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Farming land sale price and zoning transition zone

ZZ.1996.33Übriges Gericht14.11.1996Partially Granted

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Omnilex-Zusammenfassung

Bank X., a mortgage creditor on parcel GB B. No. 100, appealed the price fixed for a forced sale under the Federal Land Law Act. The court held that the creditor had standing to challenge the maximum permissible price, confirmed that the parcel lay outside the building zone because it was in the cantonal transition zone, and therefore fell under the BGBB. It further held that the pending land-use planning revision justified suspending the proceedings under Art. 85 BGBB.

Omnilex-Regeste

Art. 67 ff., 85 BGBB; § 155 PBG: standing of a mortgage creditor to challenge the maximum auction price in a forced sale; applicability of the BGBB to land in the cantonal transition zone; suspension of pending proceedings during land-use planning revision. A mortgage creditor is entitled to appeal the determination of the maximum admissible auction price because the forced-sale price directly affects the realizable pledge value. Land placed by cantonal law in a transition zone pending zoning revision is not a building zone within the meaning of the RPG and thus falls, in principle, under Art. 2(1) BGBB. Where the land-use plan is under revision and the parcel is affected by that review, Art. 85 BGBB permits suspension of the pending administrative proceedings for up to five years; the provision applies also to authorization procedures under the BGBB (consid. 1b, 3, 4).

