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Massage salon not zone-conforming in residential zone

ZZ.1996.29Übriges Gericht21.01.1996Granted

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Omnilex-Zusammenfassung

The Verwaltungsgericht upheld the municipality's complaint against a Bau-Departement decision that had allowed residential space in a two-storey residential zone (W2a) to be converted into a massage salon. The court held that, under § 30 PBG, only non-disturbing businesses adapted to the building character of the zone are allowed. A massage salon linked to sex work lacks the required functional connection to residential needs. Even if traffic and parking burdens are acceptable, the business creates ideological immissions, harms the residential character of the quarter, and can displace housing use. The permit was therefore denied and the lower authority's decision annulled.

Omnilex-Regeste

§ 30 PBG; zonal conformity of business use in a residential zone. The admissibility of a commercial or service use in a residential zone is determined not only by abstract immissions but also by a functional relationship to residential needs and the character of the quarter. A use that typically causes ideological immissions and, by its outward effects, undermines residential use and the zoning plan is not non-disturbing, even if material immissions such as traffic and parking are tolerable. Businesses comparable to daily-needs services may be permissible; sex-related massage salons are not, where their typical effects displace housing and erode the residential zone (consid. 1-4).

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** ZZ.1996.29**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:22.01.1996
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.22
Titel:** Zonenkonformität, Massage-Salon in der Wohnzone**
Resümee:§ 30 PBG. Ein Massage-Salon ist kein "nichtstörender" Betrieb. Es besteht kein funktionaler Zusammenhang mit den Bedürfnissen des Wohnens. Die Folgeerscheinungen verdrängen die Wohnnutzung, unterlaufen mithin die Zonenplanung der Gemeinde.
SOG 1996 Nr. 29 **§ 30 PBG.*Ein Massage-Salon ist kein "nichtstörender" Betrieb. Es besteht kein funktionaler Zusammenhang mit den Bedürfnissen des Wohnens. Die Folgeerscheinungen verdrängen die Wohnnutzung, unterlaufen mithin die Zonenplanung der Gemeinde. In Gutheissung einer Beschwerde hatte das Bau-Departement ein nachträgliches Gesuch bewilligt, in der zweigeschossigen Wohnzone (W2a) Wohnraum in einen Massage-Salon umzunutzen. Gegen diese Verfügung reichte die Gemeinde Z. Verwaltungsgerichtsbeschwerde ein. Das Verwaltungsgericht hielt die Gemeinde für legitimiert und hiess die Beschwerde aus folgenden Erwägungen gut: 1. b) Es bleibt zu prüfen, ob die Nutzungsänderung nach kantonalem und kommunalem Recht bewilligt werden kann. Die Nutzungsvorschriften der Wohnzone legen fest, ob eine Baute aus raumplanerischen, städtebaulichen oder ästhetischen Gründen am vorgesehenen Ort zonenkonform ist (BGE 118 Ib 595). Eine Nutzung muss sich funktional mit dem Wohnen und dem Charakter des Quartiers vertragen (BGE 117 Ib 147 ff.). Durch die Zonenausscheidung soll das Wohnen vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen verschont und eine hohe Siedlungsqualität gewährleistet werden (Art. 3 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung, RPG, SR 700; § 1 des Planungs- und Baugesetzes, PBG, BGS 711.1). c) Die Zonenkonformität der Gewerbenutzung in der Wohnzone ist in der Regel nach funktionalen Gesichtspunkten zu bestimmen, wobei eine typisierte, den allgemeinen Erfahrungen entsprechende Abgrenzung zu finden ist (SOG 1994, Nr. 35). Abzustellen ist auf