Ausnützungsziffer

Geschäftsnummer: ZZ.1997.23

Instanz: Verwaltungsgericht

Entscheiddatum: 22.12.1997

FindInfo-Nummer: O_VW.2015.53

Titel: Ausnützungsziffer

Resümee:

Zur Berechnung der Ausnützungsziffer. Liegt ein Grundstück in zwei verschiedenen Zonen, muss die Ausnützungsziffer in jeder Zone eingehalten werden. Zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche gehören unter anderem: eine freistehende Garage, ein unter dem Dach des Hauptgebäudes liegender, nur auf einer Seite offener Sitzplatz, ein als "Wintergarten" deklarierter, teilweise mit massiven Mauern und mit massivem Dach versehener, zwar unbeheizter, aber möblierter Anbau sowie Teile des Untergeschosses, die am Hang mehr als 1.5 m über das gewachsene Terrain hinausragen.

SOG 1997 Nr. 23

**Zur Berechnung der Ausnützungsziffer.**Liegt ein Grundstück in zwei verschiedenen Zonen, muss die Ausnützungsziffer in jeder Zone eingehalten werden. Zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche gehören unter anderem: eine freistehende Garage, ein unter dem Dach des Hauptgebäudes liegender, nur auf einer Seite offener Sitzplatz, ein als "Wintergarten" deklarierter, teilweise mit massiven Mauern und mit massivem Dach versehener, zwar unbeheizter, aber möblierter Anbau sowie Teile des Untergeschosses, die am Hang mehr als 1.5 m über das gewachsene Terrain hinausragen.

Die Baukommission O. bewilligte 1996 auf GB Nr. 100 den Umbau des Einfamilienhauses des H. an der Ackerstrasse 1 als Erweiterung der Zweitwohnung und Erstellung einer freistehenden Garage. Sie lehnte entsprechende Einsprachen der Nachbarn W. ab, mit der Begründung, die Ausnützungsziffer (AZ) werde sehr wohl eingehalten. W. focht die Bewilligung beim Bau-Departement an. Die Beschwerde wurde gutgeheissen, und die Baubewilligung wurde aufgehoben. Es wurde verfügt, H. habe die mittlerweile erstellten Bauten zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Gegen diesen Entscheid führt H. erfolglos Verwaltungsgerichtsbeschwerde:

2. Die Parzelle des Beschwerdeführers liegt in der Wohnzone und hält insgesamt 851 m2. Davon liegen 277 m2 in der Zone W2A und 574 m2 in der Zone W1. Gemäss Art. 5 des kommunalen Bau- und Zonenreglementes beträgt die Ausnützungsziffer (AZ) in der Zone W1 0.3 und in der Zone W2A 0.35.

3. a) Der Beschwerdeführer hat sein Einfamilienhaus 1984 gebaut. Das Baubewilligungsformular enthält keine Angaben zur Bauzone und zur Ausnützungsziffer. Die damals vom Beschwerdeführer eingereichten Pläne stellen ein Untergeschoss und ein Erdgeschoss dar. Sie enthalten nur die notwendigsten Masse. Immerhin wird das bestehende und das neue Terrain an allen vier Fassaden und in einem Schnittplan erzeigt. Das Untergeschoss wird als Keller, Magazin, Hobbyraum und Garage dargestellt.

Im Jahre 1994 ergänzte der Beschwerdeführer das Einfamilienhaus mit einem Anbau mit Zimmer und "Sitzplatz". Die Ausnützungszifferberechnung wurde durch die Gemeinde kontrolliert. 1996 wurde der streitige Ausbau "Erweiterung Zweitwohnung und freistehende Garage" von der Baukommission bewilligt. In den Plänen wurde an Stelle der Garage im Untergeschoss und des Kellers ein Hobbyraum und eine Küche eingezeichnet. Am Augenschein konnte der Hobbyraum als Wohnzimmer besichtigt werden. Die dem Baugesuch beigelegte Berechnung der AZ ist falsch. Im Untergeschoss und im Erdgeschoss werden nicht alle Bruttogeschossflächen in die Berechnung einbezogen. Die Aufteilung der anrechenbaren Landflächen auf die beiden Zonen ist ungenau. Die gesamte Bruttogeschossfläche wird in Bezug gesetzt zur gesamten Grundstücksfläche. (...)

Im vorliegenden Verfahren ist die AZ nach der neuen kantonalen Bauverordnung (KBV) zu berechnen. (...) Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt deshalb die Summe aller an die Geschosszahl anzurechnenden Geschossflächen, wobei Geschosse, welche nur zum Teil über dem gewachsenen oder tiefer gelegten Terrain liegen, nur soweit zählen, als sie am Hang mehr als 1.5 m über dieses hinausragen (§ 34 Abs. 3 KBV).

Zu Recht beanstandete das Bau-Departement die pauschale Ausnützungsziffer-Berechnung der Vorinstanz und stellte fest, die AZ müsse in jeder Zone eingehalten werden. Denn die AZ darf nur in der gleichen Zone aufgrund der Gesamtfläche berechnet werden (§ 38 Abs. 1 KBV). Die Berechnung des Beschwerdeführers führt zu einem unzulässigen Transport der AZ von einer Zone in die andere.

