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Land register access requires a protectable interest

ZZ.1982.1Übriges Gericht07.07.1982Partially Granted

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Omnilex-Zusammenfassung

Frau J. L. requested land register extracts, disclosure of mortgage burdens, and the purchase price paid for several parcels owned by her sister. She relied on a future inheritance expectation and, for one parcel, on a registered lease. The court held that prospective heirship during the mother's lifetime does not yet create a protectable interest under Art. 970(2) ZGB for inspecting the purchase contract or the purchase price. It also rejected access to the overall mortgage burden on that basis. However, because the lease was registered, J. L. could inspect the mortgages ranking ahead of the lease on parcel no. 1124.

Omnilex-Regeste

Art. 970 Abs. 2 ZGB; Einsichtsrecht in das Grundbuch setzt ein glaubhaft gemachtes schützenswertes Interesse voraus. Eine bloss künftige Erbenstellung während Lebzeiten des Erblassers genügt nicht zur Einsicht in Belege über den Grundstückskaufpreis oder die allgemeine grundpfändliche Belastung; erst eine gegenwärtige, konkrete wirtschaftliche Betroffenheit vermag das Einsichtsinteresse zu begründen. Demgegenüber hat der Inhaber eines vorgemerkten persönlichen Rechts ein schutzwürdiges Interesse daran, die seinem Recht im Rang vorgehenden beschränkten dinglichen Rechte zu kennen, soweit dies für die Bewertung und die Beurteilung der Fortgeltung bei Zwangsverwertung erforderlich ist.

