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Tenant must actually receive rent default notice

ZKREK.2006.167Übriges Gericht12.09.2006Dismissed

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Omnilex-Zusammenfassung

The landlord appealed against the first-instance decision that had declared the rent termination null and rejected eviction. The dispute turned on whether the rent default notice and warning under Art. 257d OR had actually been served on the tenant. The court held that actual receipt by the tenant is required; it is not enough that the letter entered the tenant's sphere of control. Track & Trace information could not prove receipt by the tenant, and the landlord bore the burden of proof. The appeal was dismissed and the eviction request remained rejected.

Omnilex-Regeste

Art. 257d OR; rent default notice and warning must actually be received by the tenant for a valid termination based on rent arrears. The declaration is receipt-dependent and the reduced receipt theory applies only in the sense that actual receipt, not merely entry into the addressee’s sphere of control, is decisive. For registered mail, proof of delivery to the tenant requires more than postal tracking data; Track & Trace can establish dispatch or a delivery event, but not delivery to the tenant personally. If the tenant’s signature is missing, the landlord has not proved valid service and the termination is ineffective (consid. 4-6).

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** ZKREK.2006.167**
Instanz:Zivilkammer
Entscheiddatum:13.09.2006
FindInfo-Nummer:O_ZK.2006.765
Titel:** Ausweisung, Zustellung der Kündigungsandrohung**
Resümee:** Die Zahlungsaufforderung mit der Kündigungsandrohung muss dem Adressaten/Mieter tatsächlich zugehen. Der blosse Zugang in seinen Machtbereich genügt nicht. Die Zustellinformationen der Post "Track & Trace" vermögen den tatsächlichen Zugang nicht zu beweisen**
SOG 2006 Nr. 2 ** Art. 257d OR.** Die Zahlungsaufforderung mit der Kündigungsandrohung muss dem Adressaten/Mieter tatsächlich zugehen. Der blosse Zugang in seinen Machtbereich genügt nicht. Die Zustellinformationen der Post “Track & Trace” vermögen den tatsächlichen Zugang nicht zu beweisen. * Sachverhalt:* Die Parteien schlossen am 17. Oktober 2002 einen Mietvertrag über eine 3 ½-Zimmerwohnung. Mit Schreiben vom 19. Januar 2006 mahnte die Vermieterin A. beim Mieter M. einen Zahlungsausstand und drohte ihm die Kündigung an. Wegen Mietzinsausstandes kündigte A. sodann mit Schreiben vom 24. Februar 2006 das Mietverhältnis per 31. März 2006. M. focht diese Kündigung, die bei ihm am 1. März 2006 eingegangen war, am 16. März 2006 bei der Mietschlichtungsbehörde an. Am 19. Mai 2006 reichte A. beim Richteramt eine Klage gegen M. ein und verlangte, es sei festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien per 30. April 2006 aufgelöst sei, und es sei M. eine Frist von 5 Tagen zur Räumung der Wohnung zu setzen. M. beantragte, das Ausweisungsbegehren sei abzuweisen und es sei festzustellen, dass die am 24. Februar 2006 per 31. März 2006 ausgesprochene ausserordentliche Kündigung rechtsunwirksam sei, eventualiter sei die Kündigung als rechtsmissbräuchlich zu erklären und aufzuheben. Mit Urteil vom 8. Juni 2006 stellte der Amtsgerichtspräsident die Nichtigkeit der Kündigung vom 24. Februar 2006 fest und wies das Ausweisungsbegehren ab. Den gegen dieses Urteil erhobenen Rekurs von A. weist die Zivilkammer ab. * Aus den Erwägungen:* 3. Der Gesuchsgegner bringt unter anderem vor, er habe die Zahlungsaufforderung mit der Kündigungsandrohung nie erhalten. Die Zustellinformation der Post “Track & Trace” könne nicht als Nachweis der Zustellung gelten. Die Unterschrift auf der Zustellliste betreffend das Einschreiben sei offenkundig nicht identisch mit seiner eigenen. Er habe niemanden ermächtigt, seine Privatpost entgegenzunehmen, und könne sich auch nicht vorstellen, wer dies getan habe. Unabhängig davon habe diese Person das Schreiben nie an ihn weitergeleitet. 4. Die korrekte Zahlungsaufforderung und Kündigungsandrohung ist Gültigkeitsvoraussetzung für eine Kündigung nach Art. 257d OR (Obligationenrecht, SR 220). Die Zahlungsfristansetzung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Die Frist beginnt daher mit dem Zugang bzw. Empfang durch den Mieter. Die von der Doktrin und Praxis entwickelte Empfangstheorie kommt jedoch nur eingeschränkt zur Anwendung. Es genügt nicht, dass die Mitteilung in die Machtsphäre des Mieters gelangt. Massgebend ist der tatsächliche Empfang. Wird ein eingeschriebener Brief nicht sofort dem Empfänger übergeben, so ist auf den Zeitpunkt der konkreten Abholung auf dem Postbüro abzustellen. Wird aber die Mitteilung nicht innert der 7-tägigen Abholungsfrist abgeholt, gilt der letzte Tag als fiktives Zustelldatum (SVIT-Kommentar, Mietrecht II, N 28 zu Art. 257d OR; BGE 119 II 149 und auf Peter Higi: Zürcher Kommentar zum Obligationenrecht, Die Miete, Zürich 1994, N 37 zu Art. 257d OR; ebenso Peter Gauch/Walter R. Schluep/Jörg Schmid/Heinz Rey: Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Band I, Zürich 2003, Nrn. 198 ff., wobei in Nr. 201 ausdrücklich auf Art. 257d OR Bezug genommen wird). Es gilt die so genannte eingeschränkte Empfangstheorie. 