 16 RPG Land, das sich für die landwirtschaftliche Nutzung bzw. den Gartenbau eignet oder im Gesamtinteresse landwirtschaftlich genutzt werden soll. Gemäss Literatur und Rechtsprechung geht es dabei um die systematische und organisierte Nutzung des Bodens durch Ackerbau und Viehzucht (Christoph Bandli, Bauen ausserhalb der Bauzone, Chur 1991, S. 151). Das Bau-Departement hat die Standortgebundenheit der bodenunabhängigen Pensionspferdehaltung des Beschwerdeführers aus betriebswirtschaftlichen Gründen bejaht. Das bedeutet, dass mit der Aufstockung die Existenz des gesamten Landwirtschaftsbetriebs gesichert werden soll. Das Bau-Departement äusserte sich in der Begründung der angefochtenen Verfügung nicht zu den im Dispositiv angeordneten Bedingungen und Auflagen. Aus der Vernehmlassung zur Beschwerde geht hervor, dass damit sichergestellt werden soll, dass das nichtlandwirtschaftliche Einkommen des Beschwerdeführers ein Zusatzeinkommen bleibt und nicht zum Haupteinkommen wird. Dies entspricht dem Zweck der Landwirtschaftszone. Aufgrund eines langfristigen Bewirtschaftungskonzepts und der zu dessen Realisierung eingesetzten Mittel muss der Betrieb insgesamt als Freilandbetrieb erscheinen, muss eine überwiegend bodenabhängige Produktion vorliegen (BGE 116 Ib 137; AGVE 1995 Nr. 43 S. 317). (...) 8. Die vom Bau-Departement verfügte Bedingung und Auflage bezweckt, die Bewirtschaftung des Betriebes auf hauptsächlich bodenabhängiger Basis sicher zu stellen. Dies ist nach der Praxis des Bundesgerichts grundsätzlich zulässig (ZBl 1996, S. 322). Es erscheint folgerichtig, dass die baulichen Anlagen, welche den Nebenerwerbszweigen dienen, zu entfernen sind, wenn der Landwirtschaftsbetrieb aufgehoben wird. Andernfalls würden die bodenunabhängigen gewerblichen Nebenerwerbszweige mit Standort in der Landwirtschaftszone einen nicht zonenkonformen Fremdkörper darstellen. Der Beseitigungsrevers der angefochtenen Verfügung soll auch gelten, wenn "der Landwirtschaftsbetrieb ... wesentlich reduziert" wird. Was unter dieser Bedingung zu verstehen ist, ist unklar. Aus der Vernehmlassung des Bau-Departemetes geht die mit der Bedingung verfolgte Absicht hervor: Es soll verhindert werden, dass sich die Einnahmequellen des Beschwerdeführers verlagern und plötzlich das nichtlandwirtschaftliche Zusatzeinkommen zum Haupteinkommen wird. Dieser Zweck ist sinnvoll, weil er die zonenkonforme Nutzung des Bodens verfolgt und damit einem öffentlichen Interesse entspricht. Die Formulierung der angefochtenen Verfügung bringt dies zu wenig deutlich zum Ausdruck. Sie ist zu vage, steht nicht in direktem Zusammenhang zum Gesetzeszweck und ist daher in dieser Form nicht als Nebenbestimmung zu einer Verfügung geeignet. Immerhin wäre denkbar, dass nicht nur der Landwirtschaftsbetrieb sondern auch der Aufstockungszweig wesentlich reduziert wird, oder dass trotz einer wesentlichen Reduktion des Landwirtschaftsbetriebes die aus den Aufstockungszweigen erzielten Einnahmen weniger als beispielsweise 30 % des gesamten Betriebseinkommens ausmachen. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde ist die beanstandete Bedingung aufzuheben und neu zu formulieren. 9. Das Departement äussert in der Beschwerdevernehmlassung, dass ca. 30 bis höchstens 35 % des gesamten Betriebseinkommens aus nichtlandwirtschaftlichem Zusatzeinkommen stammen dürfen. Der als Quelle für diese Grenze angegebene Bundesgerichtsentscheid 117 Ib 282 stellt an dieser Stelle lediglich den Sachverhalt fest und beschreibt, dass "das zusätzliche Einkommen aus der bodenunabhängigen Trutenmast [..] nach der Aufstockung etwa 30 bis höchstens 35 % des gesamten Betriebseinkommens von ca. Fr. 50'000.