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Agricultural lease extension denied after remand

ZKBER.2018.82Übriges Gericht22.04.2019Dismissed

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Von Omnilex extrahiert

Omnilex-Zusammenfassung

A. appealed after remittal by the Federal Supreme Court, seeking an extension of an agricultural lease for the family holding. The Obergericht held that the landlords had shown a ground making extension unreasonable under Art. 27(2)(c) LPG, because the son E.___ was a qualified and genuinely willing self-farming successor. The court rejected the argument that his testimony was unusable and found no need for a detailed farm plan. The appeal was dismissed. A. was ordered to pay CHF 7,000 in court costs and CHF 8,275.50 in party compensation.

Omnilex-Regeste

Art. 27 Abs. 1 und 2 lit. c LPG; Pachterstreckung und Eigenbedarf durch Selbstbewirtschaftung; die Fortsetzung der Pacht ist unzumutbar, wenn der Verpächter oder ein naher Verwandter den Pachtgegenstand selbst bewirtschaften will. Der Begriff der Selbstbewirtschaftung ist einheitlich nach landwirtschaftsrechtlichen Grundsätzen auszulegen und setzt persönliche, wesentliche Mitarbeit sowie die ernstliche Absicht voraus, das Gewerbe langfristig selbst zu führen. Bei juristischen Personen kann diese Absicht über die hinter der Gesellschaft stehenden natürlichen Personen zugerechnet werden, sofern die Auslegung mit dem Wortlaut vereinbar ist. Der Nachweis des Selbstbewirtschaftungswillens kann durch äussere Umstände erbracht werden; ein ausgearbeitetes Betriebskonzept ist nicht zwingend erforderlich, wenn die geplante Bewirtschaftung in den Grundzügen plausibel erscheint (vgl. Erwägungen 4 und 5).