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** ZZ.1982.1**
Instanz:Zivilkammer
Entscheiddatum:08.07.1982
FindInfo-Nummer:O_ZK.2015.216
Titel:** Grundbuch, Einsicht, schützenswertes Interesse**
Resümee:** Art. 970 Abs. 2 ZGB. Öffentlichkeit des Grundbuches, Recht auf Einsichtnahme. Zur Frage, ob ein schützenswertes Interesse an der Einsichtnahme gegeben ist; - beim künftigen pflichtteilsgeschützten Erben des Veräusserers einer Liegenschaft, der Auskunft über die grundpfändliche Belastung und über den seinerzeitgen Kaufpreis verlangt (Erw. 1); - beim Mieter einer Liegenschaft, der sich auf einen im Grundbuch vorgemerkten Mietvertrag stützt und Auskunft über die grundpfändliche Belastung wünscht (Erw. 2).**
SOG 1982 Nr. 1 ** Art. 970 Abs. 2 ZGB.Öffentlichkeit des Grundbuches, Recht auf Einsichtnahme. Zur Frage, ob ein schützenswertes Interesse an der Einsichtnahme gegeben ist; - * beim künftigen pflichtteilsgeschützten Erben des Veräusserers einer Liegenschaft, der Auskunft über die grundpfändliche Belastung und über den seinerzeitgen Kaufpreis verlangt (Erw. 1); - * beim Mieter einer Liegenschaft, der sich auf einen im Grundbuch vorgemerkten Mietvertrag stützt und Auskunft über die grundpfändliche Belastung wünscht (Erw. 2). Frau J.L. verlangte beim zuständigen Grundbuchamt Grundbuchauszüge über die Grundstücke Grundbuch B. Nrn. 1122, 1124, 1509 und 1123, die ihrer Schwester, Frau H., gehören (welche die Grundstücke durch Kauf von der Mutter der beiden Frauen, Frau P. erworben hatte).Frau L. verlangte zudem Auskunft über den Kaufpreis, zu dem Frau H. die Grundstücke von der Mutter übernommen hatte. Das Grundbuchamt stellte Frau L. Auszüge zu, die Angaben über die Grösse, Schätzungen (Land und Gebäude), Anmerkungen, Vormerkungen und Dienstbarkeiten enthielten, nicht aber über die Pfandrechte. Das Grundbuchamt teilte Frau L. mit, dass es über den Kaufpreis und die grundpfändliche Belastung keine Auskunft erteilen dürfe. Gegen diese Verweigerung erhob Frau L. beim Obergericht Beschwerde. Sie verlangte, es sei ihr die grundpfändliche Belastung der betreffenden Grundstücke bekannt zu geben und der Kaufvertrag zwischen Frau P. und Frau H. vorzulegen; insbesondere sei ihr der in diesem Vertrag vereinbarte Kaufpreis bekanntzugeben. Zur Begründung machte Frau L. geltend, sie sei als Nachkomme neben ihrer Schwester zukünftiger Erbe ihrer Mutter; die verlangte Auskunft sei für sie deshalb von Interesse, weil die vermögensmässigen Erwartungen Einfluss auf ihre gegenwärtigen Dispositionen hätten. Im weitern macht sie geltend, sie habe von der Schwester das Haus auf Grundstück Nr. 1124 gemietet und betreibe darin einen Tearoom. Der Mietvertrag sei im Grundbuch vorgemerkt. Das Obergericht als Aufsichtsbehörde über das Grundbuchamt hiess die Beschwerde bezüglich Auskunft über die auf dem Grundstück Nr. 1124 lastenden Grundpfandrechte, soweit sie dem vorgemerkten Mietverhältnis im Range vorgehen, gut; im übrigen wies es die Beschwerde ab. Aus den Erwägungen: 1. Voraussetzung für die Einsicht in die fraglichen Unterlagen ist die Glaubhaftmachung eines genügenden Interesses im Sinne von Art. 970 Abs. 2 ZGB. Es fragt sich zunächst, ob die zukünftige Erbberechtigung ein solches Interesse darstellt. Mit einem ähnlichen Fall, wie er vorliegt, hatte sich das Zürcher Obergericht zu befassen (vgl. ZBGR 55, 1974, Nr. 25).Auf Wunsch einer Tochter, welche sich Gewissheit darüber verschaffen wollte, ob ihre Mutter sie im Hinblick auf eine allfällige künftige Erbfolge zu benachteiligen suche oder nicht, sah das Obergericht ein berechtigtes Interesse und bejahte das Einsichtsrecht in die verlangten Auszüge und Abschriften. Das Zürcher Obergericht war der Meinung, dass der Gesetzgeber den Grundsatz der Offentlichkeit des Grundbuchs nur insofern einschränkte, als er damit verhindern wollte, dass die Offenbarung von Grundbuch und Belegen nur zur Befriedigung blosser Neugier verlangt werden könnte. Das Zürcher Obergericht beruft sich in seiner Begründung auf den Kommentar Homberger, wo steht, dass auch die Wahrnehmung künftiger Rechte Grundlage für das gemäss Art. 970 Abs. 2 ZGB erforderliche Interesse bilden könne. So hätten zum Beispiel pflichtteilsberechtigte Erben eines Veräusserers ein genügendes wirtschaftliches Interesse (Kommentar Homberger, Note 7 zu 970 ZGB). Das zürcherische Obergericht interpretiert den Begriff der Offentlichkeit sehr weit. Auch Leemann (Hans Leemann, Wer ist zur Einsicht in das Grundbuch berechtigt?, SJZ 1917, S. 373 ff.) vertritt diese weite Interpretation des Öffentlichkeitsbegriffes: "Festzustellen ist ..., dass das Sachinteresse kein solches sein muss, das sich auf ein bereits bestehendes (dingliches oder obligatorisches) Recht stützt, dass vielmehr auch die Wahrnehmung künftiger Rechte, ihre Sicherung, die Beschaffung von Unterlagen für sie, das Verlangen nach Grundbucheinsicht zu rechtfertigen vermag." Anderer Meinung ist dagegen das Bundesamt für Justiz. Wie aus dessen Stellungnahme vom 17. März 1980 an das Schweizerische Bundesgericht zum Fall der "Schah-Villa" Suvretta (VPB Heft 44/I Nr. 115, 1980, S. 544 ff.) hervorgeht, werden hier die Grenzen bei der Würdigung des Grundsatzes der Offentlichkeit im Sinne des Artikels 970 ZGB als Voraussetzung für das Recht auf Einsichtnahme um einiges enger gezogen. In diesem Streitfall reichte die provisorische Revolutionsregierung des Iran Grundbuchbeschwerde an das Bundesgericht ein, da sich das Grundbuchamt St. Moritz weigerte, der Gesuchstellerin Einsicht in die Belege betreffend der Villa Suvretta von Schah Reza Pahlavi zu gewähren. Wie im vorliegenden Fall wurden in diesem Begehren die Abschriften der Belege, namentlich des Kaufvertrages, der Grundpfandanmeldungen, sowie