-- [betragen wird]". Im selben Entscheid zitiert das Bundesgericht auf S. 279/280 den Zwischenbericht vom 29. Mai 1991 der Arbeitsgruppe der Bundesämter für Raumplanung und für Landwirtschaft. Diese vertritt die Meinung, dass die Zonenkonformität bejaht werden sollte, wenn ein bestimmter Anteil des Gesamteinkommens des Betriebsinhabers durch eine bodenunabhängige Produktion erzielt wird. Der Einkommensanteil aus dieser Produktion soll gemäss Arbeitsgruppe nicht mehr als 40 % betragen, während der hauptsächliche Einkommensanteil von etwa 60 % aus bodenabhängiger Produktion erwirtschaftet werden soll (BGE 117 Ib 279/280). Es scheint nicht angebracht, in der Formulierung der Bedingung das Verhältnis von nichtlandwirtschaftlichem Zusatzeinkommen und landwirtschaftlichem Haupteinkommen in konkrete Prozentzahlen zu fassen. Die Beseitigungsauflage soll nicht schon zum Tragen kommen, weil beispielsweise in einem Jahr das nichtlandwirtschaftliche Zusatzeinkommen 42 % des Gesamteinkommens ausmacht. Hingegen ist klar festzuhalten, dass das aus der bodenabhängigen Landwirtschaft erzielte Haupteinkommen überwiegen und das aus Nebenerwerbszweigen erzielte Einkommen untergeordnet bleiben muss. Entsprechend ist die Formulierung in der angefochtenen Verfügung anzupassen. Gegen die Anmerkung im Grundbuch ist nichts einzuwenden. Gemäss § 9 Abs. 5 KBV (Kantonale Bauverordnung, BGS 711.61 kann eine Bewilligung unter Auflagen und Bedingungen erteilt werden. Diese können auf ihre Anmeldung hin im Grundbuch angemerkt werden. Im vorliegenden Fall spricht nichts gegen eine grundbuchliche Anmerkung. 10. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die angefochtene Verfügung teilweise neu zu formulieren ist. Der Text lautet neu: "Wird der Landwirtschaftsbetrieb aufgehoben oder ist der aus Nebenerwerbszweigen erzielte Teil des gesamten Betriebseinkommens nicht mehr von untergeordneter Bedeutung, (...)" * Verwaltungsgericht, Urteil vom 30. November 1998*

Schlagwörter

planning lawexemption permitagricultural zoneancillary provisionsland register annotationhorse boxesincome structureinner enlargementprecision of conditions

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the exemption permit for eight horse boxes under Art. 24 RPG was lawfully granted.

Extrahierter Entscheid

Yes. The board accepted the betriebswirtschaftliche Standortgebundenheit of the pension-horse operation and the permit was justified under Art. 24(1) RPG.

Extrahierte Begründung

The project formed part of an inner enlargement of a predominantly soil-based farm; the economic need for the out-of-zone location was recognized and no overriding interests barred the permit.

Kernrechtsfrage

Whether the permit conditions and obligations, including the removal duty and land-register annotation, were lawful.

Extrahierter Entscheid

Partly. Conditions and land-register annotation were admissible in principle, but the clause tied to a 'substantial reduction' of the farm was too vague and had to be reformulated.

Extrahierte Begründung

Ancillary provisions need a legal basis, public interest, nexus to the statutory purpose, proportionality, and sufficient precision. The aim of ensuring that agriculture remains the main source of income is legitimate, but the wording used was too indeterminate and should not be expressed in fixed percentages.

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