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** ZZ.1996.33**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:15.11.1996
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.28
Titel:** Grundpfandverwertung, Festsetzung des Zuschlagspreises nach BGBB**
Resümee:** Art. 67 ff. und 85 BGBB, § 155 PBG. Eine Grundpfandgläubigerin ist legitimiert, den höchstzulässigen Preis einer Zwangsverwertung anzufechten (Erw. 1b). Festsetzung des Zuschlagspreises (Erw. 2). Natur der Übergangszone; Anwendbarkeit des BGBB (Erw. 3). Einstellung des Verfahrens bis zum Abschluss der Zonenplanrevision (Erw. 4).**
SOG 1996 Nr. 33 ** Art. 67 ff. und 85 BGBB, § 155 PBG.*Eine Grundpfandgläubigerin ist legitimiert, den höchstzulässigen Preis einer Zwangsverwertung anzufechten (Erw. 1b). Festsetzung des Zuschlagspreises (Erw. 2). Natur der Übergangszone; Anwendbarkeit des BGBB (Erw. 3). Einstellung des Verfahrens bis zum Abschluss der Zonenplanrevision (Erw. 4). Die Bank X. ist Inhaberin eines Grundpfandes an Grundbuch B. Nr. 100. Das Grundstück gehört zur Konkursmasse der M. AG. Die Amtschreiberei ersuchte das Volkswirtschafts-Departement um Festlegung des zulässigen Preises für die Zwangsversteigerung der Parzelle. Das Departement setzte den zulässigen Preis für die Zwangsverwertung des Grundstückes GB B. Nr. 100 nach Art. 66 und 68 BGBB auf Fr. 19.-- pro Quadratmeter fest. Die Parzelle liege in der Übergangszone gemäss § 155 PBG und befinde sich dementsprechend ausserhalb der Bauzone. GB Nr. 100 sei nicht Bestandteil eines landwirtschaftlichen Gewerbes. Die landwirtschaftliche Nutzung der Parzelle sei aber zulässig und möglich. Das Grundstück unterliege demzufolge den Bestimmungen des bäuerlichen Bodenrechts. Die Bank X. legt gegen diese Verfügung Verwaltungsgerichtsbeschwerde ein. Sie verlangt die Aufhebung der Verfügung, eventuell die Sistierung des Verfahrens bis zum Abschluss der hängigen Zonenplanrevision der Einwohnergemeinde B. Das Grundstück sei bisher als Industrieland gehandelt und von ihr entsprechend belehnt worden. Wenn das Land zur Verwertung gelange und der Erwerbspreis Fr. 19.--/m2 betrage, habe das Pfand keinen Wert mehr. Das Grundstück Nr. 100 grenze unmittelbar an die Fabrikliegenschaft der M. AG und diene der Firma als Reserveland. B. habe die Revision der Ortsplanung an die Hand genommen. Sie müsse bis zum 1. Juli 1997 durchgeführt sein. Es sei vorauszusehen, dass die Parzelle definitiv der Industriezone zugeteilt werde. Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde aus folgenden Erwägungen teilweise gut: 1. b) Wer ein landwirtschaftliches Grundstück erwerben will, benötigt eine Bewilligung; als Erwerb gilt die Eigentumsübertragung sowie jedes andere Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung gleichkommt (Art. 61 Abs. 1 und 3 BGBB). Auch der Steigerungskauf ist bewilligungspflichtig (Art. 67 BGBB). Alle Verweigerungsgründe nach Art. 63 BGBB mitsamt den Ausnahmegründen vom Selbstbewirtschafterprinzip nach Art. 64 BGBB finden auf den Erwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung vollumfänglich Anwendung (Beat Stalder in: Das Bäuerliche Bodenrecht, Kommentar, Brugg 1995, N. 6 zu Art. 67 - 69 BGBB). Fällt die streitige Parzelle unter das BGBB, kann sie nur einem Selbstbewirtschafter zu einem von der Bewilligungsbehörde festgelegten Preis zugeschlagen werden. Da die Pfandgläubigerin an einem möglichst hohen Steigerungserlös interessiert ist, und diesen bei der Anwendung des BGBB nicht erzielen kann, ist sie berechtigt, gegen die Festlegung des zulässigen Preises durch die Vorinstanz Beschwerde zu führen (Beat Stalder, a.a.O., N 7 zu Art. 67 - 69 BGBB). Auf die Beschwerde ist einzutreten. 2. Bei der Zwangsversteigerung eines landwirtschaftlichen Grundstückes legt die Bewilligungsbehörde auf Ersuchen der Steigerungsbehörde den zulässigen Preis fest. Wird der zulässige Preis von mehr als einer Person geboten, so entscheidet das Los über den Zuschlag (Art. 68 BGBB). Massgeblich für die Ermittlung des im Einzelfall zulässigen Preises sind nach Art. 66 BGBB bestimmte "im Mittel der letzten fünf Jahre" bezahlte Preise ausserhalb der Bauzone. Mit diesem Fünfjahresabschnitt ist der Zeitraum gemeint, der unmittelbar vor dem Zeitpunkt liegt, in dem die Bewilligungsbehörde um Erlass einer Feststellungsverfügung nach Art. 84 lit. b BGBB oder um Bewilligung des Erwerbs nach Art. 61 BGBB ersucht wird. Dass die Vorinstanz den nach BGBB höchstzulässigen Preis der Parzelle unrichtig festgelegt hat, wird nicht geltend gemacht. 