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Neighbor standing to challenge setback violations on another side

ZZ.1987.31Übriges Gericht30.03.1987Partially Granted

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Omnilex-Zusammenfassung

The Verwaltungsgericht held that, under the revised § 12 VRG, a neighbor may invoke not only setbacks directly affecting his own parcel, but also a setback violation on the opposite side of the planned building if the violation can affect the building's overall use or layout and thereby create a sufficient practical interest. The court found that the Baudepartement had wrongly declined to hear the appellant's objection and therefore upheld the complaint on this point.

Omnilex-Regeste

§ 11bis, § 12 VRG; standing of a neighbor in building-permit proceedings. Under the revised standing clause, the requirement that the invoked norm be specifically neighbor-protective is no longer decisive; what matters is whether the appellant has a sufficient practical interest in annulment or amendment of the challenged decision. A direct neighbor will generally have such an interest in lawful construction, but this may also extend to objections concerning defects not immediately affecting his own parcel, where the illegality may influence the building's overall form, façade line, or utilization of the plot. The existence of standing is assessed in the concrete context and need not be established in full detail at the admissibility stage (consid. 1).

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** ZZ.1987.31**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:31.03.1987
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.352
Titel:** Legitimation des Nachbarn zur Einsprache und zur Beschwerde im Baubewilligungsverfahren**
Resümee:§ 11bis und § 12 VRG. Legitimation des Nachbarn zur Einsprache und zur Beschwerde im Baubewilligungsverfahren. Ist der Nachbar aufgrund der neu gefassten § 11bis und § 12 VRG auch legitimiert zur Rüge, das Bauvorhaben halte gegenüber einem Grundstück, das einem andern Nachbarn gehört, den Grenzabstand nicht ein?
SOG 1987 Nr. 31 *§ 11bis und § 12 VRG.Legitimation des Nachbarn zur Einsprache und zur Beschwerde im Baubewilligungsverfahren. Ist der Nachbar aufgrund der neu gefassten § 11bis und § 12 VRG auch legitimiert zur Rüge, das Bauvorhaben halte gegenüber einem Grundstück, das einem andern Nachbarn gehört, den Grenzabstand nicht ein? Gegenüber einem Bauvorhaben machte der Eigentümer eines benachbarten Grundstücks als Einsprecher u.a. geltend, das geplante Gebäude halte gegenüber einem auf der andern Seite des Gebäudes gelegenen und einem andern Nachbarn gehörenden Grundstück den vorgeschriebenen Grenzabstand nicht ein. Im Beschwerdeverfahren trat das Baudepartement auf diese Rüge nicht ein mit der Begründung, der Einsprecher sei nicht legitimiert, die Verletzung eines Grenzabstandes geltend zu machen, der nicht sein Grundstück, sondern ein auf der andern Seite des geplanten Hauses gelegenes Grundstück eines andern betrifft. -- Der Einsprecher zog die Sache ans Verwaltungsgericht. Dieses äusserte sich zur besagten Eintretensfrage wie folgt: Bis zu der im Jahre 1981 erfolgten Abänderung von § 12 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) stellte sich das Verwaltungsgericht in der Tat auf den Standpunkt, der Nachbar könne nur solche Grenzabstandsverletzungen rügen, die seinem Grundstück gegenüber begangen werden. Damals konnte der Nachbar generell nur dann Beschwerde erheben, wenn er die Verletzung einer Norm geltend machte, welche ihrem Zweck nach "nachbarschützend" gemeint war (SOG 1977 Nr. 32).Die Grenzabstandsvorschriften waren aber, das verstand sich von selbst, nur inbezug auf diejenigen Nachbarn als "nachbarschützend" zu qualifizieren, deren Grundstücken gegenüber eine Abstandsverletzung in Frage stand (SOG 1977 S. 67 oben).Am 1.1.1982 trat im Rahmen des sogenannten Delegationsgesetzes der neue § 12 VRG in Kraft. In ihm ist die Beschwerdebefugnis neu geregelt, und zwar ist sie nun der Legitimationsklausel des Bundesrechts angeglichen. Nach der neuen Bestimmung fällt die Frage, ob der beschwerdeführende Nachbar des Bauherrn eine spezifisch nachbarschützende Norm anruft, dahin; es fragt sich nur noch, ob der Beschwerdeführer ein ausreichendes Rechtschutzinteresse daran