projekte

Provisional enforcement on post-termination rent under lease

ZKBES.2018.35Übriges Gericht08.04.2018Partially Granted

Originalquelle öffnen

Von Omnilex extrahiert

Omnilex-Zusammenfassung

The landlord asked for provisional enforcement in Betreibung No. 247590 based on a signed lease after the tenant remained in the premises beyond the termination date. The first instance granted enforcement for six monthly rent claims of CHF 1,450 each. On appeal, the court held that the lease was a valid debt acknowledgment only until the ordinary termination date of 31 January 2017. It therefore upheld provisional enforcement only for January 2017 and the payment order costs, but rejected the claims for February to June 2017. The first-instance judgment was set aside and costs were redistributed according to the parties’ partial success.

Omnilex-Regeste

Art. 82 SchKG; provisional enforcement on a lease agreement after ordinary termination. A signed lease constitutes an acknowledgment of debt only for rent claims clearly covered by the contract period or up to the termination date. Once the lease has been validly terminated, it no longer serves as a title for rent or compensation claims arising thereafter, even if the tenant remains in possession or contests eviction. The court must examine ex officio whether a valid enforcement title exists (consid. 2-4). When both parties succeed only in part, procedural costs are apportioned according to the outcome under Art. 106 ZPO; in first instance, no party compensation is warranted where the opposing side's success is minimal.