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** ZKBER.2018.82**
Instanz:Zivilkammer
Entscheiddatum:23.04.2019
FindInfo-Nummer:O_ZK.2019.58
Titel:** landwirtschaftliche Pacht / Urteil des Bundesgerichts vom 28. November 2018**
Resümee:
Obergericht Zivilkammer Urteil vom 23. April 2019 Es wirken mit: Präsident Frey Oberrichterin Hunkeler Oberrichter Müller Gerichtsschreiberin Kofmel In Sachen ** A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Michael Ritter, Berufungsklägerin gegen 1. ** B.___, 2. ** C.___ AG,** beide vertreten durch Rechtsanwalt Pierre Fivaz, Berufungsbeklagte betreffend ** landwirtschaftliche Pacht / Urteil des Bundesgerichts vom 28. November 2018** zieht die Zivilkammer des Obergerichts in ** Erwägung**: I. 1.1 B.___ einerseits und die C.___ AG andererseits sind Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes in [...] und dazugehörenden landwirtschaftlichen Grundstücken in [...] (nachfolgend: der F.___). 1.2 Der F.___ gehörte ursprünglich D.___, dem Ehemann von A.___. Aufgrund finanzieller Probleme gewährte B.___ D.___ ein Darlehen von CHF 550'000.00. Am 18. Juli 1985 schlossen D.___ und B.___ einen Vorvertrag zum Abschluss eines Kaufvertrages und zur Begründung eines Kaufrechts bezüglich des F.___. Als Kaufpreis wurden CHF 650'000.00 festgelegt, wovon CHF 550'000.00 zur Finanzierung eines Nachlassvertrags dienen sollten. Es wurde vorgesehen, dass das Kaufrecht frühestens am 14. Februar 1994 ausgeübt werden könne. 1.3 Mit Sacheinlagevertrag vom 2. März 1988 verkaufte D.___ der zu gründenden C.___ AG den F.___. Am 12. Oktober 1988 gründeten A.___, D.___ und B.___ gemeinsam die C.___ AG. Von den insgesamt 50 Namenaktien zu nominell CHF 1'000.00 übernahmen A.___ und B.___ je eine und D.___ die restlichen 48. 1.4 Am 10. Februar 1989 schlossen D.___ und B.___ einen Pfandvertrag, mit dem der Vorvertrag für gegenstandslos erklärt und festgehalten wurde, D.___ schulde B.___ CHF 550'000.00, welche B.___ ihm zur Finanzierung des Nachlassvertrages zur Verfügung gestellt habe. Zur Sicherung dieser Schuld übergab D.___ B.___ sämtliche 50 Aktien der C.___ AG als Faustpfand. Gleichzeitig wurde vereinbart, dass B.___ das Stimmrecht sowie ein zeitlich begrenztes Kaufrecht an sämtlichen Aktien zum Preis von CHF 557'000.00 erhalte. Bei Ausübung des Kaufrechts wurde B.___ ermächtigt, den Kaufpreis mit seiner faustpfandgesicherten Forderung von CHF 550'000.00 zu verrechnen. 1.5 Am 1. Januar 1994 trat das Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11) in Kraft, welches das Bundesgesetz vom 12. Juni 1951 über die Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes (EGG, AS 1952 403) ablöste. 1.6 Am 3. Januar 1995 schlossen B.___ und D.___ einen Kaufvertrag über sämtliche 50 Aktien der Aktiengesellschaft. Der Kaufpreis wurde auf CHF 557'000.00 festgesetzt, wovon CHF 550'000.00 laut Pfandvertrag bereits verrechnet waren. 1.7 Am 17. Februar 1998 fand eine Kapitalerhöhung um weitere 50 Aktien bei der C.___ AG statt. B.___ erhielt dabei 39 Aktien, D.___ 10 Aktien und A.___ 1 Aktie. Gemäss Aktionärsbindungsvertrag vom 29. Juni 1998 sollten alle 11 Namenaktien von A.___ und D.___ nach Beendigung der Pacht entschädigungslos an B.___ fallen. 1.8 Der F.___ wurde ursprünglich an D.___ verpachtet. Nachdem dieser das Pensionsalter erreicht hatte, verpachteten die C.___ AG und B.___ A.___ mit zwei separaten Pachtverträgen vom 17. Februar 1998 die je in ihrem Eigentum stehenden Pachtgrundstücke. Am 5. März 2011 unterschrieben A.___ als Pächterin und B.___ als Verpächter einen «Anhang zum Pachtvertrag» (Anhang zu den Pachtverträgen vom 17. Februar 1998). Darin vereinbarten die Parteien, das Pachtverhältnis werde befristet bis 31. Dezember 2016 festgesetzt. 1.9 Mit Schreiben vom 26. Dezember 2015 kündigte B.___ den Pachtvertrag per 31. Dezember 2016. Er machte geltend, sein Sohn E.___ wolle den F.___ dereinst bewirtschaften. 2.1 Mit Eingabe vom 8. Juli 2016 erhob A.___ (nachfolgend: Klägerin) beim Richteramt Thal-Gäu Klage gegen B.___ und die C.