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Compensation for takeover of private water line

ZZ.1988.24Übriges Gericht16.05.1988Partially Granted

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Omnilex-Zusammenfassung

G. owned a private water line in Lostorf that later became designated as a public line in the municipal water scheme. After the municipality refused to pay the CHF 8,000 claimed by G., the Schätzungskommission rejected the claim in full. On administrative judicial review, the court held that takeover of a private installation designated as public is generally compensated according to expropriation principles, but only actual loss is relevant. Because no promise of takeover existed when the line was built, the case was not treated as a pre-financing of public works. The only compensable loss was the lost prospect of future connection fees, which the court estimated at CHF 700.

Omnilex-Regeste

§ 105 BauG; compensation for the takeover of private utility installations designated in a zoning or utility plan as public facilities; expropriation compensation as the rule. The municipal takeover of a private access or supply installation generally constitutes an expropriation where no agreement on essential terms is reached, and compensation is assessed according to the owner’s loss, not the municipality’s savings. As a rule, no damage exists because the installation lacks market value and the owner is relieved of maintenance and liability; compensation may exceptionally be due where special circumstances deprive the owner of a concrete pecuniary use, such as an expected income from future connection contributions (consid. 2-3).

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** ZZ.1988.24**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:17.05.1988
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.408
Titel:** Übernahme privater Erschliessungsanlagen**
Resümee:§ 42 Abs. 1, § 105 BauG. Übernahme von privaten Erschliessungsanlagen, die in einem Nutzungsplan zu öffentlichen Anlagen bestimmt sind, durch die Gemeinde. Entschädigungsfrage. - Die Entschädigung bemisst sich nach den Grundsätzen über die Enteignungsentschädigung; dies gilt als Regel, von der es gewisse Ausnahmen gibt (Erw. 2). - Bemessung der Entschädigung im konkreten Fall einer Wasserleitung (Erw. 3).
SOG 1988 Nr. 24 *§ 42 Abs. 1, § 105 BauG.Übernahme von privaten Erschliessungsanlagen, die in einem Nutzungsplan zu öffentlichen Anlagen bestimmt sind, durch die Gemeinde. Entschädigungsfrage. - * Die Entschädigung bemisst sich nach den Grundsätzen über die Enteignungsentschädigung; dies gilt als Regel, von der es gewisse Ausnahmen gibt (Erw. 2). - * Bemessung der Entschädigung im konkreten Fall einer Wasserleitung (Erw. 3). G. ist Eigentümer einer Parzelle in Lostorf. Diese befand sich bis 1974 ausserhalb des Baugebietes. 1974 wurde sie eingezont und der Bauetappe 2 zugeteilt. 1987 kam sie in die Bauetappe 1. 1967 baute G. auf der Parzelle ein Einfamilienhaus. Für die Versorgung des Hauses mit Wasser musste er eine private Leitung erstellen, die über verschiedene andere Grundstücke bis zu einer bestehenden andern Privatleitung führte, welche bereits im eingezonten Baugebiet verlief. Die Streckenführung wurde ihm von den Organen der Bürgergemeinde Lostorf vorgeschrieben; die Bürgergemeinde betrieb damals in Lostorf die öffentliche Wasserversorgung. Die Leitung blieb im Eigentum von G. Nach einigen Jahren bemühte er sich darum, dass die Bürgergemeinde seine Wasserleitung übernehme; die Bürgergemeinde war aber dazu nicht bereit. 1980 erliess die Einwohnergemeinde ein Generelles Wasser-Projekt (im Folgenden abgekürzt mit GWP), worin die Leitung von G. als öffentliche Leitung vorgesehen war. Am 1.1.1981 ging das öffentliche Wassernetz von der Bürgergemeinde auf die Einwohnergemeinde über. In der Folge verhandelten die Einwohnergemeinde und G. über die Übernahme der erwähnten Leitung durch die Einwohnergemeinde. Sie konnten sich aber über die Frage der Entschädigung nicht einigen. Es kam zu einem Verfahren vor der Schätzungkommission. G. als Kläger verlangte dort, dass ihm die Leitung mit Fr. 8'000.