ZKBER.2018.86•Clear-case relief and eviction in tenancy dispute
ZKBER.2018.86Übriges Gericht24.01.2019Dismissed
Von Omnilex extrahiert
The Obergericht dismissed the tenant's appeal against a clear-case judgment in a tenancy dispute. It held that the alleged rent-free arrangement was a mere protective assertion and that clear-case relief was available regardless of the amount in dispute. The landlord's later addition of a request to lift the objection was admissible by analogy to Art. 230 CCP. The objection was upheld only in part below and remained lifted for CHF 30,000. The eviction deadline was adjusted because the appeal had suspensive effect. Appeal costs and compensation were imposed on the tenant.
Art. 257, 219 and 230 ZPO; Art. 154 SchKG; clear-case relief in tenancy eviction and admissibility of claim amendment in summary proceedings. In summary proceedings, Art. 230 ZPO applies by analogy under Art. 219 ZPO; a claim amendment is admissible until the matter is ripe for decision and if based on new facts, even without a formal main hearing. Clear-case relief is not excluded by the amount in dispute and is governed exclusively by Art. 257 ZPO, irrespective of whether the case would otherwise fall under the ordinary or simplified procedure. Objections must be substantiated and immediately capable of undermining the court's conviction; mere protective assertions do not suffice. In pledge-realization enforcement, the debtor may contest the claim and the pledge right, but ownership objections concerning introduced items are only relevant at the realization stage, not as a bar to objection removal on the landlord's retention right.
| Geschäftsnummer: | ** ZKBER.2018.86** |
|---|---|
| Instanz: | Zivilkammer |
| Entscheiddatum: | 25.01.2019 |
| FindInfo-Nummer: | O_ZK.2019.17 |
| Titel: | ** Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung, Vollstreckung, Verwertungsbegehren und Forderung** |
| Resümee: |
| Obergericht Zivilkammer Urteil vom 25. Januar 2019 Es wirken mit: Präsident Frey Oberrichter Müller Oberrichterin Jeger Rechtspraktikantin Büttler In Sachen ** A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Boris Banga, Berufungskläger gegen ** B.___ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Urs Kaiser, Berufungsbeklagte betreffend ** Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung, Vollstreckung, Verwertungsbegehren und Forderung** zieht die Zivilkammer des Obergerichts in ** Erwägung**: I. 1.1 Die B.___ AG (ehemals: B.___ [...] AG; nachfolgend: Gesuchstellerin) als Vermieterin einerseits und A.___ (nachfolgend: Gesuchsgegner) als Mieter andererseits unterzeichneten am 29. Januar 2015 einen Mietvertrag über die Liegenschaft GB [...] Nr. [...] an der [...] in [...], bestehend aus zwei Industriehallen mit Büros und einliegender Wohnung. Der monatliche Nettomietzins wurde auf CHF 8'000.00 für die Industriehallen mit Büroflächen und CHF 1'500.00 für die einliegende Wohnung, also total CHF 9'500.00, festgesetzt und war jeweils im Voraus auf den 1. eines Monats zu zahlen. 1.2 Die Hälfte der Lagerhalle hat der Gesuchsgegner gemäss unbestrittener Aussage der Gesuchstellerin zu einem früheren Zeitpunkt in einer Teilkündigung gekündigt und zurückgegeben, woraufhin der Mietzins von CHF 9'500.00 einvernehmlich auf CHF 6'500.00 reduziert wurde. 1.3 Mit Schreiben vom 29. Dezember 2017 kündigte der Gesuchsgegner den vorerwähnten Mietvertrag auf den 30. Juni 2018 und bestätigte seine Kündigung nochmals mit Schreiben vom 5. Januar 2018. 