___ AG (nachfolgend: Beklagter/Beklagte, die Beklagten) wie folgt: 1. Es sei festzustellen, dass der zwischen den Parteien am 5. März 2011 abgeschlossene Pachtvertrag sowie die von den Beklagten […] ausgesprochene Kündigung vom 26. Dezember 2015 nichtig sind. 2. Eventualiter sei festzustellen, dass der zwischen den Parteien am 5. März 2011 abgeschlossene Pachtvertrag sowie die Kündigung vom 26. Dezember 2015 in Bezug auf die sich im Eigentum der Beklagten […] stehenden Grundstücke GB [...] Nr. [...] und Nr. [...] sowie GB [...] Nr. [...], Nr. [...], Nr. [...] und Nr. [...] nichtig sind. In diesem Falle sei das zwischen der Klägerin und dem Beklagten […] bestehende Pachtverhältnis betreffend die Grundstücke GB [...] Nr. [...] und Nr. [...] um sechs Jahre und somit bis am 31. Dezember 2022 zu erstrecken. 3. Sub-Eventualiter sei festzustellen, dass das zwischen den Parteien mit Vertrag vom 5. März 2011 abgeschlossene befristete Pachtverhältnis betreffend das landwirtschaftliche Gewerbe F.___ ordentlich am 31. Dezember 2019 endet. 4. Sub-Sub-Eventualiter sei das zwischen den Parteien mit Vertrag vom 5. März 2011 abgeschlossene befristete Pachtverhältnis betreffend das landwirtschaftliche Gewerbe F.___ um sechs Jahre und somit bis am 31. Dezember 2022 zu erstrecken. 5. Sub-Sub-Sub-Eventualiter sei das zwischen den Parteien mit Vertrag vom 5. März 2011 abgeschlossene Pachtverhältnis betreffend das landwirtschaftliche Gewerbe F.___ nach richterlichem Ermessen zu erstrecken (Art. 27 Abs. 4 LPG). 6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu Lasten des Beklagten […]. 2.2 Mit Urteil vom 1. Juni 2017 wies der Amtsgerichtspräsident die Klage ab. 2.3 Das Obergericht des Kantons Solothurn hiess die von der Klägerin (nachfolgend: Berufungsklägerin) gegen diesen Entscheid erhobene Berufung mit Urteil vom 5. April 2018 gut. Es erwog, da der Verkauf vom 3. Januar 1995 nicht bewilligt worden sei, sei er im Sinne von Art. 70 BGBB als nichtig zu qualifizieren. Für die Kapitalerhöhung liege ebenfalls keine Bewilligung vor. Der Beklagte (nachfolgend: Berufungsbeklagter) sei folglich nie Mehrheitsaktionär der Beklagten (nachfolgend: Berufungsbeklagte) geworden und zu deren Vertretung befugt gewesen. Folglich seien auch sämtliche nachfolgenden Geschäfte, insbesondere der Pachtvertrag vom 5. März 2011 und die Kündigung vom 26. Dezember 2015 nichtig. 2.4 In teilweiser Gutheissung der von den Berufungsbeklagten am 4. Mai 2018 erhobenen Beschwerde hob das Bundesgericht das Urteil des Obergerichts vom 5. April 2018 auf und wies die Klage insofern ab, als sie die Feststellung der Nichtigkeit des Pachtvertrages vom 5. März 2011 und der Kündigung vom 26. Dezember 2015 betraf. Es erwog, der Vertrag vom 3. Januar 1995 sei nach wie vor schwebend ungültig, aber nicht nichtig. Ob der Aktienerwerb vom 3. Januar 1995 gültig sei oder nicht, stehe noch nicht fest. Im Zeitpunkt des Abschlusses des Pachtvertrages am 5. März 2011 und der Kündigung am 26. Dezember 2015 habe der Berufungsbeklagte als einzelzeichnungsberechtigter Verwaltungsrat die Aktiengesellschaft vertreten können (Art. 718 OR). Die Sache wurde bezüglich die Frage der Erstreckung des Pachtverhältnisses zu neuer Beurteilung an das Obergericht zurückgewiesen. 3.1 Mit Verfügung vom 11. Dezember 2018 stellte der Präsident der Zivilkammer fest, vom bundesgerichtlichen Urteil werde Kenntnis genommen und das Urteil demnächst gefällt. 3.2 Mit Eingabe vom 21. Januar 2019 stellte die Berufungsklägerin den Verfahrensantrag, es sei das vorliegende Verfahren bis zum Vorliegen eines rechtskräftigen Entscheids betreffend die Erteilung der Erwerbsbewilligung für den Kaufvertrag vom 3. Januar 1995 zu sistieren. 3.3 Die Berufungsbeklagten schlossen mit Eingabe vom 26. März 2019 auf Abweisung des Sistierungsantrags. 3.4 Mit Präsidialverfügung vom 28. März 2019 wurde der Sistierungsantrag abgewiesen. 4. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorinstanz und des Bundesgerichts wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen. II. 1.1 Vorliegend ist nur noch über eine allfällige Pachterstreckung zu befinden. 