-- entschädigt werde; er machte geltend, der Betrag entspreche den seinerzeitigen Erstellungskosten. Die Gemeinde ihrerseits lehnte die Bezahlung einer Entschädigung ab. Die Schätzungskommission wies die Forderung von G. im vollen Umfang ab. G. erhob daraufhin Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Er verlangte erneut die Bezahlung einer Entschädigung von Fr. 8'000.--. Die Gemeinde beantragte Abweisung dieses Begehrens. Das Verwaltungsgericht hiess die Beschwerde und die Klage teilweise gut und sprach G. für die Abtretung der Wasserleitung eine Entschädigung von Fr. 700.-- zu. Dies mit folgender Begründung: 2. a) Der Kläger macht geltend, nachdem die fragliche Wasserleitung ins GWP aufgenommen worden sei und nun Bestandteil des öffentlichen Netzes werden solle, sei ihre seinerzeitige Erstellung als "Vorfinanzierung" einer öffentlichen Leitung zu verstehen; demgemäss seien dem Kläger die Erstellungskosten von Fr. 8'000.-- zu bezahlen im Sinn der Rückerstattung eines Vorschusses. Der Kläger hat aber 1967 nicht die Erstellung einer öffentlichen Leitung bevorschusst, sondern hat eine private Leitung erstellt. Das bestreitet der Kläger eigentlich gar nicht; er ist indessen der Meinung, weil diese Leitung hinterher ins GWP aufgenommen wurde, sei der Gesamtvorgang wie die Bevorschussung einer öffentlichen Leitung zu behandeln. Man hat es hier mit einem Fall nach § 105 BauG zu tun: Die Gemeinde übernimmt eine im Nutzungsplan als öffentliche Erschliessungsanlage bestimmte private Anlage. § 105 sagt, eine solche Übernahme erfolge gegen Entschädigung, gibt aber nicht an, wie die Entschädigung zu bemessen ist. Sofern sich Gemeinde und Privater nicht über alle wesentlichen Punkte, wozu insbesondere die Entschädigungsfrage gehört, einigen, handelt es sich bei einer solchen Übernahme um eine Enteignung. Das gilt auch dann, wenn es nicht um die Übernahme von Land (Strasse), sondern um die Übernahme einer Leitung geht (Enteignung eines Grundstück-Bestandteils im Sinne von § 226 lit. c EGZGB auf Grund eines Erschliessungsplans im Sinne von § 42 Abs. 1 BauG).Die Entschädigung bemisst sich deshalb in diesen Fällen nach den Grundsätzen über die Enteignungsentschädigung. Das gilt als Regel; von ihr gibt es gewisse Ausnahmen, wovon noch zu sprechen sein wird (hinten lit. c.). b) Nach den Grundsätzen über die Enteignung ist volle Entschädigung zu leisten (Art. 22ter Abs. 3 Bundesverfassung,§ 231 EGZGB).Das bedeutet, dass der Enteignete durch die Enteignung nicht ärmer und nicht reicher werden soll, dass er nach der Enteignung wirtschaftlich nicht anders gestellt sein soll, als er es ohne sie wäre (s. Hess/Weibel, Enteignungsrecht des Bundes, N 4 zu Art. 16).Entsteht aus der Enteignung kein Schaden, ist demnach auch keine Entschädigung zu leisten. Wenn nun eine private Erschliessungsanlage, sei es eine Strasse, sei es eine Leitung, von der Gemeinde übernommen wird, entsteht, wie gesamtschweizerisch Lehre und Rechtsprechung annehmen, dem Enteigneten in der Regel kein Schaden, weil die Anlage keinen Verkehrswert hat (Fehlen eines Schadens nach objektiver Betrachtungsweise) und weil nun dem Enteigneten an ihrer Stelle für die gleichen Zwecke die öffentliche Anlage zur Verfügung steht und er dabei erst noch von Haftung und Unterhalt befreit ist (Fehlen eines Schadens nach subjektiver Betrachtungsweise).Ab und zu vermag aber der Enteignete, weil besondere Umstände vorliegen, doch eine Einbusse an vermögenswerter Nutzungsmöglichkeit darzutun und ist dann zu entschädigen -- so zum Beispiel, wenn ihm durch die Übernahme der Anlage die Anwartschaft auf Einkaufssummen weiterer Eigentümer verloren geht. Die Lehre und die Rechtsprechung haben diese Überlegungen zwar vor allem im Zusammenhang mit Privatstrassen angestellt; sie treffen aber zweifellos auch für private Leitungen zu. (Entsprechende Ausführungen zur Enteignung von privaten Weganlagen finden sich bei: Hess/Weibel, a.a.O., N 122 ff. zu Art. 19; Zimmerli, Kommentar