2. Mit Datum vom 21. Juni 2018 forderte die Gesuchstellerin den Gesuchsgegner auf, entsprechend dessen Kündigung die Mieträumlichkeiten per 30. Juni 2018 definitiv zu räumen und gereinigt abzugeben sowie die seit 1. Januar 2018 bis zu diesem Datum ausstehenden Mietzinse in der Höhe von CHF 39'000.00 (6 Monatsmieten à CHF 6'500.00) bis spätestens 30. Juni 2018 zu begleichen. 3. Die Gesuchstellerin reichte sodann am 5. Juli 2018 (Postaufgabe) beim Richteramt Solothurn-Lebern ein Gesuch im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) gegen den Gesuchsgegner ein und ersuchte um Ausweisung des Gesuchsgegners aus dem Mietobjekt sowie um Vollstreckung im Widerhandlungsfall. Gleichzeitig ersuchte sie darum, die vom Gesuchsgegner im Mietobjekt zurückgelassenen Gegenstände, welche nicht innert Monatsfrist seit Verlassen des Mietobjekts vom Gesuchsgegner abgeholt worden sind, auf dessen Kosten zu verwerten, sich aus dem Erlös zu befriedigen oder die Gegenstände zu entsorgen. Der Gesuchsgegner sei zu verurteilen, die bis zur Beendigung des Mietvertrages vom 30. Juni 2018 ausstehenden Mietzinsforderungen in der Höhe von CHF 39'000.00 zzgl. Zins von 5 % seit dem jeweiligen Verfall zu bezahlen. Überdies sei der Gesuchsgegner zu verurteilen, der Gesuchstellerin den infolge vertragswidriger, verspäteter Rückgabe des Mietobjekts entstandenen Schaden in der Höhe von CHF 6'500.00 Mietzins pro Monat ab dem 1. Juli 2018 bis zu dessen effektivem Verlassen zu bezahlen, wobei nicht verstrichene Tage eines laufenden Monats entsprechend um nicht verfallene Tagesbetreffnisse der jeweiligen Mietzinse zu reduzieren seien. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Gesuchgsgegners. 4. Der Gesuchsgegner schloss mit Eingabe vom 31. August 2018 auf Nichteintreten, eventualiter auf Abweisung des Gesuchs. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Gesuchstellerin. 5. Mit Schreiben vom 3. September 2018 ersuchte die Gesuchstellerin darum, die mit Gesuch vom 5. Juli 2018 (Postaufgabe) gestellten Rechtsbegehren um das Rechtsbegehren 4.bis zu ergänzen, wonach in der Betreibung Nr. 571992 des Betreibungsamtes Region Solothurn der Rechtsvorschlag im Umfang von CHF 30'000.00 zzgl. Zins zu 5 % seit 1. März 2018 zu beseitigen sei. 6. Mit Eingabe datiert vom 17. September 2018 schloss der Gesuchsgegner bezüglich des Rechtsbegehrens 4.bis auf Nichteintreten; unter Kosten- und Entschädigungsfolge. 7. Ebenfalls datiert vom 17. September 2018 nahm die Gesuchstellerin Stellung zur Eingabe des Gesuchsgegners vom 31. August 2018. 8. Am 11. Oktober 2018 fällte der Amtsgerichtspräsident des Richteramtes Solothurn-Lebern folgendes, im Dispositiv eröffnetes Urteil: 1. Der Gesuchsgegner hat das durch den Mietvertrag vom 29. Januar 2015 gemietete Objekt, […], bis spätestens Freitag, 16. November 2018, 12.00 Uhr, zu verlassen, und der Gesuchstellerin, zusammen mit allen dazugehörigen Schlüsseln, in ordnungsgemässem, geräumten und gereinigten Zustand zu übergeben. 2. Ausgenommen von der Räumungspflicht gemäss Ziffer 1 hiervor sind die retinierten Gegenstände gemäss dem Retentionsverzeichnis […]. 3. Die Gesuchstellerin hat bis spätestens Freitag, 23. November 2018, dem Oberamt Region Solothurn, […] mitzuteilen, ob das Mietobjekt geräumt und verlassen wurde. 4. Für den Fall, dass das Mietobjekt nicht urteilsgemäss geräumt und verlassen worden ist, wird das Oberamt Region Solothurn angewiesen, umgehend die zwangs-weise Ausweisung zu veranlassen, nötigenfalls unter Anwendung von Polizeigewalt und unter zwangsweiser Verschaffung von Zugang in die Liegenschaft. 5. Die Gesuchstellerin hat bei der zwangsweisen Räumung mitzuwirken, indem auf Anweisung des Oberamtes der Zutritt zum Mietobjekt und die für die Räumung notwendigen Hilfspersonen organisiert werden […]. 