Geschäftsnummer: ZZ.1997.19
Instanz: Verwaltungsgericht
Entscheiddatum: 22.01.1997
FindInfo-Nummer: O_VW.2015.49
Titel: Grundeigentümerbeiträge, Ausnützungsbonus im Gestaltungsplan
Resümee:
§§ 44 ff. und 108 PBG, § 17 bis KBV, §§ 5 und 10 f. GBV. Wird im Gestaltungsplangebiet eine höhere Nutzung zugelassen, als der Zonenplan vorsieht, so ist dies auch bei der Bemessung von Grundeigentümerbeiträgen zu berücksichtigen (Erw. 3). Für Wasser- und Abwasserleitungen dürfen nur von denjenigen Eigentümern Beiträge erhoben werden, deren Grundstücke erstmals erschlossen werden (Erw. 4).
SOG 1997 Nr. 19
*§§ 44 ff. und 108 PBG, § 17 bis KBV, §§ 5 und 10 f. GBV.***Wird im Gestaltungsplangebiet eine höhere Nutzung zugelassen, als der Zonenplan vorsieht, so ist dies auch bei der Bemessung von Grundeigentümerbeiträgen zu berücksichtigen (Erw. 3). Für Wasser- und Abwasserleitungen dürfen nur von denjenigen Eigentümern Beiträge erhoben werden, deren Grundstücke erstmals erschlossen werden (Erw. 4).
Der Gemeinderat von H. legte den Perimeter "Trottoirbau Industriestrasse, Trottoir- und Strassenbau Bahnweg und Wasserleitung Bahnweg" öffentlich auf. Zulasten des Grundstückes der P., Grundbuch H. Nr. 1300, wurden Beiträge von Fr. 8'000.- für den Ausbau von Strasse und Trottoir des Bahnwegs (600 m2, Zone WG2c, Ausnützungsziffer 0.5) und Fr. 2'000.-- für den Ausbau der Wasserleitung Bahnweg (440 m2, WG2c, AZ 0.5) verfügt. Für das ebenfalls im Perimetergebiet liegende Grundstück GB Nr. 1400 wurde ein Beitrag von Fr. 150'000.- (95 a 90 m2, Zone W3, AZ 0.55) erhoben. Die von Frau P. gegen die Beitragsverfügung erhobene Einsprache beim Gemeinderat wurde abgewiesen. Sie erhob darauf erfolglos bei der kantonalen Schätzungskommission Beschwerde. Frau P. führte Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Das als Attikageschoss bezeichnete vierte Geschoss der Überbauung "Jurablick" (auf GB Nr. 1400) sei in die Berechnung der Ausnützungsziffer einzubeziehen, und der Perimeterbeitrag der Beschwerdeführerin sei dementsprechend zu reduzieren. Für den Ausbau der Wasserleitung im Bahnweg sei für GB Nr. 1300 kein Perimeterbeitrag zu erheben. Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde aus folgenden Gründen gut:
3. Gemäss § 110 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; BGS 711.1) sind die Erschliessungsbeiträge im einzelnen Fall im Verhältnis zu den Vorteilen zu bemessen, die den Grundeigentümern entstehen. Die Kantonale Verordnung über Grundeigentümerbeiträge und -gebühren (GBV; BGS 711.41) hält in § 10 fest, der von der Gesamtheit der Grundeigentümer zu übernehmende Anteil der Erschliessungskosten sei nach den massgebenden Flächen auf die Grundstücke des Beitragsplanes zu verteilen. Bei Grundstücken mit verschiedenen Ausnützungsziffern sei die massgebende Fläche mit diesen zu multiplizieren. Der Ausnützungsfaktor ergebe sich aus der möglichen Ausnützung des Grundstückes nach dem Zonenplan und werde in der Regel von der zulässigen Geschosszahl abgeleitet (§ 11 Abs. 2 GBV).
Wenn diese Regeln im vorliegenden Fall unbesehen angewandt würden, müsste die Parzelle der Beschwerdeführerin mit dem Ausnützungsfaktor 0.5 und die Parzelle GB Nr. 1400 mit dem Faktor 0.55 in die Verteilung des Perimeterbeitrages an die Grundeigentümer einbezogen werden. Wenn aber, wie im vorliegenden Fall, die Grundnutzung eines Gebietes mittels eines Gestaltungsplans generell erhöht wird, entspricht die Verteilung der Beiträge gemäss Ausnützungsziffer des Zonenplanes nicht dem Verhältnis der Vorteile der Grundeigentümer. Der Ausnützungsfaktor dieser Parzellen ist folglich nicht aus der möglichen Ausnützung nach Zonenplan, sondern aus den Ausnützungsmöglichkeiten des Gestaltungsplanes abzuleiten.
Die Überbauung der Parzelle GB Nr. 1400 wurde aufgrund eines Gestaltungsplanes realisiert. Dem Genehmigungsbeschluss zum Gestaltungsplan kann entnommen werden, dass bestehende Pläne in dessen Geltungsbereich nicht mehr anwendbar sind. Der Gestaltungsplan gibt keine Ausnützungsziffer an. Die gezeichneten Volumen ermöglichen dreigeschossige Mehrfamilienhäuser mit Attika (Satteldach/Quergiebel). Der Plan nutzt offensichtlich die Erhöhung der Ausnützungsziffer (AZ) gemäss Arealüberbauungsregelung von § 45 Abs. 3 des Bau- und Zonenreglementes der Gemeinde. Mit der Überbauung wurde gemäss der Bewilligung (ohne Berücksichtigung des "Attika"-Geschosses) eine AZ von 0.64 realisiert. Es kann aber nicht ungeprüft bleiben, ob diese "Attikageschosse" nach den Regeln der KBV in die Ausnützungsziffer einzurechnen sind, da sie dem Grundeigentümer zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten eröffnen.
