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Twice interrupted foreclosure auction is unlawful

ZZ.1995.13Übriges Gericht24.04.1995Granted

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Omnilex-Zusammenfassung

S. complained against a foreclosure real-estate auction in which the sale was interrupted twice so that bidders could leave and confer. The Federal Court held that such interruptions undermine the requirement of a free and fair auction and are contrary to the purpose of the forced-sale procedure. Even without proving collusion, the repeated interruptions were a clear procedural defect. The hammer award was therefore annulled.

Omnilex-Regeste

Art. 136bis SchKG; foreclosure auction procedure; unlawful interruption of auction. The enforcement office must ensure an undistorted public auction aimed at achieving the highest possible price through open competition. A short interruption is not excluded per se if justified by the circumstances; however, repeated interruptions that give directly participating bidders the opportunity to confer compromise the fairness and transparency of the bidding process and are incompatible with the purpose of the auction. Such a procedural defect renders the sale unlawful and justifies setting aside the hammer award, without requiring proof of an actual collusive agreement among bidders.

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** ZZ.1995.13**
Instanz:Schuldbetreibungs- und Konkurskammer
Entscheiddatum:25.04.1995
FindInfo-Nummer:O_SC.2015.2
Titel:** Eine zweimalige Unterbrechung einer betreibungsamtlichen Liegenschaftssteigerung ist gesetzeswidrig**
Resümee:** Art. 136 bis SchKG - Eine zweimalige Unterbrechung einer betreibungsrechtlichen Liegenschaftssteigerung, welche den unmittelbar beteiligten Bietern die Möglichkeit einer Absprache eröffnet, ist zweck- und damit gesetzeswidrig und führt zur Aufhebung des Zuschlags.**
SOG 1995 Nr. 13 ** Art. 136 bis SchKG*-Eine zweimalige Unterbrechung einer betreibungsrechtlichen Liegenschaftssteigerung, welche den unmittelbar beteiligten Bietern die Möglichkeit einer Absprache eröffnet, ist zweck- und damit gesetzeswidrig und führt zur Aufhebung des Zuschlags.* S. führte gegen eine betreibungsrechtliche Liegenschaftssteigerung und den dabei erfolgten Zuschlag bei der Aufsichtsbehörde Beschwerde. Zur Begründung trug sie vor, auf Begehren diverser Anwesender sei die Steigerung zweimal unterbrochen worden. Dabei hätten jeweils zwei Bieter den Saal verlassen, um sich absprechen zu können. Durch diese Vereinbarungen unter den Bietern sei im Sinne von Art. 230 OR in rechtswidriger und gegen die guten Sitten verstossender Weise auf den Erfolg der Steigerung eingewirkt worden, weshalb diese aufzuheben sei. Die Aufsichtsbehörde stellte einige Anhaltspunkte fest, welche für die Annahme einer wettbewerbsverfälschenden Absprache unter den Steigerungsteilnehmern sprachen. Inwiefern eine solche aufgrund dieser Indizien hätte als erstellt betrachtet werden können, liess sie jedoch offen, da der Zuschlag gestützt auf die folgenden Erwägungen ohnehin aufzuheben war: 1. Zweck der öffentlichen Steigerung im Zwangsvollstrekkungsverfahren ist, durch den öffentlichen Wettbewerb über die zu versteigernde Sache einen ihrem wahren Wert möglichst nahekommenden Erlös zu erzielen (BGE 51 III 18), bzw. nach der vom Bundesgericht als unproblematischer bezeichneten Ansicht, einen möglichst hohen Preis zu erzielen (BGE 109 II 125). Im übrigen wird bereits die Vorbereitung der Steigerung, die Aufstellung der Steigerungsbedingungen, in Art. 134 SchKG ausdrücklich auf diese Zielsetzung ausgerichtet. Durch das Versteigerungsverfahren sollen die Vorzüge des marktwirtschaftlichen Koordinationsprinzips "Wettbewerb" nutzbar gemacht werden, indem es eine Preisbildung durch das unmittelbare Zusammentreffen sich konkurrenzierender Angebote ermöglicht. Es bedarf, wie der Wettbewerb überhaupt, eines unverfälschten Ablaufs. Aus diesem Grund stellt der Gesetzgeber denn auch mit dem gesonderten Rechtsbehelf des Art. 230 OR eine Sanktion für allfällige Verstösse gegen Regeln des Rechts oder der Sittlichkeit zur Verfügung (Ruoss, Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht I, Basel 1992, N 1 zu Art. 230). 2. Die Anfechtungsmöglichkeit nach Art. 230 OR entbindet das Betreibungsamt indessen nicht von seiner Pflicht, selbst für einen unverfälschten Ablauf der Steigerungsverhandlung zu sorgen. Es hat sich dabei an deren Zweck zu orientieren, durch Nutzbarmachung des Wettbewerbsprinzips einen möglichst hohen Preis zu erzielen. Eine Steigerungsverhandlung, welche durch die Art ihrer Durchführung nicht geeignet ist, einen freien und lauteren Wettbewerb zu gewährleisten und auf diese Weise einen möglichst hohen Preis zu erzielen, ist zweckwidrig und damit auch gesetzeswidrig (vgl. BGE 110 III 32). Mit einer zweimaligen Unterbrechung einer Steigerungsverhandlung, welche den unmittelbar beteiligten Bietern die Möglichkeit einer Absprache eröffnet, wird die Erreichung des Steigerungszwecks eindeutig in Frage gestellt. Berücksichtigt man weiter, dass bei einer Versteigerung klare, saubere Verhältnisse herrschen müssen (BGE 109 II 127, 95 III 24), erweist sich die zweimalige Unterbrechung der Steigerungsverhandlung als eindeutiger Verfahrensfehler. Das bedeutet nicht, dass eine kurze Unterbrechung der Steigerungshandlung in jedem Fall unzweckmässig sein muss. Es ist nicht ausgeschlossen, dass gerade im Hinblick auf den Steigerungszweck triftige Gründe eine kurze Unterbrechung gebieten könnten. Derartige Gründe sind im vorliegenden Fall indessen nicht ersichtlich. (...) Der Zuschlag ist demnach aufzuheben. * Aufsichtbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs, Urteil vom 25. April 1995*

Schlagwörter

foreclosure auctionbidder collusionauction interruptionhammer awardcompetitionprocedural defect

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether twice interrupting a foreclosure real-estate auction so bidders can confer violates the purpose of the auction rules.

Extrahierter Entscheid

Yes. Such interruptions endanger free and fair competition and are contrary to the purpose of the forced auction procedure, making the conduct unlawful.

Extrahierte Begründung

A public auction aims to obtain the highest possible price through open competition. The enforcement office must itself ensure an undistorted process. Two interruptions that enable collusion among bidders create unclear conditions and are an evident procedural defect; a short interruption is not excluded in principle, but no justified reason existed here.

Kernrechtsfrage

Whether the hammer award must be set aside because of the unlawful conduct of the auction.

Extrahierter Entscheid

Yes. The hammer award had to be annulled.

Extrahierte Begründung

Because the twice interrupted auction was unlawful and jeopardized the auction purpose, the resulting award could not stand.

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