6. Dem Gesuchsgegner wird für den Fall, dass die Liegenschaft innert der gesetzten Frist nicht ordnungsgemäss geräumt und verlassen wird, hiermit die Strafdrohung nach Art. 292 StGB ausdrücklich angedroht. […] 7. […] 8. Der Gesuchsgegner hat der Gesuchstellerin die für die Monate Januar 2018 bis und mit Juni 2018 geschuldeten Mietzinse von total CHF 39'000.00 zuzüglich: - 5% Zins auf dem Betrag von CHF 6'500.00 ab 2. Januar 2018 - 5% Zins auf dem Betrag von CHF 6'500.00 ab 2. Februar 2018 - 5% Zins auf dem Betrag von CHF 6'500.00 ab 2. März 2018 - 5% Zins auf dem Betrag von CHF 6'500.00 ab 2. April 2018 - 5% Zins auf dem Betrag von CHF 6'500.00 ab 2. Mai 2018 - 5% Zins auf dem Betrag von CHF 6'500.00 ab 2. Juni 2018 zu bezahlen. 9. Der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. 571992 des Betreibungsamtes Region Solothurn, in Solothurn, ist im Umfang von CHF 30'000.00 aufgehoben. 10. […] 11. Der Gesuchsgegner hat der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung von CHF 2'718.75 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu bezahlen. 12. […] 13. Von den Gerichtskosten von CHF 1'300.00 (ohne allfällige Vollstreckungskosten) hat die Gesuchstellerin CHF 350.00 und der Gesuchsgegner CHF 950.00 zu bezahlen. Der Gesuchsgegner hat die CHF 950.00 direkt an die Gesuchstellerin für die bevorschussten Gerichtskosten zu bezahlen. 14. Die Kosten einer allfälligen Vollstreckung hat der Gesuchsgegner zu bezahlen. Ein entsprechender Kostenentscheid wird nach Abschluss des Verfahrens erlassen. 9. Gegen das begründete Urteil reichte der Gesuchsgegner (von nun an: Berufungskläger) am 13. Dezember 2018 Berufung beim Obergericht des Kantons Solothurn ein und beantragte, es seien die Ziffern 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 11, 13 und 14 aufzuheben und auf das Gesuch vom 4. Juli 2018 (bzw. gem. Postaufgabe Gesuch vom 5. Juli 2018) sei nicht einzutreten. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge. 10. Mit Berufungsantwort vom 26. Dezember 2018 (Postaufgabe) beantragte die Gesuchstellerin (von nun an: Berufungsbeklagte) die Abweisung der Berufung, soweit darauf eingetreten werden könne. Zudem sei die Auszugsfrist gemäss Ziff. 1 des Urteils vom 11. Oktober 2018 neu auf den kürzest möglichen Zeitpunkt festzusetzen. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (letztere zzgl. MwSt.) zulasten des Berufungsklägers. 11. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen. II. 1. Auf die frist- und formgerecht eingereichte Berufung ist einzutreten. 2. Es ist unbestritten, dass das Mietverhältnis per 30. Juni 2018 gekündigt wurde und sich der Berufungskläger somit seit dem 1. Juli 2018 ohne gültigen Rechtstitel im Mietobjekt aufhält bzw. sich seine Sachen im Mietobjekt befinden. 3.1 Der Berufungskläger bestreitet, keine Anstalten gemacht zu haben, das Mietobjekt zu verlassen. Er habe die Wohnung bereits im September 2018 geräumt und die Fabrikhalle sei bloss noch zu ¼ belegt. Er sei bemüht, das Mietobjekt zu verlassen, es sei jedoch nicht einfach, einen Platz für mehr als 100 Tonnen Maschinen und Material zu finden. 3.2 Die Berufungsbeklagte führt dazu aus, es sei zwar korrekt, dass der Berufungskläger die einliegende Wohnung scheinbar nicht mehr bewohne, formell abgegeben, d.h. geräumt, gereinigt und übergeben habe er die Wohnung aber nicht. Nach wie vor vollumfänglich in Beschlag halte der Berufungskläger insbesondere die Büros im Erdgeschoss und die bis 30. Juni 2018 gemieteten Flächen der Industriehallen. 3.3 Die Einwände des Berufungsklägers sind unbehelflich. Selbst wenn Teile des Mietobjekts vom Berufungskläger zum Zeitpunkt des Urteils nicht mehr verwendet worden wären, bleibt unbestritten, dass diese noch nicht zurückgegeben wurden, sodass die Berufungsbeklagte nach wie vor keinen Zugang zu diesen hat. Eine vollständige Rückgabe des Mietobjekts ist unbestrittenermassen nicht erfolgt. 