3. Die Beschwerdeführerin rügt, das BGBB werde zu Unrecht auf die Versteigerung der Parzelle GB Nr. 100 angewandt. Nach Art. 2 Abs. 1 BGBB gilt das Gesetz für einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende landwirtschaftliche Grundstücke, die ausserhalb der Bauzone im Sinne des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung liegen und für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist. Es ist deshalb zu prüfen, ob das BGBB im vorliegenden Fall anzuwenden ist. Die Parzelle der M. AG lag vor dem 1. Juli 1992 in der Bauzone zweiter Etappe, wo nach § 26 Abs. 3 (alt) BauG nur gebaut werden durfte, wenn der Bauinteressent die Kosten der notwendigen öffentlichen Erschliessungsanlagen bevorschusste (SOG 1981, Nr. 13). Am 1. Juli 1992 trat eine Änderung, das neue Planungs- und Baugesetz (PBG, BGS 711.1), in Kraft. Unter anderem wurde dabei die Bauzone zweiter Etappe aufgehoben, nachdem das Bundesgericht in BGE 116 Ia 230 (Kappel) erklärt hatte, die Ausrichtung der solothurnischen Bauzonen erster und zweiter Etappe auf die Verdoppelung der Bevölkerung einer Gemeinde (sog. "Faktor-2-Methode"), sei als generelle Regel mit Art. 15 RPG nicht vereinbar. Der Umfang der Bauzone wurde im neuen PBG mit § 26 dem Wortlaut von Art. 15 RPG angepasst, indem sie nun nur Land umfasst, "das sich für die Überbauung eignet und weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren für eine geordnete Besiedelung benötigt und erschlossen wird". Die Änderung der gesetzlichen Umschreibung der Bauzone hat zur Folge, dass die Gemeinden innert fünf Jahren ihre Zonenpläne dem neuen Recht anzupassen haben (§ 155 Abs. 5 PBG). Gemeinden, die gemessen am neuen Bauzonenbegriff zu grosse Bauzonen ausweisen, haben im Rahmen dieser Zonenplanrevision zu entscheiden, ob und wie weit in die Übergangszone überführtes Land der verkleinerten bundesrechtskonformen Bauzone, der Reservezone oder der Landwirtschaftszone zuzuteilen ist (§ 155 Abs. 2 PBG). Der Gesetzgeber hat den Übergang zur neuen Bauzone intertemporal in § 155 PBG geregelt. Kraft Gesetzes wird die nach bisherigem Recht ausgeschiedene, nicht erschlossene Bauzone zweiter Etappe bis zur Revision des Zonenplanes zur Übergangszone mit der Wirkung, dass darin nur noch nach den Regeln des Bauens ausserhalb der Bauzone gebaut werden darf. Die bisher in der Bauzone zweiter Etappe eingezonte Parzelle der Beschwerdeführerin liegt somit nach neuem Recht von Gesetzes wegen entweder in der Bauzone (1. Etappe) oder aber in der Übergangszone. Zur Auslegung von § 155 PBG lässt sich dem Protokoll der Kantonsrätlichen Kommission zur Vorbereitung der Teilrevision des Baugesetzes folgendes entnehmen: Wenn die Bauzonen verkleinert werden sollen, sei es naheliegend, übergangsrechtlich zu verhindern, dass die zweite Etappe durch die Gemeinden weiter erschlossen wird. Nur so bestehe die Möglichkeit, später zurückzuzonen. Durch die vorliegende Regelung werde den Gemeinden der planungsrechtliche Übergangsentscheid abgenommen. Damit werde die Gleichbehandlung aller Grundeigentümer erzielt. § 155 PBG sichere die Erstellung der bundesrechtskonformen Bauzone. Die Übergangszone sei eine Art Planungszone. Der Handlungsspielraum der Gemeinden soll für die spätere Aufteilung der Übergangzone in Bau-, Landwirtschafts- und Reservezone erhalten bleiben. Kantonale Zonen, deren Nutzung noch nicht endgültig bestimmt ist, die aber der Verkleinerung der übergrossen Bauzonen dienen, stellen keine Bauzonen dar. Land, das in derartigen Zonen liegt, stellt weder Bauland noch Bauerwartungsland dar (BGE 116 Ia 328 ff.). Die Parzelle der Beschwerdeführerin liegt folglich ausserhalb der Bauzone im Sinne des RPG und fällt gemäss Art. 2 Abs. 1 BGBB grundsätzlich unter den Geltungsbereich des BGBB. Das Verfahren zur Festlegung des zulässigen Steigerungspreises wurde zu Recht eingeleitet. Aber auch ohne Verfügung des Volkswirtschafts-Departementes würde die Parzelle, solange sie in der Übergangszone liegt, auf dem Liegenschaftsmarkt keinen Käufer finden, der bereit ist, dafür einen Baulandpreis zu bezahlen. 4. Ziel des bodenrechtlichen Instrumentariums ist die Erhaltung einer leistungsfähigen Landwirtschaft und der Verbesserung ihrer Struktur. Die gleichen Zielsetzungen verfolgen auch das Raumplanungsgesetz und das PBG. Die Raumplanung soll den Betrieben eine mittel- bis langfristige Betriebsplanung ermöglichen (Beat Stalder, a.a.O., N 2 zu Art. 85 BGBB). Dies wird durch die Übergangszone des PBG, welche den Charakter einer Planungszone aufweist und im Sommer 1997 durch den neuen Zonenplan abgelöst werden soll, nicht gewährleistet. Es ist deshalb fraglich, ob sie bereits heute für das landwirtschaftliche Bodenrecht bei der Bestimmung des zulässigen Preises massgebend sein kann. Art. 85 BGBB sieht vor, dass auf Antrag eines Beteiligten ein hängiges Verfahren nach BGBB längstens für fünf Jahre eingestellt werden kann, wenn bei der Überprüfung der Nutzungsplanung im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG auch ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erfasst wird. Dies ist vorliegend der Fall. Mit der Schaffung der Übergangszone wurde die Parzelle zur Vorbereitung der Verkleinerung der Bauzone mit einem Planungs- und Bauverbot belegt um eine mögliche Überführung in die Landwirtschaftszone zu gewährleisten. Art. 85 BGBB über die Einstellung der Verfahren bei Änderungen der Nutzungsplanung steht im 5. Titel (Verfahren, Rechtsschutz), im 1. Kapitel (Verfahrensvorschriften). Das Kapitel bezieht sich auf Zivilprozesse und auf alle Verwaltungsverfahren. Sie ist ohne Einschränkung anzuwenden auf Verfahren auf Erteilung einer Bewilligung im Sinne von Art. 60 und Art. 61 ff. BGBB (Beat Stalder, a.a.O., N 6 zu Art. 85). Es gibt in den Materialien keine Anhaltspunkte, dass diese Bestimmung im Rahmen der Zwangsversteigerung von Grundstücken nicht zur Anwendung kommt. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 15. November 1996