zum Baugesetz des Kt. Aargau, 2. A., N 10 zu Art. 18; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, S. 48; Imboden/Rhinow, Schweiz. Verwaltungsrechtsprechung, 5. A., S. 934 lit. f und die dort angeführte Rechtsprechung.) Am wesentlichsten ist an dieser Sicht der Dinge, dass konsequent nach dem Schaden gefragt wird, den der Enteignete erleidet, und nicht nach dem Vorteil, den sich der Enteigner verschafft. Deshalb kommt es, wenn der Sachverhalt nach den Regeln über die Enteignungsentschädigung beurteilt wird, entgegen der Meinung des Klägers nicht darauf an, in welchem Umfange sich die Gemeinde durch die Enteignung der privaten Anlage eigenen Aufwendungen erspart (s. dazu noch speziell Hess/Weibel, a.a.O., S. 281 oben). c) Soviel zu den Grundsätzen über die Enteignungsentschädigung. Es wird hinten (Erw. 3) zu prüfen sein, was sich daraus für den Fall des Klägers ergibt. Vorher ist aber noch zu überlegen, ob die Frage nach der Entschädigung im vorliegenden Fall wirklich strikte nach den Regeln über die Enteignungsentschädigung zu beantworten ist. Das Verwaltungsgericht hat nämlich vor kurzem festgestellt, dass bei der Übernahme von privaten Erschliessungsanlagen im Sinne von § 105 BauG besondere Umstände gegeben sein können, welche es rechtfertigen, von diesen Regeln abzuweichen und die Entschädigung nicht einfach nach dem eingetretenen Schaden zu bemessen (Urteil vom 25. Februar 1988 i.S. EG Deitingen).Das Verwaltungsgericht hatte dabei mit einem Fall zu tun, wo der Eigentümer der Erschliessungsanlage -- es handelte sich um eine Strasse -- die Anlage im Vertrauen auf die zukünftige Übernahme durch die Gemeinde erstellt hatte, und zwar beruhte sein Vertrauen darauf, dass die Anlage in einem bereits bestehenden Nutzungsplan angegeben war (als öffentliche Anlage) und dass die Gemeinde die spätere Übernahme auch noch ausdrücklich zusicherte. Das Verwaltungsgericht erachtete es für solche Verhältnisse als richtig, einen speziellen Entschädigungsmodus anzuwenden. Allein, im vorliegenden Fall sind die Verhältnisse nicht so geartet. Die Leitung war zur Zeit ihrer Erstellung in keinem Nutzungsplan vorgesehen. Der Kläger behauptet auch nicht, man habe ihm damals die spätere Übernahme der Leitung oder gar die Bezahlung einer bestimmten Entschädigung zugesichert. Ob die Leitung einmal Bestandteil des öffentlichen Werkes würde, war damals offenbar noch gänzlich offen. Bei dieser Sachlage besteht kein Grund, die Entschädigungsfrage anders zu beurteilen als nach den Regeln über die Enteignungsentschädigung. Daran ändert nichts, dass die Leitung hinterher ins GWP aufgenommen wurde. Dieser Umstand macht -- entgegen der Meinung des Klägers -- die Sache nicht zum Bevorschussungsfall. Es handelt sich vielmehr um einen klassischen Enteignungsfall; die Aufnahme ins GWP gab ja erst die Grundlage für die Enteignung (den Enteignungstitel).Es besteht, weil, wie dargelegt, keine Treu- und Glauben-Probleme oder vertragliche Abmachungen hineinspielen, kein innerer Grund, die Regeln der Enteignungsentschädigung nicht strikte anzuwenden. 3. Wie vorn (Erw. 2b) dargelegt, hat der Kläger nach den Regeln über die Enteignungsentschädigung nur dann etwas zu gut, wenn ihm eine ganz spezielle vermögenswerte Nutzungsmöglichkeit verloren geht. In Frage kommt -- da andere Gesichtspunkte nicht zur Sprache gekommen oder den Akten zu entnehmen sind -- nur eine eventuelle Anwartschaft auf Einkaufssummen weiterer Grundeigentümer. Die Instruktionsverhandlung hat ergeben, dass das fragliche Leitungsstück für ca. fünf Bauparzellen von Interesse sein kann. Neben dem Haus des Klägers sind bereits zwei andere Liegenschaften angeschlossen. Der Kläger hat sie unentgeltlich anschliessen lassen. Hier besteht offenbar keine Anwartschaft auf Einkauf mehr, welche durch die Enteignung verloren ginge. Der Kläger hat zwar an der Instruktionsverhandlung vorgebracht, er habe die Nachbarn deshalb unentgeltlich anschliessen lassen, weil er damals (1974 und 1977) bereits mit einer Übernahme ins öffentliche Netz gerechnet und angenommen habe, er erhalte