weiterer das Grundstück betreffende Schriftstücke verlangt. Das Bundesamt für Justiz vertrat hierzu folgende Ansicht: "Soweit Belege nicht für die Ermittlung des genauen Inhalts von dinglichen oder vorgemerkten persönlichen Rechten herangezogen werden müssen, ergibt sich aus der Sicht der Zweckbestimmung des Grundbuches keine Notwendigkeit des Rechts auf Einsichtnahme durch Dritte, das heisst, am Vertragsabschluss nicht beteiligte Personen. Dies gilt grundsätzlich für alle Vertragsbestimmungen, die nur Wirkungen unter den Vertragsparteien haben. Dem Interesse eines Dritten an der Einsichtnahme steht ein schutzwürdiges Interesse der Vertragsparteien entgegen, dass Dritte nicht ohne weiteres durch das Grundbuchamt von Vertragsbestimmungen Kenntnis erhalten, die nur unter den Vertragsparteien gelten. Dem Schutz der letzteren gebührt in diesem Falle eindeutig der Vorrang" (VPB Heft 44/I Nr. 115, 1980, S. 552).In diesen Ausführungen des Bundesamtes für Justiz wird auch darauf hingewiesen, dass die bernische Justizdirektion im Kreisschreiben vom 24. März 1959 betreffend Grundbuchaufschlag und Erteilung von Auskünften (VPB a.a.O., S. 550, mit Verweis auf die ZBGR 1960, S. 121) anführte, dass nur die an einer Urkunde beteiligten Vertragsparteien in einen Beleg mit obligatorischen Vertragsbestimmungen beliebig Einsicht nehmen können. Sein Inhalt dürfte ohne die Zustimmung des Eigentümers nur den beteiligten Vertragsparteien und den Grundpfandgläubigern bekanntgegeben werden. Der Ansicht des Bundesamtes für Justiz ist zuzustimmen. Eine künftige Erbenstellung -- die Mutter der Beschwerdeführerin lebt ja noch -- genügt nicht, um ein ausreichendes Interesse an der Einsicht in den Kaufvertrag glaubhaft zu machen. Eine eventuelle erbrechtliche Benachteiligung kann erst beim Ableben der Mutter geltend gemacht werden. Vor dem Todesfall gibt es noch keine Erben, auch nicht pflichtteilsgeschützte. Es würde einen massiven Eingriff in die Vertragsfreiheit mit sich bringen, wenn jeder potentielle Erblasser über seine vermögensbezogenen Handlungen Rechenschaft ablegen müsste. Die Offentlichkeit des Grundbuches stünde im Widerspruch zur Privatautonomie der Vertragsparteien. Es kommt in der Praxis recht häufig vor, dass ein oder beide Elternteile ihren Nachkommen Liegenschaften verkaufen. Sollte es bei diesen Geschäften zu einer Benachteiligung von Miterben kommen, ist diese beim Erbfall geltend zu machen. Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, dass die Geschäfte über einen so bedeutenden Teil der voraussichtlichen Anwartschaft für ihre vermögensbezogenen Dispositionen von grosser Wichtigkeit seien. Wie das Grundbuchamt in der Vernehmlassung richtig feststellt, müsste man, um die voraussichtliche Anwartschaft einigermassen schlüssig zu errechnen, alle übrigen Faktoren, wie Kapitalvermögen etc. ebenfalls kennen, und selbst dann liesse sich heute schwerlich sagen, wie sich das Vermögen der Mutter der Beschwerdeführerin bis zu ihrem Ableben noch entwickelt. 2. Im weitern ist zu prüfen, ob die Erbenstellung ausreicht, um ein glaubhaftes und schützenswertes Interesse an der Bekanntgabe der grundpfändlichen Belastung der angegebenen Liegenschaften und Grundstücke zu begründen. Gemäss Kommentar Homberger haben diejenigen ein glaubhaftes Interesse an der Einsicht in die grundpfändliche Belastung, "welche ernsthaft den Erwerb eines Grundstückes oder die Einräumung eines Grundpfandkredites beabsichtigen" (Kommentar Homberger, a.a.O., Note 7 zu Art. 970 ZGB).In diesem Sinn äussert sich auch Leemann: ". ... bei der Gewährung von geschäftlichem Kredit kann der Kreditgeber in allen Fällen an dem Umfang und der Belastung des Grundbesitzes Interesse haben und somit auch berechtigt sein, das Grundbuch einzusehen" (a.a.O., S. 374).So erhält zum Beispiel eine Bank, welche ein Grundstück belehnen will, ohne weiteres Einsicht in die grundpfändliche Belastung eines Grundstückes. Desgleichen sind auch die persönlichen Gläubiger eines Grundeigentümers wirtschaftlich daran interessiert, die Grundstücke des Kreditnehmers und die Höhe ihrer Belastung zu kennen (Kommentar Homberger, Note 7 zu Art. 970 ZGB).Was den vorliegenden Fall betrifft, ist die Beschwerdeführerin weder Grundpfandgläubigerin noch persönliche Gläubigerin ihrer Mutter. Die Einsicht in die grundpfändliche Belastung der Liegenschaften und Grundstücke wurde somit vom Grundbuchamt zu Recht verweigert. 6. Schliesslich ist noch abzuklären, ob das Mietverhältnis ein Interesse begründet, die eingetragenen Grundpfandrechte oder den Kaufpreis kennenzulernen. Der Mietvertrag mit der Schwester der Beschwerdeführerin ist im Grundbuch auf Grundstück Nr. 1124 vorgemerkt. Der Inhaber des vorgemerkten persönlichen Rechtes hat ein schutzwürdiges Interesse zu wissen, welche beschränkten dinglichen Rechte seinem vorgemerkten Recht im Range vorgehen. Ein solches Wissen ist für die Bewertung des Rechtes und die Beurteilung, ob es in einer allfälligen Zwangsverwertung des Grundstückes Bestand hätte, erforderlich. Die Beschwerdeführerin hat von den dinglichen Rechten mit Ausnahme der Grundpfandrechte bereits Kenntnis erhalten. Die Beschwerde ist deshalb in dem Sinne gutzuheissen, dass das Grundbuchamt ihr auch Einsicht in die Pfandrechte zu geben hat, die im Range ihrem vorgemerkten Mietrecht vorgehen. Demgegenüber ist der Kaufpreis, den die Schwester der Beschwerdeführerin beim Kauf der Grundstücke bezahlt hat, für die Bewertung des vorgemerkten Mietrechtes ohne Bedeutung. Die Beschwerdeführerin kann also auch nicht als Inhaberin des vorgemerkten persönlichen Rechtes Auskunft über den Kaufpreis verlangen. In dieser Hinsicht ist die Beschwerde demnach wiederum abzuweisen. * Obergericht Zivilkammer, Urteil vom 8. Juli 1982*

