Enteignungsentschädigung für Wegrecht

Geschäftsnummer: ZZ.1989.22

Instanz: Verwaltungsgericht

Entscheiddatum: 23.03.1989

FindInfo-Nummer: O_VW.2015.85

Titel: Enteignungsentschädigung für Wegrecht

Resümee:

§§ 42 f. BauG; §§ 231 ff. EG ZGB. - Enteignungsentschädigung. Bemessung der Entschädigung für ein zwangsweise auferlegtes öffentliches Gehrecht (Wegdienstbarkeit).

SOG 1989 Nr. 22

§§ 42 f. BauG; §§ 231 ff. EG ZGB.**-- Enteignungsentschädigung. Bemessung der Entschädigung für ein zwangsweise auferlegtes öffentliches Gehrecht (Wegdienstbarkeit).

Die Einwohnergemeinde B. wollte einen im Zonen- und Erschliessungsplan vorgesehenen Fussweg realisieren. Da die Grundeigentümerin das benötigte Land nicht abtreten wollte und im Erschliessungsplan nur ein "öffentliches Gehrecht (mit Grundbucheintrag)" vorgesehen war, verpflichtete die Kantonale Schätzungskommission die Einwohnergemeinde, der Eigentümerin für die enteignungsweise Belastung mit einem öffentlichen Gehrecht eine Entschädigung von Fr. 70.--/m2 zu bezahlen. Auf Beschwerde der Eigentümerin erhöhte das Verwaltungsgericht die zu leistende Entschädigung mit folgender Begründung:

Die zwangsweise Beschwerung eines Grundstücks mit einem dinglichen Recht stellt eine (rechtliche) Teilenteignung dar. Zu entschädigen ist die Differenz zwischen dem Verkehrswert des Grundstücks ohne die Last und dem Verkehrswert des belasteten Grundstücks (Hess/Weibel, Enteignungsrecht des Bundes, N 173 zu Art. 19).

Das Grundstück Nr. 335 ist 1588 m2 gross. Schwerpunkt der heutigen Überbauung ist das ganz in der südwestlichen Ecke stehende alte Wohnhaus. Der Vertreter der Beschwerdeführerin hat am Augenschein glaubhaft dargetan, dass man, um eine bessere bauliche Ausnützung zu erreichen, am besten den östlichen Anbau dieses Hauses, der von geringem Wert zu sein scheint, abreisst und dahinter, im nördlichen Teil des Grundstücks, einen Neubau errichtet. So besehen stellt der nördliche Teil des Grundstücks zweifellos eine beträchtliche Baulandreserve dar.

Ginge es bei der vorliegenden Enteignung um eine Abtretung des für den Weg vorgesehenen Landstreifens, müsste zweifellos für den nördlichen Teil des Wegareals die volle Quadratmeterentschädigung für Bauland bezahlt werden, denn mit jedem Quadratmeter, der von der Baulandreserve verloren geht, büsst das Grundstück einen entsprechenden Wert ein. Für den nördlichen Teil des Weges wäre also ein Landverlust nach dem Baulandwert zu entschädigen, wie er im massgeblichen Zeitpunkt, das ist der Zeitpunkt des Urteils der Schätzungskommission (SOG 1985 Nr. 21; RB 1973 Nr. 32) und somit der 5. Juli 1988, gegolten hat. Nun muss allerdings, wie dargelegt, nicht Land abgetreten werden; die aufoktroyierte Wegdienstbarkeit hat indessen Auswirkungen, die denjenigen einer Abtretung sehr nahe kommen: Der 2 m breite Streifen wird mit der Weganlage bedeckt und steht der Eigentümerin weder für eine bauliche noch für eine gartenmässige Nutzung noch für eine Benutzung als Abstellfläche zur Verfügung. Die Vorinstanz behauptet, dass der Streifen für die bauliche Nutzung des Grundstücks immerhin insofern wesentlich bleibe, als er bei der Berechnung der Ausnützungsziffer zur anrechenbaren Landfläche gezählt werden könne. Das trifft aber nicht zu: nach § 34 KBR gehören Verkehrsanlagen, die in einem Nutzungsplan enthalten sind, nicht zur anrechenbaren Landfläche; die Bestimmung unterscheidet nicht, ob die öffentliche Verkehrsanlage auf öffentlichem oder auf privatem Grund liegt. Auch bezüglich der Berechnung der Ausnützungsziffer ist somit bei der Einräumung der Wegdienstbarkeit die Situation nicht anders als bei einer Landabtretung. Eine Besonderheit ergibt sich indessen inbezug auf den Grenzabstand. Der Weg-Streifen befindet sich im Bereich des Grenzabstandes, der gegenüber den Nachbargrundstücken eingehalten werden muss, und kann somit ohnehin (d.h. ganz abgesehen von der Dienstbarkeit) nicht überbaut werden. Bei einer Landabtretung würde das im Zusammenhang mit der Entschädigungsfrage nicht berücksichtigt, weil durch die Abtretung ja eine neue Grundstücksgrenze entstünde, der gegenüber wiederum ein Grenzabstand eingehalten werden müsste (nämlich der Abstand nach § 46 KBR), so dass die Enteignung eben doch einer entsprechend grossen Fläche die Überbauungsmöglichkeit entzöge. Das ist nun bei der blossen Auferlegung einer Wegdienstbarkeit anders: Wie dem Wortlaut von § 46 KBR zu entnehmen ist, gilt der Strassen- (bzw. Weg-) Abstand gegenüber Anlagen "auf öffentlichem Grund" (§ 46 Abs. 2), also nicht auch gegenüber Anlagen, die sich aufgrund eines Wegrechtes auf privatem Grund befinden. Eine Baulinie ist im massgeblichen Erschliessungsplan nicht eingetragen und soll nach den Erklärungen der Gemeindevertreter, bei denen die Gemeinde zu behaften ist, auch nicht mehr erlassen werden, so dass auch nicht aufgrund einer Baulinie ein (zusätzlicher) Abstand zu respektieren ist. Die Vorinstanz hat diesen Punkt richtig gewürdigt. Er ist für die Entschädigungsfrage in der Tat von einiger Bedeutung, denn die Auferlegung des Wegrechts verursacht so besehen doch eine weniger grosse Einschränkung der baulichen Möglichkeiten, als sie eine Landabtretung verursachen würde.