von der Bürgergemeinde alle Erstellungskosten zurück. Allein, dieses Argument ist unbehelflich. Es ist nicht einzusehen, wieso ihm nun die Einwohnergemeinde bezahlen sollte, was er von den betreffenden Eigentümern unvorsichtigerweise nicht verlangt hat. Nach den Angaben an der Instruktionsverhandlung gibt es heute noch unüberbautes Land in der Grössenordnung von zwei (Einfamilienhaus-) Bauparzellen, das vermutlich einmal an die betreffende Leitung angeschlossen wird. Hier hätte für den Kläger eine Anwartschaft auf Einkaufssummen bestanden, wenn es nicht zur Übernahme durch die Öffentlichkeit gekommen wäre. Wie vom dargelegt, ist ihm dieser Vermögenswert auszugleichen (vgl. bei der vom angeführten Literatur insb. Wiederkehr, S. 49 bei N 101; Hess/Weibel, N 123 zu Art. 19). Diesen Vermögenswert und damit den Schaden des Klägers zu bemessen, ist schwierig. Praktisch ist nur eine ermessensweise Schätzung im Sinne von Art. 42 Abs. 2 OR (hier analog angewendet) möglich. Dabei sind -- entsprechend den Vorbringen an der Instruktionsverhandlung - folgende Umstände zu berücksichtigen: dass die Erstellungskosten nach unwidersprochener Angabe des Klägers Fr. 8'000.-- betragen haben; dass insgesamt ca. 5 Liegenschaften anschliessbar sind; dass - wie an der Instruktionsverhandlung erklärt worden ist --die beiden noch ausstehenden Anschlüsse im ersten Viertel der Leitung realisiert werden dürften; dass die Leitung heute schon über 20 Jahre alt ist (also eine beträchtliche Altersentwertung aufweist); dass der Kläger bei einer Überbauung der fraglichen Flächen eventuell gezwungen worden wäre, auf seine Kosten die Leitung zu verlegen (Art. 693 ZGB), was den Einkaufsgewinn vermindert hätte; dass heute immer noch unsicher ist, wann solche Einkäufe aktuell und die Einkaufssummen fällig geworden wären. Berücksichtigt man all dies, kann es nur noch um einen bescheidenen Beitrag gehen; angemessen erscheint, für beide Anschlüsse zusammen, eine Pauschale von Fr. 700.--. Von ihr ist kein Abzug mehr zu machen wegen des Vorteils, der dem Kläger durch die öffentliche Leitung über das bisher Gehabte hinaus zufällt (Übernahme des Unterhalts und der Haftung durch die Gemeinde).Es handelt sich hier nämlich nicht um einen besonderen Vorteil, der ihm allein zufällt, sondern letztlich sind alle Benützer einer öffentlichen Leitung auch Nutzniesser des Umstandes, dass ihnen die Leitung ohne Unterhaltspflicht und ohne Haftung zur Verfügung steht. Der betreffende Vorteil ist deshalb nicht im Rahmen der Bemessung der Enteignungsentschädigung; sondern, wenn überhaupt, im Rahmen eines Beitragsverfahrens zum Ausgleich zu bringen. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 17. Mai 1988

Schlagwörter

expropriation compensationutility infrastructurepublic takeoverprivate water linemunicipal planningfuture connection feesequitable estimation

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

How compensation for takeover of a private water line designated as a public facility under § 105 BauG must be determined.

Extrahierter Entscheid

As a rule, compensation is governed by the principles of expropriation compensation; exceptions are possible in special circumstances.

Extrahierte Begründung

The takeover of a private installation intended as a public facility is treated as an expropriation if no agreement is reached on essential points. The decisive criterion is the owner's loss, not the savings gained by the municipality.

Kernrechtsfrage

Whether the owner was entitled to the full claimed amount of CHF 8,000 for the water line.

Extrahierter Entscheid

No. On the concrete facts, only a limited loss of value remained, namely a reduced expectation of future connection payments from additional landowners.

Extrahierte Begründung

The line was originally a private line, not a pre-financed public line; no promise of takeover or compensation had been given when built. The only compensable asset was the lost chance of future connection fees, which was estimated equitably.

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