§ 17 bis KBV regelt, in welchen Fällen ein Dachgeschoss an die Geschosszahl des Gebäudes angerechnet werden muss. Dabei wird zwischen Steildächern und Attikageschossen unterschieden. Aus § 17 bis Abs. 3 KBV zusammen mit der Abb. 4 Anhang zur KBV ergibt sich, dass Attikageschosse definitionsgemäss von der Fassade zurückgesetzt sind und ein Flachdach aufweisen. Ein zurückgesetztes Dachgeschoss mit Tonnendach ist kein Attikageschoss im Sinne von § 17 bis KBV (RRB Nr. 2397 vom 15. Oktober 1997 in Sachen Gestaltungsplan "T."). Umso mehr werden Attikageschosse mit Schrägdächern von der Praxis nicht als echte Attikas behandelt. Dies bedeutet, dass der Dachausbau nach den Regeln für die Steildächer behandelt wird, um das Attikadach gegenüber dem Steildach nicht zu privilegieren.
Der Gestaltungsplan ermöglicht Steildächer. Die Rückversetzung kann als Dacheinschnitt interpretiert werden, mit der Wirkung, dass gedachte Kniewände ausserkant Fassade gemessen mehr als 0.8 m hoch sind. Derartige Geschosse sind gemäss § 17 bis KBV an die Geschosszahl anzurechnen, mit der Folge, dass dieses Geschoss auch zur AZ zählt (§ 34 Abs. 3 KBV). Gemessen an den allgemeinen Regeln der KBV über die Geschosszahl und deren Anrechnung an die AZ eröffnen diese "Attikageschosse" dem Grundeigentümer zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten, die auch bei der Verteilung des Perimeterbeitrages unter den Grundeigentümern berücksichtigt werden müssen. Eine unbestrittene Berechnung der Bauverwaltung H. ergibt, dass der Gestaltungsplan "Hausmatt West" unter Berücksichtigung der AZ der Attikageschosse eine Überbauung mit einer Ausnützungsziffer von 0.80 zulässt. Diese Nutzungsmöglichkeit ist im Perimeterplan zu berücksichtigen. Die Beschwerde ist deshalb in diesem Punkt gutzuheissen.
4. Die Beschwerdeführerin bestreitet im weiteren, einen Perimeterbeitrag für die Wasserversorgungsleitung im Bahnweg zu schulden. GB Nr. 1300 liege nicht in einem Baugebiet, das neu erschlossen werde. Die Parzelle sei von der Ringstrasse her vollständig erschlossen.
Der Perimeterbeitrag an Leitungen der Abwasserbeseitigung und der Wasserversorgung darf seit 1992 nur noch in Baugebieten erhoben werden, die neu erschlossen werden. § 5 Abs. 3 GBV definiert, welche Gebiete als neu erschlossen im Sinne von § 108 Abs. 2 PBG zu gelten haben. Es sind dies Gebiete, die bis anhin a) entweder gar keine oder b) keine öffentliche oder c) keine der früheren Nutzungsplanung (generelles Wasserprojekt, GWP) entsprechende Erschliessungsanlagen aufwiesen.
Die Parzelle der Beschwerdeführerin liegt in einem Strassenschild, der vor Jahrzehnten weitgehend erschlossen und überbaut worden war. Die Parzelle wurde 1911 teilweise überbaut und von der Ringstrasse her an die Wasserversorgung angeschlossen. 1992 wurde die Kanalisationsleitung in der Ringstrasse entsprechend dem Entwurf zum GWP mit einer Wasserleitung (Nennweite 100 mm) verstärkt, ohne dass die Parzelle der Beschwerdeführerin zu einem Perimeterbeitrag herangezogen wurde. Die Parzelle ist zur Hälfte überbaut. Es ist möglich, den unüberbauten Teil der Parzelle, der als Bauplatz für ein Einfamilienhaus dienen könnte, intern an die Wasserversorgung anzuschliessen. Es liegt folglich eine öffentliche Erschliessung vor, die keiner früheren Nutzungsplanung widerspricht. Ein neues generelles Wasserprojekt liegt nur im Entwurf vor, wurde aber nicht erlassen, weil die Zonenplanung überarbeitet wird. Die Parzelle der Beschwerdeführerin liegt folglich nicht im Baugebiet, das durch den Bau des Bahnweges im Sinne des Erschliessungsreglementes neu erschlossen wurde. Die Parzelle ist auf die Wasserleitung im Bahnweg nicht angewiesen. Die Beschwerdeführerin kann deshalb nicht verpflichtet werden, einen Perimeterbeitrag an die neue Wasserleitung im Bahnweg zu leisten. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt gutzuheissen.
Verwaltungsgericht, Urteil vom 22. Januar 1997
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