1.2 Der Richter erstreckt die Pacht, wenn dies für den Beklagten zumutbar ist (vgl. Art. 27 Abs. 1 Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht, LPG, SR 221.213.2). Nach Art. 27 Abs. 2 lit. c LPG ist die Fortsetzung der Pacht unzumutbar oder nicht gerechtfertigt, wenn der Verpächter, sein Ehegatte, seine eingetragene Partnerin oder sein eingetragener Partner, ein naher Verwandter oder Verschwägerter den Pachtgegenstand selber bewirtschaften will. 2. Der Vorderrichter, welcher die Erstreckung der Pacht zufolge Unzumutbarkeit verneinte, erwog, die Beklagten würden sich auf Eigenbedarf zugunsten des Sohnes des Beklagten berufen. Die Beklagten müssten deshalb rechtsgenüglich darlegen, dass der Sohn des Beklagten den Hof und das Gewerbe übernehmen und eigenständig bearbeiten, respektive leiten möchte. E.___, der Sohn des Beklagten, sei als Zeuge befragt worden. Die Klägerin zweifle an der Verwertbarkeit seiner Zeugenaussage. Der Zeuge habe zu Protokoll gegeben, dass er sich mit dem Anwalt der Beklagten getroffen habe. Die Kontaktaufnahme mit einem Zeugen sei nicht per se verboten. Vorliegend könne nicht genau eruiert werden, was die Beklagten mit dem Zeugen besprochen hätten. Die Aussagekraft des Zeugen sei somit zu einem gewissen Mass mit Vorsicht zu geniessen. Der Zeuge, mit seinem Übernahmeinteresse an den betroffenen Pachtgegenständen, sei der Grund für den vorliegenden Rechtsstreit. Er werde über bzw. in den Sachverhalt entsprechend informiert und involviert gewesen sein. Unbestritten sei, dass E.___ eine landwirtschaftliche Ausbildung genossen habe, welche ihn als Direktzahlungsempfänger berechtige. Ferner sei unbestritten, dass E.___ bereits über landwirtschaftliche Erfahrung verfüge. Sein Interesse an der Übernahme und zukünftigen Bewirtschaftung des Hofes sei glaubhaft. Ein Bewirtschaftungskonzept sei für die Beurteilung eines allfälligen Unzumutbarkeitsgrundes nicht erforderlich. Unproblematisch sei die Situation bezüglich der Grundstücke im Eigentum des Beklagten. Eine Erstreckung der Pacht bezüglich dieser landwirtschaftlichen Grundstücke erscheine daher unzumutbar. Bezüglich der Grundstücke im Eigentum der Berufungsbeklagten ergebe sich Folgendes: Eine juristische Person könne sich auf den Eigenbedarf eines Mietobjektes berufen, wenn es dem Erreichen des Gesellschaftszweckes dienlich sei. Der im Handelsregister eingetragene Zweck der C.___ AG laute wie folgt: «Betrieb eines landwirtschaftlichen Gewerbes; kann Grundstücke erwerben, veräussern und verpachten». Die Beklagte sei zum alleinigen Zweck gegründet worden, den F.___ mitsamt seinen Grundstücken effektiv zu bewirtschaften. Der Eigenbedarf der Beklagten zugunsten der Nachkommenschaft ihres Mehrheitsaktionärs sei durchaus ein geeignetes Vorgehen, damit der Gesellschaftszweck weiterhin gewährleistet werden könne. In diesem Sinne könne sich somit auch eine juristische Person auf den Eigenbedarf nach Art. 27 Abs. 2 lit. c LPG berufen, weshalb eine Fristerstreckung auch für die Beklagte unzumutbar sei. 3.1 Die Berufungsklägerin bringt vor, der Ausnahmetatbestand von Art. 27 Abs. 2 lit. c LPG komme vorliegend nicht zum Tragen. E.___ werde nur vorgeschoben, um eine mögliche Pachterstreckung zu verhindern. Ein Betriebs- oder Bewirtschaftungskonzept habe E.___ nicht. Auch habe er keinen Bezug zu [...]. Bereits im Jahr 2010 sei E.___ als Selbstbewirtschafter vorgeschoben worden, obwohl dieser gemäss seinen eigenen Ausführungen noch keine Ausbildung gehabt habe und nach […] ausgewandert sei. E.___ sei vom Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten instruiert worden. Dies führe dazu, dass die Ausführungen von E.___ nicht verwertbar seien. Bei korrekter Würdigung der Aussagen von E.___ hätte die Vorinstanz zum Schluss kommen müssen, dass E.___ nicht als Selbstbewirtschafter nach Art. 27 Abs. 2 lit. c LPG zu betrachten sei. Damit die Berufungsbeklagte als Selbstbewirtschafterin gelten könnte, müsste ihr Mehrheitsaktionär, also der Berufungsbeklagte, persönlich die Voraussetzungen an die Selbstbewirtschaftung erfüllen. Da der Berufungsbeklagte als Selbstbewirtschafter nicht in Frage komme, bleibe für die von der Vorinstanz herangezogene Unzumutbarkeit der Pachterstreckung nach Art. 27 Abs. 2 lit. c LPG kein Raum. Die von E.___ als Sohn des Berufungsbeklagten angestrebte Selbstbewirtschaftung des F.