eine abstrakte Immissionsbeurteilung, also auf durchschnittliche objektivierte Bedingungen (Aldo Zaugg: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Bern 1995, N 8 zu Art. 24; Erich Zimmerlin: Baugesetz des Kantons Aargau, Aarau 1985, N 7 zu §§ 130-133). Eine gewerbliche Nutzung ist in der Wohnzone auszuschliessen, wenn sie typischerweise Belästigungen zur Folge hat, die über das hinausgehen, was mit dem Wohnen verträglich ist. Gemäss Zimmerlin (a.a.O., S. 307 f.) ist die Zulassung von gewerblichen Bauten nicht nur immissionsmässig, sondern auch funktional zu beschränken. Es entspricht den Zielen und Zwecken des Bundesgesetzes über die Raumplanung, in Wohnzonen, die nur nicht störendes Gewerbe zulassen, beispielsweise nur Gewerbe zu bewilligen, die dem täglichen Bedarf ihrer Bewohner dienen (BGE 117 Ib 147 ff.). 2. a) Das Bau- und Zonenreglement der Einwohnergemeinde Z. verweist für das Wohnen auf die Nutzungsvorschriften der Wohnzone nach kantonalem Recht. Die Nutzung in der Wohnzone richtet sich deshalb ausschliesslich nach § 30 PBG, wonach neben Wohnbauten nur nichtstörende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zulässig sind, welche der Bauweise der Zone angepasst sind. Es ist deshalb zu prüfen, ob die umstrittene Nutzung als "nichtstörend" und "der Bauweise der Zone angepasst" bewilligt werden kann. § 30 PBG enthält nicht nur eine immissionsmässige Beschränkung des Gewerbes, sondern auch eine funktionale Bindung der Gewerbenutzung an die Bedürfnisse des Wohnens (Leo Schürmann/Peter Hänni: Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 1995, S. 136). b) Als in Wohnzonen störend gilt eine Nutzung, die für das Wohnen unzulässige Immissionen verursacht. Die Immissionen können materieller und ideeller Natur sein (BVR 1990, S. 405). Die materiellen Immissionen (Verkehrsaufkommen, Parkieren) werden vom Bau-Departement richtigerweise als mit der Wohnzone verträglich eingestuft. Sie stören das ruhige Wohnen nicht. 3. Die Beschwerdeführerin beruft sich vor allem auf die Belastung durch ideelle Immissionen. Es handelt es sich um Einwirkungen, welche das seelische Empfinden verletzen bzw. unangenehme psychische Eindrücke erwecken. Sie können die Nachbarschaft direkt belästigen oder indirekt bewirken, dass die Vermietbarkeit von Wohnungen erschwert wird oder den Geschäften Kunden ferngehalten werden (BGE 108 Ia 146). Die Auswirkungen des Sex-Gewerbes auf benachbarte Wohnliegenschaften können nach Zaugg (a.a.O., S. 231) unzulässige gewerbliche Immissionen darstellen. Die Ansiedlung von Massage-Salons kann den guten Ruf eines Wohnquartiers, also dessen Wohnqualität mindern. 4. a) Im vorliegenden Fall wurde die Nutzungsänderung in einem bestehenden Zweifamilienhaus vorgenommen. Die Liegenschaft wurde von einer Frau mit auswärtigem Wohnsitz gemietet, welche im ersten Stock den Massagesalon betreibt. Die Nutzung der anderen Wohnung als Büro wurde inzwischen aufgegeben. Die Masseuse bezahlt den Mietzins für das ganze Haus. Das Zweifamilienhaus des Beschwerdegegners wird nicht mehr bewohnt und dient nur noch dem Sex-Gewerbe. Diese gewerbliche Nutzung aber wird nicht wie bei den in Wohnzonen häufig vorkommenden Coiffure-Salons oder Arztpraxen in der eigenen Wohnung betrieben. Das Sex-Gewerbe hat somit sowohl die Nutzung der Liegenschaft als Wohnraum als auch die Nutzung der Parterrewohnung als Büro bereits verdrängt. b) Eine funktionale Bindung des Gewerbes an die Bedürfnisse der Wohnzone besteht nicht. Die Kunden sprechen auf Anzeigen in Publikationen des Sex-Gewerbes an und kommen von weit her. Es handelt sich demnach nicht um ein Gewerbe, welches der täglichen Versorgung der Bewohner des Wohnquartiers und damit der unmittelbaren Wohnnutzung dient (BGE 117 Ib 154 f.). c) Auch wenn die Auflagen der Verfügung des Bau-Departementes eingehalten werden, muss der Massage-Salon an der R.