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Compensation for land taken in land consolidation

ZZ.1994.41Übriges Gericht24.11.1994Dismissed

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Omnilex-Zusammenfassung

H. and S. challenged the compensation paid for 13 m2 and 19 m2 of land taken in a land consolidation for the construction of a local road. They argued that the taking was equivalent to expropriation and had to be compensated at full market value. The court held that the road primarily served the consolidation area, so acquisition by land deduction was permissible. It further held that, because the appellants benefited from the improved access, a benefit offset was allowed when setting the compensation. The reduced compensation was therefore upheld and the complaint dismissed.

Omnilex-Regeste

Art. 22ter BV; § 75 Bodenverbesserungsverordnung; § 232 Abs. 2 EG ZGB: Compensation for land taken in a land consolidation is governed by the reallocation character of the measure. As a rule, real substitution takes precedence; cash compensation for surplus or deficiency is exceptional. If cash compensation is awarded, it may in principle reflect market value, but where the owner receives a concrete advantage from the consolidation works, that advantage may be taken into account by way of benefit offset. Land deduction for access roads is permissible without a separate expropriation procedure if the road primarily serves the consolidation area; only deductions for works predominantly serving external public interests have expropriatory character. The compensation for building-land strips already outside the usable building area may be assessed more conservatively than full building-land value, provided the functional loss is limited and the resulting amount remains adequate (consid. 4-6).