4.1 Weiter rügt der Berufungskläger, die Vorinstanz habe den Sachverhalt unrichtig festgestellt und das Recht falsch angewendet. So habe sie das Vorbringen des Berufungsklägers, es sei mit dem Mitglied des Verwaltungsrates und Geschäftsführer C.___ im Dezember 2017, nachdem der Berufungskläger diesem erklärt habe, dass der Umsatz im letzten Semester eingebrochen sei und er derzeit den hohen Mietzins nicht bezahlen könne, vereinbart worden, dass er (der Berufungskläger) bis Ende Juni 2018 zinsfrei in den Räumlichkeiten bleiben könne, als nicht glaubhaft und geradezu völlig lebensfremd erachtet. Die Vorinstanz verkenne dabei, dass auch die Parteibefragung ein vollwertiges Beweismittel sei. Es könne dem Berufungskläger nicht zur Last gelegt werden, dass hierfür keine Belege vorliegen. Die erst im Juni erfolgte Mahnung bestärke zudem seine Behauptung. Es stelle sich die Frage, ob bei einem derart unklaren Sachverhalt der Rechtsschutz in klaren Fällen angewendet werden dürfe. 4.2 Wie bereits vor der Vorinstanz bestreitet die Berufungsbeklagte die Gratismiete. So soll vereinbart worden sein, dass der Berufungskläger nicht sofort für die Mietzinsausstände betrieben werde, sofern er das Mietobjekt per 30. Juni 2018 verlasse. Da sich abzeichnete, dass der Berufungskläger das Mietobjekt nicht per 30. Juni 2018 verlassen würde, habe sie den Berufungskläger mit Schreiben vom 21. Juni 2018 wegen der ausstehenden Mietzinse gemahnt. 4.3 Nach Lehre und Rechtsprechung genügen offensichtlich haltlose bzw. offensichtlich unbegründete («Schutz-»)Behauptungen des Beklagten nicht, um einen klaren Fall nach Art. 257 ZPO auszuschliessen (Dieter Hofmann in: Karl Spühler et al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Basel 2017, Art. 257 N 10a). Für die Verneinung eines klaren Falls muss es gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung genügen, dass der Beklagte substantiiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können, und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern (Dieter Hofmann, a.a.O., N 10c, mit Verweisen). Die Einwendung des Berufungsklägers ist, wie die Vorinstanz korrekt festgestellt hat, in keiner Weise glaubhaft und vermag es keineswegs, «die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern». Dass die Berufungsbeklagte, die, wie aus dem eingereichten Handelsregisterauszug hervorgeht, wirtschaftliche Zwecke verfolgt und gewinnorientiert ist, auf Mieteinnahmen in der Höhe von CHF 39'000.00 verzichtet, ist völlig lebensfremd, zumal sich die Gesellschaft damit selber sowie indirekt ihre Aktionäre schädigen würde. Der Berufungskläger belässt es auch bei der blossen Behauptung der Gratismiete, ohne in irgendeiner Weise darzulegen, welche Beweggründe die Berufungsbeklagte gehabt haben könnte, zu seinen Gunsten auf Einnahmen von CHF 39'000.00 zu verzichten, sodass sein Vorbringen auch nur ansatzweise glaubhaft erscheinen könnte. Somit ist sein Einwand umso mehr weder substantiiert noch schlüssig, sondern stellt eine reine Schutzbehauptung dar. Folgerichtig hat die Vorinstanz dem Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen stattgegeben. Auch der Umstand, dass die Mahnung wegen ausstehender Mietzinse erst am 21. Juni 2018 erfolgte, lässt die Schilderungen des Berufungsklägers nicht glaubhafter erscheinen. 