___ sei für die Beurteilung der Selbstbewirtschaftung nach Art. 27 Abs. 2 lit. c LPG unbeachtlich. Nach dem Gesagten stehe somit fest, dass keine Unzumutbarkeitsgründe für die Pachterstreckung vorliegen würden und die Pacht entsprechend zu erstrecken sei. 3.2 Die Berufungsbeklagten entgegnen, E.___ habe die Ausbildung zum Nebenerwerbslandwirt gemacht, um den F.___ als Selbstbewirtschafter zu übernehmen. Die damit verbundenen Aufwendungen und Kosten würden nicht unternommen, nur um in einem möglicherweise stattfindenden Zivilprozess über die Pachterstreckung einen Unzumutbarkeitsgrund vorzugaukeln. E.___ verfüge über die benötigte Ausbildung sowie Erfahrung, um einen landwirtschaftlichen Betrieb zu leiten. E.___ habe erwiesenermassen die Absicht, den F.___ zu übernehmen und landwirtschaftlich zu bewirtschaften. Auch seine Ausbildung als Landmaschinenmechaniker sowie die neun Monate Erfahrung auf einem Hof in […] dienten dazu. Dem Kündigungsschreiben vom 27. Dezember 2010 sei zu entnehmen, dass eine Selbstbewirtschaftung durch E.___ beabsichtigt worden sei. Entsprechend sei auch der Zusatzvertrag vom 15. März 2011 befristet worden. Ein Betriebskonzept sei nicht vorausgesetzt. E.___ habe in der Zeugeneinvernahme vom 15. Mai 2017 ausgesagt, dass er auf dem F.___ mit seiner Partnerin zusammen Mutterkuhhaltung und Ackeranbau (Dinkel, Mais, Weizen, Gersten) betreiben möchte. E.___ habe seinen Vater, den Berufungsbeklagten, zu der Besprechung beim Rechtsvertreter im Vorfeld zur Hauptverhandlung begleitet. Diese Besprechung habe aber nicht der Instruktion des Zeugen gedient. Sämtliche gemachten Aussagen des Zeugen E.___ basierten auf Vorwissen bzw. seien objektiviert und würden sich nicht auf kurzfristige Instruktion herleiten lassen. Es wäre realitätsfremd anzunehmen, dass sich der Berufungsbeklagte und sein Sohn nicht über die Streitsache ausgetauscht hätten. Es sei unbestritten, dass bei einer juristischen Person der Inhaber der Mehrheitsbeteiligung die Anforderungen an die Selbstbewirtschaftung erfüllen könne. Bei der Beurteilung der Eignung zur Selbstbewirtschaftung, werde auch ein Nachkomme berücksichtigt, welcher geeignet und willens sei, das Gewerbe selbst zu bewirtschaften. Eine Erstreckung des Pachtverhältnisses sei nach dem Gesagten für die Berufungsbeklagten unzumutbar. 4.1 Zu klären ist in einem ersten Schritt, ob E.___ überhaupt als Selbstbewirtschafter gelten könnte. 4.2 Das Gesetz kennt keine Legaldefinition des Selbstbewirtschafters im Sinne von Art. 27 Abs. 2 lit. c LPG. Der Begriff der Selbstbewirtschaftung ist nach der Rechtsprechung im Landwirtschaftsrecht jedoch einheitlich auszulegen (vgl. BGE 115 II 181 E. 2a). Im Zusammenhang mit dem mittlerweile aufgehobenen Art. 621 Abs. 2 Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB, SR 210) hat das Bundesgericht dabei erwogen, Selbstbewirtschaftung liege nicht schon dann vor, wenn der Bewerber das Gewerbe selber leiten wolle und könne, vielmehr sei darüber hinaus erforderlich, dass er sich darin in wesentlichem Umfang persönlich betätige (BGE 107 II 30 E. 2). Im Zusammenhang mit Art. 15 Abs. 1 und Art. 27 Abs. 2 lit. c LPG hielt das Bundesgericht ebenfalls fest, Selbstbewirtschafter im Sinne dieser Bestimmungen seien nur Bauern, die sich mit ihren Angehörigen in wesentlichem Umfang selbst auf dem Grundstück betätigten (BGE 115 II 181 E. 2a mit Hinweisen). Diese Rechtsprechung wurde grundsätzlich in Art. 9 Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11), an welchem sich das landwirtschaftliche Pachtrecht hinsichtlich des Begriffs der Selbstbewirtschaftung orientiert, verankert (vgl. Benno Studer et al. [Hrsg.], Das landwirtschaftliche Pachtrecht, Kommentar zum LPG, Brugg, 2014, N 581 ff.). So ist nach Art. 9 Abs. 1 BGBB Selbstbewirtschafter, wer den landwirtschaftlichen Boden selber bearbeitet und, wenn es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses zudem persönlich leitet. Für die Selbstbewirtschaftung geeignet ist nach Art. 9 Abs. 2 BGBB, wer die nach landesüblicher Vorstellung notwendigen Fähigkeiten besitzt, um den landwirtschaftlichen Boden selber zu bearbeiten und ein