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** ZZ.1994.41**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:25.11.1994
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.104
Titel:** Entschädigung in der Güterzusammenlegung**
Resümee:** Art. 22ter BV, § 75 Bodenverbesserungsverordnung, § 232 Abs. 2 EG ZGB - Entschädigung für Landabtretung in einer Güterzusammen­legung. Bemessen der Entschädigung und Vorteilsanrechnung.**
SOG 1994 Nr. 41 ** Art. 22ter BV, § 75 Bodenverbesserungsverordnung, § 232 Abs. 2 EG ZGB*-Entschädigung für Landabtretung in einer Güterzusammen­legung. Bemessen der Entschädigung und Vorteilsanrechnung.* Die Flurgenossenschaft A. wurde 1979 gegründet. Sie be­zweckt die Durchführung einer allgemeinen Güterzusammenlegung und die forsttechnische Erschliessung des einbezogenen Waldare­als im Sinne des Bundesgesetzes über die Förderung der Landwirt­schaft und die Erhaltung des Bauernstandes vom 3. Oktober 1951 und der Kantonalen Verordnung über das Bodenverbesserungswesen vom 27. Dezember 1960 (nachfolgend: Bodenverbesserungsverordnung oder BoV, BGS 923.12). Der ursprüngliche Perimeterplan hatte die Bauzone ausgeklammert. Anfang 1983 lag ein geänderter Perimeter­plan öffentlich auf, der den Einbezug eines grossen Teils der Bauzone von A. in die Güterzusammenlegung vorsah und von der Ge­neralversammlung der Flurgenossenschaft im Januar 1984 beschlos­sen wurde. Die Erweiterung des Perimeters verfolgte den Zweck, die Hofparzellen der Landwirte in das Verfahren einzubeziehen und insbesondere deren Erschliessungsverhältnisse zu verbessern sowie die Dienstbarkeiten zu bereinigen. Der Regierungsrat geneh­migte den geänderten Perimeter am 14. August 1984. In die Perime­tererweiterung einbezogen worden war auch das Grundstück Nr. 786, von welchem anfangs 1984 die Grundstücke Nrn. ... und ... von H. und S. abparzelliert wurden. Diese in der Wohnzone W 2 ge­legenen, je 832 m2 umfassenden Grundstücke waren damals durch ei­nen 3 Meter breiten, überteerten öffentlichen Flurweg (im folgen­den: Flurstrasse) erschlossen. 1985 überbauten H. und S. ihre Grundstücke je mit einem Einfamilienhaus. Gemäss dem Zonenplan der Einwohnergemeinde A. liegen die südlich an die Flurstrasse angrenzenden Grundstücke in der Wohn­zone W 2, die nördlich an diese Strasse angrenzenden Grundstücke liegen teilweise (im westlichen Teil) in der Wohnzone W 2, teil­weise (im östlichen Teil) in der Gewerbezone. Der rechtskräftige Erschliessungsplan bestimmt die Ausbaubreite der Flurstrasse im Bereich der Gewerbezone auf 6 Meter und im westlichen Teil, der nur noch der Erschliessung der Wohnzone dient, auf 5 Meter. Die Liegenschaften von H. und S. befinden sich in dem Bereich, in dem eine 6 Meter breite Strasse vorgesehen ist. Die Einwohnerge­meinde A. liess 1986 von einem Ingenieurbüro ein Projekt für den Vollausbau der Flurstrasse ausarbeiten. Eine Teilausbauvariante sah den Vollausbau bei den bereits bestehenden Einfamilienhäu­sern (unter anderen denjenigen von H. und S.) vor. Die Einwohner­gemeinde A. verzichtete dann aber aus finanziellen Gründen und weil kein Interesse an der Überbauung der in der Gewerbezone ge­legenen Grundstücke bestand, auf die Realisierung dieses Projek­tes. Die Flurstrasse wurde 1987 durch die Flurgenossenschaft im Güterzusammenlegungsverfahren ausgebaut (im östlichen Teil), re­spektive neu errichtet (im westlichen Teil). Die Wege der Flurge­nossenschaft sind generell 3,8 Meter breit; 3 Meter sind mit Be­lag versehen und beidseits besteht ein Bankett von 40 Zentime­tern. Aufgrund einer Vereinbarung mit der Einwohnergemeinde wur­de im bebauten Gebiet das Bankett ebenfalls befestigt und mit Be­lag versehen, sodass 3,8 Meter breite Strassen entstanden, wobei die Einwohnergemeinde die zusätzlichen Kosten (Einkiesen der Ban­kette und Belag) übernahm. Das bestehende Teilstück der Flurs­trasse wurde südseitig um 80 Zentimeter verbreitert, weil die nördliche Grenze des bestehenden Weges mit der nördlichen Weg­grenze gemäss Erschliessungsplan übereinstimmt, der Erschlies­sungsplan also eine Verbreiterung ausschliesslich gegen Süden vorsieht. Die Flurgenossenschaft beschaffte das für den Bau der Wege beanspruchte Land im Rahmen des Neuzuteilungsverfahrens durch einen allgemeinen Abzug von 1,6% bei der Neuzuteilung. Ge­mäss § 34 der Statuten der Flurgenossenschaft waren Grundbesit­zer mit alleinigem Besitzstand von Hausparzellen bis zu 15 Aren vom allgemeinen Abzug befreit. Unter diese Bestimmung fielen auch H. und S., weshalb die Flurgenossenschaft ihnen für die Min­derzuteilung von 13 m2 oder 1,56% respektive 19 m2 oder 2,28% ei­ne Vergütung von Fr. 21.92 pro m2 ausrichtete. Der Regierungsrat des Kantons Solothurn genehmigte die Neuzuteilungsakten am 23. September 1986 und setzte den Eigentumsübergang auf den 15. Okto­ber 1986 fest. Die Flurgenossenschaft trat dann in der Folge die von ihr erstellten Wege an die Einwohnergemeinde ab, wobei sie für die Entbindung von der Unterhaltspflicht Bar- und Naturallei­stungen im Werte von Fr. 55'000.