Das Gebiet des südlichen Teils des Weges, also die Südost-Ecke des Grundstücks, stellt sich insofern anders dar, als sich hier die Garage samt Vorplatz befindet und diese Anlagen auch bei einer Überbauung des nördlichen Teils des Grundstücks kaum entfernt oder wesentlich geändert würden (so auch die Ausführungen des Vertreters der Beschwerdeführerin am Augenschein).Die Wegdienstbarkeit ist in diesem Gebiet der baulichen Ausnützung schon deshalb nicht hinderlich, weil hier gar keine zusätzliche Nutzung mehr zu erwarten ist. Das hat allerdings für die Entschädigungsfrage keine selbständige Bedeutung, denn auch hier, in der Südost-Ecke des Grundstücks, liegt der Weg im Grenzabstandsbereich, und auch hier gelten die oben angestellten Überlegungen zu dieser Situierung sowie zur Nichtanwendung von § 46 KBR. Andrerseits ist, wie dargelegt, das Grundstück Nr. 335 als Ganzes eben noch keineswegs definitiv überbaut, sondern der geräumige nördliche Teil ist als Baulandreserve anzusehen. Inbezug auf diese Reserve wirkt sich im Hinblick auf die Berechnung der Ausnützungsziffer auch der südliche Teil des Weges als eine gewisse Einschränkung der baulichen Möglichkeiten aus. Der Vertreter der Beschwerdeführerin hat am Augenschein auch geltend bei der Nordost-Ecke des Garagebaus der Weg sehr nahe an diesen Bau herankommen werde und dort eine bisher bestehende Durchfahrtsmöglichkeit, welche für eine zukünftige Überbauung des nördlichen Grundstücksteils erwünscht sein könnte, aufheben werde. Hier mag ein gewisser zusätzlicher Nachteil der Weganlage liegen, der aber praktisch wenig ins Gewicht fällt. Von diesem eher unbedeutenden Punkt abgesehen, stellt sich die Sachlage für den nördlichen und den südlichen Teil des Weges im Ergebnis gleich dar, nämlich, zusammengefasst, wie folgt:

Es ist vom Baulandpreis auszugehen, wie er im Sommer 1988 galt. Die Parteien waren sich an der Verhandlung vor Verwaltungsgericht einig, dass damals für entsprechend gelegenes Bauland ca. Fr. 250.--/m2 bezahlt wurden. Von diesem Betrag ist nun ein Abzug zu machen, weil der Weg durchgehend im Grenzabstandsbereich (Bauverbot) verläuft und sich selbst gegenüber keinen Bauabstand verlangt. Der Abzug muss indessen begrenzt bleiben, weil sich die Auferlegung der Wegdienstbarkeit im Zusammenhang mit der Ausnützungsziffer eben doch auch auf die bauliche Ausnützung auswirken kann. Zudem ist bei einer Wohnnutzung, wie sie zur Diskussion steht, selbstverständlich auch die Verkleinerung der Gartenfläche von wesentlicher Bedeutung. Der Abzug kann unter diesen Umständen bei weitem nicht bis auf Fr. 70.--/m2 hinunter gehen. Dieser von der Gemeinde offerierte und von der Vorinstanz bestätigte Ansatz ist nicht bloss deswegen zu tief, weil die Frage der Ausnützungsziffer falsch gewürdigt worden ist, sondern vor allem auch deshalb, weil er offenbar auf Landpreisvorstellungen zurückgeht, die durch die Preisentwicklung der letzten Jahre gänzlich überholt sind. Unter Berücksichtigung aller Faktoren erscheint eine Entschädigung von Fr. 185.--/m2 als angemessen. Nach der Erklärung der Gemeindevertreter vor Verwaltungsgericht ist das Ausmass des Wegareals vom Gemeindebauamt ausgemessen worden und beträgt 98 m2. Diese Angabe ist nicht bestritten worden. Die Gemeinde hat demnach eine Entschädigung von Fr. 18'130.-- zu leisten.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 23. März 1989

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