landwirtschaftliches Gewerbe persönlich zu leiten. Dementsprechend erfüllt die Voraussetzung als Selbstbewirtschafter im Landwirtschaftsrecht (und damit im Sinne von Art. 27 Abs. 2 lit. c LPG), wer das landwirtschaftliche Gewerbe persönlich leitet, die im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung des landwirtschaftlichen Bodens anfallenden Arbeiten zu einem wesentlichen Teil selber verrichtet und zudem die hierfür notwendige Eignung besitzt. Den Boden selber bearbeiten bedeutet dabei, die im Betrieb anfallenden Arbeiten auf dem Feld, im Stall, auf dem Hof (inkl. Administrativarbeiten) und im Zusammenhang mit der Vermarktung der Produkte zu einem wesentlichen Teil selber zu verrichten, wobei als Selbstbewirtschafter auch gelten kann, wer die landwirtschaftliche Tätigkeit lediglich als Freizeitbeschäftigung ausübt (BGE 138 III 548 E. 7.2.1). Die Eignung zur Selbstbewirtschaftung ist sodann in der Regel nur gegeben, wenn die betreffende Person eine landwirtschaftliche Schule besucht hat (vgl. Botschaft zum BGBB, BBl 1988 III 988, Ziff. 221.3 zu Art. 10 E-BGBB). Der Selbstbewirtschafter muss jedoch nicht nur nachweisen, dass er die Voraussetzungen als Selbstbewirtschafter erfüllt, die Selbstbewirtschaftung also praktisch möglich ist, sondern auch, dass die Selbstbewirtschaftung ernstlich gewollt ist. Dieser Nachweis ist erbracht, wenn genügend Grund zur Annahme besteht, dass der angebliche Selbstbewirtschafter das Gewerbe tatsächlich langfristig selbst bewirtschaften will. Da sich dieser Wille auf eine zukünftige Tätigkeit erstreckt und es sich somit um einen inneren Vorgang handelt, kann der Beweis naturgemäss lediglich über den Nachweis von äusseren Tatsachen erfolgen, welche auf diesen Willen schliessen lassen. Kriterien hierzu bilden einerseits die im Hinblick auf die Selbstbewirtschaftung bereits getroffenen Anstalten, andererseits, welche Situation der Verpächter zugunsten der Selbstbewirtschaftung aufgeben muss (Studer, a.a.O., N 584 und 586). Als Nachweis geeignet ist insbesondere die Vorlage eines Betriebs- oder Bewirtschaftungskonzepts (vgl. dazu die Kasuistik zu Art. 27 Abs. 2 lit. c LPG bei Studer, a.a.O., N 587). Der Nachweis ist erbracht, wenn die Selbstbewirtschaftung unter Einbezug aller Gegebenheiten glaubhaft und realistisch erscheint (vgl. Eduard Hofer, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, Brugg 2011, Art. 9 N 45). 4.3 Bereits aus dem Kündigungsschreiben vom 27. Dezember 2010 wie auch aus dem Kündigungsschreiben vom 26. Dezember 2015 geht hervor, dass der F.___ an E.___ verpachtet werden sollte. Schon zu Beginn des Verfahrens wurde geltend gemacht, eine Pachterstreckung sei unzumutbar. Die Berufungsbeklagten haben vor Vorinstanz ausgeführt, dass E.___ seit seiner Kindheit auf dem Landwirtschaftsbetrieb der Eltern mitarbeite, eine landwirtschaftliche Ausbildung absolviert habe und seit Jahren auf dem Landwirtschaftsbetrieb seines Bruders im Nebenerwerb mitarbeite und somit fachlich und persönlich geeignet und Willens sei, den F.___ als Selbstbewirtschafter zu bewirtschaften. Die Berufungsklägerin hingegen hat von Anfang an geltend gemacht, E.___ werde nur pro forma aufgeführt. E.___, Sohn (und Bruder) eines Landwirten, Absolvent einer landwirtschaftliche Schule, Direktzahlungsberechtigter und gelernter Landmaschinenmechaniker erfüllt die Voraussetzungen eines Selbstbewirtschafters. Dass er kein ausgearbeitetes Betriebs- oder Bewirtschaftungskonzept vorgelegt hat, kann ihm nicht zum Nachteil gereichen, zumal es sich bei der geplanten Selbstbewirtschaftung lediglich um einen Nebenbetrieb handeln soll. E.___ hat zumindest in den Grundzügen die Art und Weise der geplanten Selbstbewirtschaftung dargelegt. So hat er anlässlich der Zeugenbefragung erklärt, er wolle Mutterkuhhaltung und Ackerbau betreiben und später eventuell auf Bio umstellen. Er wolle den Hof zusammen mit seiner Partnerin führen. Aus der Zeugenbefragung ergibt sich somit, dass der Selbstbewirtschaftungswille bei E.___ gegeben ist. 4.4 Die Berufungsklägerin bestreitet die Verwertbarkeit der Zeugenaussage von E.___, weil dieser vom Anwalt der Beklagten instruiert worden sei und am Prozessausgang ein eigenes Interesse habe. 4.5 E.