-- erbrachte. H. und S. fochten die Landentschädigung bei der Schätzungs­kommission der Flurgenossenschaft an und erhoben gegen deren Nichteintretensentscheid Beschwerde bei der Kantonalen Bodenver­besserungskommission. Sie verlangten, die Landabtretung sei zum vollen Verkehrswert von Fr. 120.-- pro m2 zu entschädigen. Die Bodenverbesserungskommission wies die Beschwerde ab. Das Verwal­tungsgericht bestätigte diesen Entscheid mit folgender Begrün­dung: 4. Die Beschwerdeführer vertreten die Auffassung, die Minderzu­teilung komme faktisch einer Enteignung gleich und müsse deshalb aufgrund von Art. 22ter Abs. 3 BV voll entschädigt werden. Die Flurgenossenschaft hält dem entgegen, Güterzusammenlegungen sei­en Gemeinschaftsunternehmen, die solidarisches Denken aller Be­teiligten erforderten. Müssten Entschädigungen auf der Basis des Verkehrswerts bezahlt werden, seien Güterzusammenlegungen aus rein ökonomischen Gründen nicht realisierbar. Vorab gilt es festzuhalten, dass es entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer durchaus zulässig ist, Baulandgrundstücke in eine landwirtschaftliche Güterzusammenlegung einzubeziehen, wenn dies für eine zweckmässige Durchführung des Umlegungsverfah­rens notwendig ist (vgl. Antognoni, Le respect de la garantie de la propriété dans les remaniements parcellaires, in ZBl 72/1971, S. 8.; BGE 105 Ia 329). Wie die Vertreter der Flurgenossenschaft am Augenschein dargelegt haben, diente der Einbezug eines Teiles des Dorfgebietes dazu, die Erschliessungsverhältnisse der Hofpar­zellen der Landwirte zu verbessern und die Dienstbarkeiten zu be­reinigen. Der Regierungsrat hat diesen Einbezug als zweckmässig erachtet. Er konnte sich bei seinem Entscheid auf befürwortende Stellungnahmen des Kantonalen Bauernsekretariates, des Kantona­len Raumplanungsamtes sowie des Eidgenössischen und des Kantona­len Meliorationsamtes stützen. Im übrigen hätten die Beschwerde­führer, beziehungsweise ihre Rechtsvorgänger, sich während der Auflage des geänderten Perimeterplanes gegen den Einbezug ihrer Grundstücke zur Wehr setzen müssen; im heutigen Zeitpunkt - neun Jahre nach Inkrafttreten der definitiven Neuzuteilung - kann die Abgrenzung des Perimeters nicht mehr zur Diskussion gestellt wer­den. Nach der Bodenverbesserungsverordnung sind bei der Bon­itierung des Bodens Wertklassen zu bilden, wobei neben dem land- und forstwirtschaftlichen Wert auch der Verkehrswert zu berück­sichtigen ist. Beim Bonitierungswert handelt es sich um einen Tauschwert. Jeder Grundeigentümer soll für die abgetretenen Grundstücke nach Möglichkeit Ersatz in ähnlicher Lage, Beschaf­fenheit und Güte erhalten; Geldentschädigungen zum Ausgleich von Mehr- oder Minderzuteilungen sollen nur ausnahmsweise auferlegt oder zuerkannt werden (§ 75 BoV). Die Bodenverbesserungskommissi­on hält in ihrem Entscheid fest, das von der Flurgenossenschaft A. angewandte Verfahren zur Verrechnung der Mehr- oder Minderzu­teilung (achtfaches des Bonitätswertes) entspreche der Praxis und werde im ganzen Kanton so gehandhabt. Anderseits steht fest, dass die so ermittelte Entschädigung die Beschwerdeführer von rund Fr. 22.-- pro m2 bei weitem nicht dem Verkehrswert ent­spricht. Mit der Güterzusammenlegung werden die Nutzungsmöglichkei­ten der Grundstücke durch möglichst wertgleichen Abtausch (Rea­lersatz) verbessert. Die Zusammenlegung erhöht den Ertragswert der einbezogenen Grundstücke. Im Gegensatz zur formellen Enteig­nung, die dem Enteigner die Mittel zur Verwirklichung eines öf­fentlichen Werkes verschaffen soll, dient sie in erster Linie den privaten Interessen der Beteiligten an einer rationelleren Aufteilung und Nutzung des Bodens und bloss indirekt öffentli­chen Interessen. Es handelt sich um eine enteignungsähnliche Massnahme. Im Vordergrund steht die Zuteilung von wertgleichen Grundstücken für die abgetretenen. Entschädigungszahlungen für Minderwerte und Minderzuteilungen sollen die Ausnahmen bilden (Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, S. 717; Müller, Kommentar BV, N 46 f. zu Art. 22ter; Antognoni, ZBl 72/1971, S. 2 f.; Meier-Hayoz, Berner Kommentar, Band IV/1/1, 1981, ST N 609 ff.). Wenn aber ausnahmsweise anstelle einer Real­zuteilung eine Entschädigungszahlung erfolgt, darf diese nicht nach dem für die Zusammenlegung ermittelten Tauschwert (Bonitäts­wert) berechnet werden; sie muss vielmehr dem Verkehrswert ent­sprechen, da es sich um eine Eigentumsbeschränkung handelt, die einer Enteignung gleichkommt (BGE 119 Ia 25, 116 Ia 109, 105 Ia 327 mit weiteren Hinweisen; Imboden/Rhinow, Schweiz. Verwaltungs­rechtsprechung, 5. Aufl., 1976, Band II, Nr. 125 B: III. a). 5. Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, es spiele keine Rolle, dass die Flurstrasse im landwirtschaftlichen Güterzusam­menlegungsverfahren und nicht im ordentlichen Verfahren erstellt worden sei und sie deshalb keine Perimeterbeiträge entrichten mussten. Sie bestreiten zudem, dass der Strassenausbau ihnen ei­nen Vorteil gebracht habe. Zum Wesen einer Landumlegung gehört die Erstellung von Er­schliessungsstrassen. Der hiefür erforderliche Landerwerb durch das Gemeinwesen kann und soll im Rahmen der Umlegung selbst, durch sogenannten Landabzug, erfolgen. Die Anordnung eines beson­deren Enteignungsverfahrens ist in der Regel nicht zweckmässig. Ein unentgeltlicher Landabzug ist grundsätzlich zulässig für An­lagen, die überwiegend den Bedürfnissen der Eigentümer des Umle­gungsgebietes dienen. Mit einer Umlegung verbundene Landabzüge haben nicht Enteignungscharakter, sondern stellen eine Art Vor­zugslast in natura, eine Gegenleistung der Grundeigentümer für die ihnen aus der Ausführung der Umlegung zukommenden Vorteile dar. Anders verhält es sich in Bezug auf Anlagen, die nicht in erster Linie den Interessen der an der Landumlegung beteiligten Eigentümer dienen. Ein solcher Landabzug hat Enteignungscharak­ter. Es darf nicht der Weg der Landumlegung gewählt werden, um den Gemeinwesen kostenlos Land zu beschaffen für öffentliche An­lagen, die nicht vorwiegend im Interesse der Eigentümer umgeleg­ter Parzellen liegen (Imboden/ Rhinow, Nr. 125 B. IV; Antognoni, ZBl 72/1971, 4; Meier-Hayoz, ST N 614; BGE 100 Ia 230; BGE vom 30.6.1982 in ZBl 84/1983, 188). Der Ausbau, beziehungsweise Bau der Flurstrasse diente über­wiegend den Bedürfnissen der Eigentümer des Umlegungsgebietes. Die gewählte Strassenbreite von 3,8 Metern entspricht - wie die Vertreter der Flurgenossenschaft am Augenschein unwidersprochen ausgeführt haben - der Breite der Flurwege im ganzen Umlegungsge­biet. Der einzige Unterschied besteht darin, dass bei dieser Strasse auf Kosten der Einwohnergemeinde die Bankette befestigt wurden und ein Belag aufgebracht wurde, was aber auf das Ausmass der erforderlichen Landabtretung keinen Einfluss hatte. Das Vor­gehen der Flurgenossenschaft, den Landerwerb über einen Landab­zug vorzunehmen und kein Perimeterverfahren durchzuführen, ist deshalb nicht zu beanstanden. Im übrigen hat das Verwaltungsge­richt in mehreren Entscheiden erkannt, dass - im Sinne einer be­gründeten Ausnahme von der grundsätzlich nur im Perimeterverfah­ren gestatteten Vorteilsabschöpfung - bei der Ermittlung der Ent­eignungsentschädigung für abzutretendes Land eine angemessene Vorteilsanrechnung nach der enteignungsrechtlichen Bestimmung von § 232 Abs. 2 EG ZGB geboten sei, sofern für den Vorteil kei­ne Erschliessungsbeiträge erhoben werden (VGE vom 5.3.1992 i.S. EG Neuendorf, S. 10 ff.; VGE 13.6.1988 i.S. EG Rohr, S. 5 ff.). Nun sehen die allgemeinen Bedingungen der Flurgenossen­schaft wohl einen allgemeinen, entschädigungslosen Landabzug von 1,6% vor, befreien davon aber Eigentümer, die einzig Hausparzel­len mit bis zu 15 Aren Land besitzen. Der Grund für diese Befrei­ung liegt offensichtlich darin, dass diese Eigentümer in der Re­gel aus der Güterzusammenlegung keinen Nutzen ziehen. Von dieser Befreiung profitierten auch die Beschwerdeführer, deren Parzel­len im Altzustand je 832 m2 beinhalteten. Sie erhielten deshalb - im Unterschied zu den dem allgemeinen Landzug unterworfenen Grundeigentümern - für die gesamte abgetretene Landfläche eine Entschädigung, die allerdings nicht dem Verkehrswert entsprach. Nun kann es der Flurgenossenschaft - entsprechend der oben zi­tierten Rechtsprechung - nicht verwehrt sein, bei der Festset­zung dieser Entschädigung Vorteile zu berücksichtigen, die den Beschwerdeführern durch den Bau der Erschliessungsanlage erwach­sen, für