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** ZKBES.2018.35**
Instanz:Zivilkammer
Entscheiddatum:09.04.2018
FindInfo-Nummer:O_ZK.2018.52
Titel:** Rechtsöffnung**
Resümee:
Obergericht Zivilkammer Urteil vom 9. April 2018 Es wirken mit: Präsident Frey Oberrichter Flückiger Oberrichterin Jeger Rechtspraktikantin Mosler In Sachen ** A.___,** Beschwerdeführer gegen ** B.___,** vertreten durch C.___ Beschwerdegegner betreffend ** Rechtsöffnung** zieht die Zivilkammer des Obergerichts in ** Erwägung**: I. 1.1 B.___ (im Folgenden: die Gesuchsteller) ersuchten am 16. August 2017 in der Betreibung Nr. 247590 des Betreibungsamtes Grenchen-Bettlach beim Richteramt Solothurn-Lebern für den Betrag von CHF 1'472.00 zuzüglich Verzugszins zu 5% seit 31. Dezember 2016, CHF 1'472.00 zuzüglich Verzugszins zu 5% seit 30. Januar 2017, CHF 1'472.00 zuzüglich Verzugszins zu 5% seit 28. Februar 2017, CHF 1'472.00 zuzüglich Verzugszins zu 5% seit 31. März 2017, CHF 1'472.00 zuzüglich Verzugszins zu 5% seit 30. April 2017 und CHF 1'472.00 zuzüglich Verzugszins zu 5% seit 31. Mai 2017 sowie für die Zahlungsbefehlskosten von CHF 73.30 um Erteilung der provisorischen Rechtsöffnung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 1.2. A.___ (im Folgenden: der Gesuchsgegner) liess sich zum Rechtsöffnungsgesuch nicht vernehmen. 2. Der Amtsgerichtspräsident von Solothurn-Lebern erteilte mit Urteil vom 14. Dezember 2017 die provisorische Rechtsöffnung im Umfang von CHF 1'450.00 zuzüglich Verzugszins zu 5% seit 31. Dezember 2016, CHF 1'450.00 zuzüglich Verzugszins zu 5% seit 31. Januar 2017, CHF 1'450.00 zuzüglich Verzugszins zu 5% seit 28. Februar 2017, CHF 1'450.00 zuzüglich Verzugszins zu 5% seit 31. März 2017, CHF 1'450.00 zuzüglich Verzugszins zu 5% seit 30. April 2017 und CHF 1'450.00 zuzüglich Verzugszins zu 5% seit 31. Mai 2017. Zudem verpflichtete er den Gesuchsgegner zur Rückerstattung der Betreibungskosten von CHF 73.30 und der Gerichtskosten von CHF 300.00 an die Gesuchsteller sowie zur Bezahlung einer Parteientschädigung von CHF 100.00. 3.1 Dagegen erhob der Gesuchsgegner (von nun an: der Beschwerdeführer) mit Eingabe vom 22. Februar 2018 (Postaufgabe) an das Richteramt Solothurn-Lebern fristgerecht Einspruch und verlangte sinngemäss die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die Abweisung des Rechtsöffnungsbegehrens. Die Eingabe wurde durch das Richteramt Solothurn-Lebern zuständigkeitshalber an die Zivilkammer des Obergerichts Solothurn weitergeleitet und von diesem als Beschwerde entgegengenommen. 3.2 Die Beschwerdegegner reichten am 3. März 2018 (Postaufgabe) eine Beschwerdeantwort ein verlangten sinngemäss die Abweisung der Beschwerde. 4. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachfolgend darauf einzutreten. II. 1.1 Die provisorische Rechtsöffnung ist gemäss Art. 82 Abs. 1 Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG, SR 281.1) zu erteilen, wenn die Forderung auf einer durch öffentliche Urkunde festgestellten oder durch Unterschrift bekräftigten Schuldanerkennung beruht und der Betriebene nicht sofort Einwendungen glaubhaft macht, welche diese entkräften. 1.2 Als Schuldanerkennung gilt nur die schriftliche, vom Schuldner unterzeichnete oder durch öffentliche Urkunde ausgewiesene, vorbehaltslose Erklärung, dem Gläubiger einen genau bestimmten Betrag entweder schon bei der Erklärung oder von einem genau festgelegten Zeitpunkt an zu schulden (Peter Stücheli, Die Rechtsöffnung, Zürich 2000, S. 328). 2.1 Es ist von Amtes wegen zu prüfen, ob ein rechtsgültiger Rechtsöffnungstitel vorliegt (Daniel Staehelin in: Adrian Staehelin et al. [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Basel 2010, Art. 84 N 50). 2.2 B.___ (von nun an: die Beschwerdegegner) legen als Rechtsöffnungstitel für den in Betreibung gesetzten Betrag den Mietvertrag vom 15. August 2014 zwischen ihnen als Vermieter und dem Beschwerdeführer als solidarisch haftendem Mieter vor (Gesuchsbeilage 9). 2.3 Die Beschwerdegegner führten in ihrem Rechtsöffnungsgesuch vom 16. August 2017 aus, der Beschwerdeführer habe die monatlichen Mietzinse bis 31. Dezember 2016 bezahlt. Er habe das Mietobjekt jedoch nicht auf den Kündigungstermin vom 31. Januar 2017 freigegeben, sondern erst am 6. Juli 2017, nach Durchführung eines Exmissionsverfahrens mit rechtskräftigem Gerichtsurteil. Daher sei der Beschwerdeführer die Mietzinse von Januar bis und mit Juni 2017 schuldig. 3.1 Der vom Mieter unterschriebene Mietvertrag berechtigt zur Rechtsöffnung für die darin festgelegten allfälligen Mietzinse und bezifferten Nebenkosten (Daniel Staehelin in: Adrian Staehelin et al. [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Basel 2010, Art. 82 N 114). Der Mietvertrag enthält eine Schuldanerkennung für die Mietzinse nur bis zum Vertragsablauf. Ein gekündigter Mietvertrag taugt für die Zeit nach dem Kündigungstermin nicht mehr als Rechtsöffnungstitel, selbst wenn der Mieter die Kündigung angefochten und das Mietobjekt nicht zurückgegeben hat. Gibt der Mieter trotz Ablaufs des Vertrages das Mietobjekt nicht zurück, so taugt der Mietvertrag für die dem Vermieter evtl. geschuldete Entschädigung nicht als Schuldanerkennung (a.a.O., Art. 82 N 116). 3.2 Der als Rechtsöffnungstitel vorgelegte Mietvertrag zwischen den Parteien wurde von den Beschwerdegegnern per 31. Januar 2017 ordentlich gekündigt. Die Kündigung und der Kündigungstermin sind unbestritten. Der Mietvertrag beinhaltet damit auch nur bis zum Kündigungstermin vom 31. Januar 2017 eine Schuldanerkennung. Für die Zeit ab dem 1. Februar 2017 kann er nicht mehr als Rechtsöffnungstitel geltend gemacht werden. 4. Gemäss Rechtsöffnungsbegehren vom 16. August 2017 wurde der geschuldete Mietzins bis zum 31. Dezember 2016 bezahlt. Verlangt wird vorliegend die Bezahlung der Mietzinse für die Monate Januar bis und mit Juni 2017. Ausgehend von den vorstehenden Erwägungen können die Beschwerdegegner gestützt auf den Mietvertrag als Rechtsöffnungstitel lediglich noch die Miete für den Monat Januar 2017 verlangen. Für die Monate Februar bis und mit Juni 2017 liegt hingegen kein Rechtsöffnungstitel vor. 5. Die Beschwerde von A.___ ist teilweise gutzuheissen. Das Urteil des Amtsgerichtspräsidenten Solothurn-Lebern ist aufzuheben. In der Betreibung Nr. 247590 des Betreibungsamtes Grenchen-Bettlach ist für den Betrag von CHF 1'450.00 zuzüglich Verzugszins zu 5% seit 31. Dezember 2016 sowie für die Kosten des Zahlungsbefehls von CHF 73.30 die provisorische Rechtsöffnung zu erteilen. Im Übrigen ist das Rechtsöffnungsgesuch abzuweisen. 6.1 Die Prozesskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt. Hat keine Partei vollständig obsiegt, so werden die Prozesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt (Art. 106 Abs. 1 und 2 ZPO). 6.2 Der Beschwerdeführer obsiegt vorliegend zu 5/6, die Beschwerdegegner zu 1/6. Die Gerichtskosten für das erstinstanzliche Verfahren wurden auf CHF 300.00 festgesetzt. Die Beschwerdegegner haben daran somit anteilsmässig einen Beitrag von CHF 250.00 zu bezahlen (wird mit geleistetem Kostenvorschuss verrechnet). Der Beschwerdeführer hat die restlichen CHF 50.00 direkt an die Beschwerdegegner zu bezahlen. 6.3 Angesichts des geringen Aufwandes und minimalen Obsiegens der Beschwerdegegner rechtfertigt es sich nicht, für das erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung zuzusprechen. 6.4 Die Gerichtskosten für das Verfahren vor Obergericht betragen CHF 450.00 (vgl. Art. 48 GebV SchKG) und sind von den Beschwerdegegnern im Betrag von CHF 375.00 und vom Beschwerdeführer im Betrag von CHF 75.00 zu übernehmen. Sie werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Die Beschwerdegegner haben dem Beschwerdeführer einen Betrag von CHF 375.00 zurückzuerstatten. Demnach wird ** erkannt**: 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und das Urteil des Amtsgerichtspräsidenten von Solothurn-Lebern vom 14. Dezember 2017 wird aufgehoben. 2. In der Betreibung Nr. 247590 des Betreibungsamtes Grenchen-Bettlach wird für den Betrag von CHF 1'450.00 zuzüglich Verzugszins zu 5% seit 31. Dezember 2016 sowie für die Kosten des Zahlungsbefehls von CHF 73.30 die provisorische Rechtsöffnung erteilt. Im Übrigen wird das Rechtsöffnungsgesuch abgewiesen. 3. An die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens von CHF 300.00 haben A.___ einen Betrag von CHF 50.00 und B.___ einen solchen von CHF 250.00 zu bezahlen. Die Gerichtskosten werden mit dem von B.___ geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. A.___ hat B.___ den Betrag CHF 50.00 an die von ihnen bevorschussten Kosten zurückzuerstatten. 4. Für das erstinstanzliche Verfahren werden keine Parteikosten gesprochen. 5. An die Gerichtskosten des obergerichtlichen Verfahrens von CHF 450.00 haben A.___ einen Betrag von CHF 75.00 und B.___ einen solchen von CHF 375.00 zu bezahlen. Die Gerichtskosten werden mit dem von A.___ geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. B.___ haben A.___ den Betrag von CHF 375.00 für die von ihm bevorschussten Kosten zurückzuerstatten. ** Rechtsmittel:Der Streitwert beträgt weniger als CHF 30'000.00. Sofern sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich. Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen. ** Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts Der Präsident Die Rechtspraktikantin Frey Mosler

