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Reduced boundary distance for garage annexes

ZZ.1980.26Übriges Gericht26.05.1980Dismissed

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Omnilex-Zusammenfassung

H. M. applied to build a house with an attached garage in Bettlach. Neighbor O. D. objected, arguing that the garage annex did not satisfy § 23 Abs. 1 lit. d KBR because its ridge height was 6.6 m. The Baukommission allowed the annex only under a reduced boundary distance of 2.75 m, and the Gemeinderat and Baudepartement upheld that view. The Verwaltungsgericht rejected O. D.'s complaint, holding that the 4.5 m height limit applies only in the area between the 2 m and 4 m boundary lines and that the project met the required theoretical roof profile.

Omnilex-Regeste

§ 23 Abs. 1 lit. d KBR; reduced boundary distance for annexes and interpretation of the height limit. For annexes, the 4.5 m maximum ridge height is not to be understood as an absolute limit for the entire structure, but as governing the zone between the 2 m and 4 m boundary lines. If the annex nowhere exceeds 4.5 m in that zone and satisfies the theoretical roof profile demanded by the planning authority, the reduced-distance regime may be applied. The provision must be interpreted in light of the relation to the ordinary regime under §§ 18 and 22 KBR, which already permits greater building heights at the normal boundary distance. The interpretation adopted by the authorities is precise and does not offend legal certainty.