5.1 Ebenfalls moniert wird vom Berufungskläger die Anwendung des Rechtsschutzes in klaren Fällen bzw. des summarischen Verfahrens aufgrund des Streitwerts. Bei einem Streitwert über CHF 30'000.00 komme das ordentliche Verfahren zur Anwendung. Das summarische Verfahren sei in Art. 248 ZPO geregelt. Auf Mietvertrag gestützte Geldforderungen seien in dieser Liste nicht enthalten, weshalb dieses Rechtsbegehren und dadurch auch das Ausweisungs- und Vollstreckungsbegehren im ordentlichen Verfahren hätten behandelt werden müssen. 5.2 Den Ausführungen kann nicht gefolgt werden. Der Berufungskläger verweist auch auf Art. 243 ZPO, der vorsieht, dass das vereinfachte Verfahren bis zu einer Streitwertgrenze von CHF 30'000.00 Anwendung findet (andernfalls das ordentliche Verfahren einzuleiten ist). Der Rechtsschutz in klaren Fällen, der grundsätzlich für sämtliche Anspruchsarten zur Verfügung steht, ermöglicht es jedoch, einen Entscheid im summarischen Verfahren zu erwirken, unabhängig davon, ob er andernfalls im ordentlichen oder im vereinfachten Verfahren ergangen wäre. Damit gelangt auch keine Streitwertgrenze zur Anwendung. Wie die Berufungsbeklagte korrekt vorbringt, sind die Kataloge von Art. 249 ff. ZPO für den Rechtsschutz in klaren Fällen nicht massgebend. Bei den Art. 249 ff. ZPO handelt es sich um eine Konkretisierung von Art. 248 lit. a ZPO («in den vom Gesetz bestimmten Fällen»). Ob das summarische Verfahren für den Rechtsschutz in klaren Fällen (Art. 248 lit. b ZPO) anwendbar ist, bestimmt sich einzig nach Massgabe von Art. 257 ZPO. 6.1 Während die Berufungsbeklagte das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen am 5. Juli 2018 mit den Rechtsbegehren Ziff. 1 bis 6 bei der Vorinstanz anhängig machte, beantragte sie mit Eingabe vom 3. September 2018 eine Ergänzung ihrer Rechtsbegehren um Begehren Ziff. 4.bis. 6.2.1 Der Berufungskläger beanstandet, damit sei der Inhalt des vorliegenden Streitgegenstands nach Rechtshängigkeit geändert worden. Dies sei unzulässig und die Vorinstanz hätte auf das Rechtsbegehren Ziff. 4.bis der Berufungsbeklagten nicht eintreten dürfen. Es sei zudem nicht nachvollziehbar, auf welche rechtliche Grundlage sich die Vorinstanz stütze, wenn sie Art. 230 ZPO, wonach eine Klageänderung in der Hauptverhandlung nur noch unter bestimmten Voraussetzungen zulässig ist, sinngemäss auf das summarische Verfahren anwende, zumal die Klageänderung nur für das ordentliche Verfahren vorgesehen sei. 6.2.2 Die Vorinstanz führte aus, da der Rechtsvorschlag bei Einleitung des Verfahrens noch nicht existierte, beruhe das Begehren auf einer neuen Tatsache, und wandte in der Folge Art. 230 ZPO sinngemäss auf das Summarverfahren an. Weiter lässt sich dem vorinstanzlichen Urteil entnehmen, in sinngemässer Anwendung auf das summarische Verfahren, das in der Regel ohne Verhandlung durchgeführt werde, könne dies nur bedeuten, dass Klageänderungen grundsätzlich bis zur Entscheidreife vorgebracht werden könnten. Diese sei gegeben, wenn nach der Zustellung der Stellungnahme an die Gegenpartei keine weitere Eingabe mehr erfolge, wobei zur Wahrung des rechtlichen Gehörs eine kurze Frist von (praxisgemäss) 5-10 Tagen zu beachten sei. Das neue Rechtsbegehren sei bloss einen Tag nach der Stellungnahme des Gesuchsgegners bei der Vorinstanz eingetroffen. Zu diesem Zeitpunkt sei das Verfahren noch nicht entscheidungsreif gewesen, womit das neue Rechtsbegehren noch rechtzeitig vorgebracht worden und daher zu berücksichtigen gewesen sei. 6.2.3 Gemäss Art. 230 ZPO ist eine Klageänderung in der Hauptverhandlung nur noch zulässig, wenn: a. die Voraussetzungen nach Artikel 227 Absatz 1 gegeben sind und b. sie auf neuen Tatsachen oder Beweismitteln beruht. Art. 219 ZPO zufolge gelten die Bestimmungen zum ordentlichen Verfahren sinngemäss für sämtliche anderen Verfahren, soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt. Da das Gesetz für das summarische Verfahren nichts anderes