___ als Sohn des Berufungsbeklagten und zukünftiger Selbstbewirtschafter des F.___ hat ein eigenes Interesse am Prozessausgang. Zudem stand er vorgängig zur Hauptverhandlung in Kontakt mit den Berufungsbeklagten und deren Anwalt. 4.6 Ein eigenes Interesse am Prozessausgang schliesst das Zeugnis ebenso wenig aus, wie ein vorgängiger Zeugenkontakt, soweit er nicht unzulässig ist (vgl. Thomas Weibel/Claudia Walz in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 169 N 6 und N 12). Wie jedes andere Beweismittel unterliegt das Zeugnis der freien Beweiswürdigung (Heinrich Alexander Müller in: Alexander Brunner et al. [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Zürich/St. Gallen 2016, Art. 169 N 16). 4.7 Der Vorderrichter berücksichtigte sowohl den Umstand, dass der Zeuge ein eigenes Interesse am Prozessausgang hat sowie dass es zu einem vorgängigen Zeugenkontakt gekommen ist. Zu Recht erwog er, es liege auf der Hand, dass E.___ in den Sachverhalt involviert gewesen sei, weshalb seine Aussagen in einem gewissen Mass mit Vorsicht zu geniessen seien. Wie vom Vorderrichter zu Recht festgehalten, waren aber letztlich nicht die subjektiven Aussagen des Zeugen, sondern die objektiven Kriterien entscheidend. Die Berufungsklägerin beschränkt sich denn auch darauf, den Zeugen als vorinstruiert zu erklären und ihre Würdigung der Zeugenaussage anstelle derer des Vorderrichters zu stellen. Dass der Vorderrichter eine unrichtige Beweiswürdigung vorgenommen hat oder dabei sogar in Willkür verfallen wäre, ist weder genügend dargetan noch ersichtlich. 5.1 Zu klären bleibt, ob eine Selbstbewirtschaftung durch den Sohn des Mehrheitsaktionärs genügt, um eine Unzumutbarkeit i.S.v. Art. 27 Abs. 2 lit. c LPG zu begründen. 5.2 Die Aktiengesellschaft ist nach Art. 53 ZGB einer natürlichen Person zwar grundsätzlich als Trägerin von Rechten und Pflichten gleichgestellt, doch setzt die Anwendung zahlreicher Normen Umstände voraus, die wie etwa natürliche Eigenschaften (so. z.B. die Verwandtschaft) nur in der Person von Menschen denkbar sind. Die entsprechenden «Persönlichkeitsdefizite» der juristischen Person führen dabei vor dem Hintergrund des Trennungsprinzips und der generellen gesetzlichen Einschränkung in Art. 53 ZGB entweder zur Nichtanwendung der betreffenden Norm und damit zur Durchbrechung des Gleichstellungsprinzips oder zu ihrer Beseitigung durch eine Zurechnung der Eigenschaften und Bewusstseinsumstände der für die juristische Person handelnden bzw. an ihr beteiligten natürlichen Personen. Geht es dabei zumindest auch um Eigenschaften und Umstände der Gesellschafter, kann man von einem das Trennungsprinzip durchbrechenden notwendigen Zurechnungsdurchgriff sprechen (vgl. zum Ganzen: Peter Jung in: Lukas Handschin (Hrsg.), Die Aktiengesellschaft, Allgemeine Bestimmungen, Art. 620-659b OR, Zürcher Kommentar, Zürich 2016, Art. 620 N 235). Für einige wichtige Zurechnungsfragen hält bereits das Gesetz eine Lösung bereit. In anderen Fällen bewegt sich die notwendige Zurechnung im Rahmen der Auslegung der betreffenden Norm, sofern die durch die Zurechnung möglich gewordene Einbeziehung der Aktiengesellschaft in den Anwendungsbereich der Norm mit dem noch möglichen Wortsinn des betreffenden Tatbestandsmerkmals vereinbar ist (z.B. «nahestehend», «Selbstbewirtschafter»). Ein Zurechnungsdurchgriff ist in diesen Fällen nur dann erforderlich, wenn das betreffende Tatbestandsmerkmal nach allgemeiner Lesart oder nach herrschender Meinung nur von einer natürlichen Person erfüllt werden kann, obwohl es dem noch möglichen Wortsinn nach durchaus auch auf juristische Personen bezogen werden könnte. Ein Beispiel hierfür bildet die Auslegung des Begriffs der «Selbstbewirtschaftung» durch das Bundesgericht. Danach ist ein Selbstbewirtschafter i.S.v. Art. 15 Abs. 1, Art. 27 Abs. 2 lit. c LPG ein Bauer, d.h. eine natürliche Person, die sich mit ihren Angehörigen in wesentlichem Umfang selbst auf dem Grundstück betätigt. Eine juristische Person kann daher nur dann als Selbstbewirtschafter gelten, wenn Mitglieder oder Gesellschafter diese Voraussetzung erfüllen und man der juristischen Person diese Eigenschaft zurechnet (Jung, a.a.O., Art. 620 N 239). 