welche das abgetretene Land erworben wurde. Denn in die­sem Fall erwachsen den Beschwerdeführern entgegen der in der Be­freiung vom allgemeinen Landabzug zum Ausdruck kommenden Vermu­tung, eben doch Vorteile aus der Güterzusammenlegung und es lies­se sich mit dem Gleichbehandlungsgebot schwerlich vereinbaren, den einen Eigentümern einen unentgeltlichen Landabzug aufzuerle­gen, den andern aber das Land zum vollen Verkehrswert zu entschä­digen. Auf die Frage der Gleichbehandlung wird später nochmals zurückzukommen sein; vorerst ist zu untersuchen, ob der Ausbau der Flurstrasse den Beschwerdeführern zum Vorteil gereichte. Der Ausbau der Flurstrasse erfolgte in Berücksichtigung des rechtskräftigen Erschliessungsplanes; er stellt im Sinne dieses Planes einen Teilausbau dar. Dieser Ausbau bewirkt für die Grund­stücke der Beschwerdeführer zweifellos Vorteile im Sinne des Bei­tragsrechts: Der ursprünglich bestehende, bloss 3 Meter breite überteerte Feldweg genügte wohl als behelfsmässige Erschliessung für einige wenige überbaute Grundstücke; zur Erschliessung aller an ihn angrenzenden und in der Bauzone gelegenen Grundstücke ge­nügte er jedoch klarerweise nicht, weil nicht einmal das Kreuzen von Personenwagen, geschweige denn eines Personenwagens mit ei­nem Lastwagen möglich war. Die Eigentümer bestehender Bauten ha­ben aber kein Exklusivrecht auf die Benutzung der bestehenden Strassen. Die anderen Anstösser haben genau so Anspruch darauf, die Strasse zu benutzen, und wenn dann die Strasse für die ver­mehrte Nutzung nicht mehr ausreicht, haben sämtliche Eigentümer an die Sanierung beizutragen und ziehen aus dem Ausbau einen Vor­teil (SOG 1980 Nr. 24). Es trifft wohl zu, dass mit fortschrei­tender Überbauung eines Gebietes die Immissionen, insbesondere des Verkehrs zunehmen, doch ändert dies nichts daran, dass eine ausreichende Erschliessung für das Grundeigentum einen Vorteil darstellt. Im übrigen ist dies eine normale und voraussehbare Entwicklung, weil jederzeit damit gerechnet werden muss, dass un­überbaute Grundstücke innerhalb der Bauzone überbaut werden. 6. Die Bodenverbesserungskommission hat den Wert von Bauland in A. zwischen 1984 und 1988 mit rund Fr. 100.-- bis 110.-- pro m2 beziffert. Aufgrund einer ihr vom Aktuar der Schätzungskommis­sion erteilten Auskunft, wonach die Entschädigung bei Streifen­enteignungen rund 50% des Verkehrswertes betrage, sofern nicht eindeutig ein Minderwert nachgewiesen werde, hat sie einen Land­wert von Fr. 55.-- pro m2 angenommen. Nach Ansicht der Kommissi­on haben die Beschwerdeführer davon profitiert, dass die Strasse im Güterzusammenlegungsverfahren erstellt worden ist, hätten sie doch sonst, statt eine Auszahlung zu erhalten, Perimeterbeiträge bezahlen müssen, und zwar selbst dann, wenn von einem wesentlich höheren Landpreis als Fr. 55.-- pro m2 ausgegangen werde. Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, es müsse auf den Baulandwert abgestellt werden, da der Strassenbau und die Über­bauung ihrer Grundstücke gleichzeitig erfolgt sei. Ausserdem sei nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes die pauschale Ermittlung der Entschädigung bei Streifenenteignungen nicht zu­lässig. Schliesslich müsse der Baulandpreis entschädigt werden: Da ihre Grundstücke baulich nicht vollständig ausgenützt seien, trete infolge des Landverlustes eine bauliche Nutzungseinschrän­kung ein. a) Die Bodenverbesserungskommission hat sich im Juli 1993 bei der Finanzverwaltung über die Baulandpreise in A. im Zeitpunkt des Eigentumsüberganges im Jahr 1986 erkundigt. Danach bewegten sich die Preise von 1984 bis 1988 zwischen Fr. 100.-- und Fr. 110.-- pro m2, wobei allerdings 1986 keine Bewegungen zu ver­zeichnen waren, aber ein Preis von rund Fr. 100.-- pro m2 als an­gemessen bezeichnet wurde. Die Kommission ist deshalb von einem Preis von Fr. 110.-- pro m2 ausgegangen. Die Flurgenossenschaft hat in ihrer Stellungnahme zur Ver­waltungsgerichtsbeschwerde ausgeführt, eigene Nachforschungen bei der Amtschreiberei hätten ergeben, dass 1985 zwischen Fr. 70.-- und Fr. 80.-- und 1987 zwischen Fr. 100.-- und Fr. 105.-- pro m2 für Bauland bezahlt worden seien. Der Verkehrswert für nichtüberbaute Parzellen in der Wohnzone W2 habe im Jahre 1986 maximal Fr. 90.-- pro m2 betragen. Der von der Bodenverbesserungskommission ermittelte Ansatz wird dadurch gestützt, dass 1984 die Handänderungssteuer für das von den Beschwerdeführern erworbene Land aufgrund eines m2-Prei­ses von Fr. 89.