hat, dass die angefochtene Verfügung aufgehoben oder abgeändert wird, und das heisst: ob er an der Aufhebung oder Abänderung Interessen hat, die eine ausreichende Veranlassung dazu bilden, die Justiz zu bemühen. Dabei kommen faktische Interessen jeder Art in Frage. (Vgl. zur ganzen Auslegung der neuen Legitimationsklausel des § 12 VRG die Ausführungen in Gygi, Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. A., S. 152 f. zur Legitimationsklausel der Verwaltungs- und Verwaltungsgerichtsbeschwerde des Bundes, welche im Konzept mit derjenigen des § 12 VRG übereinstimmt). Im Licht der neuen Legitimationsbestimmung ist zum Standpunkt des Baudepartementes folgendes zu sagen: Der Eigentümer eines direkt an die Bauparzelle grenzenden Grundstücks hat in der Regel ein leicht einsehbares Interesse daran, dass auf dem betreffenden Grundstück nicht rechtswidrig gebaut wird. An seiner Legitimation zur Baueinsprache und zur Baubeschwerde bestehen deshalb normalerweise keine Zweifel. Immerhin sind doch baupolizeiliche Verstösse denkbar, die, wenn sie für sich allein betrachtet werden, einen solchen Nachbarn offensichtlich nicht berühren (z.B. gewisse Mängel im Innern des Hauses; übermässige Immissionen in ein anderes Nachbargrundstück).Wenn der Nachbar solche Verstösse rügt, muss im Rahmen des konkreten Falles geprüft werden, in welchem Gesamtzusammenhang die behauptete Rechtswidrigkeit steht. Je nach dem zeigt sich vielleicht, dass der Nachbar indirekt eben doch ein schützenswertes Interesse daran hat, dass die Baubehörde die Rechtswidrigkeit beachtet. -- Eine Verletzung des Grenzabstandes gegenüber einem Grundstück, das nicht dem Beschwerdeführer gehört, berührt primär den Eigentümer jenes andern Grundstücks. Je nach der Gesamtsituation kann die Verletzung indessen wegen ihres Einflusses auf den Verlauf der Fassaden auch andere Nachbarn als den betreffenden Eigentümer sehr direkt berühren. Aber auch wenn dies nicht zutrifft -- wie im vorliegenden Fall, wo es um den Grenzabstand auf der gegenüberliegenden Seite des Hauses geht --, kann immer noch eine andere Komponente der Grenzabstandsvorschrift bedeutsam sein: Die Pflicht, die vorgeschriebenen Grenzabstände einzuhalten, wirkt sich in aller Regel auf die Ausnützung des Grundstücks aus. Ein Eigentümer hat aber zweifellos ein schützenswertes Interesse daran, dass das direkte Nachbargrundstück nicht über das zulässige Mass hinaus ausgenützt wird. Bei den im vorliegenden Fall bestehenden Verhältnissen ist zu vermuten, dass die Abweichung vom vorgeschriebenen Grenzabstand gegenüber dem Grundstück östlich an die Bauparzelle anschliessenden Grundstück für die Gesamtausnutzung der Bauparzelle nicht schlechthin unwesentlich ist. (Im Rahmen der Eintretensfrage kann solches nicht bis in alle Details abgeklärt werden.) Es ist deshalb davon auszugehen, dass der Beschwerdeführer an der Rüge betreffend den östlichen Grenzabstand ein schützenswertes Interesse hat. Die Vorinstanz ist somit zu Unrecht nicht auf diese Rüge eingetreten, und die Beschwerde ist in diesem Punkte gutzuheissen. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 31. März 1987

Schlagwörter

standingbuilding permitneighbor objectionsetback distanceadmissibilitypractical interestconstruction law

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether a neighboring landowner has standing to object and appeal against a setback violation affecting a different neighbor's parcel.

Extrahierter Entscheid

Yes. Under the revised § 12 VRG, standing depends on a sufficient practical interest in the annulment or modification of the decision, not on whether the invoked norm is specifically neighbor-protective. A setback violation can affect buildable use and thus create a protectable interest even if it concerns the opposite side of the building.

Extrahierte Begründung

The court held that the new standing rule aligns with federal administrative-law concepts. A direct neighbor usually has a clear interest in lawful construction, but even violations that do not directly affect his own parcel may be relevant if, in the concrete context, they influence the building's layout or the parcel's utilization. Because setback rules normally affect the exploitation of the plot, the appellant had a sufficient interest.

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