Schlagwörter

forced salemortgage creditor standingagricultural landtransition zonezoning revisionsuspension of proceedings

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the mortgage creditor was entitled to challenge the maximum permissible auction price under the Federal Land Law Act.

Extrahierter Entscheid

Yes. Because the creditor seeks the highest possible auction proceeds and the Act fully applies to forced sales, it has standing to appeal the price fixation.

Extrahierte Begründung

A forced sale of agricultural land requires authorization under Art. 67 BGBB; all refusal grounds and self-farming exceptions apply. If the parcel falls under the Act, it may only be awarded to a self-farmer at the authorized price, affecting the mortgage creditor's economic interest.

Kernrechtsfrage

Whether the parcel was subject to the Federal Land Law Act despite being in a transition zone under cantonal planning law.

Extrahierter Entscheid

Yes. The transition zone is not a building zone; the parcel lies outside the building zone and therefore falls within Art. 2(1) BGBB.

Extrahierte Begründung

Section 155 PBG created an intertemporal transition zone for formerly non-serviced second-stage building land. Such land is treated as outside the building zone until the zoning plan revision, and land in such zones is neither building land nor anticipated building land.

Kernrechtsfrage

Whether the proceedings on the auction price should be suspended until completion of the zoning plan revision.

Extrahierter Entscheid

Yes. A suspension was warranted because the parcel was affected by an ongoing review of land-use planning and the transition zone could be replaced by a new zoning designation within the statutory period.

Extrahierte Begründung

Art. 85 BGBB allows suspension of pending proceedings for up to five years where a land-use planning review under Art. 21(2) RPG also concerns an agricultural parcel. This provision applies to administrative proceedings and also to authorization proceedings under the BGBB.

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