-Strasse zwangsläufig nach aussen in Erscheinung treten. Die Kundschaft kennt sich in Z. nicht aus, weshalb das Gebäude auffindbar sein muss. Der Stützpunkt des "Rotlicht"-Gewerbes ist deshalb auch mit unaufdringlichem Licht und mit seiner besonders gestalteten Hausnummer für alle erkennbar. Empfindliche Familien werden die Konfrontation ihrer jüngeren Kinder mit dem Massage-Gewerbe nicht schätzen. Nachbarn nehmen zu Recht an, dass der gute Ruf ihres Quartiers beeinträchtigt wird. Dies führt dazu, dass in der Umgebung des Hauses die Vermietung der Wohnungen ganz allgemein und besonders an Familien mit Kindern erschwert wird. Diese Schwierigkeiten und die daraus folgende Furcht vor einer Wertverminderung der eigenen Liegenschaft zeigt sich denn auch in der Einsprache der A. AG, welche auf dem Nachbargrundstück zwei Einfamilienhäuser errichtet. Weiter kann die verkehrsgünstige Lage der fraglichen Wohnzone, die unmittelbar über die R.-Strasse mit der Hauptstrasse und mit dieser mit der Autobahnausfahrt Z verbunden ist, erfahrungsgemäss weitere derartige Gewerbe anziehen. d) Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Folgeerscheinungen des Sex-Gewerbes in ihrer gegenseitigen Verstärkung eine Verdrängung der Wohnnutzung bewirken. Im vorliegenden Fall wurde durch das Sex-Gewerbe nicht nur die Nutzung der Liegenschaft als Wohnraum, sondern auch die Nutzung der Parterrewohnung als Büro bereits verdrängt. Dadurch wird die Zonenplanung unterlaufen, und die Kernzone der Gemeinde dehnt sich in die Zone hinein aus. Das Sex-Gewerbe stört mit seinen lästigen Einwirkungen das angenehme Wohnen in dieser Zone. Die Nutzung hat keine funktionale Bindung an die Bedürfnisse des Wohnens. Sie hat die Möglichkeit, sich in anderen Zonen anzusiedeln. Die Nutzungsänderung kann deshalb nicht bewilligt werden. 5. An diesem Ergebnis ändert die Lärmbelastung des kleinen Wohnquartiers durch die Hauptstrasse und die unter altem Recht eingerichtete Firma B. nichts. Es ist darauf hinzuweisen, dass das Quartier auf der einen Seite an ein Erholungsgebiet und auf zwei Seiten an andere Wohnzonen grenzt. Direkt gegenüber liegen ein Pfarrhaus und ein Schulhaus. Auf einer Seite grenzt es an die Kernzone. Die Gemeinde versucht das Quartier auf der R.-Strasse/B.-Strasse zu beruhigen (Tempo 30, bauliche Verkehrsberuhigung, LKW-Verbot). Es besteht deshalb kein Anlass, diese Anstrengungen zur Erhöhung der Wohnqualität durch die Bewilligung eines Massage-Salons zu unterlaufen und die Wohnzone abzuwerten. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 22. Januar 1996

Schlagwörter

zoningresidential zonenon-disturbing businessfunctional compatibilityideological immissionsmassage salonplanning law

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether a massage salon in the residential zone is permissible as a non-disturbing business under § 30 PBG.

Extrahierter Entscheid

No. A massage salon is not a non-disturbing business in the sense of § 30 PBG because it lacks any functional connection to residential needs and its typical side effects displace residential use.

Extrahierte Begründung

The court applied a functional zoning test alongside an abstract immissions assessment. Although traffic and parking were acceptable, the sex-related business generated ideological immissions, affected neighborhood reputation, reduced housing attractiveness, and in the concrete case had already displaced residential and office use. This undermined the municipality's zoning plan.

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