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** ZZ.1980.26**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:27.05.1980
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.447
Titel:** Unterschreitung des Grenzabstandes bei Kleinbauten**
Resümee:§ 23 Abs. 1 lit. d KBR. Voraussetzungen für eine Unterschreitung des Normalgrenzabstandes bei Kleinbauten; zur Auslegung der Vorschrift über die Firsthöhe nach lit. d.
SOG 1980 Nr. 26 **§ 23 Abs. 1 lit. d KBR.*Voraussetzungen für eine Unterschreitung des Normalgrenzabstandes bei Kleinbauten; zur Auslegung der Vorschrift über die Firsthöhe nach lit. d. 1. H. M. reichte ein Baugesuch ein für ein Einfamilienhaus mit Garage auf dem Grundstück GB Bettlach Nr. 792. Die Garage soll ans Haus angebaut werden. Der Garageanbau erhält einen eigenen First mit einer Höhe von 6,6 m. Gegen den Garageanbau erhob der Nachbar O. D. Einsprache wegen Verletzung des vorgeschriebenen Grenzabstandes. Die Baukommission hiess die Einsprache teilweise gut und verlangte, dass der Garageanbau, der im Gesuch gegenüber dem Grundstück D. einen Grenzabstand von 2 m einhielt, diesem Grundstück gegenüber einen Abstand von 2,75 m einhält, Gegen diesen Entscheid wehrte sich O. D. mit Beschwerden beim Gemeinderat, beim Baudepartement und schliesslich beim Verwaltungsgericht. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde ab mit folgender Begründung: a) Der Beschwerdeführer macht geltend, der geplante Garagebau erfülle die Voraussetzungen des § 23 KBR für eine Unterschreitung des Normalgrenzabstandes nicht, da nach § 23 lit. d eine maximale Firsthöhe von 4,50 m vorgeschrieben sei, der geplante Anbau indessen eine Firsthöhe von 6,6 m vorsehe. Das Baudepartement und die Gemeindeinstanzen gehen davon aus, dass die in § 23 vorgeschriebene maximale Firsthöhe von 4,50 m für die betreffenden An- und Nebenbauten nicht absolut gelte, sondern nur im Bereich zwischen dem ordentlichen Grenzabstand von 4 m und jenem von 2 m, Die betreffenden Bauten dürfen nach Auffassung dieser Instanzen hinter dem 4-m-Abstand einen höhern First als 4,5 m aufweisen, sofern die Dachfläche dort, wo sie die 4-m-Abstandslinie schneidet, nicht höher ist als 4,5 m. Der Beschwerdeführer macht der Auffassung der Vorinstanz gegenüber geltend, dass sie dem klaren Wortlaut von § 23 KBR widerspreche. Zudem widerspreche sie dem Sinn der Vorschrift, indem sich eine Firsthöhe von mehr als 4,5 m Höhe auch dann als zusätzliche Immission auf das Nachbargebäude auswirke (bezüglich Aussicht und Schattenwurf), wenn sie ausserhalb des 4-m-Abstandes erreicht werde. b) Ausgangspunkt für die Auffassung der Vorinstanz ist, dass bei Einhaltung des Normalgrenzabstandes von 4 m ohnehin zweigeschossige Bauten mit Gebäudehöhen von 7,5 m von Terrain bis Traufe zulässig wären (§§ 18 und 22 KBR).Daraus ergebe sich, dass in diesem Bereich auch ein Anbau höher sein dürfe als der Höhenvorschrift des § 23 lit. d KBR entspreche. Dieser Schluss leuchtet ein. Es ist nicht einzusehen, wieso im betreffenden Bereich vom Anbau mehr verlangt werden soll als vom Hauptgebäude (für die Anbauten des § 23 KBR soll ja grundsätzlich ein leichteres und nicht ein schwereres Regime gelten als für die Normalgebäude).Die Argumentation des Beschwerdeführers, dass man bei solcher Auslegung dem Nachbarn noch eine zusätzliche Immission (betreffend Aussicht und Schattenwurf) zumute, trifft nicht zu. Weil hinter der besagten 4-m-Linie ohnehin höher gebaut werden kann, entstehen im Vergleich zu den Normalregeln keine zusätzlichen Immissionen, wenn Anbauten mit kleinerem Grenzabstand als 4 m hinter der 4-m-Abstandslinie höher als 4,5 m sein dürfen. Wesentlich ist, dass die Anbauten, die den Grenzabstand von 4 m überschreiten, im Bereich zwischen der 2-m- und der 4-m-Linie nirgends höher sind als 4,5 m. Die Baukommission Bettlach verlangt in solchen Fällen darüber hinaus die Einhaltung eines theoretischen Dachprofils, wie es sich ergäbe bei einer Dachgesimshöhe von 3 m über der Grenzabstandslinie von 2 m und einer Höhe des Schnitts Anbaudach/Fassade des Hauptgebäudes von 4,5 m über der Grenzabstandslinie von 4 m (es sei verwiesen auf die von der Gemeinde eingereichte Zeichnung).Dass die Einhaltung dieses Profils verlangt wird, dürfte richtig sein. Das vorliegende Projekt -- korrigiert im Sinne des Baukomissionsbeschlusses (Grenzabstand 2,75 m) -- kommt jedenfalls auch dieser Forderung nach. Man kann der Auffassung der Vorinstanz vorwerfen, dass sie, wenigstens auf den ersten Blick, etwas kompliziert erscheint. Anderseits ist sie präzis und von der Rechtssicherheit aus gesehen nicht zu beanstanden. Der Beschwerdeführer macht geltend, dass diese Auffassung dem klaren Wortlaut von § 23 lit. d KBR widerspreche. Der Wortlaut der Bestimmung gibt aber nur scheinbar eine klare Antwort; genau besehen ist eben doch eine Auslegung nötig. Zum mindesten in Bezug auf Anbauten stellen sich die eben behandelten Fragen, und nur die Auslegung der Vorinstanz verhindert Widersprüchlichkeiten und unlogische Konsequenzen. Nach allem ist die Beschwerde abzuweisen. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 27. Mai 1980

Schlagwörter

boundary distanceannexridge heightroof profileplanning lawneighbor objectionbuilding permit

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the garage annex qualified for a reduced boundary distance under § 23 Abs. 1 lit. d KBR despite a 6.6 m ridge height.

Extrahierter Entscheid

The reduced-distance regime could still apply; the 4.5 m height limit is not absolute for the entire annex, but only for the part between the 2 m and 4 m boundary lines.

Extrahierte Begründung

Because ordinary buildings may reach 7.5 m within the normal 4 m boundary distance, it would be illogical to require a stricter overall height regime for annexes. The decisive point is that the annex is nowhere higher than 4.5 m in the zone between the 2 m and 4 m lines.

Kernrechtsfrage

Whether the lower authorities' interpretation of the theoretical roof profile had to be upheld.

Extrahierter Entscheid

Yes. The requirement that the annex conform to the theoretical roof profile was considered correct, and the adjusted project satisfied it.

Extrahierte Begründung

The interpretation is precise, legally certain, and avoids contradictions and unreasonable consequences; the wording of § 23 lit. d KBR is not unambiguous and requires interpretation.

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