5.3 Als Selbstbewirtschafterin gilt eine juristische Person dann, wenn selbstbewirtschaftende Eigentümer über eine Mehrheitsbeteiligung an ihr verfügen. Entscheidend ist somit, dass letztlich natürliche Personen vorhanden sind, die die persönliche Leistung des Gewerbes innehaben und den Boden selbst bearbeiten (Hofer, a.a.O., Art. 9 N 21). 5.4 Aufgrund der vorstehenden Erwägungen und insbesondere des Zweckgedankens des bäuerlichen Bodenrechts (vgl. Art. 1 lit. a BGBB) ist es nur folgerichtig, dass auch der Sohn des Mehrheitsaktionärs die Erfordernisse an die Selbstbewirtschaftung erbringen kann. Die Fortsetzung der Pacht ist unzumutbar, wenn der Verpächter oder ein naher Verwandter den Pachtgegenstand selbst bewirtschaften will. Dass E.___ als naher Verwandter des Mehrheitsaktionärs der Berufungsbeklagten gilt, ist unbestritten. Schliesslich bleibt anzumerken, dass die Führung des F.___ durch den Sohn des Mehrheitsaktionärs auch dem Gesellschaftszweck der C.___ AG entspricht. 6. Zusammengefasst haben die Beklagten den Nachweis der Selbstbewirtschaftung erbracht. Entsprechend liegt aus diesem Grund eine Unzumutbarkeit für die Pachterstreckung vor. Die Berufung erweist sich in Bezug auf die beantragte Erstreckung des Pachtverhältnisses als unbegründet, sie ist abzuweisen. 7.1 Die Kosten für das obergerichtliche Verfahren betragen CHF 7'000.00 und sind dem Verfahrensausgang entsprechend der Berufungsklägerin aufzuerlegen. Sie werden mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet. 7.2 Die Berufungsklägerin hat die Berufungsbeklagten zu entschädigen. Die Entschädigung für das Berufungsverfahren wird antragsgemäss auf CHF 8'275.50 (inkl. Auslagen und MwSt.) festgesetzt. Demnach wird ** erkannt**: 1. Die Berufung wird abgewiesen. 2. A.___ hat die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 7'000.00 zu bezahlen. Sie werden mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet. 3. A.___ hat B.___ und der C.___ AG für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 8'275.50 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen. ** Rechtsmittel:Der Streitwert beträgt mehr als CHF 30'000.00. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich. ** Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts Der Präsident Die Gerichtsschreiberin Frey Kofmel Das Bundesgericht hat mit Urteil vom 23. Oktober 2019 die dagegen erhobene Beschwerde teilweise gutgeheissen (BGer 4A_260/2019) und das Urteil der Zivilkammer des Obergerichts aufgehoben.

Schlagwörter

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Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the agricultural lease should be extended despite the landlord's asserted own need through the son E.___.

Extrahierter Entscheid

The lease extension was unreasonable to the respondents because E.___ qualified as a self-farming successor whose intended operation satisfied the own-need ground under Art. 27(2)(c) LPG.

Extrahierte Begründung

The court held that self-farming under the agricultural lease rules may be attributed to a legal person through its majority shareholder's close relative if that person is genuinely willing and able to personally cultivate and manage the holding. E.___ met the required practical and personal qualifications, and the lack of a detailed business plan did not defeat the showing of serious intent.

Kernrechtsfrage

Whether the appeal should succeed and the lease be extended for six years or until 2019/2022 as requested.

Extrahierter Entscheid

No; the appeal was unfounded because the landlords had established an unreasonable hardship ground against extension.

Extrahierte Begründung

Since the respondents proved self-farming intent and suitability, the statutory basis for extension was excluded.

Kernrechtsfrage

Allocation of appellate costs and party compensation.

Extrahierter Entscheid

The appellant must bear the court costs and pay the respondents' party compensation.

Extrahierte Begründung

Costs followed the outcome of the appeal.

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