Auch der Beschwerdeführer rechnet nun die oberirdische Garage in die AZ ein. Bereits nach altem Recht war diese anrechenbar. Da es nach geltendem Recht nicht auf die Nutzungsart ankommt, ist die Grundfläche der neuen Garage in die Bruttogeschossfläche einzurechnen.

b) Streitig bleibt, ob der Sitzplatz des Erdgeschosses in die AZ eingerechnet werden muss. - Gemäss Anhang III, 2 KBV werden als Bruttogeschossfläche nicht angerechnet: Wintergärten, offene Erdgeschosshallen, überdeckte offene Dachterrassen sowie offene ein- und vorspringende Balkone. Es handelt sich um Bauteile, welche die bauliche Dichte nicht entscheidend beeinflussen. Zur Beurteilung des Sitzplatzes kann dieser mit der im Gesetz genannten Erdgeschosshalle verglichen werden. Diese gilt nach der Praxis der Baubehörden als offen, wenn es sich z.B. um ein freies Erdgeschoss unter einem auf Stützen stehenden Obergeschoss handelt (SOG 1988, Nr. 29). Ein derartiges Erdgeschoss ist nur gegenüber dem Gebäude geschlossen.

Die Halle des Beschwerdeführers liegt unter der Dachverlängerung des Hauptgebäudes. Der Kubus des Hauptgebäudes wird dadurch vergrössert, und die Dichte der baulichen Nutzung der Parzelle wird deutlich verstärkt. Drei Seiten sind eingewandet oder verglast, und die Halle kann jederzeit vollständig geschlossen werden. Es handelt sich nicht um eine offene Halle. Der Experte hat sie deshalb zu Recht bis zur ersten Stütze in die AZ einbezogen (vgl. Erich Zimmerlin: Baugesetz des Kantons Aargau, Aarau 1985, S. 349).

c) Der Beschwerdeführer qualifiziert seinen Anbau, den er nachträglich mit einer Verglasung geschlossen hat, als Wintergarten, der unbeheizt ist und nicht vorrangig Wohnzwecken dient. Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Unter "Wintergärten" versteht man in der Regel unisolierte, grossmehrheitlich verglaste Gebäudeteile, die ausserhalb der isolierten Fassade angebaut und weder beheizbar noch ganzjährig bewohnbar sind; sie dienen vorab der Verbesserung der Energiebilanz (Aldo Zaugg: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Bern 1987, S. 192.; Jürg Rüedi: Aus der Praxis des kantonalen Bauinspektorates (BE), in: RPG-Bulletin Nr. 1/2 1989). Der Anbau des Beschwerdeführers ist teilweise mit massiven Mauern geschlossen und liegt unter einem massiven Dach. Er ist als Wohnzimmer möbliert. Dies ist kein Wintergarten. Der Gutachter hat diesen Anbau zu Recht in die AZ-Berechnung einbezogen. (...)

e) Des weiteren ist zu prüfen, welche Räume des Untergeschosses zur Bruttogeschossfläche gehören. Es ist unbestritten, dass das Untergeschoss anrechenbar ist; es liegt aber nur teilweise über dem gewachsenen oder tiefer gelegten Terrain. Die Grösse der Bruttogeschossfläche hängt deshalb entscheidend von der Beurteilung des gewachsenen Terrains ab, das inzwischen mehrmals verändert wurde. Den Beurteilungen des Bauherrn und der Baukommission in dieser Frage kann nicht gefolgt werden. Beide gestehen zu, dass man aus praktischen Gründen nur eine grobe Abschätzung vorgenommen hat. Der Experte hat eine Rekonstruktion des in bezug auf das gewachsene Terrain oberirdisch in Erscheinung tretenden Volumens anhand der Baugesuchspläne vorgenommen. Der Beschwerdeführer hat diese erstellt und ist als Architekt bei seinen Eintragungen aus dem Jahre 1984 zu behaften. Auch unter Berücksichtigung der Projektpläne "Erschliessung Z.-acker" erscheint das Ergebnis des Experten als plausibel: Das gewachsene Terrain und die Lage des Untergeschosses bezogen auf dessen Geländeverlauf ist noch heute ablesbar. Es ist deshalb mit dem Experten davon auszugehen, dass im Untergeschoss in der Zone W 1 ca. 95 m2, und in der Zone W 2A ca. 48 m2 an die Bruttogeschossfläche anzurechnen sind.

f) Auf dem Grundstück des Beschwerdeführers wurde bisher gemäss Gutachten in der W 1 eine AZ von 0.479 und in der W 2A eine AZ von 0.348 realisiert. Die AZ in der W 2A Zone ist knapp eingehalten. In der W 1 Zone wird die AZ um ca. 60 % überschritten. Das Baugesuch kann deshalb nicht bewilligt werden.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 22. Dezember 1997

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