bestimmt, ist Art. 230 ZPO sinngemäss anwendbar. Die Ausführungen der Vorinstanz sind folglich schlüssig und nicht zu beanstanden. Sie wandte Art. 230 ZPO, im Einklang mit Art. 219 ZPO, nicht «unbesehen», wie der Berufungskläger anführt, sondern sinngemäss und unter Berücksichtigung der Unterschiede zum ordentlichen Verfahren auf das summarische Verfahren an. Dass die Parteien im summarischen Verfahren keinen Anspruch auf Durchführung einer Hauptverhandlung haben und das Summarverfahren die Schnelligkeit zum Hauptziel hat, wie der Berufungskläger ebenfalls einwendet, ändert an der grundsätzlichen Anwendbarkeit von Art. 230 ZPO nichts. Der Berufungskläger bringt sodann auch nicht vor, die Vorinstanz habe mit der Berücksichtigung der Klageänderung das Verfahren ungebührlich verzögert, sondern stört sich generell daran, dass die Vorinstanz eine Bestimmung des ordentlichen Verfahrens auf das summarische Verfahren angewandt hat, was jedoch aufgrund der obgenannten Ausführungen nicht zu bemängeln ist. Insbesondere mit Blick auf die Prozessökonomie erscheint es sinnvoll, das Begehren um Beseitigung des Rechtsvorschlags gemäss Ziff. 4.bis im selben Verfahren zu behandeln, da es sich bei der der Betreibung auf Pfandverwertung zugrunde liegenden Forderung um die ausstehenden Mietzinse handelt, deren Bezahlung in Ziff. 4 des Gesuchs bereits verlangt wurde (jedoch in der Betreibung auf Pfandverwertung verringert um die ausstehenden Wohnungsmieten). Dass die Voraussetzungen nach Art. 227 Abs. 1 ZPO, auf die in Art. 230 Abs. 1 lit. a ZPO verwiesen wird, nicht gegeben wären, oder dass keine neue Tatsache nach Art. 230 Abs. 1 lit. b ZPO vorliegen würde, bringt der Berufungskläger überdies zu Recht nicht vor. 6.3 In der Folge entschied die Vorinstanz die (teilweise) Gutheissung des nachgeführten Rechtsbegehrens der Berufungsbeklagten auf Beseitigung des Rechtsvorschlags in der Betreibung auf Pfandverwertung. Die blosse Behauptung des Berufungsklägers, wonach die retinierten Gegenstände ihm nicht gehören würden, ist nicht geeignet, die Beseitigung des Rechtsvorschlags zu verhindern. In der Betreibung auf Pfandverwertung können mit Rechtsvorschlag nebst Bestand, Umfang und Fälligkeit der Forderung auch Bestand und Umfang des Pfandrechts bestritten werden (vgl. Kurt Amonn, Fridolin Walther: Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, Bern 2013, § 33 N 11). Das Retentionsrecht des Vermieters erstreckt sich indessen auch auf Sachen Dritter, die der Mieter eingebracht hat, sofern der Vermieter nicht wusste oder wissen musste, dass sie nicht dem Mieter gehören (Art. 268a Abs. 1 des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, Fünfter Teil: Obligationenrecht [OR; SR 220], e contrario), was vom Berufungsbeklagten aber nicht geltend gemacht wird. Wie die Vorinstanz korrekt festgehalten hat, wäre der Einwand des Dritteigentums allenfalls erst nach Stellung des Verwertungsbegehrens von Belang. 6.4 Auch dem Vorbringen, die Berufungsbeklagte habe die Frist von 10 Tagen nicht eingehalten, um Rechtsöffnung zu verlangen oder die Klage auf Anerkennung des Forderungsrechts oder auf Feststellung des Retentionsrechts anzuheben, kann nicht gefolgt werden. Die Säumnis der in Art. 153a Abs. 1 des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG; SR 281.1) genannten Frist von 10 Tagen hat lediglich den Widerruf der Anzeige an Mieter und Pächter («Zinssperre») gem. Art. 152 Abs. 2 SchKG zur Folge. Genannte Bestimmungen sind vorliegend ohnehin nicht von Relevanz, da es nicht um ein Grundpfand sondern um das Retentionsrecht des Vermieters, das als Faustpfand behandelt wird, geht. Tatsächlich ist für die Beseitigung des Rechtsvorschlags die einjährige Frist von Art. 154 Abs. 1 SchKG massgebend, welche noch längst nicht abgelaufen ist. 7. Aufgrund der vorangehenden Erwägungen erweist sich die Berufung als unbegründet und ist abzuweisen. 8. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend, hat der Berufungskläger die Kosten des Verfahrens vor Obergericht von CHF 1'500.00 (Art. 106 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 145 Abs. 1 des Gebührentarifs [GT; BGS 615.11]) zu tragen. Diese werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet. Zudem hat er der Berufungsbeklagten für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen. Diese wird der eingereichten Honorarnote entsprechend auf CHF 1'940.75 (inkl. MwSt. und Auslagen) festgelegt. 9. Da der Berufung von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung zukommt (Art. 315 ZPO), ist die Auszugsfrist neu auf den 28. Februar 2019, 12:00 Uhr, anzusetzen. Demnach wird ** erkannt**: 1. Die Berufung wird abgewiesen. 2. Die Auszugsfrist gemäss Ziff. 1 des Urteils des Amtsgerichtspräsidenten von Solothurn-Lebern vom 11. Oktober 2018 wird neu auf den 28. Februar 2019, 12:00 Uhr, festgesetzt. 3. A.___ hat die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 1'500.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet. 4. A.___ hat der B.___ AG für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 1'940.75 zu bezahlen. ** Rechtsmittel:Der Streitwert beträgt mehr als CHF 15'000.00. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich. ** Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts Der Präsident Die Rechtspraktikantin Frey Büttler |
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Von Omnilex extrahiert
Whether clear-case relief under Art. 257 CCP was available despite the tenant's objections
The tenant's allegation of a rent-free extension agreement was not credible and did not raise substantiated, immediately verifiable objections capable of defeating clear-case relief.
A mere protective assertion is insufficient; the tenant gave no plausible motive for a CHF 39,000 waiver by a profit-oriented landlord.
Whether the summary clear-case procedure was excluded because the monetary amount exceeded CHF 30,000
No. Clear-case relief is available independently of the ordinary/simplified- procedure threshold and is governed solely by Art. 257 CCP.
The CCP catalogues for simplified or ordinary proceedings do not limit Art. 257 CCP; the relevant procedure remains summary.
Whether the landlord could add a request to lift the objection in the debt-enforcement file after filing
Yes. The amendment was admissible because it relied on a new fact and was submitted before the case was ready for decision.
Art. 230 CCP applies by analogy in summary proceedings under Art. 219 CCP; the added request was timely and procedurally efficient.
Whether the objection in the pledge-realization enforcement had to be lifted
Yes, in the amount of CHF 30,000 plus interest; the tenant's ownership objection to retained items did not defeat the landlord's retenti on right at this stage.
In pledge-realization proceedings, the debtor may contest the claim and the pledge right, but third-party ownership was not made plausible and could be relevant only later at the realization request stage.
Whether the 10-day deadline under SchKG provisions barred objection removal
No. The missed 10-day deadline only affects the notice to tenant/lessee and was in any event irrelevant here; the one-year period for objection removal had not expired.
The case concerned a landlord's retention right treated as a pledge, not a mortgage; therefore the cited 10-day rule did not apply.
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