Schlagwörter

provisional enforcementacknowledgment of debtlease terminationrent arrearsdebt enforcementcost allocation

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the lease contract remained a valid title for provisional enforcement after the ordinary termination date for rent claimed from February to June 2017.

Extrahierter Entscheid

The lease agreement qualified as an acknowledgment of debt only up to the contractual termination date, so it could support provisional enforcement only for January 2017, not for later months.

Extrahierte Begründung

Under Art. 82 SchKG, a signed lease is a title only for amounts clearly acknowledged under the contract period. After a valid termination, the lease no longer evidences a debt for later rent or any compensation for continued occupation without a separate title.

Kernrechtsfrage

How the appeal and costs should be allocated in light of the partial success of both sides.

Extrahierter Entscheid

The appeal was partially upheld, the lower judgment was set aside, and costs were split 5/6 to the respondents and 1/6 to the appellant for the first instance, with appellate costs similarly allocated.

Extrahierte Begründung

Because neither party fully prevailed, procedural costs had to be distributed according to the outcome under Art. 106 ZPO; the respondents' limited success did not justify a party compensation in first instance.

Setzen Sie Ihre Recherche in ChatGPT oder Claude fort

Verbinden Sie Omnilex, um den Rechtskorpus über Ihren KI-Assistenten zu durchsuchen.