-- veranlagt wurde. Es besteht somit kein Anlass, von den Feststellungen der Bodenverbesserungskommission abzuwei­chen, zumal die Flurgenossenschaft am Augenschein ausdrücklich auf einen entsprechenden Beweisantrag verzichtete. b) Die Beschwerdeführer haben ihre Grundstücke 1984 erworben und 1985 überbaut. Die Neuzuteilung im Güterzusammenlegungsver­fahren erfolgte im Herbst 1986 und die Strasse wurde 1987 ge­baut. Mit der Neuzuteilung büssten die Beschwerdeführer das Ei­gentum an den für die Strasse benötigten Landstreifen ein. Da­mals waren ihre Grundstücke bereits überbaut. Anwendbar sind des­halb die Grundsätze für die Bewertung von Vorgartenland. c) Wie das Verwaltungsgericht bereits 1984 festgehalten hat, verstösst die Praxis, bei Streifenenteignungen ab überbautem Bau­land die Enteignungsentschädigung schematisch nach einem blossen Bruchteil des in der betreffenden Gegend geltenden Baulandprei­ses festzusetzen, gegen das Prinzip der vollen Entschädigung. Bei Streifenenteignungen ab überbauten Baulandgrundstücken be­misst sich die Enteignungsentschädigung nach dem funktionellen Wert, welcher dem abzutretenden Streifen bei der Benützung des Grundstücks zugekommen ist oder ohne Abtretung in naher Zukunft zugekommen wäre. Je nach der Funktion des abzutretenden Teils ist der Schaden, der dem Restgrundstück durch die Enteignung er­wächst, höher oder tiefer; in einem solchen funktionellen Sinne kann man bei überbauten Grundstücken - im Gegensatz zu den un­überbauten - oft durchaus zwischen mehr- oder minderwertigen Flä­chen unterscheiden. Es kann demnach ein Schaden entstehen, der wie bei einem unüberbauten Grundstück dem in der Gegend gelten­den Quadratmeterpreis für Bauland entspricht, oder aber ein Scha­den, der grösser oder kleiner ist als dieser Wert (SOG 1984 Nr. 25, zuletzt bestätigt in VGE vom 2.2.1993 i.S. EG Obergösgen, S. 7 und in VGE vom 12.7.1993 i.S. EG Nuglar-St. Pantaleon, S. 16 ff.). Die Streifen mit Flächen von 13 bzw. 19 m2 befinden sich auf der Nordseite der Liegenschaften der Beschwerdeführer. Sie weisen keine Funktion auf, durch deren Entzug die derzeitige oder künftige Benützung der Wohnliegenschaften erheblich beein­trächtigt werden könnte. Auf der Nordseite, welche der Autobahn N1 zugewandt ist, befinden sich lediglich Zufahrten und Abstell­plätze. Die beiden Wohnhäuser sind nach Süden ausgerichtet und der hauptsächliche Umschwung befindet sich auf der Südseite der Liegenschaften. An wertvollem Gartenland geht somit nichts verlo­ren. Die bauliche Nutzungsmöglichkeit wurde nicht eingeschränkt, da die abgetretenen Landstreifen gar nicht zur anrechenbaren Landfläche zählten, weil sie in einem Nutzungsplan als projek­tierte Verkehrsflächen ausgeschieden waren (§ 34 Abs. 1 des Kan­tonalen Baureglementes vom 3. Juli 1978; vgl. heute Anhang III zu § 34 Abs. 1 der Kantonalen Bauverordnung vom 3. Juli 1978 [BGS 711.611.3]. Im übrigen sind bei den Einfamilienhäusern der Beschwerdeführer in naher Zukunft kaum Ausbauten zu erwarten. Je­denfalls wurde dergleichen weder geltend gemacht, noch ist es er­stellt, so dass selbst eine - im übrigen bloss minimale - Verrin­gerung der baulichen Nutzungsmöglichkeiten kaum ins Gewicht fal­len würde (vgl. VGE vom 3.4.1992 i. S. EG Hofstetten-Flüh, S. 7). Unter solchen Umständen ist die Enteignungsentschädigung für Vorplatzareal beträchtlich tiefer als für baulich nutzbaren Bo­den festzusetzen und erscheint der von der Bodenverbesserungskom­mission angenommene m2-Preis von Fr. 55.-- als grosszügig bemes­sen, jedenfalls aber als angemessen, zumal das Verwaltungsge­richt unter vergleichbaren Umständen auch schon eine Reduktion auf zwei Fünftel des Baulandpreises als gerechtfertigt erachtete (VGE vom 12.7.1993, S. 18). d) Die Differenz zwischen dem Verkehrswert (Fr. 55.--) und der im Güterzusammenlegungsverfahren bezahlten Entschädigung (Fr. 21.90) beträgt Fr. 33.10 pro m2 oder insgesamt Fr. 628.90 bzw. Fr. 430.30 für die Beschwerdeführer. Diese Differenz ist durch den Vorteil, der durch den Strassenausbau den Grundstücken der Beschwerdeführer erwuchs, gerechtfertigt. Es handelt sich um ei­ne recht bescheidene Vorteilsanrechnung, wenn man bedenkt, dass sie pro m2 der Restfläche (813 resp. 819 m2) weniger als einen Franken ausmacht. Mit Recht hat daher die Bodenverbesserungskom­mission ausgeführt, dass die Beschwerdeführer von der Erstellung der Strasse im Güterzusammenlegungsverfahren profitiert haben. Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 25. November 1994*