Schlagwörter

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Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether future heirship of the seller's descendant constitutes a protectable interest for access to the purchase contract and purchase price.

Extrahierter Entscheid

No. A merely prospective heirship while the mother is still alive does not yet create a sufficient interest in the purchase contract or price.

Extrahierte Begründung

Before the testator's death there are no heirs, and any possible inheritance prejudice can only be asserted at that time; otherwise the privacy of contractual parties would be unduly impaired.

Kernrechtsfrage

Whether the applicant may obtain information on the mortgage burden of the properties as a future heir or creditor-like interested person.

Extrahierter Entscheid

No. She was neither a mortgagee nor a personal creditor of the owner, so she failed to show a sufficient interest in the overall mortgage burden.

Extrahierte Begründung

The court adopted a narrow view of Art. 970(2) ZGB: mortgage encumbrances may be inspected by persons with a concrete economic interest such as prospective buyers, lenders, or creditors, which was not the case here.

Kernrechtsfrage

Whether the registered tenant may inspect mortgages ranking ahead of the registered lease.

Extrahierter Entscheid

Yes, to the extent necessary to assess the lease's rank and vulnerability in enforcement; the applicant may inspect the prior-ranking mortgages on parcel 1124.

Extrahierte Begründung

The holder of a registered personal right has a protectable interest in knowing which limited rights precede it in rank, because this is relevant to valuation and to whether the right would survive a forced sale.

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