5. Die Unterschrift auf der Zustellliste betreffend das Einschreiben ist eine völlig andere Unterschrift als sämtliche anderen Unterschriften des Gesuchsgegners auf den anderen vorliegenden Urkunden. Insbesondere die Unterschrift des Gesuchsgegners vom 1. März 2006 auf der Abholungseinladung für das Kündigungsschreiben vom 24. Februar 2006 ist eine ganz andere. Es handelt sich dabei nicht bloss um ein Kürzel oder ein Gekritzel mangels fehlender Unterlage, wie die Gesuchstellerin einwendet. Damit steht fest, dass der Postbote den eingeschriebenen Brief nicht dem Gesuchsteller, sondern einer anderen Person ausgehändigt hat. Wer diese Person war, ist unbekannt, aber auch irrelevant. Denn selbst wenn der Postbote das Einschreiben gemäss Ziffer 2.3.5 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Post derjenigen Person, die in der Wohnung des Adressaten, also des Gesuchsgegners, anzutreffen war, übergeben hätte, so genügte dies nicht. Denn nach der relativen Empfangstheorie ist allein der tatsächliche Empfang massgebend. Ob und wann der Gesuchsgegner die Zahlungsaufforderung und Kündigungsandrohung ausgehändigt erhalten hat, ist ungewiss. Insbesondere kann eine Übergabe des Einschreibens auch nicht wie bei der Abholungseinladung fingiert werden. Eine analoge Anwendung der Fiktionstheorie fällt vorab deshalb ausser Betracht, weil hier der Adressat anders als bei der Abholungseinladung es nicht selbst in der Hand hat, von der versuchten Zustellung an ihn Kenntnis zu erhalten (zur Frage, wie wichtig schon nur die Kenntnis des wahren Zeitpunkts des Zugangs in den Machtbereich des Adressaten ist: Urteil des Bundesgerichts 4C.224/2004 vom 24. September 2004). Der Nachweis des tatsächlichen Empfangs durch den Adressaten kann auch nicht durch die Zustellinformationen der Post “Track & Trace” erbracht werden. Die Anerkennung der elektronischen Zustellereignisse als Nachweis für die erfolgte Zustellung nach Ziffer 2.3.1 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Post gilt nur für den Kunden, d.h. für den Absender im Verhältnis zur Post. Weder der Adressat einer Sendung noch der Richter wird durch diese Anerkennung des Absenders gebunden. Effektiv kann die Zustellinformation der Post nur eine Zustellung als solche beweisen, nicht aber an wen diese erfolgt ist. Dass sie an den Adressaten erfolgt ist, wird erst durch dessen Unterschrift belegt. Im vorliegenden Fall fehlt die Unterschrift des gesuchsgegnerischen Empfängers. Die Beweislast dafür, dass der Gesuchsgegner die Zahlungsaufforderung und Kündigungsandrohung, datiert vom 19. Januar 2006, tatsächlich in Empfang genommen hat, liegt bei der Gesuchstellerin. Diesen Beweis hat sie nach dem Gesagten nicht erbracht. Will sich ein Vermieter den Beweis des tatsächlichen Zugangs sichern, so kann er eine Zustellung mit eigenhändiger Unterschrift, welche die Post als Zusatzdienstleistung anbietet, in Anspruch nehmen. Von der Vermieterschaft wird somit auch nach der eingeschränkten Empfangstheorie nichts Unmögliches verlangt. 6. Die ausserordentliche Kündigung vom 24. Februar 2006 wegen Mietzinsausstandes ist demnach ungültig, da ihr keine Zahlungsaufforderung und Kündigungsandrohung vorangegangen war, wie dies in Art. 257d OR vorausgesetzt wird. Bei ungekündigtem Mietverhältnis besteht jedoch kein Raum für eine Ausweisung. Der Rekurs ist daher abzuweisen. * Obergericht Zivilkammer, Urteil vom 13. September 2006 (ZKREK.2006.167)*

Schlagwörter

tenancytermination noticeactual receiptregistered mailburden of proofevictionrent arrearspostal tracking

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the rent default notice and warning under Art. 257d OR had been effectively served on the tenant.

Extrahierter Entscheid

The notice must actually reach the tenant; mere entry into the tenant's sphere of control is insufficient, and the landlord failed to prove actual receipt.

Extrahierte Begründung

Art. 257d OR requires a receipt-dependent declaration. For an ordinary registered letter, actual receipt by the tenant is decisive. Track & Trace data proves only that a delivery attempt or a delivery occurred, not that the tenant himself received it. The burden of proof lay with the landlord and was not met.

Kernrechtsfrage

Whether the extraordinary termination for rent arrears was valid and justified eviction.

Extrahierter Entscheid

Because no valid default notice and warning preceded the termination, the termination was invalid and no eviction order could be granted.

Extrahierte Begründung

A valid notice under Art. 257d OR is a prerequisite for termination due to rent arrears. Without a valid termination, the tenancy remained in force, leaving no basis for eviction.

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