Schlagwörter

land consolidationcompensationbenefit offsetexpropriationmarket valueaccess roadbuilding landreallocation

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether compensation for land taken in the land consolidation had to be paid at full market value or could be based on a reduced value with benefit offset.

Extrahierter Entscheid

The compensation did not have to equal the full market value; because the owners benefited from the road construction, a reduced compensation with benefit offset was permissible and adequate.

Extrahierte Begründung

Land consolidation is an expropriation-like measure aimed at exchange and reallocation, so compensation normally follows real substitution rather than cash payment. Where cash compensation is exceptionally paid, it may correspond to the market value; however, when the owners do obtain a benefit from the consolidation works, that benefit may be offset under the expropriation-related rules. The road improved access to the parcels, and the reduction in compensation was modest.

Kernrechtsfrage

Whether the road land had to be acquired through a formal expropriation/perimeter contribution procedure rather than by land deduction within the consolidation.

Extrahierter Entscheid

The land deduction within the consolidation was lawful because the road primarily served the needs of the consolidation area; a separate expropriation procedure was not required.

Extrahierte Begründung

A land deduction in a consolidation is generally permissible for infrastructure mainly serving the owners in the consolidation area. Only where land is taken for works that do not primarily serve those owners does the deduction have expropriatory character. Here the road served the parcel owners in the area, and the consolidation method was therefore appropriate.

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